房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算

房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算定價(jià)與不確定性分析的基本方法++地產(chǎn)二00六年六月二十四日一、項(xiàng)目定價(jià)的方法1.1成本導(dǎo)向定價(jià)1.1.1成本加成定價(jià)1.1.2目標(biāo)收益定價(jià)1.1.3售價(jià)加成定價(jià)1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向定價(jià)1.2.1理解值定價(jià)1.2.2區(qū)分需求定價(jià)1.3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)1.3.1隨行就市定價(jià)1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)1.4可比樓盤(pán)量化定價(jià)二、項(xiàng)目不確定性分析2.1盈虧平衡分析2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡(jiǎn)單計(jì)算目錄房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、項(xiàng)目定價(jià)的方法1.1成本導(dǎo)向定價(jià)1.1.1成本加成定價(jià)1.1.2目標(biāo)收益定價(jià)1.1.3售價(jià)加成定價(jià)1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向定價(jià)1.2.1理解值定價(jià)1.2.2區(qū)分需求定價(jià)1.3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)1.3.1隨行就市定價(jià)1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)1.4可比樓盤(pán)量化定價(jià)二、項(xiàng)目不確定性分析2.1盈虧平衡分析2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡(jiǎn)單計(jì)算房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算

成本導(dǎo)向定價(jià)

基本思路：投入的全部成本，加上一定的利潤(rùn)

1.1.1成本加成定價(jià)

即在一定單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)做為產(chǎn)品的售價(jià)。

單位產(chǎn)品價(jià)格=單位產(chǎn)品成本﹡（1+加成率）其中，加成率為預(yù)期利潤(rùn)占產(chǎn)品成本的百分比。（注：這里的成本要包含了稅金）

例1：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)某一樓盤(pán)，每平方米的開(kāi)發(fā)成本為2000元，加成率為15%，則該樓盤(pán)每平方米售價(jià)：2000﹡（1+15%）=2300（元）房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算方法特點(diǎn)：計(jì)算方便（著眼于成本，不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而做調(diào)整，而確定成本要比確定需求容易得多）適用于在市場(chǎng)環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，保證獲得正常的利潤(rùn)。一、項(xiàng)目定價(jià)的方法1.1成本導(dǎo)向定價(jià)1.1.1成本加成定價(jià)1.1.2目標(biāo)收益定價(jià)1.1.3售價(jià)加成定價(jià)1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向定價(jià)1.2.1理解值定價(jià)1.2.2區(qū)分需求定價(jià)1.3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)1.3.1隨行就市定價(jià)1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)1.4可比樓盤(pán)量化定價(jià)二、項(xiàng)目不確定性分析2.1盈虧平衡分析2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡(jiǎn)單計(jì)算房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算1.1.2目標(biāo)收益定價(jià)（目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)/投資收益定價(jià)）

即在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。其步驟如下：1.確定目標(biāo)收益率。多種形式（投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率等）2.確定目標(biāo)利潤(rùn)。對(duì)應(yīng)多種形式

目標(biāo)利潤(rùn)=總投資額﹡目標(biāo)投資利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)=總成本﹡目標(biāo)成本利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入﹡目標(biāo)銷(xiāo)售利潤(rùn)率3.計(jì)算售價(jià)

售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤(rùn)）/預(yù)計(jì)銷(xiāo)售量房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算

例2：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一總建筑面積為20萬(wàn)平方米的小區(qū)，估計(jì)未來(lái)在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售16萬(wàn)平方米，其總開(kāi)發(fā)成本為4億元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤(rùn)率的15%，問(wèn)該小區(qū)的售價(jià)為多少？解：目標(biāo)利潤(rùn)=總成本﹡成本利潤(rùn)率=4﹡15%=0.6（億元）每平方米售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤(rùn)）/預(yù)計(jì)銷(xiāo)售量=（4+0.6）/160000=2875（元）房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算方法特點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)是保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)適用于在市場(chǎng)上具有一定影響力的企業(yè)、市場(chǎng)占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。一、項(xiàng)目定價(jià)的方法1.1成本導(dǎo)向定價(jià)1.1.1成本加成定價(jià)1.1.2目標(biāo)收益定價(jià)1.1.3售價(jià)加成定價(jià)1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向定價(jià)1.2.1理解值定價(jià)1.2.2區(qū)分需求定價(jià)1.3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)1.3.1隨行就市定價(jià)1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)1.4可比樓盤(pán)量化定價(jià)二、項(xiàng)目不確定性分析2.1盈虧平衡分析2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡(jiǎn)單計(jì)算房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算1.1.3售價(jià)加成定價(jià)

即以產(chǎn)品的最后銷(xiāo)售價(jià)格為基數(shù)，按銷(xiāo)售價(jià)的一定百分率計(jì)算加率，最后得出產(chǎn)品的售價(jià)。

單位產(chǎn)品售價(jià)=單位產(chǎn)品總成本/（1-加成率）例3.某樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成本為每平方米2500元，加成率為20%，則該樓盤(pán)的售價(jià)為：售價(jià)=2500/（1-20%）=3125（元）房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算方法特點(diǎn)：消費(fèi)者易接受（在售價(jià)相同的情況下，用這種方法計(jì)算出來(lái)的加成率更直觀，且較低）房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、項(xiàng)目定價(jià)的方法1.1成本導(dǎo)向定價(jià)1.1.1成本加成定價(jià)1.1.2目標(biāo)收益定價(jià)1.1.3售價(jià)加成定價(jià)1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向定價(jià)1.2.1理解值定價(jià)1.2.2區(qū)分需求定價(jià)1.3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)1.3.1隨行就市定價(jià)1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)1.4可比樓盤(pán)量化定價(jià)二、項(xiàng)目不確定性分析2.1盈虧平衡分析2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡(jiǎn)單計(jì)算房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算

1.1.4總結(jié)

三種方法共同點(diǎn)：以產(chǎn)品成本為制定價(jià)格的基礎(chǔ)，在成本基礎(chǔ)上加一定的利潤(rùn)來(lái)定價(jià)。

差異：對(duì)利潤(rùn)的確定方法

優(yōu)點(diǎn)：容易計(jì)算

缺陷：沒(méi)有考慮市場(chǎng)需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、項(xiàng)目定價(jià)的方法1.1成本導(dǎo)向定價(jià)1.1.1成本加成定價(jià)1.1.2目標(biāo)收益定價(jià)1.1.3售價(jià)加成定價(jià)1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向定價(jià)1.2.1理解值定價(jià)1.2.2區(qū)分需求定價(jià)1.3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)1.3.1隨行就市定價(jià)1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)1.4可比樓盤(pán)量化定價(jià)二、項(xiàng)目不確定性分析2.1盈虧平衡分析2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡(jiǎn)單計(jì)算房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算

需求導(dǎo)向定價(jià)

基本思路：以需求為中心，依據(jù)買(mǎi)方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來(lái)定價(jià)，而非依據(jù)賣(mài)方的成本定價(jià)。1.2.1理解值定價(jià)理解值：感受/認(rèn)知價(jià)值，是消費(fèi)者對(duì)商品的質(zhì)量、用途、款式以及服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估。（非價(jià)格因素變量）

關(guān)鍵：準(zhǔn)確掌握消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)知程度市場(chǎng)調(diào)查

主要步驟：1.確定顧客的認(rèn)知價(jià)值2.根據(jù)確定的認(rèn)知價(jià)值，決定商品的初始價(jià)格3.預(yù)測(cè)商品的銷(xiāo)售量4.預(yù)測(cè)目標(biāo)成本5.決策房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算方法特點(diǎn)：

理解值定價(jià)法可以與現(xiàn)代產(chǎn)品定位思路很好的結(jié)合起來(lái)，成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一種全新的定價(jià)方法，為越來(lái)越多的企業(yè)所接受。房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算

例4.由某實(shí)業(yè)集團(tuán)公司與某區(qū)建設(shè)發(fā)展總公司開(kāi)發(fā)的某花苑，坐落于上海市某區(qū)，占地面積13265平方米，由一幢30層商住樓和三幢30層住宅樓組成。該樓盤(pán)于1994年12月底開(kāi)工，1995年4月開(kāi)始精心策劃，推出了“客戶開(kāi)價(jià)”銷(xiāo)售活動(dòng)。該活動(dòng)具體操作方式如下：開(kāi)發(fā)商拿出3至7層共30套房源，在確定其底價(jià)為每平方米5900元后，顧客可以以高于此的任何價(jià)格報(bào)價(jià)。如果客戶在最高的前12名以內(nèi)，即以此價(jià)作為該客戶的成交價(jià)，不另加層次和朝向費(fèi)用。該活動(dòng)推出后，立即在社會(huì)上引起了一個(gè)“客戶開(kāi)價(jià)”熱潮，僅僅半個(gè)多月時(shí)間，參與報(bào)價(jià)的客戶就達(dá)63名。報(bào)價(jià)高的前12名客戶按報(bào)價(jià)購(gòu)買(mǎi)了該花苑的商品房，而其余客戶在認(rèn)識(shí)到該花苑的優(yōu)良品質(zhì)后，愿意出比“客戶開(kāi)價(jià)”更高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)更好的樓層。從1995年8月31日至1995年底，該花苑共售出102套，占第一期推出樓盤(pán)的70%，取得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。該活動(dòng)使購(gòu)房者感受到了買(mǎi)房由自己定價(jià)的全新體驗(yàn)，是房地產(chǎn)定價(jià)提供了一條新思路。房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算例5.設(shè)同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)平均價(jià)為2600元/平方米，專(zhuān)家們對(duì)項(xiàng)目的3棟商品住宅樓的有關(guān)因素、權(quán)重系數(shù)及評(píng)分結(jié)果見(jiàn)表1.1。

表1.1某項(xiàng)目住宅樓認(rèn)知價(jià)值系數(shù)表項(xiàng)目權(quán)重分值分配甲棟乙棟丙棟質(zhì)量0.30403525裝修0.15304030環(huán)境0.30353530物業(yè)管理0.15403030開(kāi)發(fā)商信譽(yù)0.10503020認(rèn)知價(jià)值系數(shù)1.001.141.040.83可得：甲棟住宅樓的認(rèn)知價(jià)值=2600*1.14=2964（元/平方米）乙棟住宅樓的認(rèn)知價(jià)值=2600*1.04=2704（元/平方米）丙棟住宅樓的認(rèn)知價(jià)值=2600*1.14=2158（元/平方米）房地氣產(chǎn)策融劃報(bào)茂告中脾的經(jīng)擾濟(jì)測(cè)辱算一、原項(xiàng)目蘿定價(jià)亦的方詠法1.簡(jiǎn)1私成本些導(dǎo)向萬(wàn)定價(jià)1.拼1.忘1先成耍本加肝成定炕價(jià)1.童1.潛2巧目標(biāo)起收益蒼定價(jià)1.妻1.鼠3諸售價(jià)御加成點(diǎn)定價(jià)1.仍1.陣4忌總結(jié)1.仆2問(wèn)需求似導(dǎo)向吸定價(jià)1.鏡2.煌1撿理解浸值定反價(jià)1.蕩2.后2選區(qū)分揮需求扮定價(jià)1.耀3槳競(jìng)爭(zhēng)她導(dǎo)向延定價(jià)1.罰3.茫1固隨行杏就市搞定價(jià)1.帳3.小2翁追隨服領(lǐng)導(dǎo)哲者企弄業(yè)定且價(jià)1.朵4敘可比既樓盤(pán)追量化捏定價(jià)二、為項(xiàng)目急不確叉定性槳分析2.五1常盈虧盆平衡晨分析2.秀2杠敏感網(wǎng)性分雹析附：蛋房地拘產(chǎn)資角金等序效值扁簡(jiǎn)單苗計(jì)算房地糞產(chǎn)策陷劃報(bào)瞞告中些的經(jīng)孔濟(jì)測(cè)芒算1.版2.欄2讓區(qū)分撞需求恢定價(jià)腥（差仗別定檔價(jià)法做）即某茫一產(chǎn)鄭品可啊根據(jù)鏡不同而需求蔥強(qiáng)度落、不欄同購(gòu)貢買(mǎi)力隙、不炊同購(gòu)姿買(mǎi)地束點(diǎn)和記不同事購(gòu)買(mǎi)重時(shí)間輝等因噸素，駐采取透不同筑售價(jià)巾。房地饒產(chǎn)區(qū)鉛分需擠求定脆價(jià)的派主要驚形式項(xiàng)：以消捐費(fèi)群阿體差客異為但基礎(chǔ)以數(shù)占量差胸異為場(chǎng)基礎(chǔ)以產(chǎn)溝品外伴觀、鑒式樣幸、花燥色差種異為甜基礎(chǔ)以地稼域差機(jī)異以時(shí)抽間差嚴(yán)異房地素產(chǎn)策積劃報(bào)旗告中至的經(jīng)磁濟(jì)測(cè)渡算一、稼項(xiàng)目的定價(jià)扶的方桃法1.寇1相成本承導(dǎo)向嫁定價(jià)1.唉1.辰1腳成嬌本加翁成定左價(jià)1.娃1.妻2何目標(biāo)州收益揚(yáng)定價(jià)1.杰1.古3晝售價(jià)羨加成州定價(jià)1.律1.引4硬總結(jié)1.富2范需求寸導(dǎo)向獎(jiǎng)定價(jià)1.敬2.割1候理解抬值定退價(jià)1.倉(cāng)2.佩2廟區(qū)分告需求都定價(jià)1.災(zāi)3富競(jìng)爭(zhēng)側(cè)導(dǎo)向粉定價(jià)1.貧3.索1分隨行師就市早定價(jià)1.陷3.象2賀追隨夏領(lǐng)導(dǎo)冊(cè)者企積業(yè)定托價(jià)1.道4顏可比亞樓盤(pán)定量化筑定價(jià)二、生項(xiàng)目鴨不確穗定性搜分析2.慰1階盈虧雞平衡饒分析2.盤(pán)2升敏感裙性分導(dǎo)析附：凝房地英產(chǎn)資移金等悲效值撇簡(jiǎn)單暗計(jì)算房地蟻產(chǎn)策殘劃報(bào)塵告中李的經(jīng)堤濟(jì)測(cè)戴算競(jìng)爭(zhēng)灘導(dǎo)向能定價(jià)基本尖思路腥：企脂業(yè)為請(qǐng)了應(yīng)棋付市濕場(chǎng)競(jìng)乓爭(zhēng)的璃需要雖而采后取的拘特殊仇定價(jià)差方法苦，以催競(jìng)爭(zhēng)撞者的守價(jià)格霧為基膊礎(chǔ)，鍵根據(jù)預(yù)競(jìng)爭(zhēng)賴雙方純力量功等情抓況，鏡制定徑價(jià)格程，達(dá)栗到增旦加利凈潤(rùn)、貧擴(kuò)大溉銷(xiāo)售赴量或談提高猶市場(chǎng)忌占有熱率等魯目標(biāo)盛。特點(diǎn)云：當(dāng)本胸企業(yè)早所開(kāi)索發(fā)的眼項(xiàng)目嫁在市緩場(chǎng)上滑有較棕多的兔競(jìng)爭(zhēng)佛者時(shí)駐，適猜宜采檔用競(jìng)個(gè)爭(zhēng)導(dǎo)且向定虧價(jià)確看定樓認(rèn)盤(pán)售差價(jià)，余以促鼻進(jìn)銷(xiāo)殿售，咳盡快五收回戴投資木，減蛇少風(fēng)衫險(xiǎn)。1.壺3.霸1隨禿行就招市定煤價(jià)即使番自己靠的商瘡品價(jià)借格跟元上同國(guó)行業(yè)盞的平畢均水爺平。適用混：在撒基于錄產(chǎn)品承成本擇預(yù)測(cè)袋比較魔困難終，競(jìng)制爭(zhēng)對(duì)所手不馳確定盤(pán)，以厘及企串業(yè)希振望得攤到一舍種公宰平的線報(bào)酬櫻和不疑愿打沿亂市降場(chǎng)現(xiàn)狗有的友正常途秩序驗(yàn)的情辯況下妻。比較至受一妹些中的、小永房地愛(ài)產(chǎn)企水業(yè)的邁歡迎貫。加權(quán)典平均舞售價(jià)吧公式俘：Pi伐’=奔Pi怒I感I(漲10孩0/騎Wi味j)凱(j撈=1評(píng),2看,…鳴,m艷)其中恩，I耗I(饅10纏0/販Wi蹲j)固為影m項(xiàng)凡因素化權(quán)重骨比的踏連乘斥積；Wi國(guó)j凡為被掌調(diào)查不房地飲產(chǎn)（惕i）饅第j蠅項(xiàng)因才素之吧權(quán)重氣系數(shù)m謹(jǐn)為事承先確繼定的旦權(quán)重娃因素挽的個(gè)叢數(shù)Pi壇被法調(diào)查解房地酒產(chǎn)單態(tài)價(jià)Pi手’遍被調(diào)案查房畫(huà)地產(chǎn)眉加權(quán)怪平均恥價(jià)房地巴產(chǎn)策劍劃報(bào)嘆告中柴的經(jīng)撐濟(jì)測(cè)媽算房地僚產(chǎn)策秀劃報(bào)厚告中蛋的經(jīng)艇濟(jì)測(cè)冷算由上嘆面的裳加權(quán)鐵平均揀價(jià)，培再視澡各被額調(diào)查吵房地陽(yáng)產(chǎn)的再營(yíng)銷(xiāo)嗚狀況躬進(jìn)行溉營(yíng)銷(xiāo)共權(quán)重需系數(shù)桂修正賞，確樓定最雁后的刃市場(chǎng)蛋通行記價(jià)，寨其公杏式如跳下：P=瞞Gi期*P跌i’堤/G蹤蝶i(i烤=1岡,2政,…膠n)其中遵，G奇i*蹈Pi爽’棵為被布調(diào)查天房地臺(tái)產(chǎn)加壁權(quán)平揪均單禽價(jià)期粗望值俗之和Gi穩(wěn)為衣被調(diào)搭查房楚地產(chǎn)稼營(yíng)銷(xiāo)誕權(quán)重彎系數(shù)繁之和n蠶為被舒調(diào)查貼房地晴產(chǎn)數(shù)P薦為市旱場(chǎng)通克行價(jià)房地泉產(chǎn)策類(lèi)劃報(bào)纏告中鞠的經(jīng)坦?jié)鷾y(cè)邊算例6礙.設(shè)某勿住宅鵝周邊展的同靈類(lèi)房免地產(chǎn)壯的有脫關(guān)調(diào)粱研結(jié)幸果如妖表1嶺.2扯。表1秀.2格各房甚地產(chǎn)夠價(jià)格華及營(yíng)平銷(xiāo)相詳關(guān)問(wèn)玻題調(diào)控研表物業(yè)名稱平均價(jià)格（元/平方米）權(quán)重系數(shù)(Wij)營(yíng)銷(xiāo)狀況權(quán)重系數(shù)（Gi）繁華程度裝修檔次生活設(shè)施交通條件開(kāi)發(fā)商信譽(yù)A765098105105971000.93B720098100105971031C710097100105951000.91D674010798105981080.87E664010798105981080.89F66309897105971000.92房地譯產(chǎn)策組劃報(bào)崗告中釣的經(jīng)孔濟(jì)測(cè)滑算由表佳1.膨2的吐數(shù)據(jù)鉆和公丘式Pi請(qǐng)’=漢Pi摸I毅I(安10布0/習(xí)Wi秩j)誰(shuí)，可得就各房摧地產(chǎn)彩的加纖權(quán)平燥均價(jià)饒格如躬下：Pa皆’=秒76陳50岔*1透00戚/9衫8*殲10為0/木10吳5*木10訂0/砍10雷5*尤10市0/從97其*1緩00皂/1森00澤=7改29身9(拖元/潑平方目米)Pb搶’=治70帶03約(元伏/平雨方米搬)Pc給’=撿73膠38掀(元連/平鏟方米柄)Pd例’=罵57純84鞭(元旋/平修方米催)Pe冠’=章56腥98緒(元屯/平懲方米喪)Pf尤’=險(xiǎn)68拌48雄(元丙/平晴方米邪)則，P=糕Gi秤*P竹i’包/G怒i=6窯68排0（全元/背平方輸米）房地鈴產(chǎn)策匪劃報(bào)些告中居的經(jīng)扶濟(jì)測(cè)導(dǎo)算一、劈燕項(xiàng)目邁定價(jià)杠的方叔法1.踏1刪成本舅導(dǎo)向逃定價(jià)1.癥1.駕1扣成石本加錢(qián)成定公價(jià)1.召1.同2痛目標(biāo)摘收益梅定價(jià)1.匪1.慎3恨售價(jià)城加成驗(yàn)定價(jià)1.璃1.壺4煩總結(jié)1.四2博需求捐導(dǎo)向懸定價(jià)1.鞭2.車(chē)1城理解烤值定遭價(jià)1.槽2.恐2塵區(qū)分葛需求貞定價(jià)1.殺3玩競(jìng)爭(zhēng)候?qū)蛭r定價(jià)1.緞3.別1尿隨行創(chuàng)就市匯定價(jià)1.范3.包2沸追隨唉領(lǐng)導(dǎo)留者企領(lǐng)業(yè)定評(píng)價(jià)1.晉4誓可比賓樓盤(pán)賓量化盲定價(jià)二、辣項(xiàng)目霉不確日定性眠分析2.劈燕1巧盈虧韻平衡俱分析2.慶2湯敏感誘性分武析附：梅房地往產(chǎn)資誓金等監(jiān)效值體簡(jiǎn)單介計(jì)算房地堆產(chǎn)策爪劃報(bào)觀告中靠的經(jīng)敏濟(jì)測(cè)大算1.練3.虜2追清隨領(lǐng)陽(yáng)導(dǎo)者誕定價(jià)即以控同行榮中對(duì)邊市場(chǎng)墨影響福最大類(lèi)的房半地產(chǎn)燒企業(yè)浸的價(jià)條格為曉標(biāo)準(zhǔn)掃來(lái)制脆定商蝴品房虎價(jià)格釘。適用修：擁艘有較夏為豐惡富的令后備紗資源稈，為芹了應(yīng)隆付競(jìng)部爭(zhēng)，財(cái)或穩(wěn)愚定市呈場(chǎng)以羊利于援長(zhǎng)期咳經(jīng)營(yíng)眉。房地鄉(xiāng)豐產(chǎn)策往劃報(bào)咽告中軌的經(jīng)酷濟(jì)測(cè)榆算一、奔項(xiàng)目膠定價(jià)落的方但法1.鉗1查成本接導(dǎo)向雜定價(jià)1.難1.淡1聾成蛾本加犯成定化價(jià)1.慰1.倉(cāng)2赴目標(biāo)虜收益泡定價(jià)1.聾1.贈(zèng)3怨售價(jià)冠加成你定價(jià)1.職1.異4武總結(jié)1.幻玉2能需求柱導(dǎo)向律定價(jià)1.鏈2.好1御理解抖值定腫價(jià)1.串2.異2葉區(qū)分秩需求稼定價(jià)1.難3薄競(jìng)爭(zhēng)暫導(dǎo)向女定價(jià)1.領(lǐng)3.樣1墓隨行腥就市蠢定價(jià)1.查3.齊2泰追隨生領(lǐng)導(dǎo)蛾者企剪業(yè)定仁價(jià)1.撈4迅可比旁樓盤(pán)衫量化絲式定價(jià)二、鑄項(xiàng)目值不確繡定性撇分析2.麗1拌盈虧需平衡豬分析2.相2善敏感微性分間析附：漸房地脾產(chǎn)資氣金等治效值王簡(jiǎn)單補(bǔ)計(jì)算房地豎產(chǎn)策紙劃報(bào)努告中抓的經(jīng)印濟(jì)測(cè)仍算可比負(fù)樓盤(pán)豪量化孔定價(jià)針對(duì)烘許多擋樓盤(pán)廟傾向代于定憐性描造述而褲產(chǎn)生忌的經(jīng)制驗(yàn)誤晃差，款應(yīng)該掙對(duì)樓奧盤(pán)進(jìn)纏行定殖量描裳述。記建議通在策錘劃報(bào)抹告中束的定隆價(jià)方根法多耳采用澡此定都量方撐法，演增強(qiáng)狡說(shuō)服悶力。進(jìn)行鑄量化蟲(chóng)統(tǒng)計(jì)徹的樓比盤(pán)應(yīng)裕為可旱比性框較強(qiáng)環(huán)的，過(guò)地段觸、價(jià)肉格、罩功能耳、用染途、胞檔次至應(yīng)相鍵近。選取質(zhì)影響瞎樓盤(pán)蝴定價(jià)恢的1稈8個(gè)悶定級(jí)譜因素幕，分摔別為緊位置敵、價(jià)阿格、難配套癥、物煉業(yè)管花理、背建筑甘質(zhì)量停、交蔬通、寶城市怎規(guī)劃困、樓摸盤(pán)規(guī)面模、辣朝向燭、外你觀、寨室內(nèi)痕裝飾爬、環(huán)染保、閑發(fā)展炊商信協(xié)譽(yù)、蔥付款屢方式憤、戶喉型設(shè)恥計(jì)、該銷(xiāo)售搏情況缸、廣努告、宜停車(chē)典位數(shù)嗽量。坊此1肯8個(gè)籠因素圈，共錫分為喇五個(gè)艙等級(jí)紡，分簡(jiǎn)值為蛇1、討2、滅3、經(jīng)4、皺5分掩。分歌值越?jīng)Q大，墳表示業(yè)等次井越高島。（1阻）1右8個(gè)量定級(jí)撞因素表1嘉.3捎定奸級(jí)因巴素、卸指標(biāo)歪與分賠值房地最產(chǎn)策糧劃報(bào)妥告中貧的經(jīng)農(nóng)濟(jì)測(cè)停算定級(jí)因素指標(biāo)分值位置A距離中心區(qū)遠(yuǎn)近；B商業(yè)/寫(xiě)字樓為臨街或背街1最差（遠(yuǎn)）….類(lèi)推價(jià)格A百元以上為等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)；B商鋪、寫(xiě)字樓、豪宅、普通住宅依次減少1最高，2很高，3一般，4很低，5最低配套A城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：水電氣；B社會(huì)服務(wù)設(shè)施：教育、醫(yī)療、文娛、公園由最差/少到最好/多對(duì)應(yīng)的分值為1—5物業(yè)管理A保安；B清潔；C綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；D物管費(fèi)；E人車(chē)分流；F物管資質(zhì)建筑質(zhì)量A是否漏雨/水；B門(mén)窗封閉情況；C內(nèi)墻；D地板；E排水質(zhì)量交通A大中小巴士路線數(shù)量；B距公交站遠(yuǎn)近；C站點(diǎn)數(shù)量；D大中小巴舒適程度城市規(guī)劃A規(guī)劃期限；B規(guī)劃完善程度；C規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度；D規(guī)劃現(xiàn)狀樓盤(pán)規(guī)模A總建筑面積（在建及未建）；B總占地面積；C戶數(shù)朝向A方向；B山景；C水景；D視野1西；2東；3北；5南外觀A是否醒目；B是否新穎；C是否高檔；D感官舒適程度由最差/少到最好/多對(duì)應(yīng)的分值為1—5室內(nèi)裝修A高檔；B實(shí)用；C功能是否完善；D質(zhì)量是否可靠環(huán)保A空氣；B噪音；C廢物；D廢水發(fā)展商A資產(chǎn)及資質(zhì)；B開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多少；C樓盤(pán)質(zhì)量；D品牌付款方式A一次性付款；B分期付款；C按揭付款；D其他戶型設(shè)計(jì)A客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系；B廚房和廁所；C是否有暗房；D實(shí)用率大小銷(xiāo)售情況A銷(xiāo)售進(jìn)度；B銷(xiāo)售率；C尾盤(pán)現(xiàn)狀廣告A版面大??；B廣告頻率；C廣告創(chuàng)意停車(chē)位數(shù)量A停車(chē)位數(shù)量；B住戶方便程度房地負(fù)產(chǎn)策躬?jiǎng)潏?bào)穿告中除的經(jīng)西濟(jì)測(cè)嶼算（2恒）定胸級(jí)因蓋素權(quán)燃重確撲定權(quán)重肺是一頌個(gè)因廈素對(duì)嘗樓盤(pán)獎(jiǎng)等級(jí)薯高低太影響迅程度象的體互現(xiàn)。線按重脾要性經(jīng)及影惰響力臺(tái)的高漿低，翻確定喘每一起因素?fù)舻臋?quán)能重分第別為賞位置喬0.喇5、什價(jià)格繭0.執(zhí)5、蔥配套鼠0.便4、圍物業(yè)孩管理蜘0.君3、虧建筑惜質(zhì)量伐0.報(bào)3、凡交通長(zhǎng)0.床3、抬城市各規(guī)劃躲0.托3、莊樓盤(pán)壓規(guī)模辰0.穗3、序朝向裳0.你3、躁外觀數(shù)0.祥1、渣室內(nèi)皺裝飾陶0.趴2、姿環(huán)保塞0.怪2、寒發(fā)展洲商信汗譽(yù)0卵.1勉、付宮款方孕式0稠.2溫、戶恥型設(shè)驕計(jì)0支.1放、銷(xiāo)魚(yú)售情俯況0返.1難、廣楚告0拍.1愁。權(quán)重磁越大灰，重橡要性絨及影翻響力鄉(xiāng)豐就越蒸高，菠反之蔥亦然散。（3奧）樓攤盤(pán)因縱素定羊級(jí)公漏式P=挽W1與*F馬1+龜W2逢*F股2+桂W3肚*F歸3+突··贈(zèng)·+鎮(zhèn)Wn酷*F壁n式中紡，P巖,總強(qiáng)分（渾諸因撇素在醫(yī)片區(qū)菜內(nèi)樓謙盤(pán)優(yōu)腰劣的貪綜合據(jù)反映你）n挪,后樓盤(pán)奮定級(jí)魄因素郊的總段數(shù)W，晴權(quán)重愉（某鼻定級(jí)果因素紅對(duì)樓掙盤(pán)優(yōu)腎劣的霸影響妄度）F，箭分值賄（某藏定級(jí)脊因素蛙對(duì)片風(fēng)區(qū)內(nèi)間所表消現(xiàn)的幸優(yōu)劣宗度）房地系產(chǎn)策武劃報(bào)甘告中搞的經(jīng)勞濟(jì)測(cè)魚(yú)算表1鞭.4蕩可疫比樓茄盤(pán)量丙化定嗎價(jià)法演計(jì)算個(gè)表（注：暗表中縱樓價(jià)征為均抵價(jià)（菠元/止平方窄米）隙）原始數(shù)據(jù)計(jì)算欄序號(hào)樓盤(pán)名稱樓盤(pán)得分（X）樓價(jià)（Y）X*XY*YXY12345678合計(jì)房地獎(jiǎng)產(chǎn)策餡劃報(bào)溜告中倍的經(jīng)怒濟(jì)測(cè)痰算據(jù)表慢1.劉3中張給出婚的原蒼始數(shù)肢據(jù)，娃大致繳可判辣斷樓德價(jià)與合樓盤(pán)悠得分油之間餅近似朝呈現(xiàn)亞直線色相關(guān)支，則友建立廳回歸姑方程剛為：Y=松a+處bX其中展，Y港為樓掙盤(pán)均惡價(jià)，紐奉X為漲樓盤(pán)他得分費(fèi)。求解蝦出參建數(shù)a稈與b灣，該責(zé)回歸鑄方程扶即可怠惟一艷確定緞。房地?cái)y產(chǎn)策萄劃報(bào)鬧告中全的經(jīng)昨濟(jì)測(cè)濕算項(xiàng)目名稱/因素及權(quán)數(shù)序號(hào)伴山名都山水綠城銀海峰景金香林青麓雅園水木青華位置0.51343443價(jià)格0.52424443配套0.43343233物管0.34333333建筑質(zhì)量0.35344335交通0.36342343城市規(guī)劃0.37252354樓盤(pán)規(guī)模0.38433444朝向0.39333333外觀0.110333433室內(nèi)裝飾0.211323333環(huán)保0.212344435發(fā)展商信譽(yù)0.113333333付款方式0.214333333戶型設(shè)計(jì)0.115333434銷(xiāo)售情況0.116544355廣告0.117334533停車(chē)位數(shù)量0.118433422合計(jì)1414.914.514.815.515.8例7表1胖.5厘東蔽和地疾產(chǎn)兩碼路項(xiàng)灘目可攝比樓噸盤(pán)綜略合因伏素量坦化統(tǒng)培計(jì)房地窗產(chǎn)策坡劃報(bào)攪告中鋤的經(jīng)北濟(jì)測(cè)館算表1止.6肅計(jì)紡算表原始數(shù)據(jù)計(jì)算欄序號(hào)樓盤(pán)名稱樓盤(pán)得分（X）樓價(jià)（Y）X*XY*YX*Y1伴山名都1421001964410000294002山水綠城14.92800222.017840000417203銀海峰景14.52100210.254410000304504金香林14.82100219.044410000310805青麓雅園15.52200240.254840000341006水木青華15.82400249.64576000037920合計(jì)89.5137001277.9931670000204670房地?fù)Q產(chǎn)策倆劃報(bào)監(jiān)告中平的經(jīng)染濟(jì)測(cè)藏算據(jù)表小1.牙6中浩給出殘的原物始數(shù)慌據(jù)，仍大致吳可判恒斷樓栗價(jià)與深樓盤(pán)是得分禽之間登近似綁呈現(xiàn)倍直線妥相關(guān)伶，則碌建立莖回歸銜方程品為：Y=才a+第bX。其焰中，層Y為估樓盤(pán)趣均價(jià)錘，X尾為樓母盤(pán)得想分。求解明式中親的a寇與b跌，可蓄得：薄Y=反12嗎66暴+6握6.碗7X本項(xiàng)匯目的哈樓盤(pán)雙得分迷為1葡5.敗6，擊套入仁上式牢，得麗出本凳項(xiàng)目您的均稠價(jià)約卻為：尊23僻00菠元/論平方嫁米。房地卷產(chǎn)策灑劃報(bào)可告中頌的經(jīng)歲濟(jì)測(cè)乓算一、欄項(xiàng)目孟定價(jià)責(zé)的方粉法1.姻1穩(wěn)成本尊導(dǎo)向程定價(jià)1.察1.訓(xùn)1禍成燃本加旨成定蘆價(jià)1.壞1.吧2踩目標(biāo)印收益歸定價(jià)1.霞1.星3魔售價(jià)塑加成害定價(jià)1.印1.爪4游總結(jié)1.無(wú)2說(shuō)需求找導(dǎo)向賢定價(jià)1.觀2.遷1溝理解浮值定歲價(jià)1.疤2.很2皇區(qū)分卵需求微定價(jià)1.睬3罪競(jìng)爭(zhēng)鄙導(dǎo)向澆定價(jià)1.輔3.錯(cuò)1郊隨行艷就市隔定價(jià)1.粉3.融2茶追隨湊領(lǐng)導(dǎo)貼者企站業(yè)定玩價(jià)1.際4餐可比仇樓盤(pán)臭量化孤定價(jià)二、扣項(xiàng)目庸不確子定性李分析2.挑1馬盈虧催平衡申分析2.誘2餓敏感汽性分粘析附：戰(zhàn)房地濱產(chǎn)資料金等鳴效值女簡(jiǎn)單袖計(jì)算房地孫產(chǎn)策旦劃報(bào)咽告中斯的經(jīng)效濟(jì)測(cè)預(yù)算盈虧父平衡姿分析2.角1.臘1概全念與橋目的盈虧溪平衡才分析舊是考鈔察項(xiàng)肉目的綁建筑與面積牌發(fā)生努變化聽(tīng)或者缺考察該市場(chǎng)出（以嗓建筑林面積德多少脂反映傭）發(fā)乖生變桑動(dòng)時(shí)天企業(yè)朱經(jīng)濟(jì)膨效益樸變化睛情況膏。分析否目的丈：尋包求一帳個(gè)合翁理的殖開(kāi)發(fā)升規(guī)模雞，降挖低開(kāi)賭發(fā)風(fēng)添險(xiǎn)。2.續(xù)1.融2公卸式與肅應(yīng)用盈虧糕平衡燦分析游基本謝公式佳：E(漏x)礎(chǔ)=F秋(x必)-情C(涌x)其中攔，E甲(x備)為真銷(xiāo)售幻玉利潤(rùn)微；F殘(x禮)為店銷(xiāo)售歐收入葵；C判(x敞)成割本又：F(警x)扛=P界xC(這x)嚇=B駛+D通x其中叮，P挪為標(biāo)開(kāi)發(fā)住項(xiàng)目漿平均塔單價(jià)胸；x商為擬晨開(kāi)發(fā)腹項(xiàng)目旋的建臨筑面芒積；培B固武定費(fèi)著用；稅D單循位可斧變費(fèi)秀用所以罰，E備(x折)以涂x為樂(lè)變量旺的計(jì)碼算公肢式為叛：E(慶x)丈=P南x(chóng)-竹(B砌+D則x)房地踩產(chǎn)策冰劃報(bào)魔告中茫的經(jīng)吸濟(jì)測(cè)飽算C(光x)F(x)(C(x))XrXF(x)RAB圖2刷.1磁盈墳虧平就衡圖房地蔬產(chǎn)策臣劃報(bào)許告中來(lái)的經(jīng)贈(zèng)濟(jì)測(cè)肢算兩直江線的修交點(diǎn)耗R處趴：F要(x液)=怠C(倉(cāng)x)言，即幼PX煮r=縣B+太DX連r所以繩：X獎(jiǎng)r=疼B/體(P占-D簡(jiǎn))當(dāng)X梁<禁Xr懲時(shí)，筋C避(x軌)伸>票F(嫩x)斃，映成本昆大于腫收入燃，利饅潤(rùn)E意(x吊)小翁于零淚，故果虧損預(yù)。當(dāng)X缸>X骨r時(shí)多，欺C(銳x)半<訂F(裹x)粥，繼收入檢大于州成本以，利冶潤(rùn)E蚊(x別)大批于零摩，故應(yīng)盈利旦。當(dāng)X崗=X苦r時(shí)貓，叫C(核x)泰<醋F(就x)莊，濕成本笨等于檔收入嘴，利眉潤(rùn)E財(cái)(x榜)等順于零析，故擠不盈相不虧攻。R點(diǎn)壩稱為畫(huà)盈虧待平衡碰點(diǎn)，膜A區(qū)急為虧潛損區(qū)易，B腸區(qū)為委盈利容區(qū)R點(diǎn)君所對(duì)玻應(yīng)的色Xr劉為項(xiàng)潮目所認(rèn)必須再開(kāi)發(fā)婦的最慣小面書(shū)積。彈R點(diǎn)警越低球，開(kāi)撫發(fā)項(xiàng)擔(dān)目盈摔利的考機(jī)會(huì)史越大凳，虧程損風(fēng)濃險(xiǎn)越上小。房地犁產(chǎn)策聾劃報(bào)窮告中雜的經(jīng)店濟(jì)測(cè)貝算例8膝.某房語(yǔ)地產(chǎn)輸公司距打算共開(kāi)發(fā)膽一幢葵公寓歷樓，紹預(yù)計(jì)布該樓留平均肝單價(jià)勞為2治00善0元籮/平膚方米粒，置咸地、耐勘察裝設(shè)計(jì)肌費(fèi)等剃固定猾費(fèi)用炎為1畝00扁萬(wàn)元溉，每惜平方肺米建帝筑面餡積的步可變慰費(fèi)用跌（造套價(jià)、勿管理再費(fèi)、物銷(xiāo)售攤費(fèi)用彼等）扭為8召00搜元/罪平方燃米，頌銷(xiāo)售李稅率因?yàn)?氣%。膜試計(jì)匹算該凝項(xiàng)目萌的最否小開(kāi)認(rèn)發(fā)量尸。顯然送：收零入函悅數(shù)F暖(x練)=擺20啦00煙x成本察函數(shù)抽C(曠x)問(wèn)=1往00是00份00普+8省00裕x+懼5%吧*2弟00圍0x令F戰(zhàn)(忘x)施=的C奪(x干)得毒：2漏00潔0x妥=1染00午00睜00瞧+8樸00率x+恩10插0x則x湯=9古10孩.1靈(平肢方米痕)所以煮，該修公寓儉樓最毒小開(kāi)禿發(fā)面伶積為煮91動(dòng)0.慕1平返方米搭。房地幸產(chǎn)策掌劃報(bào)信告中怪的經(jīng)捏濟(jì)測(cè)六算2.持1.滑3總雕結(jié)運(yùn)用蛾盈虧杰平衡房誠(chéng)法對(duì)擇項(xiàng)目但最小民面積睜進(jìn)行黃計(jì)算稻時(shí)，群需要注意階以下重幾點(diǎn)：1.鋸銷(xiāo)售膊收入姨是完楚全隨典建筑栽面積紐奉的變從化而雙變化筍的。樣平均臺(tái)價(jià)假煎定為列常數(shù)款。2.恩開(kāi)發(fā)桃量與強(qiáng)銷(xiāo)售歡量相劈燕等。含因?yàn)楂I(xiàn)只有闊開(kāi)發(fā)影量與皂銷(xiāo)售鄭量相丹等時(shí)塌，等恢式才綁能成量立。引等式射左邊峰的是給銷(xiāo)售影量，吹等式歐右邊講的為僑開(kāi)發(fā)忘量。3.魚(yú)成本享函數(shù)秀中，鴨固定腥費(fèi)用碗為常謠數(shù)，拍它通宇常包顧括置鍋地、傻基礎(chǔ)強(qiáng)設(shè)施瓣建設(shè)相、勘就察設(shè)較計(jì)和耐借貸青利息均等費(fèi)滅用；貌變動(dòng)漸費(fèi)用嘴是建林筑面洽積的愛(ài)線性但函數(shù)抵，除走單價(jià)羽、管尿理費(fèi)需、人厭工費(fèi)怖和營(yíng)芒銷(xiāo)費(fèi)徹外，揚(yáng)還可遞包括晃有關(guān)拐稅費(fèi)少等。一、良項(xiàng)目呼定價(jià)減的方貝法1.真1摩成本抬導(dǎo)向麻定價(jià)1.親1.果1舟成小本加蛙成定么價(jià)1.夾1.能2川目標(biāo)荷收益糊定價(jià)1.稠1.日3鹽售價(jià)租加成鼻定價(jià)1.焰1.砍4乎總結(jié)1.博2儀需求蠶導(dǎo)向未定價(jià)1.比2.泰1撞理解牲值定輩價(jià)1.傲2.秩2歸區(qū)分薄需求穗定價(jià)1.衡3塊競(jìng)爭(zhēng)株導(dǎo)向袖定價(jià)1.醋3.逐1稻隨行缺就市蹲定價(jià)1.李3.撐2奇追隨橫領(lǐng)導(dǎo)語(yǔ)者企距業(yè)定析價(jià)1.饑4捐可比螺樓盤(pán)奶量化畜定價(jià)二、筐項(xiàng)目仗不確巾定性尸分析2.盈1柴盈虧萌平衡飛分析2.溜2喇敏感叢性分綁析附：幕房地妙產(chǎn)資遵金等診效值趣簡(jiǎn)單評(píng)計(jì)算房地柱產(chǎn)策致劃報(bào)墊告中獵的經(jīng)眠濟(jì)測(cè)串算房地捐產(chǎn)策能劃報(bào)臭告中字的經(jīng)浮濟(jì)測(cè)威算敏感自性分問(wèn)析2.凳2.惑1概斯念與載作用敏感生性分惹析是膜研究晴和分汽析由佳于一結(jié)些不寶確定蘆的變亮量（硬如價(jià)輔格、支成本炊、工伸期等喂）發(fā)勝生變近化時(shí)本，而素導(dǎo)致戴房地遵產(chǎn)項(xiàng)域目的榴經(jīng)濟(jì)掩效益彼指標(biāo)勾（如附凈現(xiàn)區(qū)值、萌內(nèi)部畏收益降率等槳）發(fā)沙生變攤動(dòng)的勺靈敏謙程度攪。作用率：敏感因性分湖析的拴核心兔是從擊諸多瓦的影家響因撞素中門(mén)找出弟敏感復(fù)性因冊(cè)素，圖并設(shè)懲法采音取對(duì)滿策和隔措施絕對(duì)它遲進(jìn)行顯控制帆，以若減少榆項(xiàng)目嶄的風(fēng)羅險(xiǎn)。缺陷像：不能沒(méi)揭示翼在悲沙觀和畏樂(lè)觀跨的值柱中究河竟哪灑一個(gè)哥能有拘較大邁的出薄現(xiàn)幾恢率（題概率診）不能載顯示峰投資期者所谷承擔(dān)憂的風(fēng)慚險(xiǎn)性只能混分析需單個(gè)鼓不確亞定因標(biāo)素的嚴(yán)變化撞對(duì)項(xiàng)塘目經(jīng)證濟(jì)效采果評(píng)震價(jià)指遲標(biāo)的殺影響慶，不輸能對(duì)牲多個(gè)末不確每定性淺因素瘦進(jìn)行刪綜合貴分析倚。房地岔產(chǎn)策陳劃報(bào)壞告中翁的經(jīng)唱濟(jì)測(cè)旁算2.廈2.貫2械步驟（1趁）確瘋定需昆進(jìn)行捎敏感叛性分盈析的經(jīng)濟(jì)畜效益紫指標(biāo)經(jīng)濟(jì)鵲效益波指標(biāo)君有投下資回暖收期黨、借次款償絕還期仇、投應(yīng)資收庸益率準(zhǔn)、成朱本收塌益率竄、內(nèi)餃部收焰益率訓(xùn)（項(xiàng)清目在奧整個(gè)撫計(jì)算撲期內(nèi)償各年紅凈現(xiàn)諒金流熄量現(xiàn)死值累恭計(jì)等漆于零烤的利這率）令、凈于現(xiàn)值痕（按舉行業(yè)結(jié)的基點(diǎn)準(zhǔn)收愧益率疏或設(shè)恩定的賀目標(biāo)鐵收益哭率將餃各年污的凈捉現(xiàn)金絹流量總折算遮到開(kāi)動(dòng)發(fā)活介動(dòng)的傘起始折點(diǎn)現(xiàn)籃值之監(jiān)和）紫等。菌在實(shí)印踐中枝，通精常根磚據(jù)房鴨地產(chǎn)徒項(xiàng)目京的特蠢點(diǎn)和剖經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)評(píng)價(jià)視的實(shí)責(zé)際需間要來(lái)今確定警進(jìn)行作敏感此性分近析的暈指標(biāo)砍。（2淺）選彼擇影北響項(xiàng)量目經(jīng)恩濟(jì)效業(yè)益指絹標(biāo)的主要圣變量通常歐有銷(xiāo)翼售量病、價(jià)盒格、謹(jǐn)成本續(xù)費(fèi)用賣(mài)、工校期、萍投資許額等（3障）計(jì)連算不燙確定晚性因麥素對(duì)圈分析呀指標(biāo)勻的影響嗓程度（4市）找攝出敏感舅性因挨素敏感鉆性分歷析圖（5較）根數(shù)據(jù)分帥析結(jié)家果，確定最項(xiàng)目鏡方案進(jìn)一亦步研飛究分碼析存友在的戚不確中定根滾源，辨弄清華楚主按/客束觀原芬因，猜以便魚(yú)采取盤(pán)相應(yīng)跟措施委加以彩控制芹。房地礎(chǔ)產(chǎn)策臨劃報(bào)狼告中歇的經(jīng)比濟(jì)測(cè)附算例9.（正靜態(tài)漂）東譯和兩報(bào)路項(xiàng)毀目敏傳感性思分析表2黑.1循項(xiàng)目志指標(biāo)項(xiàng)目占地面積容積率建筑體量住宅體量商業(yè)比例16667平方米2.54.2萬(wàn)方3.8萬(wàn)方10%表2甜.2僚價(jià)格蹲與銷(xiāo)善售金泳額估疲算項(xiàng)目?jī)r(jià)格體量銷(xiāo)售金額總銷(xiāo)金額住宅2300元/平方米3.8萬(wàn)方0.874億元1.014億元商業(yè)3500元/平方米0.4萬(wàn)方0.14億元房地諸產(chǎn)策粘劃報(bào)兔告中凱的經(jīng)姻濟(jì)測(cè)返算表2專(zhuān).3懂成陪本費(fèi)丟用構(gòu)迎成估葉算類(lèi)別項(xiàng)目單位成本單項(xiàng)合計(jì)共計(jì)土地綜合金土地費(fèi)500000元/畝----0.125億元開(kāi)發(fā)費(fèi)用建安成本土建成本800元/平方米1130元/平方米0.475億元安裝工程300元/平方米設(shè)計(jì)、報(bào)建等費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)20元/平方米監(jiān)理費(fèi)5元/平方米勘測(cè)費(fèi)5元/平方米其他費(fèi)用綜合規(guī)費(fèi)配套費(fèi)140元/平方米170元/平方米0.071億元人防費(fèi)30元/平方米其他稅費(fèi)銷(xiāo)售收入的5.5%---0.056億元景觀成本400元/平方米（占地面積）---0.067億元管理費(fèi)用總銷(xiāo)金額的4%---0.04億元營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用總銷(xiāo)金額的3%---0.03億元合計(jì)---0.264億元合計(jì)0.864億元房地魔產(chǎn)策趙劃報(bào)盞告中濟(jì)的經(jīng)雨濟(jì)測(cè)糕算（1逃）.匆選取葡成本等收益竹率（施YR肌C）成作為秩經(jīng)濟(jì)豎指標(biāo)在當(dāng)私前的哲變量宇條件豆下，永期望種利潤(rùn)壟為0逼.1偏5億忙元，樹(shù)則成營(yíng)本收祝益率疤為1渾7.惜1%們（0門(mén).1值5/縣0.鉆86套4*輪10禾0%?。?。（2足）選說(shuō)擇主肉要變以量現(xiàn)選檢擇價(jià)哨格、甚土地延費(fèi)用喉、開(kāi)灘發(fā)費(fèi)闊用、妹其他做費(fèi)用倡和容垃積率莫為主熟要變菠量。（3捐）計(jì)拴算變旁量的拆影響皺程度間（以忙變化夫正負(fù)呢10直%、臨20餐%為菌幅度扇）表2唱.4爹成本租收益慘率變條化表YRC變量-20%-10%010%20%價(jià)格-0.0610.0570.1710.2900.409土地費(fèi)用0.2090.1910.1710.1560.141開(kāi)發(fā)費(fèi)用0.3200.2430.1710.1120.056其他費(fèi)用0.2490.2100.1710.1390.107容積率0.1080.1470.1710.1960.207房地單產(chǎn)策傾劃報(bào)攻告中惰的經(jīng)認(rèn)濟(jì)測(cè)民算-1乘0%-3痛0%00.丹20.果310及%30框%土地座費(fèi)用其他蔥費(fèi)用開(kāi)發(fā)聚費(fèi)用容積前率價(jià)格成本略收益猶率Y斷RC變動(dòng)氧幅度-2泰0%20云%0.1圖2總.2馳不盯確定軋性因繪素對(duì)臟成本瓣收益出率的線影響閥圖房地暴產(chǎn)策訴劃報(bào)儀告中粒的經(jīng)架濟(jì)測(cè)宅算（4認(rèn)）確斤定敏嫌感性首因素由表岡2.智4和恐圖2擾.2別可知撈，成肯本收埋益率梅影響蠢因素隆的敏梁感度橡如下帝表2定.5呈。表2瞞.5滿敏感瞇度排專(zhuān)序變量程度價(jià)格土地費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用其他費(fèi)用容積率敏感性程度最高最差較高較差一般排序15243房地衛(wèi)產(chǎn)策廊劃報(bào)冒告中影的經(jīng)肢濟(jì)測(cè)府算（5漢）結(jié)河果分盲析與考方案儀確定房地稼產(chǎn)售捐價(jià)減梅少約喂15品%（即初房地響產(chǎn)售督價(jià)為勤0.半86暴4億開(kāi)）時(shí)，毒投資誘收益夜率降奶為零診；開(kāi)坐發(fā)費(fèi)遺用增澤加約盛31謝.6么%（即草開(kāi)發(fā)秘費(fèi)用枯為0臘.6鏡25差億）時(shí)，賣(mài)期望狼利潤(rùn)悶降為絮零；何容積宗率減洋少4洋3.赤2%（即所容積沒(méi)率為趴1.僑42浙）時(shí)，諷投資如收益釀率為沉零；頸其他深費(fèi)用照增加當(dāng)約5口7%（即矮其他蠅費(fèi)用艘為0牽.4誤14暗億）時(shí)，律期望嚇利潤(rùn)豎降為總零；粒土地跪費(fèi)用很增加咐約1農(nóng)20扁%（即戰(zhàn)土地正費(fèi)用顯為0賞.2嶼75惜億）時(shí)，國(guó)投資英收益芒率為鳴零。結(jié)論卵建議程：價(jià)格嘴變化端對(duì)利盲潤(rùn)的經(jīng)影響瀉大于袖其他技影響兇因素躍變化欄對(duì)利奔潤(rùn)的陡影響隸，因劫此在覺(jué)操作垂本項(xiàng)葬目的零時(shí)候豆，必艱須重室視價(jià)紐奉格因洋素對(duì)罵項(xiàng)目梯的影末響，爛實(shí)行調(diào)價(jià)格浙領(lǐng)先晴的策盲略，鳳在控曲制成殖本的媽基礎(chǔ)漏上，誦最大改限度榆提升同項(xiàng)目御價(jià)格瘋空間杯，實(shí)松現(xiàn)最忌大的奴利潤(rùn)損率。開(kāi)發(fā)胡費(fèi)用墻的變魚(yú)化對(duì)飛利潤(rùn)鐮的變君化影租響相堆對(duì)價(jià)戲格較望小，年因此攜我們帳可以舞考慮映在產(chǎn)藏品打掠造上勢(shì)合理舟增加胃成本賤投入以，適守量增誓加建鈔筑成申本，抬如節(jié)煤能元勇素的蠅利用眾、交跟房標(biāo)誘準(zhǔn)的近提高華如采勺用塑恢鋼欄典桿、鏡彩鋁賽窗的穿裝配攜，打或造高腰品質(zhì)怖的產(chǎn)宰品，敢擴(kuò)大具項(xiàng)目煙價(jià)格幫上漲翅空間培，實(shí)宣現(xiàn)最鴉大化灰利潤(rùn)享。容積芳率的鵲變化嚼對(duì)投亦資收肢益影侵響度判較高帳，我穴方建源議項(xiàng)悄目在鏡規(guī)劃帖許可點(diǎn)的前嬌提下肢將容示積率而做足平，并當(dāng)適當(dāng)開(kāi)加大說(shuō)對(duì)開(kāi)息發(fā)費(fèi)令用如蓄景觀嘆費(fèi)用刑、建星筑成贊本的嶺投入斜，提扣高項(xiàng)李目的紅產(chǎn)品朽品質(zhì)纏，從破而保川證項(xiàng)哨目收隱益，認(rèn)提高擊項(xiàng)目駕后期圓價(jià)格弓增長(zhǎng)帶空間稱。例1姥0.（動(dòng)蠻態(tài)）逃某房刮地產(chǎn)纏開(kāi)發(fā)辜公司拘擬投汽資開(kāi)標(biāo)發(fā)一輸幢寫(xiě)醬字樓薯，假讓設(shè)地羅價(jià)為勞10漂0萬(wàn)愧元，企5個(gè)駐月以速后開(kāi)蚊工，晨建設(shè)也工期凝為1鳳8個(gè)晝?cè)?。租完成怨后的票?xiě)字線全部蘋(píng)出租愁或出棟售。禁建設(shè)惑費(fèi)為星60零0萬(wàn)蜂元，蛾分3塞期支訓(xùn)付，許每期帳6個(gè)株月，與期末話支付唱。據(jù)藏預(yù)測(cè)奶，建透成后叉的寫(xiě)確字樓過(guò)租值胳為6聲6萬(wàn)媽/年剩，銷(xiāo)前售價(jià)拔格可呼望達(dá)眾到1智10哥0萬(wàn)支元。宣全部?jī)|投資彎均為園貸款撿，貸窯款利本率為靠每6快個(gè)月首7.罵5%潑。各項(xiàng)宴支出夠及期剩望利熟潤(rùn)估丈算如聞下：（1瘋）置揭地費(fèi)致用（社假設(shè)略購(gòu)地稱成本態(tài)及手束續(xù)費(fèi)獎(jiǎng)在購(gòu)怨地時(shí)晴一次聯(lián)付清偷，兩黃年后紐奉還本奇付息唱）土地留成本洪10栗0萬(wàn)噸元，捆手續(xù)羞費(fèi)2寇0萬(wàn)陸元，霉合計(jì)渣12狡0萬(wàn)袋元。置地鑰貸款護(hù)本息喪：1膏60催.2斯6萬(wàn)擋元（2乞）建猶設(shè)費(fèi)沿用（木勘察牢設(shè)計(jì)徒費(fèi)在皂工程姐建設(shè)妹初期墓支付慨，到讓工程營(yíng)完工脅為3愧個(gè)計(jì)接息期矩；工答程建菊設(shè)費(fèi)寶分三即次支另付，乖其計(jì)陶息期霸分別紙為：資2，師1，鎖0）勘察桑設(shè)計(jì)丑費(fèi)1亦5萬(wàn)形元，望工程諸建設(shè)居費(fèi)用葡60致0萬(wàn)龍?jiān)?。工程由建設(shè)齒貸款科本息氧：6聾64展.7幣6萬(wàn)錯(cuò)元（3生）其盞他費(fèi)燭用：詢10咸萬(wàn)元房地惠產(chǎn)策練劃報(bào)領(lǐng)告中遺的經(jīng)綁濟(jì)測(cè)頁(yè)算房地澤產(chǎn)策盾劃報(bào)容告中量的經(jīng)亞濟(jì)測(cè)愉算（4廁）期泛望總賞支出：晉（1喇）+貨（2穩(wěn)）+未（3大）=終16啟0.做26烘+6刷64福.7逢6+述10巷=8昨35液（萬(wàn)財(cái)元）（5命）房華地產(chǎn)漫期望顛售價(jià)悠：1牙10鐮0萬(wàn)隙元（6痕）期查望利瞎?jié)櫍赫蹺（剖x）污=期舅望售恰價(jià)-吸期望渴總支啦出=蓮11餡00穩(wěn)-8渡35使=2械65尤（萬(wàn)宮元）從上停述期尸望利嘉潤(rùn)估汗算中爪我們辮知道己：工種程建局設(shè)費(fèi)路用、擺開(kāi)發(fā)診期、唯貸款窩利率忠和房移地產(chǎn)禮售價(jià)類(lèi)四個(gè)北變量寬。置遷地費(fèi)賽用一皂旦支柜付就肅不可榆變動(dòng)會(huì)，因蓮此，快不能飲指望晨它對(duì)秤期望版利潤(rùn)辣再做臭貢獻(xiàn)餅。房地窗產(chǎn)策維劃報(bào)枝告中仔的經(jīng)失濟(jì)測(cè)街算表2施.6關(guān)期承望利拆潤(rùn)變趁化表宇（嗽單位稍：萬(wàn)帽元）期望利潤(rùn)變量-20%-10%010%20%房地產(chǎn)售價(jià)45155265375485工程建設(shè)費(fèi)用394.299329.517265200.385135.781開(kāi)發(fā)期308.581——265——203.109貸款利率283.915——265——245.563房地宏產(chǎn)策即劃報(bào)肅告中役的經(jīng)投濟(jì)測(cè)疾算40貞030貝020驕00-2括0%10脊%-1傻0%-3悟0%變動(dòng)少量物業(yè)燒售價(jià)開(kāi)發(fā)衛(wèi)期貸款座利率工程珍建設(shè)沸費(fèi)用期望溝利潤(rùn)鮮（萬(wàn)泳元）30科%20男%10私0圖2寨.3叔期望健利潤(rùn)蘆與各哲影響門(mén)變量治變動(dòng)俊關(guān)系續(xù)圖房地梳產(chǎn)策調(diào)劃報(bào)短告中忘的經(jīng)縮慧濟(jì)測(cè)奴算表2寬.7完敏感浸度排交序變量程度房地產(chǎn)售價(jià)工程建設(shè)費(fèi)用開(kāi)發(fā)期貸款利率敏感性程度最敏感較敏感較差最差排序1524結(jié)論罷建議醋：房地靜產(chǎn)售烘價(jià)減冰少2于4.見(jiàn)09彼%時(shí)先，期頭望利蒸潤(rùn)降避為零站；工騎程建牛設(shè)費(fèi)蔥用增棵加4勒1.礦02糟%時(shí)叔，期招望利逗潤(rùn)降貌為零趴。為煮了保怖證項(xiàng)戶目不構(gòu)虧損右，在昏其他木影響向變量祖不變采的情怒況下闖，必掏須嚴(yán)仁格控敢制房繼地產(chǎn)標(biāo)售價(jià)跌不減零少2就4.惠09趨%，號(hào)或在匪其他負(fù)影響跑因素包不變笛的情蹄況下用，嚴(yán)策格控總制工辯程建旨設(shè)費(fèi)爐用不哥增加糖41幣.0電2%甜。房地炊產(chǎn)策翅劃報(bào)鹽告中慨的經(jīng)莊濟(jì)測(cè)類(lèi)算一、腦項(xiàng)目齊定價(jià)圣的方奏法1.尚1漢成本飽導(dǎo)向洞定價(jià)1.插1.潑1棟成河本加歪成定星價(jià)1.夜1.它2柔目標(biāo)潤(rùn)收益址定價(jià)1.塘1.麻3身售價(jià)瘡加成完定價(jià)1.串1.童4斑總結(jié)1.散2息需求在導(dǎo)向根定價(jià)1.鍵2.參1旅理解遺值定瓜價(jià)1.曠2.償2臟區(qū)分瞇需求嗚定價(jià)1.教3禮競(jìng)爭(zhēng)線導(dǎo)向俊定價(jià)1.針3.盤(pán)1京隨行披就市劑定價(jià)1.篩3.扮2綠追隨碰領(lǐng)導(dǎo)世者企犧業(yè)定囑價(jià)1.掃4漂可比傭樓盤(pán)芽量化觀定價(jià)二、貝項(xiàng)目皺不確趁定性悲分析2.鍋1肺盈虧屠平衡后分析2.煉2疲敏感昌性分吊析附：度房地英產(chǎn)資堵金等站效值尤簡(jiǎn)單祖計(jì)算房地抽產(chǎn)策唐劃報(bào)吊告中末的經(jīng)說(shuō)濟(jì)測(cè)帆算房地?cái)嚠a(chǎn)資渾金投取資等棍效值火簡(jiǎn)單把計(jì)算1.費(fèi)概念（1袖）等坦效值語(yǔ)：與寧某一傅定試庫(kù)點(diǎn)上重一定賺金額旬的實(shí)夫際經(jīng)腔濟(jì)價(jià)餡值相杠等的塌另一像時(shí)間劃上的率價(jià)值席。（2渴）現(xiàn)貫值：今資金咳運(yùn)動(dòng)步起點(diǎn)茄時(shí)的傭金額地，也級(jí)即本蝕金P終值互：資芹金運(yùn)習(xí)動(dòng)結(jié)污束時(shí)侮與現(xiàn)奪值等桿值的愉金額陰，為賊F（3該）利密息：衣占用棗資金籍所付旬的代沒(méi)價(jià)，寶或放抽棄資循金使霸用所嗽獲得娃的補(bǔ)筆償，冒為I利率紙：在僑單位公時(shí)間土內(nèi)所狠得的榮利息唐額與果借代綁金額榨之比蒜，為襪i擔(dān)=I勞/p(4蓋)單利夕：僅喊按本秒金計(jì)臺(tái)算利樓息，I=俗P*遇n*栽i(n劣為周端期,篇i為杠利率肚)聚，F(xiàn)=衛(wèi)P*傲(1亂+n冊(cè)*i趟）復(fù)利汪：在籌本息兵的結(jié)融合上燃計(jì)算肺利息顏，I=導(dǎo)P*奔[（番1+蔥i)圾n-喚1]掛F慕=P教*(命1+站i)單n(5覽)名義襯利率焰：即鼠通常轉(zhuǎn)所說(shuō)飄的年草利率價(jià)r實(shí)際逗利率般：對(duì)昨應(yīng)于夠一定吳計(jì)息副周期雄的利釋率i=跡(1晶+r仰/m副)m帳-1關(guān)系：當(dāng)駛計(jì)息扎周期居為年州時(shí)r越=i然；當(dāng)可計(jì)息就周期環(huán)小于屯年時(shí)糟，i渣>rr不驅(qū)能完妻全反謠映資礦金的抹時(shí)間溜價(jià)值所，i克才能觸真正向反映萌資金鼻的時(shí)排間價(jià)件值i越胸小，灶計(jì)息哭周期冷越短編，則錢(qián)r與鐘i之除間的也差異沸越大房地愉產(chǎn)策陪劃報(bào)哲告中乎的經(jīng)仰濟(jì)測(cè)霸算2.罪復(fù)利師簡(jiǎn)單乖計(jì)算匠的公綁式、綿系數(shù)（1濕）現(xiàn)泊值（冠P）鐮、終堡值（半F）F=倍P*才（1保+i舍）n屬P=叫F/斧（1衰+i蓄）n(2且)等轎額序繞列支削付的共現(xiàn)值眠系數(shù)P=昂P螺1+茄P2僅+P擊3+?！瓪?+律Pn汽=舟A折/捉i*旗[1阿-1仆/(張1+告i)杜n](3耳)等熔額序隙列支潔付的量終值般系數(shù)由上揉面的