房地產項目全過程成本精細化管理實務

內部資料，機密房地產開發(fā)成本全過程精細化管理Costcontrolinrealestateproject朱曙東住房與城鄉(xiāng)建設部政策研究中心特聘專家中國房地產及住宅研究會專家中國建設工程造價管理協會專家委員會委員PART.13PART.1

前言

在當今房地產行業(yè)中，競爭十分激烈，產品同質化傾向越來越嚴重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經慢延到高投入、高成本的房地產開發(fā)企業(yè)。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術、產品越來越同質化，房地產開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現端倪。

成本控制力的競爭。房地產形勢分析房地產業(yè)宏觀大勢———管理規(guī)范化房地產業(yè)微觀大局———成本要領先成本管理根本之道———全過程精細化4環(huán)顧一下我們的行業(yè)與外部環(huán)境房地產企業(yè)面生存環(huán)境發(fā)展壓力加大！形勢——通貨膨脹壓力增大土地供應趨緊消費者觀望加劇行業(yè)內強強聯合外行企業(yè)進入……..開發(fā)風險激增！生存OR發(fā)展冰火兩重天新政——限購繼續(xù)、限貸緊縮、保障房投放、房產稅試點擴大……..4房地產企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會環(huán)顧一下我們的行業(yè)與外部環(huán)境4向管理要效益房地產新政與地產宏觀大勢資源競爭管理規(guī)范化資本競爭管理競爭PART.13PART.1

前言

在當今房地產行業(yè)中，競爭十分激烈，產品同質化傾向越來越嚴重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經慢延到高投入、高成本的房地產開發(fā)企業(yè)。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術、產品越來越同質化，房地產開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現端倪。

成本控制力的競爭。房地產形勢分析房地產業(yè)宏觀大勢———管理規(guī)范化房地產業(yè)微觀大局———成本要領先成本管理根本之道———全過程精細化4資本土地項目資本增值能力項目開發(fā)能力再看看我們的微觀運營。。。。4房地產企業(yè)的核心競爭力——企業(yè)運營能力成本管理能力聚焦體現成本領先成本領先戰(zhàn)略是當前房地產企業(yè)發(fā)展的最重要競爭手段！再看看我們的微觀運營。。。。PART.13PART.1

前言

在當今房地產行業(yè)中，競爭十分激烈，產品同質化傾向越來越嚴重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經慢延到高投入、高成本的房地產開發(fā)企業(yè)。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術、產品越來越同質化，房地產開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現端倪。

成本控制力的競爭。房地產形勢分析房地產業(yè)宏觀大勢———管理規(guī)范化房地產業(yè)微觀大局———成本要領先成本管理根本之道———全過程精細化4利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355

利息收入

。。。

二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出49.9206土地成本

前期費用

建安成本8.441銷售費用2.5611.9管理費用2.0817.6財務費用-0.323.6營業(yè)稅金及附加…

投資損益2.072.1。。。

三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出0.060.43四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤16.353.2六、每股收益

。。。

項目動態(tài)全成本如何結轉成本?利潤利潤=收入—成本4錢賺到手了嗎？管理成本資金成本開發(fā)成本土地成本4利潤===收入—成本成本是個無底洞嗎？你是“知本家”嗎？財務結算的利潤是真的嗎？你能給投資方一個交待嗎？什么是成本？什么是成本管理？成本管理之道是什么？4成本是企業(yè)在產品生產經營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費。A成本是生產過程中所有發(fā)生的各種耗費之和；B成本是經營過程中所有經濟利益流出的迭加。

C成本不僅是指產品成本本身，而且包括各部門控制成本的成本。

D成本不僅指耗費已發(fā)生的實際成本，還包括在經營活動中，可能發(fā)生的預計成本以及變動成本。3.成本管理之道——建立目標責任成本管理體系目標責任成本管理體系就是企業(yè)基于市場狀況，并結合公司經營計劃，在測定合理目標成本的基礎上，對目標成本進行分解、落實、控制、考核和評價的成本管理方法。

它是以效益為目的，對成本進行事前測定、事中控制、事后考核，是開發(fā)成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制，從而形成的一個全過程控制、精細化管理、全員參與的多層次、全方位成本管理體系。在一定的約束條件下，為達到既定成本目標采取的一系列有組織的活動。成本管理不是無休止的研究過去的錯誤、而是集中注意現在的經營活動，尤其是將來的經營活動，以保證通過有效的方法實現既定成本目標。1.成本的概念2.成本管理的概念4房地產成本作業(yè)過程與成本形成土地成本（政府費用設計費招標費用建安費用）銷售費用管理費用成本是一系列經營活動的疊加立項施工規(guī)劃設計招標竣工結算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標房地產企業(yè)成本控制鏈投資策劃方案設計初步設計施工圖設計項目策劃概念設計投資估算表成本測算1成本測算2目標成本合同清單項目發(fā)展營銷策劃產品設計采購招標全成本管理工作目標成本的實施管理項目結算項目銷售變更簽證施工管理招標管理供應商選擇項目管理設計管理銷售管理銷售管理銷售管理項目盈利目標4全過程成本精細化管理目標與責任成本管理體體系核心聚焦一句話：房地產企業(yè)的競爭由資源競爭轉化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭，而成本管理的根本之道是：3房地產形勢分析房地產業(yè)宏觀大勢———管理規(guī)范化房地產業(yè)微觀大局———成本要領先成本管理根本之道———全過程精細化當越來越多的企業(yè)大佬表示2012將迎來冬天時，“過冬術”也就成為了各家積極探討的話題。易居中國董事局主席周忻提出的“放緩開發(fā)、開源節(jié)流、苦練內功，加強管理，應對危機”也被眾多企業(yè)奉為圭臬。但不管形勢如何變化，對房地產企業(yè)而言，要度過寒冬，生存下來，發(fā)展壯大，必須掌握政策變化的規(guī)律，找準市場需求釋放的節(jié)奏，堅持管理的精細化和成本領先戰(zhàn)略，是不二法門所在。內部資料，機密房地產開發(fā)項目全過程成本管理房地產開發(fā)全過程成本精細化管理Costcontrolinrealestateproject房地產成本管理的誤區(qū)及新的成本管理新理念全過程成本精細化管理實務及標桿房企案例成本管理管什么？——進行全成本精細化管理成本如何控制？——全過程目標成本管理體系一二三四內部三資料三，機三密房地三產開三發(fā)項三目全三過程三成本三管理當前三房地三產開三發(fā)企三業(yè)成三本管三理現三狀一二房地三產開三發(fā)成三本管三理中三的幾三個問三題房地三產企三業(yè)在三成本三管理三中三三大誤三區(qū)三四房地三產成三本全三過程三精細三化管三理新三理念房地三產開三發(fā)成三本全三過程三精細三化管三理Co三st三c三on三tr三ol三i三n三re三al三e三st三at三e三pr三oj三ec三t房地三產成三本管三理的三誤區(qū)三及現三代成三本管三理的三新理三念一4目前三我們三絕大三多數三開發(fā)三企業(yè)三成本三控制三的通三常做三法是三：大多三數的三房地三產公三司都三設有三一個三造價三審核三部門三或合三約預三算部三門，三負責三項目三的預三算、三工程三招標三和結三算，三而成三本基三本都三歸屬三于財三務部三門來三核算三，但三財務三部門三對具三體的三工程三預結三算卻三并不三是很三懂行三，也三就更三難把三握成三本的三降低三點在三哪里三。房地三產開三發(fā)的三周期三很長三，如三果被三問及三一個三項目三工程三設計三甚至三施工三過半三時的三成本三是多三少，三完工三后的三總成三本又三是多三少，三許多三開發(fā)三商都三難以三回答三清楚三。房三地產三開發(fā)三的成三本管三理包三括置三地、三設計三、施三工、三市場三、銷三售、三物業(yè)三、融三資（三資本三運營三）等三多個三環(huán)節(jié)三，從三投入三到首三期產三品計三算利三潤，三單個三項目三的開三發(fā)周三期一三般需三持續(xù)三兩三三年的三時間三，導三致成三本核三算難三度增三強；三另外三，投三資地三域的三擴大三和開三發(fā)面三積的三劇增三，令三成本三的構三成更三加多三樣化三。更三使房三地產三開發(fā)三成本三控制三難度三越來三越大三。房地三產開三發(fā)成三本管三理中三的幾三個問三題一、三房地三產開三發(fā)成三本管三理現三狀5

1.缺乏全面規(guī)范的目標成本管理體系。表現在很多地產公司認為成本控制就是項目實施過程的支出控制，沒有建立目標成本、責任成本和動態(tài)成本跟蹤聯動管理體系，導致策劃階段沒介入、設計工作跟不上、成本測算來不及、邊施工便結算，將結算管理作為成本管理，最終成本失控時已經回天無力；2.成本管理的宗旨和原則不明確。表現在很多地產公司認為成本管理的目的就是為了“節(jié)約、省錢、不被騙”，認為：成本管理=成本核算=造價計算（概、預、結算）——定額模式下，強調個人經驗，追求算得快、算得準、定額熟、套價正確。3.成本管理無組織保障。走向兩個極端：利用強勢地位:成本管理=權威部門+官僚機構；無成本意識：認為成本部=審核部，成本管理處于被動審算水平。4.成本控制未能抓住重點。表現在很多地產企業(yè)只重視一張紙、一塊磚等“顯性成本”的控制，而忽略對像設計階段含筋量等“隱性成本”的控制，最終導致抓了芝麻丟了西瓜；5.成本控制忽視前期階段。表現在很多地產企業(yè)通常只關注項目施工階段過程的“事中”成本控制，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設計、招標、合約等前期基礎階段“事前”成本控制的足夠重視，成本管理變得非常被動；6.成本控制手段不當。表現在很多地產企業(yè)一談到成本管理就把壓縮必要的項目費用開支當作成本控制的主要手段，反而使項目整個經營計劃和開發(fā)進度目標受到很大影響，導致項目的最終實際開發(fā)成本不降反增，利潤降低，增加了項目后期開發(fā)風險。

二、三房地三產開三發(fā)成三本管三理中三的幾三個問三題正因三為以三上問三題，三目前三房地三產成三本管三理走三入三個三誤區(qū)三、三三個混三淆6管什三么三大三誤區(qū)怎么三管行為三偏差三、三房地三產企三業(yè)在三成本三管理三方面三容易三存在三三大三誤區(qū)三、三個三混淆誰來三管認識三偏差三大三誤區(qū)7誤區(qū)三一：三企業(yè)三內部三成本三控制三管理三主體三確立三失誤三（誰三來管三）18誤區(qū)三二：三成本三管理三對象三和內三容認三識不三清（三管什三么）29土地設計采購施工銷售房地三產開發(fā)三價值三鏈的發(fā)生成本三與影三響成三本曲三線影響三成本曲三線比例該環(huán)三節(jié)作三業(yè)過三程對產品三總成三本的三影響三。發(fā)生三成本曲三線價值三鏈發(fā)生三成本三：該環(huán)三節(jié)作三業(yè)過三程所發(fā)生三的成三本。影響三成本三：成本三控制三的關三鍵在于控三制影三響成三本！10誤區(qū)三三：三成本三控制三模式三沒有三確立三（怎三么管三）310三、三房地三產企三業(yè)在三成本三管理三方面三容易三存在三三大三誤區(qū)三、三個三混淆三個三混淆未能三正確三區(qū)分三財務三管理三與成三本管三理；未能三正確三區(qū)分三成本三管理三與工三程管三理未能三正確三區(qū)分三建安三造價三管理三與項三目成三本管三理；問題三根源三：受建三筑施三工企三業(yè)項三目成三本承三包責三任制三影響三，尚三未真三正完三全脫三胎。111、房三地產三企業(yè)三成本三難于三控制三？策劃三階段三沒介三入；設計三工作三跟不三上；成本三測算三來不三及；邊施三工便三結算三，結三算管三理〓成本三管理三！2、成三本與三財務三脫節(jié)?財務三管成三本，三管得三很郁三悶！成本三與財三務各三算各三的帳三，永三遠對三不上……；分期三核算三盈利三，財三務做三不到三，成三本不三會算三；經營三風險三誰來三控制三？苦惱……樹立新的房地產成本管理理念實施全過程成本精細化管理關鍵三是房地三產項三目傳三統(tǒng)“三成本三管理三”的三誤區(qū)三帶來三的內部三資料三，機三密房地三產開三發(fā)項三目全三過程三成本三管理房地三產開三發(fā)成三本管三理現三狀一二房地三產開三發(fā)成三本管三理中三的幾三個問三題房地三產企三業(yè)在三成本三管理三三大三誤區(qū)三四房地三產成三本全三過程三精細三化管三理新三理念房地三產開三發(fā)成三本全三過程三精細三化管三理Co三st三c三on三tr三ol三i三n三re三al三e三st三at三e三pr三oj三ec三t房地三產成三本管三理的三誤區(qū)三及現三代成三本管三理的三新理三念一11房地三產成三本全三過程三精細三化管三理新三理念1.項目三成本三管理三的目三的——提升三價值2.房地三產項三目成三本構三成——全成三本3.項目三成本三管理三的階三段——全過三程4.項目三成本三管理三的主三體——全員5.項目三成本三管理三的方三法——目標三成本三管理6.項目三成本三管理三的要三點——確定三與控三制7.成本三管理三的發(fā)三展趨三勢——主動三創(chuàng)造三價值8.成本三管理三的指三導思三想——全過三程精三細化四11（1）房三地產三公司三是企三業(yè)，利潤是企三業(yè)用三永恒三主題（2）利三潤與三成本三的關三系：利潤=收入-成本收入三一定三的情三況下三，成三本越三低，三利潤三越大（3）成三本管三理的三目的三與企三業(yè)的三目標三是一三致的三：企業(yè)/機構/團隊三的目三標——降本三增效（4）成三本管三理的三目的三是提升三價值，而提升三價值有兩個途徑——降低三成本、提升三收入三（品三牌）三。（5）降三低成三本不三降低三品質——成本三控制三不等三于省三錢,花得三多會三浪費三，花三得少三也會三有浪三費，三花多三花少不是三重點三，花三的有三效才三關鍵1.項目三成本三管理三的目三的——提升三價值新的房地產成本全過程精細化管理理念四1.項目三成本三管理三的目三的2.房地三產項三目成三本構三成3.項目三成本三管理三的階三段4.項目三成本三管理三的主三體5.項目三成本三管理三的方三法6.項目三成本三管理三的要三點7.成本三管理三的發(fā)三展方三向8.成本三管理三的指三導思三想11（1）全三成本三構成成本管理土地成本資金成本建造成本管理成本成本分解房地三產項三目全三成本三構成（2）全三成本三在時三間和三空間三上的三構成時間三：建設三全過三程都三在發(fā)三生空間三：公司+現場三；實三體+費用1.項目三成本三管理三的目三的2.房地三產項三目成三本構三成3.項目三成本三管理三的階三段4.項目三成本三管理三的主三體5.項目三成本三管理三的方三法6.項目三成本三管理三的要三點7.成本三管理三的發(fā)三展方三向8.成本三管理三的指三導思三想新的房地產成本全過程精細化管理理念四11（1）階三段：立項\定位\設計\發(fā)包\施工\竣工\維護（2）對三應成三本實三現過三程——由虛三到實?虛擬三成本三表現三：估三、概三、預三算?現實三成本三表現三：合三同價三、預三付款三、進三度款三、結三算款——從虛三到實三的轉折三點就是發(fā)包（3）各三階段三成本三管理三重點三內容立項三階段——成本三測算三，項三目經三濟性三評價三，盈三利目三標制三定策劃三階段——選擇三性價三比好三的產三品，三制定三產品三目標三與發(fā)三展計三劃設計三階段——產品三目標三與成三本目三標的三制定方案三設計三階段——制定三方案三，符三合項三目定三位，三體現三產品三特征初步三設計三階段——進行三材料三、設三備的合理選型施工三圖設三計階三段——進行三限額三設計三，保三證圖三紙的質量和時間發(fā)包三階段——通過三招標三找到三合適三價格三承包三商，三簽訂三完備三的合三同施工三階段——把好變更三和簽三證關三，嚴三格付三款，三加強三動態(tài)三監(jiān)控銷售三階段——加強營銷三費用三預算三管理三，把三好銷三售承三諾與三資料三關竣工三結算三階段——做好結算三審核三、索三賠辦三理，三進行三項目三后評三估維護三運營三階段——做好保修三金、三維護三費用三的管三理3.項目三成本三管理三的階三段——全過三程1.項目三成本三管理三的目三的2.房地三產項三目成三本構三成3.項目三成本三管理三的階三段4.項目三成本三管理三的主三體5.項目三成本三管理三的方三法6.項目三成本三管理三的要三點7.成本三管理三的發(fā)三展方三向8.成本三管理三的指三導思三想新的房地產成本全過程精細化管理理念四114.項目三成本三管理三的責三任主三體——全員（1）所三有與三產品三制造三相關三的部三門都三有成三本管三理的三責任三，都三要具三有成三本意三識。只要三考慮三了性三價比三問題三，就三是有三成本三意識（2）房三地產三公司三“成三本管三理部三”的職責①全面三、全三過程三成本三管理三，并三非單三純編三制預三結算三；②了解三產品三、掌三握市三場，三制定三目標三，全三程監(jiān)三控；③成本三部門三的職三責是三協調三整合三前期三部、三設計三研發(fā)三部、三招標三采購三部、三工程三部等三相關三部門三的工三作，三任何三一項三工作三要以三成本三為核三心。（3）房三地產三公司“成三本管三理部三”的定位成本三管理三部是三綜合三管理三部門三，不三是業(yè)三務部三門。?全員三成本三意識三的推三動者?公司三經營三計劃三的保三證者?貫穿三項目三始終三，規(guī)三范所三有部三門工三作的三隱形三管理三者?項目三成本三總體三控制三的組三織者三和最三終成三效的三責任三者關于控制主體：

從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”1.項目三成本三管理三的目三的2.房地三產項三目成三本構三成3.項目三成本三管理三的階三段4.項目三成本三管理三的主三體5.項目三成本三管理三的方三法6.項目三成本三管理三的要三點7.成本三管理三的發(fā)三展方三向8.成本三管理三的指三導思三想新的房地產成本全過程精細化管理理念四115.項目三成本三管理三的方三法——目標三責任三成本三管理三體系目標三責任三成本三管理三體系三就是三企業(yè)三基于三市場三狀況三，并三結合三公司三經營三計劃三，在三測定三合理目標三成本的基三礎上三，對三目標三成本三進行三分解三、落三實、三控制三、考三核和三評價三的成三本管三理方三法。它是三以效三益為三目的三，對三成本三進行三事前三測定三、事三中控三制、三事后三考核三，是三開發(fā)三成本三由傳三統(tǒng)的三事后三算賬三發(fā)展三到事三前控三制，三從而三形成三的一三個全三過程三控制三、精三細化三管理三、全三員參三與的三多層三次、三全方三位成三本管三理體三系。1.項目三成本三管理三的目三的2.房地三產項三目成三本構三成3.項目三成本三管理三的階三段4.項目三成本三管理三的主三體5.項目三成本三管理三的方三法6.項目三成本三管理三的要三點7.成本三管理三的發(fā)三展方三向8.成本三管理三的指三導思三想新的房地產成本全過程精細化管理理念四

方案階段目標成本形成 結算階段 成本后評估 建立數據庫圖紙深化與發(fā)包階段目標成本分解與落實 施工階段成本產生與動態(tài)管理目標成本116.項目三成本三管理三的要三點——確定三與控三制（1）合三理確三定——確定三是控三制的三前提三和基三礎，三確定三要堅三持市三場定三價原三則，沒有三準確三只有三合理成本三的決三定因三素:外部—市場；內三部—產品三策劃三與定三位；成本三確定三的方三法:決不三是靠三定額三套出三來的三；而三是靠三對市三場（三銷售三和原三材料三市場三）和三產品三的把三握，三測算三出來三的成本三確定三的過三程:建筑三業(yè)特三點決三定成三本的三特點三：單三件性三、多三次性三；從三虛到三實；成本三確定三關鍵三環(huán)節(jié)三：招標三（發(fā)三包）三，使三產品三與市三場結三合——招標三的目三的是三形成三有效三的競三爭；三競爭三是降三價的三最有三效手三段——定標三原則三：合三理低三價并三非最三低價三；就三是能三做出三符合三要求三的產三品（2）有三效控三制——動態(tài)三監(jiān)控三，做三到隨三時心三中有三數①控三制伴三隨實三施的三全過三程：保證三在過三程中三的實三施不三偏離三既定三目標三，控三制是三動態(tài)三的。②控三制的三要素三：目標三成本三的制三定、三偏差三測定三、及三時反三饋與三修正三。③能三動的三控制三：控制三不等三于限三制，三心中三有數三就可三以說三在控三制之三中，三時刻三掌握三實際三與目三標偏三差的三原因三、幅三度、三造成三后果三，三進而三做出三相應三的調三整方三案。1.項目三成本三管理三的目三的2.房地三產項三目成三本構三成3.項目三成本三管理三的階三段4.項目三成本三管理三的主三體5.項目三成本三管理三的方三法6.項目三成本三管理三的要三點7.成本三管理三的發(fā)三展方三向8.成本三管理三的指三導思三想新的房地產成本全過程精細化管理理念四111.項目三成本三管理三的目三的2.房地三產項三目成三本構三成3.項目三成本三管理三的階三段4.項目三成本三管理三的主三體5.項目三成本三管理三的方三法6.項目三成本三管理三的要三點7.成本三管理三的發(fā)三展方三向8.成本三管理三的指三導思三想7.房地三產成三本管三理的三發(fā)展三過程事后三算帳三（被三動）定額三模式三下，三強調三個人三經驗三，追三求算三得快三、算三量準三，定三額熟三、套三價正三確動態(tài)三控制三糾偏強調三不能三突破三目標三值主動三創(chuàng)造三價值強調企業(yè)/團隊的共同目標面向公司利益，講求性價比，發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值新的房地產成本全過程精細化管理理念四111.項目三成本三管理三的目三的2.房地三產項三目成三本構三成3.項目三成本三管理三的階三段4.項目三成本三管理三的主三體5.項目三成本三管理三的方三法6.項目三成本三管理三的要三點7.成本三管理三的發(fā)三展過三程8.成本三管理三的指三導思三想8.成本三管理三的指三導思三想

結合產品和市場，以造價計算和成本分析為基礎；以目標管理為方法；以技術管理為保障；以產品價值的實現為目標；以標準化合同文本與流程化管理為核心；以工程量清單為計價模式；以項目營銷定位與技術管理為依托；以發(fā)掘和創(chuàng)造價值為發(fā)展方向。開展全過程精細化成本管理工作。新的房地產成本全過程精細化管理理念四119三.房地三產全三過程三成本三精細三化管三理理三念的三幾點三經典三總結（1）房三地產三企業(yè)三要樹三立全三成本三觀念①施三工階三段成三本——對于三承建三商來三說是三全成三本、三而對三開發(fā)三商來三說是三階段三性成三本，三所以三開發(fā)三商要三比承三包商三站得三高看三得遠三；②產三品壽三命周三期成三本——品牌三開發(fā)三商最三關注三（尤三其是三自己三經營三的項三目）三。關鍵三點：產品三壽命三周期三成本三一定三要在三項目三定位三和設三計階三段就三得充三分考三慮，三否則三達不三到預三期效三果。三節(jié)能三建筑三就是三基于三這種三考慮三。（2）省三錢與三花錢三問題三上要三避免三的避免三幾個三誤區(qū)三：①避免三不計三成本三地追三求設三計效三果：建筑三設計三不是三做藝三術品三，而三是做三產品三，既三然是三產品三，就三得關三注客三戶需三求、三關注三成本三與品三質的三適度三以及三可實三施性三等。②避免三強調三成本三而導三致品三質降三低：特三別是三招標三中采三用最三低價三中標三后，三在施三工過三程如三再被三要求三趕工三，將三使承三包商三“雪三上加三霜”三，最三終犧三牲的三是產三品品三質。③避免三成本三管理三的本三位主三義：只注三重“三省錢三”，三而忽三略合三理“三花錢三”；“成三本管三理”三的最三終目三標是將三成本三合理三地揭三示出三來，三并運三用合三理的三控制三方法三與手三段進三行“三成本三優(yōu)化三”，三達到“成三本效三益最三大化三”。新的房地產成本全過程精細化管理理念四11（3）樹三立房三地產三企業(yè)三的成三本策三略觀——降低三成本三可以三提高三利潤三，提三升品三牌同三樣可三以提三高利三潤。企業(yè)三的定三位決三定了三企業(yè)三的成三本策三略。品牌——項目三定位——盈利——持續(xù)三發(fā)展成熟三房地三產公三司的三成本三策略三觀1）要三產品三，而三非作三品（三避免三新、三特、三奇建三筑，三如鳥三巢、三水立三方、三中央三電視三臺新三址、三東方三明珠三電視三塔等三）2）成三熟產三品的三復制三（即三標準三化進三程）3）引三伸的三一個三話題三：提升三品牌三同樣三可以三提高三利潤三，那三么品牌三的內三涵？非標三準答三案：品質（質三量等三）、品味（風三格、三布局三、配三套等三）、品行（售三后、三物業(yè)三管理三等）（4）發(fā)三地產三企業(yè)三成本三管理三必須三走精三細化三必由三之路——必須三堅持三“精三、準三、細三、嚴三”四三項基三本原三則，三以房三地產三開發(fā)三過程三中的三策劃三、設三計、三招標三采購三、施三工、三結算三、交三付運三營整三個全三過程三為主三線，三以合三約規(guī)三劃為三手段三，以三責任三成本三管理三為保三障，三對每三一個三階段三的每三一個三環(huán)節(jié)三進行三精細三化控三制，三對公三司運三營的三每一三個部三門的三每一三員工三進行三人性三化精三細化三管理三。9三.房地三產全三過程三成本三精細三化管三理理三念的三幾點三經典三總結新的房地產成本全過程精細化管理理念四內部三資料三，機三密房地三產開三發(fā)項三目全三過程三成本三管理房地三產開三發(fā)全三過程三成本三精細三化管三理Co三st三c三on三tr三ol三i三n三re三al三e三st三at三e三pr三oj三ec三t房地三產成三本管三理的三誤區(qū)三及新三的成三本管三理新三理念全過三程成三本精三細化三管理三實務三及標三桿房三企案三例成本三管理三管什三么？——進行三全成三本精三細化三管理成本三如何三控制三？——全過三程目標三成本三管理三體系一二三四13(一)房地三產項三目開三發(fā)成三本管三理的三內容建安成本開發(fā)成本項目開發(fā)全成本

序號成本構成1土地獲得價款2開發(fā)前期準備費3主體建筑工程費4主體安裝工程費5小區(qū)園林與管網工程費6配套設施費7開發(fā)間接費8期間費用9開發(fā)期稅費案例1.萬科房地產開發(fā)項目權成本構成表1.1龍湖地產全成本費項說明19土地三成本三（約三占項三目總三成本三的30三-4三5%左右三），主要三指土三地獲三得階三段形三成的三各類三費用三支出三，包三括地三價、三土地三拆遷三補償三費、三各類三補償三費、三土地三契稅三等。工程三成本三（約三占項三目總三成本三的50三-5三5%左右三），主要三由分三項工三程及三甲供三物資三成本三、小三市政三管網三和環(huán)三境成三本、三公共三配套三設施三等構三成。三分項三工程三及甲三供物三資成三本主三要包三括土三建、三機電三安裝三、裝三飾、三室內三全裝三修、三消防三、弱三電、三電梯三、甲三供材三料等三通過三招投三標確三定的三分項三工程/供貨三合同三成本三。前期三費用三（約三占項三目總三成本三的５%左右三），主要三指設三計費三、各三類報三建報三批報三審費三、勘三察測三繪費三以及三可研三費用三。報三建費三、勘三察費三等比三重較三小，三且一三般有三相關三收費三標準三，設三計費三在房三地產三開發(fā)三環(huán)節(jié)三中十三分重三要，三選擇三好設三計單三位成三為關三鍵，三而成三本控三制成三為其三次。三項三費用三（約三占項三目總三成本三的8-三10三%左右三）：三管理三費用三、財三務費三用、三銷售三費用三。其中三管理三成本三比較三固定三，在三財務三費用三和銷三售費三用有三一定三控制三空間三。城市三基礎三設施三配套三費：三（這三部分三一般三占5-三10三%左右三）主要三是指三項目三用地三紅線三外的三水暖三電氣三等大三市政三基礎三設施三配套三費用三，目三前絕三大多三數城三市基三本上三已經三統(tǒng)一三收費三標準三，所三以，三這部三分成三本也三相對三固定三。(二)房地三產開三發(fā)成三本（三費用三）所三占總三額的三比例30三-4三5%隱性三成本顯性三成本（三三）房三地產三項目三開發(fā)三成本三應重三點控三制內三容規(guī)劃三設計三過程三中固三化的三成本三預控項目三開發(fā)三進度三控制項目三資金三收支三計劃三管理(現金三流管三理)合同三管理建安三及工三程成三本采購三成本顯性三成本三（費三用）三的控三制，三包括三土建三、安三裝、三室外三工程三、材三料設三備采三購、三招投三標等三方面三。內部三資料三，機三密房地三產開三發(fā)項三目全三過程三成本三管理房地三產開三發(fā)全三過程三成本三精細三化管三理Co三st三c三on三tr三ol三i三n三re三al三e三st三at三e三pr三oj三ec三t房地三產成三本管三理的三誤區(qū)三及新三的成三本管三理新三理念全過三程成三本精三細化三管理三實務三及標三桿房三企案三例成本三管理三管什三么？——進行三全成三本精三細化三管理成本三如何三控制三？——全過三程目標三成本三管理三體系一二三四23如何三實現三房地三產企三業(yè)的三全成三本管三理？——建立三并運三行目三標責三任成三本管三理體三系目標成本責任成本動態(tài)成本后評估和反饋1.建立合理的目標成本2.將目標成本分解成責任成本3.將責任成本控制落實到各業(yè)務操作環(huán)節(jié)中4.利用量化考評體系，進行責任成本動態(tài)管理5.以責任成本的實現保證開發(fā)項目總成本本目標的實現目標三責任三成本三管理三體系三的思三路：內部三資料三，機三密房地三產開三發(fā)項三目全三過程三成本三管理房地三產開三發(fā)成三本全三過程三精細三化管三理Co三st三c三on三tr三ol三i三n三re三al三e三st三at三e三pr三oj三ec三t房地三產成三本如三何控三制？——進行目標三成本三管理三房地產目標成本的構成、歸集與分解一二三四房地產開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產目標成本的分解——責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系23房地產目標成本的構成、歸集與分解一房地產成本如何控制？——進行目標成本管理三1.目標三成本三的定三義：目標三成本三是公三司基三于市三場狀三況，三并結三合公三司的三經營三計劃三，根三據預三期售三價和三目標三利潤三進行三預先三確定三的，三經過三努力三所要三實現三的成三本指三標。2.目標三成本三的構三成（三見右三圖）3.房地三產開三發(fā)成三本科三目歸三集與三分解三要求（1）按三開發(fā)三項目三的單三項工三程、三單位三工程三、分三部或三分項三工程三的自三然組三成進三行歸三集與三分解（2）目三標成三本科三目歸三集與三分解三體現三項目三的開三發(fā)進三程（3）科三目要三盡量三滿足三公司三招標三、簽三約等三工作三的需三要（4）目三標成三本科三目的三內涵三與界三線盡三量明三晰（5）成三本科三目要三兼顧三公司三歷史三數據三和行三業(yè)習三慣（6）成三本部三要與三財務三部、三項目三部充三分溝三通協三商一三致，三經公三司定三下來三后，三二級三科目三就不三要變三動，三三級三以后三的科三目可三延展（7）目三標成三本科三目便三于監(jiān)三控執(zhí)三行與三考核序號成本構成1土地獲得價款2開發(fā)前期準備費3主體建筑工程費4主體安裝工程費5小區(qū)園林與管網工程費6配套設施費7開發(fā)間接費8期間費用9開發(fā)期稅費典型案例2.萬科房地產開發(fā)項目四級成本科目3.萬科目標成本測定及其管理實施程序內部三資料三，機三密房地三產開三發(fā)項三目全三過程三成本三管理房地三產開三發(fā)成三本全三過程三精細三化管三理Co三st三c三on三tr三ol三i三n三re三al三e三st三at三e三pr三oj三ec三t房地三產成三本如三何控三制？——進行目標三成本三管理三房地產目標成本的構成、歸集與分解一二三四房地產開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產目標成本的分解——責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系23房地產成本如何控制？——進行目標成本管理三二房地三產目三標成三本的三有效三制定1.目標三成本三制定三的原三則三（1）內三涵：目標三制定三不僅三限于三成本三目標三值本三身、三更要三關注三成本三背后三的產三品目三標。（2）作三用：目標三成本三不是三上限三而是基準，目三標的三作用三在于三心中三有數三；是三“算三了再三做”三，而三不是三“做三了再三算”三。（3）范三圍：成本三目標三是整三個項三目團三隊的三目標三，目三標范三圍覆三蓋全三成本三。2.何時三形成三成本三目標三？關于三制定三成本三目標三的時三間一三般做三法：（1）目三標制三定從三立項三開始三，區(qū)三分控三制目三標與三經濟三測算三數據三，按三不同三要求三考慮三風險三因素三；（2）定三位、三設計三階段三進行三各階三段的三成本三測算三，各三期測三算要三有對三應，三原則三上前三期目三標控三制后三期目三標；（3）規(guī)三劃方三案確三定后三，要三形成三正式目標三成本三；（4）擴三初及三施工三圖完三成后三，在三目標三成本三總金三額不三變的三前提三下，三可根三據施三工圖三預算三對目三標成三本進三行科三目之三間的三調劑三。典型案例3.萬科目標成本測定及其實施細則4萬科成本管理程序23房地產成本如何控制？——進行目標成本管理三2.何時三形成三成本三目標三？測定依據土地投資論證階段項目啟動階段方案設計階段施工圖設計施工組織材料采購竣工結算擴初設計階段目標成本（土地版）目標成本（啟動版）目標成本（方案版）目標成本（執(zhí)行版）目標成本（動態(tài)版）現實結算成本分析考核目標成本（調整版）目標成本形成動態(tài)及責任成本執(zhí)行測定階段測定成果23二房地三產目三標成三本的三有效三制定3.目標三成本三制定三方法（有三正向三測算三法、三反向三倒逼三法兩三種）（1）正三向測三算法三：成本三是由三產品三的定三位與三檔次三決定三的，三因此三目標三成本三要依三據產三品定三位與三檔次三，依三據項三目發(fā)三展報三告、三策劃三報告三、各三階段三的設三計文三件和三交樓三標準三，根三據所三掌握三的歷三史經三驗數三據和三項目三的特三征，三在發(fā)三包前三經歷三由粗三到細三的過三程，三依次三形成三各種三版本三的目三標成三本（2）反三向倒三逼法三：（目標三成本=銷售三收入—期望三利潤三）步驟三：確三定銷三售價三格水三平——確定三利潤三要求——反推三計算三成本三水平三。（3）不三管用三哪種三方法，最三好利三用公三司通三用的三標準三和模三板表三格，三節(jié)省三時間三，避三免失三誤，三之后三只要三針對三項目三的不三同點三再做三局部三調整三即可三。房地產成本如何控制？——進行目標成本管理三（1）水三平恰三當：三目標三成本三要支持三定位三，既三有可三行性三，又三具挑三戰(zhàn)性三；適三當考三慮風三險；（2）依三據充三分：三目標三成本合理三確定三的前三提條三件：三了解三市場三、結三合產三品，三有充三分的三數據三支持三－－通過三市場三調研三和數三據庫三；（3）內三容具三體明三確：成本三內容三明確三（比三如同三樣是高檔，各三人心三目中三可能三不同三）；三考慮三全面三，不三要漏三項；（4）量三化計三算：盡可三能有三量化三的計三算，量價分離三，而三不是三籠統(tǒng)三的總三數，三便于三今后三的對三比分三析；（5）強三調考三核作三用：能作三為績三效考核三指標；便三于用三成本三目標三對控三制結三果進三行考三核。（6）發(fā)三布要三審批三：確定三的目三標成三本要三符合三公司三利潤三要求三，經三過各三方的三討論三和審三批（三可能三集團三4.目標三成本三制定三的要三求典型案例5萬科目標成本測算分解考核綜合模板6金地各階段目標成本測算與控制模板表7龍湖地產各個階段目標成本測算模板表8青島海信房地產目標成本測算工具表23二房地三產目三標成三本的三有效三制定5、目三標成三本誰三來制三定？三如何三制定三？（由三成本三部主三持，三跨部三門協三作、三公司三審批三下發(fā)三）（1）成本三部與營三銷、三設計三、招三標、三采購三、項三目、三財務三等多三部門三多輪三溝通三協調（2）目三標成三本制三定不三是單三打、三獨奏三，而三是協三同、三配合三，是三一個三系統(tǒng)三工程三，要三能夠三經得三起推三敲（3）目三標成三本測三定結三果要三上公三司評三審會三（進三行闡三述、三釋疑三、集三中意三見、三修改三調整三）（4）目三標成三本應三由相三關部三門經三理傳三簽、三董事三長（三總經三理）三審批三下發(fā)三執(zhí)行（5）目三標成三本一三旦簽三發(fā)，三不得三修改三（除三非項三目本三身重三大調三整）三，要三保持三其剛三性和三嚴肅三性（6）目三標成三本便三于操三作與三實施三。要三盡量三與招三標、三簽約三相適三應，三便于三過程三監(jiān)控三，松三緊適三宜，三通過三努力三可實三現（走三兩個三極端三均會三失效三）。（7）要三與項三目的三盈利三分析三緊密三結合三。以三滿足三公司三最低三盈利三水平三為前三提，三上市三公司三更應三如此三。房地產成本如何控制？——進行目標成本管理三目標三成本三是基三于企三業(yè)目三標建三立的目標三成本三是在三項目三運作三過程三中逐三漸形三成和三明確三的目標三成本三的管三理要三基于三完善三的動三態(tài)成三本信三息管三理目標三成本三管理三的實三施要三依賴三于責三任成三本管三理體三系本節(jié)三回顧三與總三結內部三資料三，機三密房地三產開三發(fā)項三目全三過程三成本三管理房地三產開三發(fā)成三本全三過程三精細三化管三理Co三st三c三on三tr三ol三i三n三re三al三e三st三at三e三pr三oj三ec三t房地三產成三本如三何控三制？——進行目標三成本三管理三房地產目標成本的構成、歸集與分解一二三四房地產開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產目標成本的分解——責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系23房地產成本如何控制？——進行目標成本管理三三房地產目標成本的分解——責任成本2.目標三成本三分解三為責三任成三本的三要求（1）要三滿足三動態(tài)三控制三的需三要：目標三成本三分解三應按工三程與三材料三招標三分判三計劃三分解三到每三個招三標項三目上三；但三前提三是項三目開三發(fā)過三程需三事先三有充三分的三策劃三，計三劃管三理要三到位三。（2）要三滿足三成本三分析三的需三要：按照三公司成本三科目（目三前沒三有行三業(yè)標三準）三分解三。（3）要三按內三部職三責劃三分：成本三費用三總額三分解三到各三相關三責任三部門三，列三入入KP三I。（4）目三標成三本分三解要三與設三計限三額對三接：這樣三也可三以認三為是三目標三的落三實。（5）目三標成三本分三解要三考慮三分攤三問題三：一般三建安三費之三外的三費用三分配三到單三體上三；公三建配三套費三用根三據服三務范三圍在三各期三之間三分攤三。1.責任成本體系的概念

責任成本體系是通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的設定、執(zhí)行和考核，來保證目標成本的實現一套管理系統(tǒng)。責任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機協調的成本管理體系，體現結果與過程并重的原則。3.目標三成本三分解三為責三任成三本的三目的——落實三問責三制——三—全員三有責三〓〓三〓誰三都不三負責三！責任三明確動態(tài)三評估事中三考量獎罰三分明23房地產成本如何控制？——進行目標成本管理三三房地產目標成本的分解——責任成本4.成本三目標三分解三為責三任目三標的三方法三種方式各有側重但又相互關聯方式三之一三，按合三同計三劃分三解方式三之二三，按項三目實三體分三解方式三之三三，按考三核責三任分三解（1）按合三同計三劃分三解分解三目的三：盡快三進行三工程三發(fā)包三和招三標采三購，三縮短三開發(fā)三周期分解三依據三：開發(fā)三項目三的招標三合同三分判三與采三購計三劃分解三內容三：將總成三本分三解成三每個三合同三的責三任成三本（三標的三額）分解三時間三：規(guī)劃三方案三定案三后確三定總三目標三成本三，設三計開三始前三將總三目標三成本三按照分判三與采三購計三劃、目標三成本三合同三分解三表分解三成未三來可三執(zhí)行三的合三同，三進而三將合三同簽三訂、三履行三的責三任落三實到三各責三任部三門，三以各三部門三的責三任成三本的三完成三來保三證目三標成三本的三完成三。隨三著項三目的三進展三，合約三規(guī)劃逐漸三變成三真實三的合三同。三招標三簽約三過程三中分三解的三責任三成本三值（三標的三額）三也是三評標三依據三之一典型案例10招標合同分判與采購計劃11龍湖目標成本分解模板表12龍湖地產合約規(guī)劃模板房地產成本如何控制？——進行目標成本管理三（1）按合三同計三劃分三解表三格例三表分類合同名稱（示意）編號考核標的責任部門負責人設計合同方案設計合同

產品技術部

施工圖設計合同

園林景觀設計合同

專業(yè)設計合同

地質勘察合同

測繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項目工程部

試樁檢測合同

單獨施工的樁基礎工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

采購部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發(fā)電機采購合同

通風空調設備采購合同

房地產成本如何控制？——進行目標成本管理三（2）按工三程實三體（三成本三科目三）分三解分解三目的三：便于三對開三發(fā)項三目的三各個三單項三工程三分別三進行三成本三控制三。分解三依據三：項目三建設三內容三（設三計圖三紙及三說明三）。分解三內容三：總目三標成三本分三解到三單項三工程三、進三而分三解到三單位三工程三、甚三至到三分部三分項三工程三目標三；還三可細三到分三棟分三層分三構件三。分解三時間三：概算三或施三工圖三預算三編制三完成三后分三解，三招標三簽約三后及三結算三后對三比分三析。序號成本項目成本責任金額責任部門責任人一土地獲得價款

投資部

二開發(fā)前期準備費

發(fā)展部

三主體建筑工程費

設計部工程部采購部

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網工程費

六園林環(huán)境費

七配套設施費

八開發(fā)間接費

項目部

開發(fā)成本

九

期間費用

財務部、營銷部

項目總投資

總經理

按工三程實三體分三解表三格房地產成本如何控制？——進行目標成本管理三（3）按考三核責三任分三解分解三目的三：落實三成本三責任三考核分解三依據三：部門三或崗三位成三本管三理職三責及三考核三辦法三。分解三內容三：將總目三標成三本分三解為三每個三部門三或崗三位的三成本三管理三指標三。分解三時間三：可三提前三到策三劃階三段即可三分解三，具三體數三據在三預算三確定三后調三整。分解三方法三：對照三成本三科目三和崗三位職三責，三將總三成本三按《目標三成本三分解三及責三任成三本考三核指三引》分解三到各三部門三，對三項目三費用三的責三任部三門及三其主三要職三責（三包括三控制三內容三、要三點、三手段三）形三成《目標三成本三控制三責任三書》典型案例13目標成本分解及責任成本考核指引表14萬科目標成本控制責任書房地產成本如何控制？——進行目標成本管理三三房地產目標成本的分解——責任成本5.成本三目標三分解三為責三任目三標的三過程啟動階段項目發(fā)展報告設計階段圖紙、選材用料、設備選型投資論證階段可研報告投資估算總成本測算目標成本（啟動版）分判計劃項目組建方案－初步－施工圖分項成本測算、概算、預算實施階段合同合同金額目標成本（方案班）目標成本（執(zhí)行版）動態(tài)成本按考核責任分解按合同分解按實體分解目標三成本（估三算版三）房地產成本如何控制？——進行目標成本管理三三房地產目標成本的分解——責任成本責任成本的分解是基于責任形成的主體責任成本分解后要形成明確的責任成本管理指導書責任成本的管理要引入考核、評估機制責任成本管理的實施與績效管理需掛鉤本節(jié)三回顧三與總三