房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集

第七章房地產(chǎn)開發(fā)

項(xiàng)目資金籌集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集主要指資本金、預(yù)租售收入和債務(wù)資金三部分資金的籌集。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資籌集資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用的特性二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集的分類三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集的主要方式四、銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

資金使用的特性1、資金占用量大2、資金占用時(shí)間長3、資金使用的地域性4、資金缺乏流動性5、資金增值性較強(qiáng)6、資金的高風(fēng)險(xiǎn)高收益性二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集的分類從融資主體看

從融資渠道看資金償還特性

-房地產(chǎn)企業(yè)融資-房地產(chǎn)項(xiàng)目融資權(quán)益籌資和債務(wù)籌資-直接融資-間接融資從融資主體來看，分為房地產(chǎn)企業(yè)融資和房地產(chǎn)項(xiàng)目融資從融資渠道來看，

分為直接籌資和間接籌資1.直接金融：不通過銀行等金融機(jī)構(gòu)，直接通過資本市場融資。投資者投資、股票、債券特點(diǎn)：直接性、長期性、流通性、部分不可逆性（股票）2.間接金融：通過銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資。特點(diǎn)：間接性、短期性、相對非流通性、可逆性股票股票是股份有限公司在籌集資本時(shí)向出資人發(fā)行的股份憑證，代表著其持有者（即股東）對股份公司的所有權(quán)。股票是對公司收益和資產(chǎn)的索取權(quán)。（一）股票的分類1.普通股在公司的經(jīng)營管理和盈利及財(cái)產(chǎn)的分配上享有普通權(quán)利的股份，代表滿足所有債權(quán)償付要求及優(yōu)先股東的收益權(quán)與求償權(quán)要求后對企業(yè)盈利和剩余財(cái)產(chǎn)的索取權(quán)。1.普通股基本權(quán)利：（1）公司決策參與權(quán)。（2）利潤分配權(quán)。（3）優(yōu)先認(rèn)股權(quán)。（4）剩余資產(chǎn)分配權(quán)。2.優(yōu)先股相對于普通股，優(yōu)先股在利潤分紅及剩余財(cái)產(chǎn)分配的權(quán)利方面，優(yōu)先于普通股?；緳?quán)利：（1）優(yōu)先分配權(quán)。（2）優(yōu)先求償權(quán)。（二）股票的特點(diǎn)1.不可償還性2.參與性3.收益性4.流通性5.價(jià)格波動性和風(fēng)險(xiǎn)性（三）股票的種類A股：人民幣普通股票。由我國境內(nèi)的公司發(fā)行，供境內(nèi)機(jī)構(gòu)、組織或個人（不含臺、港、澳投資者）以人民幣認(rèn)購和交易的普通股股票。2.

B股：人民幣特種股票。是指那些在中國大陸注冊、在中國大陸上市的特種股票。以人民幣標(biāo)明面值，只能以外幣認(rèn)購和交易。（三）股票的種類3.

H股：國有企業(yè)在香港(HongKong)上市的股票。雅居樂、中國地產(chǎn)集團(tuán)、沿海綠色家園、碧桂園、綠城中國、合生創(chuàng)展、麗豐控股、中新地產(chǎn)、路勁基建、上海證大房地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)4.

N股：在中國大陸注冊、在紐約（NewYork）上市的外資股。從資金償還特性上看，

分為權(quán)益籌資和債務(wù)籌資

（1）權(quán)益籌資：當(dāng)房地產(chǎn)投資者的資本金數(shù)量達(dá)不到啟動項(xiàng)目所必須的資本金的數(shù)量要求時(shí)，投資者就需要通過公司上市或增發(fā)新股、吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金、合作開發(fā)等方式，進(jìn)行權(quán)益融資。（2）債務(wù)籌資：是指項(xiàng)目投資者通過信用方式取得資金，并按預(yù)先規(guī)定的利率支付報(bào)酬的一種資金融通方式。房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、房地產(chǎn)抵押貸款等，都屬于債務(wù)融資。

房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款：是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為。房地產(chǎn)抵押貸款包括個人住房抵押貸款、商用房地產(chǎn)抵押貸款和在建工程抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款個人息住房較抵押獵貸款個人住桶房抵押西貸款是鏡指個人燭購買住美房時(shí)，歉以所購?fù)谫I住房傍作為抵斧押擔(dān)保喊，向金坦融機(jī)構(gòu)考申請貸術(shù)款的行困為。目前厚，我婦國個露人住承房抵頓押貸忍款額染度的愚上限擋為所購替住房臨價(jià)值為的80依%，貸款枕期限最也長不超過30年。商用房藍(lán)地產(chǎn)抵很押貸款商用計(jì)房地犁產(chǎn)抵拖押貸規(guī)款是夏指購言買商澡用房偏地產(chǎn)營的機(jī)債構(gòu)和拘個人沿，以毫所購尚買的靜房地奸產(chǎn)作棵為抵卡押擔(dān)萄保，粉向金顫融機(jī)山構(gòu)申庭請貸蛛款的兆行為魚。我國國柄內(nèi)商業(yè)計(jì)銀行發(fā)殲放商用給房地產(chǎn)兄抵押貸粥款時(shí)，煩貸款價(jià)劍值比率傭通常不超過60暮%，貸款兵期限最克長不超過10年，貸款罵利率也蜘通常高于個人住睛房抵押云貸款，坑而且僅悔對已經(jīng)逮通過沿竣工違驗(yàn)收的商用飄房地產(chǎn)井發(fā)放。在建旨工程鍋抵押細(xì)貸款在建教工程量抵押躬貸款北是指鬧抵押嚇人為何取得憲在建哀工程眾后續(xù)省建造曲資金吐的貸柄款，震以其所合法喘方式歷取得河的土地增使用新權(quán)連蓄同在塊建工靜程的投入貿(mào)資產(chǎn)，意以不轉(zhuǎn)狼移占有帖的方式纏抵押給舌貸款銀作行作為抹償還貸籌款履行蠻擔(dān)保的載行為。按《城市房吩地產(chǎn)抵揭押管理嘴辦法》的規(guī)定處，以在找建工程稍已完工賽部分抵挪押的，憑其土地封使用權(quán)故隨之抵厭押。當(dāng)屑在建工繡程抵押下價(jià)值包覺括土地鴿使用權(quán)順的價(jià)值興時(shí)，該竹土地使李用權(quán)必偷須是有媽償獲得耕，并領(lǐng)稼取《國有土除地使用薄權(quán)證》。三、房棄地產(chǎn)開威發(fā)項(xiàng)目響資金毒籌集的趴主要方夫式房地屯產(chǎn)開趨發(fā)商曬的資澡金籌襯集渠頌道主朱要有姿自有利資金舊、預(yù)輸售房昨款以立及銀州行貸商款等冊方式雹。資本金典籌集：燥國家對末房地產(chǎn)拉開發(fā)項(xiàng)河目資本鞠金比例跪的要求是35%。對碎房地挨產(chǎn)置修業(yè)投斑資，薦資本妥金比識例通想常為購毯置物閘業(yè)時(shí)怖所須型支付亭的首磁付款。資本金修出資形攪態(tài)可以袋是現(xiàn)金，也席可以宅是實(shí)物犬、土擔(dān)地使烏用權(quán)等，宵實(shí)物盯出資暈必須腿經(jīng)過廣有資蟲格的懸資產(chǎn)紫評估胞機(jī)構(gòu)燃作價(jià)佩，并尿在資縣本金態(tài)中不為能超圈過一籌定比氏例。四、迎銀行疫對房芒地產(chǎn)連開發(fā)睡貸款憐的班風(fēng)險(xiǎn)薦管理貸前管同理：在漲進(jìn)行項(xiàng)滾目貸款洽管理時(shí)祝，銀行公一般從企業(yè)評孩價(jià)、項(xiàng)迎目評價(jià)戰(zhàn)、擔(dān)保洪評價(jià)、盛貸款綜濱合評價(jià)等四個仍方面開韻展貸前閥管理；貸后火管理帖：從資金監(jiān)競管的角撤度進(jìn)行宋貸后稠管理難。貸前管包理1-企業(yè)胡評價(jià)企業(yè)設(shè)評價(jià)牽：腸企業(yè)貨劃分復(fù)為AAA、AA、A、BBB、BB和B級。通常情饒況下，BBB及以停上資擦信等猾級的蕩企業(yè)才能獲誕得銀行慘貸款。項(xiàng)目評驗(yàn)價(jià)：金惕融機(jī)構(gòu)妥對項(xiàng)目控的審查冷主要包舌括四個仰大的方班面：即素：政策飲法律許然可條件遠(yuǎn)、項(xiàng)目板基本情預(yù)況、市腔場分析僚情況和只財(cái)務(wù)評桃價(jià)指標(biāo)平。課本P1羊84貸前規(guī)管理2-項(xiàng)目評蝦價(jià)擔(dān)保孝評價(jià)資：房例地產(chǎn)可貸款紋擔(dān)保汗通常矮有以覽下三殿種形償式：保證、牙抵押和重質(zhì)押。貸前管歡理3-擔(dān)保評霧價(jià)A保證：根即由貸周款銀行跪、借款烏人與第專三方簽艙訂一個飛保證協(xié)儉議，當(dāng)武借款人針違約或津無力歸援還貸款郊時(shí)，由第三霜方保動證人按照窯約定汗履行捆債務(wù)數(shù)或承拔擔(dān)相窄應(yīng)的向責(zé)任嫂。B抵押：喘是指借呼款人或抖第三人拉在不轉(zhuǎn)根移財(cái)產(chǎn)受占有權(quán)禾的情況害下，將財(cái)產(chǎn)作為百貸款由的擔(dān)綢保。束在房慈地產(chǎn)膜貸款橫中以廊土地睬房屋涂等設(shè)外定貸銹款抵鼓押，粉是最葛常見沒的擔(dān)耐保形痛式。C質(zhì)押：意是指借真款人或牧第三人削以其動產(chǎn)袋或權(quán)損利（彼包括更商標(biāo)趴權(quán)、治專利陸權(quán)等暗）轉(zhuǎn)交銀僚行占有釀，將該閥動產(chǎn)或?qū)?quán)利作租為債權(quán)材的擔(dān)保畫。當(dāng)借叮款人不融履行債拋務(wù)時(shí)，醬銀行有遙權(quán)將該傲動產(chǎn)或辱權(quán)利折女價(jià)出售惡收回貸哥款，或崇者以拍情賣、變徹賣該動元產(chǎn)或權(quán)腦利的價(jià)絨款優(yōu)先鹿受償。貸款六綜合戴評價(jià)繞：金困融機(jī)敬構(gòu)考湖察完訪開發(fā)肺商的盛資信敘狀況臺和房叼地產(chǎn)滔開發(fā)貸項(xiàng)目培之后貢，還幻玉要結(jié)風(fēng)合對靠企業(yè)惡和項(xiàng)黨目考竹察的紐奉結(jié)果杏，綜掛合企臥業(yè)信境用等幟級、灑項(xiàng)目配風(fēng)險(xiǎn)齊等級惱、貸羨款擔(dān)殿保方恨式、錫貸款素期限粒等因膠素，獅對項(xiàng)林目貸許款進(jìn)鼓行綜湖合評悉價(jià)。貸前位管理4-貸款綜各合評價(jià)貸款綜壺合評價(jià)噴的主要攜工作是計(jì)算貸徐款綜合巴風(fēng)險(xiǎn)度。某筆孟貸款價(jià)的綜洽合風(fēng)閃險(xiǎn)度=（某筆殲貸款風(fēng)竹險(xiǎn)額/某筆貸馬款額）×1置00公%=信用等模級系數(shù)×貸款徒方式裹系數(shù)×期限系厚數(shù)×項(xiàng)目暴等級做系數(shù)某筆蜘貸款劇的綜顫合風(fēng)坐險(xiǎn)度=信用等腎級系數(shù)×貸款方遍式系數(shù)×期限系器數(shù)×項(xiàng)目襯等級槐系數(shù)信用暮等級斯系數(shù)合的取權(quán)值規(guī)使則是滿：AA稿A級企困業(yè)為30絕%，AA級企業(yè)畢為50%，A級企業(yè)鋤為70踢%，BB熄B級企祖業(yè)為90%。貸款方主式系數(shù)幣的取值修規(guī)則是紙：由銀就行金融爆機(jī)構(gòu)提善供擔(dān)保訊的為10片%~融20碼%，由步省級朗非銀妨行金抗融機(jī)潛構(gòu)擔(dān)漂保的扒為50要%，AA級以下置企業(yè)擔(dān)顫保的為100毒%；用商峽品房抵案押的為50裝%，由其脊他房屋柿及建筑貌物抵押枯的為100妨%（如參盡加保險(xiǎn)灶，保險(xiǎn)袋期長于致貸款到凍期日的陷，系數(shù)電取值為50甲%）。某筆貸饑款的綜坐合風(fēng)險(xiǎn)闊度=信用等抱級系數(shù)×貸款方析式系數(shù)×期限駐系數(shù)×項(xiàng)目等襖級系數(shù)貸款期授限系數(shù)潔的取值猴規(guī)則是諸：中短棄期貸款擠期限在言半年以蓄內(nèi)的為100辯%，期限須在半年良以上不榴滿1年的紀(jì)為12搜0%；中長雀期貸款妄期限在1年以上誼不滿3年的為12背0%；期限革在3年以梢上不連滿5年的紋為130轉(zhuǎn)%，期具限在5年以息上的宴為140寬%。項(xiàng)目植風(fēng)險(xiǎn)牧等級削系數(shù)賭的確割定：燒先按里照項(xiàng)挎目建窗設(shè)條尖件、像市場馳和產(chǎn)辟品分促析以猛及財(cái)困務(wù)評銅價(jià)的淺結(jié)果資，將能項(xiàng)目崖劃分喂為AA脾A、AA、A和BBB四個劑風(fēng)險(xiǎn)臘等級割，其揀對應(yīng)源的風(fēng)揪險(xiǎn)系層數(shù)分什別為80%、70長%、60過%和50瘦%。按照王上述竄公式維計(jì)算百，凡綜合蜂風(fēng)險(xiǎn)球度超件過60%的，即戚為高風(fēng)存險(xiǎn)貸款序，對高六風(fēng)險(xiǎn)盒貸款符，銀肚行一灶般不中予發(fā)密放貸番款。例如：翁某開發(fā)陵企業(yè)申茶請貸款500逐0萬元，叮該企業(yè)蘿的信用勾等級為AA級，以夢商品房驚做抵押隊(duì)，期限2年，項(xiàng)卻目風(fēng)險(xiǎn)抓等級為A級，集計(jì)算該駁筆貸款摟綜合風(fēng)恥險(xiǎn)度。分析1：某膏筆貸晉款的逃綜合腰風(fēng)險(xiǎn)鄙度=信用常等級魔系數(shù)×貸款匹方式最系數(shù)×期限系融數(shù)×項(xiàng)目等熄級系數(shù)分析2：信村用等急級系現(xiàn)數(shù)：AA級企業(yè)塵為50%；貸款方跌式系數(shù)謝：用商鞠品房別抵押黨的為50企%；貸款期折限系數(shù)挪：中長期總貸款期并限在1年以蠟上不燦滿3年的席為12棒0%；項(xiàng)目命風(fēng)險(xiǎn)寄等級謠系數(shù)躍：A級風(fēng)刮險(xiǎn)等構(gòu)級系透數(shù)60%。貸款