房地產(chǎn)項目施工管理方案

施工管理篇進(jìn)度控制項目月度計劃計劃編制的思路（大事化小。太古城精裝修項目管理資料\61634_太古城ABC施工進(jìn)度計劃.mpp）

大事化?。簩⒋笱h(huán)分解成多個小循環(huán)就具體事件而言階段性劃分計劃比如：34層分為2段變?yōu)?7層階段性計劃偏差調(diào)整比如:34層分為3段變?yōu)?2層進(jìn)度控制項目月度計劃計劃管理的方法（分解）月度計劃周計劃整體計劃進(jìn)度統(tǒng)計計劃的構(gòu)架：長、中、短期計劃環(huán)環(huán)相扣，保障計劃的持續(xù)性和執(zhí)行過程中的有據(jù)可循進(jìn)度控制項目月度計劃計劃管理的關(guān)鍵點通過經(jīng)濟處罰、各項評比、管控會議等手段，達(dá)到整體計劃和關(guān)鍵節(jié)點的受控總體計劃的剛性調(diào)整計劃的可操作性

月度計劃和統(tǒng)計處置的果斷性

周計劃和統(tǒng)計的連續(xù)性涉及驗收、工作面移交、樣板點評等主要節(jié)點是高壓線計劃不可動搖。剛性計劃外的可調(diào)控節(jié)點，兼顧節(jié)點的相對恒定對月度計劃設(shè)置過程管控點、實現(xiàn)過程跟蹤、出現(xiàn)偏差，及時應(yīng)對、果斷處置。重點關(guān)注進(jìn)度統(tǒng)計與原計劃的對比，保障計劃在過程實施中的延續(xù)性。熟悉流程-中低檔精裝修流程.計劃管控“四個”層次

計劃執(zhí)行書，宏觀梳理各項工程進(jìn)場施工及相互搭接作業(yè)的時間節(jié)點節(jié)點控制計劃，解決各施工單位在工作面上流水作業(yè)的時間點，細(xì)化出節(jié)點控制計劃；（施工模板\康萊德別墅綜合流水施工控制節(jié)點計劃20100412.xls）專項工程施工進(jìn)度計劃，以施工工序為主要內(nèi)容編排專項工程施工進(jìn)度計劃；（施工模板\康萊德別墅衛(wèi)生間防水施工計劃表.xls）專項工程分解到周、月完成量形象進(jìn)度表，以周為匯總單位，形成每周滯后統(tǒng)計表及書面文件發(fā)施工（安裝）單位總部要求協(xié)調(diào)解決相關(guān)問題。（施工模板\工程滯后情況統(tǒng)計表0416.xls）進(jìn)度控制萬達(dá)計劃管控層次1、場地移交：施工模板\場地移交單.doc甩項移交，滿足全面進(jìn)場施工條件2、主材及設(shè)備進(jìn)場計劃：_太古城甲供材定貨與到場計劃表設(shè)備、主材訂貨與到場計劃表(12(1).14).xls按節(jié)點清查施工單位排版圖及下料單，以及加工廠的地址聯(lián)系方式，打電話進(jìn)行跟蹤核對；主要時期必須到加工廠現(xiàn)場考察、選料，落實加工生產(chǎn)情況及到貨時間3、封板計劃：施工模板\康萊德別墅吊頂封板計劃表.xls按組團流水段做好隱蔽驗收計劃、吊頂封板計劃、墻身封板計劃4、防水計劃：施工模板\康萊德別墅衛(wèi)生間防水施工計劃表.xls衛(wèi)生間的防水完成節(jié)點直接影響到衛(wèi)生間的硬裝開始節(jié)點，同時在衛(wèi)生間防水施工前應(yīng)當(dāng)做好隱蔽驗收，確保給排水管道路由、通球、壓力及保溫的規(guī)范施工，注意門碰等五金件安裝的位置5、軟裝計劃：建議家具及燈具分組團流水進(jìn)場，并在排產(chǎn)時要求家具廠以客房為單位進(jìn)行加工生產(chǎn)，根據(jù)甲方指令安排到場6、銷項計劃總結(jié)：萬達(dá)工程進(jìn)度一句話管理：人材機在前-節(jié)點計劃居中-后期（銷項）

進(jìn)度控制萬達(dá)精裝修工程管理“六大”計劃在工程實施過程中，通過強制性的設(shè)置停止點檢查，以保證工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。停止點檢查屬于項目工程部質(zhì)量控制節(jié)點，項目工程部是責(zé)任主體，區(qū)域公司部門對檢查備案資料抽查或參與項目部的現(xiàn)場檢查。停止點檢查不能完全取代隱檢、預(yù)檢，在有重復(fù)的檢查項時，可以合并一次檢查，但檢查成果資料不能用隱預(yù)檢資料代替。停止點檢查項的完成標(biāo)志是按要求具備完整的成果資料，以工程經(jīng)理簽批通過為終點。前一停止點檢查未通過，工程實施不得進(jìn)入下一階段。在項目的月、周工作計劃中，應(yīng)將涉及的停止點檢查作為專篇列入計劃中。質(zhì)量控制1、停止點檢查質(zhì)量控制停止點檢查工作項內(nèi)容提交人審批人見附表工程經(jīng)理項目負(fù)責(zé)人在月、周計劃中體現(xiàn)專業(yè)工程師工程經(jīng)理判斷是否通知其他相關(guān)部門人員專業(yè)工程師工程經(jīng)理日程安排：提前1～2天通知工程部技術(shù)中心、監(jiān)理、總包人員安排：按下述檢查項數(shù)量，對各方人員分若干組，甲方人員任組長技術(shù)準(zhǔn)備：1、檢查范圍：2、重點內(nèi)容：（列出檢查項）3、查閱圖紙、規(guī)范4、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：對檢查項，列出具體的設(shè)計、規(guī)范要求的條款5、檢查方法：對應(yīng)檢查項，列出具體的檢查方法工具準(zhǔn)備：1、甲方：2、監(jiān)理：3、乙方：專業(yè)工程師工程經(jīng)理啟動會：明確分組、宣讀檢查項、時間安排現(xiàn)場檢查：分組，按檢查表中逐項檢查，留存照片總結(jié)會：宣讀檢查項的結(jié)果（照片示意），結(jié)論，確定整改時間專業(yè)工程師工程經(jīng)理對整改結(jié)果復(fù)查專業(yè)工程師工程經(jīng)理工程部技術(shù)中心抽查專業(yè)工程師工程經(jīng)理停止點檢查清單月、周計劃中體現(xiàn)停止點檢查工作提前2、3天制定計劃，填寫檢查表組織實施填寫完善檢查表存檔、復(fù)查發(fā)出通知

龍湖工程停止點檢查管理辦法基本流程（模板\龍湖工程部停止點檢查管理辦法）質(zhì)量控制工序樣板

萬達(dá)酒店項目工序工藝樣板操作指引.doc引（模板）質(zhì)量控制各分部工程質(zhì)量控制工序檢查

工程質(zhì)量檢查分工要求（土建分冊）（施工模板\12工程質(zhì)量檢查分工要求（土建分冊）.doc）給排水及采暖工程工序檢查表（施工模板\11給排水及采暖工程工序檢查表.doc）急需引起關(guān)注的質(zhì)量問題許多土建質(zhì)量沒有真正進(jìn)行實測實量而且土建的實測實量口徑與精裝修的要求有些地方不相符極大面積的瓷磚空鼓問題急需引起注意瓷磚大面積空鼓的三個主要原因基層強度不足

防水層表面太光滑

瓷磚吸水率太低有關(guān)的分析報告很多有關(guān)空鼓原因的分析是錯誤的，從而措施也是錯誤的急需引起關(guān)注的質(zhì)量問題1.洞口移交。砌體洞口應(yīng)做抹成標(biāo)準(zhǔn)形狀的窗套2.3.4.5.6.臨時固定窗框，螺釘固定，深度40－50mm素水泥漿刷面砂漿塞縫，充分密實木磚部位塞縫，充分密實塞縫部位刷素水泥漿7.8.9.聚合物水泥基復(fù)合涂膜外墻抹灰收口（向外墻卷，接槎遠(yuǎn)離窗框）貼外墻磚10.

DC793填縫指定班組，責(zé)任到人逐一記錄，旁站管理有關(guān)防水的專題講稿●●●●●●●●●增加防水層急需引起關(guān)注的質(zhì)量問題問題三：批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系的組成有幾個體系總結(jié)：需要牢記的幾個知識點1、批量精裝修組織體系2、批量精裝修營銷體系3、批量精裝修設(shè)計體系4、批量精裝修分級標(biāo)準(zhǔn)體系5、批量精裝修成本體系6、批量精裝修采購體系7、批量精裝修品質(zhì)管控交付體系8、批量精裝修售后服務(wù)體系二、批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系組成批量精裝修設(shè)計體系一體化設(shè)計前：50-100元/平方一體化設(shè)計后：10元（左右）/平方裝修拆改費：A（1600-2500）品牌希望提供較為高端的產(chǎn)品。他們中大多數(shù)人屬于※分級體系的制作方法客戶定位描述分級分級客戶特征關(guān)鍵詞

頂級品牌 功能完善 追求奢華高端品牌功能豐富追求風(fēng)格不盲從品牌人性實用

客戶較多的為國內(nèi)成功人士和境外在華工作的高級管

S理人員，對于生活空間的舒適度要求高，需要完善的（2500-3500）生活功能配置，同時需要有頂級配置的衛(wèi)浴，電氣， 櫥柜品牌來滿足對于奢華生活的追求。 客戶里較為典型的職業(yè)是企業(yè)高管或老總，家里有全 職主婦或保姆的比例較高。因此對于廚衛(wèi)空間的 功能要求更為豐富，對于電器和設(shè)備的品種要求更多。 品牌/風(fēng)格追隨者。 領(lǐng)先級客戶多為成熟白領(lǐng)二次置業(yè)，3口之家的可能 性較大。因此這類客戶對于全裝修房的要求是廚衛(wèi)功

B能和儲藏功能須要更加豐富和人性化，對于品牌則希（1200-1600）望提供中高檔產(chǎn)品。智能化的賣點非常能打動這類客 戶。比較注重實用功能，注重裝修質(zhì)量，裝修房內(nèi)產(chǎn) 品配置不盲從品牌。

C（800-1200）先進(jìn)級客戶多為城市年輕白領(lǐng)，首次置業(yè)，2人世界為主，看中的是全裝修房的省事，省錢。對裝修房的價格最為敏感，對于全裝修的部品要求是滿足基本生活需求即可，對于品牌的要求不高，講究功能與實用價格敏感簡單實用企業(yè)繭建立燃標(biāo)準(zhǔn)援化體悠系漸抓進(jìn)流倍程1、朋技術(shù)笑標(biāo)準(zhǔn)糟化（節(jié)鏡點大兔樣、閑設(shè)計悲任務(wù)栽書。班。。殿）2、擊產(chǎn)品釣標(biāo)準(zhǔn)植化（建敘筑、魔戶型紡、名訪稱、胡分級榴。。寄。）3、孝管理姑標(biāo)準(zhǔn)棍化（流址程、蜂機構(gòu)發(fā)、管渡理模何板。慣。。什）4、令完整款體系A(chǔ)15-1產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)玄關(guān)客廳廚房衛(wèi)生間主臥客臥陽臺部品配置部品品牌標(biāo)配地面：意大利米黃石材墻面：乳膠漆天花：輕鋼龍骨石膏板天花地面：沙比利實木復(fù)合地板墻面：乳膠漆，局部墻紙?zhí)旎ǎ壕植枯p鋼龍骨石膏板天花配暗藏?zé)魩аb飾背景墻地面：巴西紫水晶/山西黑石材墻面：金剛米黃石材天花：輕鋼龍骨單鋁板天花廚房電器三件套廚房燈具地面：意大利米黃石材墻面：金剛米黃石材天花：輕鋼龍骨單鋁板天花潔具、五金衛(wèi)生間燈具地面：實木復(fù)合地板墻面：乳膠漆，墻紙?zhí)旎ǎ壕植枯p鋼龍骨石膏板天花配暗藏?zé)魩е髋P背景墻地面：沙比利實木復(fù)合地板墻面：乳膠漆天花：乳膠漆地面：地磚墻面：外墻涂料天花：外墻涂料洗衣臺面陽臺燈具櫥柜、浴室柜、玄關(guān)柜、主臥衣柜廚房電器三件套衛(wèi)生間潔具及五金木飾面材料：實木貼皮空調(diào)熱水器柜體：博洛尼內(nèi)門：博洛尼廚房電器：西門子廚盆及龍頭：摩恩潔具：科勒地板：大自然/圣象空調(diào)：松下/海爾選配墻紙拖把池客臥衣柜洗衣機戶型建筑面積A15-1標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品成本模型精裝潔具及家電定制收納木作合計總額折合單 方所占比例總額折合單方所占比例總額折合單方所占比例總額折合單方四房兩廳兩衛(wèi)148.1799297.7670.248.0%33456.1225.816.2%74071.1499.935.8%206824.91395.9三房兩廳兩衛(wèi)12485941.4693.144.7%31456.1253.716.4%74737.4602.738.9%192134.91549.5.計劃雄管控“四個”層次計劃翅執(zhí)行鋒書，由宏觀射梳理提各項掩工程鴿進(jìn)場趨施工往及相紋互搭蠻接作僚業(yè)的幼時間喂節(jié)點節(jié)點甚控制街計劃，解烤決各茄施工搶單位目在工殲作面撞上流市水作由業(yè)的守時間膛點，悶細(xì)化枝出節(jié)汁點控衰制計旨劃；（施工伶模板啊\康妻萊德汗別墅捉綜合趕流水優(yōu)施工翼控制囑節(jié)點霞計劃盡20既10槽04掉12智.x呢ls）專項劫工程踩施工毯進(jìn)度件計劃框，以古施工欠工序技為主俊要內(nèi)俯容編桂排專古項工內(nèi)程施熱工進(jìn)奇度計累劃；（施工雹模板剪\康督萊德盛別墅再衛(wèi)生扶間防狡水施唇工計流劃表奸.x退ls）專項壞工程脈分解喂到周漁、月燈完成戶量形壘象進(jìn)埋度表償，以顛周為特匯總免單位蜻，形軌成每周匹滯后謎統(tǒng)計秒表及書雨面文阿件發(fā)雄施工喇（安全裝）慣單位趁總部碎要求幸協(xié)調(diào)止解決扯相關(guān)定問題。（施工亮模板筋\工刺程滯秤后情嚇況統(tǒng)銹計表規(guī)04膛16劃.x每ls）進(jìn)度級控制萬達(dá)景計劃師管控惜層次1、場地剃移交：施工扔模板懂\場除地移粉交單匹.d飯oc甩項拉移交蟻，滿輛足全茶面進(jìn)使場施憂工條扔件2、主材踏及設(shè)吸備進(jìn)運場計蹤蝶劃：_太肝古城洲甲供弟材定懶貨與督到場桿計劃橋表設(shè)躺備、判主材兆訂貨閥與到蜂場計落劃表僚(1園2(侍1)巴.1社4)絹.x她ls按節(jié)請點清老查施花工單久位排慕版圖配及下憤料單仇，以受及加地工廠國的地毀址聯(lián)璃系方桑式，所打電測話進(jìn)禿行跟負(fù)蹤核叼對；窯主要癢時期囑必須只到加馬工廠戚現(xiàn)場猴考察蘿、選螞料，釀落實豪加工舅生產(chǎn)蘭情況秧及到饅貨時射間3、封板抗計劃：施工頃模板荷\康稱萊德被別墅堡吊頂炭封板箱計劃蹄表.榨xl移s按組需團流勾水段描做好提隱蔽擋驗收酷計劃非、吊傾頂封駛板計確劃、蜂墻身崇封板裹計劃4、請防水廊計劃：施工映模板刊\康姻萊德雹別墅攀衛(wèi)生慕間防裝水施鋒工計懸劃表棵.x榴ls衛(wèi)生與間的牌防水途完成蹦節(jié)點擴直接頌影響結(jié)到衛(wèi)糞生間巡壽的硬爺裝開鼓始節(jié)友點，喊同時防在衛(wèi)與生間姓防水牛施工織前應(yīng)純當(dāng)做郊好隱航蔽驗躍收，抵確保鋸給排洋水管芹道路配由、胞通球床、壓舟力及波保溫嘩的規(guī)壺范施紐奉工，截注意蠢門碰例等五伐金件圾安裝磨的位微置5、胸軟裝輛計劃：建議言家具盡及燈熟具分謝組團羨流水躍進(jìn)場搶，并濾在排艷產(chǎn)時根要求莖家具誓廠以賄客房鄉(xiāng)豐為單冤位進(jìn)俊行加妹工生莊產(chǎn)，史根據(jù)昏甲方課指令節(jié)安排洋到場6、銷項右計劃總結(jié)涼：萬妙達(dá)工泰程進(jìn)袖度一豬句話在管理架：人紫材機哥在前揀-節(jié)漢點計迷劃居聰中-聰后期鎮(zhèn)（銷偉項）進(jìn)度駕控制萬達(dá)才精裝語修工陪程管瓦理“六賴大”虹計劃1、但事前靜技術(shù)策交底豪模板《太古站城A抬BC技項目湊精裝宮修技擦術(shù)交先底1胞22襖8.遣do只c》（水模板兵）2、棍事后肺的總天結(jié)模貿(mào)板《太古吼城精航裝修倍項目筆管理括資料抽\太撐古城灑北區(qū)莫項目順精裝兄修設(shè)帖計總濁結(jié).哥do傻c》府（模腰板）3、窗甲供漿材料王管控爸模板太古山城甲漫供材榆定貨榮與到種場計戚劃表馳設(shè)備勇、主稀材訂