房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算

房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算定價與不確定性分析的基本方法++地產(chǎn)二00六年六月二十四日一、項目定價的方法1.1成本導(dǎo)向定價1.1.1成本加成定價1.1.2目標收益定價1.1.3售價加成定價1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向定價1.2.1理解值定價1.2.2區(qū)分需求定價1.3競爭導(dǎo)向定價1.3.1隨行就市定價1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價1.4可比樓盤量化定價二、項目不確定性分析2.1盈虧平衡分析2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡單計算目錄房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算一、項目定價的方法1.1成本導(dǎo)向定價1.1.1成本加成定價1.1.2目標收益定價1.1.3售價加成定價1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向定價1.2.1理解值定價1.2.2區(qū)分需求定價1.3競爭導(dǎo)向定價1.3.1隨行就市定價1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價1.4可比樓盤量化定價二、項目不確定性分析2.1盈虧平衡分析2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡單計算房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算

成本導(dǎo)向定價

基本思路：投入的全部成本，加上一定的利潤

1.1.1成本加成定價

即在一定單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤做為產(chǎn)品的售價。

單位產(chǎn)品價格=單位產(chǎn)品成本﹡（1+加成率）其中，加成率為預(yù)期利潤占產(chǎn)品成本的百分比。（注：這里的成本要包含了稅金）

例1：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，每平方米的開發(fā)成本為2000元，加成率為15%，則該樓盤每平方米售價：2000﹡（1+15%）=2300（元）房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算方法特點：計算方便（著眼于成本，不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而做調(diào)整，而確定成本要比確定需求容易得多）適用于在市場環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，保證獲得正常的利潤。一、項目定價的方法1.1成本導(dǎo)向定價1.1.1成本加成定價1.1.2目標收益定價1.1.3售價加成定價1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向定價1.2.1理解值定價1.2.2區(qū)分需求定價1.3競爭導(dǎo)向定價1.3.1隨行就市定價1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價1.4可比樓盤量化定價二、項目不確定性分析2.1盈虧平衡分析2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡單計算房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算1.1.2目標收益定價（目標利潤定價/投資收益定價）

即在成本的基礎(chǔ)上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。其步驟如下：1.確定目標收益率。多種形式（投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率等）2.確定目標利潤。對應(yīng)多種形式

目標利潤=總投資額﹡目標投資利潤率目標利潤=總成本﹡目標成本利潤率目標利潤=銷售收入﹡目標銷售利潤率3.計算售價

售價=（總成本+目標利潤）/預(yù)計銷售量房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算

例2：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬平方米的小區(qū)，估計未來在市場上可實現(xiàn)銷售16萬平方米，其總開發(fā)成本為4億元，企業(yè)的目標收益率為成本利潤率的15%，問該小區(qū)的售價為多少？解：目標利潤=總成本﹡成本利潤率=4﹡15%=0.6（億元）每平方米售價=（總成本+目標利潤）/預(yù)計銷售量=（4+0.6）/160000=2875（元）房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算方法特點：優(yōu)點是保證企業(yè)既定目標利潤的實現(xiàn)適用于在市場上具有一定影響力的企業(yè)、市場占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。一、項目定價的方法1.1成本導(dǎo)向定價1.1.1成本加成定價1.1.2目標收益定價1.1.3售價加成定價1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向定價1.2.1理解值定價1.2.2區(qū)分需求定價1.3競爭導(dǎo)向定價1.3.1隨行就市定價1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價1.4可比樓盤量化定價二、項目不確定性分析2.1盈虧平衡分析2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡單計算房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算1.1.3售價加成定價

即以產(chǎn)品的最后銷售價格為基數(shù)，按銷售價的一定百分率計算加率，最后得出產(chǎn)品的售價。

單位產(chǎn)品售價=單位產(chǎn)品總成本/（1-加成率）例3.某樓盤的開發(fā)成本為每平方米2500元，加成率為20%，則該樓盤的售價為：售價=2500/（1-20%）=3125（元）房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算方法特點：消費者易接受（在售價相同的情況下，用這種方法計算出來的加成率更直觀，且較低）房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算一、項目定價的方法1.1成本導(dǎo)向定價1.1.1成本加成定價1.1.2目標收益定價1.1.3售價加成定價1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向定價1.2.1理解值定價1.2.2區(qū)分需求定價1.3競爭導(dǎo)向定價1.3.1隨行就市定價1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價1.4可比樓盤量化定價二、項目不確定性分析2.1盈虧平衡分析2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡單計算房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算

1.1.4總結(jié)

三種方法共同點：以產(chǎn)品成本為制定價格的基礎(chǔ)，在成本基礎(chǔ)上加一定的利潤來定價。

差異：對利潤的確定方法

優(yōu)點：容易計算

缺陷：沒有考慮市場需求和市場競爭情況房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算一、項目定價的方法1.1成本導(dǎo)向定價1.1.1成本加成定價1.1.2目標收益定價1.1.3售價加成定價1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向定價1.2.1理解值定價1.2.2區(qū)分需求定價1.3競爭導(dǎo)向定價1.3.1隨行就市定價1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價1.4可比樓盤量化定價二、項目不確定性分析2.1盈虧平衡分析2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡單計算房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算

需求導(dǎo)向定價

基本思路：以需求為中心，依據(jù)買方對產(chǎn)品價值的理解和需求強度來定價，而非依據(jù)賣方的成本定價。1.2.1理解值定價理解值：感受/認知價值，是消費者對商品的質(zhì)量、用途、款式以及服務(wù)質(zhì)量的評估。（非價格因素變量）

關(guān)鍵：準確掌握消費者對商品價值的認知程度市場調(diào)查

主要步驟：1.確定顧客的認知價值2.根據(jù)確定的認知價值，決定商品的初始價格3.預(yù)測商品的銷售量4.預(yù)測目標成本5.決策房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算方法特點：

理解值定價法可以與現(xiàn)代產(chǎn)品定位思路很好的結(jié)合起來，成為市場經(jīng)濟條件下的一種全新的定價方法，為越來越多的企業(yè)所接受。房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算

例4.由某實業(yè)集團公司與某區(qū)建設(shè)發(fā)展總公司開發(fā)的某花苑，坐落于上海市某區(qū)，占地面積13265平方米，由一幢30層商住樓和三幢30層住宅樓組成。該樓盤于1994年12月底開工，1995年4月開始精心策劃，推出了“客戶開價”銷售活動。該活動具體操作方式如下：開發(fā)商拿出3至7層共30套房源，在確定其底價為每平方米5900元后，顧客可以以高于此的任何價格報價。如果客戶在最高的前12名以內(nèi)，即以此價作為該客戶的成交價，不另加層次和朝向費用。該活動推出后，立即在社會上引起了一個“客戶開價”熱潮，僅僅半個多月時間，參與報價的客戶就達63名。報價高的前12名客戶按報價購買了該花苑的商品房，而其余客戶在認識到該花苑的優(yōu)良品質(zhì)后，愿意出比“客戶開價”更高的價格購買更好的樓層。從1995年8月31日至1995年底，該花苑共售出102套，占第一期推出樓盤的70%，取得了巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。該活動使購房者感受到了買房由自己定價的全新體驗，是房地產(chǎn)定價提供了一條新思路。房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算例5.設(shè)同類房地產(chǎn)的市場平均價為2600元/平方米，專家們對項目的3棟商品住宅樓的有關(guān)因素、權(quán)重系數(shù)及評分結(jié)果見表1.1。

表1.1某項目住宅樓認知價值系數(shù)表項目權(quán)重分值分配甲棟乙棟丙棟質(zhì)量0.30403525裝修0.15304030環(huán)境0.30353530物業(yè)管理0.15403030開發(fā)商信譽0.10503020認知價值系數(shù)1.001.141.040.83可得：甲棟住宅樓的認知價值=2600*1.14=2964（元/平方米）乙棟住宅樓的認知價值=2600*1.04=2704（元/平方米）丙棟住宅樓的認知價值=2600*1.14=2158（元/平方米）房地氣產(chǎn)策融劃報茂告中脾的經(jīng)擾濟測辱算一、原項目蘿定價亦的方詠法1.簡1私成本些導(dǎo)向萬定價1.拼1.忘1先成耍本加肝成定炕價1.童1.潛2巧目標起收益蒼定價1.妻1.鼠3諸售價御加成點定價1.仍1.陣4忌總結(jié)1.仆2問需求似導(dǎo)向吸定價1.鏡2.煌1撿理解浸值定反價1.蕩2.后2選區(qū)分揮需求扮定價1.耀3槳競爭她導(dǎo)向延定價1.罰3.茫1固隨行杏就市搞定價1.帳3.小2翁追隨服領(lǐng)導(dǎo)哲者企弄業(yè)定且價1.朵4敘可比既樓盤追量化捏定價二、為項目急不確叉定性槳分析2.五1常盈虧盆平衡晨分析2.秀2杠敏感網(wǎng)性分雹析附：蛋房地拘產(chǎn)資角金等序效值扁簡單苗計算房地糞產(chǎn)策陷劃報瞞告中些的經(jīng)孔濟測芒算1.版2.欄2讓區(qū)分撞需求恢定價腥（差仗別定檔價法做）即某茫一產(chǎn)鄭品可啊根據(jù)鏡不同而需求蔥強度落、不欄同購貢買力隙、不炊同購姿買地束點和記不同事購買重時間輝等因噸素，駐采取透不同筑售價巾。房地饒產(chǎn)區(qū)鉛分需擠求定脆價的派主要驚形式項：以消捐費群阿體差客異為但基礎(chǔ)以數(shù)占量差胸異為場基礎(chǔ)以產(chǎn)溝品外伴觀、鑒式樣幸、花燥色差種異為甜基礎(chǔ)以地稼域差機異以時抽間差嚴異房地素產(chǎn)策積劃報旗告中至的經(jīng)磁濟測渡算一、稼項目的定價扶的方桃法1.寇1相成本承導(dǎo)向嫁定價1.唉1.辰1腳成嬌本加翁成定左價1.娃1.妻2何目標州收益揚定價1.杰1.古3晝售價羨加成州定價1.律1.引4硬總結(jié)1.富2范需求寸導(dǎo)向獎定價1.敬2.割1候理解抬值定退價1.倉2.佩2廟區(qū)分告需求都定價1.災(zāi)3富競爭側(cè)導(dǎo)向粉定價1.貧3.索1分隨行師就市早定價1.陷3.象2賀追隨夏領(lǐng)導(dǎo)冊者企積業(yè)定托價1.道4顏可比亞樓盤定量化筑定價二、生項目鴨不確穗定性搜分析2.慰1階盈虧雞平衡饒分析2.盤2升敏感裙性分導(dǎo)析附：凝房地英產(chǎn)資移金等悲效值撇簡單暗計算房地蟻產(chǎn)策殘劃報塵告中李的經(jīng)堤濟測戴算競爭灘導(dǎo)向能定價基本尖思路腥：企脂業(yè)為請了應(yīng)棋付市濕場競乓爭的璃需要雖而采后取的拘特殊仇定價差方法苦，以催競爭撞者的守價格霧為基膊礎(chǔ)，鍵根據(jù)預(yù)競爭賴雙方純力量功等情抓況，鏡制定徑價格程，達栗到增旦加利凈潤、貧擴大溉銷售赴量或談提高猶市場忌占有熱率等魯目標盛。特點云：當本胸企業(yè)早所開索發(fā)的眼項目嫁在市緩場上滑有較棕多的兔競爭佛者時駐，適猜宜采檔用競個爭導(dǎo)且向定虧價確看定樓認盤售差價，余以促鼻進銷殿售，咳盡快五收回戴投資木，減蛇少風衫險。1.壺3.霸1隨禿行就招市定煤價即使番自己靠的商瘡品價借格跟元上同國行業(yè)盞的平畢均水爺平。適用混：在撒基于錄產(chǎn)品承成本擇預(yù)測袋比較魔困難終，競制爭對所手不馳確定盤，以厘及企串業(yè)希振望得攤到一舍種公宰平的線報酬櫻和不疑愿打沿亂市降場現(xiàn)狗有的友正常途秩序驗的情辯況下妻。比較至受一妹些中的、小永房地愛產(chǎn)企水業(yè)的邁歡迎貫。加權(quán)典平均舞售價吧公式俘：Pi伐’=奔Pi怒I感I(漲10孩0/騎Wi味j)凱(j撈=1評,2看,…鳴,m艷)其中恩，I耗I(饅10纏0/販Wi蹲j)固為影m項凡因素化權(quán)重骨比的踏連乘斥積；Wi國j凡為被掌調(diào)查不房地飲產(chǎn)（惕i）饅第j蠅項因才素之吧權(quán)重氣系數(shù)m謹為事承先確繼定的旦權(quán)重娃因素挽的個叢數(shù)Pi壇被法調(diào)查解房地酒產(chǎn)單態(tài)價Pi手’遍被調(diào)案查房畫地產(chǎn)眉加權(quán)怪平均恥價房地巴產(chǎn)策劍劃報嘆告中柴的經(jīng)撐濟測媽算房地僚產(chǎn)策秀劃報厚告中蛋的經(jīng)艇濟測冷算由上嘆面的裳加權(quán)鐵平均揀價，培再視澡各被額調(diào)查吵房地陽產(chǎn)的再營銷嗚狀況躬進行溉營銷共權(quán)重需系數(shù)桂修正賞，確樓定最雁后的刃市場蛋通行記價，寨其公杏式如跳下：P=瞞Gi期*P跌i’堤/G蹤蝶i(i烤=1岡,2政,…膠n)其中遵，G奇i*蹈Pi爽’棵為被布調(diào)查天房地臺產(chǎn)加壁權(quán)平揪均單禽價期粗望值俗之和Gi穩(wěn)為衣被調(diào)搭查房楚地產(chǎn)稼營銷誕權(quán)重彎系數(shù)繁之和n蠶為被舒調(diào)查貼房地晴產(chǎn)數(shù)P薦為市旱場通克行價房地泉產(chǎn)策類劃報纏告中鞠的經(jīng)坦?jié)鷾y邊算例6礙.設(shè)某勿住宅鵝周邊展的同靈類房免地產(chǎn)壯的有脫關(guān)調(diào)粱研結(jié)幸果如妖表1嶺.2扯。表1秀.2格各房甚地產(chǎn)夠價格華及營平銷相詳關(guān)問玻題調(diào)控研表物業(yè)名稱平均價格（元/平方米）權(quán)重系數(shù)(Wij)營銷狀況權(quán)重系數(shù)（Gi）繁華程度裝修檔次生活設(shè)施交通條件開發(fā)商信譽A765098105105971000.93B720098100105971031C710097100105951000.91D674010798105981080.87E664010798105981080.89F66309897105971000.92房地譯產(chǎn)策組劃報崗告中釣的經(jīng)孔濟測滑算由表佳1.膨2的吐數(shù)據(jù)鉆和公丘式Pi請’=漢Pi摸I毅I(安10布0/習Wi秩j)誰，可得就各房摧地產(chǎn)彩的加纖權(quán)平燥均價饒格如躬下：Pa皆’=秒76陳50岔*1透00戚/9衫8*殲10為0/木10吳5*木10訂0/砍10雷5*尤10市0/從97其*1緩00皂/1森00澤=7改29身9(拖元/潑平方目米)Pb搶’=治70帶03約(元伏/平雨方米搬)Pc給’=撿73膠38掀(元連/平鏟方米柄)Pd例’=罵57純84鞭(元旋/平修方米催)Pe冠’=章56腥98緒(元屯/平懲方米喪)Pf尤’=險68拌48雄(元丙/平晴方米邪)則，P=糕Gi秤*P竹i’包/G怒i=6窯68排0（全元/背平方輸米）房地鈴產(chǎn)策匪劃報些告中居的經(jīng)扶濟測導(dǎo)算一、劈燕項目邁定價杠的方叔法1.踏1刪成本舅導(dǎo)向逃定價1.癥1.駕1扣成石本加錢成定公價1.召1.同2痛目標摘收益梅定價1.匪1.慎3恨售價城加成驗定價1.璃1.壺4煩總結(jié)1.四2博需求捐導(dǎo)向懸定價1.鞭2.車1城理解烤值定遭價1.槽2.恐2塵區(qū)分葛需求貞定價1.殺3玩競爭候?qū)蛭r定價1.緞3.別1尿隨行創(chuàng)就市匯定價1.范3.包2沸追隨唉領(lǐng)導(dǎo)留者企領(lǐng)業(yè)定評價1.晉4誓可比賓樓盤賓量化盲定價二、辣項目霉不確日定性眠分析2.劈燕1巧盈虧韻平衡俱分析2.慶2湯敏感誘性分武析附：梅房地往產(chǎn)資誓金等監(jiān)效值體簡單介計算房地堆產(chǎn)策爪劃報觀告中靠的經(jīng)敏濟測大算1.練3.虜2追清隨領(lǐng)陽導(dǎo)者誕定價即以控同行榮中對邊市場墨影響福最大類的房半地產(chǎn)燒企業(yè)浸的價條格為曉標準掃來制脆定商蝴品房虎價格釘。適用修：擁艘有較夏為豐惡富的令后備紗資源稈，為芹了應(yīng)隆付競部爭，財或穩(wěn)愚定市呈場以羊利于援長期咳經(jīng)營眉。房地鄉(xiāng)豐產(chǎn)策往劃報咽告中軌的經(jīng)酷濟測榆算一、奔項目膠定價落的方但法1.鉗1查成本接導(dǎo)向雜定價1.難1.淡1聾成蛾本加犯成定化價1.慰1.倉2赴目標虜收益泡定價1.聾1.贈3怨售價冠加成你定價1.職1.異4武總結(jié)1.幻玉2能需求柱導(dǎo)向律定價1.鏈2.好1御理解抖值定腫價1.串2.異2葉區(qū)分秩需求稼定價1.難3薄競爭暫導(dǎo)向女定價1.領(lǐng)3.樣1墓隨行腥就市蠢定價1.查3.齊2泰追隨生領(lǐng)導(dǎo)蛾者企剪業(yè)定仁價1.撈4迅可比旁樓盤衫量化絲式定價二、鑄項目值不確繡定性撇分析2.麗1拌盈虧需平衡豬分析2.相2善敏感微性分間析附：漸房地脾產(chǎn)資氣金等治效值王簡單補計算房地豎產(chǎn)策紙劃報努告中抓的經(jīng)印濟測仍算可比負樓盤豪量化孔定價針對烘許多擋樓盤廟傾向代于定憐性描造述而褲產(chǎn)生忌的經(jīng)制驗誤晃差，款應(yīng)該掙對樓奧盤進纏行定殖量描裳述。記建議通在策錘劃報抹告中束的定隆價方根法多耳采用澡此定都量方撐法，演增強狡說服悶力。進行鑄量化蟲統(tǒng)計徹的樓比盤應(yīng)裕為可旱比性框較強環(huán)的，過地段觸、價肉格、罩功能耳、用染途、胞檔次至應(yīng)相鍵近。選取質(zhì)影響瞎樓盤蝴定價恢的1稈8個悶定級譜因素幕，分摔別為緊位置敵、價阿格、難配套癥、物煉業(yè)管花理、背建筑甘質(zhì)量停、交蔬通、寶城市怎規(guī)劃困、樓摸盤規(guī)面模、辣朝向燭、外你觀、寨室內(nèi)痕裝飾爬、環(huán)染保、閑發(fā)展炊商信協(xié)譽、蔥付款屢方式憤、戶喉型設(shè)恥計、該銷售搏情況缸、廣努告、宜停車典位數(shù)嗽量。坊此1肯8個籠因素圈，共錫分為喇五個艙等級紡，分簡值為蛇1、討2、滅3、經(jīng)4、皺5分掩。分歌值越?jīng)Q大，墳表示業(yè)等次井越高島。（1阻）1右8個量定級撞因素表1嘉.3捎定奸級因巴素、卸指標歪與分賠值房地最產(chǎn)策糧劃報妥告中貧的經(jīng)農(nóng)濟測停算定級因素指標分值位置A距離中心區(qū)遠近；B商業(yè)/寫字樓為臨街或背街1最差（遠）….類推價格A百元以上為等級劃分標準；B商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅依次減少1最高，2很高，3一般，4很低，5最低配套A城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：水電氣；B社會服務(wù)設(shè)施：教育、醫(yī)療、文娛、公園由最差/少到最好/多對應(yīng)的分值為1—5物業(yè)管理A保安；B清潔；C綠化率及養(yǎng)護狀況；D物管費；E人車分流；F物管資質(zhì)建筑質(zhì)量A是否漏雨/水；B門窗封閉情況；C內(nèi)墻；D地板；E排水質(zhì)量交通A大中小巴士路線數(shù)量；B距公交站遠近；C站點數(shù)量；D大中小巴舒適程度城市規(guī)劃A規(guī)劃期限；B規(guī)劃完善程度；C規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度；D規(guī)劃現(xiàn)狀樓盤規(guī)模A總建筑面積（在建及未建）；B總占地面積；C戶數(shù)朝向A方向；B山景；C水景；D視野1西；2東；3北；5南外觀A是否醒目；B是否新穎；C是否高檔；D感官舒適程度由最差/少到最好/多對應(yīng)的分值為1—5室內(nèi)裝修A高檔；B實用；C功能是否完善；D質(zhì)量是否可靠環(huán)保A空氣；B噪音；C廢物；D廢水發(fā)展商A資產(chǎn)及資質(zhì)；B開發(fā)樓盤多少；C樓盤質(zhì)量；D品牌付款方式A一次性付款；B分期付款；C按揭付款；D其他戶型設(shè)計A客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系；B廚房和廁所；C是否有暗房；D實用率大小銷售情況A銷售進度；B銷售率；C尾盤現(xiàn)狀廣告A版面大?。籅廣告頻率；C廣告創(chuàng)意停車位數(shù)量A停車位數(shù)量；B住戶方便程度房地負產(chǎn)策躬劃報穿告中除的經(jīng)西濟測嶼算（2恒）定胸級因蓋素權(quán)燃重確撲定權(quán)重肺是一頌個因廈素對嘗樓盤獎等級薯高低太影響迅程度象的體互現(xiàn)。線按重脾要性經(jīng)及影惰響力臺的高漿低，翻確定喘每一起因素擊的權(quán)能重分第別為賞位置喬0.喇5、什價格繭0.執(zhí)5、蔥配套鼠0.便4、圍物業(yè)孩管理蜘0.君3、虧建筑惜質(zhì)量伐0.報3、凡交通長0.床3、抬城市各規(guī)劃躲0.托3、莊樓盤壓規(guī)模辰0.穗3、序朝向裳0.你3、躁外觀數(shù)0.祥1、渣室內(nèi)皺裝飾陶0.趴2、姿環(huán)保塞0.怪2、寒發(fā)展洲商信汗譽0卵.1勉、付宮款方孕式0稠.2溫、戶恥型設(shè)驕計0支.1放、銷魚售情俯況0返.1難、廣楚告0拍.1愁。權(quán)重磁越大灰，重橡要性絨及影翻響力鄉(xiāng)豐就越蒸高，菠反之蔥亦然散。（3奧）樓攤盤因縱素定羊級公漏式P=挽W1與*F馬1+龜W2逢*F股2+桂W3肚*F歸3+突··贈·+鎮(zhèn)Wn酷*F壁n式中紡，P巖,總強分（渾諸因撇素在醫(yī)片區(qū)菜內(nèi)樓謙盤優(yōu)腰劣的貪綜合據(jù)反映你）n挪,后樓盤奮定級魄因素郊的總段數(shù)W，晴權(quán)重愉（某鼻定級果因素紅對樓掙盤優(yōu)腎劣的霸影響妄度）F，箭分值賄（某藏定級脊因素蛙對片風區(qū)內(nèi)間所表消現(xiàn)的幸優(yōu)劣宗度）房地系產(chǎn)策武劃報甘告中搞的經(jīng)勞濟測魚算表1鞭.4蕩可疫比樓茄盤量丙化定嗎價法演計算個表（注：暗表中縱樓價征為均抵價（菠元/止平方窄米）隙）原始數(shù)據(jù)計算欄序號樓盤名稱樓盤得分（X）樓價（Y）X*XY*YXY12345678合計房地獎產(chǎn)策餡劃報溜告中倍的經(jīng)怒濟測痰算據(jù)表慢1.劉3中張給出婚的原蒼始數(shù)肢據(jù)，娃大致繳可判辣斷樓德價與合樓盤悠得分油之間餅近似朝呈現(xiàn)亞直線色相關(guān)支，則友建立廳回歸姑方程剛為：Y=松a+處bX其中展，Y港為樓掙盤均惡價，紐奉X為漲樓盤他得分費。求解蝦出參建數(shù)a稈與b灣，該責回歸鑄方程扶即可怠惟一艷確定緞。房地攜產(chǎn)策萄劃報鬧告中全的經(jīng)昨濟測濕算項目名稱/因素及權(quán)數(shù)序號伴山名都山水綠城銀海峰景金香林青麓雅園水木青華位置0.51343443價格0.52424443配套0.43343233物管0.34333333建筑質(zhì)量0.35344335交通0.36342343城市規(guī)劃0.37252354樓盤規(guī)模0.38433444朝向0.39333333外觀0.110333433室內(nèi)裝飾0.211323333環(huán)保0.212344435發(fā)展商信譽0.113333333付款方式0.214333333戶型設(shè)計0.115333434銷售情況0.116544355廣告0.117334533停車位數(shù)量0.118433422合計1414.914.514.815.515.8例7表1胖.5厘東蔽和地疾產(chǎn)兩碼路項灘目可攝比樓噸盤綜略合因伏素量坦化統(tǒng)培計房地窗產(chǎn)策坡劃報攪告中鋤的經(jīng)北濟測館算表1止.6肅計紡算表原始數(shù)據(jù)計算欄序號樓盤名稱樓盤得分（X）樓價（Y）X*XY*YX*Y1伴山名都1421001964410000294002山水綠城14.92800222.017840000417203銀海峰景14.52100210.254410000304504金香林14.82100219.044410000310805青麓雅園15.52200240.254840000341006水木青華15.82400249.64576000037920合計89.5137001277.9931670000204670房地換產(chǎn)策倆劃報監(jiān)告中平的經(jīng)染濟測藏算據(jù)表小1.牙6中浩給出殘的原物始數(shù)慌據(jù)，仍大致吳可判恒斷樓栗價與深樓盤是得分禽之間登近似綁呈現(xiàn)倍直線妥相關(guān)伶，則碌建立莖回歸銜方程品為：Y=才a+第bX。其焰中，層Y為估樓盤趣均價錘，X尾為樓母盤得想分。求解明式中親的a寇與b跌，可蓄得：薄Y=反12嗎66暴+6握6.碗7X本項匯目的哈樓盤雙得分迷為1葡5.敗6，擊套入仁上式牢，得麗出本凳項目您的均稠價約卻為：尊23僻00菠元/論平方嫁米。房地卷產(chǎn)策灑劃報可告中頌的經(jīng)歲濟測乓算一、欄項目孟定價責的方粉法1.姻1穩(wěn)成本尊導(dǎo)向程定價1.察1.訓(xùn)1禍成燃本加旨成定蘆價1.壞1.吧2踩目標印收益歸定價1.霞1.星3魔售價塑加成害定價1.印1.爪4游總結(jié)1.無2說需求找導(dǎo)向賢定價1.觀2.遷1溝理解浮值定歲價1.疤2.很2皇區(qū)分卵需求微定價1.睬3罪競爭鄙導(dǎo)向澆定價1.輔3.錯1郊隨行艷就市隔定價1.粉3.融2茶追隨湊領(lǐng)導(dǎo)貼者企站業(yè)定玩價1.際4餐可比仇樓盤臭量化孤定價二、扣項目庸不確子定性李分析2.挑1馬盈虧催平衡申分析2.誘2餓敏感汽性分粘析附：戰(zhàn)房地濱產(chǎn)資料金等鳴效值女簡單袖計算房地孫產(chǎn)策旦劃報咽告中斯的經(jīng)效濟測預(yù)算盈虧父平衡姿分析2.角1.臘1概全念與橋目的盈虧溪平衡才分析舊是考鈔察項肉目的綁建筑與面積牌發(fā)生努變化聽或者缺考察該市場出（以嗓建筑林面積德多少脂反映傭）發(fā)乖生變桑動時天企業(yè)朱經(jīng)濟膨效益樸變化睛情況膏。分析否目的丈：尋包求一帳個合翁理的殖開發(fā)升規(guī)模雞，降挖低開賭發(fā)風添險。2.續(xù)1.融2公卸式與肅應(yīng)用盈虧糕平衡燦分析游基本謝公式佳：E(漏x)礎(chǔ)=F秋(x必)-情C(涌x)其中攔，E甲(x備)為真銷售幻玉利潤微；F殘(x禮)為店銷售歐收入葵；C判(x敞)成割本又：F(警x)扛=P界xC(這x)嚇=B駛+D通x其中叮，P挪為標開發(fā)住項目漿平均塔單價胸；x商為擬晨開發(fā)腹項目旋的建臨筑面芒積；培B固武定費著用；稅D單循位可斧變費秀用所以罰，E備(x折)以涂x為樂變量旺的計碼算公肢式為叛：E(慶x)丈=P南x-竹(B砌+D則x)房地踩產(chǎn)策冰劃報魔告中茫的經(jīng)吸濟測飽算C(光x)F(x)(C(x))XrXF(x)RAB圖2刷.1磁盈墳虧平就衡圖房地蔬產(chǎn)策臣劃報許告中來的經(jīng)贈濟測肢算兩直江線的修交點耗R處趴：F要(x液)=怠C(倉x)言，即幼PX煮r=縣B+太DX連r所以繩：X獎r=疼B/體(P占-D簡)當X梁<禁Xr懲時，筋C避(x軌)伸>票F(嫩x)斃，映成本昆大于腫收入燃，利饅潤E意(x吊)小翁于零淚，故果虧損預(yù)。當X缸>X骨r時多，欺C(銳x)半<訂F(裹x)粥，繼收入檢大于州成本以，利冶潤E蚊(x別)大批于零摩，故應(yīng)盈利旦。當X崗=X苦r時貓，叫C(核x)泰<醋F(就x)莊，濕成本笨等于檔收入嘴，利眉潤E財(x榜)等順于零析，故擠不盈相不虧攻。R點壩稱為畫盈虧待平衡碰點，膜A區(qū)急為虧潛損區(qū)易，B腸區(qū)為委盈利容區(qū)R點君所對玻應(yīng)的色Xr劉為項潮目所認必須再開發(fā)婦的最慣小面書積。彈R點警越低球，開撫發(fā)項擔目盈摔利的考機會史越大凳，虧程損風濃險越上小。房地犁產(chǎn)策聾劃報窮告中雜的經(jīng)店濟測貝算例8膝.某房語地產(chǎn)輸公司距打算共開發(fā)膽一幢葵公寓歷樓，紹預(yù)計布該樓留平均肝單價勞為2治00善0元籮/平膚方米粒，置咸地、耐勘察裝設(shè)計肌費等剃固定猾費用炎為1畝00扁萬元溉，每惜平方肺米建帝筑面餡積的步可變慰費用跌（造套價、勿管理再費、物銷售攤費用彼等）扭為8召00搜元/罪平方燃米，頌銷售李稅率因為5氣%。膜試計匹算該凝項目萌的最否小開認發(fā)量尸。顯然送：收零入函悅數(shù)F暖(x練)=擺20啦00煙x成本察函數(shù)抽C(曠x)問=1往00是00份00普+8省00裕x+懼5%吧*2弟00圍0x令F戰(zhàn)(忘x)施=的C奪(x干)得毒：2漏00潔0x妥=1染00午00睜00瞧+8樸00率x+恩10插0x則x湯=9古10孩.1靈(平肢方米痕)所以煮，該修公寓儉樓最毒小開禿發(fā)面伶積為煮91動0.慕1平返方米搭。房地幸產(chǎn)策掌劃報信告中怪的經(jīng)捏濟測六算2.持1.滑3總雕結(jié)運用蛾盈虧杰平衡房誠法對擇項目但最小民面積睜進行黃計算稻時，群需要注意階以下重幾點：1.鋸銷售膊收入姨是完楚全隨典建筑栽面積紐奉的變從化而雙變化筍的。樣平均臺價假煎定為列常數(shù)款。2.恩開發(fā)桃量與強銷售歡量相劈燕等。含因為獻只有闊開發(fā)影量與皂銷售鄭量相丹等時塌，等恢式才綁能成量立。引等式射左邊峰的是給銷售影量，吹等式歐右邊講的為僑開發(fā)忘量。3.魚成本享函數(shù)秀中，鴨固定腥費用碗為常謠數(shù)，拍它通宇常包顧括置鍋地、傻基礎(chǔ)強設(shè)施瓣建設(shè)相、勘就察設(shè)較計和耐借貸青利息均等費滅用；貌變動漸費用嘴是建林筑面洽積的愛線性但函數(shù)抵，除走單價羽、管尿理費需、人厭工費怖和營芒銷費徹外，揚還可遞包括晃有關(guān)拐稅費少等。一、良項目呼定價減的方貝法1.真1摩成本抬導(dǎo)向麻定價1.親1.果1舟成小本加蛙成定么價1.夾1.能2川目標荷收益糊定價1.稠1.日3鹽售價租加成鼻定價1.焰1.砍4乎總結(jié)1.博2儀需求蠶導(dǎo)向未定價1.比2.泰1撞理解牲值定輩價1.傲2.秩2歸區(qū)分薄需求穗定價1.衡3塊競爭株導(dǎo)向袖定價1.醋3.逐1稻隨行缺就市蹲定價1.李3.撐2奇追隨橫領(lǐng)導(dǎo)語者企距業(yè)定析價1.饑4捐可比螺樓盤奶量化畜定價二、筐項目仗不確巾定性尸分析2.盈1柴盈虧萌平衡飛分析2.溜2喇敏感叢性分綁析附：幕房地妙產(chǎn)資遵金等診效值趣簡單評計算房地柱產(chǎn)策致劃報墊告中獵的經(jīng)眠濟測串算房地捐產(chǎn)策能劃報臭告中字的經(jīng)浮濟測威算敏感自性分問析2.凳2.惑1概斯念與載作用敏感生性分惹析是膜研究晴和分汽析由佳于一結(jié)些不寶確定蘆的變亮量（硬如價輔格、支成本炊、工伸期等喂）發(fā)勝生變近化時本，而素導(dǎo)致戴房地遵產(chǎn)項域目的榴經(jīng)濟掩效益彼指標勾（如附凈現(xiàn)區(qū)值、萌內(nèi)部畏收益降率等槳）發(fā)沙生變攤動的勺靈敏謙程度攪。作用率：敏感因性分湖析的拴核心兔是從擊諸多瓦的影家響因撞素中門找出弟敏感復(fù)性因冊素，圖并設(shè)懲法采音取對滿策和隔措施絕對它遲進行顯控制帆，以若減少榆項目嶄的風羅險。缺陷像：不能沒揭示翼在悲沙觀和畏樂觀跨的值柱中究河竟哪灑一個哥能有拘較大邁的出薄現(xiàn)幾恢率（題概率診）不能載顯示峰投資期者所谷承擔憂的風慚險性只能混分析需單個鼓不確亞定因標素的嚴變化撞對項塘目經(jīng)證濟效采果評震價指遲標的殺影響慶，不輸能對牲多個末不確每定性淺因素瘦進行刪綜合貴分析倚。房地岔產(chǎn)策陳劃報壞告中翁的經(jīng)唱濟測旁算2.廈2.貫2械步驟（1趁）確瘋定需昆進行捎敏感叛性分盈析的經(jīng)濟畜效益紫指標經(jīng)濟鵲效益波指標君有投下資回暖收期黨、借次款償絕還期仇、投應(yīng)資收庸益率準、成朱本收塌益率竄、內(nèi)餃部收焰益率訓(xùn)（項清目在奧整個撫計算撲期內(nèi)償各年紅凈現(xiàn)諒金流熄量現(xiàn)死值累恭計等漆于零烤的利這率）令、凈于現(xiàn)值痕（按舉行業(yè)結(jié)的基點準收愧益率疏或設(shè)恩定的賀目標鐵收益哭率將餃各年污的凈捉現(xiàn)金絹流量總折算遮到開動發(fā)活介動的傘起始折點現(xiàn)籃值之監(jiān)和）紫等。菌在實印踐中枝，通精常根磚據(jù)房鴨地產(chǎn)徒項目京的特蠢點和剖經(jīng)濟準評價視的實責際需間要來今確定警進行作敏感此性分近析的暈指標砍。（2淺）選彼擇影北響項量目經(jīng)恩濟效業(yè)益指絹標的主要圣變量通常歐有銷翼售量病、價盒格、謹成本續(xù)費用賣、工校期、萍投資許額等（3障）計連算不燙確定晚性因麥素對圈分析呀指標勻的影響嗓程度（4市）找攝出敏感舅性因挨素敏感鉆性分歷析圖（5較）根數(shù)據(jù)分帥析結(jié)家果，確定最項目鏡方案進一亦步研飛究分碼析存友在的戚不確中定根滾源，辨弄清華楚主按/客束觀原芬因，猜以便魚采取盤相應(yīng)跟措施委加以彩控制芹。房地礎(chǔ)產(chǎn)策臨劃報狼告中歇的經(jīng)比濟測附算例9.（正靜態(tài)漂）東譯和兩報路項毀目敏傳感性思分析表2黑.1循項目志指標項目占地面積容積率建筑體量住宅體量商業(yè)比例16667平方米2.54.2萬方3.8萬方10%表2甜.2僚價格蹲與銷善售金泳額估疲算項目價格體量銷售金額總銷金額住宅2300元/平方米3.8萬方0.874億元1.014億元商業(yè)3500元/平方米0.4萬方0.14億元房地諸產(chǎn)策粘劃報兔告中凱的經(jīng)姻濟測返算表2專.3懂成陪本費丟用構(gòu)迎成估葉算類別項目單位成本單項合計共計土地綜合金土地費500000元/畝----0.125億元開發(fā)費用建安成本土建成本800元/平方米1130元/平方米0.475億元安裝工程300元/平方米設(shè)計、報建等費用設(shè)計費20元/平方米監(jiān)理費5元/平方米勘測費5元/平方米其他費用綜合規(guī)費配套費140元/平方米170元/平方米0.071億元人防費30元/平方米其他稅費銷售收入的5.5%---0.056億元景觀成本400元/平方米（占地面積）---0.067億元管理費用總銷金額的4%---0.04億元營銷推廣費用總銷金額的3%---0.03億元合計---0.264億元合計0.864億元房地魔產(chǎn)策趙劃報盞告中濟的經(jīng)雨濟測糕算（1逃）.匆選取葡成本等收益竹率（施YR肌C）成作為秩經(jīng)濟豎指標在當私前的哲變量宇條件豆下，永期望種利潤壟為0逼.1偏5億忙元，樹則成營本收祝益率疤為1渾7.惜1%們（0門.1值5/縣0.鉆86套4*輪10禾0%俊）。（2足）選說擇主肉要變以量現(xiàn)選檢擇價哨格、甚土地延費用喉、開灘發(fā)費闊用、妹其他做費用倡和容垃積率莫為主熟要變菠量。（3捐）計拴算變旁量的拆影響皺程度間（以忙變化夫正負呢10直%、臨20餐%為菌幅度扇）表2唱.4爹成本租收益慘率變條化表YRC變量-20%-10%010%20%價格-0.0610.0570.1710.2900.409土地費用0.2090.1910.1710.1560.141開發(fā)費用0.3200.2430.1710.1120.056其他費用0.2490.2100.1710.1390.107容積率0.1080.1470.1710.1960.207房地單產(chǎn)策傾劃報攻告中惰的經(jīng)認濟測民算-1乘0%-3痛0%00.丹20.果310及%30框%土地座費用其他蔥費用開發(fā)聚費用容積前率價格成本略收益猶率Y斷RC變動氧幅度-2泰0%20云%0.1圖2總.2馳不盯確定軋性因繪素對臟成本瓣收益出率的線影響閥圖房地暴產(chǎn)策訴劃報儀告中粒的經(jīng)架濟測宅算（4認）確斤定敏嫌感性首因素由表岡2.智4和恐圖2擾.2別可知撈，成肯本收埋益率梅影響蠢因素隆的敏梁感度橡如下帝表2定.5呈。表2瞞.5滿敏感瞇度排專序變量程度價格土地費用開發(fā)費用其他費用容積率敏感性程度最高最差較高較差一般排序15243房地衛(wèi)產(chǎn)策廊劃報冒告中影的經(jīng)肢濟測府算（5漢）結(jié)河果分盲析與考方案儀確定房地稼產(chǎn)售捐價減梅少約喂15品%（即初房地響產(chǎn)售督價為勤0.半86暴4億開）時，毒投資誘收益夜率降奶為零診；開坐發(fā)費遺用增澤加約盛31謝.6么%（即草開發(fā)秘費用枯為0臘.6鏡25差億）時，賣期望狼利潤悶降為絮零；何容積宗率減洋少4洋3.赤2%（即所容積沒率為趴1.僑42浙）時，諷投資如收益釀率為沉零；頸其他深費用照增加當約5口7%（即矮其他蠅費用艘為0牽.4誤14暗億）時，律期望嚇利潤豎降為總零；粒土地跪費用很增加咐約1農(nóng)20扁%（即戰(zhàn)土地正費用顯為0賞.2嶼75惜億）時，國投資英收益芒率為鳴零。結(jié)論卵建議程：價格嘴變化端對利盲潤的經(jīng)影響瀉大于袖其他技影響兇因素躍變化欄對利奔潤的陡影響隸，因劫此在覺操作垂本項葬目的零時候豆，必艱須重室視價紐奉格因洋素對罵項目梯的影末響，爛實行調(diào)價格浙領(lǐng)先晴的策盲略，鳳在控曲制成殖本的媽基礎(chǔ)漏上，誦最大改限度榆提升同項目御價格瘋空間杯，實松現(xiàn)最忌大的奴利潤損率。開發(fā)胡費用墻的變魚化對飛利潤鐮的變君化影租響相堆對價戲格較望小，年因此攜我們帳可以舞考慮映在產(chǎn)藏品打掠造上勢合理舟增加胃成本賤投入以，適守量增誓加建鈔筑成申本，抬如節(jié)煤能元勇素的蠅利用眾、交跟房標誘準的近提高華如采勺用塑恢鋼欄典桿、鏡彩鋁賽窗的穿裝配攜，打或造高腰品質(zhì)怖的產(chǎn)宰品，敢擴大具項目煙價格幫上漲翅空間培，實宣現(xiàn)最鴉大化灰利潤享。容積芳率的鵲變化嚼對投亦資收肢益影侵響度判較高帳，我穴方建源議項悄目在鏡規(guī)劃帖許可點的前嬌提下肢將容示積率而做足平，并當適當開加大說對開息發(fā)費令用如蓄景觀嘆費用刑、建星筑成贊本的嶺投入斜，提扣高項李目的紅產(chǎn)品朽品質(zhì)纏，從破而保川證項哨目收隱益，認提高擊項目駕后期圓價格弓增長帶空間稱。例1姥0.（動蠻態(tài)）逃某房刮地產(chǎn)纏開發(fā)辜公司拘擬投汽資開標發(fā)一輸幢寫醬字樓薯，假讓設(shè)地羅價為勞10漂0萬愧元，企5個駐月以速后開蚊工，晨建設(shè)也工期凝為1鳳8個晝月。租完成怨后的票寫字線全部蘋出租愁或出棟售。禁建設(shè)惑費為星60零0萬蜂元，蛾分3塞期支訓(xùn)付，許每期帳6個株月，與期末話支付唱。據(jù)藏預(yù)測奶，建透成后叉的寫確字樓過租值胳為6聲6萬媽/年剩，銷前售價拔格可呼望達眾到1智10哥0萬支元。宣全部億投資彎均為園貸款撿，貸窯款利本率為靠每6快個月首7.罵5%潑。各項宴支出夠及期剩望利熟潤估丈算如聞下：（1瘋）置揭地費致用（社假設(shè)略購地稱成本態(tài)及手束續(xù)費獎在購怨地時晴一次聯(lián)付清偷，兩黃年后紐奉還本奇付息唱）土地留成本洪10栗0萬噸元，捆手續(xù)羞費2寇0萬陸元，霉合計渣12狡0萬袋元。置地鑰貸款護本息喪：1膏60催.2斯6萬擋元（2乞）建猶設(shè)費沿用（木勘察牢設(shè)計徒費在皂工程姐建設(shè)妹初期墓支付慨，到讓工程營完工脅為3愧個計接息期矩；工答程建菊設(shè)費寶分三即次支另付，乖其計陶息期霸分別紙為：資2，師1，鎖0）勘察桑設(shè)計丑費1亦5萬形元，望工程諸建設(shè)居費用葡60致0萬龍元。工程由建設(shè)齒貸款科本息氧：6聾64展.7幣6萬錯元（3生）其盞他費燭用：詢10咸萬元房地惠產(chǎn)策練劃報領(lǐng)告中遺的經(jīng)綁濟測頁算房地澤產(chǎn)策盾劃報容告中量的經(jīng)亞濟測愉算（4廁）期泛望總賞支出：晉（1喇）+貨（2穩(wěn)）+未（3大）=終16啟0.做26烘+6刷64福.7逢6+述10巷=8昨35液（萬財元）（5命）房華地產(chǎn)漫期望顛售價悠：1牙10鐮0萬隙元（6痕）期查望利瞎?jié)櫍赫蹺（剖x）污=期舅望售恰價-吸期望渴總支啦出=蓮11餡00穩(wěn)-8渡35使=2械65尤（萬宮元）從上停述期尸望利嘉潤估汗算中爪我們辮知道己：工種程建局設(shè)費路用、擺開發(fā)診期、唯貸款窩利率忠和房移地產(chǎn)禮售價類四個北變量寬。置遷地費賽用一皂旦支柜付就肅不可榆變動會，因蓮此，快不能飲指望晨它對秤期望版利潤辣再做臭貢獻餅。房地窗產(chǎn)策維劃報枝告中仔的經(jīng)失濟測街算表2施.6關(guān)期承望利拆潤變趁化表宇（嗽單位稍：萬帽元）期望利潤變量-20%-10%010%20%房地產(chǎn)售價45155265375485工程建設(shè)費用394.299329.517265200.385135.781開發(fā)期308.581——265——203.109貸款利率283.915——265——245.563房地宏產(chǎn)策即劃報肅告中役的經(jīng)投濟測疾算40貞030貝020驕00-2括0%10脊%-1傻0%-3悟0%變動少量物業(yè)燒售價開發(fā)衛(wèi)期貸款座利率工程珍建設(shè)沸費用期望溝利潤鮮（萬泳元）30科%20男%10私0圖2寨.3叔期望健利潤蘆與各哲影響門變量治變動俊關(guān)系續(xù)圖房地梳產(chǎn)策調(diào)劃報短告中忘的經(jīng)縮慧濟測奴算表2寬.7完敏感浸度排交序變量程度房地產(chǎn)售價工程建設(shè)費用開發(fā)期貸款利率敏感性程度最敏感較敏感較差最差排序1524結(jié)論罷建議醋：房地靜產(chǎn)售烘價減冰少2于4.見09彼%時先，期頭望利蒸潤降避為零站；工騎程建牛設(shè)費蔥用增棵加4勒1.礦02糟%時叔，期招望利逗潤降貌為零趴。為煮了保怖證項戶目不構(gòu)虧損右，在昏其他木影響向變量祖不變采的情怒況下闖，必掏須嚴仁格控敢制房繼地產(chǎn)標售價跌不減零少2就4.惠09趨%，號或在匪其他負影響跑因素包不變笛的情蹄況下用，嚴策格控總制工辯程建旨設(shè)費爐用不哥增加糖41幣.0電2%甜。房地炊產(chǎn)策翅劃報鹽告中慨的經(jīng)莊濟測類算一、腦項目齊定價圣的方奏法1.尚1漢成本飽導(dǎo)向洞定價1.插1.潑1棟成河本加歪成定星價1.夜1.它2柔目標潤收益址定價1.塘1.麻3身售價瘡加成完定價1.串1.童4斑總結(jié)1.散2息需求在導(dǎo)向根定價1.鍵2.參1旅理解遺值定瓜價1.曠2.償2臟區(qū)分瞇需求嗚定價1.教3禮競爭線導(dǎo)向俊定價1.針3.盤1京隨行披就市劑定價1.篩3.扮2綠追隨碰領(lǐng)導(dǎo)世者企犧業(yè)定囑價1.掃4漂可比傭樓盤芽量化觀定價二、貝項目皺不確趁定性悲分析2.鍋1肺盈虧屠平衡后分析2.煉2疲敏感昌性分吊析附：度房地英產(chǎn)資堵金等站效值尤簡單祖計算房地抽產(chǎn)策唐劃報吊告中末的經(jīng)說濟測帆算房地攪產(chǎn)資渾金投取資等棍效值火簡單把計算1.費概念（1袖）等坦效值語：與寧某一傅定試庫點上重一定賺金額旬的實夫際經(jīng)腔濟價餡值相杠等的塌另一像時間劃上的率價值席。（2渴）現(xiàn)貫值：今資金咳運動步起點茄時的傭金額地，也級即本蝕金P終值互：資芹金運習動結(jié)污束時侮與現(xiàn)奪值等桿值的愉金額陰，為賊F（3該）利密息：衣占用棗資金籍所付旬的代沒價，寶或放抽棄資循金使霸用所嗽獲得娃的補筆償，冒為I利率紙：在僑單位公時間土內(nèi)所狠得的榮利息唐額與果借代綁金額榨之比蒜，為襪i擔=I勞/p(4蓋)單利夕：僅喊按本秒金計臺算利樓息，I=俗P*遇n*栽i(n劣為周端期,篇i為杠利率肚)聚，F(xiàn)=衛(wèi)P*傲(1亂+n冊*i趟）復(fù)利汪：在籌本息兵的結(jié)融合上燃計算肺利息顏，I=導(dǎo)P*奔[（番1+蔥i)圾n-喚1]掛F慕=P教*(命1+站i)單n(5覽)名義襯利率焰：即鼠通常轉(zhuǎn)所說飄的年草利率價r實際逗利率般：對昨應(yīng)于夠一定吳計息副周期雄的利釋率i=跡(1晶+r仰/m副)m帳-1關(guān)系：當駛計息扎周期居為年州時r越=i然；當可計息就周期環(huán)小于屯年時糟，i渣>rr不驅(qū)能完妻全反謠映資礦金的抹時間溜價值所，i克才能觸真正向反映萌資金鼻的時排間價件值i越胸小，灶計息哭周期冷越短編，則錢r與鐘i之除間的也差異沸越大房地愉產(chǎn)策陪劃報哲告中乎的經(jīng)仰濟測霸算2.罪復(fù)利師簡單乖計算匠的公綁式、綿系數(shù)（1濕）現(xiàn)泊值（冠P）鐮、終堡值（半F）F=倍P*才（1保+i舍）n屬P=叫F/斧（1衰+i蓄）n(2且)等轎額序繞列支削付的共現(xiàn)值眠系數(shù)P=昂P螺1+茄P2僅+P擊3+粒……毀.+律Pn汽=舟A折/捉i*旗[1阿-1仆/(張1+告i)杜n](3耳)等熔額序隙列支潔付的量終值般系數(shù)由上揉面的