房地產(chǎn)評估-收益還原法

第五章收益還原法第一節(jié)基本原理第二節(jié)收益還原法的公式第三節(jié)收益還原法的步驟第四節(jié)收益還原法的應(yīng)用第一節(jié)

基本原理

一、收益法的概念

別稱：收益資本化法、收益還原法

定義：預(yù)計估價對象未來的的正常純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。

公式：房地產(chǎn)價格=純收益/還原利率

價格：收益價格

二、收益法的理論依據(jù)基本原理：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來持續(xù)獲得收益。

例如，假設(shè)某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有400萬的純收益，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬元的利息，則對該公司來說，理論上上述房地產(chǎn)價值是多少？理論上上述房地產(chǎn)價值與4000萬元的貨幣等價，即價值4000萬元。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。

普遍適用的收益法原理表述如下：將估價時點視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格。

收益性房地產(chǎn)的價值價值高低主要取決于下列哪些因素？

收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3個因素：p177①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；③獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。

三、收益還原法的適用對象與條件

收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。

如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。

不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

收益法適用的條件是房地產(chǎn)的純收益和還原利率都能夠較準(zhǔn)確地量化。第二節(jié)

收益還原法的基本公式一、一般公式一般公式

還原利率每年不變，且大于0二、純收益每年不變的公式公式的用途：1、可以直接用于計算房地產(chǎn)價格；2、用于不同年限之間房地產(chǎn)價格的換算；3、市場比較法中土地使用權(quán)年限的修正。V—房地產(chǎn)在估價時點的收益價格A—房地產(chǎn)每年凈收益(假設(shè)發(fā)生在年末)r—房地產(chǎn)的資本化率（折現(xiàn)率）1、可以直接用于計算房地產(chǎn)價格特點：（a）收益年限無限且其他因素不變的公式[例5-1]有一房地產(chǎn)正常情況下的年純收益為20萬元，資本化率為10%，其經(jīng)濟耐用年限可視為無限年，試計算該房地產(chǎn)的收益價格。式中:適用條件：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零；（3）收益年限為無限年特點：（b）收益年限有限且其他因素不變的公式【例5-2】某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，現(xiàn)已使用了10年；該房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益為20萬元，資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為多少？此公式的假設(shè)條件是：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零（當(dāng)r=0時，V=A×n）；（3）收益年限為有限年n。2、用于不同年限之間房地產(chǎn)價格的換算例題p119-173、市三場比三較法三中土三地使三用權(quán)三年限三的修三正p1三01三-1三1三、三房地三產(chǎn)凈三收益三在未三來的三前若三干年三有變?nèi)娜接邢奕隉o限三年假設(shè)三前提三是：三（1）凈三收益三在前t年（三含第t年）三有變?nèi)謩e三是A1，A2，…，At,在t年以三后無三變化三為A；（2）資三本化三率r大于三零；三（3）收三益年三限為三無限三年。假設(shè)三前提三是：三（1）凈三收益三在未三來前t年（三含第t年）三有變?nèi)?，三分別三是A1，A2，…，At三,在t年以三后無三變化三為A；（2）資三本化三率不三等于三零為r；（3）收三益年三限為三有限三年n?！纠?-三3】某宗三房地三產(chǎn)，三預(yù)測三其未三來5年的三凈收三益分三別為20萬元三、22萬元三、25萬元三、28萬元三和30萬元三，從三第六三年到三未來三無窮三遠，三每年三的凈三收益三將穩(wěn)三定在35萬元三左右三，該三類房三地產(chǎn)三的資三本化三率為10％。三試計三算該三宗房三地產(chǎn)三的收三益價三格。三如果三該房三地產(chǎn)三的收三益年三限為50年，三則該三宗房三地產(chǎn)三的收三益價三格為三多少三？P1三17三-2三3例題：某宗三房地三產(chǎn)的三收益三期限三為38年，三通過三預(yù)測三得到三未來5年的三凈收三益分三別為20、22、25、28和30萬元三，從三第六三年到三第38年每三年的三凈收三益為35萬元三，該三類房三地產(chǎn)三的報三酬率三為10％。三試計三算該三宗房三地產(chǎn)三的收三益價三格。例題通過三預(yù)測三得到三某宗三房地三產(chǎn)在三未來5年內(nèi)三的凈三收益三分別三為20、22、25、28和30萬元三，從三第6年到三無窮三遠年三的每三年凈三收益三為35萬元三，該三類房三地產(chǎn)三的報三酬率三為10％。三試計三算該三宗房三地產(chǎn)三的收三益價三格。四、三未來三若干三年后三的房三地產(chǎn)三價格三已知p1三03當(dāng)未三來某三年的三房地三產(chǎn)價三格已三知，三而已三知房三地產(chǎn)三價格三的年三份以三前的三純收三益有三變化三（不變?nèi)翘厝?，r每年三不變?nèi)掖笕诹闳龝r，三房地三產(chǎn)價三格的三計算三公式三如下三：如果三凈收三益每三年不三變?yōu)锳,則房三地產(chǎn)三價格三為【例5-三5】某市三郊有三一宗三房地三產(chǎn)，三年出三租凈三收益三為10三0萬元三，預(yù)三計未三來3年內(nèi)三仍然三維持三在該三水平三，但三規(guī)劃三等到3年后三該處三開發(fā)三為新三的市三中心三，預(yù)三測到三時，三將其三轉(zhuǎn)賣三的售三價會三高達15三00萬元三，銷三售銳三費為三售價三的6％。三如果三投資三者要三求該三類投三資的三收益三率為10％，三則求三該宗三房地三產(chǎn)目三前的三價值三。P1三19三-1三5【解】由題三意：【思考三題】某處三租舊三辦公三樓的三租約三尚有三兩年三到期三，在三此最三后2年的三租約三中，三每年三可收三取凈三租金80萬元三，到三期后三要拆三除作三為商三業(yè)用三地。三預(yù)計三作為三商業(yè)三用地三的價三值為11三00萬元三，拆三除費三用為50萬元三，該三類房三地產(chǎn)三的資三本化三率為10三%。該三舊辦三公樓三的價三值為三多少三？P1三19三-1三6五、三凈收三益按三等差三級數(shù)三遞增三的公三式無限三年式中三：b為凈三收益三逐年三遞增三的數(shù)三額，三如凈三收益三第一三年為A，則三第二三年為A+三b，第三三年三為A+三2b，第n年為A+（n-三1）b。假設(shè)三前提三是：三（1）凈三收益三按等三差級三數(shù)遞三增；（2）資三本化三率大三于零三為r；（3）收三益年三限為三無限三年?！纠?-三6】某宗三房地三產(chǎn)預(yù)三計未三來第三一年三的凈三收益三為20萬元三，此三后每三年的三凈收三益會三在上三一年三的基三礎(chǔ)上三增加2萬元三，收三益年三限可三視為三無限三年，三該類三房地三產(chǎn)的三資本三化率三為8％。三試求三該宗三房地三產(chǎn)的三收益三價格三。五、三凈收三益按三等差三級數(shù)三遞增三的公三式有限三年假設(shè)三前提三是：三（1）凈三收益三按等三差級三數(shù)遞三增；（2）資三本化三率r不等三于零三；（3）收三益年三限n為有三限年三限。【例5-三7】某宗三房地三產(chǎn)預(yù)三計未三來第三一年三的凈三收益三為20萬元三，此三后每三年的三凈收三益會三在上三一年三的基三礎(chǔ)上三增加2萬元三，收三益年三限30年，三該類三房地三產(chǎn)的三資本三化率三為8％。三試求三該宗三房地三產(chǎn)的三收益三價格三。五、三凈收三益按三等差三級數(shù)三遞減三的公三式只有三有限三年式中三：b—凈收三益逐三年遞三減的三數(shù)額三，如三凈收三益第三一年三為A，則三第二三年為A-三b，第三三年三為A-三2b，第n年為A-（n-三1）b。假設(shè)三前提三是：（1）凈三收益三按等三差級三數(shù)遞三減；三（2）資三本化三率r不等三于零三；（3）收三益年三限為三有限三年n，且n≤三A/三b+三1。（三當(dāng)n＞A/三b+三1時，三第n年的三凈收三益為三負，三以后三各年三的凈三收益三均為三負值三，任三何一三個“三理性三經(jīng)營三者”三在A/三b+三1年后三都不三會在三經(jīng)營三）。六、三凈收三益按三一定三比率三遞增三的公三式無限三年【例5-三8】某宗三房地三產(chǎn)預(yù)三計未三來第三一年三的凈三收益三為30萬元三，此三后每三年的三凈收三益會三在上三一年三的基三礎(chǔ)上三增長2％，三收益三年限三可視三為無三限年三，該三類房三地產(chǎn)三的資三本化三率為10％。三試求三該宗三房地三產(chǎn)的三收益三價格三。六、三凈收三益按三一定三比率三遞增三的公三式有限三年假設(shè)三前提三是：三（1）凈三收益三按等三比級三數(shù)遞三增（2）收三益年三限n為有三限年三?！纠?-三9】某宗三房地三產(chǎn)預(yù)三計該三房地三產(chǎn)未三來第三一年三的凈三收益三為20萬元三，此三后在三使用三年限50年內(nèi)三每年三的凈三收益三會在三上一三年的三基礎(chǔ)三上增三長2％；三該類三房地三產(chǎn)的三資本三化率三為10％。三試求三該宗三房地三產(chǎn)的三收益三價格三。收益三會不三會減三為零六、三凈收三益按三一定三比率三遞減三的公三式無限年式中三：g—凈收三益逐三年遞三減的三比率假設(shè)三前提三是：（1）凈三收益三按等三比級三數(shù)遞三減；（2）資三本化三率r大于三零；（3）收三益年三限為三無限三年?！纠?-三10三】某宗三房地三產(chǎn)預(yù)三計未三來第三一年三的凈三收益三為20萬元三，此三后每三年的三凈收三益會三在上三一年三的基三礎(chǔ)上三降低2％，三收益三年限三可視三為無三限年三，該三類房三地產(chǎn)三的資三本化三率為10％。三試求三該宗三房地三產(chǎn)的三收益三價格三?！窘狻坑深}三意：六、三凈收三益按三一定三比率三遞減三的公三式有限年假設(shè)三前提三是：（1）凈三收益三按等三比級三數(shù)遞三減；（2）資三本化三率r不等三于零三；（3）收三益年三限n為有三限年三。【例5-三11三】某宗三房地三產(chǎn)預(yù)三計該三房地三產(chǎn)未三來第三一年三的凈三收益三為20萬元三，此三后在三使用三年限50年內(nèi)三每年三的凈三收益三會在三上一三年的三基礎(chǔ)三上降三低2％；三該類三房地三產(chǎn)的三資本三化率三為10％。三試求三該宗三房地三產(chǎn)的三收益三價格三?！窘狻坑深}三意：第三三節(jié)收益三還原三法的三步驟一、搜三集并三驗證三有關(guān)三數(shù)據(jù)三資料二、預(yù)三測估三價對三象的純收三益（三凈收三益）三、求三取還原三利率四、確三定收益三年限五、選三用適三宜的三收益三法公式計算三收益三價格一、三搜集三并驗三證有三關(guān)數(shù)三據(jù)資三料目的：為三了測三算房三地產(chǎn)三的純?nèi)找嫒瓦€三原利三率，三評估三房地三產(chǎn)價三格。內(nèi)容：估價三對象三及其類似三房地三產(chǎn)收入三、運三營費三用等三數(shù)據(jù)三資料三，銀三行定三期、三活期三存款三利率三、房三地產(chǎn)三投資三的風(fēng)三險等三數(shù)據(jù)三。途徑：查閱三有關(guān)三部門三的資三料及三實地三調(diào)查三。1、純?nèi)找嫒母湃钪笟w三屬于三房地三產(chǎn)的三除去各種三費用后的三收益三。即三從總?cè)找嫒锌鄢孩儋Y三金、三勞動三力、三管理三等生三產(chǎn)要三素對三總收三益的三貢獻三程度三應(yīng)該三得到三的收三益部三分；②收三益中三不能三由投三資主三體自三由支三配的三部分三，如三經(jīng)營三需要三繳納三的稅三金。二、三預(yù)測三估價三對象三的純收三益（三凈收三益）2、純?nèi)找嫒姆N三類①實三際純?nèi)找嫒涂腿^純?nèi)找鎸嶋H三純收三益是三指待三估房三地產(chǎn)三在現(xiàn)狀三的經(jīng)三營管三理水三平條三件下，實三際取三得的三收益三。實際三收益三可能三為0，甚三至是負值?？陀^三純收三益是三指排三除了三各個三企業(yè)三實際三利益中屬三于特三殊的三、偶三然的三要素三對實三際收三益的三影響三后得三到的一般三正常三收益。注意：在三用收三益法三進行三房地三產(chǎn)估三價時三，有租三約限三制的，租賃三期限三內(nèi)的三租金三應(yīng)采三用租三約租三金(實際三租金)，租三賃期三限外三的租三金應(yīng)三采用三正常三客觀三的市三場租三金(客觀三收益)。沒有三租約三限制三的，實三際收三益為0或負三值的三，通常三采用客觀三收益作為三估價三的依三據(jù)。②有三形純?nèi)找嫒蜔o三形純?nèi)找嬗行稳兪杖媸侨煞咳禺a(chǎn)三帶來三的能三夠直三接用貨幣來表三示的三收益三。無形三純收三益指三由于三投資三房地三產(chǎn)帶三來的間接三收益，如三安全三感、三自豪三感、三提高三個人三的聲三譽和三信用三、增三強企三業(yè)的三融資三能力三等。注意：在三用收三益法三進行三房地三產(chǎn)估三價時三，無形三收益三難以三貨幣三化，三因而三在純?nèi)找嫒嬎闳臅r三候難三以考三慮，三通常三情況三下，三可以三通過三選取較低三的還三原利三率來考三慮無三形收三益。③基三于租三賃收三入的三純收三益和三基于三營業(yè)三收入三的純?nèi)找媸找嫒苑咳禺a(chǎn)三獲取三收益三的方三式，三從房地三產(chǎn)所三有者三的角三度看，三主要三有出租和營業(yè)兩種三。凈三收益三的測三算途三徑可三分為三兩種三：一是基于三租賃三收入三的凈三收益例如：普三通住三宅、三公寓三、寫三字樓三、商三鋪、三標(biāo)準(zhǔn)三工業(yè)三廠房三、倉三庫等三類房三地產(chǎn)三；二是基于三營業(yè)三收入三的凈三收益例如：旅三館、三影劇三院、三娛樂三場所三、加三油站三等類三房地三產(chǎn)。3、純?nèi)找嫒郎y算三的公三式①基三于租賃三收入測算三純收三益（重三點掌三握）純收三益=潛在三毛收三入-空置三等造三成的三收入三損失-運營三費用三＝有三效毛三收入三－運三營費三用潛在三毛收三入:是假三定房三地產(chǎn)三在充三分利三用、三無空三置（三即10三0％出三租的三情況三下的三收入三）。在房三地產(chǎn)三價格三評估三中，三其包三括租金三收入和租賃三保證三金或三押金三的利三息收三入。有效三毛收三入:是由三潛在三毛收三入扣三除空置三等造三成的三收入三損失三后的三收入?？罩萌仍烊傻娜杖肴龘p失三包括三：因三空置三、拖三欠租三金（三延遲三支付三租金三，少三付租三金或三不付三租金三）以三及其三他原三因造三成的三收入三損失三。運營三費用：是三指維三持房三地產(chǎn)三正常三使用三或營三業(yè)所三必須三的費三用。管理三費：是三指出三租房三地產(chǎn)三要進三行的三必要三管理三所需三的費三用。(租金三的2%～5%三)維修三費：是三指為三保證三房屋三正常三使用三每年三所支三付的三房屋三的維三護費(修繕三費用)。保險三費：是三指房三地產(chǎn)三所有三者為三使所三擁有三的房三產(chǎn)免三遭意三外而三向保三險公三司支三付的三費用三。(租金三的0.三15三%～0.三2%三)。稅金：是三指房三地產(chǎn)三所有三者由三于房三地產(chǎn)三出租三而應(yīng)三按照三國家三有關(guān)三規(guī)定三向稅三務(wù)機三關(guān)繳三納的房產(chǎn)三稅和三營業(yè)三稅。由三法律三具體三規(guī)定三，如三營業(yè)三稅，三城市三維護三建設(shè)三稅，三教育三費附三加等三。中介三費用：是三指通三過各三中介三機構(gòu)三發(fā)生三的，三應(yīng)當(dāng)三由房三地產(chǎn)三所有三者支三付給三中介三機構(gòu)三的費三用。出租三用房三地產(chǎn)三租約三中關(guān)三于費三用的三負擔(dān)三表在估三價過三程中三，需三要在三分析租約的基三礎(chǔ)上決定所要三扣除三的費三用項三目。如果三租約三約定三保證三合法三、安三全、三正常三使用三所需三要的三一切三費用三均由三出租三人承三擔(dān)，三則應(yīng)三該將三其全部三扣除；如果三租約三約定三部分三或全三部費三用都三由承三租人三承擔(dān)三，則三出租三人所三得到三的租三賃收三入就三接近三于凈三收益三，此三時扣三除的三費用三就要相應(yīng)三的減三少。關(guān)于三該公三式的三幾點三說明：潛在三毛收三入、三有效三毛收三入、三運營三費用三、凈三收益通常以年度計，三并假三設(shè)在年末發(fā)生三?？罩萌斐扇氖杖霌p三失一三般以潛在三毛收三入的某三一百三分率三來計三算。實際三評估三中，三通常三會用運營三費用三率來求三取運三營費三用。例題：某商三場的三土地三使用三年限三為40年，三從20三01年10月1日起三計。三該商三場共三有兩三層，三每層三可出三租面三積各三為20三0平方三米。三一層三于20三02年10月1日租三出，三租賃三期限三為5年，三可出三租面三積的三月租三金為18三0元/平方三米，三而且三每年三不變?nèi)?；二三層現(xiàn)三暫時空置三。附三近類三似商三場一三、二三層可三出租三面積三的正三常月三租金三分別三為20三0元/平方三米和12三0元/平方三米，三運營三費用三率為25％。三該類三房地三產(chǎn)的三還原三利率三為9％。三試測三算20三05年10月1日帶租三約出三售時三的正三常價三格。p1三17土地三使用三年限三為40年，三從20三01年10月1日起三計商場一層二層出租狀況2002.10.1租出,租期5年,月租金180元/m2空置市場租金200元/m2

120元/m2

運營費用率25％25％還原利率9％9％估價三時點三：20三05年10月1日解：該三商場20三05年10月1日帶三租約三出售三時正三常價三格測三算如三下：①商三場1層價三格的三測算三：公式：租賃三期限內(nèi)年凈三收益三＝20三0×18三0×(1－25％)×12三=三32三.4三0（萬三元）租賃三期限外年凈三收益三＝20三0×20三0×(1－25％)×12三=三36三.0三0三(萬元)＝37三5.三69三(萬元)②商場2層價三格計三算：公式：年凈三收益=2三00×12三0×(1三-2三5％)×12三=2三1.三60三(萬元)＝22三9.三21三(萬元)該商三場出三售時三的價三格P＝P1＋P2＝37三5.三69＋22三9.三21＝60三4.三90三(萬元)②基三于營三業(yè)收三入測三算凈三收益凈收三益＝三經(jīng)營三收入三－歸三屬于三其他三資本三或經(jīng)三營的三收益歸屬三于其三他資三本或三經(jīng)營三的收三益是三指商三業(yè)、三餐飲三業(yè)、三工業(yè)三、農(nóng)三業(yè)等三經(jīng)營三者的三正常三利潤三。商業(yè)三經(jīng)營三的房三地產(chǎn)：凈收三益等三于商三品銷三售收三入扣三除商三品銷三售成三本、三經(jīng)營三費用三、商三品銷三售稅三金及三附加三、管三理費三用、三財務(wù)三費用三和商三業(yè)利三潤。工業(yè)三生產(chǎn)三的房三地產(chǎn)：凈收三益為三產(chǎn)品三銷售三收入三扣除三生產(chǎn)三成本三、產(chǎn)三品銷三售費三用、三產(chǎn)品三銷售三稅金三及附三加、三管理三費用三、財三務(wù)費三用和三廠商三利潤三。農(nóng)用三地：是由三農(nóng)地三平均三年產(chǎn)三值(全年三農(nóng)產(chǎn)三品的三產(chǎn)量三乘以三單價)扣除三種苗三費、三肥料三費、三人工三費、三畜工三費、三機工三費、三農(nóng)藥三費、三材料三費、三水利三費、三農(nóng)舍三費、三農(nóng)具三費、三稅費三、投三資利三息、三農(nóng)業(yè)三利潤三等。③混三合使三用房三地產(chǎn)三凈收三益的三求取混合三使用三房地三產(chǎn)是指三多種三收益三的房三地產(chǎn)三，如三星級三賓館三，一三般有三客房三、會三議室三、餐三飲、三商務(wù)三中心三、娛三樂中三心等三。方法三一：首三先測三算各三種類三型的三總收三入，三然后三測算三各種三類型三的總?cè)M用三，兩三者之三差就三是凈三收益三。方法三二：將三各種三房地三產(chǎn)看三成是三各種三單一三收益三類型三房地三產(chǎn)的三簡單三組合三，先三分別三根據(jù)三各自三的收三入和三費用三求出三各自三的凈三收益三，然三后將三所有三的凈三收益三相加三。④自三用或三尚未三使用三的房三地產(chǎn)三凈收三益的三求取根據(jù)三市場三上有三收益三的類三似房三地產(chǎn)三的有三關(guān)資三料按三照上三述的三公式三測算三凈收三益，三或者三通過三類似三房地三產(chǎn)的三凈收三益直三接比三較得三出凈三收益三。四、三收益三年限三的確三定估價三對象三房地三產(chǎn)自三然壽三命法律三規(guī)定三（如三土地三使用三權(quán)法三定最三高年三限）合同三約定三（如三租賃三合同三約定三的租三賃期三限）房地三產(chǎn)剩三余經(jīng)三濟壽三命來三確定收益三期限三時估三價對三象自三估價三時點三起至三未來三可以三獲得三收益三的時三間。1．對三于單三獨土三地和三單獨三建筑三物的三估價根據(jù)三土地三使用三權(quán)年三限和三建筑三物經(jīng)三濟壽三命來三綜合三確定三收益三年限三。然后三選用三有限三年的三收益三法計三算公三式。注意三凈收三益中三不扣三除建三筑物三折舊三費和三土地三攤提三費?？紤]三因素2．對三于房三地合三成體三的估三價對三象對于三建筑三物的三經(jīng)濟三壽命晚于或與三土地三使用三年限一起結(jié)束三的就根三據(jù)土地三使用三年限確定三未來三可獲三收益三的年三限，三選有限三年的收三益法三計算三公式三，凈三收益三中不三扣除建筑三物折三舊費三和土三地攤?cè)豳M三。例題三：求取三房地三產(chǎn)價三格對于三建筑三物的三經(jīng)濟三壽命三早于三土地三使用三年限三而結(jié)三束的以建筑三物的三經(jīng)濟三壽命確定三未來三可獲三收益三的年三限，三選用三有限三年的三收益三法計三算公三式，三凈收三益中三不扣三除建三筑物三折舊三費和三土地三攤提三費；三然后三再加三上土三地使三用年三限超三出建三筑物三經(jīng)濟三壽命三的土地三剩余三使用三年限三價值三的折三現(xiàn)值。五、三還原三利率三的求三取1、還三原利三率的概念還原三利率三又稱三為資三本化三率，三是將三待估三房地三產(chǎn)的三預(yù)期三凈收三益轉(zhuǎn)三化為三估價三時點三該房三地產(chǎn)三價格三的比率。還原三利率三的重三要性三：凈收益（萬元）資本化率（%）評估價格（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.672、影三響資三本化三率大三小的三因素投資三風(fēng)險資本三化率三的高三低與三投資三的風(fēng)三險的三大小三成正相三關(guān)的三關(guān)系三，即三風(fēng)險三大，三收益三率就三高；三風(fēng)險三小，三收益三率就三低。房地三產(chǎn)的三狀況不同三地區(qū)三、不三同時三期、三不同三類型三、不三同用途三的房三地產(chǎn)三，投三資風(fēng)三險各三不相三同，三因此三報酬三率也三不盡三相同三。3、資三本化三率的三種類三及相三互關(guān)三系①資三本化三率的三種類土地三資本三化率：是三將待三估土三地的三預(yù)期三凈收三益轉(zhuǎn)三化為三在估三價時三點的三土地三價格三的比三率。此時三，估價三對象是單純?nèi)耐寥?，所三選用三的凈三收益三也是三由土三地產(chǎn)三生的三。建筑三物資三本化三率：是三將待三估建三筑物三的預(yù)三期凈三收益三轉(zhuǎn)化三為在三估價三時點三的建三筑物三價格三的比三率。此時三，估價三對象是單純?nèi)慕ㄈ铮x用三的凈三收益三也是三由待三估建三筑物三產(chǎn)生三的。房地三產(chǎn)綜三合資三本化三率：是三將待三估房三地產(chǎn)三的預(yù)三期凈三收益三轉(zhuǎn)化三為估三價時三點的三房地三產(chǎn)價三格的三比率三。此時三，估價三對象是房地三綜合三體，所三選用三的凈三收益三也是三由房三地綜三合產(chǎn)三生的三。通常三來講三，建筑三物的三投資三風(fēng)險三高于三土地三的投三資風(fēng)三險。②三三者的三關(guān)系在已三知建三筑物三價格三和三三個資三本化三率中三的兩三個的三前提三下，三三者三之間三的換三算公三式為三：公式三中:三r—房地三產(chǎn)綜三合資三本化三率；rL—土地三資本三化率;rB—建筑三物資三本化三率;L—土地三價格三；B—建筑三物價三格。這種三方法三用來三進行三土地三或者三建筑三物價三格的評估三時稱三為剩余三技術(shù),也稱三為殘余三估價三法。當(dāng)已三知整三體房三地產(chǎn)三的凈三收益三，其三中某三一構(gòu)成部三分的三價值三和各三構(gòu)成三部分三的資三本化三率時三，從三整體三房地三產(chǎn)種三扣除三歸屬三于已三知構(gòu)三成部三分的三凈收三益，三求取三未知三構(gòu)成三部分三的價三格。若用三于求三取土三地的三價格三，則三稱為土地三剩余三技術(shù)；若三用于三求取三建筑三物的三價格三，則三稱為建筑三物剩三余技三術(shù)。例題三：某宗三房地三產(chǎn)每三年凈三收益三是50萬元三，建三筑物三價值三為20三0萬元三，建三筑物三資本三化率三為12％，三土地三資本三化率三為10％。三試計三算該三宗房三地產(chǎn)三的價三值。凈收三益=價值三*資三本化三率解：三該宗三房地三產(chǎn)的三價值三計算三如下三：土地三價值＝（50－20三0×12％）/1三0％＝26三0（萬三元）該宗三房地三產(chǎn)價三值＝土三地價三值＋三建筑三物價三值＝26三0＋20三0＝46三0萬元3、資三本化三率的三求取三方法①市三場提三取法通過三搜集三市場三上三宗三以上三的類三似房三地產(chǎn)的價三格、三凈收三益等三資料三，選三用相三應(yīng)的三收益三法計三算公三式，三反求三出資三本化三率。相應(yīng)三的公三式又三因收益三年期三和凈三收益三變化三的限三制而呈三現(xiàn)出三不同三的公三式，三在實三際操三作中三需要三分析三所搜三集案三例的三具體三情況三，對三號入三座。例題:選取三六個三可比三實例三房地三產(chǎn)及三其相三關(guān)資三料：可比實例凈收益（萬元/年）價格（萬元）還原利率（％）11210211.822319012.13108811.44655421259072012.563225012.8市場三提取三法的注意三事項：所搜三集的三案例三與估三價對三象為類似三房地三產(chǎn)，即三市場三比較三法中三所涉三及到三具體三要求三。分析三交易三實例三的交三易情三況，三如果三有不正三常的三融資三條件要給三予修三正。分析三交易三實例三的租三金是三等于三市場三租金三，即三要保三證所三搜集三的交三易實三例符合三公開三市場三條件。②累三加法該方三法又三稱為安全三利率三加風(fēng)三險調(diào)三整值三法，是三以安三全利三率加三上風(fēng)三險的三調(diào)整三值來三求取三資本三化率三的方三法。風(fēng)險三調(diào)整三值是指三承擔(dān)三額外三風(fēng)險三所要三求的三補償三，即三超過三無風(fēng)三險報三酬率三以上三部分三的報三酬率三，具三體的三根據(jù)三估價三對象三房地三產(chǎn)存三在的三具有三自身三投資三特征三的區(qū)三域、三行業(yè)三、市三場等三風(fēng)險三的來三確定三。累加三法的三公式三：還原三利率三＝安三全利三率＋三投資三風(fēng)險三補償三＋管三理負三擔(dān)補三償＋三缺乏三流動三性補三償－三投資三帶來三的優(yōu)三惠安全三利率也稱三無風(fēng)三險報三酬率三，是三資金三沒有三投資三風(fēng)險三的報三酬率三，通三常情三況下三用銀三行的三存款三利率三表示三。投資三風(fēng)險三補償是指三當(dāng)投三資者三投資三于收三益不三確定三、具三有風(fēng)三險性三的房三地產(chǎn)三時，三它必三然會三要求三對所三承擔(dān)三的額三外風(fēng)三險有三補償三，否三則就三不會三投資三。管理三負擔(dān)三補償：是三指一三項投三資要三求的三關(guān)心三和監(jiān)三督越三多，三其吸三引力三就會三越小三，從三而投三資者三必然三會對三所承三擔(dān)的三額外三管理三有補三償。房地三產(chǎn)所三要求三的管三理一三般都三超過三股票三、存三款、三證券三等。缺乏三流動三性補三償：是三指投三資者三對所三投入三的資三金由三于缺三乏流三動性三所要三求的三補償三。房地三產(chǎn)與三股票三、債三券等三相比三，買三賣要三困難三，交三易費三用也三比較三高，三流動三性差三，所三以需三要對三其進三行補三償。投資三帶來三的優(yōu)三惠：是三指由三于房三地產(chǎn)三投資三可能三獲得三某些三額外三的好三處，三如易三于獲三得銀三行融三資，三從而三投資三者會三降低三所要三求的三報酬三率。在實三際估三價時三要針三對實三際的三估價三對象三所獲三得的三好處三，作三出相三應(yīng)的三扣減三。評價：該方三法對三市場三的要三求不三高，三但是三風(fēng)險三調(diào)整三值的三確定三主觀三性比三較強三，不三太容三易把三握。在不考三慮時三間和三地域三范圍三差異的情三況下三，風(fēng)三險調(diào)三整值三主要三與房三地產(chǎn)三的類三型相三關(guān)。通常三情況三下，三商業(yè)三零售三用房三、寫三字樓三、住三宅、三工業(yè)三用房三的投三資風(fēng)三險依三次降三低，三風(fēng)險三調(diào)整三值也三相應(yīng)三下降三。3、投三資收三益率三排序三插入三法依據(jù)：具三有同三等風(fēng)三險的三投資三應(yīng)該三有相三似的三投資三收益三率的三原理三。是指三找出三相關(guān)三投資三類型三及其三收益三率、三風(fēng)險三程度三，按三照風(fēng)三險大三小排三序，三將估三價對三象與三這些三投資三的風(fēng)三險程三度進三行比三較，三判斷三、確三定資三本化三率。投資三收益三率排三序插三入法三示意三圖操作三步驟三：①調(diào)三查、三搜集三估價三對象三所在三地區(qū)三房地三產(chǎn)投三資、三相關(guān)三投資三的收三益和三風(fēng)險三程度三的資三料，三如銀三行貸三款、三存款三、政三府債三券、三股票三等。②將三搜集三的各三種類三型的三投資三的收三益率三按照三從大三到小三的順三序排三列，三制成圖表。③將三估價三對象三與這三些類三型投三資的三風(fēng)險三程度三進行三比較三，判三斷估三價對三象房三地產(chǎn)三的資三本化三率應(yīng)三該在三哪個三范圍三內(nèi)，三從而三確定三出所三要求三的資三本化三率。4復(fù)合三投資三收益三率法指將三購買三房地三產(chǎn)的抵押三貸款三收益三率與自有三資本三收益三率的加三權(quán)平三均數(shù)三作為三資本三化率三。用公三式表三示為三：r三=M三rM+(三1-三M)三rE公式三中：r—綜合三資本三化率三；M—抵押三貸款三比率三，抵三押貸三款占三房地三產(chǎn)價三格的三比率三；rM—抵押三貸款三常數(shù)；rE—自有三資本三要求三的正三常收三益率抵押三貸款三常數(shù)三采用年貸款三利率三，指三每年三的還三款額三與抵三押貸三款本三金的三比率三。在分期三等額三償還貸款三本息三的情三況下三，抵三押貸三款常三數(shù)的三計算三公式三為：例題三：某類三房地三產(chǎn)在三其購三買中三抵押三貸款三占70％，三抵押三貸款三年利三率為6％，三自有三資金三要求三的年三收益三率為15％，三試求三該類三房地三產(chǎn)的三資本三化率三。r三=M三rM+(三1-三M)三rE＝70％×6％＋(1－70％)×15％＝8.三7%[例5-三14