南昌某住宅小區(qū)建設項目建設可研報告書

PAGEPAGE53目錄一、總論 4（一）項目背景 41、項目概要 42、開發(fā)商概況 43、可行性研究報告編制依據(jù) 4（二）項目概況 51、項目用地 52、建設規(guī)模 53、主要建筑條件 54、項目總投資及融資方案 55、綜合技術經(jīng)濟指標 5(三)研究結論 6（四）該項目住宅部分的團購合作關系 8二、市場分析與需求預測 9(一)南昌市概況及經(jīng)濟發(fā)展基本情況： 9（二）市場分析 101、宏觀經(jīng)濟分析 102、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 13（二）目標消費群體及價格定位 171、 本項目的目標消費群體： 172、 項目樓盤價格 17（三）項目優(yōu)劣勢分析 171、項目與周邊樓盤對比的優(yōu)勢和機會 182、項目的劣勢和挑戰(zhàn) 19三、小區(qū)規(guī)劃 20（一）項目整體規(guī)劃 20（二） 總體平面布置 20（三） 用地平衡 21（四） 住宅設計 21（五）交通及停車系統(tǒng) 23（六）綠化景觀設計 23四、工程設計方案 24（一）建設標準 24（二）主要建設內(nèi)容及規(guī)模 24（三）工程方案 251、主要建筑設計 252、總圖規(guī)劃設計 253、規(guī)劃設計總體框架 26五、環(huán)境保護與節(jié)能 271、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 272、環(huán)境質量標準 283、施工時的環(huán)境影響及解決措施 284、營運期的環(huán)保措施： 305、節(jié)能系統(tǒng) 32六、項目公用配套工程與消防 33（一）勞動安全衛(wèi)生管理 33（二）公用配套工程 33（1）給水 33（2）排水及去向 33（3）供電設計 33（4）燃氣 34（5）垃圾收集 34（6）智能化設計 34（三）消防 34七、組織管理 35（一）組織管理 35招投標管理 35（二）物業(yè)管理內(nèi)容 351、前期物業(yè)管理 352、物業(yè)管理公約 363、物業(yè)管理委托合同 36八、項目實施進度 37（一）建設工期 37（二）項目實施進度安排 37（三）項目實施進度表 37九、投資估價及資金籌措 38（—）投資估算依據(jù) 38（二）開發(fā)建設投資估 38（三）項目投資與籌資計劃 381、項目投資計劃 382、資金籌措計劃 39十、財務分析 41（一）財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 411、項目計算期及財務基準收益率 41（二） 開發(fā)成本費用 41（三） 盈利能力分析 41（四） 不確定性分析 421、 敏感性分析 422、 臨界點分析 42（五） 財務評價結論 42十一、社會評價 44（一） 社會效益分析 44（二） 項目風險分析 44（1） 政策風險 44（2） 市場風險 44（3） 資金風險 45（4） 工程風險 45（5） 社會風險 45十二、研究結論與建議 46附表 47一、總論（一）項目背景1、項目概要項目名稱：XX居住小區(qū)項目開發(fā)商：南昌XX發(fā)展有限公司設計單位：江西省XX建筑設計有限公司項目建設地點：南昌市2、開發(fā)商概況南昌XX發(fā)展有限公司（原名南昌機械有限公司）于92年成立，企業(yè)總資產(chǎn)投資近六仟萬元，其中有：土地15畝；廠房、辦公樓、倉庫、食堂等配套用房；水、電、路、綠化、下水道等配套設施投資；生產(chǎn)所需固定設備及技術投資；職工近100人，平均年生產(chǎn)5000萬元，累計創(chuàng)稅3000萬元。為了配合南昌人民政府將“迎賓大道打造成商貿(mào)一條街的整體改造工程”擬將工廠遷入小蘭工業(yè)園，計劃征用土地50畝，投資8000萬元，在原有產(chǎn)品基礎上新增集群抄表系統(tǒng)產(chǎn)品，預計建成后投產(chǎn)可實現(xiàn)年產(chǎn)值1.1億元人民幣，并且每年將以30%以上速度遞增，年創(chuàng)稅800余萬元以上，地方政府將此項目列入重點招商引資項目，為了企業(yè)搬遷落戶小蘭工業(yè)園給予了一系列優(yōu)惠政策。如：將地塊容積率提高，通過綜合開發(fā)此項目補償企業(yè)應搬遷新建廠房而造成的經(jīng)濟損失。3、可行性研究報告編制依據(jù)（1）《投資項目可行性研究指南》；（2）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（3）《江西省南昌市城市總體規(guī)劃》（2006—2020）；（4）《南昌市統(tǒng)計年鑒》（2006—2008）；（5）開發(fā)商提供的項目規(guī)劃與建筑設計方案資料；（6）開發(fā)商提供的其它相關資料；（二）項目概況1、項目用地本項目用地位于江西省南昌市南昌市迎賓北大道旁。該用地南北約320米，東西約86米，面積19739.9平方米，地勢西高東低,基地東南北三面現(xiàn)存有居民樓，西臨迎賓北大道。2、建設規(guī)模本項目總用地面積19739.9平方米，總建筑面積84633.6平方米。其中計算容積率面積76195.6平方米、不計容積率總建筑面積8438平方米、建筑占地面積7351.6平方米。該項目為集住宅、商業(yè)、停車等功能為一體的大型民用建筑,本工程包括4棟18層住宅樓（1#、2#、3#、4#樓）、2棟23層住宅樓（5#、6#樓），臨街2層商業(yè)用房及一個1層的地下車庫。小區(qū)規(guī)劃居住總戶數(shù)474戶，按戶均3.5人計，約2800人，機動車停車位為289個。3、主要建筑條件（1）場地位于江西省南昌市南昌市，西鄰迎賓大道，交通極其方便。（2）南昌市城市規(guī)劃辦公室已將該地塊規(guī)劃為商住和車庫用地，南昌市人民政府出具了國有土地出讓證。4、項目總投資及融資方案估算項目開發(fā)建設投資為8855.07萬元，其中土地費用802萬元，前期工程費用20萬元，基礎設施建設費80萬元，建筑安裝工程費6691.77萬元，開發(fā)間接費20萬元，管理費用228萬元，利息177.3萬元，銷售費用210萬元，開發(fā)期稅費78萬元，其他費用156萬元，不可預見費392萬元。估算項目總投資為8855.07萬元。本項目的投資來源包括自有資金3630萬元、銷售收入再投入1225萬元、向銀行貸款4000萬元。5、綜合技術經(jīng)濟指標綜合技術經(jīng)濟指標項目數(shù)量總用地面積：19739.9㎡總建筑面積：84633.6㎡其中計容積率總建筑面積：76195.6㎡其中住宅建筑面積：67096.5㎡其中90平米以下戶型47025.6㎡70.1%90平米以上戶型20070.9㎡29.9%商業(yè)建筑面積：9099.1㎡不計容積率總建筑面積：8438㎡其中地下車庫建筑面積：7437㎡架空層建筑面積：1001㎡容積率：3.86建筑占地面積：7351.6㎡建筑密度：37.2%綠地率：25.1%住宅總戶數(shù)：474戶其中90平米以下戶型636戶90平米以上戶型162戶機動車停車位：289個其中地下停車位：191個地面停車位：98個(三)研究結論（1）近年來，南昌市在社會經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的同時，其城市化建設也取得了顯著成績。南昌市作為省會南昌的南大門，省城近郊，全市已形成一個公路四通八達、航空、水路、黃金十字鐵路樞紐等齊全的交通運輸網(wǎng)絡。2005年，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值38.17億元，比上年增長15.3%，“十五”期間年均遞增15.3%。房地產(chǎn)業(yè)快速成長，2005年新開工商品房建筑面積134.56萬平方米，占全市1/3強，涌現(xiàn)了夢里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務企業(yè)品位提升。社會消費品零售總額24.5億元，比上年增長15.5%，“十五”期間年均遞增19.49%。中介、保險、物管、信息等服務業(yè)成為新亮點。2005年，地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長19.93%，“十五”期間年均遞增15.39%，全市財政總收入比上年增長33.6%，年均遞增21.6%，全社會固定資產(chǎn)投資比上年增長61.2%。市域經(jīng)濟綜合實力排名全省第一，基本競爭力邁入全國A級行列。經(jīng)中國社科院等三家權威機構聯(lián)合評審，該市位居全國最具投資潛力中小城市15位。2005年，全市總人口91.73萬人，其中男性48.25萬人，女性43.48萬人；非農(nóng)業(yè)人口16.12萬人。2005年，出生率13.7‰；死亡率3.74‰；自然增長率9.96‰；人口呈上升趨勢。在南昌市經(jīng)濟建設突飛猛進的狀態(tài)下，本項目的完成能很好的解決南昌市及周邊地區(qū)人口的居住問題，為南昌印鈔廠工會提供良好的居住條件；項目中的商鋪能帶動該片區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟，為本項目的住宅部分提供了方便的商業(yè)消費并提升了住宅房地產(chǎn)的自身價值；項目中的車庫部分也能安全方便居民在日常生活中停車，并完善項目居住功能和提升項目的總體價值。（2）“XX居住小區(qū)”位置極為優(yōu)越，交通極其方便，該地在連接南昌市區(qū)和南昌市的一條黃金大道——迎賓北大道旁；周圍三面臨生活區(qū)住宅及附屬用房等，一面臨街；周邊各類市政配套設施完善，生活方便快捷，使住戶能夠感受到真正不一樣的都市生活。該項目已與目標消費群體簽訂了團購協(xié)議，項目竣工驗收后住宅房地產(chǎn)部分即可銷售一空。項目的商鋪部分全部臨街，已與南昌市政府有關部門簽訂了相關協(xié)議，取得了南昌市政府的大力支持，在取得預售許可證后即可進行汽配行業(yè)的招商，再加上項目的住宅部分以及周邊已有的居住小區(qū)的人氣支撐，商鋪的銷售前景十分樂觀。（3）南昌XX發(fā)展有限公司是南昌市當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司，“XX居住小區(qū)”是公司很重視的一個開發(fā)項目。該項目由公司中、高層房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗豐富的管理人員操作，配以先進的經(jīng)營管理理念和合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的順利開發(fā)。（4）有財務分析結果可見，項目投資稅前財務內(nèi)部收益率為117%，高于設定的基準收益率，項目有較大的投資吸引力。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標，并最終實現(xiàn)項目的贏利目標將是完全可能的。（四）該項目住宅部分的團購合作關系該項目“XX居住小區(qū)”由住宅和商鋪兩部分組成，是項目的開發(fā)商南昌XX發(fā)展有限公司和南昌印鈔廠工會共同洽談多年，決定共同完成該項目；由南昌XX發(fā)展有限公司進行項目的開發(fā)與項目商鋪部分的銷售；待項目竣工完成后，按照南昌XX發(fā)展有限公司和南昌印鈔廠工會共同簽訂的團購協(xié)議，由南昌印鈔廠工會團購除開發(fā)商南昌XX發(fā)展有限公司自留的十套外的住宅部分；最終完成該項目的開發(fā)、建設、銷售。二、市場分析與需求預測(一)南昌市概況及經(jīng)濟發(fā)展基本情況：南昌市歷史悠久，素稱江西“首府首市”，迄今置市2200多年。我市位于江西省中部偏北，贛江、撫河下游，鄱陽湖之濱。位處東經(jīng)115°49′～116°19′、北緯28°16′～28°58′之間,是省會南昌的南大門。境域總面積1683.62平方公里，全市轄16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和向塘省級開發(fā)區(qū)、南昌小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總人口91.73萬人。南昌市是省會南昌的南大門，省城近郊，市城離市區(qū)中心僅18公里。全市目前已形成一個公路、航空、水路、鐵路等齊全的交通運輸網(wǎng)絡。公路四通八達，１０５、３１６、３２０國道、溫厚高速公路穿境而過；京九鐵路與浙贛鐵路在向塘鎮(zhèn)交匯，使南昌市成為真正的黃金十字鐵路樞紐，向塘鐵路編組站成為僅次于鄭州的全國第二大貨運編組站；贛江、撫河在境內(nèi)交匯，航道可通長江各口岸；市城離昌北機場25公里。南昌市交通便利，京九、浙贛、皖贛等鐵路穿越市境，以6小時行程對接長珠閩三角洲等發(fā)達地區(qū)。境內(nèi)有全國第二、江南第一的向塘鐵路貨運編組站。市城距市中心僅15公里，距昌北機場僅30公里。近幾年來，我市緊緊圍繞拼爭全國“百強市、文明城”兩大目標，堅持以大開放為主戰(zhàn)略，以工業(yè)化為核心戰(zhàn)略，以開發(fā)區(qū)為主戰(zhàn)場，堅持開發(fā)區(qū)建設與市城建設雙輪驅動，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化齊頭并進，市域經(jīng)濟呈現(xiàn)出速度加快、質量提升、結構優(yōu)化的良好發(fā)展態(tài)勢。2005年，全市總人口91.73萬人，其中男性48.25萬人，女性43.48萬人；非農(nóng)業(yè)人口16.12萬人。2005年，出生12568人，出生率13.7‰；死亡3432人，死亡率3.74‰；自然增長人口9136人，自然增長率9.96‰。2005年，全市GDP實現(xiàn)107.5億元，增長19.93%;財政收入完成7.18億元，增長33.6%，地方財政一般預算收入完成4.47億元，增長34.6%；市域經(jīng)濟綜合實力位居全國A級、全省第一。經(jīng)中國社科院等三家權威機構聯(lián)合評審,我市位居全國最具投資潛力中小城市第15位。2005年，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值38.17億元，比上年增長15.3%，“十五”期間年均遞增15.3%。房地產(chǎn)業(yè)快速成長，2005年新開工商品房建筑面積134.56萬平方米，占全市1/3強，涌現(xiàn)了夢里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務企業(yè)品位提升，洪城汽配、江南飼料原料等專業(yè)市場功能增強。社會消費品零售總額24.5億元，比上年增長15.5%，“十五”期間年均遞增19.49%。2005年末金融機構存款余額72.4億元，貸款余額54.2億元，中介、保險、物管、信息等服務業(yè)成為新亮點。2005年，全市實際利用外資1.21億美元，實際利用內(nèi)資34億元，分別比上年增長20%和36%?！笆濉逼陂g累計利用外資3.02億美元，利用內(nèi)資99.06億元，引進內(nèi)外資項目542個，其中世界500強、國內(nèi)200強項目2個，知名品牌項目2個，投資超億元項目45個。2005年完成出口創(chuàng)匯3200萬美元，比上年增長204.8%，自營進出口企業(yè)發(fā)展到25家。外經(jīng)工作取得新進展，被確定為全省外派勞務輸出基地市。個私民營企業(yè)完成總產(chǎn)值216.6億元，實現(xiàn)增加值72.3億元，利稅14.4億元。承辦了全國性市域經(jīng)濟發(fā)展論壇，先后與全國11個市（市、區(qū)）建立友好合作關系。（二）市場分析1、宏觀經(jīng)濟分析2008年房地產(chǎn)市場全年維持衰退態(tài)勢，始于2007年第4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延，是各種調控政策作用、經(jīng)濟周期性下行、房地產(chǎn)市場自身調整和世界金融危機影響的結果。當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，大中城市房價自8月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價出現(xiàn)下降。2009年房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利因素是宏觀經(jīng)濟仍會繼續(xù)下行和部分政策的不利影響，有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺，在3季度宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)回暖的預期下，預計下半年房價將會止跌企穩(wěn)。2008年房地產(chǎn)市場運行狀況呈現(xiàn)以下四個特征：①房屋交易量持續(xù)下降2008年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房銷售面積49148.38萬平方米，同比減少18.3%，增幅減少48.8個百分點。其中，現(xiàn)房銷售面積為13716.96萬平方米，同比減少19.4%；期房銷售面積為35431.42萬平方米，同比減少17.9%。商品房銷售面積降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降為1-11月份的18.3%。四十個重點城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降40%以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。同時，商品房空置面積較快增加。2008年5月，商品房空置面積結束自2007年下半年以來的負增長局面，11月底，商品房空置面積為13599.93萬平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面積為同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5個百分點。②房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降受需求市場低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從2008年2季度就開始顯現(xiàn)，4月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期，6月份起這兩項反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標各月均為同比負增長。2008年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為29596.42萬平方米，同比減少5.6%，增幅比去年同期減少22.5個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積19343.91萬平方米，同比減少2.5%。2008年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新開工面積為84289.51萬平方米，同比增長5.4%，增幅比去年同期減少17.5個百分點；商品房施工面積為254936.14萬平方米，同比增長17.7%，增幅比去年同期減少5.3個百分點；商品房竣工面積為35084.23萬平方米，同比增長6.1%，增幅比去年同期減少2.4個百分點。③房價出現(xiàn)近10年來首次下降各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落，8月份70大中城市房價出現(xiàn)近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。2008年，70大中城市房屋銷售價格同比上漲6.47%，漲幅比2006年下降1.1個百分點。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲7.07%和6.2%。從環(huán)比來看，2008年70大中城市房屋銷售價格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分別下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅價格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有52個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降。2008年房地產(chǎn)市場衰退程度逐季增加。其中，1季度供給增長增加，需求增長減緩，房價環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房價同比漲幅仍保持較高幅度；2季度開發(fā)景氣開始下降，需求繼續(xù)下降，房價漲幅繼續(xù)下降，部分城市房價出現(xiàn)下跌；3季度購房意愿繼續(xù)低迷，開發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房價出現(xiàn)首次下跌；4季度房價下跌幅度繼續(xù)加大。1-4各季度70大中城市房價變化分別為環(huán)比上漲0.8%、環(huán)比上漲0.3%、環(huán)比下降0.1%和環(huán)比下降1.3%。④加大住房保障建設2008年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降，經(jīng)濟適用房投資比重與去年同期基本持平。1-11月，別墅高檔公寓投資額為1720.04億元，在商品住宅投資中的比重為6.5%，下降0.9個百分點；經(jīng)濟適用房投資額為819.37億元，同比增加18.2%。2008年，除去經(jīng)濟適用房投資增加外，廉租房建設也大大加快。年初，中央財政安排投入資金68億元，比去年增加17億元。下半年，加快保障性住房建設，成為國務院確定的擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的重要措施之一。在新增1000億元投資中，住房保障建設獲得了一定份額，12月份，國家發(fā)展改革委又下達了100億元中央補助投資計劃，用于加快廉租住房建設和國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴大農(nóng)村危房改造試點等。經(jīng)濟適用房的大規(guī)模建設將會影響房地產(chǎn)市場上商品房的銷售，會降低房價，對非經(jīng)濟適用房的住房來說是威脅。2009年房地產(chǎn)市場運行趨勢①商品房屋空置面積會有較大幅度增加2006年和2007年商品房屋新開工面積都保持了將近20%的較大增幅，按照建設周期推算，2009年商品房屋竣工面積增幅將會有較大幅度增加。由于2008年房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷，期房銷售量下降近20%，決定了2009年進入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會有較大幅度增加?？罩梅课葜苯有纬煞康禺a(chǎn)市場的當期供給，在空置房屋沒有被很好消化以前，商品房屋新開工意愿將會下降，以減少房地產(chǎn)市場的后期供給，促進市場供求平衡。②房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負增長2008年2季度房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降開始顯現(xiàn)，受此影響，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上年結轉的在建工程增幅和房屋建設投資增幅也會大大下降，如果考慮企業(yè)延緩開發(fā)建設進度的因素，這部分投資可能會出現(xiàn)負增長。同時，受存貨增加的影響，2009年商品房屋新開工面積增幅會有較大幅度下降，這部分項目對應的新增投資增長也會下降。此外，受宏觀經(jīng)濟下行和資金緊張狀況影響，估計上半年企業(yè)拿地欲望和開發(fā)土地活動均不會增加。因此，2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負增長。③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組將會增加2008年，受開發(fā)信貸增長下降和需求市場衰退的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)60%的資金供給源(國內(nèi)貸款、個人按揭貸款、定金及預收款)都為負增長，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)將會面臨資金困境，未來企業(yè)并購重組將會增加。④2009年房價將會止跌企穩(wěn)短期來看，已經(jīng)頒布的減息、稅費優(yōu)惠、對開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房價的穩(wěn)定，2009年上半年在“保增長”的大調控目標下，仍可能還會有利于房價穩(wěn)定的政策出臺。從影響房地產(chǎn)市場的長期因素看，第三次“嬰兒潮”出生的大量80后年輕人的結婚需求，將會有利于近幾年住房剛性需求的增加，過去五年經(jīng)濟高速增長形成的居民財富積累的基礎，這些因素都會對促進房價的穩(wěn)定起到積極作用。當前形勢下，形成房價下滑壓力的影響因素主要有宏觀經(jīng)濟的下行、經(jīng)濟適用房建設力度加大帶來的增加市場供給預期、農(nóng)村建設用地流轉制度改革帶來的土地供給層面的長遠影響等等。在一系列擴大內(nèi)需保增長的政策作用下，預計2009年3季度宏觀經(jīng)濟將出現(xiàn)回暖，同時經(jīng)濟適用房相關政策、農(nóng)村建設用地流轉制度相關政策，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響有限，上述促進房價穩(wěn)定因素的影響將會大于房價下行因素的影響，預計2009年下半年房價將會止跌企穩(wěn)。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析南昌市的房地產(chǎn)市場分析：自07年底國際金融爆發(fā)后，國家進行了一系列的宏觀調控打壓房價，整個房地產(chǎn)市場低迷，南昌市區(qū)的房價自08年7月后相繼開始下降；但是，08年10月以來出臺的兩次房地產(chǎn)救市政策，減免契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、城市房地產(chǎn)稅等稅費，其中90平方米以下住宅的稅費優(yōu)惠力度就可以達到3%，其五年以內(nèi)住房轉讓5.5%的營業(yè)稅予以減免，均在一定程度上降低了南昌市居民購房負擔，提高了南昌市居民住房支付能力。國務院131號文中指出，2009年到2011年，南昌市平均每年新增5萬套經(jīng)濟適用住房。2007年經(jīng)濟適用房竣工套數(shù)約為4萬套，如果新增5萬套經(jīng)濟適用房，則經(jīng)濟適用房的建設總量將為往年的1倍多，今后三年各年經(jīng)濟適用房竣工套數(shù)占商品住宅竣工套數(shù)的比例達到30%左右，而近三年來該比例一直在10%左右；經(jīng)濟適用房投資在商品住宅投資中的占比將由往年的5%提高到近20%。南昌市經(jīng)濟適用房建設總量的大量增加必然會對普通住房市場產(chǎn)生一定的“擠出”效應。當前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，落實90/70政策中新建的大量中小戶型住宅將陸續(xù)進入竣工狀態(tài)，這種時候南昌市大量供給經(jīng)濟適用房，顯然不利于這些普通住房的消化吸收，從而加劇南昌市房地產(chǎn)市場的調整幅度。即使加大經(jīng)濟適用房建設計劃沒有落實，也會形成相應預期，這種預期顯然不利于扭轉當前南昌市房地產(chǎn)市場的衰退態(tài)勢。受需求市場低迷的影響，南昌市房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從2008年2季度就開始顯現(xiàn)，4月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期，6月份起這兩項反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標各月均為同比負增長，受此影響，2009年南昌市房地產(chǎn)企業(yè)上年結轉的在建工程增幅和房屋建設投資增幅也會大大下降，如果考慮企業(yè)延緩開發(fā)建設進度的因素，這部分投資可能會出現(xiàn)負增長。同時，南昌市房地產(chǎn)市場受存貨增加的影響，2009年商品房屋新開工面積增幅會有較大幅度下降，這部分項目對應的新增投資增長也會下降。此外，受宏觀經(jīng)濟下行和資金緊張狀況影響，估計上半年企業(yè)拿地欲望和開發(fā)土地活動均不會增加。因此，2009年南昌市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負增長。2008年，受開發(fā)信貸增長下降和需求市場衰退的影響，南昌市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)60%的資金供給源(國內(nèi)貸款、個人按揭貸款、定金及預收款)都緊縮，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)面臨資金困境，未來企業(yè)并購重組將會增加。南昌市的房地產(chǎn)市場分析：近年來南昌市內(nèi)大量新建房地產(chǎn)項目，僅2005年，南昌市第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值38.17億元，比上年增長15.3%，“十五”期間年均遞增15.3%。房地產(chǎn)業(yè)快速成長，新開工商品房建筑面積134.56萬平方米，占全市1/3強，涌現(xiàn)了夢里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務企業(yè)品位提升，洪城汽配、江南飼料原料等專業(yè)市場功能增強。社會消費品零售總額24.5億元，比上年增長15.5%，“十五”期間年均遞增19.49%。2005年末金融機構存款余額72.4億元，貸款余額54.2億元。從2005年到2008年商品房的建筑施工面積和銷售面積逐年上漲，南昌市房地產(chǎn)市場的住宅和商鋪供應量也在逐年上漲。隨著房地產(chǎn)的住房市場在南昌市打開后，百貨商場等零售業(yè)和餐飲等服務業(yè)也相繼進入南昌市，為南昌市的建設添磚加瓦，為南昌市的住房增加了配套設施。南昌市的住房消費者已不再拘泥于南昌市本市的居民，更輻射到南昌市區(qū)的居民去南昌市投資買房，南昌市住宅和南昌市住宅相比的優(yōu)勢有：①面對南昌市區(qū)高價且隨時可能下跌的房價，不如買南昌市只有南昌市區(qū)房屋單價一半的住房；②南昌市的房地產(chǎn)開發(fā)還只是起步階段，投資購買南昌市的房產(chǎn)有很大的投資獲利空間；③南昌市環(huán)境優(yōu)美、祥和、寧靜，湖泊眾多，空氣清新，沒有都市的喧囂，好似世外桃源，是都市人休閑度假的好去處；④由于較低的房屋單價，使得房地產(chǎn)開發(fā)商可以擴大套房的建筑面積，這樣消費者既可以獲得大面積的住房使用面積，又可以獲得更大面積的小區(qū)活動空間；擁有在南昌市區(qū)不能獲得的居住感受。這吸引了近年來很多南昌市居民和想要在南昌安居樂業(yè)的人到南昌市購置房產(chǎn)用于居住或投資，增加了南昌市的住房需求。商業(yè)建筑的供應分析：項目的商業(yè)部分在政府的大力支持下專門用于汽配的招商，形成商業(yè)汽配一條街。南昌市內(nèi)雖然已有了一個較大規(guī)模的洪城汽配市場，但也遠不能滿足全南昌市的汽配需求，該項目的商鋪全部臨街，是汽配的理想商業(yè)用地，并且與洪城汽配市場呈犄角之勢，滿足了南昌市剩余汽配市場的需求?？梢姡椖可虡I(yè)部分的建設和招商完全符合市場的需求，是可行的。需求群體分析：南昌市和南昌市內(nèi)對住宅的剛性需求消費者，這部分人群負擔不起南昌市區(qū)高昂的房價，就選擇南昌市周邊地區(qū)的較低房價樓盤購買樓房。多為在南昌市內(nèi)有較穩(wěn)定工作，有一定的經(jīng)濟基礎，想要在南昌市安家落戶的人群。需要購買第二套房居住和投資的消費者，這部分人群已有了一套住宅，擁有較高的社會地位和較好的經(jīng)濟基礎，多數(shù)已擁有了自己的核心家庭，希望購買住宅提供休閑度假功能或進行投資。商鋪的需求分析：項目的商業(yè)部分做成汽配一條街，隨著南昌市經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)的開發(fā)和建設增加了南昌市內(nèi)的交通流動量，也增加了對公共配套的需求，汽配市場的需求逐漸大于供給，可見汽配一條街的規(guī)劃符合南昌市市場需求。結論：經(jīng)過以上的市場分析可以看出，國家近期的宏觀調控有利于房地產(chǎn)開發(fā)，促進了房地產(chǎn)市場的交易，雖然07年以來，我國大多數(shù)一、二線城市的房地產(chǎn)泡沫使房產(chǎn)價格下跌，但對房產(chǎn)開發(fā)處于起步階段的南昌市而言房產(chǎn)價格影響不大。南昌市內(nèi)沒有經(jīng)濟適用房，有南昌市區(qū)和南昌市大量的房地產(chǎn)剛性需求作支撐，房地產(chǎn)前景十分可觀；南昌市的房地產(chǎn)市場處于上升趨勢，剛性需求偏向于南昌市這樣的低價房，投資者偏向于低價有投資空間的房產(chǎn)；南昌市房地產(chǎn)市場的供求雙方都有需求，因此本項目的開發(fā)能增加南昌市房地產(chǎn)市場的供應量，促進南昌市的建設，為居民提供良好的居住空間，既符合市場需求又能加大南昌市的基礎設施建設。XX住宅小區(qū)項目的開發(fā)商已與南昌市印鈔廠工會簽訂了定購合同，項目的住宅部分開發(fā)商只留下十套，剩余部分待項目竣工后全部銷售給南昌市印鈔廠工會。因此，項目住宅的銷售不成問題，商鋪部分的招商也符合市場需求。因此該項目是一個在市場上可行，符合規(guī)劃建設的優(yōu)良項目。（二）目標消費群體及價格定位本項目的目標消費群體：根據(jù)南昌XX發(fā)展有限公司與南昌印鈔廠工會簽訂的XX商品房團購合作合同，本項目一經(jīng)竣工驗收，住宅部分除南昌XX發(fā)展有限公司自留10套住宅外，其余住宅能全部銷售給南昌印鈔廠工會，工會會把項目住宅分配給已出資金參與團購的南昌印鈔廠職員。項目的商業(yè)店面已與南昌市相關部門簽訂了協(xié)議，在本項目取得預售許可證后即對汽配行業(yè)進行招商，把本項目的商業(yè)部分做成具有特色的汽配一條街。商鋪的目標銷售群體：汽配連鎖店經(jīng)營汽配的私營個體戶有意投資的投資商汽配經(jīng)銷商本項目的地下車庫部分出售給居住居民或本項目的商鋪業(yè)主，地上車位為公共使用車位。項目樓盤價格根據(jù)南昌XX發(fā)展有限公司與南昌印鈔廠工會簽訂的XX商品房團購合作合同，住宅部分的出售均價為2580元/㎡。據(jù)網(wǎng)絡調查，普遍認為南昌市房價偏低，大多數(shù)人有意購買。南昌市房地產(chǎn)的房價確實偏低。建筑材料每年都在漲價，有時高達20%；土地成本更是成倍漲價，這些成本上的漲價是最現(xiàn)實也不可避免的事情。還有勞動力成本的增加等等；這使房價只能上漲。南昌市的經(jīng)濟建設和房地產(chǎn)還處于起步階段，因此購買南昌市的房地產(chǎn)具有很大的保值增值空間。本項目樓盤的商鋪價格定為均價4000元/㎡，價格在南昌市屬于中等水平，與南昌市周邊商鋪比較，較具有競爭力。（三）項目優(yōu)劣勢分析1、項目與周邊樓盤對比的優(yōu)勢和機會本項目在繁華都市南昌市的南昌市內(nèi)，這里沒有繁華都市的喧囂與嘈雜、也不似寧靜的郊野般沉寂與哀怨。項目的規(guī)劃設計把都市生活的激情、浪漫和郊野的寧靜、閑適精心聚攏在這一地塊上，大手筆的空間處理、細膩獨到的細部、舒適的空間構架、文明的場所內(nèi)涵、流暢清新的布局、合理的交通組織，使得中心綠化與各景點緊密的聯(lián)合在一起，居住空間安靜的坐落在園林綠化當中，使項目華章異彩。項目中有6棟18-23層高的高層住宅，彰顯了時代氣息，改善了人居環(huán)境，提升了人文價值，使項目在南昌市很具有競爭潛力。與南昌市政府相關部門簽訂協(xié)議并取得了政府大力支持將把項目的商鋪部分全部用于汽配行業(yè)的招商，形成一條南昌市的特色汽配商業(yè)街；既全面了南昌市的公共配套，也形成了南昌市前所未有的特色汽配商業(yè)街，還提升了南昌市的自身形象和項目的特色、價值。住宅中90平方米以下的住宅占本項目住宅部分的80％，大量的住宅套房以小戶型為主，既符合了政府提倡的小戶型，又大大降低了整套住宅的房價；在現(xiàn)如今房價大跌、消費者持幣觀望的時期，買整套房總價較低的小戶型在房地產(chǎn)市場中是一種時尚，而且無論在房地產(chǎn)市場的低迷期還是暴利時期，小戶型都會是房地產(chǎn)市場的寵兒。項目的東、南、北三面與住宅區(qū)相鄰，這使其與相鄰住宅區(qū)形成了一個大型整體住宅區(qū),小型住宅區(qū)之間互相彌補、互相影響、互相提升居住價值，從而提升了項目的居住氛圍和居住質量，也提高了本項目的整體居住價值。該項目在連接南昌市和南昌市區(qū)的黃金大道迎賓大道旁，并對著迎賓大道設有三個出入口,使該項目的交通環(huán)境優(yōu)越，從該項目到達南昌市繁華市中心車程不足一小時，到達南昌市區(qū)車程不足半小時。良好的交通環(huán)境，時尚的建筑結構，物美價廉的小戶型，人性化的布局規(guī)劃，與周圍居住環(huán)境的良好銜接，再配以特色的商業(yè)街，整個項目與周邊的樓盤相對比，不僅適合舒適的居住，而且獨具特色，很具有市場競爭力，前景十分可觀。該項目周邊的樓盤也有很多開發(fā)了商鋪，商鋪的價格與本項目商鋪的價格一樣，項目的價格具有競爭力。除以上優(yōu)勢外，本項目還具有以下優(yōu)勢：①宏觀形勢好，08年10月以來出臺的兩次房地產(chǎn)救市政策，在一定程度上降低了南昌市居民購房負擔，提高了南昌市居民住房支付能力。②符合城區(qū)規(guī)劃③樓盤類型滿足市場需求④交通方便⑤規(guī)劃合理的小區(qū)布局，綠化優(yōu)良⑥發(fā)展前景和升值空間較大2、項目的劣勢和挑戰(zhàn)①離市區(qū)中心不近，公共配套設施不夠完善，不如市中心居住方便；但是項目所在地安靜、空氣清新、交通方便。②受金融風暴的影響，整個房地產(chǎn)市場低迷，市場上出現(xiàn)了供給大于需求的現(xiàn)象，價格下跌，未來價格也不太可能上漲；好在項目已經(jīng)簽了團購協(xié)議，并在協(xié)議中約定了房產(chǎn)均價。③房地產(chǎn)市場競爭激烈，項目周邊建設了大量的新樓盤，還有大量的在建樓盤與南昌市內(nèi)的存量樓盤，將于本項目形成激烈的競爭。三、小區(qū)規(guī)劃（一）項目整體規(guī)劃項目整體規(guī)劃：以生態(tài)性、休閑性、人文性為主題，營造主題社區(qū)以革新的、原創(chuàng)的、詩意的現(xiàn)代建筑來塑造城市體現(xiàn)生態(tài)、信息、人性空間的模糊功能區(qū)項目總體規(guī)劃理念：強調全區(qū)建設的整體性，統(tǒng)一規(guī)劃，形成統(tǒng)一整體；以“以人為本，健康生活”為宗旨；自然而安靜的記住生活使人們追求和向往的，把大自然的綠葉成蔭、鳥語花香帶入千家萬戶，融入人們的日常生活是本規(guī)劃建筑設計最顯著的特色；以建立獨具特質和與自然親和的人文環(huán)境，并注重居住文化氛圍的設計，把綠色空間引入小區(qū)設計中；在整體布局的基礎上開發(fā)，在兼顧整體性的同時強化組團規(guī)劃的既可以分又可以和雙向性；以環(huán)境建設為重點，充分利用規(guī)劃區(qū)塊范圍內(nèi)的自然環(huán)境，充分利用環(huán)境和較大的開發(fā)規(guī)模，全方位營造居住環(huán)境；住宅建筑、汽配一條街具有鮮明的時尚特設和時代氣息，將居住空間安靜的坐落在園林綠化當中，創(chuàng)造了良好的歸宿感，明確的向心力和舒展明朗的場所精神；在整體風格協(xié)調的前提下，各組團具有清晰地可識別性，單體建筑具有一定的差異性，尤其是資源分享盡量均好?？傮w平面布置該工程基地南北約320米,東西約86米,面積19739.9平方米,地勢西高東低,基地東南北三面現(xiàn)存有居民樓。本方案設計通過與地形有機的結合,采用流暢清晰的布局,合理的交通組織,采用最佳日照和朝向的原則來組織總體空間布局，建成后將與南昌印鈔廠現(xiàn)職工住宅形成整體小區(qū),西臨迎賓大道,其它三面臨生活區(qū)住宅及附屬用房。整個住宅小區(qū)總共6棟18～23層高層住宅，西臨迎賓北大道、沿街由南至北依次排列，分別為1#、2#、3#、4#樓擬建18層，5#、6#樓擬建23層。沿街設計了二層的商鋪,而將居住空間安靜的坐落在園林綠化中,創(chuàng)造了良好的歸屬感,明確的向心力和舒展明朗的場所精神。本小區(qū)沿迎賓大道設三個出入口，小區(qū)內(nèi)停車采用宅前停放與集中地下停放相結合，地面機動車停車位98個,地下停車位191個。地下車庫結合人防工程設計布置在地塊北端。綜上所述，該項目的建設強調了人性化住宅小區(qū)的規(guī)劃設計，流暢清晰的布局,合理的交通組織,使得中心綠化與各景觀節(jié)點緊密的聯(lián)合在一起。運用當?shù)爻Ｓ玫谋憩F(xiàn)形式，同時加入具有特色的東西，形成一個獨一無二的XX居住小區(qū)。充分體現(xiàn)了以人為本的設計思想，小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)了人車分流，綠化覆蓋系數(shù)為25.1%，項目建成后小區(qū)將處于綠化環(huán)抱中，與周圍環(huán)境相協(xié)調。因此，項目總平面布置較為合理。用地平衡規(guī)劃用地平衡表項目面積（㎡）占規(guī)劃用地比例（%）項目總用地19739.9100其中建筑基底面積7531.637.2總綠地面積4954.7225.1道路及地面停車用地面積5378.5828.2其他用地面積18759.5住宅設計住宅設計融入了衛(wèi)生防疫、環(huán)保、節(jié)能、智能化和無障礙設計。小區(qū)內(nèi)共新建6棟18～23層住宅，住宅總戶為474戶，90平米以下小戶型面積占住宅總面積的70.1%，每戶建筑面積平均約74平方米，90平米以上戶型面積占住宅總面積的29.9%，每戶建筑面積平均約124平方米。該小區(qū)住宅層高均為2.9米。第一、二、三、四棟棟樓地上有一層1.5米高架空層，標準層18層；第五、六棟樓地上有一層2.8米高架空層，標準層23層，地下有4.7米高地下室。小區(qū)沿街設兩層商業(yè)服務網(wǎng)點,一層層高4.4米,二層層高3.6米.每個商業(yè)服務網(wǎng)點內(nèi)有樓梯上二樓,每個商業(yè)服務網(wǎng)點有獨立衛(wèi)生間。小區(qū)規(guī)劃布局中高層建筑之間最小間距為13米,與周邊多層建筑之間最小間距9米。且小區(qū)內(nèi)設有4米寬消防車道,轉彎半徑最小處12米,回車場最小12米×12米。衛(wèi)生防疫：住宅采用全明設計，均可自然通風采光，房間內(nèi)窗地比：起居室、廚房均大于1/7，樓梯間大于1/12；廁所內(nèi)設備按規(guī)范規(guī)定設計，每戶均考慮洗衣機位置，樓內(nèi)水箱采用不銹鋼產(chǎn)品/土建水池水箱內(nèi)部貼白色瓷磚，保證水質。環(huán)保設計：污水與廢水： 室內(nèi)：污廢水分流；室外：直接進入城市污水系統(tǒng)，或經(jīng)過消毒后進入城市污水管道。廢氣：廚房設置防回流垂直排煙油道，在屋頂設無動力風帽排放廢氣，以防止交叉回流，廚房設水平排油煙道，熱水器廢氣直接排除墻外，廢氣與脫排油煙機嚴格分開。地庫換氣通過管道在綠化內(nèi)放散。噪聲與振動控制：各專業(yè)設備使用低噪音，設備基礎采用隔振處理。接口采用軟接口。對于機房，內(nèi)墻面采用吸音墻，設吸音頂，對外采用隔音門。一般外門窗采用中空玻璃。環(huán)衛(wèi)設計：垃圾收集方式采用生活垃圾真空管道收集系統(tǒng)。勞動保護：本小區(qū)設計全部選用經(jīng)過勞動保護部門認可的電梯。防雷措施，高層建筑屋頂除設避雷針外，設備按規(guī)范采取防雷措施。安全保衛(wèi)總平面上考慮小區(qū)總體保衛(wèi)工作，設有圍墻、門衛(wèi)等設施。每棟住宅首層入口設有防盜總門，每套住宅均采用防盜功能的分戶門，分門戶上不開氣窗。底層對外廊的外窗加防護柵欄，沿道路的陽臺做封閉式。建筑外墻裝飾物的設置避免有利于窗外攀爬。訪客對講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、手動報警系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)等設施采用住宅智能化設計。無障礙設計：本項目的總體及各類建筑的以下范圍按無障礙原則進行設計：小區(qū)內(nèi)各級人行道，各級中心綠地，兒童及老年人活動場地，設置電梯的住宅的首層路口，入口平臺，侯梯廳，電梯轎箱，公共走道，營業(yè)或服務區(qū)域。（五）交通及停車系統(tǒng)本小區(qū)沿迎賓大道設三個出入口，車行系統(tǒng)呈環(huán)狀,并與造幣廠生活區(qū)現(xiàn)狀道路連接,4米寬的車道環(huán)繞小區(qū),最大限度地減少車行道路對小區(qū)居住秩序和居住環(huán)境氛圍的干擾,緊扣”以人為本,健康生活”的設計主旨進行設計。小區(qū)內(nèi)停車采用宅前停放與集中地下停放相結合，地面機動車停車位98個,地下停車位191個。地下車庫結合人防工程設計布置在地塊北端。（六）綠化景觀設計本小區(qū)中心綠軸系統(tǒng)是以一條自南向北的道路為主干，組團道路為樹枝、組團綠葉，形成一株會呼吸生長的大樹，勾起人們對原先場地上茂密植被的集體回憶。該小區(qū)的綠化綠地率25.1%。綠化設計與環(huán)境設計緊密結合，功能上凈化與調節(jié)基地內(nèi)的空氣質量，降低外界噪音，改善小氣侯。采用點、線、面相結合的方式，合理搭配樹種、建筑小品、草坪，小徑，建筑等，形成優(yōu)美的整體居住環(huán)境，提供居民良好的活動場地，讓家家戶戶都有良好的室外景觀。具體的設計原則是在各建筑出入口適當位置、中心區(qū)域等處設置觀賞類樹木，中心綠地作為居民休息、活動的主要場所及環(huán)境設計的重點，設有草坪，鋪地，水景與豐富的觀賞植物。道路旁種植樹冠較大的喬木，夏季具有遮陽降溫的作用，建筑東西北側，適當種植常綠喬木，冬季可以適當阻擋寒風。建筑南面適當種植落葉喬木，幫助建筑形成冬暖夏涼的小氣侯。四、工程設計方案（一）建設標準項目方案設計引用的標準及依據(jù)：（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GBJ50180—93）（2）《商業(yè)建筑設計規(guī)范》（JGJ62—90）（3）《住宅設計規(guī)范》（GB500096—1999）（4）《住宅建筑規(guī)范》（GB50368—2006）（5）《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016—2006）（6）《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（GB50067—97）（7）《江西省城市規(guī)劃管理技術導則》（8）各工種工程設計的國家規(guī)范及地方規(guī)定（9）建設單位提供的設計任務書（10）南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局提供的《規(guī)劃紅線圖》及《規(guī)劃設計條件》（二）主要建設內(nèi)容及規(guī)模開發(fā)城市商品房76195.6平方米，用地19739.9平方米。項目主要建設內(nèi)容見下表：①1幢：住宅樓，住宅層高2.9m，地上有一層1.5m高架空層，標準層18層。②2、3、4幢：住宅樓，住宅層高2.9m，地上有一層1.5m高架空層，標準層18層。③5、6幢：住宅樓，地上有一層2.8米高架空層，標準層23層，地下有4.7米高地下室。④沿街設兩層商業(yè)服務網(wǎng)點，共兩層，一層層高4.4米，二層層高3.6米，內(nèi)有獨立樓梯和獨立廁所。⑤幼兒園兩個，面積2000平方米；醫(yī)務所一個，面積650平方米；社區(qū)用房面積1100平方米。已建垃圾站，污水處理站。⑥小區(qū)出入口一個；小區(qū)步行出入口一個；小區(qū)車行出入口一個；地下車庫出口和地下車庫入口各一個⑦配套供水、供電、排水、通訊等公共基礎設施及小區(qū)智能化系統(tǒng)⑧小區(qū)綠化及景觀工程（三）工程方案1、主要建筑設計本工程結構設計使用年限為50年，建筑結構安全等級為二級；地基基礎設計等級和建筑樁基設計等級均為乙級，地下工程防水等級為二級；據(jù)規(guī)定，本項目按一級耐火等級設計；據(jù)規(guī)定，本建筑抗震基本設防烈度為6度。本建筑為丙類建筑，按6度采用抗震構造措施；本項目地下一層布置戰(zhàn)時6級二等人員掩蔽所，防護單元按甲類防空地下室進行設計，人防工程抗力等級為核6級、常6級。2、總圖規(guī)劃設計①規(guī)劃設計宗旨：以人為本，健康生活，自然而安靜的居住生活是人們追求和向往的，把大自然的綠葉成蔭、鳥語花香帶入千家萬戶，融入人們的日常生活是本規(guī)劃建筑設計最顯著的特色。②規(guī)劃設計特點設計以人為本：社區(qū)為了創(chuàng)造一個和諧、和睦、愉快、其樂融融的社區(qū)，讓現(xiàn)代都市的人回到社區(qū)、回到家就能感受到舒服、輕松。鄰里之間愉快的交流、聚會。出入口設計：公設三個出入口，人車分流，安全科學。在生態(tài)設計方面，本設計在尊重人性化居家的同時，將生態(tài)的規(guī)劃理念融入到整個設計當中，本小區(qū)中心綠軸系統(tǒng)是以一條自南向北的道路為主干，組團道路為樹枝、組團綠葉，形成一株會呼吸生長的大樹，勾起人們對原先場地上茂密植被的集體回憶。綠化設計與環(huán)境設計緊密結合，功能上凈化與調節(jié)基地內(nèi)的空氣質量，降低外界噪音，改善小氣侯。采用點、線、面相結合的方式，合理搭配樹種、建筑小品、草坪，小徑，建筑等，形成優(yōu)美的整體居住環(huán)境，提供居民良好的活動場地，讓家家戶戶都有良好的室外景觀。在交通及停車系統(tǒng)方面，本小區(qū)沿迎賓大道設三個出入口，車行系統(tǒng)呈環(huán)狀,并與造幣廠生活區(qū)現(xiàn)狀道路連接,4米寬的車道環(huán)繞小區(qū),最大限度地減少車行道路對小區(qū)居住秩序和居住環(huán)境氛圍的干擾,緊扣”以人為本,健康生活”的設計主旨進行設計。小區(qū)內(nèi)停車采用宅前停放與集中地下停放相結合，地面機動車停車位98個,地下停車位191個。結構清晰，布局合理：以人為核心最大程度的關懷居民的各項生活需求，運營現(xiàn)代規(guī)劃設計手法，創(chuàng)造結構清晰功能完善布局合理道路順暢的規(guī)劃結構。3、規(guī)劃設計總體框架①強調全區(qū)建設的整體性，包括功能布局、分期開發(fā)、住宅分布、道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、水系、活動空間分布與市政基礎設施，統(tǒng)一規(guī)劃，形成統(tǒng)一整體。②在整體布局的基礎上開發(fā)，使得中心綠化與各景觀節(jié)點緊密的聯(lián)合在一起，包括功能、規(guī)模與景觀。③本項目采用新的居住區(qū)設計思路，綜合運用了生態(tài)學和城市設計理論的優(yōu)秀概念，以建立獨具特制和與自然親和的人文環(huán)境，并注重居住文化氛圍的設計，把綠化空間引入小區(qū)設計中。④住宅建筑、汽配一條街具有鮮明的文化特色和時代氣息。⑤在整體分割協(xié)調的前提下，各景觀具有信息的可識別性，單體建筑具有一定的差異特正，尤其是資源分享盡量均好。⑥規(guī)劃設計布局：本規(guī)劃與建筑設計方案以此為前提，在滿足人與社會交往的同時，讓休閑、文化、綠化環(huán)境成為居住空間怔怔的主題。滿足不同層次既經(jīng)濟承受等要素的影響，從而進行合理的分區(qū)及布局。五、環(huán)境保護與節(jié)能1、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀項目所在區(qū)域是南昌市規(guī)劃的居住區(qū)，同時也是重點發(fā)展的區(qū)域。項目所在地周邊地塊大部分為居民住宅區(qū)，無重大工企業(yè)污染源。項目周邊500m范圍內(nèi)主要為居民住宅區(qū)，居民住宅區(qū)產(chǎn)生的污染物主要是生活垃圾、廢水和廢氣，廢水經(jīng)處理后排入梅湖，小區(qū)所產(chǎn)生的生活垃圾經(jīng)環(huán)衛(wèi)部門集中收集后，送市政生活垃圾站，垃圾站廢氣的產(chǎn)生不會對小區(qū)居住環(huán)境產(chǎn)生影響。因此對該項目的影響甚小。從區(qū)域環(huán)境保護角度來說，該項目不在工業(yè)開發(fā)區(qū)，不會對健康人群有危害，周邊的環(huán)境對此項目的建設也沒有影響，所以說該項目的選址是合理的。項目所在地屬贛撫沖積平原地貌，地勢較平坦；場地巖土地震穩(wěn)定性良好，無滑坡、泥石流、崩塌等不良地質作用存在。南昌市屬亞熱帶季風濕潤氣候，雨量充沛，冬寒、春暖、夏熱、秋涼，四季分明。多年平均降雨量1645mm，年最大降雨量為2356mm，年最小降雨量為1046.2mm，雨季集中在夏季，占全年總雨量的一半，春秋次之，年均氣溫17.45℃,最冷月份一月,平均氣溫1.9℃；最熱月份七月份,平均氣溫34.5℃；極端最低溫度為－根據(jù)《XX居住小區(qū)巖土工程勘察報告》，場地勘察深度以內(nèi)分布上層滯水及孔隙承壓水。上層滯水主要賦存于素填土下部，受大氣降水及生產(chǎn)生活污水補給，水量較??；孔隙承壓水含水層為礫砂層，屬強透水層。場地地下水對混凝土結構、鋼結構具弱腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性；場地土質對混凝土結構具弱腐蝕性，對鋼結構及鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性。該項目所在地原來主要為荒沙地，評價區(qū)域內(nèi)除少量人工綠化植物外，天然植被較少，無野生動植物資源。2、環(huán)境質量標準根據(jù)南昌市環(huán)境監(jiān)測站《南昌市環(huán)境質量報告書》（編報日期：2007年）對該區(qū)域空氣質量監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，該區(qū)環(huán)境空氣質量現(xiàn)狀達到《環(huán)境空氣質量標準》（GB3095-96）二級標準，區(qū)域內(nèi)環(huán)境空氣質量現(xiàn)狀較好。根據(jù)南昌市環(huán)境監(jiān)測站《南昌市環(huán)境質量報告書》（編報日期：2007年），項目所在地的地表水環(huán)境質量現(xiàn)狀達到《地表水環(huán)境質量標準》(GB3838-2002)中Ⅲ類水域水質要求，區(qū)域內(nèi)聲環(huán)境滿足《聲環(huán)境質量標準》（GB3096-2008）中的2類標準要求。該項目所在區(qū)域除少量人工綠化植物外，天然植被較少，無野生動植物資源。根據(jù)本項目排污特點和外環(huán)境特征確定環(huán)境保護目標如下：①、保護周圍環(huán)境空氣質量達到《環(huán)境空氣質量標準》（GB3095-1996）中二級標準。②、生活污水及其它廢水處理后排入城市排污管網(wǎng),外排廢水水質必須達到《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）表4中的一級標準，保護受納水體。③、保護區(qū)域聲環(huán)境質量達到《聲環(huán)境質量標準》（GB3096－2008）中2類標準要求。3、施工時的環(huán)境影響及解決措施①聲環(huán)境影響分析:施工期噪聲主要來源于施工機械，如推土機、挖掘機、載重汽車、攪拌機、振搗器等。雖然施工噪聲僅在施工期的土建施工階段產(chǎn)生，隨著施工的結束而消失，但由于噪聲較強，將會對周圍聲環(huán)境產(chǎn)生嚴重影響，極易引起人們的反感，所以必須重視對施工期噪聲的控制。根據(jù)以上分析，要求建設單位在施工期與附近居民區(qū)相鄰處設置隔音壁（墻），并采取以下相應措施：⑴采用較先進、噪聲較低的施工設備；⑵將噪聲級大的工作盡量安排在白天，夜間進行噪聲較小的施工，對打樁機等主要噪聲源應禁止其在夜間22：00至凌晨6：00施工；⑶禁止夜間運行的設備應嚴格執(zhí)行有關規(guī)定，若必須夜間施工，須先向環(huán)保部門申報并征得許可，同時事先通知周圍居民，以取得諒解；⑷將有固定工作地點的施工機械盡量設置在距居民區(qū)較遠的西側，并采取適當?shù)姆忾]和隔聲措施；⑸施工中應加強對施工機械的維護保養(yǎng)，避免由于設備性能差而增大機械噪聲的現(xiàn)象發(fā)生。②揚塵對環(huán)境影響分析:⑴施工揚塵⑵車輛運輸揚塵為降低揚塵產(chǎn)生量，保護大氣環(huán)境，建議施工單位采取如下措施防塵：⑴主要運輸?shù)缆愤M行硬化，并使用草簾覆蓋，防止揚塵。所有臨時道路均需清潔、濕潤，并加強管理，使運輸車輛盡可能減緩行駛速度；⑵施工中建筑物應用圍簾封閉；腳手架在拆除前，先將水平網(wǎng)內(nèi)、腳手架上的垃圾清理干凈，清理時應避免揚塵；⑶盡可能使用商品混凝土，若不得不現(xiàn)場攪拌時，水泥庫房和攪拌站應封閉；⑷運輸車輛出場時必須使用氈布覆蓋，避免在運輸過程中的拋灑現(xiàn)象；⑸建材堆放點要相對集中，并采取一定的防塵措施，抑制揚塵量；⑹選擇對周圍環(huán)境影響較小的運輸路線，定時對運輸路線進行清掃；⑺在施工場地清理階段，做到先灑水，后清掃，防止揚塵產(chǎn)生；⑻開挖出的土石方應加上圍欄，且表面用氈布覆蓋，將多余棄土及時外運。③固體廢物對環(huán)境影響分析:建設施工過程中會產(chǎn)生棄土、建筑垃圾、生活垃圾等固體廢物。這期間應根據(jù)需要增設容量足夠的、有圍欄和覆蓋措施的堆放場地與設施，并分類存放、加強管理；棄土盡量在場內(nèi)周轉，就地用于綠化、道路等生態(tài)景觀建設，本項目棄土及建筑垃圾應運至專門的建筑垃圾堆放場，生活垃圾應及時送往垃圾衛(wèi)生填埋場進行衛(wèi)生填埋，以免影響環(huán)境衛(wèi)生。同時小區(qū)因修建地下車庫，開挖的土石方量大約為34953.9m3④施工廢水對環(huán)境影響分析:施工期廢水主要來源工程施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水。其中工程施工廢水包括施工機械冷卻水及洗滌用水、施工現(xiàn)場清洗、建材清洗、混凝土澆筑、養(yǎng)護、沖洗等，這部分廢水有一定量的油污和泥沙。施工人員的生活污水含有一定量的有機物和病菌。另外，雨季作業(yè)場面的地面徑流水，含有一定量的泥土和高濃度的懸浮物。要求施工單位在施工現(xiàn)場設置臨時集水池、沉砂池等臨時性污水簡易處理設施。采取以上措施后，能有效地控制對水體的污染，預計施工期對水環(huán)境影響較小。隨著施工期的結束，該類污染將隨之消失。⑤水土流失影響分析:施工期由于地表開挖等活動破壞原有土壤上的結構或硬化路面，使裸露的松散土壤在地表徑流的沖刷下易造成水土流失等問題，建議采取以下水土保持措施以避免或減緩水土流失現(xiàn)象：⑴在土石方工程施工中，盡量減少施工區(qū)的數(shù)量和面積。在設計確定的施工區(qū)范圍內(nèi)進行施工，不能隨意擴大取、棄土點，減少開挖面。⑵廢棄的土渣和石渣如果不能利用，應在指定的地方堆放，運到棄土點。如果沒有棄土點，應堆放在低洼地上，層層壓實后四周用擋土墻保護，表面覆土、種草，避免松散的棄渣產(chǎn)生新的水土流失。⑶土石方工程盡量避開暴雨季節(jié)，施工完成后及時進行路面硬化和綠化工作。⑥建筑室內(nèi)裝修對環(huán)境的影響分析:在施工裝修期，涂料及裝修材料的選取應按照國家質檢總局頒布的《室內(nèi)裝修材料10項有害物質限量》規(guī)定進行，嚴格控制室內(nèi)甲醛、苯系物等揮發(fā)性有機物及放射性元素氡，使各項污染指標達到《室內(nèi)空氣質量標準》（GB/T18883－2002）、2001年制定的《室內(nèi)空氣質量衛(wèi)生規(guī)范》及《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》的限值要求，不會對室內(nèi)環(huán)境造成污染。4、營運期的環(huán)保措施：①污水處理措施：本項目廢水主要為居民日常生活產(chǎn)生的生活污水，南昌印鈔廠已在項目的東北面60m處建造了一個生化污水處理廠，本工程建成后將與南昌造幣廠現(xiàn)有職工住宅區(qū)形成整體居住小區(qū),本項目的生活污水經(jīng)化糞池處理后排入?yún)^(qū)內(nèi)廢水管網(wǎng)后，排入印鈔廠的污水處理站處理，再進入市政污水管網(wǎng)后排入梅湖。設計餐飲含油廢水經(jīng)油水分離器隔油預處理后與生活污水一起經(jīng)化糞池處理后排入?yún)^(qū)內(nèi)廢水管網(wǎng)后，排入印鈔廠的污水處理站處理，再進入市政污水管網(wǎng)后排入梅湖。項目外排廢水水質能達到《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）表4中的一級標準。②廢氣：本項目主要大氣污染物是家庭廚房油煙、地下車庫廢氣和發(fā)電機燃燒時產(chǎn)生的廢氣。居民廚房油煙排放目前還沒有環(huán)保標準規(guī)定，參照《飲