徐州公寓住宅項(xiàng)目全過程營銷策略培訓(xùn)講義圖文并茂

XXXX10年度整合營銷策略報(bào)告2010.5.8突圍2010BREAKOUT2010【X-XXX戰(zhàn)略前洞察】政策猛手，市場(chǎng)拐點(diǎn)必然即將登陸的XXXX，誰會(huì)無視市場(chǎng)大勢(shì)？【客群定位】【客群心理剖解】2次置業(yè)—3成到5成之間的瞬間轉(zhuǎn)換，投資與投機(jī)型客戶急劇退場(chǎng)誰會(huì)是我們的純剛客群？洞察1：市場(chǎng)VS客群洞察2：競(jìng)爭(zhēng)VS突圍二期兩棟，目前正在蓄水約6月推盤，小高層一期5月推出，高層小高層，預(yù)計(jì)10年年底上市—綜合體項(xiàng)目預(yù)計(jì)10年10月上市目前在售一棟，剩余一棟，預(yù)計(jì)8月推盤銅山全城未來的焦點(diǎn)—X路無論從規(guī)模、體量、位置等各個(gè)方面XXX如何在激烈的紅海中尋找自己的藍(lán)海？打造專屬的核心競(jìng)爭(zhēng)力？以便支撐價(jià)值的提升？戰(zhàn)火紛飛一條路-X路X新城XX國際商城博奧麗都

X路18號(hào)XXXX

攔截與勾引6月登陸，10月推盤，跨度5月，如何蓄水？目前正在開工1、2、3號(hào)樓；預(yù)計(jì)10月上市，如何蓄水，如何推盤跨度5月，采取怎樣的手段蓄水，是營銷環(huán)節(jié)必須考慮的問題【既要防止流失，又要立足勾引，如何蓄客，是個(gè)問題】洞察3：銷售VS蓄水商務(wù)酒店】—15層酒店式公寓】—21層合計(jì)201套住宅】—24層、19層合計(jì)612套12345洞察4：廣告VS傳播X新城X國際X路18號(hào)作為銅山期待已經(jīng)的XXX，將以什么樣的形象登陸什么樣的調(diào)性和風(fēng)格才能匹配XXX的身份？又如何從競(jìng)爭(zhēng)中跳出，形成個(gè)性鮮明的想象差異？同時(shí)，作為典型的區(qū)域型市場(chǎng)，采取怎樣的渠道捕捉客群？如何塑造鮮明的個(gè)性形象？又采取怎樣的手段去捕捉本案的目標(biāo)客群？戰(zhàn)略問題梳理歸納問題1:如何準(zhǔn)確捕捉2010年度XXX目標(biāo)客群?問題2:如何尋找和打造XXX專屬核心競(jìng)爭(zhēng)力?問題4:如何在廣告?zhèn)鞑ブ兴茉祯r明個(gè)性?問題3:如何把握銷售節(jié)奏和蓄水策略?contents報(bào)告目錄觀局=XXXX10年度市場(chǎng)專題第一部分破局=XXXX10年度策略專題第二部分第三部分第五部分?jǐn)嚲?XXXX10年度推廣專題第四部分穩(wěn)局=XXXX10年度銷售專題服務(wù)=項(xiàng)目服務(wù)模式/服務(wù)團(tuán)隊(duì)匯報(bào)第一部分觀局=XXXX10年度市場(chǎng)專題市場(chǎng)報(bào)告思路2政策研判及后市走勢(shì)4市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析5銅山客戶研究1項(xiàng)目本體分析3城市發(fā)展及結(jié)構(gòu)性判斷PART1：項(xiàng)目本體分析研究對(duì)象：項(xiàng)目本體研究方式：周邊環(huán)境及區(qū)域調(diào)研研究目的：通過對(duì)自身的研究，找到其項(xiàng)目屬性所在X路長江路湘江路本案衡山路無名山公園康樂園竹園民居民居黃山路行政區(qū)項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于X南部銅山新區(qū)內(nèi)地處銅山X路與湘江路交叉區(qū)域項(xiàng)目是銅山新區(qū)2010年重點(diǎn)工程之一是未來X路商圈核心拓展區(qū)域是未來X南部城市副中心的重點(diǎn)工程項(xiàng)目之一③④⑤⑦⑥⑧⑨⑩①②11、56路站臺(tái)19、82路站臺(tái)九州大學(xué)X師范大學(xué)央視國際幼兒園東方國際學(xué)校電大南校區(qū)建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院銅山圖書館鄭集高級(jí)中學(xué)交通、教育等資源配套項(xiàng)目配套⑴⑵⑶⑷無名山公園迎賓休閑廣場(chǎng)玉泉公園銅山中醫(yī)院項(xiàng)目周邊占有豐富的人文、自然資源，唯有東面電廠對(duì)項(xiàng)目影響極大X國際X路長江路本案康樂園X佳苑漢府雅苑盛世年華文華美景久隆鳳凰城文泰康城國基城邦泉山森林海竹園小區(qū)電廠①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩行政區(qū)域⑴⑵⑶⑷商業(yè)街區(qū)X新城X博澳商都保利項(xiàng)目周邊配套較全，具有生活氛圍周邊環(huán)境周邊自然環(huán)境較佳，前有楚河后有無名山公園1#2#3#4#5#商務(wù)酒店酒店式公寓產(chǎn)品情況產(chǎn)品涵蓋住宅、酒店式公寓、商務(wù)辦公及商業(yè)樓棟戶型面積套數(shù)1號(hào)樓3/2/1約110平米48套144套2/2/1中間兩房約85平米48套南北兩房約95平米48套2號(hào)樓3/2/1約110平米48套96套2/2/1兩房約85平米24套兩房約85平米24套3號(hào)樓3/2/1約110平米48套144套2/2/1中間兩房約85平米48套南北兩房約95平米48套4號(hào)樓4/2/1約130平米38套114套3/2/1約115平米38套2/2/1約90平米38套5號(hào)樓4/2/1約130平米38套114套3/2/1約115平米38套2/2/1約90平米38套公寓1/1/1約40平米201套201套項(xiàng)目總體合計(jì)：813套房源產(chǎn)品情況住宅以兩房和三房兩衛(wèi)為主，其中兩房占比達(dá)到58%戶型套數(shù)面積占比4/2/138套1306%3/2/1220套110-11536%2/2/1354套85-9558%1#：2梯3戶，24F，左邊套三房一衛(wèi)2/2/1：75-80平米3/2/1：99-110平米產(chǎn)品情況2#：2梯4戶，24F，邊套三房兩衛(wèi)，中間套兩房3/2/2：136平米產(chǎn)品情況3#：2梯3戶，24F，邊套三房一衛(wèi)，中間套兩房3/2/1：99-110平米產(chǎn)品情況4-畏5#：1梯3戶，2個(gè)單飽元，18六F，邊烤套三豈房兩生衛(wèi)，誼中間議套兩店房3/繞2/梢2：11砍8平米產(chǎn)品崗情況酒店館式公漁寓：21劫F，3梯11戶。3層起片，面呀積47五-8旁7平米骨，全提部為暈一房瘋，其燦中邊族套面豬積較閣大產(chǎn)品冶情況項(xiàng)目拘屬性帝研判項(xiàng)目皂屬性吼：區(qū)域愉屬性劣：規(guī)模較小項(xiàng)目總建約10萬平米，住宅約6.4萬平米項(xiàng)目自身配套周邊缺乏大型商業(yè)配套，自身帶有商業(yè)自有資源少地塊內(nèi)無自然資源區(qū)域現(xiàn)狀未來城市發(fā)展熱點(diǎn)板塊，X路是重點(diǎn)打造區(qū)域區(qū)域地產(chǎn)區(qū)域改造紅火，是熱點(diǎn)之一，競(jìng)爭(zhēng)激烈城市見發(fā)展石熱點(diǎn)喜板塊沉的邊誕緣地幣帶的糖小型抬綜合建體項(xiàng)欲目屬性旨定位墨：PA該RT宜2：政具策研探判及廟后市紋走勢(shì)研究寫對(duì)象決：宏觀移大勢(shì)陵及后學(xué)市市群場(chǎng)走洽勢(shì)研究啦方式危：宏觀夠大勢(shì)晉分析蘿、后炸市預(yù)顧判研究為目的痛：預(yù)測(cè)臘地產(chǎn)粗未來旺宏觀脅市場(chǎng)絕走勢(shì)懸及宏峽觀市木場(chǎng)態(tài)茶勢(shì)20重05年20羞06年20羽07年20賢08年20好09年20憲10年《關(guān)于莖切實(shí)犬穩(wěn)定欠住房擺價(jià)格托的通柴知》（老若國八棋條）類和《關(guān)于披做好網(wǎng)穩(wěn)定拿住房陰價(jià)格澡工作棟的意閃見》（新憲國八床條）戶，對(duì)現(xiàn)個(gè)人傅購買剪住房雕不足2年轉(zhuǎn)趨手交失易的政，銷叮售時(shí)穿按其嫁取得毒的售陣房收棒入全艷額征浪收營晨業(yè)稅鬧?！蛾P(guān)于謙調(diào)整獅住房庭供應(yīng)譯結(jié)構(gòu)街穩(wěn)定瘡住房冒價(jià)格醬意見者的通災(zāi)知》（國冰十五培條）讓，要臥求新鉆開工習(xí)商品度房90平方醋米以盤下面陷積占擋總面棒積的70精%以上樸?！蛾P(guān)于慮加強(qiáng)續(xù)商業(yè)卡性房瞇地產(chǎn)氣信貸癥管理槽的補(bǔ)李充通芝知》和《關(guān)于套加大看閑置筋土地孝處置搏力度逝的通桐知》。《關(guān)于播促進(jìn)具房地菠產(chǎn)市濫場(chǎng)健盲康發(fā)固展若吼干意炕見》，松促綁二幼套房喘貸?！锻晟颇龠M(jìn)拋房地余產(chǎn)市紛場(chǎng)健聽康發(fā)撤展的憲政策套措施》（國物四條嚷），駛個(gè)人尸住房放轉(zhuǎn)讓國營業(yè)濾稅征餅免時(shí)膝限由2年恢掃復(fù)到5年。《關(guān)于讓促進(jìn)懶房地宏產(chǎn)市促場(chǎng)平貢穩(wěn)健標(biāo)康發(fā)峽展的好通知》（國懲十一憲條）嘴，要可求二睬套房呈貸款宏首付術(shù)款比托例不黨得低釘于50擠%。房價(jià)巡壽繼續(xù)窗上漲鮮。房價(jià)造繼續(xù)械上漲短，漲謙幅相尋對(duì)平糟穩(wěn)，熔中小付戶型篩房增圓加當(dāng)年偵市場(chǎng)撞價(jià)格蜘暴漲舞，地錘王頻唱現(xiàn)。鹿政策遺出臺(tái)懂后，20鑰08年，噸全年?duì)N房價(jià)慨出現(xiàn)拐明顯擋下跌漲。其他誕金融勝政策槐全線香松綁伯，20姐09年樓理市復(fù)資蘇，踢后大偏漲。短期失內(nèi)現(xiàn)府觀望映，二宅手房腰成交塌量下住降，20洋10年春駱節(jié)后揉市場(chǎng)追恢復(fù)流。繼續(xù)威產(chǎn)生刃高價(jià)愿地王腐，3月后鈔房價(jià)謊飆升.但政軋策效庸應(yīng)5月顯睜現(xiàn)，釘房價(jià)望瘋漲挺走勢(shì)肆得到秋遏制20蘿10青.4拖.1復(fù)4/蔽4.妨17新國光十條折、國鴿十條踏調(diào)控苗樓市金融滔危機(jī)籮暴發(fā)保，政倡策救知市政策桃走勢(shì)房價(jià)押和政尋府政嗚策息禍息相貓關(guān)，項(xiàng)但是閱調(diào)控柴的最忠終結(jié)堂果很見難遏襖制房害價(jià)的鉛上漲輔，每低輪調(diào)個(gè)控之月后迎占接的耐是房富價(jià)報(bào)臘復(fù)性波的上賢漲時(shí)間部門政策要點(diǎn)4月18日國務(wù)院商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款4月15日國土部公布2010年住房供地計(jì)劃，今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130%,其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實(shí)際住房用地總量4月15日國務(wù)院要求對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%4月14日國務(wù)院全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長,堅(jiān)決抑制住房價(jià)格過快上漲,并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策4月11日銀監(jiān)會(huì)要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評(píng)估報(bào)告，并稱房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口大，要嚴(yán)控炒房行為。銀監(jiān)會(huì)表示，銀行不應(yīng)對(duì)投機(jī)投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。X部分銀行已將二套房首付比例提升至60%4月7日發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)時(shí)提出，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序4月2日財(cái)政部對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策3月23日國資委國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案3月22日國土部在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價(jià)上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房價(jià)上漲過快、過高的城市，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地3月12日國土部將于今年3月至7月在全國開展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查，本次調(diào)查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題3月10日國土部出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，該通知明確規(guī)定開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容1月21日國土部申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%1月10日國務(wù)院出臺(tái)“國十一條”,嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。對(duì)二套房不再區(qū)分改善型和非改善型,一概執(zhí)行40%首付政策煎走勢(shì)針對(duì)20紋09年年猛底出儲(chǔ)現(xiàn)的幅瘋漲糧潮，污國家授針對(duì)邪稅收君、供寒地、鬼保障您性用都房等爹各方窩面都廟推出辦了相測(cè)應(yīng)的歲調(diào)控?zé)崾侄吸S，但榨市場(chǎng)擾在經(jīng)高歷春喊節(jié)的寨短暫營觀望跑尤其象是兩臉會(huì)后瘦，急群速上弄漲。叢投資閃、投饒機(jī)需屋求明仇顯，石政府溪嚴(yán)厲捆調(diào)控偷不可宴避免20泥10年3月份丸，全寬國70個(gè)大罵中城澡市房奔屋銷滋售價(jià)規(guī)格同悔比上似漲11衫.7澡%，其習(xí)中新周建住涂宅銷李售價(jià)裕格同南比上配漲14攝.2監(jiān)%，新胳建商柄品住糟宅價(jià)普格同熊比上宗漲15肯.9碗%。09年以錢來全中國房躬價(jià)持咱續(xù)上藝揚(yáng)，睬全民戚購房果現(xiàn)象投嚴(yán)重管，投起資和拔投機(jī)永性明屑顯政策殺走勢(shì)政策儀走勢(shì)20斤10年4月份雷，政嘗策的血滯后蜜性及卻搶占碧時(shí)機(jī)嗚導(dǎo)致寫房價(jià)牲和成運(yùn)交量骨繼續(xù)些上揚(yáng)樓，但此遏制巧的勢(shì)籮頭逐跪漸顯疊現(xiàn)政策休走勢(shì)政策桿走勢(shì)黃金咸五一軋周市檔場(chǎng)表借現(xiàn)：4月底列樓市呆調(diào)控降政策密效應(yīng)凡顯現(xiàn)財(cái)，各步城市團(tuán)成交默量環(huán)語比大園降，濕但價(jià)讓格表旱現(xiàn)依禍然堅(jiān)妻挺20膚10圣.4斃.2故6-它5.壞2京滬炸深穗上五一游樓市芒大降真溫，文成交相量劇到降相比托去年聰五一唱節(jié)假笑同期征，X賓二手雅房成芬交量聞下跌搬了53反%，與4月日隨均10裳96套相萄比，株小長捧假的枝二手聲房實(shí)分際交線易量吉下跌懸了9成以濁上。烏而商設(shè)品房東期房豆及現(xiàn)軍房更泥是分伙別下方跌了35碗%、95浮%，其晶中現(xiàn)革房住事宅三諸天內(nèi)廟只成南交了7套。5月1日-3日廣權(quán)州全惜市網(wǎng)填簽25棒7套，恢每日肝網(wǎng)簽滲數(shù)量暫均未允超過形百套晝，與20得09年“級(jí)五一闖”三廚天全環(huán)市網(wǎng)精簽12始44套相檔比，遞成交碗量同飛比下怠降79紛.3蓬%。全代市成廊交均備價(jià)為91軌47元/平方京米，問與4月份床均價(jià)防相比趁大跌18鹿%。4月30日-5月3日，殼為期原四天橋的大癥型房繭展會(huì)炮并未姑能給閱上海李樓市要帶來卷任何壁驚喜詞。有蕉數(shù)據(jù)導(dǎo)顯示橡，房獄展會(huì)各期間蜂，上閉海全畫市共小成交立了50逗0套商團(tuán)品房蜂，其厘中住寄宅僅圣成交65套，4天的膜成交病量還燃比不烤上往惡日一椅天的訪。展胸會(huì)中顛的外算地項(xiàng)腐目門扔庭冷置落，跌別說險(xiǎn)成交蘭，就謎連意桌向客旦戶都救是寥慰寥可保數(shù)。5月1日開奴幕的用深圳岸春交陽會(huì)陰夜云密尚布，袖參展蛛商數(shù)均量同謠比減網(wǎng)少7成之柿多。大現(xiàn)場(chǎng)里人氣揪低迷股，有秧參展膊樓盤泥的到厚場(chǎng)客業(yè)戶還抄不到彩此前胃積累掘客戶歲的10炮%。三更天時(shí)耗間里化，深份圳全脊市只娃成交侍了34套住關(guān)宅，朝成交度量逐候日大統(tǒng)幅下絞降，蜓分別綁為26套、7套、1套。振據(jù)了疫解，煉在新每政出孩臺(tái)前己，深鋒圳的兩日均宵成交瞇量基志本都傭在10挨0套以立上，壞五一曲期間凍的日漁均成氧交量煉只達(dá)刪到了戀往日1/景10的水鈴平。5月1日南拍京新頃建商賀品住柏宅認(rèn)棚購13套，涂成交2套；5月2日認(rèn)脹購11套，講成交庭零套瞇；5月3日認(rèn)偵購量資上漲科到了12頓6套，簽成交干量仍蟲然停婆留在1套。20稅09年五謠一小全長假做，南憤京樓姑市遞可交的夜答卷般則是味這樣壯的：哭認(rèn)購98范0套，熄成交28肆3套。腸相比亮之下呀，今花年房柄地產(chǎn)段市場(chǎng)土溫度池驟降弟。政策惹走勢(shì)黃金齒五一扎周市忽場(chǎng)表惕現(xiàn)上海叮：嘉海定的朽新城胳悠活街城二攜批房報(bào)源4月17日開燃盤,均價(jià)16漠00圈0元/平方死米,購房3天內(nèi)辯付首躍付可碎享9.除8折優(yōu)愁惠外,還可柿再享籍每平爪方米20項(xiàng)0元優(yōu)煌惠。錄而位斷于浦尼東南列匯地溜區(qū)周襪康板慰塊的腫綠洲氣康城逃親水詳灣,由于屠在上璃一輪例的樓到市火蒸爆熱師潮中,房價(jià)汽已經(jīng)鴿上漲掩至約25禽00飛0元/平方舊米高辜位,現(xiàn)在慎開始嶄打出9.筋3折的獄大幅敘度折六扣。在投比資客母較多掃的珠閃江新照城,個(gè)別抓業(yè)主雷有議課價(jià)松運(yùn)動(dòng)的合跡象,還出報(bào)現(xiàn)了奇?zhèn)€別藏客戶速退訂嫌觀望臥的情秩況。顆有珠遭江新跌城投陣資客豪放盤額價(jià)直謠降20菌00元/平方單米?！叭?5折”匯，“2萬抵12萬”擴(kuò)，“倘立減10萬”……隨著貢新“沫國十罪條”纏的發(fā)鏟力，暢久違埋的打敬折促糟銷重株新出芳現(xiàn)在故X的洪新房菊市場(chǎng)暮上政策酷走勢(shì)政策敵調(diào)控構(gòu)下，市投資塔客和具投機(jī)抽客需武求大皺減政策阿走勢(shì)應(yīng)對(duì)眾危機(jī)謙，五誰一后摧大開辟發(fā)商乏首擎銷降價(jià)喬大旗蔽，多旨家緊款隨其炕后從5月6日起疏，恒字大地溪產(chǎn)全果國約40個(gè)樓歡盤同尚時(shí)推闊出8.利5折促舅銷讓資利活扭動(dòng)。辰這是殿新一供輪樓沃市調(diào)膏控背礙景下期，第賞一個(gè)央擎起潔降價(jià)銜大旗準(zhǔn)的大驗(yàn)型房忙地產(chǎn)茶開發(fā)見企業(yè)此，標(biāo)喉志著院高房熟價(jià)開頭始松犬動(dòng)。分析雅人士潔稱，8.撐5折優(yōu)齒惠意丙味著味房價(jià)念下跌15％，浴或許管，恒站大地奸產(chǎn)推諷倒的執(zhí)是樓狡市降支價(jià)的抱第一著張“復(fù)多米饅諾骨正牌”格。4月至賀今,上海版共有剪近四孩十個(gè)惕樓盤刃打出農(nóng)折扣擇讓利堪消息,其中欺涉及堆綠地釋集團(tuán)諷五個(gè)吩樓盤,最高籍折扣息為8.廈8折,房價(jià)展由此桶回歸闖至去謎年年固底的施水平辜。保駁利樓片盤“先湖畔銷陽光最苑”押也位輛列其濃中。金浦槐名城鍋世家5月8號(hào)開誦盤，見推出7、8號(hào)樓撒，共2棟18層高禁層房際源，宜戶型侮有80平兩墨房，11駛0-志12益0平左告右三裝房，13捎0-糊18跟0平躍蟻層，留均價(jià)15濟(jì)30嫁0元/平，京一津次性拋付款30貢0元/平，震商貸20桑0元/平優(yōu)米惠，寧最高陽優(yōu)惠失達(dá)88折，20栽07年09月27日動(dòng)二套滿房限督制政欄策出男臺(tái)07年10月至08年11月洋二套醬房政適策陷盒困境20翁08年12月緊二套遭房貸逐政策烏大幅兆放寬20扛09年2月窩二套翼房限咸制政頓策名子存實(shí)清亡20督10年1月匯二套洪房貸遍首付規(guī)不低擇于40暑%20鈴10年4月省二套閘房貸醒首付扇提至艷五成政策市場(chǎng)壤表現(xiàn)地產(chǎn)腫調(diào)控則來臨地產(chǎn)混調(diào)控蘇逐漸虹失控地產(chǎn)共調(diào)控托來臨地產(chǎn)蔽低迷恢，購侮房者海觀望唐嚴(yán)重政策嘩的引角導(dǎo)下持，全莊民購劣房，程實(shí)現(xiàn)膏量價(jià)凡齊升調(diào)控產(chǎn)初期際，量而跌價(jià)耐穩(wěn)城市美表現(xiàn)萬科紡率先野降價(jià)雅，引飼發(fā)樓矩市地戶震剛性擊需求閣啟動(dòng)后，引周發(fā)購請(qǐng)房熱央潮投資?？吐始葤佉惚P市場(chǎng)拿由恐丈慌性猴購房開發(fā)懸商恐襪慌性傲拋盤政策陷走勢(shì)政策聽調(diào)控匪下，份市場(chǎng)析觀望可氛圍貝加重票，而瓜供應(yīng)狐大增竊，市鉤場(chǎng)形海成供代大于落求局艱勢(shì)調(diào)控盛政策市場(chǎng)底觀望調(diào)控菊政策以的時(shí)謠效性根據(jù)漢以往氏歷次表調(diào)控違的經(jīng)惠驗(yàn)本次競(jìng)調(diào)控秤雖然廁參與那部門最多態(tài)、最抓嚴(yán)厲停、最引全面珠，但是它頸僅僅塌是一腰種行健政手柏段行政帥手段弓：有時(shí)愈間限烈制的他、隨找時(shí)可故更改轎的、近由利繪益所哀驅(qū)動(dòng)瓶的調(diào)控告政策谷一調(diào)控給政策季二調(diào)控獎(jiǎng)?wù)咦商しㄒ?guī)季：沒有蹤蝶時(shí)間飲限制獄、權(quán)巾威的趣、永耽久的浮，不即由利翼益所廣驅(qū)動(dòng)房價(jià)行政赤手段籃：不論鬧政策受嚴(yán)厲綱到什煙么程煩度，襪有多肅少后梁繼政邪策或迅細(xì)則市，反若彈只頁是個(gè)骨時(shí)間畏問題主。只當(dāng)滲手政帥手段棋轉(zhuǎn)化眼為法汗律法曾規(guī)的輸時(shí)候腳，樓骨市才慕能真總正擺形脫“輪回”，實(shí)縫現(xiàn)相弊對(duì)穩(wěn)受定。后市解如何況，不狡僅僅然要看絨后繼泡政策年的出遣臺(tái)，兇還要恒看是尿否有靠根本容性的要調(diào)控量手段瓦的改供變。政策盆走勢(shì)政策堆調(diào)控鞠下，堪未來殘市場(chǎng)坊發(fā)展危預(yù)測(cè)番（一急）政策狂走勢(shì)首套輕房首淺付30沉%，利帝率7折成攤歷史二套強(qiáng)房首臂付提鋪高50叉%，利似率1.串1倍三套基房停復(fù)貸抑制供投資衫客和致投機(jī)煎性購令房住宅堡消費(fèi)設(shè)稅開砍征打擊稱投資番客及們投機(jī)累性置踢業(yè)，觀對(duì)于獻(xiàn)剛性鞏需求給的首枯次置廉業(yè)是接利好腎，可剝以穩(wěn)減定房鋪價(jià)市場(chǎng)可變化CP墳I快速猾增長叢，通器脹突把破3%房地店產(chǎn)市元場(chǎng)供執(zhí)需然鵝不平工衡，粉成交內(nèi)量繼甜續(xù)放鑒大價(jià)格吉上漲加息陸和提乳高準(zhǔn)狠備金氣對(duì)抗坑通脹光風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)新未來2-歡3月內(nèi)原將形窮成量儲(chǔ)價(jià)齊卷跌局震勢(shì)政策必走勢(shì)政策器調(diào)控優(yōu)下，棵未來瞎市場(chǎng)共發(fā)展怖預(yù)測(cè)竄（二例）政策甲走勢(shì)20己10年樓右市不排會(huì)象08年市斯場(chǎng)的選低迷兇一般籠，原哈因是鄉(xiāng)豐：1、經(jīng)陷濟(jì)層木面好皮轉(zhuǎn)，是有強(qiáng)資有力評(píng)的支兆撐；2、房窗地產(chǎn)巷公司哄資金榨寬松筋；3、剛秤性需維求依店然存賢在；4、國粉家宏農(nóng)觀調(diào)紀(jì)控在掉于抑按制投洋機(jī)，超打擊騎炒房傭；預(yù)計(jì)袋年底葉樓市艱逐漸丑回暖把，年腫中樓殲市的糾量價(jià)紅齊跌吸不可科避免概，但匪降價(jià)妖幅度追可能鑼保持偵在有勞限范拘圍內(nèi)20稱10年下皇半年咬市場(chǎng)矮很難綠有大貞的轉(zhuǎn)桿機(jī)，罰市場(chǎng)粒將進(jìn)堡入一滿段時(shí)腸期內(nèi)股的調(diào)嗓整期PA匪RT景3：城撿市發(fā)雁展及脖結(jié)構(gòu)鮮性判呼斷研究霜對(duì)象出：城市慌規(guī)劃椒及未今來發(fā)訪展方橋向研究近方式暫：城市私規(guī)劃研究午目的嬸：通過遭城市種發(fā)展凡節(jié)奏次，預(yù)乞判項(xiàng)逮目未設(shè)來升顯值潛己力及疏銅山鈔發(fā)展荒重點(diǎn)坑區(qū)域五省維通衢撤城市胃輻射諸力不董強(qiáng)反來弱，兆被魯泊南壓遭制城市昌缺乏般強(qiáng)力磁上升湖動(dòng)力面臨老外界猴競(jìng)爭(zhēng)貫和內(nèi)甲在復(fù)牲興雙抹重挑璃戰(zhàn)=〉政治裁上江蘇綱省高勺層更馳換最塞頻繁夢(mèng)地級(jí)再市大政丙方針罰頻繁鼓更換吸，難刊出業(yè)牧績=〉經(jīng)濟(jì)古上受到屠山東狼振興騎魯南茶戰(zhàn)略冊(cè)影響效，傳剃統(tǒng)優(yōu)已勢(shì)被亞慢慢蓋弱化相應(yīng)失影響臭到城束市居面民的汽收入批，間鳥接影浩響到零購房籠群體城市島地位穩(wěn)步捏提升奧但基貫數(shù)低久缺乏彎競(jìng)爭(zhēng)淋力傳統(tǒng)株產(chǎn)業(yè)安結(jié)構(gòu)致城市吼缺乏放活力救，經(jīng)噴濟(jì)增妄長速生度與蘋樓市村快速銹發(fā)展校需要意難以衰步調(diào)渾一致=〉樓市謝進(jìn)化但的外掘在動(dòng)蓮力不經(jīng)足，均動(dòng)力搬主要劈燕來自置項(xiàng)目澡自身擋品質(zhì)販的提巷升發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800-13001300-80008000-1200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主房地產(chǎn)發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型城市復(fù)經(jīng)濟(jì)主城駁區(qū)向粥東及閃東南斥方向劣發(fā)展?jié)瘢螒嵆梢浴半p葉心”為核苦心，懶以“塌五區(qū)騾”為嫂組團(tuán)滔，以答綠色卻帶相姿隔離沒，以燦快速雀交通港相連賽接的美組團(tuán)芬式城嘩市結(jié)扮構(gòu)。早“覺雙心砌”就巴是以嘩淮海快路和龜中山云路地蛛?yún)^(qū)為永代表澆的城鑄市旅禁游商浙業(yè)文終化服蘆務(wù)中敘心，擺以未刺來X瘋新區(qū)(城南態(tài)新區(qū))為代使表的姥行政買、商輕務(wù)中猴心；簽“五闊區(qū)”勸就是超城東租新區(qū)挪、銅旁山新訴區(qū)、箏金山磚橋片跪區(qū)、睬壩山絞片區(qū)朱、九跳里山饅片區(qū)結(jié)論棚：新個(gè)一輪嘆的城型市規(guī)仇劃整返合了呀城市疼資源徒，城捎市規(guī)償劃脈譜絡(luò)清伙晰，坐但城精市的跌規(guī)劃黃建設(shè)待由于嘉經(jīng)濟(jì)悶發(fā)展股的滯騙后缺罰乏操愈作性技，因大此發(fā)賀展機(jī)乎遇難萍以確役定東擴(kuò)幫南進(jìn)化，“音雙心材”發(fā)頌展受城霉市地艙形、籃行政統(tǒng)區(qū)劃蜜、產(chǎn)更業(yè)布逝局等陰諸多滔因素象影響阻，《X市剃總體披規(guī)劃老綱要田方案》提出巧：“城寒市東翼擴(kuò)、嗎南進(jìn)午，疏瞎解老技城，青優(yōu)化肥功能秀，城稅市以悅向東膛沿隴預(yù)海鐵岡路和筒向東嶼南沿10黎4國道惠與古惠黃河浴為城癥市主吹要發(fā)當(dāng)展軸軌”的總豈體規(guī)滾劃思月路典型絕的單悟中心逢城市預(yù)結(jié)構(gòu)=〉雙核縱心、繼五組珠團(tuán)城市跳變遷銅山率即將配劃區(qū)憲成功嘆，大X大發(fā)商展的輔時(shí)代鹽逐漸嘩來臨城市貍變遷1）兩勝心：A城區(qū)當(dāng)商務(wù)鼓中心——在X贏路、音上海會(huì)路、城黃河鉆路、阻海河淡路一烤帶形辜成集角中的煤商務(wù)眠中心虜，服贈(zèng)務(wù)于中銅山農(nóng)乃至鬼X南隔部片熄區(qū)的陽商業(yè)賠金融涉。B城區(qū)僅行政產(chǎn)文化攻中心——依托薪楚河駁，將恭現(xiàn)狀它河北胸岸政訊務(wù)中撞心及脾新規(guī)央劃沿酷河河的娛樂躲休閑斥帶組破合為連全市售性的內(nèi)行政薪文化督中心側(cè)。2）三奴軸：AX路僵商務(wù)加發(fā)展跡軸：B楚河欺休閑抽娛樂閉發(fā)展差軸：C東風(fēng)李路工番業(yè)發(fā)烤展軸葡：3）五才片區(qū)額：老城總片區(qū)愧，獨(dú)嚼龍片宣區(qū)，繳鐵東礙片區(qū)緩，三廉堡片委區(qū)，位女娥癢片區(qū)左。中心澤城區(qū)榜采取滴“單尼中心殖多片餓區(qū)”送的發(fā)須展模尖式。肢形成軋以銅革山老評(píng)城片詢區(qū)為躲中心程，中摟心城牢區(qū)規(guī)給劃結(jié)謙構(gòu)為故“兩您心、威三軸煉、五鄭片區(qū)機(jī)”銅山壟新區(qū)叼規(guī)劃神布局較強(qiáng)袖輻射葛力、牢交通針發(fā)達(dá)個(gè)、經(jīng)義濟(jì)繁乳榮、喘布局左合理勞、設(shè)忘施完年善、蝴環(huán)境嘩優(yōu)美眼的X倦市南至部綜首合性司城區(qū)辱與城命市特脈色副蕉中心南部伍挺進(jìn)就銅山脊新區(qū)派，將底銅山貼打造環(huán)成南僵部城盼市副謹(jǐn)中心城市筑變遷X路煩商務(wù)擔(dān)金融寸中心監(jiān)城市倦規(guī)劃由圖X路徹沿線冶地塊燙是銅休山近逝期重賀點(diǎn)發(fā)罩展的栗區(qū)域莊，通刃過現(xiàn)緒有工值業(yè)用遮地的磨外遷葵，形屯成以登商務(wù)餡、商詠業(yè)、槳居住茶為主斗要功不能的崇城市月片區(qū)城市著變遷（1）四晃軸杏X路下：商濤務(wù)、熄景觀粉功能包主軸蘇同輪昌街各：城辜市商鬧業(yè)功直能主昂軸蔽黃河郊路：跨城市出產(chǎn)業(yè)堡服務(wù)沸功能飾主軸薪彭動(dòng)祖路-楚河皮：城云市生縣態(tài)文篩化休葬閑功觀能主倚軸賠（2）五磨心蠅X路黃沿線絮將形識(shí)成兩秧主三捏次五要個(gè)公返共節(jié)芒點(diǎn)，橫兩個(gè)霉主公夜共節(jié)脂點(diǎn)分裙別為價(jià)：X扭路-同昌猛街交朋叉口吧為城鞋市商嘆業(yè)中屬心，星為整糊個(gè)起諸步區(qū)伍及東嘩北部柴城市炭片區(qū)姿服務(wù)擊；X佳路-彭祖標(biāo)路交乘叉口逮為濱途水景撫觀中顧心，汽是X吹路商澡務(wù)景培觀大薯道與屆銅山寸縣城滿中心媽區(qū)的叢轉(zhuǎn)換冠節(jié)點(diǎn)瘦與門跑戶空哨間。恨同時(shí)詢，X矮路-運(yùn)河領(lǐng)路北類、X師路-長江警路南斬、楚子河南呢的前喬二堡君中心槽位置噴各設(shè)緞一個(gè)宣社區(qū)削級(jí)公邊共中璃心，惕就近叫為周匪邊的耽居民刺服務(wù)隔。愚（3）八妻區(qū)問X路葬沿線焦地塊耳可分匆為八注大功勿能區(qū)康，從龍北向木南分框別為射：北欄部綜閣合教滿育區(qū)芽、?；莺勇窉弑本颖∑瑘@區(qū)、垮同昌樹街城誕市綜尾合片補(bǔ)區(qū)、常同昌熟街商集業(yè)商州務(wù)中智心區(qū)患、鐵客路支芹線南從綜合灣片區(qū)紫、后本二堡蠢居住澆片區(qū)坑、楚飲河濱沫水文鍋化休淺閑中蹦心區(qū)偏、楚廊河南巷企業(yè)吩總部貢園區(qū)賤。X路找沿線何地塊孟的規(guī)鍛劃結(jié)家構(gòu)可晉概括漆為“斤四軸概五心睡八區(qū)言”：市場(chǎng)余走勢(shì)核心付命題——城市旬缺乏求強(qiáng)力談上升紋動(dòng)力倘，面猴臨外叼界競(jìng)勺爭(zhēng)和潔內(nèi)在校復(fù)興妥雙重略挑戰(zhàn)望，那圓么區(qū)覺域如嫁何振皇興？城市鋸的發(fā)江展主和軸，浮由南右望東肚、東植南遷面移，襖如何逐在非搶重點(diǎn)各中去鈴延續(xù)凍區(qū)域扯的發(fā)緒展？目前秘區(qū)域托熱點(diǎn)毀未能掩形成斑，樓厲市逐愚漸冷魚落的洗局勢(shì)惰下，噴如何皂開拓鴨城市戒副中德心格放局？如何暮在項(xiàng)屑目非特核心形地段仰，營顏造核梯心的永中心睡概念倦？如何侮在人細(xì)文、焦自然良資源凱優(yōu)越給的情校形下鈔，實(shí)受現(xiàn)資胳源與疾項(xiàng)目山的整叢合？跳出軍項(xiàng)目輔本體登，結(jié)輕合區(qū)宿域發(fā)插展熱恰點(diǎn)，慕營造伯區(qū)域姿副中呢心概耽念一場(chǎng)械多資堤源整覆合的米營銷鳥提升逝運(yùn)動(dòng)唱！PA隆RT斤4：市描場(chǎng)及駕競(jìng)爭(zhēng)教分析研究丈對(duì)象列：X整插體市李場(chǎng)形師勢(shì)、網(wǎng)區(qū)域摘市場(chǎng)帽及競(jìng)陰爭(zhēng)環(huán)盞境研究浸方式博：數(shù)據(jù)茶對(duì)比研究宜目的晌：研判增本項(xiàng)瞧目未允來市葡場(chǎng)環(huán)柱境及體競(jìng)爭(zhēng)中態(tài)勢(shì)市場(chǎng)勾走勢(shì)政策疫臨近耍，成拳交量咳持續(xù)轎反彈拐點(diǎn)數(shù)據(jù)齒來源耳：X棟房地冊(cè)產(chǎn)信神息網(wǎng)20兔10年4月，芹X商級(jí)品房培住宅馬供應(yīng)吹達(dá)到94騎.8萬平漢米，并成交51鳥.5萬平此米，荷成交旨環(huán)比求上月獄增幅75戴.1放%，新耀建商囑品房跑總體茫供應(yīng)敵爆發(fā)此，供盛需比唱達(dá)到1.暴84，從20達(dá)10年以藏來，剝首次狹供需拳比突異破14月份收供應(yīng)插量的凡增長惰，原偽因是筒受新龍政的挖影響默，開統(tǒng)發(fā)商秘?fù)屧谔咝抡`出臺(tái)染銷售辭商品鹽房，飯減少紀(jì)新政腫對(duì)于裕成交陽量的貢損失政策概調(diào)控弄，成澡交量兇下降吉，樓短市變惑化20摸10年以側(cè)來，漁X成這交量建波動(dòng)班明顯豈，雖氣然在4月出欺臺(tái)調(diào)盯控新喚政，權(quán)但近踐期沒另有出或現(xiàn)較異大幅乓度的漿量價(jià)房誠齊跌數(shù)據(jù)舉來源蕉：X肢房地旁產(chǎn)信拌息網(wǎng)09年云貨龍區(qū)傘和泉黑山區(qū)坑是主半要商鞭品房源供應(yīng)凳板塊經(jīng)，也像是成跨交最售大的身板塊登，占衰全市53偉%市場(chǎng)疼走勢(shì)數(shù)據(jù)享來源校：X雞房地頃產(chǎn)信活息網(wǎng)20寨10年前源四月按總成迎交10耽3萬平版米，也合95凝64套，窩僅與09年11送-1椅2月成餓交10厲3.村4萬平離米的羽成交影量基花本持歉平進(jìn)入20深10年后撥，各郵板塊呼成交箭量下肝降，刺政策堡的不食明朗喜，導(dǎo)鞋致市度場(chǎng)觀哄望比倦較濃市場(chǎng)木走勢(shì)2010年1-4月份銷售數(shù)據(jù)對(duì)比月份

鼓樓云龍泉山九里賈汪開發(fā)區(qū)銅山新區(qū)合計(jì)1月份成交套數(shù)738868262426026215525492月份28052814006610510812273月份50461556726816860625304月份1591758797142083338247821月份成交面積7647096862318206152202826989331182879012月份2810251073174570630011212167821309273月份558176858060687472696121239809642947214月份168258760368462094.47440048615156216515380市場(chǎng)娃走勢(shì)4.屬15新政刻后X循商品遍房成酒交量膨?qū)Ρ葢校盒卵?duì)籠于三測(cè)線城輕市的怕影響焰逐漸朗顯現(xiàn)士，市膜場(chǎng)觀食望氛顯圍加瞇重?cái)?shù)據(jù)亂來源鉤：X抬搜房慕網(wǎng)雖然班五一善之后拔數(shù)據(jù)宅依然傅可觀授，但罰大多企數(shù)是4月底丑或者5月份型多個(gè)幅項(xiàng)目遍拿到淡銷許晌后集防中簽困約導(dǎo)倡致成卻交量蒼依然穩(wěn)保持當(dāng)正常重水平塵內(nèi)市場(chǎng)績走勢(shì)4.蒜15新政膀后X莊商品疲房成御交量田對(duì)比隆：大脫幅度訊優(yōu)惠傻再度罩現(xiàn)身部X市質(zhì)場(chǎng)市場(chǎng)犁走勢(shì)4.崖15新政技及4.蹲20新政鑰調(diào)控一線護(hù)城市粥成交軌量出穴現(xiàn)明堵顯下沿滑，意五一賭之后乞降價(jià)懲風(fēng)潮宇逐漸炒涌現(xiàn)市場(chǎng)徑觀望完氛圍洗比較涉嚴(yán)重微，投毀資客溜和投雜機(jī)客奇紛紛某拋售匹房源風(fēng)頭賴蔓延河二線奸城市完，成柿交量盆下降括和來計(jì)人量變減少綿是最健明顯炎的表評(píng)現(xiàn)三線解城市劃逐漸促波及咬，但亞由于薄三線恢城市惡剛需禍性需值求較將大，汗調(diào)控預(yù)的勢(shì)糠頭不趴如一第線和益二線妻城市鍛強(qiáng)烈X屬婆于內(nèi)災(zāi)需型樓城市防，對(duì)開于外伯來購貸房者庫吸引悼力有譽(yù)限，調(diào)但市渴場(chǎng)觀法望不含可避別免，揭預(yù)計(jì)6月份序后X哭成交錄量將他大幅算下滑區(qū)域居發(fā)展本案X戰(zhàn)陪略：捏東進(jìn)蒜、南毅擴(kuò)、溜北造辰、西秩延”銅山宰新區(qū)奸是南司擴(kuò)的蝴重要屯節(jié)點(diǎn)絮區(qū)域但是檢隨著阿政府怨搬遷蔥新城趕區(qū)及齒高鐵橡板塊蹲的崛攔起，斗政府房誠發(fā)展公的重魄心往蔬東、軋東南巴方面嶄遷移繡，城變市的妖多維擠性及如重心灘改變鄉(xiāng)豐，導(dǎo)省致銅付山新葉區(qū)在07年之圖后成斷為自樂力更慮生的繳區(qū)域銅山草新區(qū)棕發(fā)展崗目前諷缺少具政府蜓有力省的引倆擎支寧持，碰但區(qū)凝域發(fā)芳展勢(shì)胳頭較鴉猛，獻(xiàn)特別餅是圍穗繞X融路的夫改造競(jìng)爭(zhēng)斗市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)唉市場(chǎng)銅山擦新區(qū)鄭商品封房成村交量花占全悼市比檔重逐含年提通高，懶逐漸磁成為嬌城市暴開發(fā)廣重點(diǎn)樓區(qū)域數(shù)據(jù)筒來源拖：X壘房地堤產(chǎn)信氏息網(wǎng)競(jìng)品桂市場(chǎng)殼的界錦定本項(xiàng)孔目位趣于銅躬山新窄區(qū)邊中緣區(qū)位域，奶按照合項(xiàng)目求規(guī)劃妖，將榮打造報(bào)成區(qū)賴域的摩小型文綜合拔體項(xiàng)島目，引導(dǎo)蘇銅山嘗新區(qū)憶新的燒居住笨和消詠費(fèi)理淘念，但楚是由戚于政倡府的鋸規(guī)劃菜導(dǎo)向棚東移帽，導(dǎo)致檔區(qū)域肺吸納火全市鑰性客栽戶的薯力度織減弱濟(jì)，因此嘉在本鄙案上停市后今，所針打?qū)Φ姆N客戶智也是拒以區(qū)鳳域性摧為主伶，所吧以在返界定并本案選競(jìng)品申時(shí)主念要以馳區(qū)域愁項(xiàng)目國為主競(jìng)爭(zhēng)積市場(chǎng)項(xiàng)目總建（萬）產(chǎn)品X國際27小高層、高層、商業(yè)X路18號(hào)7.93小高層、多層X5小高層、高層X新城100小高層、高層、低密度、商業(yè)X商都70高層、商業(yè)等競(jìng)爭(zhēng)膝市場(chǎng)項(xiàng)目總建（萬）推出產(chǎn)品在售情況均價(jià)優(yōu)惠主力戶型定位X國際27高層一期售罄，即將推出二期預(yù)計(jì)48003萬抵5萬98-128X首席城市綜合體.一站式國際住區(qū)X路18號(hào)7.93小高層、多層剩余最后兩幢4300老客戶1000+代金券；新客戶300099-13710萬平米高品質(zhì)景觀供暖社區(qū)X5小高層、高層一期即將推出預(yù)計(jì)4400暫未定80-130

環(huán)保低碳宜居社區(qū)X新城100一期小高層一期即將推出暫未定暫未定88-129百萬平米CLD中央居住區(qū)X商都70高層目前規(guī)劃中，預(yù)計(jì)年底推出暫未定暫未定暫未定70萬平米大型綜合性一站式社區(qū)區(qū)域羊改造刻加速罵，新寇盤上促市量談激增蚊，未軌來競(jìng)晝爭(zhēng)比贈(zèng)較集錘中競(jìng)爭(zhēng)辛市場(chǎng)X國澡際商及城/2襯7萬平否米/小高虜層、近高層播、商夢(mèng)業(yè)綜悅合體晴等X路18號(hào)/7臨.9萬平勾米/多層手、高憂層陽光杰豪庭/5萬平毒米/小高敬層、饅高層厘、商炮業(yè)4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度20剝0920遺1020尾1120沉12X新聽城/1華00萬平榆米/小高快層、顆高層仆、商甲業(yè)等博澳膀商都/7羨0萬平悼米/小高記層、揭高層懲、酒折店式介公寓到、商孤業(yè)本案/近10萬平耽米/高層翻、酒蹄店式蹈公寓癢、寫掉字樓鹿等20典10年下支半年輸是區(qū)步域內(nèi)抄項(xiàng)目驕后續(xù)捏房源改持續(xù)珠供應(yīng)無的時(shí)日間，鵲激烈駝競(jìng)爭(zhēng)患一直伏存在下半掙年區(qū)枝域競(jìng)穴爭(zhēng)激蜘烈，拿多為孝新盤芬上市布，面此對(duì)不牛但產(chǎn)輔品競(jìng)較爭(zhēng)，卻價(jià)格忍的競(jìng)雄爭(zhēng)更棒加激某烈競(jìng)爭(zhēng)姜市場(chǎng)本項(xiàng)帝目VSX國踢際商挨城發(fā)展商X新銅城置業(yè)地段X路與長江路路口規(guī)?？偨?7萬平米主力戶型98-100平米兩房一衛(wèi)及135平米三房兩衛(wèi)推售時(shí)間二期預(yù)計(jì)2010年6月份上市定位徐X首言席城滑市綜痕合體/一站映式國胸際住齊區(qū)，兄公園霉式環(huán)息境，歷以舒村適性背房源術(shù)為主房型面積段推量占比兩房93-10626053%三房兩衛(wèi)136-14222747%合計(jì)93-142487100%兩房值：93平米三房豈：13婆6平米項(xiàng)目解核心譯賣點(diǎn)撇：地段皆、產(chǎn)皇品二期比較點(diǎn)本項(xiàng)目X項(xiàng)目位置湘江路與X路交叉口長江路與X路交叉口規(guī)?？偨?0萬平方米總建面27萬平方米，后期達(dá)到60萬平米交通X路、湘江路長江路、X路配套目前主要依賴?yán)铣菂^(qū)配套老城區(qū)配套及自身配套景觀視野南面有楚河風(fēng)光帶、北面無名山公園西面高層可望無名山公園樓宇結(jié)構(gòu)15-24層高層，2梯3、2梯4為主高層，2梯4為主.小高層2梯3梯總體規(guī)劃半圍合式布局，商住分離排列式布局，商住分離戶型面積45平米公寓，80平米2房，117平米3房，140平米3房主力戶型為98-110平米2房，120-140平米3房戶型評(píng)價(jià)整體朝向佳，主臥朝南，并且觀景俱佳部分有超大景觀陽臺(tái)，雙陽臺(tái)開發(fā)商品牌X，X開發(fā)商新銅城地產(chǎn)，香港開發(fā)商本項(xiàng)繁目競(jìng)領(lǐng)爭(zhēng)優(yōu)拜勢(shì)：景觀值資源核心載門戶總體常規(guī)劃殼及園障林戶型英產(chǎn)品X項(xiàng)扣目競(jìng)妙爭(zhēng)優(yōu)筍勢(shì)：部分褲產(chǎn)品缺有競(jìng)洲爭(zhēng)力體量稱優(yōu)勢(shì)地段槐優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)握目VSX項(xiàng)草目：直接尤競(jìng)爭(zhēng)僻，本系項(xiàng)目士處于您劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)剃市場(chǎng)本項(xiàng)食目VSX新牌城發(fā)展商X城宇房地產(chǎn)地段X路與香江路路口規(guī)?？偨?00萬平米主力戶型88-90平米兩房一衛(wèi)，110平米三房一衛(wèi)及124-129平米三房兩衛(wèi)推售時(shí)間一期預(yù)計(jì)2010年5-6月份上市定位泳X百池萬平阻米CL珠D中央糾居住棵區(qū)，宇產(chǎn)品窯形態(tài)刊豐富殿，多巨批次守開發(fā)項(xiàng)目如核心宴賣點(diǎn)談：地段劇、規(guī)潤模一期峽首府拐平面壓圖比較點(diǎn)本項(xiàng)目城宇項(xiàng)目位置湘江路與X路交叉口X路東側(cè)規(guī)?？偨?0萬平方米總建面100萬平方米，一期約6萬平米交通X路、湘江路長江路、X路配套目前主要依賴?yán)铣菂^(qū)配套老城區(qū)配套及自身配套景觀視野南面有楚河風(fēng)光帶、北面無名山公園未來規(guī)劃有市政公園樓宇結(jié)構(gòu)15-24層高層，2梯3、2梯4為主小高層，1梯3為主總體規(guī)劃半圍合式布局，商住分離排列式布局，多組團(tuán)式開發(fā)戶型面積45平米公寓，80平米2房，117平米3房，140平米3房88-90平米兩房一衛(wèi)，110平米三房一衛(wèi)及124-129平米三房兩衛(wèi)戶型評(píng)價(jià)整體朝向佳，主臥朝南，并且觀景俱佳部分有超大景觀陽臺(tái)，客廳朝南開發(fā)商品牌X，X開發(fā)商城宇地產(chǎn)，外來開發(fā)商本項(xiàng)節(jié)目競(jìng)淚爭(zhēng)優(yōu)挖勢(shì)：景觀閃資源核心組門戶總體怎規(guī)劃驅(qū)及園其林戶型岔產(chǎn)品本項(xiàng)插目VS城宇緊項(xiàng)目改：直接商競(jìng)爭(zhēng)鞋，本片項(xiàng)目深處于吧劣勢(shì)城宇磚項(xiàng)目下競(jìng)爭(zhēng)展優(yōu)勢(shì)鴉：大規(guī)兔模、耳大體聰量項(xiàng)妄目會(huì)所拆、齊級(jí)全配撲套部分補(bǔ)產(chǎn)品哭具有殃競(jìng)爭(zhēng)翅優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)把目VSX競(jìng)爭(zhēng)耐市場(chǎng)發(fā)展商X海鵬房地產(chǎn)地段X路東側(cè)規(guī)?？偨?萬平米主力戶型80平米兩房一衛(wèi)，115平米三房一衛(wèi)及130平米三房兩衛(wèi)推售時(shí)間一期預(yù)計(jì)2010年5-6月份上市定位絕X首辨席低槐碳環(huán)諷保居寬住區(qū)頭，主坡打低歇碳節(jié)特能概童念，睬科技值住宅項(xiàng)目企核心荷賣點(diǎn)碑：低碳夏、科雪技競(jìng)爭(zhēng)寧市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)僅項(xiàng)目沿對(duì)比指標(biāo)X項(xiàng)目X新城XX國際商城X路18號(hào)博澳商都區(qū)域地段★★★★

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交通條件★★★★★★★☆

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自然資源★★★★

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周邊配套★★★

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項(xiàng)目形象★★★★★★☆★★★

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開發(fā)商品牌★★★☆

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產(chǎn)品特質(zhì)★★★★

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★★★★營銷推廣★★★

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項(xiàng)目奸有較國強(qiáng)的慨自然盟資源某和交話通優(yōu)醬勢(shì)，航目前嶄營銷抱層面診稍弱PA竭RT癢5：客賣戶群鼻分析研究境對(duì)象綿：本項(xiàng)孝目客紗戶群蛋體結(jié)岸構(gòu)研究渣方式傅：案例巾分析耍，客攝戶訪群談研究噸目的圣：判斷逝本項(xiàng)眉目的稻客戶哥群體次與牽壩引難略易度客群眠研究區(qū)域叼客群邀屬性造分析區(qū)域步客群朽調(diào)研班樣本功選擇X佳偷苑X路18號(hào)為了穿解區(qū)籠域客倘戶構(gòu)拳成，峰我們具對(duì)X野佳苑美等多層個(gè)競(jìng)沈品項(xiàng)燥目進(jìn)擇行了掏客戶昆調(diào)研由于鐮區(qū)域晃內(nèi)在城售項(xiàng)搏目較魯少，選特選侵擇兩賺個(gè)代室表性效項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)摘項(xiàng)目避客群盆研究--蚊--稼-X佳辨苑客戶分布區(qū)域說明疊加區(qū)域來源銅山區(qū)占70%，市區(qū)20%，其他10%職業(yè)公司高管或法人、私營企業(yè)主、公務(wù)員、行業(yè)新貴、學(xué)校管理層承受價(jià)格90-120萬面積區(qū)間190-210平米高層區(qū)域來源銅山區(qū)占80%，市區(qū)10%，投資客10%職業(yè)公務(wù)員、九州大學(xué)教師、投資客承受價(jià)格40-50萬面積區(qū)間80-120平米新區(qū)鍵核心藏區(qū)域黎，周爹邊自浸然、鵝人文設(shè)資源殘豐富遇，并膝且緊戴鄰銅夠山區(qū)斧行政書區(qū)域客群庫研究（數(shù)揮據(jù)來稿源：儉X房端管局/市場(chǎng)續(xù)調(diào)研況）競(jìng)爭(zhēng)女項(xiàng)目搞客群藏研究--破--扎-X路18號(hào)客戶分布區(qū)域說明小高層來源銅山新區(qū)70%，市區(qū)20%，其他10%職業(yè)私營企業(yè)主，白領(lǐng)階層、公務(wù)員、周邊居民等承受價(jià)格40-60萬面積區(qū)間90-130平米銅山孤X路問核心趨地段牲，增覽值性冷配套（數(shù)震據(jù)來奔源：陸X房毫管局/市場(chǎng)俘調(diào)研嗚）客群炎研究本案親的目框標(biāo)客洲戶客群匪研究目標(biāo)氧客群耐群體基礎(chǔ)即客群創(chuàng)造艙客群成長寺客群60牢%30殖%10定%基礎(chǔ)厚客群族：來湊源于野銅山種新區(qū)圓，屬誼于地耽緣性眉客戶秧，對(duì)胖銅山乏新區(qū)紹認(rèn)同奇，并醋且看主好本見案，窮選擇鼻在此訓(xùn)購買往房源創(chuàng)造征客群岔：利朱用項(xiàng)年目得放天獨(dú)佛厚的駕行政植優(yōu)勢(shì)慶，充聯(lián)分挖夢(mèng)掘周顏邊企漆事業(yè)急單位英員工楊，讓各他們勤對(duì)項(xiàng)透目產(chǎn)秀生歸鳳同感旅，當(dāng)降然首慣先必熟須項(xiàng)亮目要免做成劑精品成長泥客群迎：來魔源于雄市區(qū)屈或者捉投資巧客，搜該部覺分群愧體看絮好本負(fù)案也戚看好瓜銅山施新區(qū)嫁未來荷的發(fā)儲(chǔ)展競(jìng)爭(zhēng)給市場(chǎng)市場(chǎng)曠總結(jié)政策極層面——政策姐層面磁收緊醋市伸場(chǎng)層村面——觀望聽情緒畜加重嘉競(jìng)牽爭(zhēng)層紐奉面——未來悶區(qū)域震競(jìng)爭(zhēng)匆加大稼客敞群層孤面——區(qū)域斜客為勻主，柏容量音有限面對(duì)舅如此妖嚴(yán)峻豈的市陪場(chǎng)形渡勢(shì)，申本案語應(yīng)如膀何突戲圍？匯報(bào)第二棍部分破局=XX憂XX10年度類策略可專題項(xiàng)目看剖解1-品牌1）來鼓自X笛的地鬼產(chǎn)開孕發(fā)商壘；2）地香塊擱蝴置已元久，危市場(chǎng)肌持續(xù)弓關(guān)注音；3）市毯場(chǎng)的煎一定割負(fù)面圾影響丈；4）原型名為罵：X信佳苑余；X新枕進(jìn)品海牌地產(chǎn)歲領(lǐng)域禮支撐夕力不累足項(xiàng)目釣剖解2-區(qū)位1）銅坦山重玩點(diǎn)發(fā)暫展區(qū)蓋域；2）板仙塊認(rèn)路同度柜和知意名度刊高；3）X庸路將徒打造烤成X核南部震的金糾融商標(biāo)務(wù)中輝心。4）彭裹祖路惹濱河帶風(fēng)光悉帶打傷造；城市憐熱點(diǎn)光板塊資源梳優(yōu)越蝴板塊XX付XX濱河塊逛逛暑帶無名供山公版園景觀芹大道春暉撐中學(xué)X路CB幕D項(xiàng)目把剖解3-產(chǎn)品商務(wù)獻(xiàn)酒店】—飄15層酒店由式公喬寓】—固21層合計(jì)20西1套住宅】—啊24層、19層合計(jì)61介2套總體庫合計(jì)糠：81著3套12345酒店賭式公吧寓商務(wù)允酒店1）中拌央集份中綠總地30壩00平米手；2）東俱西14谷0米，泄南北56米；3）商析業(yè)和評(píng)住宅畫獨(dú)立漢分區(qū)克；4）雙妄公園-中庭螺景觀+濱河知公園添；5）人照車分熱流體限系；項(xiàng)目拒剖解3-產(chǎn)品樓棟戶型面積套數(shù)1號(hào)樓3/2/1約110平米48套144套2/2/1中間兩房約85平米48套南北兩房約95平米48套2號(hào)樓3/2/1約110平米48套96套2/2/1兩房約85平米24套兩房約85平米24套3號(hào)樓3/2/1約110平米48套144套2/2/1中間兩房約85平米48套南北兩房約95平米48套4號(hào)樓4/2/1約130平米38套114套3/2/1約115平米38套2/2/1約90平米38套5號(hào)樓4/2/1約130平米38套114套3/2/1約115平米38套2/2/1約90平米38套公寓1/1/1約40平米201套201套項(xiàng)目總體合計(jì)：813套房源住宅泰面積質(zhì)配比持表戶型套數(shù)面積占比4/2/138套1306%3/2/1220套110-11536%2/2/1354套85-9558%經(jīng)濟(jì)條型房聾源2房占據(jù)習(xí)絕對(duì)谷的比俊重項(xiàng)目輔剖解3-住宅（1#樓和3#樓）北向插入戶大堂先相對(duì)辰狹小2梯3戶3房2廳1衛(wèi)端頭覆客廳汪朝東忍西客廳飯面寬3.垂6米3陽臺(tái)忠布局入戶表大堂我局促榨，3房客連廳面價(jià)寬偏慶小，裳兩房繞尚好項(xiàng)目蒜剖解3-住宅（2#樓）北向紹入戶大堂閘相對(duì)急狹小2梯4戶中央非樓王3房2廳1衛(wèi)客廳交寬度4米3陽臺(tái)統(tǒng)布局入戶匪大堂轎局促銅，中破間套2房可把變戶頸型項(xiàng)目腔剖解3-住宅（4#樓和5#樓）1梯3戶客廳駕餐廳猾朝北臥室良全部勿朝南1梯3戶電搏梯較符擁擠功，客鏈廳采賠光較小弱，陵大堂委局促項(xiàng)目欣剖解3-酒店稻式公鐵寓1）40康-6節(jié)0平米稠面積璃；主力抄面積圈段40平米布；2）6米挑騎高大賢堂；3）二腎層會(huì)扛所4）單諒層11戶，券計(jì)20戲1套（19層）面積石空間斷緊湊宣，產(chǎn)認(rèn)品相劇對(duì)較椒好品牌—稍弱客戶—觀望產(chǎn)品—一般政策—吃緊競(jìng)爭(zhēng)—較大即將稀登陸吉的X女XX拿什慰么去PK對(duì)手決戰(zhàn)20帥10X博劉弈3論觀點(diǎn)1：占顧領(lǐng)X雕路，古也就圣占領(lǐng)逐了市童場(chǎng)；—掠奪貞戰(zhàn)本案柏的競(jìng)洲爭(zhēng)就起是一東條路株的競(jìng)仙爭(zhēng)，戲也是舉資源臺(tái)的占憤有性踢競(jìng)爭(zhēng)如何啊在產(chǎn)勞品上瞧、推密廣上波、客跪源掠筒奪上哭著力扇將是蜜制勝辱的關(guān)法鍵；觀點(diǎn)2：不易以規(guī)協(xié)模、讓出身園論英海雄—我小而但是行我精笨；立足丹于精慨品打悲造，同時(shí)雕有效莊利用酸增值照手段冰，全峽線提艷升項(xiàng)廟目的讀附加論值；由產(chǎn)駱品優(yōu)刮勢(shì)削寧弱品塑牌、同規(guī)模攝劣勢(shì)館；觀點(diǎn)3：傷技其十頭指不番如斷紛其一稱指—最差漂異化些定位升；最核窄心的那排他拌性優(yōu)梨勢(shì)無臉限放沃大，雷借以蝕制造獄差異枕，構(gòu)筑鍵強(qiáng)勢(shì)聽的藍(lán)英海戰(zhàn)勞略—達(dá)到墨無競(jìng)獵爭(zhēng)序夕列；突破1:客群洪求精叫準(zhǔn)-純剛古性群億體的習(xí)準(zhǔn)確模捕捉突破3:形象野求高趙端-建立越品牌梅足夠滋的溢細(xì)價(jià)能脊力突破4:產(chǎn)品坊求升字級(jí)-賦予販項(xiàng)目蝦更多儉的增處值體湖系突破5:推廣貫求實(shí)樹效-精準(zhǔn)失打擊精，煽耗動(dòng)客決群欲更望突破2:定位獎(jiǎng)求差侵異-剝離于競(jìng)爭(zhēng)晚構(gòu)筑返排他禮性定粗位XX旗XX5點(diǎn)突擔(dān)破論【客群絞定位溝策略】如何羞準(zhǔn)確輛捕捉面本案沾的目等標(biāo)客堵群？精準(zhǔn)噸捕捉釣客戶-找準(zhǔn)真剛需堅(jiān)市場(chǎng)必須醒思考獨(dú)的問歲題-誰會(huì)搶來買椅我們煎的房港子？首先燈明確湯的是復(fù)：1）投友機(jī)客映戶鐵臟定離蹈場(chǎng)；2）投考資客處戶可蓮能離混場(chǎng)一送半；3）自循住客己戶可脅能大恐部分捕觀望蓮；更明昆確的染觀點(diǎn)熱：中國知最不不缺的洲就是河人口灰；大量鴉剛需咽市場(chǎng)稍潛量戰(zhàn)龐大甘；客群岔審視1-純剛景客群客群包求精機(jī)準(zhǔn)精準(zhǔn)魔捕捉基客戶-找準(zhǔn)鬧剛需刃市場(chǎng)必須柏思考題的問槽題-誰會(huì)給來買裙我們截的房松子？年輕保欲婚歇階層婚戀甚族（醒父母宵供）大齡券單身痛光棍思巢謊族（所父母捎供）外地氏在徐覽生意落根碑族（父自己蝴供）本地移生活狐提升升級(jí)王族（猴自己閱供）本地諷動(dòng)遷稻改造換房慈族（旱自己靈供）手里蠟大量維余錢保值盼族（潮自己霞供）首次顏置業(yè)3成首付山約：12萬二次參置業(yè)5成首付歌約：20萬【無限糞前景單未來恰、卓逝越生輕活品搏質(zhì)、圖極致光產(chǎn)品獨(dú)營造】為訴遞求重零點(diǎn)；客群耍審視1-純剛土客群客群陽求精灶準(zhǔn)財(cái)富煉、身愛份、芬學(xué)識(shí)覺、人惕脈，決定顛了這姐一批香人相迅對(duì)講睜究身壘份和套排場(chǎng)（好潮面子透是人后的本惠能需豎求）客群剪