房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程詳細解析

房地產(chǎn)開發(fā)建設房地產(chǎn)開發(fā)的特性房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)建設房地產(chǎn)開發(fā)的特性

房地產(chǎn)開發(fā)的特性流動性單件性條件差高消耗性涉及面廣房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)的程序開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個程序包括四個階段，即：

?房地產(chǎn)投資分析與決策階段

?房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

?房地產(chǎn)開發(fā)項目建設階段

?房屋銷售與出租階段當然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段是具體落實開發(fā)方案，為開發(fā)項目建設實施作準備的階段。主要工作有：申請建設用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、籌集資金、拆遷安置、項目報建。申請建設用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建必須按一定的程序進行，而籌集資金則可以與之平行進行。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，僅靠開發(fā)企業(yè)的自由資金是遠遠不夠的，必須通過其他途徑籌集資金，如向銀行借款、發(fā)行股票和債券、預售商品房等等。由于我國各城市的機構(gòu)設置不大一樣，因此，各城市對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的審批程序也就不盡一樣。一般地，申請建設用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建可按如下程序進行（如圖

2所示）：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作程序

籌集資金獲取土地使用權(購置土地)申請建設用地規(guī)劃許可證項目報建拆遷安置

籌集資金選址定點

立項提供規(guī)劃設計條件編制規(guī)劃總圖審核總圖、核定面積核發(fā)規(guī)劃許可證申請建設用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)投資分析與決策階段

用地申請

審核、協(xié)商簽訂土地使用合同

交土地出讓金

辦理產(chǎn)權登記購置土地審查設計方案編制設計方案

初步設計審查初步設計發(fā)建筑核位線按紅線放線發(fā)建設許可證辦理投資許可證施工圖設計項目報建拆遷調(diào)查制定拆遷安置計劃申請拆遷許可證拆遷公告簽訂拆遷協(xié)議拆遷、驗收辦理產(chǎn)權滅籍拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)程序1．申請規(guī)劃許可證：到城市規(guī)劃管理部門申請選址、設計要點，取得建設用地規(guī)劃許可證。

2．購置土地：到土地管理部門申請購置土地，簽訂土地使用合同。

3．拆遷安置：到城市拆遷管理部門辦理拆遷安置報批手續(xù)。

4．項目報建：到城市規(guī)劃管理部門辦理項目報建審批手續(xù)，并委托設計院進行設計。

1．申請建設用地規(guī)劃許可證（1）立項。根據(jù)國家政策，房地產(chǎn)開發(fā)應納入固定資產(chǎn)投資計劃，因此，開發(fā)商須到計劃管理部門進行項目立項。立項時要提交房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告、立項申請書、資金來源，并說明房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類別。房地產(chǎn)開發(fā)程序

（2）選址定點。在計劃管理部門申請立項后，再到城市規(guī)劃管理部門申請選址，并提交申請用地報告、項目的立項批文、企業(yè)的資信證明、企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書等文件和證件。城市規(guī)劃管理部根據(jù)城市規(guī)劃的要求，參照開發(fā)商的申請，考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模，初步選定用地項目的具體位置和界限。（3）提供規(guī)劃設計條件。城市規(guī)劃管理部門提供的設計條件是進行開發(fā)項目總圖規(guī)劃設計的依據(jù)。規(guī)劃設計條件的主要內(nèi)容包括：1）該建設用地現(xiàn)狀地形圖；2）根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所出地段條件提出用地范圍；3）向各有關部門征詢意見后提出的綜合性意見；

房地產(chǎn)開發(fā)程序4）該場地的外部限制條件，包括山、水、地形和四鄰的建設情況及空間環(huán)境要求等；5）提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置、路幅及其規(guī)劃要求；6）提出規(guī)劃設計要點，包括建筑密、容積率、建筑層數(shù)、高度、體重、紅線退讓要求和地下管線走向、綠化要求以及其他控制事項；7）對于綜合開發(fā)區(qū)，還應提出公用服務配套設施和市政基礎配套設施的要求；8）有關的特別要求，如人防、抗震、凈空限制等。

（4）編制規(guī)劃設計總圖。開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設計條件，委托規(guī)劃設計院編制規(guī)劃設計總圖。（5）審核總圖、核定面積

。城市規(guī)劃管理部門審核規(guī)劃設計總圖，核定用地面積，確定紅線范圍，報市政府批準后，發(fā)給開發(fā)商建設用地規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)程序2．

申請購置土地開發(fā)商應向土地管理部門申請購置土地。按我國法律規(guī)定，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，因此，開發(fā)商購置場地，是指其使用權，

而不是所有權。開發(fā)商取得土地使用權的途徑，是按照政府有關規(guī)定，通過土地市場取得的。即通過出讓或轉(zhuǎn)讓圖的土地使用權。此外，若以行政劃撥方式取得的土地進行商品房開發(fā)，必須向政府申請，補交地價，取得土地使用合同書，即把土地從無償使用轉(zhuǎn)為有償使用，從無限年期轉(zhuǎn)為有限年期后，方可開發(fā)。土地使用權出讓方式有協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓等三種方式。不同的出讓方式，其出讓程序也不一樣。房地產(chǎn)開發(fā)程序3．拆遷安置開發(fā)商取得了開發(fā)場地后，要對該場地上現(xiàn)有的建筑物和構(gòu)筑物進行拆遷，兌現(xiàn)有的住戶進行安置。拆遷安置是一項政策性很強的工作，其依據(jù)有國務院頒發(fā)的《城市房屋拆遷管理條例》、建設部頒發(fā)的《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》，以及各地方城市政府結(jié)合本地的實際情況制定的房屋拆遷管理辦法，并按以下程序進行。（1）拆遷調(diào)查。首先，要與開發(fā)地段的派出所、房管所進行聯(lián)系，已取得他們的支持，并且抄錄擬開發(fā)范圍內(nèi)的常住人口、拆遷戶數(shù)以及房屋產(chǎn)權、使用性質(zhì)、建筑面積等情況，按表格逐一登記。房地產(chǎn)開發(fā)程序第二，一拆遷小組為單位，分戶到人，上門核查，并做好詳細記錄。如住戶使用面積，私房業(yè)主契證所記載的面積，以及人口結(jié)構(gòu)、年齡、健康狀況、職業(yè)、工作單位等情況，第三，逐戶摸清拆遷戶的要求。作好紀錄，并分為如下五類：要求一次搬清，作永久安置的；要求遷回要解決臨遷或投親靠友的；要求放棄產(chǎn)權，租回使用面積的；要求臨時鋪面，繼續(xù)營業(yè)的；其他。分類的目的是為了給補償安置迅速提供真實資料。房地產(chǎn)開發(fā)程序

（2）制定拆遷安置計劃。每個動遷人員在對自己所承擔的被拆遷人安置、補償?shù)臎Q定全部熟悉后，要進行分析，以片為單位，逐戶安置房源和作出拆遷的補償決定。這里，既要考慮工商、企業(yè)、事業(yè)單位、私房、僑房的動遷難度，又要靠率安置不成過高的住戶，還要考慮哪些單位或住戶市較容易動遷的，哪些住戶或單位是可以交叉進行動遷的，哪些住戶先動，什么時候較為適宜等，都應有個計劃。（3）申請核發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商在取得規(guī)劃、土地管理部門批準的紅線圖和用地文件以及完成拆遷安置方案（包括還間房屋的地點、資金、房屋平面圖或購買商品房安置被拆遷人的購房合同）后，可以向拆遷管理部門申請核發(fā)房屋拆遷許可證，并按規(guī)定繳納管理費。房地產(chǎn)開發(fā)程序拆遷房屋不得超越規(guī)劃管理部門劃定的紅線范圍和拆遷管理部門規(guī)定的期限。（4）拆遷公告。召開拆遷動員大會，公布拆遷公告。拆遷管理部門在發(fā)放拆遷許可證的同時，應將拆遷人、拆遷房屋及其范圍、法律依據(jù)、拆遷期限以公告形式予以公布。另外，還應書面通知房產(chǎn)、公安、工商等有關部門。（5）拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議書。拆遷協(xié)議書應明確補償形式和金額、安置用戶面積和地點、搬遷過渡方式和期限、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。（6）動遷、驗收。拆遷補償手續(xù)辦妥后，負責拆遷人員應立即填寫登記表，經(jīng)主管領導簽發(fā)，送工程部門拆房。原則上，搬遷一間，拆卸一間，可為動遷工作起推動作用。房地產(chǎn)開發(fā)程序

（7）辦理拆遷房屋產(chǎn)權滅籍和土地使用證。拆遷人應將所訂拆遷協(xié)議書送拆遷管理部門備案，同時到房產(chǎn)部門辦理被拆遷房屋產(chǎn)權滅籍手續(xù)。在有工程部門負責辦理工程報建手續(xù)。

4.開發(fā)項目設計的組織與委托房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策最終通過設計成果反映出來，合理的設計不盡充分體現(xiàn)投資者的意圖，而且是對投資者決策方案的完善和補充。（1）要選擇較好設計單位。在委托設計時，應注意以下事項：

1）設計資格。要委托具有設計資格的設計單位進行開發(fā)項目的工程社及，不得委托無證設計單位或私人進行設計，否則，城市規(guī)劃與建筑管理部門將不予承認。房地想產(chǎn)開首發(fā)程巷序2）設刺計等狹級。動目前經(jīng)我國浙的建蘭設工城程設線計單斗位共篩分為米甲、珠乙、先丙、但丁4個等級飯。開發(fā)笨商應根蒸據(jù)擬開富發(fā)項目參的性質(zhì)鉛、高度塞、規(guī)模盜，對照4個等級何確定要護求，進經(jīng)行委托頌。一般疤不得超隱過設計嘴。3）設迷計范始圍。根我國常建設尸工程羊設計好單位盈的資胳格證愚書上恨都注害明了氧該設典計單誓位的三承攬直設計兵范圍藏，如旦規(guī)定馳該設洪計單犬位是體承接躲民用莊建設競工程赴、工姥業(yè)建括設工遭程，懷還是乞某個勤系統(tǒng)乘內(nèi)的渾建設暑工程拿項目膏。在武委托鍋設計語時，蠅開發(fā)憤商應篇予注雙意。（2）要合敘理地確歇定各項屋技術經(jīng)蟲濟控制可指標。奇規(guī)劃中爆的各項錢技術經(jīng)存濟指標嬌，是衡推量規(guī)劃莖設計的燙質(zhì)量以枝及開發(fā)驢項目經(jīng)候濟效益貼好壞的露重要標價準和依享據(jù)。在蟲規(guī)劃設之計之前脊，一幣些重要石的控制失指標已春由土地終管理部段門和規(guī)架劃管理輔部門給阿出，房地邊產(chǎn)開乘發(fā)程棟序如開茶發(fā)用州地的笨總面茫積、懂容積盈率、邁控制逝高度急、建巡壽筑密斷度、厭綠地狗率等陽，還駐有一剖些指放標則周由開呼發(fā)商爭根據(jù)熊開發(fā)誦項目泉的要己求提殲出，價作為氧規(guī)劃楚的依籠據(jù)，武如戶副室比錯、高鍋層比健例、且各類紹型的端居住挑面積速、總抖造價努、建糟筑工征程單灶方造欠價等愉。上防述各綿項技之術經(jīng)糞濟指宵標，姥要綜袍合考次慮，助既要探保證創(chuàng)開發(fā)矮商效暫益，宗又要微符合鎮(zhèn)有關直管理魯部門內(nèi)的要攤求，事以取默得良忍好的哄社會駁效益捐和環(huán)旺境效鬼益。（3）評程價和燃選擇沈設計轎方案蕉。設壤計方普案是惰根據(jù)致城市農(nóng)規(guī)劃車管理柿部門掀提供薪的規(guī)票劃設湖計條愚件和倆開發(fā)吉商對越該開放發(fā)項始目的蘋要求倍，由城設計付單位秤提出屑的初扶步設馳想，妻一般串用文袖字說罪明和調(diào)圖紙汪或模座型表重示。嫁其中泛規(guī)劃疼設計碑方案探包括認開發(fā)說項目惱的用搬地范壁及其街位置范圖、共現(xiàn)狀棒圖、佛規(guī)劃擋總平終面圖敵和交臣通組請織示瞇意圖心、住范宅標惜準層監(jiān)平面粥圖和姻住宅驅(qū)正立警面圖聯(lián)、公憲共建淘筑房地茶產(chǎn)開跟發(fā)程熱序平面狂圖和戀立面革示意釀圖、符主要尼街景缸示意查圖、漫透視秋圖或絲式模型僅、設注計說間明書烈（包似括各驕項技冰術經(jīng)躁濟指瓶標）澇。建瘋筑設看計方仍案包攜括總須平面懂位置紀圖、方平面計圖、敵立面豈圖、懲主要餐剖面營圖的造草圖蚊和建攤筑單晚體透從視圖胳以及譽設計鑼說明嫂書。袋由設補計單贈位提徑出的調(diào)設計拴方案貍不少格于兩頌個，趣以供很開發(fā)腥商在艘對多上個方?jīng)]案比在較的哈基礎突上，飄選擇倉最有煉方案奴，并謊作為狀推薦蛙方案烏報送拒規(guī)劃怨管理烤部門辭審定微。開僑發(fā)商做還可項以邀羨請多廁個單搖位參叼加設責計競繡賽，杰經(jīng)過負專家拐和規(guī)蝦劃管糾理部缺門的識評議蜻審定姿，確派定設悉計方年案或廚提出條對方院案的晴修改攪意見赴。被海審定亭的規(guī)流劃設忠計方互案作焰為市旬政工示程設否計和甚建筑齒單位鼻設計包的依燒據(jù)；季建筑躲設計智方案甲被省緒定后猴，可慶進入肉下階域段的抵初步虛設計撈和施圾工圖末設計階。房地產(chǎn)柔開發(fā)程解序（4）設舒計審歸查。富開發(fā)往商對竿設計假單位旗提交姑的正繩式設潔計圖嬌紙，鮮要認閃真審療查，姿熟悉焰圖付紙和栗設計毫要求捷，如框發(fā)現(xiàn)餃有錯賤誤或勞遺漏帖，應綠及早辮通知急設計贈單位徑修正那、或芝補充爸。5.項目誤報建在土地案使用權男購置的但申請過幼程中，壟已提出增規(guī)劃設扁計方案救，該方禮案只是迷粗略的染反映開截發(fā)項目薪概況，伴不能作慕為施工嘴的依據(jù)伏。項目麗報建實營在原規(guī)謙劃設計覽方案的?；A上禾，由開所發(fā)商委捉托規(guī)劃蜻建筑設考計單位霜提出個陽單體建蘭筑的設弄計方案杏，并對障其布局效進行定肺位，對互開發(fā)項份目用地聰范圍內(nèi)繞的道路畜和各類河工程管辦線作更即深入的燙設計，悼使其達鋼到施工舊的要求灘。由于鈔報建的因建筑設秧計方案榨經(jīng)城市幅規(guī)劃管兆理部門國和消防餓處、抗慶震辦、包人防部瓶門、環(huán)婦衛(wèi)部門突、供水宅供電管未理部門膜審查通姑過后，躲可進一鏟步編制艱項目的哈施工圖彩和技術靜規(guī)定，芳再報城銳市規(guī)劃賠管理部拋門及有甘關專業(yè)圓管理部海門審批容。其具梢體步驟紋為：房地產(chǎn)決開發(fā)程豎序（1）編虜制和間審查把設計宏方案涉。開浙發(fā)商賽在取衛(wèi)得土碎地使燦用權魂后，倘根據(jù)禿城市漫規(guī)劃守管理悉部門北提出街的設家計要佳求，幅委托盒建筑腦設計線院編疾制設尼計方驗案。丘并將譽設計濫方案賽報城脈市規(guī)宮劃管咐理部伏門審胞批。屑如果鎮(zhèn)是高擾層建孝筑，嶄、還飲要征病求消冤防管都理部蒸門的鬧意見來。（2）編制巴和審查騙設計方朋案。方笛案審查社通過后窄，委托贊設計院籌進行項失目的初院步設計逗（對高唉層建筑侵）。并進將初步浸設計報晶城市規(guī)牲劃管理陶部門，酬由規(guī)劃銅管理部鵝門組織晃抗震辦景、人防孤辦、環(huán)糞衛(wèi)、供仆水、供守電等部獄門對初兩步設計滲進行匯告審。（3）施項工圖息設計蛛和發(fā)罪核位現(xiàn)紅線戒。初跌步設鑒計審洋查通腎過后農(nóng)，委悔托設乏計院躲進行倘施工挽圖設艷計。馳并將梁施工裳圖報選城市婆規(guī)劃廉管理述部門版，由僻規(guī)劃項管理兵部門級發(fā)建陵筑核挺位紅匠線。房地產(chǎn)邪開發(fā)程薄序（4）到計久劃管理稻部門申打請投資票許可證旁。開發(fā)茫商須提江交如下森文件：運核位壞紅線、姥土地使儉用合同潔、土地挖使用證哪、拆遷佳驗收單版、項目修總平面塵、可行獨性研究用報告、首進度計爸劃、申裝請、資否金審計蕩文件。（5）發(fā)淘建設撇許可自證。裳到城垃市規(guī)愉劃管時理部膜門領牲取建宣設工今程許挖可證撿。一兩旦開軋發(fā)商吩取得瀉了城雕市規(guī)矮劃管火理部妹門頒承發(fā)的閑建設首工程燥規(guī)劃惑許可吹證，吼該項召目就現(xiàn)獲得斥了允漠許建態(tài)設的輛法律恒憑證狼。房地煎產(chǎn)開罰發(fā)程玩序（三）臨房地產(chǎn)創(chuàng)開發(fā)項取目建設史實施階烏段房地產(chǎn)取開發(fā)項鞋目的建冊設實施牽，是由森建筑施預工企業(yè)船完成的姻，施工嗓企業(yè)是姥開法項期目建設拒實施的基直接指其揮者和聰生產(chǎn)者用。在此黨階段，跪開發(fā)商板的主要編工作有（1）通皮過招戰(zhàn)標投幫標選沿擇施葉工企點業(yè)；酒（2）以稀投資察者、藥組織尚者、兵監(jiān)督壟者的賴身份粘進行撈項目標工程悅管理膏與控糞制；堤（3）竣工幼驗收。在此炒階段挺，開桑發(fā)項袋目的如投資哪支出惱最大團，所文占的璃時間莫周期爹最長襪。因每此，尤加強綱開發(fā)鉗項目無建設別實施劣階段菊的管勾理，平對于朗開發(fā)旱商實斑現(xiàn)預忠期的染開發(fā)旁效益搏是非附常重云要的遵。房地產(chǎn)箏開發(fā)程珠序根據(jù)懶我國煉的工封程建康設管突理體供制改序革的訓精神身，建善設工執(zhí)程項濤目要魄實行宅監(jiān)理還制，廊即委可托專持業(yè)化戴、社墳會化翁的監(jiān)繞理公緩司對掙項目強的建幫設進哭行監(jiān)稿理。鼠當前國，我張國的畢建設轎監(jiān)理芽重點南在工崖程的濾施工寇階段彎，并陜積累纖了一薄些經(jīng)廉驗，潮因此句，開楚發(fā)商煌可以專委托愛監(jiān)理蘇公司鴉根據(jù)賀工程絲式承包兔合同勸對工墨程施濾工建遠設進含行全霞面的釘監(jiān)理愈。1.開發(fā)工使程施工來招標施工招講標必須軟具備下仍列條件絞（1）工程覆項目已它獲計劃滑管理部突門批準忌，并已清列入建徹設計劃脂；（2）有墾經(jīng)國變家批座準的刪設計行單位元負責查設計厲的施坐工圖餅紙和熱工程榜概算闖或預叉算；房地產(chǎn)美開發(fā)程飛序（3）開存發(fā)用慚地的意使用談權已葛有償膏獲得安，施血工前份期工蜜作（稈包括也三通鄰一平快）已頌經(jīng)落穗實或紫準備屈就緒廁；（4）開拜發(fā)資革金、鵝主要禁建筑儲材料惑和主皇要設虛備分傭期交揮貨及鵲協(xié)作慕配套皮條件炊均以案分別柿落實掩；（5）有蔽當?shù)匕Τ鞘泄~規(guī)劃掃管理曉部門戲核發(fā)紐奉的建穴設工譯程規(guī)并劃許綱可證鄭。采取礙競爭姿方式詳?shù)氖殴ふ杏跇顺绦靶蛉缲炏拢海?）擬鳳定招容標方幸式，劉準備釀招標格文件狂。招岸標文矮件是掏開發(fā)坑商說避明招祖標工儲程要按求和龜標準認的書濟面材杰料。樂可由屬開發(fā)蜂商自詳行準吹備，凱也可食委托容咨詢?nèi)詸C構(gòu)速代辦殲。（2）編叮制標太底。暗標底駕及招那標工天程的跪預期炭價格蔬，是肢評標芹的主逃要尺戚度之芽一。趟編制灑標底護是招哈標的均一項接重要把準備志工作姑，可泳以有程開發(fā)負企業(yè)柳自己邁編制馳，也秧可委糊托可盛信賴傅的技順術咨爪詢公霉司或蕉設計艇單位魔編制石。從來編制火到招封標工順作的銅各環(huán)宅節(jié)，妨標底撫都必旱須嚴麻格保沖密。房地產(chǎn)癥開發(fā)程我序（3）向玩招標掃主管申部門眠（如補市招愧標辦副公室亭）申我請招晌標。（4）發(fā)賺布招把標通執(zhí)告或色邀請搖投標你函。嚷招標蛇申請陪經(jīng)批可準后第，開閣發(fā)商害即可蹦發(fā)出喚招標征通告奧或邀欲請投憂標函修。采右取公滿開招但標方劇式時途，應漫視工素程性戀質(zhì)和葡規(guī)模枝在當悔地或辜全國誕性報愈紙或西公開憑發(fā)行遼的專鼓業(yè)刊也物上娘發(fā)布描招標樸通告笨；采丈取選棗擇性援招標嚴方式創(chuàng)，應尋向預蜻選定沸的承制建單株位發(fā)茶出邀解請投丈標函宰。房地辜產(chǎn)開氧發(fā)程移序（5）對承功包企業(yè)浮的資格依進行審番查。即毫了解承腎包企業(yè)血的技術束和財務螞實力以強及管理僚經(jīng)驗，逗限制不吐符合要鳳求的承稿包企業(yè)略盲目參傳加投標士。審查榜工作通慰常在發(fā)意售招標欠文件之每前進行繞。審查蟻合格者菊才準許仙購買招偽標文件炭。（6）發(fā)送認招標文狹件。經(jīng)親過資格遺審查，昌對審查搬合格的噴承建單漫位發(fā)送戰(zhàn)招標文覺件。發(fā)籠送形式斥有現(xiàn)金技購買和回免費發(fā)埋送兩種央。（7）招標冷工程交除底及答書疑。開椅發(fā)商發(fā)欄出招標慈文件，筆各投標訊的承包占企業(yè)踏阻勘建設痕場地之偉后，應川邀集各站承包企市業(yè)的代避表開會頁，進行屬工程交溉底，并僚解答疑帳問。工億程交底瞧的內(nèi)容狼，主要淘是介紹眠工程概徑?jīng)r，明攏確質(zhì)量頭要求、耳驗收標遍準及工乳期要求免，說明慣開發(fā)商續(xù)工料情富況，材臺料款和王工程款打的支付妻辦法以座及投標普注意事仗項等。緒承包企擁業(yè)對招比標文件列中的疑議問，一絲式般應預掌先以書絲式面形式渴提出，憂也可在愚交底會嬌上臨時朵口頭提貫出。開妥發(fā)商對襪所提疑息問應一鉛律在答粗疑會上姥公開解塞答，并零以書面鴉記錄方看式，印肺發(fā)給各止投標者鳴，作為線招標文蘆件的補鏡充。房地產(chǎn)痕開發(fā)程詠序（８笑）開組標、瓶評標氏和決彼標。以上所凡述為公評開開標騎，個別俱情況也多有采用羽秘密開殃標的。制開標方墻式一般裝都在招五標文件訪中明確烤說明。１）開歪標。開址標是在持投標截亡止后，漸根據(jù)招傲標文件雀中規(guī)定笑的時間蓄和地點期，邀請魄個投標租者和當恢地公正撐機構(gòu)及信有關部電門的代廉表參加功，當中搜打開標輕箱，由眨工作人頃員對經(jīng)你公證人恒員檢查冷并確認夸密封完營好、封滿套書寫項符合規(guī)咽定的標綿書逐一浮拆封的刮過程。惡投標文孩件即標任書拆封恐后，工庸作人員忍應宣讀片其中要順點，并桂在預先饅準備的餅表冊上越逐項登撐記。登緒記表冊戰(zhàn)由讀標謹人、登注記人和襲公證人硬簽名，掌作為開救標的正杜式記錄鐮，由開純發(fā)商予匹以保存紐奉。２）怎評標胃。開矮標后沙應先滔排除嘆無效有標書寸，然費后由鉗評標系小組跟從工野程技支術和比財務晚的角吃度審蓮查評子議有防效標扶書，毫此過際程稱灶為評撫標。宵其評削審的貴原則悟是保諸護競劉爭，磨對所閘有投陪標的益承包僻企業(yè)伍一視球同仁猾。評嘆審的趟標準障是擁拌有足劍以勝場任招寫標工緣瑞程的泥技術創(chuàng)和財昂務實荒力，知信譽扯良好跑，報音價和房地萍產(chǎn)開篩發(fā)程宇序理。標書經(jīng)爽評審后底，應按卡標價從值低到高閘的順序秀列出清油單，并懼寫出評城標報告胞，推薦獲二、三兇家候選剖的中標精的單位意，交給射招標決柱策人做兆出最終制抉擇。３）決炸標。開臟發(fā)商對烈投標者其所報的務投標文倘件進行鐮全面的礎審查、肌評比、替分析，響最后選沉定中標局者的過座程叫做學決標。一般不須太復雜胃的工程奪可在開乖標后當鍵場決定竹中標者趨，同時欺公布標靈底，并漸通知未殲中標者男退還招別標文件戶、領回暑押金的宴時間和桿地點。稠規(guī)模較昆大、內(nèi)電容復雜疏的工程統(tǒng)，則應收由招標貌決策人演分別與置評標小亞組推薦進的候選故中標單平位，就扮技術力桿量、施苦工方案獻、機械薪設備、晝材料供催應及決花定標價皂的其他李因素進藍行調(diào)查耕和磋商訴，全面仆衡量，傾擇優(yōu)決領標。決標壞后應賣立即險向中甘標者串發(fā)出到中標乓通知攝。中退標通測知書啄發(fā)出傲之后屆，開覆發(fā)商顧與中漁標的背承建愈單位聯(lián)應在洋約定舌的期遭限內(nèi)患就簽帶訂合慶同進蔑行磋躬商，輕雙方齒就合飛同條誦款達陡成協(xié)禮議后折，簽搖訂合涌同。房地掀產(chǎn)開柜發(fā)程臟序2.開發(fā)際項目變工程弊管理絨與控燭制開發(fā)項桃目施工水管理，薯是由建抓筑施工笨企業(yè)對渡開發(fā)項罩目進行額施工的表生產(chǎn)管輪理。開柿發(fā)項目革工程管潛理與控侮制，則情是開發(fā)臨企業(yè)為范了保證集項目施孝工順利閃進行所紅從事的臘有關管薪理工作唇，包括沒配合施球工企業(yè)譜做各項撥施工準回備工作幣，如按喉時騰出塊施工場兩地，完約成場地奇的三通穩(wěn)一平，年及時提虎供設計刑圖紙和析訂購有怪關設備著等；對低項目的掘費用、踢進度和里施工質(zhì)敵量進行躲控制；笑合同管見理；有煮效的協(xié)派調(diào)各有杰關單位頓的關系嚼，如設梢計單位詳與施工瘦單位的指關系，妄土建單侮位與設沙備安裝顛單位的候關系，僚施工單養(yǎng)位與材丈料、設逼備供應露單位的砍關系。投資洗控制訊、進目度控詢制和秧質(zhì)量膀控制輪是項晴目工兵程管挖理與醋控制善的重匙要內(nèi)資容，車也是鏟監(jiān)理輩公司頭的主脆要職算責，春因此慮，要狂發(fā)揮宣監(jiān)理屆公司績的優(yōu)頑勢，連加強兩對工跨程施夏工階帽段的鹽投資芬、進規(guī)度和懂質(zhì)量慚控制胸。（１）個施工階笨段的投寨資控制批。施工數(shù)階段投士資控制俯的任務比是盡量橫減少承芝包合同債價款以尼外增加裹的工程詳費用；統(tǒng)全面履厚約，減蓮少對方裂提出索剩賠的機禽會；按謹合同支菌付工程巖款。為托此，開納發(fā)商要謹做到：房地舌產(chǎn)開銜發(fā)程奔序１）托熟悉櫻圖紙絮、設課計要娘求、沾合同踩價款投，分可析工省程費自最容授易突煩破的賊環(huán)節(jié)展，明藍確投急資控汽制的再重點折。２）按注工程進免度將總請投資目算標進行慌分解，妨確定階企段的投興資分目挎標，將劑其作為及階段投螞資控制動的依據(jù)誓。３）裙嚴格躬按工餡程計省量支父付工發(fā)程進醉度款勝。對染已完奧工成估要按塊合同做規(guī)定魔及時言計量屑，對衫承包熊方超肉出設倉計圖縮慧紙要僚求增絞加的留工程懼量和里自身沒原因到造成巧返工陡的工賀程量這，不肉予計升量，玻其費漂用由埋承包換方自耀負。４）按詢合同規(guī)蟲定辦理潮工程結(jié)全算，掌懸握工程反投資動究態(tài)，分許析費用悄超支的塘原因，域提出控虜制投資癥的措施卵。５）適正確犬處理炒索賠捏。（２紀）施券工階蝦段的殼進度溉控制染。施槍工階筒段進暮度控去制的盲主要煉內(nèi)容皇有：１）編暢制項目陸實施總覽進度表黑計劃，繞并以此醬作為控挖制其它扶計劃的派依據(jù)，稀包括施掩工單位麥的計劃揉和開發(fā)漿商自己嚼制訂的班有關計年劃，如擋施工房地產(chǎn)兆開發(fā)程威序制訂的給施工進冷度計劃殘、有開辛發(fā)商提抗供的材純料和設寬備的供特應計劃虹。２）根剃據(jù)項目仆的總控體制進度掠目標，課審核施尊工單位比提交的段施工進傷度計劃絕、施工物方案和棄施工總街平面圖扒，即使差否符合弱總工期遲控制目罷標的要給求；施睜工進度化計劃、敬施工方延案和施叼工總平追面圖是霧否協(xié)調(diào)贊、合理奇。３）聾做好適開工恰前的斬準備投工作乞。一愧是要噸按合蒙同要批求，追開發(fā)終商要演做好占有關容開工徒前的圣準備壓工作也。二扔是檢釣查和扛督促憶施工策單位栽開工奪前的演準備暴工作譜，能唉否滿處足工略程進按度要冒求。４）按呆合同規(guī)宮定及時卷向施工擊單位支秀付備料殲款和工籃程進度扎款。為塌此，開殺發(fā)商要從根據(jù)資注金的不炕同渠道楚，組織寬落實資羽金到位辭，以保鏟證工程爐建設的盾進度款風、設備繩和材料洗款按時狂支付。５）定奇期的檢愧查施工蚊單位工丈程計劃棵的實施乳情況，汽督促審想查施工雪進度報載表，核蜓實工程蒜實物量歇，鑒認堡工程款黨憑證。房地產(chǎn)科開發(fā)程蒙序６）及天時處理款好工程替設計問朝題。如昨設計需鉗要補充昆、完善寇、變更岸或材料疤代用等處，應抓酸緊聯(lián)系用，要求那設計單盾位及時鞏給與解相決，盡且力做到驚不影響棋工程進慌度。７）見組織造施工方現(xiàn)場盟協(xié)調(diào)辯會。８）卡在工過程建吃設施駛工的羊全過塘程中如，做宏好單磁位工煮程的攔分部刃、分墻項檢憶查驗波收工榮作，歐檢查宴是否堡完成餅設計購圖紙敲和合套同范掃圍的你全部唉工程濁內(nèi)容稅。工刃程質(zhì)案量檢艷驗評歌定是膏否全祥部達堵到合塊格以原上標昏準，縱經(jīng)市雙質(zhì)檢準部門魯檢查鼠評定貢質(zhì)量爐等級嘉，才匪能簽拐訂竣紐奉工日葡期。（３）參施工階青段的質(zhì)屢量控制瓦。施工惠是形成詠工程實柱體的階沿段，也音是形成飄最終產(chǎn)沈品質(zhì)量派的重要轉(zhuǎn)階段，店施工階盯段的質(zhì)峽量控制兵是工程某項目質(zhì)坦量控制宅的重點遷。其主墓要內(nèi)容榨有：１）除瘡了在施巖工招標娃中，要勉審查承巧包商的藥技術資霸質(zhì)外，凡在施工己過程中尿，還應修對承包敘商的技艘術資質(zhì)橋進行連易續(xù)不斷烈的審查仍和評價竟，督促襖承包商儲更換不覽稱職人悠員。房地產(chǎn)四開發(fā)程貍序２）訂糠立現(xiàn)場嶼質(zhì)量管草理制度彈，包括劫現(xiàn)場會懇議制度春、現(xiàn)場漏質(zhì)量檢假驗制度倍、質(zhì)量郊統(tǒng)計報剛表制度休、質(zhì)量透事故報已告處理孝制度等平，以保陪障項目運質(zhì)量控漏制的有嘗效進行發(fā)。３）京對項迎目施譽工所廳需材嚴料（谷原材泰料、阿半成堅品、您構(gòu)配想件）層應進返行嚴疑格的香質(zhì)量棒檢查辰與控叼制。記對項限目中坡采用泉的新梯材料宮、新綠結(jié)構(gòu)渴、新點技術娘均應蘋審核泛其技抓術鑒河定書偽。凡聞未經(jīng)方試驗衰或無捆技術刻鑒定拘書者席，一尺律不起得在羊項目應中使盡用。４）拿檢核六土地吉現(xiàn)場怎的測互量標嚇樁、屋建筑巧物的五定位樓放線倘及高藍程水煌準點不。５）局組織儀設計品交底羞和圖挨紙會止審，畜保證謙設計盛師與宋承包丘者之浙間的彼溝通疤與交袍流。６）什督促真、協(xié)隊助承徒包單渠位完戒善工爭序質(zhì)倉量控患制，獲嚴格牽工序湖間交仍接檢富查，舞主要丘作業(yè)辱工序獅包括之隱蔽剩作業(yè)濟的檢農(nóng)查、敏驗收敢。在尼重要落的工龍程部慨位或褲專業(yè)抬工程撤中，霞建立佳質(zhì)量猴控制耐點，給進行數(shù)材料站試驗定或技學術復副核。貍對完天成的溪分部糕（分男項）刑工程壞，按雕相應永質(zhì)量申評定房誠標準叫和辦醬法進還行檢房地射產(chǎn)開臭發(fā)程梢序查、倉驗收杰。７）采闊取一切旗必要措悼施（包鋤括下達剩停工令演）制止嘉下屬情恥況：第臟一，隱剖蔽作業(yè)娃未經(jīng)查趙驗承包噸單位就千擅自封謠閉、掩閘蓋；第喉二，子承包商薄擅自變摧更設計益，或使根用無合悉格證的淋工程材斤料，或匠擅自變貪更工程患材料進贈行施工議等；第視三，未羨經(jīng)技術謀資質(zhì)審翻查的人懂員進入婦現(xiàn)場上滔崗施工笛；第四伸，承包扔單位對瘡已發(fā)生典的質(zhì)量且事故未軌進行處晶理，或散未提出嘆有效補躲救措施兄就繼續(xù)景作業(yè)。８）僑按規(guī)超定的謹質(zhì)量當評定瓜標準殘及辦柏法，示對完州成的取單位亂工程后、單坡項工嚴程進乘行檢鬧查驗糟收。汁審核衛(wèi)承包象單位搏提供侍的竣下工圖蘆、質(zhì)轟量檢寄驗報許告及瞧有關罩技術悄文件專，督劫促承升包單循位進屑行質(zhì)逝量回透訪，督實行巡壽質(zhì)量細保修尺。整繪理有膛關項親目質(zhì)辮量的葡技術臥文件強，并毒編目逝、建附檔。３．土項目耐的竣牙工驗誦收。泰項目別的竣特工驗廚收與真交接問，是態(tài)實現(xiàn)處開發(fā)楊投資裁向使艷用價棚值轉(zhuǎn)泡化的棚標志剛，是封開發(fā)各商實作現(xiàn)其御經(jīng)營圓效益老的基更礎。有從質(zhì)制量控返制角嚇度說物，項雞目竣癢工驗可收工戶作是啟確保循項目植質(zhì)量擱合乎倒標準臺的最房地裕產(chǎn)開呢發(fā)程施序后一關靈。因此遼應高度猴重視這策項工作丑。（１拿）開漁發(fā)項浪目竣奴工驗耀收的草依據(jù)駁。開拴發(fā)項球目竣撥工驗伙收的展依據(jù)捎包括首以下奴幾方銹面的頂內(nèi)容林：１）鴨有關鑼合同臟、標尼準、塊規(guī)范坊。如符開發(fā)抵商與程承包裂商簽耀訂的衰工程駐合同腥、土冷建工樸程驗修收標涉準、排建筑菌安裝獵施工蔥驗收究規(guī)范育等。２）工鋒程資料股：經(jīng)批鴉準的有辱關建設冰文件；戚施工圖挨紙和說訪明書；新圖紙會呀審記錄腫、設計跡變更和遞技術核判定單；忠測量定松位記錄賤、沉降席及變形巖記錄；私隱蔽工朱程記錄褲、工程管事故的味發(fā)生和編處理記賠錄；有雀關技術婚或設備什的資料朗及驗收孝記錄等屬。３）工鄰程實體舒。指已滔符合竣屈工驗收忍條件的源已完工班工程。（２）徐項目竣桂工驗收帥程序。蕉開發(fā)項陸目竣工蠅驗收程社序如圖泊３所示奏。項目竣工承建商竣工驗收開發(fā)商審查驗收申請報告開發(fā)商現(xiàn)場初驗開發(fā)商、質(zhì)檢站組織正式驗收確定交接日期設計者、承建商質(zhì)量回訪與保修承建商工程資料準備資料不完備初驗不合格房地脂產(chǎn)開請發(fā)程啄序（四）禮房屋銷婦售與出鉗租階段實際上啄，房屋艇的銷售涉工作并貿(mào)非在房福屋竣工倡驗收后積進行。潑為了縮火短房地鵝產(chǎn)開發(fā)交的投資噴周期，番在可行勵性研究晚階段就著要研究鐵房屋的獻銷售計躲劃，從要選擇場是地開始鐮，開發(fā)田商已開澆始尋找爹購房者塔或成租摟人；在吵開發(fā)項侄目的施剃工過程仔中，應柜通過各出種媒介懶做好項茅目的銷基售廣告芝和宣傳既工作；待當項目粘施工進壤行到一抓定程度卵時，應右及時進拜行房屋爆的預售炭工作；低竣工驗粥收后申簽請辦理斤房地產(chǎn)歪產(chǎn)權登忌記。如果開悟發(fā)商進臉行房地莫產(chǎn)開發(fā)誰是為了孫長期投壘資，即讀開發(fā)房糧地產(chǎn)是傭為了出伯租，那喚么在項直目竣工羨驗收后遭便要開輕始出租陣。為了稀逐漸收港回投資渠并獲得評利潤，碧開發(fā)商往必須確煩定合適央的租金畜，制定向好出租時經(jīng)營計安劃。房地駐產(chǎn)開控發(fā)程煙序（5）對承盡包企業(yè)勁的資格鄙進行審坡查。即醒了解承抹包企業(yè)套的技術濤和財務細實力以療及管理駱經(jīng)驗，塔限制不謹符合要歇求的承票包企業(yè)滅盲目參劃加投標萍。審查祥工作通貝常在發(fā)貴售招標訪文件之秩前進行洞。審查考合格者針才準許捕購買招固標文件飄。（6）發(fā)送州招標文豎件。經(jīng)笑過資格梁審查，倆對審查句合格的剝承建單俗位發(fā)送書招標文皮件。發(fā)僻送形式贈有現(xiàn)金虧購買和盼免費發(fā)伴送兩種泡。（7）招標查工程交毀底及答扮疑。開曾發(fā)商發(fā)粒出招標今文件，靈各投標婆的承包伍企業(yè)踏矛勘建設煎場地之預后，應溉邀集各嘗承包企筆業(yè)的代材表開會坐，進行行工程交托底，并明解答疑繼問。房地產(chǎn)雕開發(fā)程禿序1．房地嶼產(chǎn)營銷逆計劃。挽房地產(chǎn)櫻營銷計輸劃一般卵包括以壞下內(nèi)容燭；（1）營倆銷計我劃的昏目標舅。目紋標可幟被確突定為您在最枯短時糞間內(nèi)本實現(xiàn)利潤最志大化，竿或是力茅求以某怪種形式趣保留房籍地產(chǎn)中惠剩余權員益。例董如，房陷地產(chǎn)銷慶售商可沃以同買準主簽定筐一個長擦期管理痰合同，評受托管墊理房地忠產(chǎn)等等腎。（2）確定壤潛在的昨租戶或泛買主。橫這方面故的信息過一般可坊以從市獵場調(diào)查離和市場述分析過救程中取譜得。潛寒在客戶規(guī)的線索夾來自于倦日常工磁作或得匹自一些養(yǎng)文字資迎料——或兩者董兼有。在計劃毫中必須帝說明預艙計能吸倦引買主及或租戶喜的價格禁或租金扭水平。爐通過分饑析租戶初或買主泊的情況怨和預計盾的租金?；騼r格腸水平，缸就能確等定基本染市場。柔基本市悶場可以欲是臨近店地段、體城市地漲域、全夸省乃至柄全國甚億至境外織。房地產(chǎn)蝦開發(fā)程拒序（3）選擇攤營銷技吸術。可舞供選擇恩的營銷抱技術有極：1）直燒接在櫻所需隊出售磚的房妥地產(chǎn)曲上掛唱牌銷妻售。業(yè)這種旋方式薦適用先于房訪地產(chǎn)典需求蔑特別威大時縣。2）在爸報紙可上刊堵登出嘩售廣新告。3）公伸開張隆貼、候懸掛搶廣告蒙。4）印發(fā)憲綜合介擇紹公司談及所售絲式物業(yè)情迅況的小怒冊子。5）在齡電臺件或電槍視上罰作廣深告。6）向臨鑒近地區(qū)設的居民正和企業(yè)伴單位打集電話或婆上門推班銷。究竟選土擇哪種鋤技術較巡壽為合適鼠，取決兼于營銷侍人員的掩判斷。房地幫產(chǎn)開樹發(fā)程酒序2．房晃屋的伸銷售鏈。房燙屋的臟銷售典分為敞預售舉和現(xiàn)躬房銷炸售。（1）房植屋的還預售叉。由朵于房茫地產(chǎn)釣開發(fā)江一次渴性投族資較定大，圓且風末險甚掙高，東因次沉，開脅發(fā)商禁會在裕房屋媽的建殊設期州將其閑預售敘，以則獲得嬸資金掏的部兼分回榆收，湯買家會則通殿常會陽因購近買預乒售中污的房乏屋而污得到稠其升壘值所欣帶來探的收顏益。開發(fā)商奶在進行門預售房搞前，一本般應向歸當?shù)赜行标P部門析提出申慢請，獲岔準后方匪可預售爸房屋。正預售房霜屋須具逝備的條哪件是：1)開發(fā)系商已循取得佛“土刷地使廟用證摟”和奔“建拘筑許族可證岡”及鋪“開浮工許其可證絡”；桌外銷撒房屋童還應頃取得伯“外蘋銷許足可證裳”。2）房芹屋建尊筑合廉同已葉簽訂曬。3）在銀霜行設立救有代收嚷房屋預議售款的叛專門賬牛戶。房地產(chǎn)段開發(fā)程載序4）應申提出跳預售裳款的煉監(jiān)管魯機構(gòu)恥（銀綢行或晚律師膨事務鋒所）沾，監(jiān)撥督方刮案。5）應饞具備斷經(jīng)銀膏行或雪注冊甜會計干師審雜核的老，除宮用地懂價款己外，給投入良開發(fā)鼠建設詳?shù)馁Y悅金已透達到國總投宜資的25%的驗資搶證明。6）政芳府有螞關部迫門認均為應暴提供馬的其餅他文爺件。房屋故銷售液必須窩簽訂《房地產(chǎn)秀預售合閘同》?！逗贤窇喢髁艃r格條望款。開膛發(fā)商在維房屋竣繼工之前綁，按預相售合同票所的收村的預售嫌款，必腥須先用罷于支付蜜及清償揚該預售跌房屋的輔一切建琴筑費用薦后，才曠能另作神他用。祝一般來侍說，在襪預售合肌同生效換后，買駁主應在匹一定的瓜期限內(nèi)境，向房太管部門譽辦理預國購登記龍。開發(fā)蜓商在辦寫理房地證產(chǎn)總登氧記后，蜂應在一野定期限櫻內(nèi)，與桶買主簽澤訂《房地產(chǎn)盆轉(zhuǎn)讓合席同》。房屋蹲竣工后超，買主幼應按期堤持有關柴證明文最件到房踐管部門載辦理變專更登記誘，領取枯房地產(chǎn)暴證件。房地產(chǎn)典開發(fā)程象序（2）現(xiàn)摧房銷嘩售。愁開發(fā)濟商將春已建剃的建羽筑物原同建陽筑物帳使用養(yǎng)范圍座內(nèi)占絹用的雞土地淘使用位權同柜時出它售給約買主以，即務為現(xiàn)肢房銷吐售。央現(xiàn)房醉銷售姑一般鑰由開完發(fā)者魄和買框主自靠由協(xié)喪商，暖達成短協(xié)議宜。經(jīng)喬過以富下三明道手墨續(xù)：棉到房寇屋交縫易所狗簽訂昆房地禍產(chǎn)轉(zhuǎn)漏讓合杯同；李到公職證處汗對房差地產(chǎn)椒轉(zhuǎn)讓見合同房誠進行擺公證繼；憑悲經(jīng)過襲公證丸的房濤地產(chǎn)科轉(zhuǎn)讓棍合同盜，辦跡理房要地產(chǎn)禽產(chǎn)權艦的轉(zhuǎn)太移登等記，稿換發(fā)送房地傅產(chǎn)證瓶。（3）購買饒房屋的禮付款方屆式。1）一次宅性付款泡和分期弄付款。儀一次性特付款即雕買主在躁簽訂正助式合同伙后一次塵性支付撤所有樓康款，這哪種形式奮開發(fā)者礎最了預月見到，俘故開發(fā)宅者通常膨會以正香常樓價那的折扣舞出售給融買主。傻分期付獄款方式椒是指買洋主在樓乞宇建設變期內(nèi)分艙階段向后開發(fā)者徐支付樓頓款，其病具體的姿支付比潑例和時串段可以棚有所不貓同，不魄過，全疼部樓款垂必須在虹入伙時迎付清。房地憤產(chǎn)開貌發(fā)程叛序2）樓駝宇抵些押貸纏款。險樓宇調(diào)抵押茶貸款野，俗榆稱“脈按揭躺”是張指買屯主以鎖所購蛛買的勾樓宇子作抵怠押，孕現(xiàn)貨奴以房費地產(chǎn)棗證，室樓花饞以預射售合逼同書憶作抵伯押物黨交銀項行，謀銀行寬以此貢為條塵件提削供購眾樓貸矛款，月讓買往主能駝一次肆性把腐樓款旺付給陣開發(fā)握者。腫而買殃主按務規(guī)定徹的還烈款方荒式及效期限潮，分肅期還攝款予萌銀行兆，銀彈行從柏中收摧取利爽息及牙手續(xù)填費。房地產(chǎn)提銷售或琴出租后聞，應做串好銷售殊或出租穴后的服爸務和管棉理工作標。如果淹開發(fā)項忌目是住俗宅小區(qū)點，應成票立或委榆托物業(yè)裳管理公防司完成首。如果酬是單幢龍建筑，嚼可組織濁大樓管充委會。蜘無論何遲種形式曲均需與版當?shù)嘏沙鏊?、兇居委會晃、綠化朝、環(huán)衛(wèi)堡等部門鳳聯(lián)系，敘辦理門欣牌號碼賠、戶口渣遷入、志綠化、尋環(huán)衛(wèi)和攻治安等芒事項。房地產(chǎn)拼開發(fā)的換程序投資揪機會廢選擇尋找侍投資罩項目貝常用鄙的方久法有穿：1）在費房地彈產(chǎn)管孫理部裙門尋餓找其濃準備莊推出糖的地拋塊；2）在優(yōu)有關章新聞環(huán)媒體歷上刊區(qū)登廣炕告，爽尋找甜合作脹地塊蛛和出目讓睛地塊騰；3）在四有關暈咨詢緩、中寧介機景構(gòu)尋缸找項降目；4）直包接尋踐找擁談有土暮地使假用權權的單六位。房地產(chǎn)對開發(fā)的綿程序初步披可行炒性研藝究所謂刊初步雙可行持性研膏究是招指在駝規(guī)劃似參數(shù)倚尚未型獲得壓政府布批準閉的前水提下聰，由灘專業(yè)呈職能廉部門霸按照歷項目泉所在職地區(qū)必和市免場一霞般條僑件以偷及常贈規(guī)性稱規(guī)劃軋指標伯和項木目的融特點繳，就湊其投藝資效圍果和贊可能孕出現(xiàn)釣的技傾術問碼題進諒行研露究，抱編制搖初步咽可行蜜性研