物業(yè)管理前期介入與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的互動(dòng)

肯威機(jī)構(gòu)|物業(yè)管理前期介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的互動(dòng)物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工建設(shè)過(guò)程，從業(yè)主（使用人）及物業(yè)管理角度，提出合理化建議，以使開(kāi)發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。本講主要內(nèi)容一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)二、物業(yè)管理前期介入可行性研究三、物業(yè)管理前期介入的方式和內(nèi)容一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)1.從營(yíng)銷理論來(lái)論述物業(yè)管理前期介入的必要性1）物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷導(dǎo)向目前房地產(chǎn)企業(yè)有以下經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向可以選擇：（1）以生產(chǎn)為導(dǎo)向。這類企業(yè)專門注重生產(chǎn)，以完成一定量的生產(chǎn)任務(wù)為目標(biāo)，不注重產(chǎn)品的質(zhì)量、形式，也不注重產(chǎn)品銷售，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，大部分企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向都是這樣形式。（2）以產(chǎn)品為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品、關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量、造型、款式等各種因素，這類企業(yè)產(chǎn)品或許很完美，但不注重銷售，而且也不知消費(fèi)者是否對(duì)產(chǎn)品感興趣，所以這類企業(yè)有一定的局限性。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)（3）以銷售為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售，運(yùn)用各類促銷手段來(lái)加強(qiáng)銷售。這類企業(yè)主要通過(guò)銷售手段來(lái)獲取利潤(rùn)。雖然重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費(fèi)者之間的聯(lián)系，但是還做得不夠，沒(méi)有按照消費(fèi)者的需求來(lái)生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)出產(chǎn)品，再努力銷售給消費(fèi)者。（4）以營(yíng)銷為導(dǎo)向。這類企業(yè)所有活動(dòng)都以顧客的需要為自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分化，確定目標(biāo)市場(chǎng)；按照目標(biāo)市場(chǎng)的需求，確定整體經(jīng)營(yíng)策略（產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略、分銷策略、廣告策略等），使消費(fèi)者滿意購(gòu)買產(chǎn)品，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)從以上四種經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向特性分析，可以得出結(jié)論：以營(yíng)銷為主導(dǎo)的是比較科學(xué)的先進(jìn)的，被實(shí)踐證明是有效的，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展證實(shí)了這一點(diǎn)。（20世紀(jì)后十年）一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)營(yíng)銷導(dǎo)向的日常運(yùn)作如圖所示：從圖中分析可見(jiàn)用戶呼聲和市場(chǎng)需求的重要性。生產(chǎn)制造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告用戶呼喚市場(chǎng)需求企業(yè)戰(zhàn)略籌措資金產(chǎn)品服務(wù)開(kāi)發(fā)銷售回收利潤(rùn)運(yùn)作周期下一個(gè)周期一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如何有效地考慮用戶呼聲和市場(chǎng)需求呢？物業(yè)管理企業(yè)要在開(kāi)發(fā)中更好地考慮住戶的需求進(jìn)行前期介入，物業(yè)管理公司擁有專業(yè)技術(shù)人員，對(duì)各項(xiàng)物業(yè)優(yōu)缺點(diǎn)了如指掌，而且物管人員與業(yè)主聯(lián)系最密切，業(yè)主需求物管人員最清楚，所以物管企業(yè)前期介入就會(huì)保證物業(yè)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷導(dǎo)向，保證物業(yè)開(kāi)發(fā)效果，使開(kāi)發(fā)物業(yè)獲得最大限度經(jīng)濟(jì)效益的社會(huì)效益。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)2）物業(yè)管理前期介入可促進(jìn)物業(yè)銷售隨著人的消費(fèi)心理日漸成熟，人們的消費(fèi)理論也在發(fā)生根本性變化。人們注重商品品牌和內(nèi)在質(zhì)量的同時(shí)也越來(lái)越注重商品的售后服務(wù)。“以質(zhì)量求生存，以品牌求發(fā)展，以服務(wù)求信譽(yù)”的觀念成為企業(yè)生存、發(fā)展的追求。一些精明的房地產(chǎn)商，把良好的物業(yè)管理作為銷售房屋的賣點(diǎn)之一。南方物業(yè)管理可以提高樓宇價(jià)格20%~30%。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)2.用反饋方法來(lái)分析物業(yè)管理前期介入的必要性

1）反饋方法基本概念反饋是控制論的一種方法，事實(shí)上反饋控制是一切客觀事物相互作用的一種普遍形式。一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要想保證質(zhì)量，取得成功離不開(kāi)有效控制，控制過(guò)程就是通過(guò)信息的傳輸和反饋，以實(shí)現(xiàn)管理效果得到有效保證的過(guò)程。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)控制信息輸入到受控部分，受控部分也有反饋信息返送到控制部分形成閉合回路。沒(méi)有反饋信息的非閉合回路，不可能實(shí)現(xiàn)控制?？刂撇糠终歉鶕?jù)反饋信息才能比較、糾正和調(diào)整它發(fā)出的控制信息，從而實(shí)現(xiàn)控制。房地產(chǎn)做為一個(gè)系統(tǒng)，為保證其開(kāi)發(fā)成功，物業(yè)管理的前期介入是非常重要的，它可以在不同階段產(chǎn)生反饋信息。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)反饋系統(tǒng)構(gòu)成如圖：①輸入信號(hào)②控制信號(hào)③輸出信號(hào)④反饋信號(hào)⑤干擾信號(hào)⑥外部信號(hào)環(huán)境變化施控系統(tǒng)受控系統(tǒng)反饋通道①②③④④⑥⑤⑤一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)2）物業(yè)管理前期介入是一條有效反饋通道

反饋的特點(diǎn)是“根據(jù)過(guò)去的操作情況去調(diào)整未來(lái)的行為”。由于物業(yè)管理人員在長(zhǎng)期管理實(shí)踐中了解物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)，在房地產(chǎn)新一輪物業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)前期介入把住戶對(duì)物業(yè)的需求意見(jiàn)表達(dá)出來(lái)，并且從住戶角度出發(fā)來(lái)積極參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)活動(dòng)，完全起到了反饋通道作用。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究1.經(jīng)濟(jì)效益的可行性任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要有成本支出，作為一個(gè)企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性，可從三個(gè)角度來(lái)分析：一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)

1）從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)分析，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險(xiǎn)收益。利的方面：物業(yè)公司的介入，加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，確保物業(yè)順利開(kāi)發(fā)；同時(shí)保證物業(yè)開(kāi)發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面：主要增加了成本（前期介入費(fèi)由房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)承擔(dān)）假若物管公司提出返工建議，可能還增加返工費(fèi)用，也可能增加工期。結(jié)論：房地產(chǎn)商雖然在前期介入中增加了一定風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)帶來(lái)更大的收益，從經(jīng)濟(jì)性角度來(lái)看利大于弊。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究

2）從物業(yè)管理公司的角度分析利的方面：前期介入熟悉了解物業(yè)，為今后接受這新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)。弊的方面：如果物管公司承擔(dān)前期介入經(jīng)費(fèi)，由自己承擔(dān)增加成本費(fèi)用，對(duì)本身就是微利行業(yè)的物管企業(yè)壓力太大，同時(shí)擔(dān)心前期介入招標(biāo)了，在正式管理時(shí)，業(yè)主不要該物管企業(yè)管理，則對(duì)前面成果付之東流，會(huì)感到得不償失。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究

3）從社會(huì)政府角度分析由于前期介入，有利于提高房產(chǎn)質(zhì)量，有利于城市化進(jìn)展，有利于城市整體管理水平提高，減少失誤，有利于社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)利益提高。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究2.技術(shù)力量保證為了使前期介入成功，物管公司必須由專門技術(shù)人員進(jìn)行參與。由于物業(yè)建設(shè)周期較長(zhǎng)，不可能抽調(diào)大批人員介入。而采取兩種方式介入：二、物業(yè)管理前期介入可行性研究1）長(zhǎng)期介入人員為2~3人，由管理員、結(jié)構(gòu)工程師，設(shè)備工程師組成。長(zhǎng)期介入人員從項(xiàng)目一開(kāi)始就進(jìn)入角色，一直到項(xiàng)目結(jié)束，參與項(xiàng)目全過(guò)程。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)能力在很大程度上決定了前期介入的成敗，所以選人一定要精心。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究2）短期介入人員為3~4人，由公司經(jīng)理部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。主要是定期或不定期地進(jìn)入角色，參與前期檢查、幫助、指導(dǎo)長(zhǎng)期介入的人員的工作。因此短期介入應(yīng)由物管公司經(jīng)理牽頭，組織骨干參加，主要聽(tīng)取長(zhǎng)期介入人員匯報(bào)工作，指導(dǎo)他們工作，同時(shí)與房地產(chǎn)商、建筑商進(jìn)行工作協(xié)調(diào)，把前期介入發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題解決好。二、三物業(yè)三管理三前期三介入三可行三性研三究3.三法三律制三度的三保證房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)過(guò)三程中三是否三需要三物業(yè)三管理三前期三介入三，開(kāi)三發(fā)商三是需三要受三到委三托才三能開(kāi)三展此三類工三作（三通常三開(kāi)發(fā)三商考三慮眼三前利三益較三多而三忽略三此項(xiàng)三工作三）。三由委三托代三理理三論而三知，三需要三有委三托人三、代三理人三委托三協(xié)議三或委三托合三同，三而在三物業(yè)三管理三前期三介入三工作三中，三委托三人沒(méi)三有明三確，三因此三完全三意義三上的三委托三代理三關(guān)系三在這三里不三可行三。二、三物業(yè)三管理三前期三介入三可行三性研三究開(kāi)發(fā)三商開(kāi)三發(fā)物三業(yè)推三向市三場(chǎng)，三存在三著潛三在業(yè)三主（三購(gòu)房三者）三但通三常情三況下三，這三些業(yè)三主（三購(gòu)房三者）三是無(wú)三法確三定的三。作為三房子三主人三肯定三是希三望前三期介三入，三而潛三在不三明確三的業(yè)三主需三要物三管靠三誰(shuí)來(lái)三委托三呢？三靠誰(shuí)三來(lái)發(fā)三號(hào)施三令呢三？自三然就三落在三“政三府”三。二、三物業(yè)三管理三前期三介入三可行三性研三究政府三介入三方式三有兩三個(gè)方三面：1）三制定三頒布三機(jī)關(guān)三物業(yè)三管理三前期三介入三法律三規(guī)章三。作為三開(kāi)發(fā)三商往三往急三功近三利或三片面三追求三利潤(rùn)三，不三愿物三管前三期介三入，三政府三頒布三了法三規(guī)，三開(kāi)發(fā)三商就三自然三執(zhí)行三了。2）三通過(guò)三行業(yè)三協(xié)會(huì)三的監(jiān)三督機(jī)三構(gòu)，三進(jìn)行三監(jiān)督三，保三證前三期介三入的三進(jìn)行三。三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容1.三物三業(yè)管三理前三期介三入時(shí)三期物業(yè)三管理三前期三介入三與房三地產(chǎn)三整個(gè)三過(guò)程三緊密三相連三，通三常與三房產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三全過(guò)三程各三個(gè)時(shí)三期有三關(guān)，三通常三分為三幾個(gè)三階段三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容1）三立項(xiàng)三階段協(xié)助三開(kāi)發(fā)三商對(duì)三房屋三產(chǎn)品三定位三進(jìn)行三可行三性研三究，三作出三是否三開(kāi)發(fā)三及開(kāi)三發(fā)周三期，三開(kāi)發(fā)三規(guī)模三等有三關(guān)問(wèn)三題的三決策三。2）三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三、施三工準(zhǔn)三備階三段這一三時(shí)期三協(xié)助三開(kāi)發(fā)三商完三成規(guī)三劃設(shè)三計(jì)、三單體三設(shè)計(jì)三及戶三型功三能、三外部三環(huán)境三，智三能化三等各三項(xiàng)工三作。三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容3）三施工三建設(shè)三階段這一三階段三主要三是把三好質(zhì)三量關(guān)三、協(xié)三助監(jiān)三理對(duì)三一些三今名三容易三出現(xiàn)三問(wèn)題三的地三方、三部位三進(jìn)行三指導(dǎo)三、監(jiān)三督。4）三竣工三驗(yàn)收三階段這一三階段三主要三任務(wù)三對(duì)竣三工項(xiàng)三目進(jìn)三行逐三項(xiàng)檢三查驗(yàn)三收，三保證三今后三更好三開(kāi)展三售后三服務(wù)三。三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容物業(yè)三管理三前期三介入三的流三程圖三如下三：Y與房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三公司三開(kāi)始三洽談三初步三達(dá)成三協(xié)議介入三可行三性研三究簽訂三合同三正式三進(jìn)入三前期三介入退出三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)介入三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三階段介入三施工三建設(shè)三階段介入三物業(yè)三銷售三階段物業(yè)三移交三驗(yàn)收結(jié)束三前期三介入三進(jìn)入三正常三物管N主體完工三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容2.三物三業(yè)管三理前三期介三入的三方式三及內(nèi)三容物業(yè)三管理三前期三介入三和其三方式三與內(nèi)三容主三要有三以下三三個(gè)三部分三：1）三早期三（可三行性三研究三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三階段三）充三當(dāng)顧三問(wèn)（1三）可三行性三研究①確三立物三業(yè)管三理檔三次。根據(jù)三商品三房定三位確三定今三后管三理水三平。②制三定物三業(yè)管三理方三案。物管三開(kāi)展三的硬三件條三件應(yīng)三給予三滿足三。三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容（2三）規(guī)三劃設(shè)三計(jì)根據(jù)三物管三活動(dòng)三經(jīng)驗(yàn)三在設(shè)三計(jì)中三應(yīng)滿三足人三與居三住環(huán)三境的三和諧三，因三此要三考慮三房屋三使用三功能三合理三、實(shí)三用、三樓群三布置三合理三，建三筑造三型與三色調(diào)三的和三諧、三室外三環(huán)境三、居三住的三安全三與舒三適，三交通三便利三與生三活方三式等三等，三特別三對(duì)一三些業(yè)三主生三活中三必不三可少三的相三關(guān)條三件應(yīng)三逐一三提出三在規(guī)三劃設(shè)三計(jì)中三考慮三周全三。主三要有三下面三一些三內(nèi)容三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容規(guī)劃三設(shè)計(jì)三應(yīng)滿三足人三與居三住環(huán)三境的三和諧三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容①各三類配三套設(shè)三施的三完善對(duì)于三一定三規(guī)模三的住三宅小三區(qū)，三要有三幼兒三園、三學(xué)校三等公三益事三業(yè)，三各類三服務(wù)三商業(yè)三網(wǎng)點(diǎn)三（飲三食店三、郵三電所三、銀三行）三、人三們休三息活三動(dòng)場(chǎng)三所與三場(chǎng)地三。配套三設(shè)施完三善對(duì)于三寫字三樓、三商貿(mào)三中心三等，三則商三務(wù)中三心面三積以三及停三車場(chǎng)三大小三都很三重要三。三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容②水三電氣三等供三應(yīng)容三量要充三分考三慮到三地域三特點(diǎn)三和人三民對(duì)三家庭三電氣三化不三斷增三加的三需要三，要三充分三留有三余地三，滿三足人三們生三活需三求。三（特三別是三電的三容量三要設(shè)三計(jì)好三）三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容③安三全保三衛(wèi)系三統(tǒng)規(guī)劃三設(shè)計(jì)三時(shí)，三對(duì)安三全保三衛(wèi)系三統(tǒng)智三能化三給予三足夠三重視三。在三節(jié)約三成本三前提三下盡三可能三設(shè)計(jì)三防盜三報(bào)警三系統(tǒng)三，給三業(yè)主三創(chuàng)造三一個(gè)三安全三的居三家環(huán)三境。可視三對(duì)講三單元三防盜三門陽(yáng)臺(tái)三上的三紅外線三探頭三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容④垃三圾處三理方三式根據(jù)三各地三不同三情況三，決三定是三否采三用設(shè)三立垃三圾桶三或垃三圾袋三，以三及是三否有三專人三收倒三垃圾三還是三業(yè)主三自己三收倒三垃圾三。此三外還三應(yīng)考三慮垃三圾外三運(yùn)方三式與三垃圾三中轉(zhuǎn)三站位三置。垃圾三箱垃圾三壓縮三設(shè)備三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容⑤綠三化布三置綠化三應(yīng)考三慮氣三候、三環(huán)境三、造三型、三布局三等，三特別三的根三據(jù)需三要搭三配。主干三道：三以種三高大三喬木三落葉三為主三；次干三道：三小區(qū)三的路三通常三5~三6m，人行三為主三，通三車為三次，三綠化三選擇三富于三變化三、色三彩變?nèi)⑷叩腿e(cuò)落三變化三。主干三道綠三化住宅三群之三間道三路通三常2三~3m，以花三木為三主，三種一三些花三卉，三一些三草坪三，使三人有三舒適三感。住宅三群間三綠化三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容⑥消三防設(shè)三施在建三筑設(shè)三計(jì)中三消防三設(shè)備三的配三套是三有嚴(yán)三格要三求的三，物三業(yè)管三理公三司應(yīng)三著眼三于各三種消三防死三角。三比如三大樓三的通三道部三分、三電纜三井部三分，三在消三防設(shè)三計(jì)中三一般三考慮三不周三，自三動(dòng)噴消防三設(shè)施三和消三防演三習(xí)淋裝三置也三不可三能顧三及到三每個(gè)三角落三，物三管公三司應(yīng)三建議三在這三些地三方配三備滅三火器三（電三器部三分應(yīng)三用二三氧化三碳滅三火器三）或三滅火三砂箱三。三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容⑦一三些其三他特三殊要三求的三意見(jiàn)在規(guī)三劃設(shè)三計(jì)中三，常三有一三些易三被忽三視問(wèn)三題，三但從三日后三使用三和維三修的三角度三來(lái)看三，都三很重三要。三如：灶臺(tái)三下放三置煤三氣罐三的高三度是三否低三于煤三氣罐三的角三度。懸掛三的廚三柜向三通道三伸出三了幾三十公三分，三用戶三不小三心會(huì)三碰到三腦門三。冰箱三、洗三衣機(jī)三預(yù)留三位置三及下三水口三是否三適當(dāng)三。電路三接口三是否三足夠三、位三置是三否合三適等三。三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容（3三）三規(guī)劃三階段三應(yīng)注三意的三問(wèn)題物業(yè)三管理三公司三參與三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三可從三下面三幾個(gè)三方面三考慮三：①實(shí)三用性房屋三的功三能首三先滿三足實(shí)三用功三能。三采光三、通三風(fēng)、三隔熱三都應(yīng)三滿足三要求三。房屋三功能三要有三實(shí)用三性三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容②美三觀、三耐用三性美觀三與耐三用兩三方面三處理三很好三，會(huì)三很和三諧，三處理三不好三又會(huì)三很矛三盾。例如三有些三房地三產(chǎn)商三考慮三美觀三、突三出一三些造三型，三采用三一些三壽命三短的三材料三（掛三灰板三、鐵三網(wǎng)）三裝修三一些三間隔三墻，三特別三在一三些公三共部三分，三造成三物業(yè)三管理三企業(yè)三在接三手管三理后三沒(méi)幾三年，三就需三花大三量資三金重三新裝三修，三給物三業(yè)管三理公三司和三業(yè)主三造成三很大三后期三經(jīng)濟(jì)三負(fù)擔(dān)三。三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容例：三住宅三空調(diào)三統(tǒng)一三留位三、防三盜網(wǎng)三門統(tǒng)三一安三裝、三盡量三減少三二次三裝修三影響三公共三外觀三的不三統(tǒng)一三。以三上材三料盡三可能三采用三不銹三、耐三用材三料，三以免三長(zhǎng)時(shí)三期銹三跡、三污染三外墻三、影三響整三體美三觀等三等。住宅三空調(diào)三的統(tǒng)三一留三位三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容③功三能性除了三正常三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三考慮三的功三能性三。還三應(yīng)注三意一三些常三被忽三視的三功能三性設(shè)三施配三備，三如：住宅三空調(diào)三機(jī)留三位及三空調(diào)三冷凝三水集三中排三水管三配備三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容集中三“能三源計(jì)三量表三”功三能配三備。三如水三、電三氣能三源量三按功三能區(qū)三分，三集中三安放三入公三共區(qū)三間，三通常三講“三三表三出戶三”。煤氣表出戶電表出戶水表出戶三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容各種三指標(biāo)三牌、三小區(qū)三（大三廈）三平面三圖，三警示三標(biāo)志三（牌三）配三備。三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容物業(yè)三管理三用房三的配三備（三如辦三公室三、調(diào)三度室三、值三班室三、控三制中三心倉(cāng)三庫(kù)等三）垃圾三處理三。每三層樓三、每三幢房三都應(yīng)三考慮三配備三收集三垃圾三的相三應(yīng)位三置及三設(shè)施三。住宅三底層三可作三為物三業(yè)管三理用三房垃圾三的分三類收三集三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容其他三功能三。防三火、三防盜三、訪三客等三系統(tǒng)三，購(gòu)三物活三動(dòng)場(chǎng)三所、三綠化三道路三、圍三墻護(hù)三欄等三環(huán)境三，郵三政、三交通三、通三訊等三功能三。綠色三的圍三墻護(hù)三欄活動(dòng)場(chǎng)地信報(bào)三箱三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容以人三為本三的活三動(dòng)休三閑區(qū)三域底層三架空三可作三為活三動(dòng)場(chǎng)三所樓間三的活三動(dòng)場(chǎng)三所綠地三上的三活動(dòng)三場(chǎng)所三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容④安三全性有條三件小三區(qū)、三大廈三盡量三設(shè)計(jì)三成“三封閉三型”三以利三治安三管理三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容利用三智能三化監(jiān)三控系三統(tǒng)做三到人三防、三機(jī)防三相結(jié)三合，三減少三損失住宅三圍合三的智三能化三進(jìn)出三控制三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容裝修三材料三除了三美觀三、耐三用性三外，三要注三意禁三用“三有毒三、有三輻射三性”三材料道路三要人三車分三流人車三分流三，行三人有三自己三的道三路系三統(tǒng)三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容⑤節(jié)三能性注意三各種三節(jié)能三材料三的運(yùn)三用公共三區(qū)域三照明三盡量三采用三節(jié)能三燈，三開(kāi)關(guān)三組合三設(shè)計(jì)三配備三盡量三細(xì)劃三，不三要一三個(gè)開(kāi)三關(guān)控三制一三片燈三，應(yīng)三按功三能、三節(jié)能三配備三開(kāi)關(guān)三（比三如按三照不三同時(shí)三間段三，分三別用三開(kāi)關(guān)三控制三路燈三）公共三區(qū)域三的照三明三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容2）三對(duì)施三工的三介入物業(yè)三管理三企業(yè)三在施三工階三段參三與主三要是三確保三工程三施工三質(zhì)量三。（1三）指三導(dǎo)施三工單三位把三好質(zhì)三量關(guān)物業(yè)三管理三企業(yè)三對(duì)樓三宇使三用中三常出三現(xiàn)的三各種三工程三質(zhì)量三問(wèn)題三有較三多了三解，三如衛(wèi)三生間三、廚三房間三的漏三水問(wèn)三題及三其成三因；三水電三管線三如何三走向三才有三利于三安全三和便三于管三理；三什么三樣的三墻體三會(huì)滲三水等三等。用加三壓泵三測(cè)試三管道三是否三有滲三漏三、三物業(yè)三管理三前期三介入三的方三式與三內(nèi)容（2三）掌三握新三物業(yè)三的全三部情三況施工三單位三完成三施工三任務(wù)三，建三好住三宅小三區(qū)，三辦完三移交三手續(xù)三后，三他們?nèi)辉偃胸?zé)三任承三擔(dān)該三建筑三的使三用問(wèn)三題（三一年三使用三期除三外）三。在三以后三使用三過(guò)程三中，三只有三業(yè)主和物三業(yè)管三理公三司來(lái)三應(yīng)付三各種三可能三出現(xiàn)三問(wèn)題三。因三此物三業(yè)管三理只三有參三與工三程的三建設(shè)三，才三可能三對(duì)每三一幅三物業(yè)三的內(nèi)三部結(jié)三構(gòu)、三管線三布置三、房三間大三小等三做到三了如三指掌三