房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)

第四章房地產(chǎn)開發(fā)融資與投資第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)融資概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)融資的基本要求與決策內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)投資概述第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的投資政策第四章房地產(chǎn)開發(fā)融資與投資第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)融資概述1．房地產(chǎn)開發(fā)融資的概念2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的分類3．房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)1．房地產(chǎn)開發(fā)融資的概念房地產(chǎn)開發(fā)融資是指企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，借助于金融機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)籌措開發(fā)資金而進(jìn)行的資金融通行為。如：貸款、發(fā)行股票和債券等。2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的分類間接融資是指資金供求雙方不直接見面，而是由資金的供給者將資金提供給金融機(jī)構(gòu)，再由金融機(jī)構(gòu)將資金提供該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如房地產(chǎn)抵押貸款、開發(fā)建設(shè)貸款、流動(dòng)資金貸款、租賃融資等。直接融資是指資金供求雙方(包括政府、企業(yè)和個(gè)人)在房地產(chǎn)開發(fā)資金的借貸、金融工具的買賣過程中直接見面商定，進(jìn)行票據(jù)和證券的買賣或貨幣借貸。3．房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)具有3個(gè)特點(diǎn)：融資規(guī)模大償還期較長(zhǎng)房地產(chǎn)證券化趨勢(shì)第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)融資的基本要求與決策內(nèi)容1．房地產(chǎn)開發(fā)融資的基本要求2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的決策內(nèi)容1．房地產(chǎn)開發(fā)融資的基本要求五個(gè)方面：(1)確定合理的融資規(guī)模(2)正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本(3)統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資，提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益(4)按規(guī)定建立資本金制度(5)優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的決策內(nèi)容介紹三個(gè)內(nèi)容：概念、方案內(nèi)容與選擇

(1)房地產(chǎn)開發(fā)融資決策的概念房地產(chǎn)開發(fā)融資決策是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門在企業(yè)融資目標(biāo)的總體要求下，從若干個(gè)可以選擇的融資方案中選擇令人滿意的方案的過程。(2)房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容：7個(gè)方面

①欲籌集資金的幣種、數(shù)額。②融資流量，即與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應(yīng)的不同時(shí)間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。③資金來源構(gòu)成，即各種融資方式所籌集的資金占總?cè)谫Y額的比重。

2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的決策內(nèi)容④融資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)管理措施。融資風(fēng)險(xiǎn)是指融資過程中可能給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成損失的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)管理措施指風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁、風(fēng)險(xiǎn)中和，以及外匯套期保值等具體措施。2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的決策內(nèi)容⑤融資成本預(yù)算，即在融資過程中所必須支付的手續(xù)費(fèi)、工本費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用的估算。

2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的決策內(nèi)容⑥融資方法。即對(duì)直接融資或委托融資做出選擇。直接融資是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接向投資人籌集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)資金，如直接預(yù)售房屋收取購房款、直接發(fā)行股票、債券籌資等。委托融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托銀行、證券公司、信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)代理企業(yè)融資，如委托發(fā)行股票、債券等，以及向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的決策內(nèi)容⑦明確融資的權(quán)力責(zé)任關(guān)系，安排融資工作各階段的先后順序，以及各階段的具體目標(biāo)、任務(wù)、時(shí)間、地點(diǎn)和負(fù)責(zé)人等。2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的決策內(nèi)容(3)房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇方法一般采用比較分析法，即對(duì)各個(gè)可行的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性用分級(jí)評(píng)價(jià)的方式進(jìn)行比較，即將安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性各指標(biāo)按優(yōu)劣順序排列為A、B、C、D四級(jí)，選擇出安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性3項(xiàng)指標(biāo)均令人滿意的方案。見p49.2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的決策內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式形式：銀行貸款融資、證券融資、房地產(chǎn)信托融資、其他方式。1．銀行貸款融資(1)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的要求銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件是：自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；開發(fā)項(xiàng)目“四證”齊全，即具備：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》。(2)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型：主要有3種：第一種是“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款”第二種是“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款”第三種“房地產(chǎn)抵押貸款”我國從事房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的主要是建設(shè)銀行和工商銀行。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款”主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)所需要的流動(dòng)資金。使用范圍包括材料設(shè)備等的儲(chǔ)備、在建工程的各種開支、售前成品資金的占用、結(jié)算資金的占用，以及企業(yè)在銀行的存款和必備庫存現(xiàn)金等。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款”是為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款。貸款只能用于貸款項(xiàng)目的土地征用、拆遷補(bǔ)償、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建筑安裝、公建配套等發(fā)生的費(fèi)用支出。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式“房婆地產(chǎn)父抵押佛貸款懼”，包括可“土服地開團(tuán)發(fā)抵讓押貸拒款”突和“婆房屋飯開發(fā)趣抵押鎮(zhèn)貸款茄”?！胺颗艿禺a(chǎn)牌抵押隸貸款螞”根據(jù)疑融資梳目的撞不同翠，可嫌以劃晶分為噸兩種銀：一種蛋是經(jīng)營(yíng)矩性抵啦押貸厭款，隔也稱豬房地北產(chǎn)開牛發(fā)抵銅押貸泉款，渣是指鑼開發(fā)謙商以楚購得爽的土膊地使平用權(quán)躬及其斬建筑糧物附甲著物為為抵晌押，陵向銀刻行取要得開短發(fā)貸樹款，歲包括示流動(dòng)呆資金遺抵押卻貸款樣、大韻修理憂抵押像貸款槽、專梨項(xiàng)抵帽押貸按款等款。另一墳種是消費(fèi)冠性抵蹦押貸有款，驅(qū)多發(fā)佩生在惠居民恰個(gè)人削購房無時(shí)，妻所以鞭也稱鉗為個(gè)蹈人住熄房抵避押貸拐款。第三享節(jié)拒房地史產(chǎn)開憂發(fā)融球資的性主要榨形式2．彩證券架融資證券吊融資基是指通揚(yáng)過房按地產(chǎn)怕債券鍋、股鐮票等森證券晃的發(fā)腐行和敲流通芳來融逃通房嫂地產(chǎn)暢開發(fā)麻資金陵的有簽關(guān)金濁融活億動(dòng)。1)旋征券殖融資暴的優(yōu)其越性①有會(huì)利于緊吸收何大眾那資金燒。②有胖利于詞分散引投資曉風(fēng)險(xiǎn)紡。③有仙利于艱金融海市場(chǎng)貢的繁熄榮和落房地錦產(chǎn)企算業(yè)經(jīng)幣營(yíng)管趣理的案改善打。第三亂節(jié)擇房地凈產(chǎn)開塌發(fā)融田資的吉主要傍形式2)恭房地漂產(chǎn)證繳券的截發(fā)行證券衣融資庭主要刻有兩竭種形泛式：房地惑產(chǎn)債勉券融焦資和慕房地冬產(chǎn)股形票融去資。磚融資吼的內(nèi)香容均秘包括滴證券背的發(fā)舍行和棋流通優(yōu)兩個(gè)急方面驅(qū)。第三編節(jié)撕房地距產(chǎn)開架發(fā)融革資的續(xù)主要霞形式(1造)房貧地產(chǎn)猴債券眨的發(fā)鋒行房地櫻產(chǎn)債低券是政府霉或金鑄融機(jī)皇構(gòu)或擋房地第產(chǎn)企扔業(yè)為犯了籌危措房射地產(chǎn)完開發(fā)劉資金厚而向部社會(huì)鞋發(fā)行跑的借宇款信殿用憑削證。債券踐持有綱人無紙權(quán)參吧加房桐地產(chǎn)煌企業(yè)喉的管世理，達(dá)也不寬對(duì)其維經(jīng)營(yíng)鈴狀況考承擔(dān)啞責(zé)任洲或享薦受權(quán)洲益。第三用節(jié)寬房地逃產(chǎn)開牌發(fā)融睜資的爪主要議形式以債妥券發(fā)芒行主陳體不案同，房地衣產(chǎn)債駛?cè)衷茷檎喔畟袢⒖?jī)金融鞠債券折和企挽業(yè)債鞋券3都種。發(fā)行亭債券艦融資模在國肢內(nèi)還滾屬于吃起步打階段骨。第三率節(jié)臭房地皆產(chǎn)開猶發(fā)融待資的脅主要個(gè)形式(2爺)房轟地產(chǎn)散股票騎的發(fā)球行房地考產(chǎn)股幣票是股份聲制房蕉地產(chǎn)君企業(yè)鍬發(fā)放彩的股航份入茂股憑煩證。股票浸購買偷者即影股東巧，對(duì)糕企業(yè)擁有以股估票體紀(jì)現(xiàn)的性部分挺所有薯權(quán)，倍有權(quán)近根據(jù)欄企業(yè)兔的經(jīng)瓦營(yíng)成油果獲鞋得股貿(mào)息和套紅利本，但謹(jǐn)必須側(cè)對(duì)企桐業(yè)經(jīng)退營(yíng)不欄良的奇后果傲負(fù)有酬限責(zé)著任。野不能帝退股心，但挨可以伸把其折股票猾轉(zhuǎn)讓料給別笨人。第三械節(jié)鄰房地隙產(chǎn)開伍發(fā)融由資的毫主要鳴形式股份鵝公司揪有發(fā)魚起式壓和募衣集式扯兩種今。募集奮式的魚上市鑼公司須股票是向菊社會(huì)哭公開充發(fā)行洽的，趕可以扯在證波券市逐場(chǎng)上藍(lán)流通佩。發(fā)起址式的益股份應(yīng)公司榮股票是不賤上市尸股票該，只錫在房攀地產(chǎn)踩股份榨企業(yè)蜓內(nèi)部葛發(fā)行命的股泊票，繞一般叔采取兼記名蒙股權(quán)錦證的猴形式恒。第三觸節(jié)羨房地武產(chǎn)開財(cái)發(fā)融師資的挨主要貴形式3．失房地奪產(chǎn)信萬托融于資所謂側(cè)房地明產(chǎn)信妹托是指貨大幣所牢有者庸或房卵地產(chǎn)像所有佩者基芹于對(duì)絲式金融達(dá)機(jī)構(gòu)壺的信籃任，身委托內(nèi)其代飯理購愛、建魯、租嗽賃、珍經(jīng)營(yíng)同房地縮慧產(chǎn)及冠其證鋤券的四經(jīng)濟(jì)休行為時(shí)。這壺是一肉種以制房地梢產(chǎn)財(cái)幟產(chǎn)為簽核心筍，以橡信任儉為基紋礎(chǔ)，釀以委欲托為方式號(hào)的財(cái)旁產(chǎn)經(jīng)戒營(yíng)和跟管理寬制度某。第三餅節(jié)渴房地臟產(chǎn)開花發(fā)融潮資的蔬主要球形式在信顛托關(guān)立系中給，把葉貨幣露或房堡地產(chǎn)盒委托釣給他英人管憶理和籌處置盞的一鍋方稱“委變托方駱”；接令受委庭托的賞金融倉機(jī)構(gòu)雀稱“受無托方”；楊被委泰托的灣房地種產(chǎn)或上證券登稱為“委辟托標(biāo)正的物放”；享茄受信開托利顯益的去人叫“受際益人桑”，可模以是適自然誤人，孕也可巷以是予法人昏。第三尺節(jié)堤房地蜓產(chǎn)開漢發(fā)融糕資的音主要朱形式(1嘩)房浸地產(chǎn)旺信托飄投資(2榜)房富地產(chǎn)樂信托四存款(3拍)房挪地產(chǎn)頌信托撈貸款(4孩)房楊地產(chǎn)毫信托摸基金第三滅節(jié)患房地語產(chǎn)開曉發(fā)融戰(zhàn)資的盲主要珍形式(1圈)房命地產(chǎn)枯信托臉投資房地君產(chǎn)信始托投斤資是指委測(cè)托人蜓將資榆金交啦存信知托投腿資公尊司或拋銀行廣，指誼定投你資方襖式，薯由信斤托機(jī)邊構(gòu)代料為運(yùn)廣營(yíng)的篇投資迎方式宴。常見門的有委托夜代建袍信托伏投資輛、融慕資性蔥住房保信托瓦投資心、代懼理發(fā)掘行房夢(mèng)地產(chǎn)闊企業(yè)攪的有腦價(jià)證扯券等萌。第三汪節(jié)盡房地質(zhì)產(chǎn)開毅發(fā)融援資的爸主要嗚形式(2絕)房言地產(chǎn)善信托間存款房地谷產(chǎn)信才托存虎款是指由戒信托夢(mèng)投資閣機(jī)構(gòu)蝕在特流定的干資金策來源菜范圍蜜內(nèi)辦務(wù)理的繼存款畫。其來跪源一懸般是財(cái)政廈部門芬用以速有償宰使用磚的預(yù)螞算外撞資金晌，企摟事業(yè)抄單位再及其頑主管咽部門容可以杜自主飲支配裳和有迫償使構(gòu)用的掛資金加，以譽(yù)及個(gè)害人特何約信繼托存么款等歐。利率要比鑄銀行莫稍高滅。第三校節(jié)透房地忌產(chǎn)開奏發(fā)融微資的戚主要艷形式(3成)房雅地產(chǎn)齒信托晨貸款信托呈貸款偽是金襖融信鋸?fù)袡C(jī)日構(gòu)受垃委托燦人委丹托，諷在委立托人純存入滔的委宿托存之款額秀度內(nèi)素，按梅委托后人指部定的恨方向蹲和金序額發(fā)幫放的捐貸款拐。金胳融信濃托機(jī)顏構(gòu)對(duì)襖信托測(cè)貸款墳不承淚擔(dān)風(fēng)迫險(xiǎn)。房地家產(chǎn)信書托貸色款是指金墓融信圈托機(jī)京構(gòu)利險(xiǎn)用吸禍?zhǔn)盏囊苑康仡惍a(chǎn)信孝托存街款、俊自有嘗資金聾和籌描集的情其他歲資金駐向房籍地產(chǎn)淘企業(yè)隔發(fā)放的貸船款。主要夸用于房地羊產(chǎn)周墊轉(zhuǎn)資烤金，相它比攝一般型銀行驢貸款窮靈活易方便會(huì)，審冤批迅晌速，受但其穩(wěn)利率襪要比銀行賺稍高問。第三晨節(jié)靈房地犯產(chǎn)開牙發(fā)融姐資的切主要翅形式(4據(jù))房押地產(chǎn)艱信托脫基金信托成基金君是一種遺以發(fā)陪行收脹益憑促證的瀉方式崇匯集嚷不特阻定多張數(shù)(洪法人捎和自紋然人里)投染資者斥的資氧金，兆由專燃門投汽資機(jī)液構(gòu)進(jìn)甘行投貴資經(jīng)撤營(yíng)管維理，梢并將陡投資井綜合漲收益樸按比擠例分坊配給俯投資殖者的舍一種羽信托丹基金牢制度節(jié)。第三俱節(jié)象房地給產(chǎn)開聯(lián)發(fā)融路資的拉主要課形式房地杠產(chǎn)信持托基付金（吩RE裙IT濫）是指房煙地產(chǎn)道信托具機(jī)構(gòu)裂為經(jīng)礎(chǔ)營(yíng)房封地產(chǎn)登信托青投資漁業(yè)務(wù)胳而建般立的就專門喪營(yíng)運(yùn)耐資金盡。房地干產(chǎn)信來托基辣金的冬特點(diǎn)免：集體部投資猴、委輕托經(jīng)剝營(yíng)、循分散墾風(fēng)險(xiǎn)慚、共屋同受窗益。第三召節(jié)瀉房地氣產(chǎn)開倚發(fā)融域資的防主要純形式4.汗房地龍產(chǎn)融熔資的注其他孕方式（1噸）聯(lián)旨建、碧參建瓦融資（2清）房雁地產(chǎn)尋典當(dāng)擱融資（3舅）利岔用外飲資第三櫻節(jié)援房地醬產(chǎn)開菜發(fā)融具資的乖主要?jiǎng)傂问降谒暮庸?jié)臨房漏地產(chǎn)揀開發(fā)盈投資繡概述1、訴概念2、憑特點(diǎn)3、疫類型4、碑過程1、粱房地稼產(chǎn)開賭發(fā)投饅資的侮概念在經(jīng)撥濟(jì)學(xué)擾中，投資幕是指將磚現(xiàn)在惰的消貴費(fèi)，熱通過扣某種蛙媒介拒轉(zhuǎn)移冶為將義來的攝消費(fèi)學(xué)的行識(shí)為，干是為轉(zhuǎn)獲取姻利潤(rùn)沒而進(jìn)肢行的厚資本熔投入交。包括股票殿投資珍、債毒券投嗽資、繡銀行令儲(chǔ)蓄燈、期鼻貨買壯賣和型房地幼產(chǎn)投憶資5鳥種。第四依節(jié)慎房破地產(chǎn)花開發(fā)袍投資礦概述房地直產(chǎn)開桂發(fā)投枝資是指房肆地產(chǎn)融開發(fā)傷企業(yè)駁以獲妄取期禿望收水益為節(jié)目的議，將武資本倘投入刷到房球地產(chǎn)股開發(fā)連經(jīng)營(yíng)瞧中的籌行為渡。房地案產(chǎn)開正發(fā)投告資總許體上飽可分臺(tái)為房產(chǎn)字投資蒙和地少產(chǎn)投溫資兩曉大類漢；按房尤地產(chǎn)憶的不贈(zèng)同用劈燕途分寒為：工業(yè)暗房地秀產(chǎn)開劈燕發(fā)投輝資、朗商業(yè)爐房地未產(chǎn)開稿發(fā)投罰資和棍住宅諸類房認(rèn)地產(chǎn)載開發(fā)岸投資棉等。按投東資方軍式分智為金融法房地搬產(chǎn)投賤資(毅間接禽性投演資如板股票軍等有獸價(jià)證款券)堤和實(shí)射物房皺地產(chǎn)賊投資棕(直廊接性澇投資墓)。第四撈節(jié)莊房旨地產(chǎn)嬸開發(fā)蘇投資赴概述2、草房地扛產(chǎn)開飄發(fā)投五資的腰特點(diǎn)(1辮)投寫資成后本高(2幼)投引資回抗收期康長(zhǎng)(3浙)投俊資風(fēng)優(yōu)險(xiǎn)性幟大(4蔬)投狀資收皇益性搏好第四睛節(jié)鞠房蜂地產(chǎn)冒開發(fā)曾投資碼概述(1濕)投束資成粗本高原因縱：土地奏開發(fā)房誠成本勢(shì)高；丈房屋辛建筑炒價(jià)值去高；煎周期珍長(zhǎng)，賠占用海資金豆大而毛需要懼支付邪大量傷的貸犁款利臣息。第四舒節(jié)援房釋地產(chǎn)旬開發(fā)遮投資炎概述(2姿)投很資回蔬收期筐長(zhǎng)(3援)投雄資風(fēng)艘險(xiǎn)性交大表現(xiàn)際在五鄰個(gè)方睛面：①購遞買力跑風(fēng)險(xiǎn)衫。②變?cè)诂F(xiàn)風(fēng)補(bǔ)險(xiǎn)。③經(jīng)營(yíng)善性風(fēng)滑險(xiǎn)。④社昨會(huì)性躲風(fēng)險(xiǎn)鑒。⑤自砌然風(fēng)壤險(xiǎn)。第四塑節(jié)糖房閥地產(chǎn)景開發(fā)霧投資捆概述(4倡)投飽資收膀益性戰(zhàn)好第四惱節(jié)像房羨地產(chǎn)杏開發(fā)耽投資得概述3．速房地熊產(chǎn)開唯發(fā)投陪資的沒類型按房谷地產(chǎn)噸開發(fā)忘的經(jīng)黑濟(jì)內(nèi)濕容不孕同分議為：土地牢開發(fā)投嗚資、寇房屋辰開發(fā)榨投資攔；按房塔地產(chǎn)廈投資噴的領(lǐng)種域不做同分朽為：商業(yè)休房地術(shù)產(chǎn)開豪發(fā)投怠資、塊工業(yè)質(zhì)房地吉產(chǎn)開底發(fā)投羞資和鋪?zhàn)≌舴康厝庐a(chǎn)開奴發(fā)投華資；按房校地產(chǎn)芳投資次的主恨體可張分為冠：國家虹投資爬、企臺(tái)業(yè)投新資、捉個(gè)人旱投資咐和外多商投雷資等盜。第四倦節(jié)隙房焰地產(chǎn)雙開發(fā)御投資爬概述1)無按房奴地產(chǎn)歷開發(fā)承的經(jīng)屯濟(jì)內(nèi)鋪容分(1霞)土饒地開趟發(fā)投何資土地裂開發(fā)捉投資分為舊城睡區(qū)土鞏地開洪發(fā)投見資和黨新城電區(qū)土行地開窩發(fā)投盞資。秩舊城溉區(qū)土播地開普發(fā)投渡資主藝要包甚括拆烘遷費(fèi)年和舊熊城區(qū)搖改造征費(fèi)等慌。新槐城區(qū)遞土地確開發(fā)嗎投資明主要淚包括賤土地憶征用驕費(fèi)、早城市汽基礎(chǔ)跟設(shè)施探建設(shè)艇費(fèi)和排“三統(tǒng)通一軌平”斜費(fèi)等眨。第四喝節(jié)抹房接地產(chǎn)露開發(fā)銅投資破概述(2獨(dú))房啦屋開滋發(fā)投老資房屋展開發(fā)溉投資事是指花用于棵房屋醋及市互政公籍用和醋生活粗服務(wù)功房屋仆開發(fā)仔建設(shè)協(xié)的投污資，茫主要拉投資究構(gòu)成包括抗建筑致工程也投資帶、安反裝工環(huán)程投屑資和延設(shè)備虹工器礦具購劃置投偵資。窩房屋械開發(fā)籌投資可分陸為住宅播開發(fā)果投資、罷辦公戲樓開晌發(fā)投壘資、榮商業(yè)下營(yíng)業(yè)禮用房陸投資紹和其索他投糞資。第四今節(jié)縫房支地產(chǎn)晚開發(fā)閃投資艇概述2)薯按房鋪地產(chǎn)掉投資熄的不任同領(lǐng)頸域分(1飯)商匆業(yè)房奮地產(chǎn)裝開發(fā)為投資商業(yè)染房地河產(chǎn)投襲資一般尚包括商店六、超囑市、墻購物投中心慕、旅震館和崖各種忘服務(wù)譽(yù)行業(yè)群等項(xiàng)宣目。弄商業(yè)尾房地咱產(chǎn)投墨資對(duì)釘其房它屋的液地理都位置夾要求汁極高取，商悲業(yè)房梢地產(chǎn)橋投資圈成本模要高偏于其聚他行尿業(yè)房戴地產(chǎn)認(rèn)的投郊資成必本。第四掛節(jié)歪房障地產(chǎn)灑開發(fā)買投資其概述(2駝)工惜業(yè)房碰地產(chǎn)贏開發(fā)摧投資由于股工業(yè)曠用房贊適用著性差漫，技劫術(shù)性謙強(qiáng)，欲工業(yè)絕房地議產(chǎn)對(duì)懂投資寺者的狼吸引晝力小淡于商與業(yè)房嶄地產(chǎn)什。所謂沿適用捐性差化，主要協(xié)是指冠工業(yè)輕用房竊屋的切結(jié)構(gòu)稅布置思需要晚服從每其生路產(chǎn)工愿藝流甲程的遷要求國，市呀場(chǎng)適貝用性奮較差寸。第四科節(jié)簡(jiǎn)房查地產(chǎn)扛開發(fā)慰投資漢概述所謂唐技術(shù)催性強(qiáng)輸，是指岡一旦尾科學(xué)散技術(shù)燦水平醬提高葛，往每往會(huì)襯造成卸原有灘廠房冬的不基適應(yīng)存，甚久至廢茶棄。第四喂節(jié)聲房抽地產(chǎn)容開發(fā)歉投資突概述(3腦)住鼻宅房工地產(chǎn)方開發(fā)斜投資目前厭乃至食今后陡一段撤時(shí)期恨內(nèi)，獲我國快住宅欲房地鹽產(chǎn)開宋發(fā)投作資仍嚴(yán)然是止較為拉突出托的投努資熱秩點(diǎn)。但住哄房開春發(fā)投壟資必?cái)r須考繳慮居民村的實(shí)際遺購買震力水棟平，威盲目嘆開發(fā)芽高檔戀住宅康，將批造成漸大量午高檔可商品闖房空驚置而丟中檔嚇商品遭房脫釣銷的突局面蔽。第四替節(jié)秩房陳地產(chǎn)殲開發(fā)僅投資蔑概述4．圣房地別產(chǎn)開收發(fā)的圖投資魂過程房地鳳產(chǎn)開舟發(fā)的遭投資析過程葬實(shí)際逗上就洗是房掉地產(chǎn)絹項(xiàng)目府開發(fā)銜經(jīng)營(yíng)箱的全乒過程段。四個(gè)暮階段誕：(1篇)投昌資決故策分頁析(2詳)土叔地開彎發(fā)權(quán)標(biāo)的獲挖得(3菜)房噸地產(chǎn)物建設(shè)告開發(fā)(4蘋)房域地產(chǎn)亭銷售祥經(jīng)營(yíng)第四愁節(jié)杰房六地產(chǎn)匆開發(fā)疼投資均概述(1析)投繳資決盈策分摸析房地蘿產(chǎn)開砌發(fā)的帝投資哄決策乎分析包括狀3個(gè)把方面：①市儀場(chǎng)分悶析。②財(cái)陜務(wù)分懼析③可行不性分越析。第四奇節(jié)裳房巴地產(chǎn)屠開發(fā)苗投資纏概述(2氣)土撞地開謊發(fā)權(quán)鵲的獲鼻得包括什土地吧使用假權(quán)的扣取得舌及其勵(lì)成本踩。第四防節(jié)臺(tái)房女地產(chǎn)賠開發(fā)彩投資虎概述(3厭)房我地產(chǎn)帖建設(shè)智開發(fā)(4材)房愿地產(chǎn)血銷售憶經(jīng)營(yíng)第四功節(jié)蒙房流地產(chǎn)蹲開發(fā)璃投資趣概述第五槍節(jié)嘩房業(yè)地產(chǎn)恐投資買的風(fēng)寶險(xiǎn)分竄析1．寸房地敲產(chǎn)投廊資風(fēng)階險(xiǎn)基擁本知兩識(shí)2．旋盈虧漲平衡峰分析3．背敏感搶性分姿析4．斯概率松分析1．卵房地脈產(chǎn)投伴資風(fēng)繡險(xiǎn)基敘本知裁識(shí)（1茄）房譽(yù)地產(chǎn)誦投資愧風(fēng)險(xiǎn)銳概念是指例房地機(jī)產(chǎn)投元資過芒程中楚，低柜于預(yù)該期利罪潤(rùn)，勿導(dǎo)致亂投資船損失爺?shù)目苫文苄暂p。原因葛:各階佩段工倉作中沸均存情在著郵不確雪定性竄因素臨；評(píng)價(jià)杯指標(biāo)努在一模定程稱度上墓存在償不確愉定性室。房地贏產(chǎn)投佛資風(fēng)糾險(xiǎn)的遍主要借類型1)對(duì)財(cái)務(wù)招風(fēng)險(xiǎn)籠因素妙：融資盤風(fēng)險(xiǎn)救和購因房者折拖欠察款風(fēng)左險(xiǎn)。2)筍購買偵力風(fēng)費(fèi)險(xiǎn)通貨及膨脹美因素各造成亂購買仆力下胸降。3)柴利率貪風(fēng)險(xiǎn)利率怕變動(dòng)4)制變現(xiàn)噴風(fēng)險(xiǎn)5)貝社會(huì)僑風(fēng)險(xiǎn)邊和意疊外事文故風(fēng)狗險(xiǎn)1．填房地零產(chǎn)投掠資風(fēng)點(diǎn)險(xiǎn)基域本知奔識(shí)（2上）房暴地產(chǎn)摔投資梨風(fēng)險(xiǎn)章分析候概念房地湊產(chǎn)投疊資風(fēng)膽險(xiǎn)分橫析也鉗叫不厭確定晶性分齒析，孩就是隔研究境、分揪析、窯計(jì)算凳和預(yù)盤測(cè)房?jī)龅禺a(chǎn)嘴開發(fā)侮過程哄中的樣各種撿風(fēng)險(xiǎn)遷，為獅投資尚項(xiàng)目廈決策國提供她依據(jù)休。方法蒼：盈虧科平衡敘分析劈燕、敏泥感性環(huán)分析慶和概績(jī)率分存析等。1．骨房地驢產(chǎn)投吸資風(fēng)匯險(xiǎn)基何本知窮識(shí)2．饒盈虧聾平衡段分析（1熔）盈做虧平漁衡分慮析的紗概念盈虧庭平衡禽分析敗又稱黃為保朝本分汽析或耀損益董臨界普分析碗，是泛通過棵項(xiàng)目盈虧揭平衡抹點(diǎn)(疊BE汽P)來分刺析項(xiàng)丸目成罪本與嫂收益合的平鋒衡關(guān)汽系的膨一種頁方法倍，主才要用恐來考始察項(xiàng)增目適兩應(yīng)市洲場(chǎng)變狂化的精能力鬼及考拿察項(xiàng)附目的予抗風(fēng)除險(xiǎn)能往力。（2俊）線肯性盈猛虧平菠衡分抽析產(chǎn)品承銷售塘利潤(rùn)＝產(chǎn)迷品銷追售收擺入—棵產(chǎn)品撞銷售母成本指—產(chǎn)坑品銷縮慧售稅忘金其中滾，產(chǎn)塘品銷躲售稅驗(yàn)金取羅決于場(chǎng)產(chǎn)品夢(mèng)銷售本收人斯，而煮：產(chǎn)品狹銷售斥收入餅＝產(chǎn)怕品銷家售量斤×產(chǎn)孤品單歇位價(jià)萍格產(chǎn)品耽銷售臥成本文(總殃成本棒)＝潮變動(dòng)點(diǎn)成本希十固捧定成區(qū)本2．距盈虧鴿平衡蟲分析線性察盈虧芒平衡緊分析圈假設(shè)捐條件外：①房根地產(chǎn)崇產(chǎn)品非總銷嘴售收牧入和市生產(chǎn)彈總成謎本費(fèi)堂用都乏是房敘地產(chǎn)肥開發(fā)濱面積凡(產(chǎn)臘品產(chǎn)暖量)罵的線險(xiǎn)性函捉數(shù)；②產(chǎn)付品銷菌售量幫和生社產(chǎn)量殖相等云，即塔開發(fā)啞的房箭地產(chǎn)樓能全氣部租抄售出囑去；③產(chǎn)暮品固飽定成嘴本和皮單位肢銷售制價(jià)格派在產(chǎn)飼品租既售期壞間保姜持不男變；④同漢時(shí)開楊發(fā)幾渾種不要同類牙型房患地產(chǎn)傻產(chǎn)品巖時(shí)，位應(yīng)將蓬之組寶合折搶算成饑一種成產(chǎn)品賴；⑤計(jì)尿算所姻用的顏各種朵數(shù)據(jù)錄應(yīng)是店正常松生產(chǎn)奔年度紙的數(shù)赴據(jù)。2．喂盈虧律平衡幅分析線性墊盈虧劍平衡澇點(diǎn)的粗計(jì)算慨方法險(xiǎn)：1）追用產(chǎn)杏銷量尖表示粗的盈點(diǎn)虧平互衡點(diǎn)極(B肺EPQ)的濁計(jì)算晨方法柜。按照利潤(rùn)將=0安確拿定盈穗虧平書衡點(diǎn)2．承盈虧尤平衡煉分析假設(shè)禽年固礦定成歸本為頃F，提單位穴可變額成本延為V骨，單聞位產(chǎn)漲品價(jià)抄格為翁P，縣單位夫產(chǎn)品適銷售抬稅金元及附撈加費(fèi)坊為t虜，達(dá)瞧到盈膝虧平命衡時(shí)鉗的年替產(chǎn)量攜為x四，全駕部計(jì)港劃建補(bǔ)設(shè)房鮮地產(chǎn)用產(chǎn)量爸(建妨筑面伍積)草為Q堂。由利農(nóng)潤(rùn)=筑0得召到：2．乏盈虧居平衡蕩分析P植x-蘋（刺V塌x+見F撇）千-追t臨x=只0，沈即：所以隙：2．避盈虧核平衡略分析2）播其他鴉形式代盈虧譽(yù)平衡永點(diǎn)的境計(jì)算腿方法學(xué)。用銷罩售單欺價(jià)表否示的頃盈虧睛平衡婚點(diǎn)B專EPP用生率產(chǎn)能因力利佛用表就示的掘盈虧炊平衡嚴(yán)點(diǎn)B成EPL用銷欣售收睬入表扶示的墾盈虧籠平衡益點(diǎn)B樣EPS2．察盈虧忽平衡取分析用銷沙售單得價(jià)表置示的很盈虧扎平衡銅點(diǎn)B季EPPP毯x-溪（斧V磚x+悔F俯）椅-炕t謠x=訴0P脊-（鏈V造x瞇+錯(cuò)F賠）-圖P突x蝦×銷愈售稅輩率王=0P=贈(zèng)（戒V看x肺+駛F蘿）/薯x梳（1賽-銷運(yùn)售稅君率骨）即雹：2．博盈虧西平衡郵分析用生麗產(chǎn)能抽力利驕用率篇表示外的盈典虧平亞衡點(diǎn)尋BE纏PL生產(chǎn)昆能力嫌利用等率=BE招PQ/Q2．追盈虧即平衡捉分析用銷殘售收謙入表煮示的違盈虧前平衡襯點(diǎn)B隨EPS2．狠盈虧猜平衡大分析線性癢盈虧怎平衡閘點(diǎn)的府分析都評(píng)價(jià)2．循盈虧否平衡黨分析盈虧里平衡油點(diǎn)越佩低越唇好。盈虧晨平衡之點(diǎn)低吐說明物：①當(dāng)般開發(fā)點(diǎn)項(xiàng)目隊(duì)達(dá)到蕉較低田產(chǎn)量叨時(shí)就葵可以摘保本去；辟②裳開發(fā)漠項(xiàng)目鞋的贏攝利區(qū)寨大，擔(dān)虧損弄區(qū)小錦，開巧發(fā)項(xiàng)猶目能丹取得必較好震的經(jīng)籌濟(jì)效珍益③開尊發(fā)項(xiàng)淡目生驢命力鼻強(qiáng)，維有較造高的雞競(jìng)爭(zhēng)鹿能力燃；④開雞發(fā)項(xiàng)估目的鐮抗風(fēng)號(hào)險(xiǎn)能雕力大庭。2．旬盈虧耀平衡徑分析（1繁）敏旬感性省分析訊的概恰念敏感奪性分低析是秩通過哭分析睡、預(yù)讀測(cè)投里資項(xiàng)爛目主拐要因莫素發(fā)給生變魯化時(shí)談，對(duì)作經(jīng)濟(jì)仁指標(biāo)唱的影尤響，蛇從中沙找出牧敏感坑性因搶素，死并確純定其淹影響逢程度紫的一剝種不昏確定亦性分鎖析方京法。主要循因素板有：財(cái)務(wù)喇凈現(xiàn)渴值、童內(nèi)部覆收益?zhèn)}率、芳投資親回收填期等記。敏感清性分沾析的蜓目的猾是在充潑分了嗓解和姜掌握摧項(xiàng)目健風(fēng)險(xiǎn)遭因素孔及風(fēng)戀險(xiǎn)程簽度的挪情況象下，谷考察梁投資密項(xiàng)目免承受軟風(fēng)險(xiǎn)螞的能仗力。3．絨敏感薦性分禾析（2障）敏飼感性哪分析碗的步灣驟1)窗選擇鄙經(jīng)濟(jì)蠟評(píng)價(jià)科指標(biāo)2)去選擇繁需要圾分析眾的不騙確定服性因應(yīng)素3)眨確定魔變量歡的變淡化范宇圍并問計(jì)算蘇其變壩動(dòng)幅瓶度4)篩確定略房地吊產(chǎn)開梯發(fā)項(xiàng)鐮目對(duì)早風(fēng)險(xiǎn)研因素濤的敏創(chuàng)感程燒度3．釘敏感框性分懸析4．謠概率姻分析（1形）概忠率分蹲析的述概念概率東就是縱根據(jù)希不確枝定性印因素椅在一脈定范漠圍的毀隨機(jī)江變動(dòng)索，分振析確謹(jǐn)定這鞭種變辭動(dòng)的襲概率啞分布災(zāi)和它扎們的宋期望陡值及配標(biāo)準(zhǔn)畫偏差榴，進(jìn)言而為碧投資芒者決剃策提記供可習(xí)靠依扒據(jù)。概率斯分析充的方薦法，黑主要召的有沃3種丸類型索：第一益種是奏分析遠(yuǎn)法，崖如樂倘觀準(zhǔn)捏則法仇、悲按觀準(zhǔn)謝則法母等；第二先種是死數(shù)學(xué)財(cái)期望洞值法即；第三撇種是披模擬杰法，固常用般的有播蒙特懶卡洛碗模擬萄法等絕。（2減）株概率財(cái)分析逼方法1)墾概率腥分布灘：由各皆個(gè)隨每機(jī)變墨量與膨其相灰應(yīng)的秤概率璃組成貪的數(shù)代列稱跨為概歡率分濁布。4．踏概率絮分析概率角分布騰的性尼質(zhì)：①各最概率P(xi)≥0；白②各概港率總執(zhí)和P(xi)正＝l介。4．決概率公分析2)烏期望紫值計(jì)截算期望尊值是壓隨機(jī)課變量勉可能充值的預(yù)加權(quán)造平均令數(shù),陷即：4．隸概率晨分析3)城標(biāo)準(zhǔn)爽偏差連計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)度偏差絕是用協(xié)來表存示隨織機(jī)變握量可字能值昏的離犧散程潤(rùn)度的里一個(gè)阻指標(biāo)符，即湊期望弊值的莫偏離麗程度卵的一紋個(gè)指映標(biāo)值便。4．體概率持分析標(biāo)準(zhǔn)慢偏差標(biāo)準(zhǔn)汗差越揮小，位說明泊隨機(jī)匆變量舒取值格偏離捷其期怒望值齡的離柏散程架度越是小，儉風(fēng)險(xiǎn)嚇就越潮小；贏反之硬則風(fēng)責(zé)險(xiǎn)就比越大年。4．永概率貞分析4)雅概率浴分析露法的諸應(yīng)用見p釣65部。4．態(tài)概率睡分析第六胞節(jié)逢房板地產(chǎn)浸開發(fā)蚊的投衡資決銅策1．起房地搬產(chǎn)開置發(fā)投左資決忍策的控概念2．杰房地思產(chǎn)開況發(fā)的游投資刻決策章程序3．伍房地穗產(chǎn)開射發(fā)的溉投資塊決策灑類型4．刺房地防產(chǎn)開悠發(fā)的瘦投資棉決策皺方法1．替房地極產(chǎn)開雜發(fā)投妙資決亮策的測(cè)概念房地稱產(chǎn)投昨資決黃策是闖指對(duì)戚擬建六房地簡(jiǎn)產(chǎn)投撞資項(xiàng)豆目的猛必要渠性和抄可行虹性進(jìn)撿行技膝術(shù)經(jīng)誦濟(jì)分胳析，鄰對(duì)可市以達(dá)司到目顛標(biāo)的療不同仁方案如進(jìn)行咳比較否和評(píng)敗價(jià)，輔并做懼出判匆斷，望選擇純某一趟方案敗的過肉程。2．挪房地錯(cuò)產(chǎn)開圾發(fā)的跪投資夜決策番程序(1超)確助定投傲資目笑標(biāo)(2喘)擬規(guī)定投刷資方鍛案(3驗(yàn))測(cè)疼量風(fēng)妨險(xiǎn)(4劫)制斤定決傘策方懶案(5課)分難析與捐評(píng)價(jià)(6境)選押擇方唉案3．蹈房地醋產(chǎn)開坊發(fā)的季投資怎決策輪類型①按清決策因目標(biāo)盞多少忽劃分美：?jiǎn)文勘順?biāo)決峽策和效多目問標(biāo)決忙策；②按膛決策燭制定佩的方塑式劃蛛分：?jiǎn)螌由釠Q策嬌和多偽層決挎策；③按漏決策根掌握慌的情聾報(bào)資哀料、鐮信息顆的性吐質(zhì)不聲同劃籍分：確定怠型決困策、刊不確秋定型育決策狡和風(fēng)更險(xiǎn)型近決策返等；④按令決策扎使用纖的分嘉析方詳法劃慎分：定性生分析才決策言和定集量分歪析決票策。(1潤(rùn))確聾定型增決策慎：確定蝴型決弄策是魂指影諒響決度策的班因素困或自坡然狀獸態(tài)是彩明確座肯定急的，查且一悠種方芹案只川有一知種確駛定可阿以預(yù)坡期達(dá)摘到的嚼結(jié)果足。決策稿的方鎮(zhèn)法有浸兩種悅：?jiǎn)渭兞歼x優(yōu)企法、徐模型槍選優(yōu)凍法3．盲房地艇產(chǎn)開吹發(fā)的歪投資捐決策跨類型(2行)風(fēng)鞏險(xiǎn)型淚決策風(fēng)險(xiǎn)斤型決晚策是鳳指在要房地咽產(chǎn)企朋業(yè)的紀(jì)開發(fā)括經(jīng)營(yíng)豪活動(dòng)賀中，塌存在盜著某何種不飲可控蕉制的盈風(fēng)險(xiǎn)灣因素津，一獵個(gè)方李案又襲可能遍出現(xiàn)淹幾種鑼不同嗓的結(jié)膝果。3．渴房地那產(chǎn)開妙發(fā)的點(diǎn)投資收決策攔類型進(jìn)行單風(fēng)險(xiǎn)靠型決襖策應(yīng)紐奉具備厘5個(gè)仙條件治：①要胳確定拴決策庭者希烏望達(dá)賣到的羨明確所目標(biāo)圾(獲黎利大老或虧撤損小紹)；②要際有兩蔽個(gè)或雷兩個(gè)翠以上升可供可選擇扶的方信案；③每譽(yù)個(gè)方鎖案要胸存在缸兩種籠或兩畝種以箏上不杯以決遙策者鮮主觀褲意志泛為轉(zhuǎn)雄移的陽自然士狀態(tài)棚；④不響同方蜓案在拆不同素自然嗚狀態(tài)邊下相很應(yīng)的已