房地產(chǎn)金融：融資方式與工具創(chuàng)新

專題三房地產(chǎn)金融：融資方式與工具創(chuàng)新1中國房地產(chǎn)金融市場狀況一房地產(chǎn)傳統(tǒng)信貸融資體系二房地產(chǎn)新型證券融資方式三一、中國房地產(chǎn)金融市場狀況2中國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展階段界定中國房地產(chǎn)金融市場結構現(xiàn)狀(一)(二)(一)中國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展階段界定3從發(fā)達國家房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程來看，一般都會經(jīng)歷如下三個階段：第三階段:成熟第二階段:發(fā)展第一階段:起步以房地產(chǎn)開發(fā)為主，只存在房地產(chǎn)增量市場單一的金融體系，開發(fā)商和投資商是一個主體，資金支持主要來自銀行房地產(chǎn)金融市場開始開放，機構投資者和富裕個人的資金通過信托基金和私募地產(chǎn)基金進入市場，房地產(chǎn)金融市場供應體系逐步健全以房地產(chǎn)證券化為核心，投資者通過信托基金和資產(chǎn)證券化進入市場，使房地產(chǎn)成為全民投資產(chǎn)業(yè)。金融市場主要服務于存量商業(yè)房地產(chǎn)，持有人主要為機構投資者中國房地產(chǎn)金融市場總體上處于第一階段向第二階段過渡時期3中國房地產(chǎn)融資市場總體上以一級市場為主，側重間接融資(二)中國房地產(chǎn)金融市場結構現(xiàn)狀房地產(chǎn)金融一級市場房地產(chǎn)金融二級市場借款人居民個人金融中介商業(yè)銀行儲蓄銀行抵押銀行金融市場保險公司養(yǎng)老基金退休基金銀行個人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑公司其他經(jīng)濟機構商業(yè)銀行儲蓄銀行抵押銀行其他金融機構機構投資者個人投資者住房抵押住房抵押貸款住房抵押證券資金抵押或信用開發(fā)資金資金證券股票資金機構投資者個人投資者證券股票間接融資直接融資4二、房地產(chǎn)傳統(tǒng)信貸融資體系5房地產(chǎn)開發(fā)信貸融資體系房地產(chǎn)消費信貸融資體系(一)(二)(一)房地產(chǎn)開發(fā)信貸融資體系62010年之前，房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)?？焖僭鲩L，年增長率在15~35%之間；自2010年1季度開始放緩，但規(guī)模維持穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模變化數(shù)據(jù)來源:WIND(一)房地產(chǎn)開發(fā)信貸融資體系7總體來看，在中國房地產(chǎn)企業(yè)三大的資金來源中金融機構貸款任然占有重要位置，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的15%-20%。然而，2010年以來這一比例有一定的下降，尤其是最近兩年，房地產(chǎn)開發(fā)直接投資的增漲是一個重要原因。中國房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款占比變化(2004-2012年)數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計年鑒（二）房地產(chǎn)消費信貸融資體系8個人購房貸款的余額也呈現(xiàn)快速增長，2009-2011年增長速度進一步加快，到2013年末達到9萬億。個人購房貸款余額增長（單位:億元）數(shù)據(jù)來源:中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司（二）房地產(chǎn)消費信貸融資體系9資料來源：FederalReserveBulletin,March19991989.11991.11993.11995.11997.11999.15%4%3%2%1%違約率信用卡賬戶汽車貸款住房抵押貸款根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款的違約率普遍低于其他類型的個人貸款。根據(jù)2012年上市銀行年報，披露個人住房貸款不良率的三家銀行（建設銀行、平安銀行和興業(yè)銀行）的平均住房按揭貸款不良率約為0.2%。美國住房抵押貸款與其他類型的個人貸款違約率比較三、房地產(chǎn)新型證券融資方式10房地產(chǎn)抵押貸款證券房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)投資信托基金(一)(二)(三)(四)11（一）房地產(chǎn)抵押貸款證券案例：國內(nèi)首發(fā)概念結構1231、概念12通過將大量的抵押貸款組合成一個龐大的集合以此為基礎發(fā)行抵押貸款證券，以組合中抵押貸款的本息現(xiàn)金流支付證券投資者的利息及本金。這樣金融機構將其發(fā)放的房地產(chǎn)抵押貸款出售給了其他投資者（以機構投資者為主），增強了金融機構房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)的流動性。美國MBS成為金融危機前債券市場最大券種截至2008年1季度末，美國MBS余額達到7.4萬億美元，規(guī)模超過公司債的5.9萬億美元和國債的5萬億美元，是美國債券市場上的最大券種，占債券存量的24.22%。2、結構13MBS進行了獨特的交易結構設計——發(fā)起人將擬證券化資產(chǎn)打包向特殊目的載體（SPV）真實銷售以實現(xiàn)風險隔離，再通過信用增級，使MBS具有了低風險特征，符合養(yǎng)老保險基金等機構投資者的需求。3、案例:國內(nèi)首發(fā)14“建元2005－1”昨正式首發(fā)——據(jù)新華社北京2005年12月15日電15日上午，由建設銀行作為發(fā)起機構的國內(nèi)首單個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品—-“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”正式進入全國銀行間債券市場。該證券發(fā)行總量為30.17億元，公開發(fā)行規(guī)模為29.26億元。建設銀行選擇以上海市、江蘇省和福建省三家一級分行作為本次項目的試點分行，從上述三家試點分行篩選出了15000余筆、金額總計約30億元的個人住房抵押貸款組成資產(chǎn)池。經(jīng)篩選進入資產(chǎn)池的個人住房抵押貸款均為建設銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。415發(fā)展狀況概念案例123（二）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品類型投資收益51、概念16我國狹義房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，投資于房地產(chǎn)項目或其經(jīng)營企業(yè)，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。信托計劃的期限多為中短期在2010年至2013年3月，中國房地產(chǎn)信托平均期限為1.9年，波動范圍基本在1.7年到2.0年內(nèi)。信托投資項目的單一化目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托項目大多投資于單個項目或開發(fā)公司。信托產(chǎn)品的流動性差缺乏公開二級交易市場，信托產(chǎn)品購買后轉(zhuǎn)讓較為困難。【產(chǎn)品簡介】產(chǎn)品投資于單一房地產(chǎn)項目，實際投資結構包含股權、債權、夾層融資等多種形式。【特點及優(yōu)勢】?

合作伙伴，優(yōu)中選優(yōu)平安信托選擇國內(nèi)領先房地產(chǎn)公司作為合作伙伴，投資于其最優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項目?，F(xiàn)已先后與金地、綠城等地產(chǎn)企業(yè)達成合作計劃。?

專業(yè)管理，風險可控平安信托擁有完備的風險控制體系，對每一個項目都會進行嚴格的風險測算及篩選，力求提供最具投資潛力的項目標的。?

范圍廣泛，結構多樣根據(jù)具體項目風險的不同，平安信托將選擇債權、股權、夾層融資等多種形式進行投資，同時選擇優(yōu)先劣后等諸多信托方案安排。?

根據(jù)偏好，自主選擇當信托端采用結構化形式時，投資者可根據(jù)自己的偏好，選擇不同的受益類型，從而享有與其風險相對應的投資回報。

【配置建議】視項目情況及信托結構安排的不同，一般而言，優(yōu)先受益權適合于追求固定收益的穩(wěn)健投資者；劣后受益權則更適合對于房地產(chǎn)投資具備一定經(jīng)驗、風險承受能力較高和追求更高收益回報的投資者。2、案例平安信托·項目型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品1718信托業(yè)在中國金融體系中一直處于非主流地位。在銀行信貸收緊、融資渠道收窄的情況下，房地產(chǎn)信托獲得階段性的市場機遇。自2003年起步，2008年開始房地產(chǎn)信托發(fā)展迅猛。3、發(fā)展狀況

中國房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模及其增長(2003-2013年)單位:萬元18數(shù)據(jù)來源:WIND從發(fā)三行的三房地三產(chǎn)信三托產(chǎn)三品類三型來三看，三主要三有三三種，三包括三債權三型，三即信三托貸三款，三房企三提供三抵押三物，三雙方三形成三債權三債務三關系三；股三權型三，即三信托三公司三以信三托資三金投三資房三企股三權，三信托三公司三參與三日常三管理三，雙三方形三成所三有權三關系三；財三產(chǎn)收三益型三，類三似于三資產(chǎn)三證券三化產(chǎn)三品，三主要三針對三已建三成且三可產(chǎn)三生穩(wěn)三定現(xiàn)三金流三物業(yè)三，以三物業(yè)三收益三權為三抵押三。比三較如三下表三：4、產(chǎn)三品類三型19中國三房地三產(chǎn)信三托平三均收三益率三及比三較（20三13三-2三01三4年）5、投三資收三益近兩三年信三托產(chǎn)三品的三平均三收益三率的三中樞三值大三概為8.三5%，加三上各三種費三用，三信托三資金三成本三平均三為12三%左右三，減三去3.三5%的通三貨膨三脹率三（政三策目三標值三），三約8.三5%，而三房地三產(chǎn)信三托產(chǎn)三品的三融資三成本三高于三平均三水平三，但三仍然三低于10三%。20數(shù)據(jù)三來源:財匯三金融三分析三平臺,民生三證券三金融三產(chǎn)品三研究三中心三。421發(fā)展三狀況概念組織三模式123投資三收益（三三）房三地產(chǎn)三基金1、概三念22房地三產(chǎn)按三開發(fā)三程度三劃分BCDA多有三專業(yè)三房地三產(chǎn)開三發(fā)和三管理三團隊三發(fā)起投資三于房三地產(chǎn)三開發(fā)三項目三及未三上市三房地三產(chǎn)企三業(yè)等目前三，在三我國三多采三用合三伙制··三·以股三權、三債權三或夾三層的三形式三進行三投資三。2、組三織模三式23人民三幣房三地產(chǎn)三基金三歷年三募集三情況三（20三08三-2三01三3）人民三幣房三地產(chǎn)三基金三規(guī)模三分布從基三金募三集情三況看三，人三民幣三房地三產(chǎn)基三金自20三08年開三始較三多出三現(xiàn)。三從20三10年蓬三勃發(fā)三展，三當年三新募三集基三金數(shù)三量48支，三募集三規(guī)模三約27三2億元三；在20三11年井三噴，三當年三新募三集基三金數(shù)三量12三5支，三募集三規(guī)模三約10三04億元三；在20三12年進三行市三場調(diào)三整，三當年三新募三集規(guī)三模約三下降三到76三7億元三，到20三13年又三大幅三增長三。從基三金規(guī)三模看三，市三場上三半數(shù)三的基三金規(guī)三模屬三于1億元三至5億元三人民三幣的三中等三規(guī)模三基金三；基三金規(guī)三模在5億元三至10億元三人民三幣的三基金三占15三%；超三過10億元三人民三幣的三大型三基金三占11三%3、發(fā)三展狀三況24目前三已經(jīng)三有部三分基三金實三現(xiàn)了三退出三回報三。根三據(jù)德三邦證三券《私募三股權三投資三系列-人民三幣房三地產(chǎn)三基金三專題三報告》數(shù)據(jù)三顯示三，市三場上三已實三現(xiàn)退三出的三大多三數(shù)股三權類三項目三的回三報率三高于20三%，而三債權三類投三資項三目回三報率三約15三%。人民三幣房三地產(chǎn)三基金三退出三業(yè)績?nèi)植?、投三資收三益25426發(fā)展三狀況特點案例123投資三收益（四三）房三地產(chǎn)三投資三信托三基金1、特三點27房地三產(chǎn)按三開發(fā)三程度三劃分BCDA總資三產(chǎn)的三投資三組合三中必三須以三房地三產(chǎn)為三主投資三收益三的絕三大部三分必三須以三股息三形式三支付三給持三有人大多三數(shù)國三家的RE三IT三s只投三資于三存量三房地三產(chǎn)項三目，三不允三許投三資房三地產(chǎn)三開發(fā)在大三部分三國家RE三IT三s分派三的收三益不三會在RE三IT三s層面三上被三征稅有明三確的三最高三負債三率規(guī)三定，三以控三制風三險。28越秀RE三IT三s—三—內(nèi)地三物業(yè)三試水RE三IT三s先驅(qū)越秀三投資三將其三旗下4個優(yōu)三質(zhì)資三產(chǎn)，三包括三白馬三大廈三、財三富廣三場、三城建三大廈三和維三多利三亞廣三場打三包注三入RE三IT三s，于20三05年12月21日在三香港三上市三。2、案三例28293、發(fā)三展狀三況RE三IT三s誕生三于美三國，三最早三可以三追溯三到18三80年。三美國三是全三球發(fā)三展RE三IT三s最成三熟的三市場三，美三國的RE三IT三s已經(jīng)三成為三世界RE三IT三s發(fā)展三的典三范。美國三房地三產(chǎn)投三資信三托市三場的三發(fā)展美國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展兩階段:1960：美國國會通過相關法令，REITs誕生1960—1990（探索積聚階段）：REITs發(fā)展緩慢，這主要是受制于各項法規(guī)的不完善和美國經(jīng)濟的影響。1990—現(xiàn)在（迅速擴張階段）：美國REITs得到了長足的發(fā)展，市值出現(xiàn)了直線上升的趨勢，具有了相當