房地產策劃師基礎知識內部講義

房地產策劃師（基礎知識）2010.4.15目錄<一>CHAPTER1.職業(yè)道德房地產策劃知識CHAPTER2.房地產策劃知識CHAPTER3.相關法律法規(guī)知識第一章:房地產策劃師職業(yè)道德與職業(yè)守則一.房地產策劃師職業(yè)道德的概念二.房地產策劃師職業(yè)道德規(guī)范三.房地產策劃師職業(yè)守則1.遵紀守法,尊重知識產權2.忠誠敬業(yè),恪盡職守3.公正誠信,杜絕欺詐房地產策劃師職業(yè)的基本知識結構1.企業(yè)策劃知識2.房地產經(jīng)濟知識3.市場營銷知識4.項目管理知識5.城市規(guī)劃及建筑設計知識6.人文基礎知識7.房地產政策與法規(guī)知識8.房地產策劃基礎知識和專業(yè)能力房地產策劃師的職業(yè)能力掌握全局的能力充分的實戰(zhàn)經(jīng)驗出色的創(chuàng)新能力敏銳的洞察能力較強的合作能力房地產策劃師的職業(yè)素質1.對民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認識2.對當代國際精神\流行文化\生活形態(tài)有著較為深入的理解.3.對特定區(qū)域\特定城市的歷史文脈、城市精神、價值取向和民眾的生活習慣有著系統(tǒng)而深刻的認知。4.對民族以及世界的建筑歷史\建筑文化\建筑思潮有著較為全面的了解.5.對各種營銷理論\微觀經(jīng)濟理論有著系統(tǒng)而深刻的認識.6.深諳各種廣告\品牌傳播理論的精髓,熟練運用宣傳造勢手法,同時具有較強的駕御語言的能力.7.對藝術和美的想象能力和領悟能力,以及溝通執(zhí)行的能力8.對設計的技術處理和建筑施工有一定的認識第二章房地產策劃基礎知識房產/地產/房地產/房地產業(yè)國土開發(fā)的基本目標:尋求經(jīng)濟\人口\資源\環(huán)境之間的最佳組合.城市開發(fā)的基本目標:謀求規(guī)模效益(“統(tǒng)一規(guī)劃\統(tǒng)一開發(fā)\統(tǒng)一建設\統(tǒng)一管理)房地產綜合開發(fā):指城市土地和房屋的規(guī)劃\設計\開發(fā)\建設和經(jīng)營是綜合性的,兼有生產與流通兩個領域的經(jīng)濟活動.從縱向來看,要對建設的全過程,從立項論證\規(guī)劃設計\征地拆遷\招標投標\土地平整\組織施工\完工驗收\一直到房屋經(jīng)營管理,做到各環(huán)節(jié)緊密銜接\互相配合\協(xié)調發(fā)展,以達到較高經(jīng)濟效益,較好社會效益,較優(yōu)環(huán)境效益的統(tǒng)一.小知識點七通一平:供水\排水\供電\供熱\供氣\電信\道路通暢\場地平整獲得土地方式（協(xié)議），招標，拍賣《土地法》及國土資源部相關的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。招、拍、掛制度最初起源于歐美，后來在我國的香港廣泛推廣使用。我國目前地產業(yè)的經(jīng)營性土地招、拍、掛的形式，正是以香港的土地拍賣規(guī)則而參照制定的。經(jīng)營性土地使用權招標拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產生。外延型開發(fā)和內涵型開發(fā)外延性開發(fā)：單純增加土地面積內涵性開發(fā)：在原有土地上通過增加土地的附加值（包括容積率，更新基礎設施，新建和翻新，擴建房屋等形式來實現(xiàn)）房地產開發(fā)的特點綜合性長期性時序性地域性風險性房地產開發(fā)策劃的內容開發(fā)區(qū)位和地段的分析與選擇開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇開發(fā)時機和開發(fā)進度的分析與選擇（比如上海金融中心）開發(fā)合作方式的分析與選擇項目融資方式的分析與選擇開發(fā)完成后產品推廣方式的分析與選擇開發(fā)商資金來源自有資金，預售或預租收入，抵押貸款，合作方出資，集資或發(fā)行債券，融資性租賃融資租賃：非常適合小企業(yè)。對于房產項目比如電梯、中央空調等設備。房地產開發(fā)程序項目立項階段項目前期準備階段項目建設階段項目銷售及售后服務階段項目立項階段投資機會研究——申領項目選址意見書及項目立項批文——申請定點——申請購置土地，辦理土地產權手續(xù)——申領規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設計條件通知書等文件——編制規(guī)劃設計總圖——提交總圖，申領建設用地規(guī)劃許可證項目前期準備階段選擇勘察隊伍和設計單位——申領建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證——申領房屋拆遷許可證——做好七通一平工作——選擇承包單位——選擇監(jiān)理單位項目建設階段組織承包商進場——加強開發(fā)項目工程管理與控制——申領商品房預售許可證——項目的竣工驗收項目銷售及售后服務階段辦理竣工后的產權登記手續(xù)——申領商品房銷售許可證——與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同——提交相關資料——與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同——做好物業(yè)管理工作第二節(jié)：城市規(guī)劃城市規(guī)劃的概念、任務“合理、有效和公正地創(chuàng)造有序的城市生活空間環(huán)境”城市規(guī)劃的原則1.人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧的原則2.歷史環(huán)境與未來環(huán)境相和諧的原則3.城市環(huán)境中各社會集團之間社會生活相和諧的原則城市吩規(guī)劃袋的層瘡面及聽主要麗內容城市賞發(fā)展幼戰(zhàn)略察層面漏的規(guī)著劃：岔確定弱城市坦發(fā)展衛(wèi)目標刪、原穴則、出戰(zhàn)略撥部署掙等重撤大問桐題。莖建立鉆在市沈民參丸與和盼法律夕法規(guī)黃的基禽礎上閥。我佩國城寬市總昌體規(guī)聞劃及什土地監(jiān)利用瀉總體魂規(guī)劃厘屬于倡這個樓范疇建設呀控制找引導夜層面燃的規(guī)瀉劃：號對具掉體每畝一地游塊未封來開守發(fā)利詠用做怪出法使律規(guī)噸定，圓它必康須尊豎重并按服從捎城市拍發(fā)展唇戰(zhàn)略辦對其緩所在待空間鳴的安王排?？刂粕行栽斢氁?guī)驚劃和漿修建步性詳川規(guī)P4磁3城市積總體限規(guī)劃衰的調仙整、構修改驕和審壯批城市終總體驚規(guī)劃費的調屯整由遮城市尾人民忙政府軟作出志，并螺報同應級人采民代努表大摩會常勢務委孤員會婆和原博批準伍機關南審批修改典總體隸規(guī)劃林由城焦市人鞭民政執(zhí)府組杯織，集并需驚經(jīng)同險級人塔民代旅表大餐會或飲常務愚委員盟會審輛查同攻意后飾報原維批準鞠機關病審批均。第三偶節(jié)：紅房地賠產策憂劃房地什產策曉劃的醬概念殘：本章爆節(jié)見盤自嘴編教臨材第四卸節(jié)：慨房地參產項膝目規(guī)母劃與箱設計規(guī)劃況設計茶的基槐本內籠容：1）土頃地使黎用、叉用地奪邊界墾與面盆積2）環(huán)罵境容億量：沸建筑掏容積砌率，煤建筑情密度崗，人寧口密滾度，桶綠地狹率3）建他筑控騰制：告建筑墨高度弟，建窄筑后除退，篇建筑輪間距4）城洗市設弦計5）建龜筑空批間，擔功能曠及其墾經(jīng)濟脈性6）基勻地停任車車辦位，度總體狂布置森，出邪入口房地干產項療目規(guī)華劃內旗容及押審批方程序“一書敗兩證來”制恨度：抄實行苗選址瘦意見繁書，寬建設隊用地來規(guī)劃尼許可強證，儲建設繞工程爭規(guī)劃骨許可及證制眼度1、選解址意坑見書拘制度儀：項抖目基水本情左況/選址福依據(jù)2、建擴設用的地規(guī)傅劃許托可證箏制度堵：現(xiàn)么場勘爪察/征求序意見/提供捎設計芽條件/審查異總平爆圖和滴用地太面積/核發(fā)栽建設奏用地凱規(guī)劃墨許可谷證3、建腔設工致程規(guī)瓣劃許邊可證忌制度智：建樸設工普程規(guī)撞劃許物可證剩申請/初步辨審查/規(guī)劃載設計柄要點乘意見素書/方案童審查/核發(fā)炕建設毯工程魚規(guī)劃磨許可茄證工程臉勘察鍋與工盒程設框計勘察餅過程徒：資頸料分醫(yī)析（1：50咳00）/初步說勘察燃（1：20給00）/詳細拐勘察廚（1：10良00）/施工偏勘察貴（不揮一定勒做）勘察溉工作轉內容竹：地抄形測兼量/工程獅勘察/地下昨水地音表水裝的勘告探/氣象少調查設計汪過程盆：初該步設躬計/技術沫設計/施工趁圖設恭計設計肝工作躺具體停內容惹：總賣體設汗計/單體怎設計/建筑泊構造苦設計/抗震單設防城市挨土地蠢分類城市溪土地醒分為斷六大旅類：絕居住青用地篇、公元共活川動中鐵心用銜地、湊工業(yè)產用地炒、倉控儲用琴地、監(jiān)市政萄公用攜設施踏用地膨及綠團地環(huán)境握容量梨指標逮：居住筆區(qū)人濕口凈呼密度=住宅吹區(qū)總限人口/住宅漫區(qū)建倘筑總倦用地人均租住宅誦區(qū)用科地=住宅康區(qū)總微用地/住宅涂區(qū)總緩人口住宅味區(qū)建蛇筑密塌度=住宅留區(qū)總慕建筑裂基底日面積/住宅爭區(qū)總飄用地宵面積住宅塑區(qū)容縱積率=住宅益區(qū)總趨建筑患面積/住宅唱區(qū)總島用地認面積參見遙各容展積率炭對應怖的建扯筑形茫態(tài)容積討率是它不是發(fā)越高久越好稼？設施役與布缸局公共緣瑞服務詢設施道路宋與停禮車設恰施教育笨設施綠地害與戶快外活袖動場穴地設衰施管理臥設施市政魯設施從人撤本角偷度考術慮：巷這歸些設犬施規(guī)寇劃時去應該燦注意當什么斷？道路識交通液組織路網(wǎng)兄布局屯體系人車才分行家和人管車混敢行居住寄區(qū)級誕道路/居住呀組團旁級道伍路/宅間鈴小路出入尋口停車恥位建筑然控制建筑較高度額：還絨要考嗽慮到樹航線雪、氣鮮象觀宴測、繞通信榨消防攪、城幣市景筆觀建筑皺后退墊：道峽路寬型度和匆建筑學高度堪的對還比，偉叫做六路幅畜比一般展路段旱沿路迅建筑險高度餃不得尊超過刻規(guī)劃熔道路伸紅線略寬度睡，并德為紋建筑彈后退逃距離下的1。5倍建筑儉間距奏：刃按照工冬至憶日、扔大寒追日兩棍級日苦照標斥準設棒置多煌層和壘高層疊住宅籌間距城市集設計總體“形、寒色、救質”單體宴建筑“點、放線、溝體”內外榜環(huán)境揮的轉厘換關蘭系建筑鳳空間蕩、景真觀和半形象開放狡式討忽論：四空間詞的創(chuàng)燥新突趁破景觀倘和形蠶象：嗚軟質昏景觀菠和硬門質景確觀（參肥考資成料：武綠城話景觀酬成本惡）住宅櫻建筑籌設計功能獻定位建筑族風格嚷和造伶型定販位房型羅設計具體沒空間陶設計武（臥織室、顫廚房放、衛(wèi)配生間窩、起種居室趣、書犬房、宋儲藏還室、述車庫耗）公共筍建筑侵配套千人除指標?。壕拥钭^(qū)惕三級紫公建寧配置爪的重撥要依鄭據(jù)千人誘指標掉規(guī)定紹之外原則篇：“膛誰投稻資，鼻誰經(jīng)赤營，慘誰受稍益”各地倆政策旅差別毅比較呀大：各地溪在開丙發(fā)過脖程中袋，除劫了繳單納土畜地出膨讓金兄之外透，還同需繳適納大砌配套貫費用伶、小國配套康費用耐若干弟。據(jù)員悉，膽所謂識大配窄套費飯用，腸大配榜套一紀般是禽指房描地產痰項目宴中政瓜府提腸供到炊地塊牢接口雖（路嗓由）狠的市免政項助目，勢包括坐自來駐水、肆燃氣手、排變水及慢道路剖及其睜他，矩一般尖不含籍兩電澆一熱汪（電清力、賄電信注、供故熱）革，小驅配套收一般奧是指譯小區(qū)安非營醋業(yè)性火公建殼費用予，包當括中落小學趴、幼把兒園尋、老僅年公賺寓、盯居委楚會、智派出勵所、跨垃圾籃站、絕交通寺站等7項，租一般呆小配亭套的殲費用憤包括誼在房桌地產索開發(fā)俯前期沿中。房地識產投遮融資房地拔產開釋發(fā)項納目融腫資的歡特點匆：融值資規(guī)晝模大美，償?shù)谶€期差長，歲房地愉產資鍬金缺擔乏流救動性投資懷種類插：住抓宅地堵產/商業(yè)饒房地益產/工業(yè)瘡房地房誠產/旅游差房地疤產/綜合古房地富產商業(yè)心房地轎產類握細分爸：辦岡公/總部聚經(jīng)濟服辦公/孵化昨器/生態(tài)襖園區(qū)鏡辦公商業(yè)己街SH扶OP為PI篇NG誤M度AL堤L房地孟產開爽發(fā)項峰目融姐資的垮基本穩(wěn)要求1、確燦定合墳理的減融資薦規(guī)模2、正灑確選立擇渠撲道和我方式蜻、降賓低融巨資成然本3、統(tǒng)坑籌考據(jù)慮房撈地產義開發(fā)據(jù)的融狼資與貪投資句，提寨高房均地產爺開發(fā)蹤蝶資金歲的使護用效樸益。4、按跟規(guī)定氣建立菌資本芒金制辱度5、優(yōu)妖化房釋地產腥開發(fā)捎的資喂金結刮構案例某公癢司擁滴有10燥0萬股籍本，吼現(xiàn)投狀資一煙項目記，投凈資收功益率頭為12臨%。如果切以10百%的利擁率借笑入10蜜0萬元補，與波原始杏股本安一并恭投資剪，收誤益水禿平仍堆然是12促%。那晝么由滑于財字務杠六桿的臂作用編，10止0萬原敗始股俊的凈呆收益麻是多禾少？如果縱借貸口利率濃為10喉%，而緞收益退水平株由于割市場慕風險哭跌到8%，那沸么，巷同樣趨由于狹財務蠢杠桿架的作鹽用，10蠻0萬原元始股貞的凈豈收益咸只有6萬元鏟，收劇益率大為多速少？房地組產開伶發(fā)項催目融壘資的勿決策1、欲潮籌集哲資金炊的幣羊種、煙數(shù)額2、融梁資流薄量3、資敞金來碰源構晃成4、融孟資風盲險分釣析及撞風險稱管理拐措施5、融顧資成問本預蓬算6、融室資方左法7、明企確融炕資的坦權力讀責任法關系融資臥三大炕衡量異指標安全約性經(jīng)濟蔬性可行金性房地線產項隱目開巴發(fā)的蹦融資局來源自有愈資金故：不席只包材括現(xiàn)穗金，末還包汁括各達種速芽動資能產。速動賠資產宵：包阿括用檔于透破支貸那款，似保函輝，或煉信用可證的鼻補償防余額停的凍六結資減金。份如能霸爭取墾早日柿解除鉛凍結剖，也意屬于璃現(xiàn)金攤一類猜。速河動資販產包鑒括各顫種應辮收的殼銀行襪票據(jù)免、股煙票和錄債券弓（可嗚以抵帆押、星貼現(xiàn)葡而獲兆得現(xiàn)鈴金的鵝證券積），分以及護其它息可立映即售隙出的罵建成里樓宇孝的回漂款和塊近期裕可立嫁即售慚出的掙各種摸物業(yè)污的應闊收款災。銀行歷貸款參見著文章《銀行泛利率船與房絹地產厚價格滋之間忠的關潔系》參見墨文章《我國旗房地勿產開澤發(fā)資堵金來解源情珠況報焦告》我國蘇利率栽政策份對房塘地產蜻價格咳的影百響.d晃oc中國千房地栗產資率金來鈔源狀咬況分晝析報節(jié)告.d煉oc證券政化資千金房地劫產股姨票房地稿產債餅券信托百資金產業(yè)突基金爭取母外單嗎位投前資、什外資都、墊彈資、晚預售址款、彎合作尾開發(fā)外資熊如何蔬挑選海國內夢的房端地產沿項目于？我們臺更傾皆向于奔擁有糾成熟址現(xiàn)金懇流的脊商業(yè)島地產振或者遙是具四有升株值空貫間的見項目第六夸節(jié)細房地回產市內場營唱銷市場袋營銷谷的概根念指企猛業(yè)通估過向亡顧客轎提供兔能滿津足顧追客需六要的立產品斧和服菌務，齊促使亞顧客洪消費權企業(yè)起提供舅的產牌品和緒服務妖，進互而實誦現(xiàn)企合業(yè)目灶標的閣經(jīng)營握理念尺和戰(zhàn)懂略管擁理活債動。營銷踩與推療銷的趨關系市場染營銷嶄學的隸發(fā)展植：初創(chuàng)授時期出：19世紀尊末至20世紀20年代塊、周滲期性殼經(jīng)濟巡壽危機應用馳時期槳：20年代汽至二牧戰(zhàn)結評束形成樸和發(fā)準展時堆期：個戰(zhàn)略脖意義鍛上的4PPR劑OD痰UC雞TPR價IC傾EPL懲AC礎EPR稈OM犯OT派IO絮NPO生WE仿RPU咬BL異IC遼R待EL鍋AT園IO嶼N市場表營銷兩在企理業(yè)中擔的地起位與生巷產職盈能、榴財務辰職能雀、人討事職重能處撫于同疊樣重粥要的驕地位當市宵場需輩求不芬足時眠候，厲競爭凈激烈魔，銷邀售下找降，占成本穴提高宮時，廊營銷君職能數(shù)會更兆加重工要市場侵營銷壤在我瓶國的憂發(fā)展19倉78年以魔后重放新發(fā)沈展，辮一門合綜合焰性特拜點的污科學苦，一旨門研避究企洞業(yè)經(jīng)借營管呆理的“軟科古學”企業(yè)盼經(jīng)營觸觀念迎：生產擾觀念產品葬觀念推銷涂觀念市場碼營銷謀觀念社會赤營銷宿觀念經(jīng)營偏觀念詢的最技新發(fā)物展：CU裕ST燒OM賀ERCO程STCO揚NV柴EN舊IE站NC邪ECO誦MM洪UN矩IC伯AT乒IO瘋NRE胡LE惱VA乖NC閣YRE愿AC圾TI土VI贏TYRE用LA覆TI執(zhí)ONRE筆TU