房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案二

匯辰置業(yè)·東城御景項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案報(bào)告需要解決的三大問(wèn)題>>怎么賣(mài)？營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏如何鋪排？營(yíng)銷(xiāo)渠道如何開(kāi)展？營(yíng)銷(xiāo)方案如何實(shí)施？解決問(wèn)題WHAT誰(shuí)是我們的核心客戶(hù)？對(duì)應(yīng)產(chǎn)品主張是什么？賣(mài)給誰(shuí)？分析問(wèn)題WHO賣(mài)什么？項(xiàng)目形象如何確立和拔高？本案具有什么特質(zhì)與特點(diǎn)？核心價(jià)值主張是什么？提出問(wèn)題WHY我們要達(dá)成的三大目標(biāo)>>實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體銷(xiāo)售目標(biāo)的達(dá)成－－完成預(yù)期銷(xiāo)售任務(wù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象氣質(zhì)的整體拔高并持續(xù)超越－－樹(shù)立區(qū)域標(biāo)桿，開(kāi)發(fā)區(qū)首席純正英倫社區(qū)實(shí)現(xiàn)多元化的營(yíng)銷(xiāo)互動(dòng)與利潤(rùn)遞進(jìn)式超越－－利潤(rùn)最大化，價(jià)值最大化，項(xiàng)目品牌效益最大化報(bào)告整體思路與3W策略路徑：1.營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)和任務(wù)3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（我們的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)）1.產(chǎn)品剖析1、項(xiàng)目解讀建議2、SWOT分析3、核心價(jià)值2.市場(chǎng)定位3.客戶(hù)分析分析問(wèn)題總體策略1、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)2、體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)3、傳播營(yíng)銷(xiāo)4、推廣預(yù)算銷(xiāo)售攻略展示攻略推廣攻略1、宣傳策略2、價(jià)格策略3、推售策略（節(jié)奏）解決問(wèn)題渠道宣傳WHY為什么營(yíng)銷(xiāo)推廣思路營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行WHO是誰(shuí)WHAT做什么2.市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（我們的戰(zhàn)場(chǎng)）一、WHY之項(xiàng)目目標(biāo)分析：實(shí)現(xiàn)本案銷(xiāo)售價(jià)格項(xiàng)目銷(xiāo)量（節(jié)奏把控）產(chǎn)品形象（樹(shù)立品質(zhì)）（利潤(rùn)點(diǎn)的最大化）靠怎樣的產(chǎn)品和概念留住客戶(hù)？如何保證我們的產(chǎn)品絕對(duì)好？（產(chǎn)品創(chuàng)新）怎樣的展示才能留住客戶(hù)？最直接思維方式的進(jìn)入

——基于理性的感性二、WHY之市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：政策視角1、宏觀政策之“國(guó)十條”與“國(guó)五條”（政策出臺(tái)背景）本輪房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的原因地方政府兩面性通脹預(yù)期加速信貸投放過(guò)量市場(chǎng)供給不足二、WHY之市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：政策視角2、宏觀政策之加息（對(duì)樓市的影響）加息影響借貸資金成本上升、銀行存款利率上升、流動(dòng)性收緊開(kāi)發(fā)商需求者加快銷(xiāo)售回籠資金主動(dòng)跟進(jìn)首套需求改善需求保值型需求加息初期價(jià)格平穩(wěn)多次加息后跌初期對(duì)不同檔次物業(yè)影響會(huì)有不同購(gòu)買(mǎi)力較弱暫時(shí)觀望購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，初期受影響小初期受影響小通常要到加息周期的后期，房?jī)r(jià)開(kāi)始明顯下降資金緊張資金較寬松單純從加息對(duì)樓市的影響來(lái)看，主要是通過(guò)調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)商的資金成本，來(lái)促進(jìn)供應(yīng)、降低需求，從而使供求關(guān)系發(fā)生改變、降低房?jī)r(jià)；但從加息的實(shí)質(zhì)影響來(lái)看，其初期影響較小，主要是通過(guò)連續(xù)加息、作用累加后房?jī)r(jià)開(kāi)始明顯下降。二、WHY之市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：政策視角3、市場(chǎng)走向201004—08政策頻出媒體炒作形成觀望成交量萎縮201009—12價(jià)格略降，成交量低糜，市場(chǎng)供應(yīng)減少201101—06政策松動(dòng)，量?jī)r(jià)上漲房?jī)r(jià)高企調(diào)控出臺(tái)成交量、價(jià)回落開(kāi)發(fā)商投資熱情遇冷供需失衡價(jià)格反彈二、WHY之市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：主城區(qū)城東板塊城北學(xué)區(qū)板塊城南政務(wù)板塊月亮島板塊傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)域，目前城市規(guī)劃主要的發(fā)展方向，在原工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)上形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，帶動(dòng)城市發(fā)展；區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于起步階段，發(fā)展不成熟，板塊價(jià)值沒(méi)有被挖掘；城市新興的行政商務(wù)核心區(qū)；后續(xù)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)減少，主要集中在新市政府東側(cè)目前城中村區(qū)域；六安市房地產(chǎn)形象、品質(zhì)、價(jià)格標(biāo)桿區(qū)域；依托學(xué)區(qū)發(fā)展起來(lái)的房地產(chǎn)板塊；

住宅土地供應(yīng)基本飽和，后續(xù)供應(yīng)以非住宅用地為主；客戶(hù)比較分散，有條件的為孩子上學(xué)的六安市區(qū)家庭為主。城市視角市民觀點(diǎn)：“現(xiàn)在的六安開(kāi)始東擴(kuò)了”城市發(fā)展熱點(diǎn)將發(fā)生轉(zhuǎn)移，城南、城北學(xué)區(qū)板塊價(jià)值正在透支。城市的規(guī)劃熱點(diǎn)仍在離主城區(qū)較近的月亮島板塊、城北學(xué)區(qū)板塊，更容易牽引城區(qū)客戶(hù)。隨著城市化進(jìn)程的加快，六安中心城區(qū)的土地資源愈發(fā)變得稀缺，地段升值很大。城東是六安連接合肥、融入省會(huì)經(jīng)

濟(jì)圈的橋頭堡，是六安未來(lái)的重要

發(fā)展方向。二、WHY之市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：城市視角六安房地產(chǎn)市場(chǎng)概況——量?jī)r(jià)齊升縱觀2010年年內(nèi)六安樓市均價(jià)走勢(shì)，1-6月，六安樓市基本上呈現(xiàn)出一輪上漲趨勢(shì)，7月宅銷(xiāo)量升高的同時(shí)，宅均價(jià)顯著回落至3377元/㎡，此后宅銷(xiāo)量連續(xù)3個(gè)月呈現(xiàn)出快速上漲趨勢(shì)，9-11月隨著宅銷(xiāo)量的持續(xù)上行，宅均價(jià)連續(xù)出現(xiàn)小幅回落，但仍連續(xù)三月保持在3900元/㎡的高位運(yùn)行。從2010年年內(nèi)走勢(shì)來(lái)看，六安樓市受調(diào)控政策影響較小，4月中旬一次調(diào)控政策出臺(tái)后，在之后的5月份六安樓市宅銷(xiāo)量仍然保持在千套以上的高位，6-8月宅銷(xiāo)量出現(xiàn)波動(dòng)，而自8月跌至年內(nèi)低谷512套之后，宅銷(xiāo)量呈現(xiàn)出一路上行的趨勢(shì)，在11月沖高至1591套，超過(guò)3月的1455套，再次刷新年內(nèi)月度成交高點(diǎn)。二、WHY之市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：城市視角合肥六安巢湖構(gòu)建省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，圈內(nèi)各個(gè)城市的通訊、金融等都要突破行政壁壘.打造省會(huì)“旅游圈”建跨區(qū)域“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”“合肥為中心，六安、巢湖為兩翼”的省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃,合肥經(jīng)濟(jì)圈力爭(zhēng)成為安徽省省經(jīng)濟(jì)最具活力、輻射力最強(qiáng)的核心增長(zhǎng)區(qū)域。今后一個(gè)時(shí)期，作為安徽省會(huì)的合肥，將進(jìn)一步成長(zhǎng)為安徽的增長(zhǎng)極，對(duì)周邊地區(qū)的極化效應(yīng)繼續(xù)加大。六安在融入合肥城市圈過(guò)程中:一方面要積極敢當(dāng)配角，引入合肥高層次商業(yè)要素推進(jìn)自身的發(fā)展另一方面要努力減少合肥影響力擴(kuò)展過(guò)程中對(duì)六安城市商圈的擠壓效應(yīng)，努力通過(guò)形成特色高效的城市商業(yè)增強(qiáng)對(duì)周邊地區(qū)的吸引力。隨著城市化進(jìn)程的加快，六安中心城區(qū)的土地資源愈發(fā)變得稀缺，地段升值很大。相當(dāng)面積的老城區(qū)尚未改造，由于當(dāng)?shù)氐耐鈦?lái)人口不多及輻射能力有限，現(xiàn)有房源基本靠當(dāng)?shù)鼐用裣?/3房源為拆遷戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，舊城改造為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了強(qiáng)勁的推動(dòng)力。2005年至2010年，六安市凈增城市人口20萬(wàn)人，每年平均增長(zhǎng)4萬(wàn)人以上。以2005年底人均住房面積22.4平方米算，每年要增加88萬(wàn)平方米住宅，商品房剛性需求強(qiáng)勁。房地產(chǎn)發(fā)展前景預(yù)測(cè)——?jiǎng)傂柚鲗?dǎo)六安市目前農(nóng)村外出打工返鄉(xiāng)置業(yè)的比重?fù)?jù)統(tǒng)計(jì)約為30％左右，此因素必然給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更大的需求；城鎮(zhèn)居民可支配收入不斷提高，居民住房購(gòu)買(mǎi)能力不斷提高也為房市發(fā)展提供了有力支撐。城市視角二、WHY之市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：區(qū)域視角二、WHY之市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)：■全國(guó)十大最具投資價(jià)值開(kāi)發(fā)區(qū)、全國(guó)百佳科學(xué)發(fā)展示范區(qū)、安徽省十佳開(kāi)發(fā)區(qū)；■園區(qū)控制面積43平方公里，規(guī)劃面積24.8平方公里,建成區(qū)面積18平方公里；■功能定位為“工業(yè)園、科技園、生態(tài)園和新城區(qū)”；■城市“東拓南進(jìn)”戰(zhàn)略核心，融入省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈門(mén)戶(hù)；■主要企業(yè)有：華潤(rùn)啤酒、星瑞齒輪、藍(lán)翔玻業(yè)、索伊電器、華源制藥、電子三十八所；

整體鳥(niǎo)瞰圖六安人民醫(yī)院東院區(qū)鳳凰花園會(huì)館經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為城市“東拓南進(jìn)”戰(zhàn)略部署的主要發(fā)展方向，企業(yè)重多，市場(chǎng)消費(fèi)潛力大，新城區(qū)定位，商品住宅開(kāi)發(fā)設(shè)必將迎來(lái)大的發(fā)展機(jī)遇。第一批市政設(shè)施基本完成，第二批配套建設(shè)正在規(guī)劃跟進(jìn)，城東新區(qū)將進(jìn)入加速發(fā)展階段。城東的未來(lái)是最生態(tài)、最具活力的城區(qū)；一個(gè)精英匯聚并不斷成長(zhǎng)的“創(chuàng)業(yè)之城”、“活力之城”。二、WHY之市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：樓盤(pán)名稱(chēng)概況在售房源價(jià)格優(yōu)惠未來(lái)供應(yīng)上東·陽(yáng)光城占地面積約3.9萬(wàn)㎡，總建筑面積達(dá)10萬(wàn)㎡。共規(guī)劃14棟樓，住宅8棟多層、5棟小高層；公寓1棟18層高層公寓。在售9#小高層128㎡，129㎡，130㎡。和45平米和32平米的單身公寓，9號(hào)樓基本銷(xiāo)售結(jié)束3600元/㎡簽約優(yōu)惠1萬(wàn)元；一個(gè)平方40元優(yōu)惠11月初開(kāi)盤(pán)一棟住宅一品尚都總占地面積7.45萬(wàn)㎡，總建筑面積15.46萬(wàn)㎡，共有17棟樓，居住戶(hù)數(shù)1300戶(hù)。其中高層九棟，小高層六棟，另有兩棟多層為安置房。對(duì)外銷(xiāo)售的主要是高層和小高層。在售復(fù)式130-200㎡，以及32㎡的單身公寓。均價(jià)3500元/㎡(大套)一次性9.8折按揭9.9折暫時(shí)沒(méi)有開(kāi)盤(pán)計(jì)劃新加坡御苑總建筑面積30萬(wàn)㎡，規(guī)劃有數(shù)十棟多層、小高層、高層等海派建筑，以及綜合辦公樓、國(guó)際公寓和SHOPPINGMALL集中式商業(yè)等。社區(qū)內(nèi)2800㎡的國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、2000㎡的露天羽毛球場(chǎng)及社區(qū)組團(tuán)運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、4000㎡的多功能大型會(huì)所、30000㎡購(gòu)物中心在售23#小高層140㎡，還有1、6、7、10層，四室兩廳兩衛(wèi)均價(jià)3300元/㎡無(wú)優(yōu)惠2011年1、2月份推出六棟多層，80-110/㎡新城春天新城春天由沿街主題商業(yè)風(fēng)情街，三星級(jí)酒店、幼兒園、九年一貫制學(xué)校，超市、菜市場(chǎng)、會(huì)所等配套設(shè)施，使小區(qū)內(nèi)部圍合完整，生活便利，形成了集教育、購(gòu)物、活動(dòng)、休憩、生活為一體的動(dòng)感空間?？偨ㄖ娣e約26萬(wàn)平米。項(xiàng)目目前在前期預(yù)約中85—125平方米兩房與三房，各50%左右。價(jià)格未定價(jià)格策略目前未定預(yù)計(jì)2011年元月份推售城東板塊代表樓盤(pán)——先入為主區(qū)域視角二、WHY之市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：區(qū)域視角樓盤(pán)名稱(chēng)總建面(萬(wàn)㎡)已售量未來(lái)供應(yīng)量貨量(萬(wàn)㎡)多層(萬(wàn)㎡)高層(含小高層)別墅(萬(wàn)㎡)新加坡御苑30104160白鷺雅苑1060.63.40紅葉·花園洋房153.15480一品尚都166.809.20香榭花城16120.81.80.29金城家園64.501.50三元山莊14.200014.6香溪庭園4.62.3002.3新城春天2603230遠(yuǎn)大·幸福里14.702.512.20觀瀾國(guó)際3000300逸城楓景120660

總貨量194.544.7520.9111.117.19未來(lái)六安房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)——東城戰(zhàn)火2011即將新入市項(xiàng)目二、WHY之市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：區(qū)域視角綜合分析：①?gòu)膮^(qū)位發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，城東是六安連接合肥、融入省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的橋頭堡，是六安未來(lái)的重要發(fā)展方向，區(qū)域整體樓盤(pán)供應(yīng)量龐大，品質(zhì)多以中檔路線(xiàn)為主；②整體銷(xiāo)售以期房為主，新增項(xiàng)目比例呈增大之勢(shì)；③板塊客戶(hù)來(lái)源較為廣泛，包括全市各區(qū)域以及外地客群；區(qū)域以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群居多，由于板塊臨近開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊廠區(qū)員工亦占較大比例，在購(gòu)置目的上：多以自住為主，剛性需求旺盛，改善型需求占較小比例。④從板塊統(tǒng)計(jì)量來(lái)看，東部現(xiàn)有及規(guī)劃開(kāi)發(fā)量已近200萬(wàn)㎡，儼然成為六安樓市繼政務(wù)區(qū)、主城區(qū)板塊后下一個(gè)重量級(jí)板塊!后續(xù)的供應(yīng)比重呈遞增的態(tài)勢(shì)。其中，多層及花園洋房產(chǎn)品供應(yīng)較少，僅20余萬(wàn)平米，小高層、高層產(chǎn)品放量達(dá)到110萬(wàn)平米；項(xiàng)目未來(lái)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本性變化，主要集中在高層、小高層。三、WHY之競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：白露雅苑新加坡御苑香榭花城大尉觀瀾國(guó)際逸城風(fēng)景上東陽(yáng)光城紅葉花園洋房遠(yuǎn)大幸福里一品尚都新城春天本案項(xiàng)目未來(lái)面臨著強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已售項(xiàng)目待售項(xiàng)目城東板塊以安豐路至經(jīng)三路為界，是項(xiàng)目的集中區(qū)域，未來(lái)和本案形成正面競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目除新城春天以外，都在經(jīng)三路以西，相對(duì)本案離市區(qū)更近，消費(fèi)者心理距離強(qiáng)與本案，而新城春天也與本案占有同樣的地理位置。代表項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售速度客戶(hù)構(gòu)成一品尚都小高層、高層1房31-39㎡、兩房98㎡、三房113㎡、四房142㎡目前均價(jià)：3600元/㎡09年價(jià)格2600元/㎡09年8月8日開(kāi)盤(pán)，月均50套霍邱、壽縣等周邊縣為主，部分開(kāi)發(fā)區(qū)職工紅葉花園洋房小高層、5+1花園洋房?jī)煞?0-100㎡、三房130㎡（標(biāo)準(zhǔn)層），五房195㎡（地下層約65㎡）、六房195㎡（頂層復(fù)式）現(xiàn)售均價(jià)4500元/㎡區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿5月16日推出40余套，當(dāng)天成交50%企事業(yè)單位管理人員（60%）、生意人（30%）、外地置業(yè)者（10%）新加坡御苑多層、小高層、高層85-140平米，產(chǎn)品以中大戶(hù)型為主目前均價(jià)3300元/㎡目前推出兩棟小高層，月均售60套鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群以及周邊廠區(qū)客群為主三、WHY之競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：城市產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，周邊配套不完善，價(jià)格相對(duì)其它板塊而言相對(duì)較低，但上漲較快，產(chǎn)品類(lèi)型趨于豐富，品質(zhì)有較大程度提升產(chǎn)品設(shè)計(jì)有待加強(qiáng)，附加價(jià)值不、高，幾乎無(wú)贈(zèng)送面積，戶(hù)型無(wú)亮點(diǎn)；價(jià)格增長(zhǎng)較快：我們項(xiàng)目去年價(jià)格2600，現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)到3600了。

區(qū)域形象標(biāo)桿一品尚都花園洋房區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿新加坡御苑區(qū)域品質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目產(chǎn)品線(xiàn)較豐富，以5+1花園洋房為主，后期有中小戶(hù)型高層住宅推出；客群主要以市區(qū)企事業(yè)單位管理人員為主，約60%，生意人也占到很大部分。產(chǎn)品線(xiàn)主要以中大戶(hù)型為主，中規(guī)中矩，沒(méi)有太多亮點(diǎn)；

項(xiàng)目整體規(guī)劃以及園林景觀優(yōu)越，超越區(qū)域其它項(xiàng)目；比較注重品質(zhì)，所以整體社區(qū)品質(zhì)是非常好的。三、WH三Y之競(jìng)爭(zhēng)三對(duì)手分析三：打好三競(jìng)爭(zhēng)三的兩三大戰(zhàn)三役本項(xiàng)三目新城三春天正面三戰(zhàn)三役西面三戰(zhàn)三役觀瀾三國(guó)際遠(yuǎn)大三幸福三里逸城三風(fēng)景三、WH三Y之競(jìng)爭(zhēng)三對(duì)手分析三：PK新城三春天占地21萬(wàn)平方米綠化率41%容積率2.0產(chǎn)品多層、小高層、高層戶(hù)型85-93㎡兩房、120㎡三房銷(xiāo)售狀況一期1月18日開(kāi)盤(pán)，推出房源252套，當(dāng)天銷(xiāo)售249套幾乎售罄。價(jià)格均價(jià)：3980元/㎡強(qiáng)調(diào)三和睦三的生三活“三環(huán)境三”+親情三式街三區(qū)“三配套三”項(xiàng)目三內(nèi)有三沿街三主題三商業(yè)三風(fēng)情三街，三三星三級(jí)酒三店、三幼兒三園、三九年三一貫三制學(xué)三校，三超市三、菜三市場(chǎng)三、會(huì)三所等三配套三設(shè)施三，使三小區(qū)三內(nèi)部三圍合三完整三，生三活便三利，形成三了集三教育三、購(gòu)三物、三活動(dòng)三、休三憩、三生活三為一三體的三動(dòng)感三空間三。主題三定位三：和三睦36三5，親三情式三街區(qū)三、WH三Y之競(jìng)爭(zhēng)三對(duì)手分析三：PK遠(yuǎn)大三幸福三里面積13萬(wàn)m2綠化率46%容積率2.0產(chǎn)品多層、小高層、高層銷(xiāo)售情況春節(jié)后售樓處開(kāi)始接待價(jià)格未定主打三“區(qū)三位”+“品質(zhì)三”訴三求，三塑造三“和三諧鄰三里·幸福三花園三”的三項(xiàng)目三形象推廣三主題三：在三幸福三里開(kāi)三始幸三福遠(yuǎn)大三?幸三福里三位于三六安三市城三東經(jīng)三濟(jì)技三術(shù)開(kāi)三發(fā)區(qū)三，皖三西東三路原三40三3醫(yī)三院的三東側(cè)三，是城三東新三區(qū)高三尚居三住區(qū)三域。三項(xiàng)目三建筑三風(fēng)格三為簡(jiǎn)三約現(xiàn)三代，融三合多三層、三小高三層、三景觀三高層三的混三業(yè)態(tài)三居住三模式三，同三時(shí)配三套有三商業(yè)三街區(qū)三和社三區(qū)配三套，三保障三社區(qū)三活力三。節(jié)后三正式三銷(xiāo)售三，具三體時(shí)三間待三定三、WH三Y之競(jìng)爭(zhēng)三對(duì)手分析三：PK大尉三觀瀾三國(guó)際占地26萬(wàn)M2綠化率40%容積率2.8產(chǎn)品小高層、高層戶(hù)型酒店式公寓、平層、躍層戶(hù)型銷(xiāo)售情況2011年即將入市主題三定位三：城三之中三央三┃29萬(wàn)方三恢弘三國(guó)際三名邸1）宣三傳造三勢(shì)——高度三決定三位置站在三城市三運(yùn)營(yíng)三的高三度打造三六安三國(guó)際三人居三新標(biāo)三桿項(xiàng)目三高端三形象三占位2）產(chǎn)三品優(yōu)三勢(shì)塑三造形三象高三度改寫(xiě)三城市三品質(zhì)三居住三格局價(jià)值三訴求三支撐三點(diǎn)：開(kāi)發(fā)三區(qū)板三塊高三尚住三宅區(qū)文化三、娛三樂(lè)、三公園三，自三然居三住區(qū)項(xiàng)目三高端三形象三品質(zhì)品質(zhì)+生態(tài)三，在三大量三同質(zhì)三化產(chǎn)三品競(jìng)?cè)隣?zhēng)下三以絕三對(duì)高三端脫三穎而三出。三、WH三Y之競(jìng)爭(zhēng)三對(duì)手分析三：PK逸城三風(fēng)景面積7萬(wàn)m2綠化率35.2%容積率1.7產(chǎn)品多層、小高層戶(hù)型80多㎡兩房和100㎡左右三房銷(xiāo)售情況臨時(shí)售樓處已開(kāi)始接待，由于工程施工原因，現(xiàn)暫停接待，估計(jì)2011年年中銷(xiāo)售。價(jià)格待定主打三“多三層品三質(zhì)+中式三文化三”價(jià)三值，三提及三區(qū)位三價(jià)值不將三項(xiàng)目三融入三到城三東板三塊，三由于三位處三安豐三路，三離主三城區(qū)三較近三，采三用主三動(dòng)中三心化三的模三式。項(xiàng)目三住宅三總規(guī)三劃戶(hù)三數(shù)89三2套，三規(guī)劃三戶(hù)型三十多三種，三主力三戶(hù)型三為80多兩三房和10三0左右三三房三，由17棟多三層、6棟高三層、3棟洋三房和1棟幼三兒園三組成三。社三區(qū)商三業(yè)配三套16三00三0㎡。景觀三豐富三，25三00三0㎡綠化三景觀三。三、WH三Y之競(jìng)爭(zhēng)三對(duì)手分析三：競(jìng)爭(zhēng)三分析各項(xiàng)三目在三競(jìng)爭(zhēng)三中其三核心三競(jìng)爭(zhēng)三力缺三失，三“生三態(tài)+環(huán)境三”為三競(jìng)爭(zhēng)三對(duì)手三所共三享核心競(jìng)爭(zhēng)力PK本項(xiàng)目勝出要素新城春天觀瀾國(guó)際遠(yuǎn)大幸福里逸城風(fēng)景品質(zhì)+生態(tài)區(qū)位+品質(zhì)產(chǎn)品+文化環(huán)境+配套環(huán)境、生態(tài)是共享資源品質(zhì)區(qū)位產(chǎn)品配套本項(xiàng)三目除三去區(qū)三域內(nèi)三各項(xiàng)三目的三共享三資源三以外三，關(guān)鍵三是如三何差三異化三定位三？如三何避三免同三質(zhì)化三競(jìng)爭(zhēng)三？如三何脫三穎而三出？WHO？我們是誰(shuí)？項(xiàng)目三解讀三：基三礎(chǔ)數(shù)三據(jù)地塊主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)土地凈面積41773.9平米用地性質(zhì)住宅（含部分配套商業(yè)）容積率≤2.2綠地率不小于35%建筑高度地上不大于100米，地下不大于10米停車(chē)位機(jī)動(dòng)車(chē)位不少于700個(gè)，非機(jī)動(dòng)車(chē)位不小于1200個(gè)出口位置主入口設(shè)在經(jīng)五路，沿皖西大道只允許人行出入口配套要求物管用房、會(huì)所、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，文化活動(dòng)室皖西大道蘇埠路經(jīng)六路經(jīng)五路地塊總體較為方正，總地塊東西長(zhǎng)約334米、南北長(zhǎng)約303米項(xiàng)目地塊一：南北呈長(zhǎng)方形狀，其中南北長(zhǎng)約303米，東西長(zhǎng)約165米地塊地勢(shì)較為平整，地塊形狀規(guī)則，比較適宜規(guī)劃布局334米303米165米地塊一地塊二地塊內(nèi)部現(xiàn)狀本案地塊周邊現(xiàn)狀項(xiàng)目三解讀三：項(xiàng)三目特三點(diǎn)四、WH三O之產(chǎn)三品剖三析：項(xiàng)目三規(guī)劃三：1、社三區(qū)住三宅為6層住三宅及17三+1層住三宅及17三+1層公三寓。2、在三用地三中，三設(shè)計(jì)三沿線(xiàn)三環(huán)形三小區(qū)三主干三道，三將地三塊分三成幾三個(gè)部三分，三中間三位置三為核三心景三觀區(qū)三，城三市道三路沿三線(xiàn)，三布置三沿街三商業(yè)三及配三套公三建，三較好三的活三躍商三業(yè)氛三圍。三同時(shí)三分區(qū)三明確三，管三理方三便，三人流三之間三干擾三小。3、在三經(jīng)五三路上三，設(shè)三置小三區(qū)的三主處三入口三。引三入住三區(qū)的三“林三蔭大三道”三及車(chē)三行干三道將三住區(qū)三分為三南北三兩個(gè)三組團(tuán)三，位三于兩三個(gè)組三團(tuán)分三界線(xiàn)三上設(shè)三有“三中心三廣場(chǎng)三”和三中心三綠化三成為三組團(tuán)三邊緣三上的三點(diǎn)狀三區(qū)域三。居三住區(qū)三主入三口，三生活三及商三業(yè)配三套設(shè)三置在三南北三向城三市支三路上三。4、居三住總?cè)龖?hù)數(shù)三為81三6戶(hù)產(chǎn)品特點(diǎn)：公寓、多層及高層住宅相得益彰，加上社區(qū)商業(yè)，可充分滿(mǎn)足客戶(hù)需求；建筑特點(diǎn)：英倫風(fēng)格建筑群，成為區(qū)域一道風(fēng)景線(xiàn)；戶(hù)型設(shè)計(jì)：高層為89平米，多層為108平米和127平米，公寓為89平米；公寓與高層的面積會(huì)產(chǎn)生沖突。四、項(xiàng)目三解讀三：項(xiàng)三目特三點(diǎn)金皖西大酒店的入駐，加上南側(cè)億豐與國(guó)際汽車(chē)城的人氣，大大提高了沿皖西大道商業(yè)的人流聚集由于項(xiàng)目主入口設(shè)在經(jīng)五路上，在皖西大道上建設(shè)單體公寓，可以彌補(bǔ)項(xiàng)目在主干道上昭示性的不足，并且公寓產(chǎn)品能夠提升項(xiàng)目整體物業(yè)檔次，增加客群范圍，與北側(cè)內(nèi)商相互帶動(dòng)。沿經(jīng)五路設(shè)計(jì)兩層底商，非主干道，且對(duì)面無(wú)其他商業(yè)呼應(yīng)，商業(yè)氛圍較差，但主入口建在此側(cè)，可拉動(dòng)部分人流，減輕消化壓力。項(xiàng)目中心景觀的設(shè)計(jì)循規(guī)蹈矩，做到戶(hù)戶(hù)有景，但稍顯簡(jiǎn)單，缺乏變化四、WH三O之產(chǎn)三品剖三析：SW三OT分析S項(xiàng)目三優(yōu)勢(shì)地處三城市三主交三通動(dòng)三脈，三交通三便捷三；地塊三方正三平坦三易于三規(guī)劃三布局三；近規(guī)三劃中三的生三態(tài)園三和淠三河支三流，三景觀三資源三豐富三；近坐擁三白鷺三洲公三園和三金領(lǐng)三歡樂(lè)三世界三，感三受?chē)?guó)三際時(shí)三尚和三綠色三生態(tài)三生活三；英倫三風(fēng)格三建筑三，區(qū)三域獨(dú)三樹(shù)一三幟，三多層三生活三增強(qiáng)三項(xiàng)目三活力。四、WH三W項(xiàng)目三劣勢(shì)所在三區(qū)域三在大三眾的三心理三還較三偏僻三，是三六安三東大三門(mén)，三但非三主城三生活三圈；被工三廠、三裝飾三城等三大型三人群三集聚三地圍三繞，三周邊三人員三混雜三；目前三項(xiàng)目三所在三位置三周邊三生活三配套三缺乏三；產(chǎn)品三外立三面運(yùn)三用英三倫風(fēng)三格，三但局三部不三夠純?nèi)?，三還可三改進(jìn)三；項(xiàng)目三體量三在區(qū)三域中三沒(méi)有三優(yōu)勢(shì)三，與三多種三物業(yè)三類(lèi)型三之間三的矛三盾，三戶(hù)型三沖突。O項(xiàng)目三機(jī)會(huì)政府三“東三拓”三核心三戰(zhàn)略三，區(qū)三域發(fā)三展?jié)撊奕?；隨著三六安三納入三“皖三江城三市帶三”的三發(fā)展三建設(shè)三，將三使得三城市三外來(lái)三人群三的三剛性三需求三持續(xù)三走高三，給三本案三帶來(lái)三更多三市場(chǎng)三空間三；建筑三風(fēng)格三，核三心價(jià)三值推三廣的三差異三化將三提高三競(jìng)爭(zhēng)三優(yōu)勢(shì)三；四、WH三O之產(chǎn)三品剖三析：SW三OT分析四、WH三O之產(chǎn)三品剖三析：SW三OT分析T項(xiàng)目三威脅未來(lái)三市場(chǎng)三同質(zhì)三化嚴(yán)三重，三市場(chǎng)三放量三較大；經(jīng)濟(jì)三開(kāi)發(fā)三區(qū)地三塊較三多，三潛在三競(jìng)爭(zhēng)三對(duì)手三，情三況不三明晰三；市場(chǎng)三新政三影響三，客三戶(hù)近三階段三觀望三濃厚三，未三來(lái)連三續(xù)政三策影三響不三明；四、WH三O之產(chǎn)三品剖三析：三產(chǎn)品三建議項(xiàng)目外立面從多層上看，為歐式英倫風(fēng)格，此立面風(fēng)格在區(qū)域中將獨(dú)樹(shù)一幟，擁有面顯得差異化，并且能體現(xiàn)出項(xiàng)目的高品質(zhì)。但沿街高層建筑的立面略現(xiàn)普通，英倫風(fēng)格體現(xiàn)稍顯不足，這樣在區(qū)域內(nèi)與其他產(chǎn)品對(duì)比中差異化則不足。一品尚都外立三面：可將三外立三面色三調(diào)改三變得三更深三一些三，在三樓頂三加上三更多三的英三倫元三素四、WH三O之產(chǎn)三品剖三析：三產(chǎn)品三建議英國(guó)三從中三世紀(jì)三向文三藝復(fù)三興過(guò)三渡時(shí)三期的三建筑三風(fēng)格三是外三形對(duì)三稱(chēng)柱三式取三得控三制地三位，三水平三分劃三加強(qiáng)三，外三形簡(jiǎn)三潔，三窗子三寬大三，窗三同墻三根窄三，幾三乎只三剩下三一個(gè)三壁柱三的寬三度，三外形三上仍三然保三留塔三樓、三雉堞三，體三形凸三凹起三伏三。外立三面：四、WH三O之產(chǎn)三品剖三析：三產(chǎn)品三建議玫瑰三紳城三約40萬(wàn)㎡三英倫三風(fēng)情三社區(qū)三，容三積率:2三.6三6，綠三化率:4三3%規(guī)劃三有聯(lián)三排別三墅、三空中三別墅三、酒三店式三公寓三、高三層公三寓、三商鋪三等產(chǎn)三品。三復(fù)合三型的三大盤(pán)三氣度三，多三元化三的建三筑類(lèi)三型三，小三區(qū)景三觀以三“玫三瑰”三“英三倫文三化”三為主三線(xiàn)，三著力三塑造三浪漫三旖旎三的英三倫風(fēng)三情。

案例三借鑒三：四、WH三景觀三建議三：由于三本項(xiàng)三目的三景觀三雖然三做到三了樓三樓有三綠化三，但三景觀三面不三大，三略顯三單調(diào)三，建議三開(kāi)發(fā)三商可三以在三景觀三小品三及設(shè)三施上三多做三文章三，即三點(diǎn)綴三了園三林又三體現(xiàn)三出開(kāi)三發(fā)商三的細(xì)三心獨(dú)三特。鑒于三目標(biāo)三客戶(hù)三對(duì)小三區(qū)內(nèi)三部景三觀的三關(guān)注三較高三，建三議在三小區(qū)三規(guī)劃三主題三景觀三，從三園林三成本三考慮三，挖三掘概三念，三槌球三景致三，實(shí)三實(shí)在三在高三些樓三間綠三化，三安裝三休息三與健三身設(shè)三施。同時(shí)三，目三前項(xiàng)三目暫三無(wú)重三要外三力可三借，三而期三房銷(xiāo)三售的三就是三預(yù)期三、愿三景，三我司三建議三一期三建設(shè)三景觀三先行三，以三體驗(yàn)三式營(yíng)三銷(xiāo)推三動(dòng)客三戶(hù)，三提升三目標(biāo)三客戶(hù)三心里三價(jià)格三。四、WH三O之產(chǎn)三品剖三析：三產(chǎn)品三建議景觀三建議三：戶(hù)型三調(diào)整三建議1之戶(hù)三型A問(wèn)題2問(wèn)題1問(wèn)題1：過(guò)道過(guò)長(zhǎng)，過(guò)道浪費(fèi)面積較大問(wèn)題2：陽(yáng)臺(tái)造成臥室內(nèi)部直角，極不易戶(hù)型內(nèi)部布置四、WH三O之產(chǎn)三品剖三析：三產(chǎn)品三建議1#2#7#10#11#調(diào)整2調(diào)整1調(diào)整1：將臥室與客廳左右對(duì)調(diào)，使過(guò)道、客廳、餐廳連成整體，既避免了空間浪費(fèi)，也使得客廳通透、寬敞調(diào)整2：增加陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)度，避免陽(yáng)臺(tái)造成室內(nèi)的角落戶(hù)型三調(diào)整三建議1之戶(hù)三型A整改三意見(jiàn)四、WH三O之產(chǎn)三品剖三析：三產(chǎn)品三建議戶(hù)型三調(diào)整三建議2之高三層電三梯調(diào)三整四、WH三O之產(chǎn)三品剖三析：三產(chǎn)品三建議問(wèn)題1問(wèn)題：電梯井、過(guò)道使用功能單一，造成面積浪費(fèi)，戶(hù)型公攤大3#6#9#14#12#調(diào)整1防火隔離門(mén)調(diào)整：將電梯口朝過(guò)道，使得電梯口與過(guò)道合二為一；水電井布置在兩邊。四、WH三O戶(hù)型三調(diào)整三建議2之高三層電三梯調(diào)三整四、WH三O之產(chǎn)三品剖三析：三產(chǎn)品三建議戶(hù)型三調(diào)整三建議3之公三寓產(chǎn)三品根據(jù)三我司三前期三對(duì)六三安市三場(chǎng)及三城東三板塊三不同三類(lèi)型三物業(yè)三的分三析得三出，三以同三體量三的住三宅、三寫(xiě)字三樓、三公寓三項(xiàng)目三做比三較，寫(xiě)字三樓物三業(yè)的三去化三速度三約為三普通三住宅三的兩三倍，而公寓三項(xiàng)目三普遍三去化三速度三高于三普通住宅三，約為三普通三住宅三的0.三8倍。銷(xiāo)售三價(jià)格三上，三寫(xiě)字三樓作三為商三業(yè)物三業(yè)，三多位三于六三安市三地段三綜合考慮本案所處區(qū)域住宅市場(chǎng)及商務(wù)辦公現(xiàn)狀，預(yù)期以寫(xiě)字樓對(duì)外推廣不但難以實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，且會(huì)整體降低項(xiàng)目銷(xiāo)售回款速度，因此，我司建議此部分產(chǎn)品仍以公寓規(guī)劃推出，但在現(xiàn)有的戶(hù)型基礎(chǔ)上需略做調(diào)整。四、WH三戶(hù)型三調(diào)整三建議3之公三寓產(chǎn)三品問(wèn)題1問(wèn)題2問(wèn)題2公寓戶(hù)型面積在89-101之間，與住宅產(chǎn)生同質(zhì)化，公寓的總價(jià)與投資優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)不出電梯井設(shè)計(jì)增加公寓公攤，可同高層建議一樣去化四、WH三O之產(chǎn)三品剖三析：三產(chǎn)品三建議戶(hù)型三調(diào)整三建議3之公三寓產(chǎn)三品1、戶(hù)三型面三積段三調(diào)整三，以40平方三左右三一房三、70平方三左右三兩房為主三要產(chǎn)三品。三小面三積公三寓在三銷(xiāo)售三速度三上將三高于三普通三住宅三產(chǎn)品三。其三次，三由于三面積三2、產(chǎn)品推廣上以精裝修產(chǎn)品拔高項(xiàng)目形象，作為六安市場(chǎng)上新型的精裝產(chǎn)品，也給推廣中加入了宣傳的噱頭，有利于提升公司及項(xiàng)目的品牌，在實(shí)際后期的銷(xiāo)售中，通過(guò)精裝與毛坯的價(jià)差引導(dǎo)客戶(hù)選擇毛坯產(chǎn)品。公寓三戶(hù)型三整改三建議三：四、WH三O之產(chǎn)三品剖三析：三產(chǎn)品三建議戶(hù)型三調(diào)整三建議3之公三寓產(chǎn)三品公寓三戶(hù)型三參考三：戶(hù)型三設(shè)計(jì)三思路:南面三做朝三南戶(hù)三型，三兩端三的做三東西三向，三用東三西向三的進(jìn)三深消三化北三向的三面積三，剩三余的三部分三用作三公共三樓體三和電三梯。優(yōu)點(diǎn)三：第三一戶(hù)三型可三以做三小；第二三可以三避免三朝北三的房三源?？陀^三存在三賣(mài)點(diǎn)區(qū)位三價(jià)值三、景三觀價(jià)三值、三投資三價(jià)值配套三價(jià)值三、產(chǎn)三品價(jià)三值、三交通三價(jià)值主觀三營(yíng)造三賣(mài)點(diǎn)售前/售中/售后三服務(wù)三價(jià)值顯性三賣(mài)點(diǎn)隱性三賣(mài)點(diǎn)核心三價(jià)值三主張代言三區(qū)域三未來(lái)三復(fù)興三的人三居新三標(biāo)準(zhǔn)前沿三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三，國(guó)三際生三活理三念國(guó)際三化品三質(zhì)居三住區(qū)四、WH三O之產(chǎn)三品剖三析：三核心三價(jià)值項(xiàng)目三核心三價(jià)值三主張三：項(xiàng)目三賣(mài)點(diǎn)三整合三：四、WH三O之產(chǎn)三品剖三析：三核心三價(jià)值路網(wǎng)通達(dá)配套完善，便利生活領(lǐng)地交通通達(dá)性高品質(zhì)生活價(jià)值經(jīng)開(kāi)區(qū)近10萬(wàn)平米英倫風(fēng)格物業(yè)白鷺洲、歡樂(lè)世界近在咫尺片區(qū)升值潛力巨大景觀資源屬共享戶(hù)戶(hù)觀景，引領(lǐng)生態(tài)居住、品質(zhì)生活多層板樓，面積合理，附加值高公寓、住宅并存，有效把握前期客戶(hù)個(gè)性產(chǎn)品組合，切合市場(chǎng)國(guó)際化品質(zhì)綜合三思考對(duì)于三本案三，我三們認(rèn)三為要三做的三有一、三一個(gè)三目的三，構(gòu)建三一個(gè)三超越三常規(guī)三化的三品牌二、三兩個(gè)三目標(biāo)三；建立三市場(chǎng)三人群三基數(shù)三，建三立強(qiáng)三大的三品牌三形象三。三、三利益三的兩三個(gè)方三面；a.現(xiàn)金三流回三款最三快進(jìn)三而實(shí)三現(xiàn)利三潤(rùn)最三大化三。b.品牌三聲望三最大三化。我們?nèi)漠a(chǎn)三品：五、WH三O之市三場(chǎng)定三位：市場(chǎng)三定位三思考三：本案三形象三氣質(zhì)三如何三確立三？城市需要什么？我們擁有什么？區(qū)域需要什么？隨著三六安三迅猛三的發(fā)三展，三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)逐三步規(guī)三范，三諸多三發(fā)展三商紛三紛涌三入，三城市三形象三的已三經(jīng)逐三步拔三高，三而經(jīng)三開(kāi)區(qū)三住宅三產(chǎn)品三剛剛從功三能型三向品三質(zhì)型三轉(zhuǎn)移，開(kāi)三始注三重表三現(xiàn)品三質(zhì)，三各種三風(fēng)格三概念三紛紛三涌入三，但三目前三市場(chǎng)三上品三質(zhì)純?nèi)娜a(chǎn)品三卻趨三之若三騖；市場(chǎng)三上缺三少風(fēng)三格純?nèi)娜龂?guó)際三化品三質(zhì)居三住區(qū)城市三需要三什么區(qū)域三需要三什么1.2.真正的健康景觀住宅3.真正的國(guó)際化居所經(jīng)開(kāi)三區(qū)板三塊，三高端三配套三設(shè)施奢享三湖、三河、三公園三資源風(fēng)格三純正三的建三筑群三，多三產(chǎn)品三類(lèi)型我們?nèi)龘碛腥裁醋鹬刈匀粫?huì)所多層美學(xué)超越三公園純正三的英三倫風(fēng)三格人性健康多元大氣宜居三城……街道從我三們的三產(chǎn)品三中，三我們?nèi)J(rèn)為三，訴求然而我們需要一句口號(hào)，這句口號(hào)既不是“城市向東”，也不是“引以為傲”的非獨(dú)特性標(biāo)語(yǔ)。而是一句更有神韻的，表達(dá)純正內(nèi)涵傳播語(yǔ)。這是本案的關(guān)鍵，也是一個(gè)強(qiáng)大品牌的核心。策略三思考三：五、WH三O之市三場(chǎng)定三位：我們?nèi)陌l(fā)三現(xiàn)：認(rèn)真三品味三之后三，我三們發(fā)三現(xiàn)，三真正三強(qiáng)大三的品三牌，三來(lái)自三于一三種精三神的三解讀三?！凹冋笔且蝗N氣三勢(shì)，三是一三種堅(jiān)三定的三自信三。同時(shí)三，我三們需三要這三樣一三個(gè)概三念！能夠三展現(xiàn)三東三城御三景三未來(lái)發(fā)展三遠(yuǎn)景三！能夠三將三東城三御景諸多三的優(yōu)三勢(shì)涵蓋三其中三！能夠三體現(xiàn)三東三城御三景三未來(lái)成熟三的生三活狀三態(tài)！能夠三傳達(dá)三東三城御三景三這個(gè)三英倫三建筑三的理念三和內(nèi)三涵！五、WH御品三紳活·一世三傳城項(xiàng)目三形象三定位三：純正三是一三種追三求的三精神三，是三自身三產(chǎn)品三的介三紹，三是眾三人所三追求三的原三汁原三味在未三來(lái)，三我們?nèi)龑⒉蝗杀苋獾娜龝?huì)參三與這三個(gè)市三場(chǎng)更三激烈三的競(jìng)?cè)隣?zhēng)。三我們?nèi)Ｍ龞|城三御景三的本三身就三是自三己的三價(jià)值三。就三如同三絕對(duì)三伏特三加一三樣，三提起三純正三，人三們自三然的三就會(huì)三想起三伏特三加。同時(shí)三，著三眼于三未來(lái)三，展三望城三市線(xiàn)三，當(dāng)三純正三的英三倫建三筑成三為家三喻戶(hù)三曉的三品牌三后，三東城三御景三便可三以以三較高三的知三名度三快速三進(jìn)入三城市三，參三與當(dāng)三地市三場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)。五、WH三O之客三戶(hù)定三位：本項(xiàng)三目所三在的三東城三板塊三，主三要項(xiàng)三目的三來(lái)源三為：三立足三經(jīng)開(kāi)三區(qū)、三面向三全市三政務(wù)區(qū)學(xué)區(qū)版塊主城區(qū)版塊城東版塊（各縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)）分流客戶(hù)分流客戶(hù)爭(zhēng)奪、PK我們?nèi)目腿龖?hù)梳三理——無(wú)論三是在三六安三首次三置業(yè)三，還五、WH三O之客三戶(hù)定三位：全市范圍內(nèi)普通白領(lǐng)/普通教師/普通公務(wù)員中小私營(yíng)業(yè)主外地工作的六籍返鄉(xiāng)客戶(hù)外地六籍中產(chǎn)/眼界開(kāi)闊/回饋父母五、WH三O之客三戶(hù)定三位：項(xiàng)目三客戶(hù)三群特三征：客戶(hù)三特征三：沉三穩(wěn)、三有相三對(duì)穩(wěn)三定的三社交三圈、三注重三禮儀三道德三，以三及物三質(zhì)財(cái)三富的三表現(xiàn)三；他們?nèi)枷肴羁倘谌孢m三和高三品質(zhì)三的生三活基三礎(chǔ)上三，強(qiáng)三調(diào)生三活的三品質(zhì)三感；價(jià)值三觀：三精神>物質(zhì)消費(fèi)三觀：三產(chǎn)品三附加>產(chǎn)品生活三觀：三細(xì)節(jié)>整體五、WH三O之客三戶(hù)定三位：根據(jù)三對(duì)于三城東三板塊三的客總價(jià)決定了主力客戶(hù)群，總價(jià)35-45萬(wàn)以?xún)?nèi)，公務(wù)員、企業(yè)高管階層比例較高，而超過(guò)45萬(wàn)，則私營(yíng)企業(yè)主占客戶(hù)比例最高；產(chǎn)品的性格決定了客戶(hù)類(lèi)型，一品尚都的氣質(zhì)吸引了較多的年輕人，而新加坡御苑的客戶(hù)中較多為35歲左右或以上的客戶(hù)；項(xiàng)目三客戶(hù)三群細(xì)三分：五、WH三O之客三戶(hù)定三位：本項(xiàng)三目客三戶(hù)定三位思三考——作為三六安三高端三項(xiàng)目三，客三戶(hù)定三位為三城市三精英三，具三有較三強(qiáng)的三經(jīng)濟(jì)三實(shí)力三的人三群；客戶(hù)三分類(lèi)三：1、核三心客三戶(hù)：企事三業(yè)白三領(lǐng)，市三區(qū)、三城東三、外三出返三鄉(xiāng)中三高級(jí)三管理三人員三，看三重項(xiàng)三目環(huán)三境，三對(duì)價(jià)三格敏三感；公務(wù)三員，全三市、三各縣三、鎮(zhèn)三等，政府三機(jī)關(guān)三職工三、教三師、三醫(yī)生等；2、重三要客三戶(hù)：政府三高官，多三為二三次或三以上三置業(yè)三，價(jià)三格抗三性不三大；企業(yè)三高層，認(rèn)三同區(qū)三域價(jià)三值，三有較三強(qiáng)經(jīng)三濟(jì)實(shí)三力；私營(yíng)三企業(yè)三主，對(duì)三項(xiàng)目三知名三度、三配套三及檔三次注三重；周邊三縣城三客戶(hù)，投三資為三身份三象征三，從三縣域三向城三市遷三徙；3、偶三得客三戶(hù)：投資三客，關(guān)注三區(qū)域三前景三，升三值潛三力；核心客戶(hù)重要客戶(hù)偶得客戶(hù)在購(gòu)三買(mǎi)與三他們?nèi)矸萑ヅ淙母孢m三、更三有品三質(zhì)感三的居三住空三間重視三生活三的品三質(zhì)，三對(duì)環(huán)三境要三求較三高，三但絕三對(duì)不三希望三將很三多時(shí)三間浪三費(fèi)在三上下三班的三路上三，因三此不三愿意三選擇三離工三作地三點(diǎn)過(guò)三遠(yuǎn)的三地方三自備交通工具，對(duì)生活配套要求不太高，但一定要求較近車(chē)程內(nèi)配套齊全；他們平時(shí)生活相對(duì)緊張，因此希望居住場(chǎng)所能夠讓他們充分放松，因此有自然資源的社區(qū)能夠令他們心動(dòng)；他們具有較強(qiáng)的投資意識(shí)，關(guān)注片區(qū)未來(lái)的發(fā)展；他們希望體現(xiàn)私密性與尊貴性，對(duì)服務(wù)和細(xì)節(jié)非常地關(guān)注；他們希望購(gòu)房可以用于長(zhǎng)期居住，適合一家老少都在這里生活；本項(xiàng)三目主三力客三戶(hù)購(gòu)三房心三理特三征：五、WH三O之客三戶(hù)定三位：五、WH三O之客三戶(hù)定三位：什么三樣的三客戶(hù)三才能三屬于三我們?nèi)?xiàng)目三？與城三市俱三進(jìn)他們，他們?nèi)厴I(yè)三于各三大高三校3—三5年，三有一三定積三蓄，三習(xí)慣三并留戀著這三個(gè)城三市。他們?nèi)浅侨械陌最I(lǐng)，是三企業(yè)三的梁三柱，三已經(jīng)三結(jié)婚三或者三馬上三結(jié)婚三，都三面臨三著房三子的三問(wèn)題三。他們?nèi)诟咝Ｈ谓?，他三們?cè)谌^察三城市三，在三傳述三城市三，他三們是三城市三禮遇三的先三行者三。他們?nèi)苍S三年紀(jì)三不大三，需三要在三六安三安家三；也三許人三到中三年，三需要為孩三子或三者父三母置辦三一處三家業(yè)三。他們?nèi)峭馊馗叭と鞯钠髽I(yè)三高管，經(jīng)三常性三的在三六安三居住三，需三要一三個(gè)固三定居三所?！炯澔钊巳海浑H三領(lǐng)仕】他們?nèi)?，本?xiàng)三目主三流客三戶(hù)特三征：五、WH三O之客三戶(hù)定三位：他們，是追隨者，是向往者，是擁護(hù)者，他們相信匯辰帶來(lái)的附加值，相信匯辰開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)價(jià)值，所以他們?cè)诹鶘|首選東城御景；他們，擁有另人矚目的財(cái)富資本，擁有智慧和才能，他們矗立在城市的高層，是城市的焦點(diǎn)人物，是事業(yè)的楷模，是推動(dòng)城市的核心力量。他們，苛求自己的生活品質(zhì)，渴望生活的創(chuàng)造性，他們拒絕平庸，拒絕重復(fù)，渴望自己的圈層生活。個(gè)性三特征三收入狀況：可能不是最有錢(qián)的那部分人，但也屬于成功階層或走在成功路上的人興趣愛(ài)好：喜愛(ài)運(yùn)動(dòng)、戶(hù)外活動(dòng)、時(shí)尚PARTY高雅三、睿三智、三樂(lè)觀三、自三信、三從容三、內(nèi)三斂思想三及行三為極三其成三熟，三能產(chǎn)三生示三范效三應(yīng)享樂(lè)三主義三現(xiàn)代三版詮三釋?zhuān)喝非笕S盛三人生時(shí)代三的精三英階三層——上升三階層三的代三表[英倫三品三質(zhì)禮三居圈三層]五、WH三O之客三戶(hù)定三位：WH三AT三？做什三么？一、WH三AT之項(xiàng)三目營(yíng)三銷(xiāo)推三廣總?cè)w策三略：基本三戰(zhàn)略三思路三：5、利用價(jià)格杠桿，中開(kāi)高走，高調(diào)推廣1、正式銷(xiāo)售前，建立項(xiàng)目高端形象，樹(shù)立品牌2、通過(guò)全方位立體營(yíng)銷(xiāo)及創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式造成深度滲透3、“眼球經(jīng)濟(jì)”與“洗腦體驗(yàn)”齊頭并進(jìn)，攫取市場(chǎng)份額（事件營(yíng)銷(xiāo)）4、營(yíng)銷(xiāo)推廣鎖定目標(biāo)客戶(hù)，多線(xiàn)并行，立體營(yíng)銷(xiāo)策略三一：三銷(xiāo)售三組織三策略策略二：產(chǎn)品領(lǐng)先、形象領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略策略三：價(jià)格策略—分階段展示，做好項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)前置陳設(shè)，深入挖掘價(jià)值，追求價(jià)值最大化的價(jià)格策略

開(kāi)盤(pán)期策略：理性入市，最大限度消化積累客戶(hù)，搶占市場(chǎng)份額，形成熱銷(xiāo)局面；關(guān)鍵詞：市場(chǎng)份額>價(jià)值最大化成長(zhǎng)期策略：隨工程進(jìn)度和現(xiàn)場(chǎng)展示條件的改善，深入挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，追求價(jià)值最大化。關(guān)鍵詞：價(jià)值展示VS價(jià)值最大化一、WH三AT之項(xiàng)三目營(yíng)三銷(xiāo)推三廣總?cè)w策三略：策略三總綱三：一、WH三AT之項(xiàng)三目營(yíng)三銷(xiāo)推三廣總?cè)w策三略：產(chǎn)品三價(jià)值三論策三略：項(xiàng)目三的價(jià)三值，三第一三是產(chǎn)三品，三第二三是產(chǎn)三品，三第三三還是三產(chǎn)品三，在三這里三真正三顯現(xiàn)三。領(lǐng)袖三策略三：目前三各樓三盤(pán)對(duì)三合六三巢、三白鷺三洲公三園等三概念三都有三一定三的借三用，三借媒三體與三其他三樓盤(pán)三對(duì)區(qū)三域的三炒作三，以三純正三英倫三社區(qū)三樹(shù)立三項(xiàng)目三唯一性策略：深化打造產(chǎn)品與配套，我們獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)是不可復(fù)制的或是復(fù)制也來(lái)不及的。時(shí)勢(shì)策略：注意推廣時(shí)機(jī)的選擇，審時(shí)度勢(shì)，不斷的跟蹤相同潛質(zhì)的對(duì)手的動(dòng)向，保持我們的唯一性和領(lǐng)袖性。競(jìng)爭(zhēng)三策略三：項(xiàng)目三價(jià)格三策略三：定價(jià)三目標(biāo)三假設(shè)三：定價(jià)三目標(biāo)利潤(rùn)三導(dǎo)向銷(xiāo)售三導(dǎo)向競(jìng)爭(zhēng)利潤(rùn)最大化目標(biāo)利潤(rùn)快打快跑市場(chǎng)份額穩(wěn)步增長(zhǎng)避免競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)對(duì)手領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)√√√考慮價(jià)格因素的前提：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素：領(lǐng)跑市場(chǎng)，一騎絕塵？跟隨對(duì)手，穩(wěn)扎穩(wěn)打？?jī)r(jià)格戰(zhàn)，迅速擠垮對(duì)手？發(fā)展商目標(biāo)：利潤(rùn)最大化？快速回籠資金？銷(xiāo)售持續(xù)增長(zhǎng)？二、WH三AT之項(xiàng)三價(jià)格影響因素分項(xiàng)權(quán)重分項(xiàng)加權(quán)比值一品尚都新加坡御園紅葉花園洋房香榭花城區(qū)位地段10%0.010.00

0.010.00規(guī)模7%0.000.01

0.000.01交通10%0.010.00

0.000.01生活配套10%0.010.00

0.010.00景觀環(huán)境15%0.000.01

0.000.00戶(hù)型平面13%0.000.00

0.010.00物業(yè)管理5%0.000.00

0.010.00噪音5%0.010.00

0.000.01發(fā)展商知名度5%0.000.00

0.010.00建筑立面5%0.000.00

0.000.00交樓\工程5%0.010.01

0.010.01營(yíng)銷(xiāo)推廣5%0.000.00

0.010.01分項(xiàng)權(quán)重合計(jì)100%0.050.04

0.070.05各項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)52004800

55004700比較價(jià)49404608

51154465參考權(quán)重20%30%

40%10%加權(quán)平均值3862.9根據(jù)三各銷(xiāo)三售階三段的三實(shí)際三銷(xiāo)售三進(jìn)度三，采三用分三階段三展示三，深三入挖三掘價(jià)三值，三追求三利潤(rùn)三最大三化，三以保三證目三標(biāo)均三價(jià)的三實(shí)現(xiàn)三。價(jià)格三策略三方向三：方向三一:啟動(dòng)三區(qū)，三以38三00元依據(jù)：目前城東區(qū)客戶(hù)市場(chǎng)對(duì)于4000元/平米價(jià)格是一個(gè)價(jià)格心理坎；本項(xiàng)目希望能以?xún)r(jià)格引領(lǐng)的方式搶占市場(chǎng)份額。方向二：?jiǎn)?dòng)區(qū)策略，須依據(jù)下半年城東區(qū)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格水平；價(jià)格中開(kāi)高走，遞進(jìn)式拉升建議高層入市價(jià)格：3800元/平米項(xiàng)目三價(jià)格三策略三：二、WH三AT之項(xiàng)三目營(yíng)三銷(xiāo)執(zhí)三行：大張三旗鼓三軟三硬結(jié)三合捕抓三來(lái)周三邊客三戶(hù)注三意力三的有三效推三廣鎖定達(dá)到三廣而三告之三的效三果增三加客三戶(hù)認(rèn)三知度樹(shù)立三形象三、提三高知三名度三和關(guān)三注度增加三客戶(hù)三關(guān)注三度、三促成三成交擴(kuò)大三市場(chǎng)三認(rèn)知三面，三提高三知名三度和三關(guān)注三度擴(kuò)大三項(xiàng)目三覆蓋三面，三提高三認(rèn)知三途徑挖掘三潛在三購(gòu)買(mǎi)三需求三，促三進(jìn)成三交展示三中心戶(hù)外/立柱三廣告報(bào)紙三廣告項(xiàng)目三論壇客戶(hù)三行銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)三廣告電視三廣告鄉(xiāng)鎮(zhèn)三傳播電臺(tái)三廣告短信媒體增加三項(xiàng)目三知名三度擴(kuò)大三影響三力，三直擊三目標(biāo)三客戶(hù)項(xiàng)目三宣傳三策略三：二、WH三AT之項(xiàng)三目營(yíng)三銷(xiāo)執(zhí)三行：報(bào)紙?jiān)诹卜康厝a(chǎn)廣告三中效三果一三般，報(bào)紙三媒體三單一三，基三本就三皖西三日?qǐng)?bào)三大別三山晨三刊一三家；電視三效果三一般三，覆三蓋面三較窄三，且三黃金三時(shí)段三廣告三量小三、到三達(dá)率三不集三中，電視三選擇三：六安三電視三臺(tái)都市三房產(chǎn)三報(bào)道電臺(tái)三效果三較好三，到三達(dá)率三高，三覆蓋三率高三，電臺(tái)三選擇三：六安交通三廣播三、六安故事三廣播六安媒體三評(píng)估三：二、WH三AT之項(xiàng)三目營(yíng)三銷(xiāo)執(zhí)三行：網(wǎng)站三：網(wǎng)站三是目三前較三主流三的媒三體，三品質(zhì)三樓盤(pán)三更是三注重三；并三且在三設(shè)計(jì)三發(fā)布三項(xiàng)目三網(wǎng)站三的同三時(shí)在三當(dāng)?shù)厝髁魅T(mén)戶(hù)三發(fā)布三項(xiàng)目三階段三網(wǎng)站廣告門(mén)戶(hù)選擇：六安房地產(chǎn)交易網(wǎng)二、WH三AT之項(xiàng)三目營(yíng)三銷(xiāo)執(zhí)三行：戶(hù)外三六安城區(qū)小，戶(hù)外廣告牌效果非常明顯，也是項(xiàng)目推廣的主要媒介，皖西路、解放路、梅山路、火車(chē)站、汽車(chē)站等沿線(xiàn)效果較好車(chē)體三：車(chē)體三實(shí)際三效果三較明三顯，三關(guān)鍵三取決三于路三線(xiàn)與三車(chē)況三選擇二、WH三AT之項(xiàng)三目營(yíng)三銷(xiāo)執(zhí)三行：比照六安高端三項(xiàng)目三營(yíng)銷(xiāo)三費(fèi)用三標(biāo)準(zhǔn)三，本項(xiàng)三目營(yíng)三銷(xiāo)費(fèi)三用約三占總?cè)N(xiāo)比三例：0.三6%三—0三.8其中，一期費(fèi)用投入約占費(fèi)用60%比例，約130萬(wàn)元—173萬(wàn)元；項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)蓄客期短，形象導(dǎo)入和認(rèn)籌基本同時(shí)進(jìn)行，因而營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用大；一、二次開(kāi)盤(pán)是11年重點(diǎn)，消化一半的貨量，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用需要再次加大；前三次成功銷(xiāo)售，為項(xiàng)目奠定了市場(chǎng)基礎(chǔ)，后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用主要集中在熱點(diǎn)挖掘和客戶(hù)維護(hù)，費(fèi)用比例相對(duì)下降；注：以上費(fèi)用預(yù)算不包括售樓部、樣板房及示范區(qū)所需費(fèi)用；形象三導(dǎo)入一次三蓄客一次三銷(xiāo)售二次三蓄客二次三銷(xiāo)售三次三蓄客持續(xù)三銷(xiāo)售費(fèi)用投入比例35三%25三%20三%20%項(xiàng)目三營(yíng)銷(xiāo)三推廣三費(fèi)用三安排三：二、WH三AT之項(xiàng)三1、三戶(hù)外三媒體三攻略三（空三中）在六三安皖三西路三、解三放路三、梅三山路三、火三車(chē)站三、汽三車(chē)站三及市三中心三等沿線(xiàn)三效果三較好的戶(hù)三外位三置發(fā)布三3-三4塊三戶(hù)外三廣告三，主三打企三業(yè)和三項(xiàng)目三形象三，以三后同三時(shí)配三合各三節(jié)點(diǎn)三信息三；每個(gè)三關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)三更換三內(nèi)容三（開(kāi)三盤(pán)、三大型三活動(dòng)三等）三；2、三報(bào)紙作為本項(xiàng)目輔助的宣傳窗口，根據(jù)階段性的推廣要求進(jìn)行平面表現(xiàn)。報(bào)紙媒體選擇：建議只做皖西日?qǐng)?bào)大別山晨刊；3、電視媒體攻略（視覺(jué)）根據(jù)銷(xiāo)售的不同階段發(fā)布不同的內(nèi)容，從企業(yè)形象——樓盤(pán)形象——樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)建議各個(gè)銷(xiāo)售期更換版本每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)更換內(nèi)容（品牌導(dǎo)入期、開(kāi)盤(pán)、大型活動(dòng)等）；時(shí)長(zhǎng)選擇3-5分鐘（專(zhuān)欄），其他階段選擇15秒、30秒硬廣項(xiàng)目三營(yíng)銷(xiāo)三推廣媒介三選擇安排三：二、WH三AT之項(xiàng)三目營(yíng)三銷(xiāo)執(zhí)三行：4、三電臺(tái)三媒體三攻略三（聽(tīng)三覺(jué)）?根據(jù)三銷(xiāo)售三的不三同階三段發(fā)三布不三同的三內(nèi)容三，從三企業(yè)三形象三——三樓盤(pán)三形象三——三樓盤(pán)三賣(mài)點(diǎn)?建議三各個(gè)三銷(xiāo)售三期更三換版三本?時(shí)長(zhǎng)三選擇三15三秒、三30三秒硬三廣5、三圍墻三、道三旗媒三體攻三略（三形象三）?根據(jù)三銷(xiāo)售三的不三同階三段發(fā)三布不三同的三內(nèi)容三，從三企業(yè)三形象三——三樓盤(pán)三形象三——三樓盤(pán)三賣(mài)點(diǎn)?建議三各個(gè)三銷(xiāo)售三期更三換版三本?道旗三建議三選擇皖西三路或三者皋三城路6、三輔助三媒體三攻略三（D三M、三短信三等）?選擇三人群三集中三區(qū)域三的派三發(fā)樓三盤(pán)資三料，三售樓三中心三開(kāi)放三前、三認(rèn)籌三前和三開(kāi)盤(pán)三前各三派發(fā)三一次三DM三單張三，把三即售三樓中三心即三將開(kāi)三放、三即將三認(rèn)籌三信息三、即三將開(kāi)三盤(pán)信三息、三樓盤(pán)三情況三、最三新動(dòng)三態(tài)以三及促三銷(xiāo)信三息傳三遞出三去。?在開(kāi)三盤(pán)前三，投三放3三次郵三政廣三告夾三報(bào)，三全方三位介三紹項(xiàng)三目信三息，三把最三新動(dòng)三態(tài)及三促銷(xiāo)三信息三傳遞三出去三。?針對(duì)六安（行三業(yè)企三業(yè)主三或電三信、三移動(dòng)三、銀三行、三保險(xiǎn)三等V三IP三客戶(hù)三）尤三其是三二、WH三AT之項(xiàng)三目營(yíng)三銷(xiāo)執(zhí)三行：營(yíng)銷(xiāo)三執(zhí)行三策略三：打好三三大三營(yíng)銷(xiāo)三戰(zhàn)役三：體驗(yàn)三營(yíng)銷(xiāo)三，渠三道行三銷(xiāo)，三活動(dòng)三營(yíng)銷(xiāo)做足三四項(xiàng)三功課三：節(jié)奏三控制/推售三控制/價(jià)格三控制/營(yíng)銷(xiāo)三整合二、WH三AT之項(xiàng)三目營(yíng)三銷(xiāo)執(zhí)三行：11年?duì)I三銷(xiāo)節(jié)三奏總?cè)w鋪三排三：推一三期兩三棟多三層，三兩棟三高層三住宅推二三期高三層及三公寓7月2月4月5月68月9月10月11月12月不同三組團(tuán)三，營(yíng)三銷(xiāo)時(shí)三間互三補(bǔ)，三客戶(hù)三群體三互相三拉動(dòng)售樓三處進(jìn)三場(chǎng)3月品牌三入市三期產(chǎn)品三形象三導(dǎo)入及蓄三客期VI三P認(rèn)籌三期認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)三強(qiáng)銷(xiāo)三期一期三持續(xù)三期二期三蓄客三期7月2月4月5月6月8月9月10月11月12月3月認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售目標(biāo)推盤(pán)三量70三%基本三售罄銷(xiāo)售三金額三：1.三3億三（２三０11年8月－三２三０１1年12月）階段目標(biāo)銷(xiāo)售節(jié)奏形象預(yù)熱期持銷(xiāo)銷(xiāo)售期建立項(xiàng)目品牌形象廣告熱推，賣(mài)點(diǎn)群出，建立項(xiàng)目品牌內(nèi)涵及高度開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，維護(hù)、深化構(gòu)建強(qiáng)勢(shì)品牌賣(mài)點(diǎn)滲透及節(jié)點(diǎn)促銷(xiāo)宣傳方向項(xiàng)目品牌形象媒體選擇蓄客期現(xiàn)場(chǎng)圍墻、戶(hù)外、報(bào)紙、活動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)報(bào)刊、戶(hù)外、DM、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)報(bào)刊、戶(hù)外、活動(dòng)、電臺(tái)、電視、網(wǎng)絡(luò)、DM開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期產(chǎn)品概念客戶(hù)行銷(xiāo)深化，品牌價(jià)值外延報(bào)紙、戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)二、WH三AT營(yíng)銷(xiāo)三節(jié)奏三總體三鋪排三：銷(xiāo)售三實(shí)施第一三階段三入市三期時(shí)間三段：20三11年2月——三20三11年6月中三下旬三；目的：維三系早三期探三訪客三戶(hù)，三積累三意向三客戶(hù)三使客三戶(hù)對(duì)三項(xiàng)目三初步三認(rèn)知三，初三步試三探市三場(chǎng)反三應(yīng)。前提三必備三條件三：銷(xiāo)售三準(zhǔn)備三：市三區(qū)營(yíng)三銷(xiāo)中三心包三裝、三海報(bào)三印刷三、銷(xiāo)三售熱三線(xiàn)、三客戶(hù)三登記三表、三銷(xiāo)售三百問(wèn)三、銷(xiāo)三售人三員（4名）三、工三裝、三名片三到位工程三配合三：工三地圍三墻涂三刷完三成綠三化帶三宣傳三推廣三：采用三海報(bào)三、戶(hù)三外，紙、電視等大眾媒體發(fā)布信息；主要宣傳內(nèi)容為新站片區(qū)賣(mài)點(diǎn)及開(kāi)發(fā)商品牌主要活動(dòng)：現(xiàn)場(chǎng)售樓處及示范區(qū)公開(kāi)――

展示品質(zhì)，提升形象關(guān)鍵工作：人員招聘與培訓(xùn)；客戶(hù)問(wèn)詢(xún)接待客戶(hù)訪談及直郵；媒體推廣計(jì)劃確定；銷(xiāo)售物料及報(bào)廣制作；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（VIP卡銷(xiāo)售）方案確定；現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心及板房包裝方案確定；樹(shù)立三純正三英倫銷(xiāo)售三實(shí)施時(shí)間三段：20三11年6月——三20三11年7月底三；目的：市場(chǎng)三導(dǎo)入三，全三面造三勢(shì)，三價(jià)格三試探三，三為銷(xiāo)前提必備條件：銷(xiāo)售準(zhǔn)備：折頁(yè)、戶(hù)型手冊(cè)、VIP卡、VIP權(quán)益書(shū)、認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)、銷(xiāo)控文件、按揭方式、財(cái)務(wù)人員到位；

宣傳三推廣電臺(tái)炒作，宣傳內(nèi)容以形象為主，配合營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)信息主要活動(dòng)：產(chǎn)品推介新聞發(fā)布會(huì)關(guān)鍵工作：開(kāi)盤(pán)（選房）方案確定銷(xiāo)售物料制作

VIP卡銷(xiāo)售；現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心裝修；板房及現(xiàn)場(chǎng)包裝制作；示范園林施工。第二三階段三內(nèi)三部認(rèn)三購(gòu)期打造三上層三生活三領(lǐng)域銷(xiāo)售三實(shí)施第三三階段三開(kāi)三盤(pán)強(qiáng)三銷(xiāo)期重大三節(jié)點(diǎn)三：開(kāi)三盤(pán)時(shí)間三段：20三11年8月初——三20三11年9月目的三：正式三銷(xiāo)售三、實(shí)三現(xiàn)住三宅熱三銷(xiāo)局三面、三達(dá)成銷(xiāo)售三目標(biāo)關(guān)鍵三工作三：選房三及公三開(kāi)發(fā)三售推廣三渠道三：軟文:充分三渲染三開(kāi)盤(pán)三熱銷(xiāo)三場(chǎng)面戶(hù)外:告之三公開(kāi)三消息媒體三組合:網(wǎng)絡(luò)三、戶(hù)三外廣三告、DM單頁(yè)投放三量：客戶(hù)三關(guān)注三逐漸三升溫三，持三續(xù)保三持前三期勢(shì)頭三，開(kāi)三盤(pán)期三間投三放量三同開(kāi)三盤(pán)前活動(dòng)三配合三：秋季三房展三會(huì)――產(chǎn)品三形象三展示開(kāi)盤(pán)三當(dāng)天三活動(dòng)――營(yíng)造三熱銷(xiāo)三場(chǎng)面周邊三企事三業(yè)單三位團(tuán)三購(gòu)活三動(dòng)時(shí)三間三：20三11年8月關(guān)鍵三行動(dòng)三：開(kāi)三盤(pán)儀三式關(guān)鍵三條件三：開(kāi)盤(pán)sh三ow戶(hù)外三廣告三更換園林三展示三現(xiàn)三場(chǎng)導(dǎo)三示系三統(tǒng)更三新人員三邀請(qǐng)三（市三領(lǐng)導(dǎo)三）三新現(xiàn)三場(chǎng)銷(xiāo)三售組三織銷(xiāo)售三實(shí)施第四三階段三持三續(xù)期第五三階段三二三期蓄三客期時(shí)間三段：20三11年10月——三20三11年12底目的三：現(xiàn)場(chǎng)三展示三，客三戶(hù)關(guān)三系維三護(hù)推廣三渠道三：報(bào)紙三、網(wǎng)三絡(luò)、三戶(hù)外投放三量：前期三投放三量同三開(kāi)盤(pán)三期，三中后三期可三根據(jù)銷(xiāo)三售情三況調(diào)三整活動(dòng)三配合三：事件三營(yíng)銷(xiāo)三（節(jié)三日活三動(dòng)）——全面展示三項(xiàng)目活動(dòng)三行銷(xiāo)三（客三戶(hù)答三謝會(huì)三）——維護(hù)客三戶(hù)關(guān)三系時(shí)間三段：20三11年12月開(kāi)三始目的三：一三期住宅三進(jìn)入三尾盤(pán)三銷(xiāo)售三期推廣三渠道三：鼓勵(lì)三老客三戶(hù)介三紹新三客戶(hù)展示三線(xiàn)：現(xiàn)場(chǎng)三接待三處展三示，三小區(qū)三實(shí)景三活場(chǎng)三景感受三等取三代三賣(mài)點(diǎn)三整合三廣告三，以三促進(jìn)尾三盤(pán)