房地產(chǎn)估價(jià)基本知識(shí)二

房地產(chǎn)估價(jià)

單元一房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)知識(shí)主要內(nèi)容房地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)價(jià)格的概念和類型房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的組成房地產(chǎn)估價(jià)的概念學(xué)習(xí)目的1．了解房地產(chǎn)的類型合肥局部房地產(chǎn)價(jià)格情況2．熟悉

房地產(chǎn)價(jià)格的含義房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的構(gòu)成與組建3．掌握房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)估價(jià)的概念能力要求會(huì)調(diào)查和分析房地產(chǎn)市場(chǎng)；根據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素會(huì)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)；會(huì)判定某一案例符合的估價(jià)原則。任務(wù)1認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)1.何為房地產(chǎn)？2.房地產(chǎn)有什么特征？3.房地產(chǎn)有何用途？房地產(chǎn)(RealEstate)：房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，即土地、建筑物、構(gòu)筑物及其地上定著物。1.土地：從地下到地表上空的所有空間。一、房地產(chǎn)的概念土地按所處的狀態(tài)不同，可分為生地、毛地和熟地。歸誰所有？可以用幾年？年限多長(zhǎng)由什么來決定？生地是指不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。毛地是指城市基礎(chǔ)設(shè)施不完善、地上有房屋拆遷的土地。熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接進(jìn)行建設(shè)的土地。2.建筑物建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備（如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)狻⒄彰?、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等）等組成的整體物。3.構(gòu)筑物構(gòu)筑物：一般是指人們不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑，如水塔、煙囪、棧橋、堤壩、擋土墻、蓄水池和囤倉等。4.其他定著物其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。二.特征經(jīng)濟(jì)屬性商品屬性保值增值性宏觀調(diào)控性自然屬性—物理特性固定性—不可移動(dòng)壽命長(zhǎng)久性異質(zhì)性有限性另外：用途多樣性、相互影響性、易受限制性、難以變現(xiàn)性、價(jià)值高大性三、房地產(chǎn)的類型1.按房地產(chǎn)開發(fā)程度劃分----可分為土地、在建工程和建成后的物業(yè)2.按用途來劃分3.按是否產(chǎn)生收益來劃分收益型與非收益型4.按使用方式來劃分----可分為自用型和投資型（出租、出售、營(yíng)業(yè)）按房地產(chǎn)的用途來劃分公寓、住宅、別墅寫字樓購(gòu)物中心、娛樂中心、賓館工業(yè)廠房特殊用途的房地產(chǎn)任務(wù)2認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格1.什么是房地產(chǎn)價(jià)格？2.房地產(chǎn)價(jià)格是如何形成的？3.房地產(chǎn)價(jià)格都有哪些？4.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有哪些？一、房賀地產(chǎn)價(jià)禮格的概起念價(jià)格：商償品價(jià)藥值的轎貨幣吊表現(xiàn)集。價(jià)拳值是幫商品籠在形撥成放過坑程中揚(yáng)所消文耗的蒜全部攻社會(huì)獨(dú)必要旱勞動(dòng)啟。房地親產(chǎn)價(jià)詠格：房地喪產(chǎn)價(jià)值璃的貨幣偷表現(xiàn)，塊指房地志產(chǎn)在開朋發(fā)、建破設(shè)、經(jīng)盤營(yíng)過程庫中，所絕消耗的舍全部社剪會(huì)必要川勞動(dòng)而續(xù)形成的霞價(jià)值與械土地使回用權(quán)價(jià)韻格綜合侄的貨幣黑表現(xiàn)。雙重實(shí)破體價(jià)格：1.房屋齡建筑捕物價(jià)徒格與燒土地比價(jià)格躁的結(jié)播合體輩。建偏筑材死料的按價(jià)格斯與土鑼地的蹲價(jià)格卻都會(huì)減影響語到房斜地產(chǎn)豪的價(jià)儀格。2.房地產(chǎn)辱開發(fā)、炎建設(shè)所建耗費(fèi)的駱社會(huì)必臨要?jiǎng)趧?dòng)殼所形成離的價(jià)值進(jìn)與土地泥所有權(quán)默價(jià)格綜鑒合的貨課幣表現(xiàn)唇。二、房浴地產(chǎn)價(jià)縫格的形近成條件1.房地產(chǎn)旋的有用江性--別--使用價(jià)成值或效紙用--非--指房地根產(chǎn)能滿丸足人們凍的某種森需要或蹲欲望2.房地產(chǎn)諸的稀缺津性3.房地產(chǎn)蕉的有效前需求---矮-有購(gòu)買可能力支屑持的需擇要，不星是有價(jià)盼無市，慈不但愿棉意購(gòu)買浪而且有添錢。三、房地森產(chǎn)價(jià)吸格的咐類型（一）旬按房地封產(chǎn)價(jià)格冤形成原治因（成期因）不像同劃分1.市場(chǎng)巖價(jià)格2.成交價(jià)桃格3.理論炎價(jià)格4.公開市竊場(chǎng)價(jià)值5.評(píng)估櫻價(jià)格(二)政府這對(duì)價(jià)警格管孔理或殲干預(yù)淹的程夕度有酸關(guān)來愈劃分1.市場(chǎng)調(diào)姨節(jié)價(jià)2.政府指寧導(dǎo)價(jià)3.政府洞定價(jià)(三)按房地輩產(chǎn)權(quán)屬顛劃分1.所有權(quán)溜價(jià)格2.使用意權(quán)價(jià)屯格3.其他權(quán)蚊益的價(jià)悶格(四)按使用跪目的不蜂同劃分――買賣價(jià)剃格、租輪賃價(jià)格暮、抵押統(tǒng)價(jià)值、閃典價(jià)、網(wǎng)保險(xiǎn)價(jià)敞值、課土稅價(jià)值朋和征用超價(jià)值(五)按房請(qǐng)地產(chǎn)項(xiàng)公共張價(jià)格兩管理盞劃分1.基準(zhǔn)撕地價(jià)2.標(biāo)定地光價(jià)3.房屋重制置價(jià)格(六)按房地腫產(chǎn)交易娃方式來呈劃分――拍賣價(jià)袋格、招敘標(biāo)價(jià)格滿、協(xié)議蠶價(jià)格(七)按商演品房模銷售浴中出擴(kuò)現(xiàn)的廚價(jià)格趙劃分1.起價(jià)2.標(biāo)價(jià)3.成交東價(jià)4.均價(jià)(八)按房地鑰產(chǎn)的表淘示單位態(tài)劃分――總價(jià)格達(dá)、單位疤價(jià)格、濱樓面地夠價(jià)(九)按估豬價(jià)方煩法劃糾分1.收益價(jià)區(qū)格：指摧采用收予益法評(píng)快估出的盒房地?fù)]產(chǎn)價(jià)格2.比準(zhǔn)謹(jǐn)價(jià)格弓：指不采用悼市場(chǎng)禮比較寧法評(píng)原估出比的房姑地產(chǎn)亮價(jià)格3.積算城價(jià)格裕（成稠本價(jià)賊格）漸：采天用成廊本法救評(píng)估棕出的粉房地裁產(chǎn)價(jià)顯格(十)按房冒地產(chǎn)色拍賣吉中出土現(xiàn)的曬價(jià)格幕劃分1.保留筆價(jià)2.起拍享價(jià)3.應(yīng)價(jià)4.成交寬價(jià)(十一)按付款刊方式不昆同而形慘成的價(jià)攝格劃分1.實(shí)際再價(jià)格2.名義價(jià)百格(十二)按房杰屋的測(cè)存在吩形式壁劃分――現(xiàn)貨價(jià)格（現(xiàn)房螞價(jià)格）虛和期貨藍(lán)價(jià)格（變期房?jī)r(jià)侍格）現(xiàn)貨價(jià)逆格＝期坊貨價(jià)格腐＋儲(chǔ)存庫費(fèi)用(十三)按照換房地俱產(chǎn)的士存在排形態(tài)血?jiǎng)澐吱D―土地羞價(jià)格責(zé)、建凍筑物阻價(jià)格匹、房漸地價(jià)蘇格四、己影響兩房地偏產(chǎn)價(jià)俊格的壺因素社會(huì)氛圍

周邊環(huán)境

個(gè)體特質(zhì)

人口密度/人口構(gòu)成地段位置經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模/速度交通條件地質(zhì)/地勢(shì)/地形產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)/布局基礎(chǔ)設(shè)施造型/結(jié)構(gòu)物價(jià)水平配套設(shè)施設(shè)備/材料政治/法律/政策景觀工藝/質(zhì)量習(xí)慣周邊同類房地產(chǎn)數(shù)量/價(jià)格層次/朝向/光照、通風(fēng)/管理/服務(wù)任務(wù)3熟悉房割地產(chǎn)估半價(jià)原則知識(shí)目份標(biāo)：讓銳學(xué)生了德解房地染產(chǎn)估價(jià)熊原則的器概念認(rèn)識(shí)遵晝循房地臟產(chǎn)估價(jià)減原則的擦理由殃掌握房困地產(chǎn)估燦價(jià)五大可原則能力目政標(biāo)：會(huì)害判斷某態(tài)一案例溝符合的伶估價(jià)原禁則教學(xué)目模標(biāo)教學(xué)重也點(diǎn)：估聽價(jià)時(shí)點(diǎn)認(rèn)原則教學(xué)難短點(diǎn)：房殼地產(chǎn)估跟價(jià)原則潮的判斷重點(diǎn)難商點(diǎn)導(dǎo)入圖語房地春產(chǎn)估仔價(jià)，獄毫無月疑問煮應(yīng)當(dāng)候做到漢客觀漏、公直正、徑科學(xué)艦、合愁理。格而要因做到問這些孔，就搏必需候遵循蕉房地勻產(chǎn)價(jià)尋格形篇成運(yùn)慣動(dòng)的客觀巷規(guī)律。房諸地產(chǎn)物估價(jià)座人員美運(yùn)用之自己敲對(duì)房透地產(chǎn)臨價(jià)格裝形成菠運(yùn)動(dòng)贈(zèng)客觀賢規(guī)律濱性的棋認(rèn)識(shí)己與掌捐握，符通過添評(píng)估芹活動(dòng)袋，把眠房地迅產(chǎn)的文內(nèi)在駛價(jià)格跡反映尺出來房誠(chéng)。房地產(chǎn)廁估價(jià)原瘋則：--個(gè)--走--人們永在對(duì)核房地求產(chǎn)估博價(jià)的引反復(fù)釋實(shí)踐巨和理剝論探洽索中豆，逐呼步認(rèn)債識(shí)了訂房地板產(chǎn)價(jià)滴格形鄭成運(yùn)尼動(dòng)的罪客觀自規(guī)律治，并墾總結(jié)堤了一乞些簡(jiǎn)透明扼尾要的自在估賀價(jià)中應(yīng)當(dāng)樸遵守權(quán)的法源則、尾標(biāo)準(zhǔn)若或應(yīng)句注意孤的問潛題。估價(jià)痕人員黎應(yīng)正握確地頃理解尋房地黑產(chǎn)估愛價(jià)原揉則，丘并以經(jīng)此作段為行始動(dòng)的眉指南蛙。一、合法留原則--盞--前提條甲件某宗房朵產(chǎn)位于玩小區(qū)入濾口處的字第一層僻，規(guī)劃細(xì)限定為而居住用膏途，但固因?yàn)樗强拷分苓?，適趕合于商殖業(yè)用途四，在交末易評(píng)估重過程中窄，一專盞業(yè)評(píng)估陡人員便面以商住扛用途評(píng)眨估其單招位價(jià)格震為150勤00元/m2，請(qǐng)段問是蔽否可皆行？合法原企則定義：指房稼地產(chǎn)估浩價(jià)的對(duì)牽象必須溪是由國(guó)返家法律糞、法規(guī)抬確認(rèn)和忍保障的潮合法使井用的房押地產(chǎn)，稠即合法革產(chǎn)權(quán)、邁合法使瞞用、合樹法處分慈的房地欠產(chǎn)。1.合法勵(lì)產(chǎn)權(quán)--障--以房爬地產(chǎn)喚屬權(quán)怒證書干和有腐關(guān)證鑄件為往依據(jù)土地：國(guó)有故土地使?jié)M用證、爭(zhēng)集體土謎地所有藝證、集趙體土地魚使用證寬、土地排他項(xiàng)權(quán)繪利使用怠證。房屋：房婦屋所幅有權(quán)沿證/房屋制共有蜂權(quán)證/房屋他罵項(xiàng)權(quán)證統(tǒng)一敏的房拜地產(chǎn)垮權(quán)證度書：房昆地產(chǎn)服權(quán)證/房地產(chǎn)聾共有權(quán)河證、房鋪地產(chǎn)他鏡項(xiàng)權(quán)證注：臨笛時(shí)建筑肆，違章鉆建筑，論產(chǎn)權(quán)有績(jī)爭(zhēng)議的味房地產(chǎn)栗，無產(chǎn)鼠權(quán)、部賓分產(chǎn)權(quán)類和共有積產(chǎn)權(quán)房唯地產(chǎn)，市劃撥性忘質(zhì)、集直體性質(zhì)循土地的浮估價(jià)。2.合法使般用---佩-以城市貨規(guī)劃/土地乒用途輩管制劣等為昌依據(jù)房地產(chǎn)構(gòu)估價(jià)必襯須依法頂進(jìn)行，朵即遵循港國(guó)家和峽所在地哪區(qū)政府析的有關(guān)摩法律、叮法規(guī)、斥政策和爆城市土健地利用窩規(guī)劃。如城市蝕規(guī)劃規(guī)趁定了土洗地的用懲途、容見積率、含覆蓋率投、建筑視高度與罩建筑風(fēng)厲格（特代別是旅顆游城市漸）等，數(shù)那么房肢地產(chǎn)估飽價(jià)就必墾須在房申地產(chǎn)的菜使用符貌合這些閉限制的禮范圍內(nèi)午進(jìn)行。3.合法處蛋分：應(yīng)支以法律客、法規(guī)煉或合同榴允許的買處分方吼式為依帖據(jù)。4.其他方位面：如因評(píng)估出啞的價(jià)格陜必須符剪合國(guó)家替的價(jià)格剛政策，心如房改勝售房，盟政府定溉價(jià)房，策經(jīng)濟(jì)適環(huán)用房。20吵03年7月，蒼災(zāi)南金鄉(xiāng)頌住戶金等某以自撒有的一著間產(chǎn)權(quán)嗓房屋向嗎銀行申作請(qǐng)抵押膛貸款，貢房屋經(jīng)撒專業(yè)人違員評(píng)估賞為60萬元，貴金某獲定得了30萬元柳貸款宗額，壤貸款候期限天定為2年。波但到20彎05年的7月份案，金窮某卻弦以家朵中無豆錢拒闊絕還則款，嫌銀行嫌便申誕請(qǐng)給斜予房趕屋拍屑賣，明而拍騙賣所略得才12萬元，術(shù)后經(jīng)市娘場(chǎng)調(diào)查窄，這樣角一間房傍屋在當(dāng)送地當(dāng)時(shí)績(jī)最高價(jià)甩格也就15萬元左械右，而200糕3年7月價(jià)格愈還不到15萬元。朗原來當(dāng)?shù)臅r(shí)評(píng)估木此房屋憶的評(píng)估結(jié)人員為千金某的溪親戚。二、公妖平原則公正性俱原則指房妄地產(chǎn)悉估價(jià)雖人員朵必須觀站在煉公正濟(jì)的立鐘場(chǎng)上增，遵春循房終地產(chǎn)糧價(jià)格喉形成炕理論往及其喉運(yùn)動(dòng)厭規(guī)律曲，并遇運(yùn)用妖科學(xué)嘴方法股，實(shí)落事求獻(xiàn)是地?fù)Q對(duì)評(píng)溝估標(biāo)悼的物追評(píng)估擴(kuò)出一欺個(gè)客聞?dòng)^的捏科學(xué)口的合經(jīng)理的秤價(jià)格績(jī)。原因：一是劉房地賢產(chǎn)估郵價(jià)人減員是落有主傭觀意坦識(shí)的寫，這破種主轟觀意鉤識(shí)會(huì)概影響銳估價(jià)餅的結(jié)夫論；育若估蕩價(jià)人逐員不船能廉憶潔奉亡公，脅就偏絨袒一底方，伴而使筐另一統(tǒng)方受縣到損韻害。二是房提地產(chǎn)是絡(luò)大商品窩，價(jià)值我額大，塞稍微偏名一點(diǎn)，穩(wěn)就會(huì)使福有關(guān)經(jīng)寬濟(jì)主體震蒙受巨隨大的經(jīng)釣濟(jì)損失絡(luò)。三.最高約最佳圾使用諒原則土地估攏價(jià)的原乞則又稱舍最優(yōu)衡使用膚原則嫁、最梳佳效列益原義則，抽指在彩合法捧的前貸提下歷，以惑待估魄房地湯產(chǎn)最躺有效索使用矮的方赴式為轉(zhuǎn)估價(jià)棟基礎(chǔ)路進(jìn)行候估價(jià)綱。某處舒房地炕產(chǎn)，立城市熱規(guī)劃純規(guī)定還既可龍作商鄭業(yè)用涌途，先也可亞做住產(chǎn)宅用蹤蝶途，拘如果冊(cè)作商飲業(yè)用訪途能票夠取胞得最頌大的叮收益割，則趕估價(jià)仆時(shí)以包假定騰為商拌業(yè)用影途使齡用為藝前提惹，反份之則粥以作擋為住紹宅用送途為圾前提若。這羊一原耕則是掩房地稼產(chǎn)交旱易競(jìng)晃爭(zhēng)的繞結(jié)果燒。(一)最高莊最佳響使用款原則揉具體賢包括3個(gè)方面雕：1.法律斗許可茫范圍茄內(nèi)最諒佳的岔用途--莫--犯--選擇能后最大限煤度發(fā)揮扣房地產(chǎn)冤效用的酷用途2.均衡沃原理經(jīng)：最既佳規(guī)曉模、孝最佳舞集約輕度3.適合原矛則：以假房地產(chǎn)號(hào)整體對(duì)使外部環(huán)風(fēng)境是否衰保持均駱衡，來千判斷其錯(cuò)最有效敬使用。(二)用最高傘最佳使吩用原則摩來選擇學(xué)估價(jià)對(duì)像象1.保持現(xiàn)夏狀前提2.重新利務(wù)用前提3.轉(zhuǎn)換派用途嚷前提4.裝修會(huì)改造社前提5.上述情庫形的某薯種組合岔，最常挪見：第2種和第3種(三)尋找熟最高坊最佳串使用偶的方殿法---栗---是先盡允可能地嚷設(shè)想出增各種潛劍在的使刃用方式工，然后粗從下列4個(gè)方搭面依潛序篩狂選：1.法律上腿的許可侵性;2.技術(shù)上蘋的可能蛋性：建見筑材料曾性能，逢施工技嘉術(shù);3.經(jīng)濟(jì)標(biāo)上的趣可行齡性;4.能否使程估價(jià)對(duì)似象的價(jià)時(shí)值最大殺。在同祖一市坦場(chǎng)上堂，對(duì)鎮(zhèn)于兩賢種或討兩種告以上利價(jià)格時(shí)不等盾而效臂用相甚等或星效用出可相寨互替逮代的宜商品泳，人年們總皮是選賭擇價(jià)撞格偏目低的怎；當(dāng)韻價(jià)格模相同懷時(shí)，財(cái)人們禽又總格是選伍擇效逐用較習(xí)大的某。這勞樣可頓使相際互替琴代的輸商品沿的價(jià)腔格趨彈于一愈致。四、替斥代原則在評(píng)腿估一立宗房甘地產(chǎn)揚(yáng)的價(jià)淹格時(shí)皮，如罰附近廊地區(qū)償有若蔥干相訴近效凈用的團(tuán)房地格產(chǎn)價(jià)彩格存鄉(xiāng)豐在，休則可隸依據(jù)鉗此原摘?jiǎng)t推液斷出岡估價(jià)爺對(duì)象功房地貸產(chǎn)的驗(yàn)價(jià)格傷。替代原侄則成為連房地產(chǎn)我估價(jià)方浙法——市場(chǎng)聽比較頂法的羞理論失基礎(chǔ)粥。五、估聽價(jià)時(shí)點(diǎn)遠(yuǎn)原則估價(jià)擱時(shí)點(diǎn)：也稱時(shí)估價(jià)期券日，指圓估價(jià)對(duì)筒象房地圣產(chǎn)的估慕價(jià)額所執(zhí)指的具無體日期廉，通常督以年、紗月、日旗表示。要把誓不同遺時(shí)間仍的比荷較實(shí)三例的鈴價(jià)格衰都修束正到淹某個(gè)反標(biāo)準(zhǔn)支時(shí)間透，即旦以估瞎價(jià)期缺日為夾標(biāo)準(zhǔn)租時(shí)間絮，這界樣，應(yīng)這些擊實(shí)例皺才能尸作為失等價(jià)菜的替弓代物石，即柜可比老。確立振估價(jià)悼期日文原則哀的意流義在鋸于：戀估價(jià)蔽期日盤是責(zé)揚(yáng)任交觀待的瓦界限宗和評(píng)葡估房裳地產(chǎn)火時(shí)值烘的界姜限。一般稱將估灰價(jià)人器員執(zhí)妥行現(xiàn)候場(chǎng)查犯戡的猛日期柜定為起估價(jià)啞期日珍，或佛因特摔殊需敗要將因其他堡日期邊指定萄為估部?jī)r(jià)期棕日。估價(jià)屑作業(yè)統(tǒng)日期母：是塵正式獨(dú)接受唉估價(jià)污委托森的年填月日坊至完蕩成估套價(jià)報(bào)雜告的豪年月攔日。估價(jià)贈(zèng)時(shí)點(diǎn)巡壽與估扣價(jià)所白依據(jù)臥的估配價(jià)對(duì)耍象狀狗況和影房地足產(chǎn)市庫場(chǎng)情盜況的客關(guān)系艙：估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況過去過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來未來未來估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（過去）時(shí)的狀況過去（回顧性估價(jià)）未來（預(yù)測(cè)性估價(jià)）估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（未來）時(shí)的狀況估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況為過去某個(gè)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）時(shí)的狀況估價(jià)對(duì)象為歷史狀況現(xiàn)在估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況估價(jià)對(duì)象為未來狀況估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）時(shí)的狀況估價(jià)對(duì)象狀況為未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）時(shí)的狀況案例喬：某棍房地睜產(chǎn)估粥價(jià)機(jī)糕構(gòu)承筐接了再一住回宅爛昂尾樓練轉(zhuǎn)讓輩價(jià)格括的評(píng)胞估業(yè)嗎務(wù)，液估價(jià)頭時(shí)點(diǎn)則為200泰6年6月15日。根棉據(jù)委托篩方提供灰的資料羽，該爛權(quán)尾樓項(xiàng)權(quán)目的土債地是20遇01年6月通架過出愿讓取活得，200股2年6月開始育建設(shè)。廢委托方裹提供的泥實(shí)際成雁本價(jià)格息為180槍0元/㎡，包括修土地取押得成本妻、開發(fā)柏成本、缸管理費(fèi)暢用、銷耀售費(fèi)用.銷售稅截金和期削望利潤(rùn)況，并計(jì)下算了自200竊1年6月至罪估價(jià)慨時(shí)點(diǎn)獲的投厲資利遵息。語估價(jià)襲人員榮經(jīng)調(diào)璃查核翻實(shí).認(rèn)為愈委托宋方所漁列支渠的各州項(xiàng)實(shí)兵際成匙本費(fèi)慕用符活合支篇出當(dāng)掙時(shí)的義正常赤市場(chǎng)鋒情況該，為日此，踢在采躺用成個(gè)本法件估價(jià)喜時(shí)確姑定該甲房地娃產(chǎn)的災(zāi)重置辱價(jià)格令為180尼0元/㎡.請(qǐng)問：拋估價(jià)人社員這樣疾確定該期房地產(chǎn)覽的重置捕價(jià)格有宅哪些錯(cuò)岸誤?錯(cuò)誤有蔑：①應(yīng)采懇用符合披估價(jià)時(shí)伶點(diǎn)市場(chǎng)脅情況的級(jí)各項(xiàng)成條本費(fèi)用鼓。②應(yīng)根燃據(jù)估價(jià)粉對(duì)象的勝規(guī)模，便確定客電觀合理爛的開發(fā)烤周期，略以此計(jì)濁算投資國(guó)利息。③利評(píng)潤(rùn)應(yīng)拘是估輩價(jià)時(shí)邁點(diǎn)市薪場(chǎng)上吸的客選觀正撲常利飲潤(rùn)水血平。本模塊斬小結(jié)合法卵原則公平原疾則最高最水佳使用伍原則替代原防則估價(jià)時(shí)姐點(diǎn)原則任務(wù)4熟悉房智地產(chǎn)估創(chuàng)價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)診估價(jià)機(jī)簽構(gòu)的概蓄念房地東產(chǎn)估輪價(jià)機(jī)僚構(gòu)的降設(shè)立房地述產(chǎn)估錢價(jià)機(jī)弄構(gòu)的道組織油結(jié)構(gòu)房地同產(chǎn)估辱價(jià)專世業(yè)人羨員相稍關(guān)要誦求一、虜房地軍產(chǎn)估倦價(jià)機(jī)稅構(gòu)1.概念衫：是值指依尼法設(shè)燦立并疫取得忽房地館產(chǎn)估欄價(jià)機(jī)搏構(gòu)資度質(zhì)，仙從事乘房地羽產(chǎn)估半價(jià)活項(xiàng)動(dòng)的嶄中介黨服務(wù)膛機(jī)構(gòu)候。條件等級(jí)注冊(cè)資本

專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量

業(yè)績(jī)

溫州地區(qū)一級(jí)200萬以上120萬以上15名以上50萬m2/年25萬m2/年0二級(jí)100萬以上60萬以上8名以上30萬m2/年15萬m2/年2三級(jí)50萬以上30萬以上3名以上8萬m2/年3萬m2/年9暫三級(jí)成立一年內(nèi)19各資豬質(zhì)等醬級(jí)房