房地產發(fā)展投資決策與機會選擇講解

房地產發(fā)展投資決策

與機會選擇

一、房地產投資決策的意義

房地產投資決策是房地產開發(fā)公司在房地產投資項目經營開發(fā)前首先要解決的一個重要環(huán)節(jié)，它是對房地產投資項目的一些根本性問題，諸如建設地點的選擇、投資方案的確定等重大問題做出判斷和決定，因此，房地產投資決策的正確與否，直接關系到房地產開發(fā)項目的成敗，對房地產投資的經濟效益和社會效益具有現(xiàn)實和深遠的重要意義。

1、是房地產開發(fā)公司能否生存的關鍵房地產投資項目建設的技術經濟特點決定了這一點。一方面，房地產投資項目的建設往往構造復雜、形體龐大，具有整體性和固定性，只有在整個房地產項目全部完成后，才能發(fā)揮投資經濟效益，而且建設地點一經確定，就與土地連在一起，始終在那里發(fā)揮作用，不能隨意移動和變更。另一方面，房地產投資項目建設周期長，占用和消耗人力、物力、財力多，一旦開工建設，就不可間斷，否則，會拖延工期，積壓和浪費已投入的大量人力、物力和財力，同時由于拖延工期，房地產產品錯過了最佳的投入市場的時間，難以產生較好的投資效益。房地產投資項目建設本身的這些技術經濟特點，就要求在房地產項目建設之前重視投資決策。房地產業(yè)的產品投資大、建設周期長、風險因素多，經營決策是否正確，是公司能否生存的關鍵。正確的經營決策可以使公司獲得利潤，不斷發(fā)展壯大；而錯誤的決策，輕則造成公司虧損，重則造成公司破產。2、是房地產開發(fā)公司不斷發(fā)展的關鍵房地產開發(fā)公司經營的外部環(huán)境主要有經營環(huán)境、物質環(huán)境、政策法律環(huán)境等，其中處在不斷變化中的是經營環(huán)境。經營環(huán)境的中心內容是市場。正確的經營決策，抓住了有利的投資機會，就可使公司不斷盈利，在競爭中立于不敗之地。3、是房地產開發(fā)公司不斷提升品牌的關鍵總的來說，房地產開發(fā)公司的經營目的是社會效益、環(huán)境效益和經濟效益的統(tǒng)一。只有進行科學的經營決策，才能使房地產開發(fā)公司對有限的資源（人力、物力、設備和資金）進行合理的安排、有效的利用，以達到預期的最大經濟效益，同時兼顧社會效益和環(huán)境效益。

二、房地產發(fā)展投資決策的影響因素

1、國民經濟發(fā)展2、宏觀經濟政策（短期、長期）3、地方相關政策法規(guī)4、城市收入水平和增長速度5、住宅的自然需求6、城市化發(fā)展狀況

三、房地產投資決策的內容

1、確定房地產投資的目標房地產投資決策的目的就是要達到房地產投資所預定的目標，所以確定房地產投資的目標是投資決策的前提和依據。2、擬訂房地產投資方案在進行房地產投資決策的過程中，根據已確定的目標，擬定多個可行的備選方案。判斷某一方案是否可行，總的原則是按技術經濟學原理給予評價，即該房地產項目在技術上是否先進，生產上是否可行，經濟上是否合算及財務上是否盈利。3、測量風險由于房地產項目投資量大，建設周期長，以及涉及面廣，不確定性因素多，故由此而造成的風險相對其它投資項目要大。進行房地產投資決策時，投資者不僅要測量或估計每一個投資方案的經濟效益，還要測量其可能承擔的風險，確定每一個方案在收益上的可靠性。4、制定房地產投資的可行方案決策在于選擇，沒有選擇就沒有決策在進行房地產投資決策中，制定供決策者選用的各種可行方案，是房地產投資決策的基礎。制定房地產投資的可行方案時必須注意各方案在整體上的詳盡性和個體間的相互排斥性。5、分析與評價方案的分析與評價就是要對每一個備選方案，在進行選擇之前，對其有關的技術經濟和社會環(huán)境等各個方面的條件、因素以及潛在問題作可行性分析，并與預先確定的目標進行比較做出評價。對決策和行動方案有一定約束條件的限制因素進行分析，以在現(xiàn)有條件下求優(yōu)；對每一個備選方案可能發(fā)生的潛在問題做科學的預測，以便事先防范，減少潛在問題發(fā)生的可能性。6、選擇方案選擇方案不僅是整個決策過程的中心環(huán)節(jié)，也是房地產決策者的重要職責，同時，也是科學性和技巧性的綜合體現(xiàn)。四、房地產投資決策的原則

1、經濟效益原則獲得利潤、不斷發(fā)展，是每個企業(yè)必須面對的市場經濟要求，房地產開發(fā)企業(yè)也是如此。開發(fā)商在對具體房地產開發(fā)項目進行決策時，必須將房地產項目的盈利目的放在首要位置，只有盈利的項目才能確定為開發(fā)項目。這就是房地產投資決策的經濟效益原則。2、科學化、民主化原則房地產投資項目涉及面廣，牽涉因素多、整個建設過程十分復雜，因此，要求房地產投資決策必須遵循科學化、民主化原則。所謂科學決策程序，就是堅持“先論證，后決策”的原則，必須做到先對房地產項目進行調查研究和論證，然后再進行投資決策，杜絕“邊投資，邊論證”，更不應該采取“先決策，后論證”這種違反客觀規(guī)律的做法。3、系統(tǒng)性原則影響房地產投資項目建設的因素很多，而且這些因素又是相互聯(lián)系、彼此制約的，因此，在進行房地產投資決策時，首先要深入調查和搜集各方面的投資信息，并對其進行科學的分析和研究。4、時間性原則投資的時間觀念即資金的時間價值，事實上也是開發(fā)成本。

房地產項目投資先于房地產項目收益而發(fā)生，因此，房地產開發(fā)商必須考慮到不同時間的資金其價值是大不相同的，先期投入的資金和后期產生的收益金，雖然在價格上一致，但它們在價值上卻是十分不同的，這其中最直接的就是利息問題。5、風險控制的原則房地產開發(fā)企業(yè)對房地產項目進行決策時，要比其它產業(yè)的企業(yè)更加注重對可能產生的風險進行必要的預測，并努力地將其控制在一定的范圍之內。

這既要求房地產開發(fā)商在確定自己的目標時留有一定的合理余地，同時更主要是要求房地產開發(fā)商在實施房地產投資方案的過程中采取一切盡可能采取的方法和措施，盡量把風險降到最小程度。6、責任制原則所謂責任制就是要求決策者對其決策行為所帶來的投資風險負有不可推倭的責任。必須建立責、權、利相結合的房地產投資決策責任制，是確保房地產項目投資決策的科學性，避免和減少投資決策失誤的重大措施。

7、選擇性原則房地產開發(fā)企業(yè)對房地產項目進行決策時必須有兩個以上的房地產項目可供選擇，而且每個項目也應考慮多種開發(fā)方案，這樣才能保證房地產開發(fā)企業(yè)決策時能有一個優(yōu)化選擇的可能，即最佳項目和最佳項目中的最佳方案的選擇。

五、房地產投資決策方法

1、確定型決策方法確定型決策方法（DecisionUnderCertainty）是指房地產決策方案中有待實現(xiàn)的條件是確定的，其結果也是明確的，這類決策問題為確定型決策問題。確定型決策是指一個方案只有一種確定的結果，只要比較各個方案，就可以作出決策。一般地說，涉及到房地產投資的土地費、建筑面積、建筑類型、專業(yè)人士費、利率、廣告費等問題的決策都屬于確定型決策的范圍。應用確定型決策需具備的條件：第一，可供決策的可行方案有若干個；第二，未來的經濟事件的自然狀態(tài)是完全確定的；第三，每個方案的結果是唯一的，并可計量。2、風寸險型簡決策風險口型決簽策方抄法（嘆De西ci魚si青on哥U饞nd品er許R伏is剖k）蛇是指里在房智地產碎企業(yè)個的開巡壽發(fā)經港營活嘆動中還，存晴在著箱某種投不可猜控制靠的風緣瑞險因駝素，鼻一個耐方案哄又可撈能出喪現(xiàn)幾片種不眠同的戰(zhàn)結果進行孟風險草型決撓策應廊具備牛以下懇幾個角條件勝：第一炕，要挎確定野決策晨者希雖望達革到的常明確密目標鍬（獲獵利大某或虧撿損小避）；第二杏，要素有兩幅個或章兩個兼以上鋒可供困選擇擔的方餐案；第三梳，每允個方顛案要埋存在末兩種擾或兩遭種以鄭上，普不以莖決策周者主傷觀意握志為送轉移蠶的自費然狀震態(tài)；第四朗，不橡同方圖案在遵不同剃自然知狀態(tài)菌下相蒸應的藍損益夠值可禍以計厚算；第五慮，決榨策者伙根據橫科學娘的理泰論和農經驗犁，可扯預先蘿估計煉或計呀算出最自然搞狀態(tài)烘出現(xiàn)辣的概敵率。這種灶房地落產投附資決源策由栽于無毀法控歇制，班其影噸響決后策結獸果的煙某種臉自然克狀態(tài)瘋，要奪在一炕定的威概率岸條件渣下作煉出，序需要籮冒一姥定的灣風險綁，故熄稱之評為風思險型黃決策完。3、不穗確定查型決危策方咽法一個造風險驕事件傻在某啞一系報統(tǒng)中漲發(fā)生輕的概佩率，帥就理懷論而蓬言是迫可以晝人為躲地、呢主觀曲地估恒計出無的。香但在泳實際錢中，醒有時遇很難浮估計芹出事蠟件發(fā)屈生的拳概率蒸，即船對事盲件在刷系統(tǒng)爐中所欣發(fā)生待的概裹率，笛不能火作出綿主觀跑可能眼性的討估計須，而廈只能語對風楊險后睛果有狠所估燭計，債這種博決策律稱之追為不尸確定陜型決癥策（騎De求ci男si局on求M街ak急in具g愈Un持de顛r負Un腫ce始rt駕ai峽nt但y）萄。它晨的準泉確程點度完個全取民決于翻決策鳳者的撇經驗壤與判呀斷能醉力。不確割定型核決策耳的特惡點是錦，不隆僅不桐知道蠶所處撫理的宜未來計事件睡在各決種特剩定條筑件下予的明奸確結始果（逗自然廣狀態(tài)謙），斯甚至旱連可切能的攏結果晚及各夕種結發(fā)果發(fā)馬生的姨概率妄都不各知道沃。在植這種擴情況漲下的咬決策碗，由于羽信息估不完寫全，鑄帶有巴很大紋的主魚觀隨恩意性徒，所戴以人箭們只旋得提欺出若戰(zhàn)干不桐同的持決策囑準則晝作為堅不確乎定型集決策虎的依以據。曉這些襯準則售包括銹：樂迷觀準餐則、腔悲觀蹄準則驚、最防大最吧小后日悔值艦準則罵、機破會均胳等準謙則。六、米房地姑產投器資決紅策的良程序房地養(yǎng)產投敞資項米目的綠決策拖程序狹，是釣指房但地產歉投資監(jiān)項目禁在決吧策過濁程中懶各工向作環(huán)拿節(jié)應鳳遵循耽的符警合其師自身幸運動換規(guī)律環(huán)的先奴后順漢序。按照蛛科學汽的投影資決剩策理淡論，山房地夢產經載營決臺策可澆分為密如下跡六個顯基本捆步驟河：1、預發(fā)現(xiàn)炭問題決策編是針劃對所寨需要攪解決默的問沿題而仆進行辱的，安所以友發(fā)現(xiàn)吼問題貧并分匹析其腔產生罵的原怒因、刮進而漢找出房誠解決魄問題念的癥橡結是巷房地灘產投遞資決僚策的括起點乘。所謂框問題恭是指熔房地散產開慢發(fā)公慶司實崗際經牽營狀蹲況與畫應達悟到或換希望仿達到敲的經烈營狀棵況之挨間出積現(xiàn)的痕差距觀。2、確保定目細標目標幟是經縫營決路策的瓣依據淡，目餅標選堅擇錯愉了，鍋就會啄一錯然再錯粗，造朽成整臺個經講營決段策的箏失誤糊。在船發(fā)現(xiàn)棍了經住營問符題之條后，才就要印進行錦調查梯研究貌，具燈體分蜂析，爭一一寬弄清杜問題煎的性庭質、盼特點下和范危圍，集盡量蒜以差鄭距的紫形式勒把問銜題的區(qū)癥結佳所在屈表達鑼出來恭，找惠到產揉生差寬距的加真正受原因脆，從瓶而確席定問歇題所濾期望槐達到牌的結紛果，潤即決僚策目測標。一個永好的告房地滲產投嚴資決甩策目陡標應氣滿足壓以下遣要求熄：（1）針旅對性惑（Pe薪rt急in雜en孝cy）房地遍產經暑營決界策目屑標的戀提出宣應當憑有的支放矢覺，針截對所益存在汁的問信題，影切中擦要害狼，選披中解封決問扇題的起突破捎口，加或是萍把握順住開桿拓發(fā)抖展的侵最好貓機會旱。沒車有針撞對性應的目海標就辭是空諒洞目依標，粗針對己性錯噸了則賊是錯辟誤目盟標。響目標爛的綜奪合性紡來源撲于對瞇問題族的綜枯合分普析和鈔判斷停。（2吳）明濤確性于（D驢ef俊in鵝it峰ud困e）確定惰房地杯產投早資決勿策目撿標的拌目的積是為仙了實悔現(xiàn)它幻玉，因瞎此投估資決纖策的節(jié)目標敞必須經明確朝、具瘦體，眾使人梁能夠走領會城執(zhí)行刺。經無營決臨策目院標的禁含義逼要準葡確，皺不能柜模棱聚兩可縫、含票糊其狹詞，干也不蹈能空著洞無椒物，合必須棚有定亮性與虧定量洲的表疲述。喊同時鬼，必縱須嚴本格規(guī)惑定目塑標的李約束腳條件播。所謂擔約束完條件般（Co診ns工tr矩ai砍nt爆C椒on坊di憶ti喘on）就像是一掏些限并制因漸素。示如經攜營決遲策時矩涉及頸的資禽源、菠人力艱、財繳力、嗎物力順、國迅家法震令、基制度模等方禮面的袍限制袖性規(guī)詠定以賄及必狗須達波到的宗起碼尾界限額。（3）層滋次性料（Hi蕩er麗ar掠ch劍y）當同診一經顫營決楊策系喚統(tǒng)中果同時負存在匹著多提個目佳標時臺，必督須分傘清主坐次，團應從克其可不靠性稻、可匯能性弟、重設要性軍等方風面出我發(fā)，你按照銷主次銅順序禮進行鄉(xiāng)豐排隊良，有載取有象舍，秋形成貌一個采有機漫整體萌。3、丸擬制糠方案擬制諷供決語策者集選用以的各蚊種可嫌能行倍動方棋案是傻房地適產投奸資決脅策的支重要延環(huán)節(jié)債。在擦確定巴房地胃產投耀資決騙策目斃標之憶后，馬就應死充分限發(fā)動疲公司可有關班人員受收集餃、掌栗握豐南富的甚信息薦，集渣思廣印益，舊科學再論證宰，精去心設拉計，身擬制圾各種促備選師方案瞧，供假進一帆步選丑擇。擬制佩方案凝時，挨需注巡壽意以寸下兩培點：（1爽）整何體的省詳盡州性擬制盞的備蛇選方改案應浮把通環(huán)向目售標所擇有的帳方案鍋包括喂無遺欠，以議供下導一步橋評價外選優(yōu)刪。如誘果有娘遺漏停，那議么最井后選舊定的失方案喂就有島可能堡不是熱最好序的方拆案。范但在堡實際貝中要舊做到夾這一膚點是幅很困有難的柱，這脹是由津于經劣營的裹外部刑環(huán)境噴是多廁變的請、復濱雜的股，而伏擬制滔可能疊的備市選方時案也摸是個削逐步矩認識健的過侮程。（2膽）相廣互排盲斥性各種群備選盜方案松之間弟應是凱相互緞排斥殊的，妖執(zhí)行紙方案封一，傘就不適可能逗執(zhí)行祝方案議二。魯只有標這樣鑼，才懼可能告進行鋤方案怕的比返較選也擇。4、分獄析評蛙價方案主的分坡析評撇價（抹An輔dy貼si弊s毀We剖ig新ht港in伏g）拼就是涂對每礙一個門備選朱方案母，在輩進行返選擇克之前陣對其沃有關零的技階術、霉經濟辱、社漸會環(huán)盲境等遇各方希面的次條件王、因正素、梅潛在會問題結進行才可行沒性分請析，卡并與晶預先碌確定謹的房浙地產壟投資迅目標峽進行拖比較犧，做觀出評杏價。（1坐）限霞制因雁素分驚析任何揚一個阿經營漢決策殼和行旅動方趣案都莫有一黑定的腦約束語條件狼，因久此，堪必須狀研究抄論證背方案菠所有值限制姻的資雕源、吃人力錢、物斯力、捷時間例、技碌術以服及其咐它有公關條抗件，棕從而皮判定寬房地著產投姥資方迎案是架否可蚊行，躬是否仁能達壇到預趣期的術目標晨。（2誤）潛妹在問亡題分那析是指奏預測候每一貞個備左選方終案可培能發(fā)訪生的惹潛在畫問題吊是什岡么?問題爭發(fā)生侄的原報因是坡什么?研究眠防止貓和補食救的隸可能甘性，缺準備死防范燃措施沾和應棋急措臟施，濫以減壟少潛球在問葬題的睬可能罷性和癥危害涂性。（3）綜紹合評隙價根據缺經營消決策貿目標張全面僵分析涂方案位的經罩濟效噸益、容環(huán)境暈效益誕和社食會效組益。賀房地婚產開覺發(fā)項護目的慎經濟載評價叉主要友采用武投資擾收益徹率、紹投資凝回收館期、饒內部配收益乎率等欣方法僵。分析笑評價身一般削是由聰各方海面的繁專家句、學線者組她成的服評審雨團，欄或召鉤開專隱家論漫證會疫進行嫩。方轉案評伸價過揉程也悼是進迅一步石完善于方案木的過鼠程。5、緩選擇諷方案選擇張方案影（S漫el幟ec港ti欲on法S督ch駝em乏e）彎是整婚個經秧營決劉策的壺中心霸環(huán)節(jié)業(yè)，也癢是經流營決播策者洋的重息要職蚊責。偏它集長中體良現(xiàn)了壇房地孔產經料營決此策者歇的經雁營藝抱術和伴素質腥。選擇樸方案互就是尿選擇擾最優(yōu)驅方案扁。需補要指田出的是，艇所謂轉最優(yōu)炭方案崗（Op模ti婆ma跳l部De遇ci早si布on）是陪相對波的，賤受到陰許多毯不確羨定因室素的限限制粒，因床此在驚多個紗方案索存在鴉時，蛾要想扛得到質一個犯各方燭面均桑最優(yōu)越的“除最佳鼻方案鹽”往恩往很咬困難思。在叛實際突投資忽決策宗中，汁通?？褪窃诿{全盤憲考慮盒的情終況下晝選擇功一個稅令投每資決第策者英滿意顧的方俘案，幫而不憐是理忍想中菠的各吉方面晨均全肢優(yōu)的緒方案贈。6、歪實施朗追蹤經營扮決策堅的實哭施是坑一個修動態(tài)搏的，殖依賴窮于時糠空變鋒量和娛環(huán)境襯變量義的復湊雜過跡程。樂因此陷，在煉實施咽過程棄中必戶然會版碰到攏新問漠題，穿引起啞新矛鳳盾，跨會出現(xiàn)變造化的碗情況疲和決料策目攜標偏費離現(xiàn)烏象。曬這就卡要求腰決策偽者必濫須重歪視信獸息反浙饋，完及時倡總結像經驗毯教訓越，依案據客財觀情故況對吹方案時進行族必要窩的調縮慧整和謹修改哨，以胃保證嚴房地淋產投方資決祝策的專目標冠最終棵得以在實現(xiàn)坐。（1宇）反鐵饋控竹制房地螺產經斬營決坐策中紛的反座饋控投制（窩Fe行ed閃ba訓ck竄C猾on池tr帝ol火）是箭準確給而及侄時地科把決乞策過王程中套主客柄觀之添間矛藏盾的避信息雷輸送針給決威策者住，從貿而使護決策刑者根音據經燈營環(huán)右境的污變化末，對吸決策梢方案妻、行括為進六行不刪斷修旨正，減以保先證經炮營決壇策目猴標順殘利實怕現(xiàn)的繪一項禍常規(guī)征性工廟作。（2）追奔蹤決嶼策追蹤展決策槍（F壞ol被lo肌w-決up原P捧ol德ic畜y-姓Ma膏ki扶ng棟）是駁指當守原有