成都大型文化旅游地產項目整體規(guī)劃開發(fā)運作全案詳解全案開發(fā)

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整體規(guī)劃開發(fā)運作全案詳解2009-01

本報告書為***********制訂**************有限公司謹呈項目總體分析項目定位研究項目整體策劃項目建議項目財務分析策劃方服務內容目錄項目總體分析政策因素

經濟因素社會因素旅游產業(yè)是四川省的支柱產業(yè)，作為“無煙工業(yè)”的生態(tài)旅游項目受到政府最大力度的支持，也能夠為開發(fā)方取得最大限度的政策支持健康、運動、綠色、休閑、養(yǎng)身是城市高端群落最時髦的語言，更是其永恒的追求，生態(tài)旅游項目正好滿足了這樣的潮流生態(tài)旅游最大的特點是“一低三高”：低密度、高綠化、高品質、高享受。因此生態(tài)旅游產品及相關的地產開發(fā)具備極高的經濟價值技術因素生態(tài)旅游項目重在前期產品的策劃和項目整體規(guī)劃。具體實施過程不存在技術障礙項目PEST分析項目SWOT分析-“文化”是旅游之魂，如何樹立項目獨特的文化優(yōu)勢-如何將豐富的自然資源開發(fā)建設成為符合市場需求的旅游度假產品項目地最大的弱點在于沒有形象鮮明的吸引物和吸引設施-旅游是政府重點扶持產業(yè)-生態(tài)農業(yè)對優(yōu)化農業(yè)產業(yè)結構，推進新農村建設有重大意義。-休閑文化已經成為成都的文化名片，休閑度假項目對城市人群極具吸引力。-金堂距離中心城市僅35KM-項目所在地涵蓋多種地形-項目所在地擁有地熱、溫泉兩大稀缺自然資源-傳統(tǒng)農業(yè)大縣+生態(tài)資源強縣雙重資源優(yōu)勢地理區(qū)位與生態(tài)資源政策支持與社會潮流吸引物的缺乏自然資源整合文化品牌打造優(yōu)勢弱點機遇挑戰(zhàn)項目分析結論根據以上分析，本項目策劃必須揚長避短，需要解決的課題包括“項目定位”與“項目策劃”兩大類：

先完成項目定位——解決“我們要做什么產品”的問題根據現(xiàn)有的資源和市場環(huán)境-產品的目標人群是誰？-產品的主題是什么？-產品應具備什么樣的功能？再進行項目策劃——解決“我們怎樣來做這樣的產品”的問題旅游休閑產品之魂的升華——“文化”上的突破旅游休閑產品形體的鍛造——“功能”上的突破旅游休閑產品內涵的修煉——“服務”上的突破項目定位研究項目目標市場定位

目標市場定位流程根據項目地現(xiàn)有的條件，選擇什么樣的細分市場，才能夠進一步強化優(yōu)勢、淡化消除弱勢、抓住機遇和迎接挑戰(zhàn)。以達到以最低的成本創(chuàng)造最高的收益。--20%的人產生80%的消費，高端人群是具有強大購買的的優(yōu)質客源-核心群體：城市高端人群（政府領導、企業(yè)主、外企高管、外籍人士）-重要群體：城市中產人群（公務員、企業(yè)白領、自由職業(yè)者）較高的文化素質第一步：目標市場定位的目的第二步：目標市場定位的依據第四步：本項目的目標市場定位結論第三步：目標人群的共同特點-稀缺的生態(tài)資源是項目最具閃光的賣點

-旅游及地產項目的消費群體以城市高端人群為主

-較強的消費能力和較高的消費意識-極強的健康意識和休閑意識-對生態(tài)、自然休閑的渴望

結論項目主題定位

本項目主題定位流程-根據目標人群的消費偏好，制定項目策劃與規(guī)劃的主線，確保項目產品能夠在最短的時間內獲得市場認同。從而保證項目取得良好的現(xiàn)金流。-符合目標市場消費需求與消費特征-引發(fā)目標人群的心理共鳴具有川西田園鄉(xiāng)村特色的國際生態(tài)綜合休閑游憩區(qū)-生態(tài)性：自然、綠色、田園鄉(xiāng)村第一步：項目主題定位的目的第二步：項目主題定位的依據第四步：本項目主題定位結論第三步：本項目主題定位的基本特性-符合項目地點的實際情況

-符合開發(fā)方的開發(fā)及經營管理能力

-文化性：田園文化、中外溫泉文化、成都休閑文化

-功能性：休閑、度假、養(yǎng)身、商務結論項目產品功能定位

本項目產品功能定位流程-確定項目產品的主要功能類型、產品的開發(fā)方向、以及產品開發(fā)的主要框架。以保證項目的規(guī)劃、建設符合項目主題。功能性服務于主題性。-產品功能具有獨特性、難以復制性-提供以濕地運動、溫泉養(yǎng)生、農業(yè)休閑為主的生態(tài)體驗式旅游產品提供生態(tài)居住、田園度假、溫泉療養(yǎng)為特色的旅游地產產品-健身保養(yǎng)的需求-生活體驗的需求第一步：項目產品功能定位的目的第二步：項目產品功能定位的依據第四步：本項目產品功能定位結論第三步：產品功能應滿足的需求-實現(xiàn)產品功能所需要的投入最小-產品功能對目標群體的吸引力最強，產生的收益最大

-遠離塵囂的需求-生態(tài)居住的需求-身心放松的需求、親近自然的需求結論項目整體策劃

——項目綜合環(huán)境評估項目環(huán)境——地理及氣候官倉鎮(zhèn)位于金堂縣城北10公里，成都、德陽、廣漢市三市縣交界處，距成都50公里，現(xiàn)已融入成都市“一小時經濟圈”。官倉鎮(zhèn)氣候溫和，年平均氣溫16.7度，雨量充沛，光溫條件較好，日照年平均1295.5小時有效積溫≥10攝氏度為5450度，四季分明。項目環(huán)境——水土資源情況“川西第一泉”美譽的白馬氡溫泉日自溢水1.4萬立方米，四季自流含有多種微量元素，是上乘的保健醫(yī)療用水。獨具開發(fā)價值官倉平地的土壤以沖擊土為主適合種植各種蔬菜是理想的綠色蔬菜基地丘陵地區(qū)土壤屬紫色土壤土壤成分適合種植柚類柑橘和各類伏季水果所在區(qū)域北河兩岸在雨季為濕地濕地生態(tài)具有豐富的動植物資源獨特的自然景觀，隨水位的變化而改變具有極強的觀賞性…項目環(huán)境——基礎設施現(xiàn)狀

基礎設施現(xiàn)狀-燃氣設施現(xiàn)狀天然氣輸氣管道穿境而過，接入白馬泉-供電設施現(xiàn)狀國電金堂電廠在今年六月初已正式并網發(fā)電。-郵電通訊設施現(xiàn)狀小靈通機站、聯(lián)通網站、移動網站覆蓋全境-交通設施現(xiàn)狀成金快速通道年底通車，金堂將融入“半小時交通圈”-供水設施現(xiàn)狀現(xiàn)有自來水廠一座能滿足生活用水需要項目環(huán)境綜合評價交通方面本項目所在地已經具備建設國際生態(tài)綜合休閑社區(qū)的條件

“一小時經濟圈”和“30分鐘經濟圈”的中間地帶是國際公認的休閑度假社區(qū)的理想選址地項目地的集溫泉、濕地、水土、氣候多方面優(yōu)勢于一體，具備了打造成為國際級旅游度假休閑社區(qū)的諸多素材項目地水、電、氣、通訊、道路等基礎設施能夠滿足項目開發(fā)的需要基礎設施完善自然環(huán)境優(yōu)越項目整體策劃

——項目市場分析成都游憩休閑市場發(fā)展趨勢圖旅游休閑方式的演進過程本地普通收入家庭為主傳統(tǒng)市場市區(qū)近郊公園郊區(qū)農家樂棋牌類本地中高收入家庭商務會議群體公司培訓群體高收入家庭鄉(xiāng)村古鎮(zhèn)觀光外籍人士公司高管私營業(yè)主綜合性生態(tài)度假休閑資源整合Step1: 以傳統(tǒng)公園、農家樂為主的城市近郊游憩市場發(fā)展階段聯(lián)合擴展Step2:在農家樂、棋牌娛樂基礎上，以洛帶、黃龍溪為代表的等特色古鎮(zhèn)文化體驗的游憩發(fā)展階段 休閑旅游市場日趨成熟Step3: 以健康養(yǎng)身、休閑度假為特色的發(fā)展階段：特點是：1、商務休閑、商務培訓的市場迅速擴大2、駐留時間增加，過夜率增加3、生態(tài)、自然、文化成為發(fā)展潮流市場的發(fā)展呼喚“國際綜合性生態(tài)休閑社區(qū)”的誕生休閑群體的演進過程旅游地產市場發(fā)展趨勢旅游地產市場發(fā)展趨勢優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境精彩的休閑吸引物便捷的交通條件親切的文化氛圍周到的物業(yè)服務完善的生活配套市場櫻分析衰結論符合鄉(xiāng)豐現(xiàn)階蛋段旅掃游休封閑市塵場需復求的璃產品荷應該懶具備肢以下匯特征火：符合市場需求的產品應具備…明確的“文化”主題…完善的“服務”體系…合理的“功能”配備…項目狀整體頓策劃——共產品灶策劃彈思辨高屋位建瓴防——爺文化具高度恨的確憐立近悅遙遠來夫——遠休閑立功能螞的設何計恰到拐好處臂——君服務碑體系街的規(guī)減劃我們墾需要解決栗的問翁題（捎一）?我們傍需要解決圍的問遺題（同二）?將文久化、柔功能鉆、服擊務的醬概念完美卷的融龜合到嘗一起瘋，從滾而引盡起目標濾人群債的購淚買沖貨動項目瞇整體零策劃——番項目絹產品捏策劃本項篇目產曬品結晌構休閑度假產品形體——功能項目主題定位：國際生態(tài)綜合休閑社區(qū)休閑度假產品之魂——文化休閑度假產品內涵——服務項目搬產品悲主題“白盜馬J混oy巾fu侵l派Ec聽o-杰di席st啊ri租ct曠生態(tài)斷歡享麻社區(qū)糕”白馬序JE餐D生黎態(tài)歡竟享社濾區(qū)服務星級標準會員制人性化文化文化體驗文化尋蹤文化洗禮功能居住娛樂休閑白馬候JE猴D生凝態(tài)社樹區(qū)營容建三木步曲形體鍛造——白馬JED休閑功能內涵修煉——重要服務體系規(guī)劃白馬JED魂之賦予——打造白馬休閑文化魂之醬賦予英——菠打造木白馬溜休閑壩文化文化磚是旅宗游休扇閑項虎目之迎魂，陡是項積目軟昨實力階的重克要體曲現(xiàn)，斷是獲潮得市欲場認段同的沙重要春保證嬸，“毯白馬醫(yī)JE膀D生毅態(tài)歡著享社溜區(qū)”往項目棗應形銳成獨餅具一掩格的疤“白嬌馬休率閑文秧化”桃，從終而與慕其他尤旅游陵文化翁，如請洛帶賄的“糖客家枝文化尚”、宇青城朝山“致道家域文化馳”、吼峨眉撲山“催佛教版文化配”、漲龍泉復“桃通花文綿化”醒等相豪區(qū)隔斷。桃花文化龍泉客家文化洛帶道文化青城山佛教文化峨眉山白馬JE食D生態(tài)歡享社區(qū)獨特扁的白馬休閑源文化魂之另賦予型——巾打造畫白馬穿休閑管文化文化之源…——“白馬休閑文化”源自成都的休閑生活方式…“白馬休閑文化”是對川西壩子悠閑富足的休閑文化的傳承與發(fā)展

文化之樹…——“白馬休閑文化”是多種亞文化構成的一顆枝葉繁茂的“生態(tài)”文化樹…“白馬休閑文化”包含了“漢民族田園農耕文化”、“漢民族溫泉養(yǎng)身休閑文化”、“少數(shù)民族溫泉文化”、“外國溫泉休閑文化”，所有這些亞文化都緊緊與這棵樹的主干——“生態(tài)”緊密聯(lián)合到一起文化之果…——“白馬休閑文化”結出的生態(tài)果實就是本項目多姿多彩的產品形態(tài)…“白馬休閑文化”是一種能夠看得見、摸的著、可以品嘗、可以居住，實實在在進行體驗和享受的文化，而不是僅供瞻仰和研究的文化滋養(yǎng)誕生魂之朵賦予蒜——默打造腸白馬謹休閑沸文化白馬桃休閑蟲文化透譜系戒及支技撐內冷容通過每“文階化為輔魂，牢娛樂筆休閑容為表章，康數(shù)居為荒里”此，將改項目輔的主情題概核念及銀其文岸化內刊涵定夢位于壓“文詳化歡堤享”貪這樣被一個雹高層經次水梢平上化，形難成獨級具特狗色的搭白馬賣休閑遷文化其中牧的“厭溫泉辜文化咳”以滾保健每療養(yǎng)扣為主淺，訴研求“助健康莫和長謙壽”熱；“勸沐浴枯文化襯”則由以漢隊民族娘、少顫數(shù)民薪族、累以及諷世界怨各地駕的沐繳浴民僑俗、宰民風劍和民初情為才主，禾特別激是挖軍掘中估國本斷土的滲沐浴輪文化瞞，比案如歷鬼代宮潤廷沐村浴文牌化，輝訴求邊“詳劈燕和、寸友愛喂、個叔性和制自然禾”田園著文化福則更狡直觀柴的讓清游者還貼近拉大自闊然，鬧與自敵然融級入一墻體，守回歸政“采世菊東杜籬下薦,悠絨然現(xiàn)性南山最”，話營造擊出寧駕靜平旬和，搜健康星淡然譯的的疑田園嗚文化掛讓游陷者身建體力否行，貌更直姥接的再享受龜體驗某旅游義。將裝現(xiàn)代我新中盼式建緞筑與融中國瓣田園亦文化秋相結論合，蔽感受闖新中恐式建室筑帶搭來的提視覺有享受娘，品蝦位兩喪千多臘年的鄰中國演田園飽文化蓮?；曛嘿x予喝——什打造屢白馬弟休閑成文化形體摟鍛造識——黃白馬那JE防D休陣閑功咳能形體浪鍛造體——避主要雨功能羞區(qū)設異置四大歷區(qū)介哲紹溫泉岡旅游竭區(qū)濕地蹈休閑么區(qū)現(xiàn)代分農業(yè)踏體驗逝區(qū)生態(tài)勒居住筍區(qū)（5夜00沾畝開財發(fā)用鈔地）-溫涼泉度瘡假酒算店-溫店泉商鉤務會油所-溫泉束文化成體驗抓中心斯（宮享廷、港日式袍、歐式牌、火趣山、妄洞穴大）-濕偶地生即態(tài)博搬物園-高涂爾夫串練習刻場-濕績地及培水上吩娛樂她中心-親為水公備園-農卵業(yè)生指態(tài)觀秤光園-川西存農耕襪文化土博物裕園-少數(shù)源民俗睛農業(yè)腰博物少園-園藝罩農藝爛培訓磨中心-農產款品交協(xié)易中櫻心-高頃端產榜品：鄰溫泉役莊園-中可端產待品：竄鄉(xiāng)村驢別墅-低疲端產梅品：雕田園郊農家影視侄城&怖商業(yè)杜步行曲街：-川滅西小撐鎮(zhèn)步遲行街-舊非上海怎步行咱街-唐恐宋步爛行街形體戀鍛造惑——剖功能菠分區(qū)柜規(guī)劃姑圖-溫泉度假酒店-溫泉商務會所-溫泉文化體驗中心-濕地生態(tài)博物園-高爾夫練習場-濕地及水上娛樂中心-親水公園-農業(yè)生態(tài)觀光園-川西農耕文化博物園-少數(shù)民俗農業(yè)博物園-園藝農藝培訓中心影視城&商業(yè)步行街-川西小鎮(zhèn)步行街-舊上海步行街-唐宋步行街生活配套設施-健身中心-醫(yī)療中心-超市、加油站、銀行-農產品交易中心生態(tài)居住區(qū)安置區(qū)上風上水、環(huán)境清雅遠離人流的宜居區(qū)域人流較大、配套設施密集區(qū)域生態(tài)居住區(qū)形體滑鍛造堵——由相關窗房地腫產產怠品開霉發(fā)2008年2009年2010年房地產產品類型單價RMB面積㎡總價RMB單價RMB面積㎡總價RMB單價RMB面積㎡總價RMB中低端產品：田園農家、田園鄉(xiāng)村別墅2500100002500萬元3000200006000萬元4000100004000萬元高端產品：莊園、生態(tài)溫泉別墅3500200007000萬元4500200009000萬元產權式度假酒店4000200008000萬元合計2500萬元13000萬元21000萬元形體煤鍛造恢——縮慧主要窯功能占區(qū)設記置地產杯開發(fā)-溫泉幅莊園-鄉(xiāng)村故別墅-田園祝農家會員手卡銷縮慧售-終身淋會員助卡-年卡-溫泉增消費安卡-居住門消費脹卡休閑旨旅游-影視藝城旅錯游-農業(yè)女體驗振觀光-園藝忘培訓-博物啦園參紀觀-農產慎品銷丈售-農家腳居住-特色袋餐飲物業(yè)意租賃-影視立城租抖賃-商業(yè)呀街招籌租-單位版拓展鏈訓練場地耐租賃-度假趙物業(yè)惑出租白馬斤JE鑄D生誓態(tài)社嘴區(qū)贏嶄利模沈式酒店隙經營-度假冤酒店落經營-酒店導餐飲-溫泉瞇體驗-會所過餐飲-商務冬會議-商務幻玉度假-商務近餐飲內涵務修煉錯——傅重要泉服務帶體系益規(guī)劃白馬反JE慰D生品態(tài)歡輩享社撇區(qū)的把四大族功能堆區(qū)確叔立以悲后，勇要最圾大限筍度的維發(fā)揮地硬件支設施蔬的效袍能，艇在激派烈的鏈休閑歷旅游篇市場傭中獨員占鰲功頭，彼必須攪制定恩出符鴨合市助場需傘求和竹發(fā)展沖趨勢訂的管璃理模述式。建立摸“白懼馬J差ED狠生態(tài)俘俱樂國部”長，對粱項目動經營后實行菠會員耽制管彩理符合籍目標犬群體尊貴款、自茂信的心理兇需求便于盆對高津端客旬戶提供不全面每服務有利兵于進緊行地產筑項目嚼的銷罷售有利腰于盡退快回醉收投資喝創(chuàng)造劃利潤白馬板JE若D生態(tài)濱俱樂但部會員撒制有利斃于提撲升目爆標群體扯忠誠宜度促進警穩(wěn)定奧經營有利丟于進糟行全損面客戶幅關系絮管理和后騰續(xù)產灶品的開發(fā)內涵申修煉說——摩重要繁服務鍵體系邁規(guī)劃白馬JED生態(tài)社區(qū)“一卡通”終身會員購房置業(yè)排號及優(yōu)惠...所有購物、餐飲、培訓項目超低折扣...會員業(yè)主健康養(yǎng)身檔案健康養(yǎng)身顧問服務...所有社區(qū)租賃項目低價優(yōu)惠...全年度假酒店低價入住...所有觀光及體驗項目免費...內涵提修煉迷——疑重要喉服務睛體系月規(guī)劃客戶漁服務狡標準陶體系屬、物粉業(yè)管志理體諷系、升旅游乎接待致管理膜體系-客桿戶服府務標警準體云系—己—可何參照踏5*芹級酒魯?shù)甑膯T相關賴服務舍標準沸制訂-物屑業(yè)管口理體沈系—小—按散照高嚴檔別椒墅物余業(yè)的千管理景和服咽務要議求制歌訂-旅揪游接罷待管餡理體蒼系—武—按仙照旅評游度碼假景悟點的法服務矮標準果和要麗求制聾訂項目暫整體樣策劃——魂項目膨形象逃策劃項目畜形象搶策劃泊的基舅點與鞭結構本項冊目形煮象的癢構成肺元素尤如下獨：-視瓶覺元筐素：求建筑犯風格歇、裝嶄飾風長格、慎形象迎代言王、企益業(yè)視乓覺識歸別系積統(tǒng)V錯I-聽踐覺元既素：落主題由音樂義、項陣目S氏LO英GA賀N、防項目株主題惡詞-互花動元恥素：塌服務芬人員趁素質項目梅形象資策劃輝——脈視覺強元素根據犬項目班主題埋定位噸“國沖際生孟態(tài)休耕閑社廚區(qū)”巖的要今求視覺過元素月的設碰計應攔遵循日“越脆是民崖族特掃色的府，越倚能國叫際化悶；越項是沿那襲傳漲統(tǒng)的害，越銀能時余尚化催”的臟要求樹。-建辱筑風檔格—極—建存議采瓣用國皂際上津流行顯的“芝新中策式建驕筑”燥風格繩，既君能體在現(xiàn)項桂目的里文化黎底蘊悅，又變便于篇與國否際標及準接梳軌-裝洋飾風佛格—季—外啟裝盡農量應壟體現(xiàn)棒傳統(tǒng)鄉(xiāng)豐化、殺生態(tài)高化的友特點撈；內續(xù)裝以發(fā)現(xiàn)代充裝修船為主賺，可請加入教部分析傳統(tǒng)播元素-項偏目視吧覺識女別系徐統(tǒng)—址—包爆括項缸目L富OG爽O設鳴計、逮導視判系統(tǒng)睡設計袍等項目各形象償策劃喘——爬聽覺曬元素根據促項目喝主題袋定位犯“國菜際生拉態(tài)休喪閑社靈區(qū)”卷的要碌求聽覺加元素在應滿蠅足高終雅大澇氣、風易于綁傳播藥的特臭點-項鞋目S捉OL責GA掠N—羞—“轎專享扎白馬憂國際竟社區(qū)踢，坐拖擁濕趁地溫皺泉田猶園”-項孤目主瀉題詞襪——亭“一鑼座世敢間難愿得的位生態(tài)尼樂園爺”-主承題音溪樂—宰—可南采用濁節(jié)選反民族尸音樂蝴進行材改編說明唐：項簡目S組OL擁GA蹄N和傻項目捏主題培詞配妥合使攀用，神既強及調了請項目駱功能抗，又其能體米現(xiàn)項蹦目的踢高端爭特點項目相形象勵策劃云——倍互動鄉(xiāng)豐元素根據宇項目吸主題逆定位所“國垂際高促爾夫鎖生態(tài)壇休閑倦社區(qū)柿”的逮要求互動偏元素鬼更多外是體黨現(xiàn)項央目人魄員素塘質、浸服務圾質量批等軟對性形踩象，鏈務求類體現(xiàn)淡人性卸化的勁服務抵，“賴山美穿、水盤美、寶人更昌美”戀。項目砌整體巡壽策劃——槳項目千開發(fā)劑策劃項目引開發(fā)勉戰(zhàn)略攤原則本項隔目開滋發(fā)應皇遵循雙以下刊三條滴戰(zhàn)略揀原則賠：1、園“項摘目單貢位土序地面它積的役價值友最大根化”叔原則項目展的景序觀開碌發(fā)除笛了應扭具備章觀賞班功能焦以外支，還半應重姜點打絮造其左休閑壤娛樂納的功折能。察盡可譽能將朋成本埋性投捎入轉劫換為旁經營器性投嚴入，炒比如予影視慌城商誕業(yè)步嘗行街項，既緩具備籃景觀款功能易，又勁具備罵經營翼功能庫，在葡造景棉的同蚊時又英能產病生經衣營收憶益。2、灣“項甘目規(guī)頃劃設鄙計與費項目呀產品玻策劃堤相協(xié)蝴調”險原則產品超策劃幼是在比經過宏詳細臂的市孤場調沙研以當后，竭進行詢項目擁人流侍量分濤析、蜂接待固容量升分析缸、功宇能分慈區(qū)設落計。懲因此缺，項論目開跪發(fā)中脊的規(guī)貓劃設稈計應畫該符尸合產鴿品策汁劃的業(yè)要求饅。3、領“項醋目功木能系半統(tǒng)一貞體化膜”原朝則項目緞各分爛區(qū)既丑相對論獨立慈能實挪現(xiàn)一塌定的衡功能底，又勝通過辨“文決化生弄態(tài)休滔閑”勾這一急主題蘋系統(tǒng)飲緊密籃聯(lián)系泊，各曲功能映區(qū)或城是直蘇接服畏務于悔這一怪主題鐮，或總是作遺為這推一主涉題的緒支撐胞配套色功能捆。項目銷開發(fā)曬的步簡驟項目癥開發(fā)緩三步星走策溜略：1、迅第一淺步：芬項目伴開發(fā)統(tǒng)前期炸主打嫩文化確牌（攻項目怎動工算之前壤）“文姐化拉就升品來牌、你品牌剪推進軋銷售拆”文化桶指集改“溫恭泉文毀化、恩休閑畏養(yǎng)身靜文化友、生迷態(tài)田趴園文研化”深為一粗體的獨“白眼馬文輝化”歐，品搬牌指達“白藏馬國課際J厲ED薪生態(tài)綠社區(qū)疲”的果項目鋪品牌2、肢第二盡步：違項目丹開發(fā)吉中期潮主打漸休閑胳牌（伏項目軌部分甲景觀棋休閑征功能稿落成秋）“邊并造景呈、邊丑經營頂、先莊預定撲、再黎開發(fā)華”首先冤打造萍溫泉陸、濕潑地生勵態(tài)園撫等旅丑游吸加引物稀，同是時通稻過會墨員卡雨銷售裂和日仇常經鐮營實愿現(xiàn)部崗分收晴入，寒同時斤可以獸開始供別墅蝴和產寬權式士酒店戶的排吸號，光獲得陶現(xiàn)金再流入芝。3、企第三狗步：伸項目痛開發(fā)饞后期凈主打玩國際倡牌（傾項目丘景觀什基本柔落成抬，地鋤產建松設啟僚動）“優(yōu)笑質客洋源，艇以高膜帶低晉，以義點帶不面”充分桶借助免溫泉租濕地肯生態(tài)浸園的溝國際亡性和哪客源架影響乖力，繪帶動挽產權歉式酒敏店的辭銷售迅。以宅運動盛休閑擔作為港項目榮亮點搜，全滲面帶擱動溫壟泉、柄濕地防旅游是觀光反等休霧閑項言目的快經營項目蛋整體洲策劃——樹項目倆運作書策劃項目騰運作宣突破杯點再優(yōu)胳秀的利產品崗，面惑對激稍烈的漏競爭幅，仍享然需丘要尋句求突感破突破普通項目單一的贏利模式實現(xiàn)“開發(fā)短期回款經營長期贏利資產永久增值”突破普通項目封頂預售模式實現(xiàn)“邊造景、邊入會、邊預訂”的銷售方式贏利模式突破銷售方式突破突破普通項目單薄的主題概念：首倡白馬國際JED（JoyfulEco-district）生態(tài)歡享社區(qū)概念概念運作突破概念嫩運作襪的突拼破單憑椒生態(tài)披的概拖念已辭經喚毀不起填消費從人群救的熱皇情本項鞭目概籠念應欣突出茂國際廣化、螞情感講化、恩人性幻玉化的熟特點處，并腔與現(xiàn)鴨有旅煤游休糊閑項騾目進右行有傍效的凈區(qū)隔酒，在頭此基芝礎上捏提出康“白輸馬國糧際J執(zhí)ED辨生態(tài)察歡享屑社區(qū)股”JE到D代樸表的帆是一假種生忘活方脊式，開一種隸人生者態(tài)度擺，一處種情茶感和今身心們的體飯驗贏利芳模式掃的突坊破本項事目采叫取短孩、中兵、長土期結老合的恒贏利欠模式迷，有顯利于擺優(yōu)化歌收入疊結構開發(fā)帆短期經回款炊——脅“通廚過會勒員卡滅銷售營及預扇定實泄現(xiàn)部棗分回緞款”經營兩長期啄贏利擺——鋒項目桿可實懇現(xiàn)長猶期經效營，頑有盈要利保靜障資產跨永久撒增值杯——泥地產鹿物業(yè)價具有煉巨大謠的升竊值空屈間，暑同時貿帶動俗后續(xù)坡60茄00膊畝開難發(fā)用爸地整猛體價爺值上堅升。銷售趕方式稻的突妻破項目咸銷售脹方式良按照瞧會員竹制方湯式進騎行“邊捆造景艘、邊霸入會悔、邊券預訂蹈”的戴銷售猶方式銷售狗過程符為：1、巖JE告D生雀態(tài)項痕目的巖概念攜激發(fā)甲消費驚者的閣購買遠動機2、蠟現(xiàn)場蒜溫泉掛及濕訓地生奧態(tài)景挖觀促殃進消瞎費者知做出帳購買制決策3、殿消費艦者交舒納會曬費入肯會后據即自冊動參逮與樓竿盤排喂號4、印樓盤哈開盤拉前視油具體搶情況欄決定絹是否御采用岔排號伐選房饑方式項目炮建議項目遭建議俱——右政府罷公關通過扛本項福目主起題及冤產品艙策劃度，“削白馬緩國際帽JE統(tǒng)D生避態(tài)歡速享社強區(qū)”槍集合倒了眾似多高講端旅侍游產惕品、勒并引壤入了席先進違的休角閑旅闖游概完念，餅從而辦使本殖項目戲在概絞念和童規(guī)劃您上具挨有開窯創(chuàng)性梯的地秧位，值具有啟巨大蘭的經暈濟和窯社會累效應嘩，對迎本地屠區(qū)整擊體形退象的站提升剩有巨粘大的盈拉動述作用芽。因報此可咬通過桶本項即目策鋼劃為析平臺才，爭潑取政予府政哭策的于支持竹：1、喉土地典價格供方面犁：2、喊配套元基礎悉設施呢方面邪：3、語審批柴與拆腿遷補塊償方憑面：4、讀各項扛報建精、辦衡證規(guī)努費等夏政府室行政傘性收扎費的源減免5、菠項目廢的整袍體服忘務方張面（迅如省韻級重鉆點項倘目申根報等逢）項目哥建議屯——仆融資蘋活動本項庸目經鵝過整嚇體策殼劃與問包裝壤后，摘具備沿良好炕的贏揭利能扒力和芬升值次潛力責，可企以通養(yǎng)過引園入戰(zhàn)父略投喝資者以、股匠份置層換、穴股權譽融資扎、抵房誠押貸殿款等鋼多種屢方式通向海夠內外梳投資叼公司闊、基謙金、翁銀行蕉進行托融資泄活動**丟**惹擁有注大量顆海內唯外融蜻資渠離道和撕豐富爽的融呢資經例驗，插可以廢為本軟項目照提供臘全套馬融資礦服務橡。項目燈建議責——雁土地嫌運營第一猜期3噸00構0畝山土地呼的成妙功開綠發(fā)的單基礎雖上，寇后續(xù)炭60臣00維畝土辮地的波價值腥將得幟到空罵間的伶釋放掠，受破到多僅家開蟻發(fā)機縱構的岸關注焰。因此盟，對啟后續(xù)芽60程00晝畝土葛地進象行整碑體規(guī)闊劃和晚打造胳，取潤得規(guī)吧劃權寬、開叨發(fā)權膏、招桂商權談。將威規(guī)劃撓好的教土地臣轉包怎給其乞他開偽發(fā)機過構，素進行妹土地春運營筑，在伍不占四用大即量資畫金的剛情況找下，鍵獲得央更高們的回老報。項目法財務注分析本項欺目實屢際由紙兩個爸項目誤組成塊：生腔態(tài)旅鈴游觀強光項插目及放配套懼別墅肢和產滲權式剖酒店曲開發(fā)勇項目穴。建耐設周貪期三巧年，撇占地組30憐00霉畝。所需伴投資下共2逃9,莖30暮3萬熊元，吐其中援固定赴資產盒投資哥29園,2桃03郵萬元療，流穿動資連金1們00良萬元草。生心態(tài)旅窯游觀鉆光項傻目占流地2裙50拔0畝術，土地撞為租步用，仁年租濤金預匆計1戒50漁萬元燈，項饑目建臟設投鮮入預扇計5偷50今0萬應元。礦開發(fā)火項目血占地錯50譜0畝貧，土獎地為柔征用色，預失計費棚用7敏50答0萬湖元，建設放成本則預計劣15蜂00政0萬果元。紡資金驅來源敞中，香19粒,5康00園萬元民由股同東投視入，寧10翼,0渡00惹萬元喇擬通師過銀厘行貸標款解緊決。具體備投資塌明細村及投蚊資進姥度詳寸見下智表。表1庸項目尋具體攀投資撒明細鍵及投依資建帳設進鄉(xiāng)豐度表館單位栽：萬栽元各年度預計投資金額200720082009合計土地費用7,5007,500觀光項目建設1,0004,5005,500房產項目建設1,5006,0007,50015,000建設期間借款利息、費用-4018021,203小計10,00010,9018,30229,203流動資金100100合計10,00011,0018,30229,303預測資金來源200720082009股本7,5006,0006,00019,500項目現(xiàn)金利潤長期借款5,0005,00010,000短期借款-小計12,50011,0006,00029,500

20082009201020112012資產負債表流動資產4,6577,64218,43019,24220,054固定資產凈額13,12621,15320,87820,60320,328資產總計25,28336,29546,80747,34547,882流動負債-----長期負債10,0005,000---股東權益15,28331,29546,80747,34547,882損益表經營收入3,02314,41922,7641,8641,864其中：會員卡銷售收入350350450550550田園體驗觀光項目173216259259259生態(tài)溫泉觀光項目-432540540540生態(tài)溫泉觀光項目421515515515凈利潤1,78310,01315,512537537息、稅、折舊、攤銷前利潤2,49512,74419,994944944財務比率/指標長期借款還本付息額4015,8025,401--凈利潤率59%69%68%29%29%凈利潤/股東權益13.2%51.3%79.6%2.8%2.8%財務稀分析主要鐮投資殊指標掏分析按十工年計伶算，矛項目仗的稅沃前內獎部收班益率夜為稅禍前1甲7%吃,稅迅后內攜部收迎益率嗓18級％。所得奸稅后貌的項貝目投紹資回薄收期鵝為3瓶年零眼11產個月貼。盈虧享平衡押分析臘(以兵整個奸項目壘期十迫年平洲均計密)產量線盈虧召平衡嫁點＝伍（固音定成魄本*臭）/棚（銷殺售收層入－執(zhí)變動窮成本逆**押）＝丟16爭.0