物業(yè)管理相關(guān)實(shí)務(wù)

物業(yè)管理相關(guān)實(shí)務(wù)主講：滕永健第一頁(yè)，共六十四頁(yè)。一、物業(yè)管理的組織模式和組織結(jié)構(gòu)第二頁(yè)，共六十四頁(yè)。（一）物業(yè)管理模式物業(yè)管理的模式主要有委托管理和自行管理1、委托管理－我國(guó)目前廣泛采用的模式委托管理即專(zhuān)業(yè)管理，是指開(kāi)發(fā)商、業(yè)主采用招標(biāo)投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同將物業(yè)委托給專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的行為。這種形式，按照自用或出租又可分為：（1）自用委托型（2）代理經(jīng)租型第三頁(yè)，共六十四頁(yè)。2、自行管理自行管理是指業(yè)主大會(huì)通過(guò)市場(chǎng)手段招聘各專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理的方式。這種方式的最大特定是節(jié)約開(kāi)支，管理成本較低。自行管理與委托管理形成并存的態(tài)勢(shì)，這將有利于提高物業(yè)管理的質(zhì)量，有利于提升物業(yè)管理行業(yè)在整個(gè)社會(huì)上的形象。第四頁(yè)，共六十四頁(yè)。（二）物業(yè)管理的組織

1、物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)一個(gè)物業(yè)管理公司可能同時(shí)管理著多個(gè)不同類(lèi)型的物業(yè)，不同物業(yè)對(duì)管理部門(mén)的組成及人員安排會(huì)有不同要求。物業(yè)管理公司一般分為三個(gè)層次：決策層：股東會(huì)、董事會(huì)、經(jīng)理層管理層：各級(jí)部門(mén)經(jīng)理操作層：各部門(mén)員工第五頁(yè)，共六十四頁(yè)。部門(mén)設(shè)置：物業(yè)管理公司按業(yè)務(wù)、職能和性能，內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置大體如下：（1）經(jīng)理室（2）辦公室（3）財(cái)務(wù)部（4）工程部（5）管理部（6）經(jīng)營(yíng)部（7）其他部門(mén)第六頁(yè)，共六十四頁(yè)。2、物業(yè)管理公司的兩種類(lèi)型（1）實(shí)體型實(shí)體型的物業(yè)管理公司內(nèi)部分為兩層：管理層和操作層。管理層由較強(qiáng)管理能力和豐富專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員組成，一般處于各部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)地位；操作層人員由從事具體專(zhuān)業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)人員組成，聽(tīng)命于上級(jí)管理層人員的領(lǐng)導(dǎo)。實(shí)體型的物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的是具體的實(shí)質(zhì)性的物業(yè)管理服務(wù)。第七頁(yè)，共六十四頁(yè)。（２）咨詢(xún)型的物業(yè)公司咨詢(xún)型的物業(yè)管理公司比較精干，不配備專(zhuān)業(yè)的技術(shù)工人，即只配備管理層人員，而沒(méi)有操業(yè)層人員，向業(yè)主提供的是咨詢(xún)服務(wù)。隨著社會(huì)分工的不斷深入，這樣形式的公司將是物業(yè)公司發(fā)展的方向。第八頁(yè)，共六十四頁(yè)。（三）物業(yè)管理人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)、素質(zhì)與能力物業(yè)相關(guān)人員1、物業(yè)管理人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)（1）法律知識(shí)（2）管理知識(shí)（3）經(jīng)濟(jì)知識(shí)（4）技術(shù)知識(shí)第九頁(yè)，共六十四頁(yè)。2、物業(yè)管理人員基本素質(zhì)和能力（1）服務(wù)至上的服務(wù)意識(shí)（2）要有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德（3）要有所從事的專(zhuān)業(yè)崗位的相當(dāng)能力第十頁(yè)，共六十四頁(yè)。（四）物業(yè)管理公司與各組織的關(guān)系1、公司與政府的關(guān)系：接受指導(dǎo)與監(jiān)督2、公司與業(yè)主的關(guān)系：委托與被委托3、公司與各專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系第十一頁(yè)，共六十四頁(yè)。（五）物業(yè)管理公司的制度建設(shè)1、制度在物業(yè)管理公司中的作用（1）規(guī)范、約束每一個(gè)部門(mén)和員工的行為（2）協(xié)調(diào)、銜接企業(yè)內(nèi)部各方面之間的關(guān)系（3）完善企業(yè)的社會(huì)形象第十二頁(yè)，共六十四頁(yè)。2、制度的類(lèi)別（1）綱領(lǐng)性制度（2）決策性（3）綜合性管理制度（4）管理程序制度（5）部門(mén)職能制度（6）工作崗位制度第十三頁(yè)，共六十四頁(yè)。二、前期物業(yè)管理

第十四頁(yè)，共六十四頁(yè)。（一）組建項(xiàng)目物業(yè)管理處（部）

受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理的企業(yè)法人。如企業(yè)管理規(guī)模較小，一個(gè)企業(yè)只管一個(gè)項(xiàng)目，該企業(yè)就相當(dāng)于一個(gè)項(xiàng)目管理處。具有一、二級(jí)資質(zhì)的管理多層住宅、高層住宅、獨(dú)立式別墅、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)達(dá)兩種類(lèi)型以上的物業(yè)管理企業(yè)，由于管理規(guī)模較大，必須組建小區(qū)或區(qū)域的項(xiàng)目物業(yè)管理處（部）。

第十五頁(yè)，共六十四頁(yè)。（二）制定落實(shí)物業(yè)管理方案物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)文件中就要編制物業(yè)管理方案，在中標(biāo)后進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行管理時(shí)，要進(jìn)一步完善落實(shí)物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案是根據(jù)建設(shè)單位在投標(biāo)文件中，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而作出的響應(yīng)，也是物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)時(shí)作出的承諾。物業(yè)管理方案應(yīng)包括如下內(nèi)容：第十六頁(yè)，共六十四頁(yè)。1、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置情況，人員組成及人員情況；2、物業(yè)管理服務(wù)的理念，這種理念可以用本物業(yè)管理公司的品牌口號(hào)、文字、圖象等來(lái)演繹；3、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，如：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)，公共綠化的維護(hù)，公共區(qū)域的保潔，公共區(qū)域的秩序維護(hù)，車(chē)輛的停放管理，物業(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理措施，物業(yè)檔案資料的保管，建設(shè)單位或業(yè)主委托的其他業(yè)務(wù)服務(wù)事項(xiàng)等；4、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，包括報(bào)修、維修的到達(dá)時(shí)間、服務(wù)時(shí)間、服務(wù)半徑、合格率等承諾，關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域文明、整潔、有序、安寧的管理服務(wù)目標(biāo)，關(guān)于應(yīng)急預(yù)防預(yù)告及處理預(yù)案等。第十七頁(yè)，共六十四頁(yè)。（三）制定企業(yè)內(nèi)部管理制度

1、目標(biāo)責(zé)任制度2、崗位責(zé)任制度3、財(cái)務(wù)管理制度第十八頁(yè)，共六十四頁(yè)。（四）做好物業(yè)查驗(yàn)工作1、承接查驗(yàn)的含義2、物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)3、承接驗(yàn)收的程序4、承接驗(yàn)收的意義第十九頁(yè)，共六十四頁(yè)。1、承接查驗(yàn)的含義

承接查驗(yàn)是指建設(shè)單位將已建成經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格且取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的物業(yè)，在進(jìn)行選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，委托給物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查驗(yàn)收的活動(dòng)。

第二十頁(yè)，共六十四頁(yè)。2、物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

目前，在房屋承接驗(yàn)收方面，可參照?qǐng)?zhí)行建設(shè)部于1991年2月發(fā)布的并于1991年7月1日起實(shí)施的中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（ZBP30001—90）《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，這方面應(yīng)參考有關(guān)設(shè)備的使用及運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)?！斗课萁庸茯?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》主要是應(yīng)于一般民用建筑的接管驗(yàn)收。其中1、2條規(guī)定：“凡按規(guī)定交房屋管理部門(mén)接管的房屋，應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；依法代管、依約托管和單位自有房屋的接管，可參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！?/p>

第二十一頁(yè)，共六十四頁(yè)。3、承接驗(yàn)收的程序（1）由建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)成立交接驗(yàn)收小組，并討論有關(guān)事宜，如日期、手續(xù)等。（2）由建設(shè)單位移交有關(guān)物業(yè)資料

（3）由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)的方法有目測(cè)、檢測(cè)和實(shí)驗(yàn)等方法。（4）填寫(xiě)查驗(yàn)紀(jì)錄。（5）建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂交接查驗(yàn)單。第二十二頁(yè)，共六十四頁(yè)。（1）明確交接雙方的權(quán)利和義務(wù)。（2）確保物業(yè)投入正常使用。（3）為今后物業(yè)管理服務(wù)打下基礎(chǔ)。4、承接驗(yàn)收的意義第二十三頁(yè)，共六十四頁(yè)。（四）樓宇入伙

樓宇入伙，即房屋交付使用，由建設(shè)單位書(shū)面通知購(gòu)房人入住使用，并將已出售的房屋交付給購(gòu)房人使用的行為。

1、含義：第二十四頁(yè)，共六十四頁(yè)。

2、樓宇入伙時(shí)，建設(shè)單位已與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期服務(wù)合同。樓宇入伙時(shí)，受建設(shè)單位委托，物業(yè)管理企業(yè)必須做好以下工作：（1）清理環(huán)境，清掃樓宇，準(zhǔn)備資料，做好業(yè)主入住一切準(zhǔn)備工作。（2）擇日入戶(hù)。即要選擇一個(gè)日期，該日期購(gòu)房業(yè)主要來(lái)認(rèn)“家”、領(lǐng)鑰匙，溶入小區(qū)社會(huì)人文地域環(huán)境，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，意義重大。因此，日期宜講吉利。（3）張燈結(jié)彩，營(yíng)造美好家園的氛圍。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都打出公司橫幅標(biāo)語(yǔ)、標(biāo)牌，歡迎業(yè)主入住。（4）提前發(fā)出入戶(hù)通知書(shū)，說(shuō)明入住時(shí)間、攜帶材料等。（5）做好物業(yè)交付導(dǎo)領(lǐng)、有關(guān)交付協(xié)議文案、預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)等發(fā)票、業(yè)主登記資料等準(zhǔn)備工作。（6）入住接待處，張貼辦理入住程序，公布所交費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，使業(yè)主一目了然。

第二十五頁(yè)，共六十四頁(yè)。3、樓宇入伙的一般程序（1）業(yè)主交驗(yàn)購(gòu)房合同、權(quán)證等（2）填寫(xiě)業(yè)主情況登記單（3）導(dǎo)領(lǐng)業(yè)主查看所購(gòu)單元情況（4）業(yè)主在房屋交付書(shū)上簽字（5）業(yè)主按規(guī)定交物業(yè)服務(wù)費(fèi)（6）領(lǐng)取鑰匙（7）同時(shí)領(lǐng)取房屋裝修須知等資料

第二十六頁(yè)，共六十四頁(yè)。4、樓宇入伙中必須注意的幾個(gè)事項(xiàng)

（1）一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域必須統(tǒng)一入戶(hù)日期，不能讓少數(shù)業(yè)主任意提前。（2）如業(yè)主在查看時(shí)，發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋有質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)人員要一一記錄，力求解決改正，再通知業(yè)主再次前來(lái)辦理入戶(hù)。（3）收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)其標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)銷(xiāo)售合同的約定，預(yù)收期一般不超過(guò)3個(gè)月。（4）入住時(shí)必須預(yù)收的其他費(fèi)用，如非機(jī)動(dòng)車(chē)停放費(fèi)等必須公示標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)。代辦性質(zhì)的服務(wù)，要根據(jù)自愿原則，并明示服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)禁違反地方政府物價(jià)部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)規(guī)定亂設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目及抬高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第二十七頁(yè)，共六十四頁(yè)。（六）裝飾裝修管理1、裝飾裝修行為有關(guān)問(wèn)題界定（1）室內(nèi)裝飾裝修行為是業(yè)主根據(jù)自己的需求進(jìn)行的民事行為，在合法范圍內(nèi)進(jìn)行是法律允許的，其前提是“不違反法律或社會(huì)公共利益”。（2）房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，如承重墻、屋面、梁柱、道路、綠地等，屬全體業(yè)主所有。業(yè)主裝飾裝修不得侵犯全體業(yè)主的利益。（3）裝飾裝修中，如發(fā)生侵犯其他業(yè)主利益行為，如搶占內(nèi)天井、公共走道、違章搭建、破壞承重墻的行為，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)進(jìn)行勸阻制止。第二十八頁(yè)，共六十四頁(yè)。（4）裝飾裝修中個(gè)別業(yè)主破壞房屋結(jié)構(gòu)、損壞承重墻等，危及樓宇人身財(cái)產(chǎn)安全的房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)處理?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條明確規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理?！保?）違法裝飾裝修侵犯相鄰方行走、通風(fēng)、采光、安全等權(quán)利，屬民事案件受理范圍的，人民法院應(yīng)予受理。（6）物業(yè)管理企業(yè)作為受委托管理服務(wù)的企業(yè)，在受委托的范圍，必須做好裝飾裝修管理的有關(guān)工作。第二十九頁(yè)，共六十四頁(yè)。2、物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中做的工作

宣傳、約定、指導(dǎo)、報(bào)告第三十頁(yè)，共六十四頁(yè)。三、設(shè)備日常維護(hù)與管理（一）物業(yè)設(shè)備及其類(lèi)型

1、物業(yè)設(shè)備物業(yè)設(shè)備是物業(yè)附屬設(shè)備的簡(jiǎn)稱(chēng)．它是物業(yè)建筑實(shí)體的有效組成部分。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人們生活水平的提高，這就要求物業(yè)必須要配備日趨完善的給水、排水、供暖、供冷、供電、供氣、通風(fēng)集中控制等各種設(shè)備。從內(nèi)容上看，物業(yè)設(shè)備種類(lèi)日益增多，新型產(chǎn)品不斷出現(xiàn)．給設(shè)備管理工作帶來(lái)了一定難度。

第三十一頁(yè)，共六十四頁(yè)。2、物業(yè)設(shè)備分類(lèi)

建筑物是由建筑、結(jié)構(gòu)、給水、排水、供暖、通風(fēng)、電氣等有關(guān)工程所構(gòu)成的綜合體。物業(yè)建筑體的附屬設(shè)備必須注意與其他工程的協(xié)調(diào)一致和緊密配合，從而充分發(fā)揮物業(yè)的功能和作用。我國(guó)城市的物業(yè)常用設(shè)備主要有以下幾類(lèi)：（1）給排水系統(tǒng)。包括：供水設(shè)備、設(shè)施；排水設(shè)備、設(shè)施；房屋衛(wèi)生設(shè)備；熱水供應(yīng)設(shè)備；消防設(shè)備。（2）燃?xì)庀到y(tǒng)，主要包括天燃?xì)?煤氣)管網(wǎng)、天燃?xì)?煤氣)入室管道、煤氣表、用氣設(shè)備等。

（3）空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)。包括：供暖設(shè)備；供冷設(shè)備；室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備。

第三十二頁(yè)，共六十四頁(yè)。（4）電氣工程設(shè)備系統(tǒng)。包括：供電及照明設(shè)備，電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施；房屋運(yùn)輸設(shè)備；防雷及接地裝置。（5）智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)。在智能化樓宇中，主要的技術(shù)設(shè)備有以下幾種：計(jì)算機(jī)監(jiān)控設(shè)備；綜合布線(xiàn)系統(tǒng)；計(jì)算機(jī)信息管理技術(shù)設(shè)備；計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備。

（6）電話(huà)通信設(shè)備。電話(huà)通訊設(shè)備的主體是電話(huà)交換機(jī)，用戶(hù)程控交換機(jī)主要由硬件和軟件兩部分組成。①)硬件。是指計(jì)算機(jī)及機(jī)器等外圍設(shè)備，具體有公共設(shè)備、用戶(hù)／線(xiàn)架設(shè)備、輔助設(shè)備等。②軟件。是指電腦程序與數(shù)據(jù)庫(kù)，具體有操作系統(tǒng)、呼叫處理程序、系統(tǒng)監(jiān)視和故障處理程序、故障診斷程序、維護(hù)和運(yùn)行程序等。

第三十三頁(yè)，共六十四頁(yè)。（二）物業(yè)設(shè)備管理的目的及意義

物業(yè)設(shè)備管理主要通過(guò)有效合理的管理，保證物業(yè)設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)，盡量避免其使用價(jià)值的下降。在保證和提高各種設(shè)備設(shè)施功能的同時(shí)，最大限度地發(fā)揮其綜合效益。

第三十四頁(yè)，共六十四頁(yè)。

從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出，設(shè)備管理的意義主要表現(xiàn)在以下幾方面：1．良好的物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)之一，是維護(hù)物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證。2．良好的物業(yè)設(shè)備管理，是延長(zhǎng)物業(yè)使用年限，提高物業(yè)價(jià)值與使用價(jià)值，是物業(yè)保值增值的有效手段。3．良好的物業(yè)設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。4．良好的物業(yè)設(shè)備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立良好的企業(yè)形象，帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。第三十五頁(yè)，共六十四頁(yè)。（三）物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容1、物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理。

主要是建立設(shè)備管理原始資料檔案和重要設(shè)備的維修資料檔案。2、物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理

3、物業(yè)設(shè)備的維修管理主要內(nèi)容

第三十六頁(yè)，共六十四頁(yè)。（四）各類(lèi)設(shè)備的管理與維修1、房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修（1）給水系統(tǒng)管理范圍的界定。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)給水系統(tǒng)的管理范圍。（2）排水系統(tǒng)管理范圍的界定。室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)管理。

（3）消防設(shè)施對(duì)于室內(nèi)消防設(shè)施的維修、管道及閥門(mén)的維修，與室內(nèi)供水管道部分的維修相同。

第三十七頁(yè)，共六十四頁(yè)。2、電力系統(tǒng)的管理與維護(hù)（1）供電設(shè)備的管理。（2）供電設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)。3、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修（1）制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（2）空調(diào)系統(tǒng)工作制度。

4、電梯的管理與維護(hù)第三十八頁(yè)，共六十四頁(yè)。四、物業(yè)管理綜合服務(wù)***保潔管理一．保潔管理概述

1、保潔管理是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的衛(wèi)生保潔服務(wù)實(shí)施的一系列管理活動(dòng)。它是通過(guò)制定規(guī)章制度、做好日常清潔和垃圾清運(yùn)、加強(qiáng)宣傳教育和監(jiān)督管理等活動(dòng)來(lái)實(shí)施管理的。保潔管理是物業(yè)管理中一項(xiàng)經(jīng)常性的管理服務(wù)工作，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)主或使用人提供一個(gè)清潔宜人的生活、工作環(huán)境。

第三十九頁(yè)，共六十四頁(yè)。2、保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的日常保潔工作，委托給專(zhuān)業(yè)保潔服務(wù)公司具體實(shí)施，自己只安排1—2名主管負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查；也可以在物業(yè)管理企業(yè)下設(shè)保潔部來(lái)具體負(fù)責(zé)所管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作，并聘用保潔人員進(jìn)行日常的保潔工作。其機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備應(yīng)根據(jù)物業(yè)的類(lèi)型、區(qū)域的分布、面積的大小、保潔的標(biāo)準(zhǔn)等情況靈活設(shè)置。

第四十頁(yè)，共六十四頁(yè)。二、保潔管理的主要內(nèi)容

保潔工作的主要內(nèi)容包括室內(nèi)、室外及外墻保潔等。室內(nèi)保潔的內(nèi)容有：1（1）大堂保潔；（2）衛(wèi)生間保潔；（3）電梯間、走道、樓梯等公用區(qū)域保潔；（4）地下室、地下車(chē)庫(kù)保潔；（5）門(mén)、窗、欄桿、扶手等保潔；（6）茶水房保潔；（7）信報(bào)箱、井道口、管線(xiàn)、消防栓等公共設(shè)施設(shè)備的保潔；（8）其他方面的保潔。

第四十一頁(yè)，共六十四頁(yè)。

室外保潔一般有：（1）紅線(xiàn)范圍內(nèi)道路、綠化帶等公共區(qū)域地面清潔；（2）街心花園、停車(chē)場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等場(chǎng)所的清潔；（3）室外果皮箱、垃圾房的清潔、清運(yùn)和消殺；（4）室外雨污水井、管道、化糞池的清理疏通；（5）天臺(tái)、雨蓬、信報(bào)箱等清潔2外墻清洗一般是指高樓高墻的清洗，由于外墻清洗是在室外的高空中進(jìn)行，氣候條件是外墻清洗的基本條件；專(zhuān)用設(shè)備是外墻清洗的物質(zhì)條件；具有的身體的條件、心理素質(zhì)，經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)培養(yǎng)的外墻清洗工是外墻清洗的根本條件。目前，外墻清洗主要有使用檫窗機(jī)和吊板作業(yè)兩種方式。

第四十二頁(yè)，共六十四頁(yè)。

從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出，設(shè)備管理的意義主要表現(xiàn)在以下幾方面：1．良好的物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)之一，是維護(hù)物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證。2．良好的物業(yè)設(shè)備管理，是延長(zhǎng)物業(yè)使用年限，提高物業(yè)價(jià)值與使用價(jià)值，是物業(yè)保值增值的有效手段。3．良好的物業(yè)設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。4．良好的物業(yè)設(shè)備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立良好的企業(yè)形象，帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。第四十三頁(yè)，共六十四頁(yè)。四、保潔工作的管理

1、工作量的估算2、保潔崗位的劃分，人員編制

3、保潔崗位流程的編寫(xiě)4、保潔計(jì)劃的編制5、保潔設(shè)備、工具的配備和管理

6、保潔耗材用量的估算和管理

7、保潔員工管理（招聘、培訓(xùn)）

8、保潔工作的檢查方式和方法

9、保潔工作勞動(dòng)安全

第四十四頁(yè)，共六十四頁(yè)。綠化管理

一、綠化管理概述1、綠化管理的概念

綠化管理是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的綠化過(guò)程實(shí)施的一系列管理活動(dòng)。它是通過(guò)設(shè)立綠化管理機(jī)構(gòu)、配備專(zhuān)職管理人員、制定綠化管理制度、做好綠地的設(shè)計(jì)、營(yíng)造和養(yǎng)護(hù)工作等來(lái)實(shí)施管理的。綠化是美化物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的重要因素。通過(guò)綠化管理能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

第四十五頁(yè)，共六十四頁(yè)。2、綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化管理工作，委托給專(zhuān)業(yè)園林花木公司負(fù)責(zé)，并由有關(guān)人員負(fù)責(zé)與該專(zhuān)業(yè)公司簽訂轉(zhuǎn)包合同，督促檢查合同落實(shí)的情況即可；也可以成立專(zhuān)門(mén)的綠化管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理工作，并聘用綠化工人進(jìn)行日常的養(yǎng)護(hù)工作。其機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備應(yīng)根據(jù)管理的范圍、任務(wù)繁簡(jiǎn)程度不一等情況進(jìn)行設(shè)置。一般應(yīng)設(shè)經(jīng)理1名、技術(shù)主管或辦事人員若干名。下面根據(jù)具體任務(wù)和分工不同，設(shè)置若干功能組，如養(yǎng)護(hù)組、花圃組等。各個(gè)功能組又相應(yīng)的配置工人若干名。

第四十六頁(yè)，共六十四頁(yè)。二、綠化管理的主要內(nèi)容

1、綠化的設(shè)計(jì)和營(yíng)造

2、綠化養(yǎng)護(hù)管理

3、綠化檔案資料管理

第四十七頁(yè)，共六十四頁(yè)。治安管理

一、治安管理概述1、治安管理的概念治安管理是指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)正常的工作和生活秩序，保護(hù)業(yè)主和使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全所進(jìn)行的防火、防盜、防破壞、防爆炸、防自然災(zāi)害等一系列管理活動(dòng)。治安管理在整個(gè)物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位，良好的治安管理能為物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和使用人提供安居樂(lè)業(yè)的環(huán)境；能為物業(yè)管理企業(yè)提升企業(yè)形象；能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

第四十八頁(yè)，共六十四頁(yè)。2、治安管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)的治安管理可以聘用社會(huì)專(zhuān)業(yè)保安公司具體實(shí)施，也可以自己組建保安部門(mén)實(shí)施管理。自行設(shè)置管理部門(mén)要根據(jù)所管物業(yè)的類(lèi)型、規(guī)模來(lái)確定機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員的配備。物業(yè)管理的面積越大，各種類(lèi)型配套設(shè)施越多，機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備就越多。在高層大廈里一般設(shè)置保安部，保安部下設(shè)門(mén)衛(wèi)班、安全巡邏班、車(chē)輛管理班、監(jiān)控室、消防班等機(jī)構(gòu)，各班組設(shè)若干經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的保安員；在住宅小區(qū)里，一般是在管理處下設(shè)保安班，配備下相應(yīng)數(shù)量的保安員。

第四十九頁(yè)，共六十四頁(yè)。二、保安的裝置（1）電子監(jiān)控系統(tǒng)。整個(gè)監(jiān)控設(shè)備由電子攝像機(jī)、屏幕顯示、錄像機(jī)、中央微機(jī)處理（中控鍵盤(pán)、矩陣）、中央供電器等主要部分組成。

（2）紅外線(xiàn)報(bào)警系統(tǒng)。由防盜主機(jī)、鍵盤(pán)、門(mén)窗傳感器、變壓器、電瓶等組成。（3）門(mén)警管理系統(tǒng)。由控制器、進(jìn)出門(mén)讀卡機(jī)、報(bào)警傳感器、警報(bào)器、陰鎖/電磁鎖、出門(mén)按鈕、門(mén)傳感器等組成。

（4）電子巡更儀（又叫巡邏到位儀）。它是一種能彌補(bǔ)監(jiān)控不到位的部位或死角，也能對(duì)巡邏保安人員的工作進(jìn)行督查的儀器。它由手機(jī)、墻機(jī)、打印機(jī)等組成。（5）對(duì)講機(jī)。

第五十頁(yè)，共六十四頁(yè)。三、治安管理的主要內(nèi)容1、門(mén)衛(wèi)治安管理2、巡邏治安管理3、電視監(jiān)控管理

第五十一頁(yè)，共六十四頁(yè)。消防管理

一、消防管理概述1、消防管理概念

消防管理是指物業(yè)管理企業(yè)依照法律法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防火、滅火工作，保護(hù)業(yè)主和使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全所進(jìn)行的一系列管理活動(dòng)。

第五十二頁(yè)，共六十四頁(yè)。2、消防管理的原則（1）預(yù)防為主，防消結(jié)合原則。（2）專(zhuān)業(yè)消防與義務(wù)消防相結(jié)合原則。

（3）貫徹落實(shí)“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則。

第五十三頁(yè)，共六十四頁(yè)。消防管理機(jī)構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理企業(yè)的消防管理機(jī)構(gòu)一般從屬與企業(yè)的保安部門(mén)，既在保安部門(mén)下設(shè)消防管理班或消防管理科，消防管理機(jī)構(gòu)配備專(zhuān)職消防管理員。專(zhuān)職消防員按管理分工負(fù)責(zé)日常消防工作的運(yùn)作、消防工作的檢查、消防設(shè)施的維護(hù)、消防監(jiān)控室的監(jiān)控等。

第五十四頁(yè)，共六十四頁(yè)。二、消防管理的內(nèi)容1、建立健全消防管理制度2、消防檔案管理制度

3、消防安全檢查制度

第五十五頁(yè)，共六十四頁(yè)。三、消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備與管理（一）消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備消防設(shè)施、設(shè)備、器材是滅火工作的物質(zhì)基礎(chǔ)，它應(yīng)包括：1．火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。一般有溫感、煙感、煤氣感應(yīng)等幾種。當(dāng)大廈內(nèi)某一部位溫度上升到一定的臨界點(diǎn)時(shí)，溫感器就會(huì)自動(dòng)感應(yīng)，將信號(hào)傳人主控制室。煙感器和煤氣感應(yīng)器也是同樣的原理。有的大廈把各種感應(yīng)報(bào)警系統(tǒng)裝置與控制室設(shè)在一起，形成總控室，有的則是與治安監(jiān)控室放在一起。2．自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。目前一般新建的高層建筑或綜合性建筑都設(shè)有噴淋裝置，它分為閉式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)和開(kāi)式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。一般大廈都使用開(kāi)式自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。通常由火災(zāi)探測(cè)系統(tǒng)、傳動(dòng)管網(wǎng)、淋水管網(wǎng)、雨淋報(bào)警裝置等組成。

第五十六頁(yè)，共六十四頁(yè)。3．消防給水系統(tǒng)。一般的高層建筑都有一套獨(dú)立的消防用水系統(tǒng)，專(zhuān)門(mén)用于滅火時(shí)的供水系統(tǒng)，它的機(jī)房也是獨(dú)立的，主要包括消防水泵、消防水箱和消防管道等。消防管道控制開(kāi)關(guān)一般每個(gè)樓層都有，并與樓層中的消防栓相連接。消防栓裝置包括接口、開(kāi)關(guān)、水帶、噴頭。4．消防增壓泵。在一類(lèi)建筑（住宅除外）消防水箱不能滿(mǎn)足滅火要求的水壓或二類(lèi)公共建筑無(wú)消防水箱設(shè)置，使平時(shí)消防給水管網(wǎng)保持足夠的壓力。5．鹵代烷滅火系統(tǒng)。鹵代烷1301是世界上工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛采用的鹵代烷滅火劑，它無(wú)色、無(wú)味、低毒、不導(dǎo)電，能以蒸氣狀態(tài)噴人火災(zāi)區(qū)域，通過(guò)化學(xué)反應(yīng)，中斷燃燒過(guò)程，迅速撲滅A類(lèi)、B類(lèi)、C類(lèi)物質(zhì)的表面火災(zāi)。

第五十七頁(yè)，共六十四頁(yè)。6．應(yīng)急照明。一般有兩種。一種是安裝在每個(gè)樓層通道及公共場(chǎng)所的墻上。在正常情況下，它是處于充電的狀態(tài)下，但是一旦大廈供電線(xiàn)路出現(xiàn)故障或停電，它就自動(dòng)啟動(dòng)照明，以供應(yīng)急使用。還有一種是手提式應(yīng)急燈，平時(shí)充電，應(yīng)急時(shí)使用，式樣有些像煤礦中的手提式礦燈。7．消防電梯。它是在火災(zāi)發(fā)生時(shí)、專(zhuān)供消防滅火用的電梯。它與一般電梯有兩點(diǎn)不同：一是它的轎廂、門(mén)都是防火材料制成。二是火警發(fā)生時(shí)，只要敲破底樓的緊急按鈕，它就不再接受其它樓層按鈕的信號(hào)。8．滅火器。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，滅火器的配置一般在非重點(diǎn)要害部位，每100m2配置兩個(gè)2kg的滅火器，重點(diǎn)要害部位每50m2配置兩只2kg的滅火器。它的類(lèi)型有：水型（清水、酸堿）、干粉型（磷酸銨鹽、碳酸氫鈉）、泡沫型（化學(xué)泡沫）、鹵代烷型（1211、1301）和二氧化碳型等。第五十八頁(yè)，共六十四頁(yè)。9．氧氣面具、消防戰(zhàn)斗服、救