鄭州寫字樓市場調(diào)研的報告

鄭州寫字樓市場調(diào)研的報告發(fā)展篇2市場篇3121發(fā)展31.市場萌芽期：1997前之前，鄭州寫字樓市場處于萌芽期，以民房及單位公房為主。規(guī)模小、設(shè)備簡陋、戶型單一、分布區(qū)域集中萌芽期（1997年以前）：此時期以民房和單位公房為主，如亞達大廈、銀河大廈、科瑞大廈、明星大廈等物業(yè)。其主要特點是：規(guī)模小、設(shè)備簡陋、戶型單一。分布區(qū)域集中，市場管理混亂，主要集中在金水區(qū)，經(jīng)營方式以租賃為主，物業(yè)管理水平低下。鄭州的房地產(chǎn)市場發(fā)展始于上世紀(jì)90年代，與全國同步，但發(fā)展過程緩慢。整體看來，鄭州寫字樓市場發(fā)展經(jīng)歷5個階段：市場萌芽期寫字樓代表42.市場探索期：1997-2000年鄭州寫字樓市場處于探索期，出現(xiàn)純寫字樓，此階段辦公樓相對細分化、專業(yè)化、各方面提升明顯探索期（1997年-2000年）：鄭州這個時期，出現(xiàn)了純寫字樓項目，如經(jīng)緯大廈、未來大廈、裕達國貿(mào)、金博大商務(wù)中心等中高檔商務(wù)物業(yè)，及安華大廈等中檔商住物業(yè)。此階段辦公樓相對細分化、專業(yè)化，如裕達國貿(mào)、未來大廈代表鄭州市場東西區(qū)高端辦公物業(yè)，金博大代表二七區(qū)高端辦公物業(yè)，配套設(shè)施及物業(yè)水準(zhǔn)明顯提高，租賃行情較旺，吸引了大批外企及大公司入駐；區(qū)位較弱寫字樓如經(jīng)緯大廈吸引本地區(qū)中小物業(yè)，商務(wù)氛圍濃厚。但此時寫字樓物業(yè)出現(xiàn)硬件缺陷，如金博大交通擁堵、車位不足，商業(yè)、辦公混淆。此時期寫字樓市場主要特點是：以高層建筑為主、將通信、網(wǎng)絡(luò)、會議室、餐廳等較為現(xiàn)代化的辦公的辦公功能列入建筑設(shè)計必要元素。經(jīng)營方式以租賃為主，建筑結(jié)構(gòu)可靈活分割，智能化水平和管理水平有所提高。5市場探索期：鄭州城市發(fā)展均衡，分布區(qū)域較前一時期開始分散63.市場過渡期：2000-2004年鄭州寫字樓處于市場過渡期，“商住樓”成為此時期主要的寫字樓物業(yè)業(yè)態(tài)過渡期（2000-2004年）：此時期，隨著市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)好，中小企業(yè)數(shù)量增多，由于企業(yè)實力有限，對純寫字樓市場未形成有效需求，促使原本住宅立項的項目轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙松桃司印钡摹吧套恰?。此時期成為以“商住樓”為主要業(yè)態(tài)的過渡時期。其主要特點是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始大量介入寫字樓市場，諸如SOHO類的商住項目投放市場量增多，購房自用或投資的需求旺盛。樓宇設(shè)計更加專業(yè)化、投資需求快速增長，戶型設(shè)計、專業(yè)化配套更科學(xué)、齊全，吸引眾多新興中小企業(yè)，及從其他物業(yè)中遷入的物業(yè)。同時，投資類客戶明顯增多，且回報率較高，形成以商住樓為主角、高端專業(yè)寫字樓為亮點的綜合性寫字樓。涌現(xiàn)出包括索克、明輝等專業(yè)專業(yè)商務(wù)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)。7市場過渡期：鄭此時典型項目均為商住項目，市場量價齊升，傳統(tǒng)經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域及鄭東新區(qū)CBD較為集中此時期典型項目融豐花園、江山智能大廈、日月星城、綠洲花園等項目，而以純住宅面世的未來花園、天下城、錦繡正泓國際公寓等小區(qū)在此時期也成為商務(wù)者主要商用項目；市場供應(yīng)量井噴，價格逐年上升至4000元/平米以上；分布區(qū)域集中在農(nóng)業(yè)路、經(jīng)三路和花園路、金水路圍合的區(qū)域，以及新興起的鄭東新區(qū)CBD中心。84.市場發(fā)展期：2005-2008年鄭州寫字樓處于市場發(fā)展期，市場純寫字樓開始大量涌現(xiàn)發(fā)展期（2005-2008年）：此時期是寫字樓市場發(fā)展的契合期，隨著商住項目的投入使用，諸多問題逐漸體現(xiàn)，市場對寫字樓的需求開始轉(zhuǎn)變，純寫字樓作為辦公場所的選擇成為市場主流。此時信息大廈、聯(lián)合中心、藍馬地王大廈、順馳第一國際、綠地世紀(jì)峰會等代表的純寫字樓項目應(yīng)運而生，這些寫字樓的特點是：區(qū)域分散、臨街臨路單體樓增多、專業(yè)寫字樓的實力型客戶聚集，長期辦公穩(wěn)定性長，寫字樓專業(yè)配置進一步提升。9市場發(fā)展期：寫字樓供應(yīng)增多，鄭東新區(qū)寫字樓項目大量涌現(xiàn)，產(chǎn)品配置投入加大國際企業(yè)中心、信息大廈等寫字樓項目熱銷后，新項目不斷涌現(xiàn)。鄭東新區(qū)CBD聯(lián)合中心、CBD世貿(mào)大廈、順馳第一國際等一批高端寫字樓開始走向市場。自動化消防系統(tǒng)、閉路系統(tǒng)、停車智能管理系統(tǒng)、智能化會議室、高速寬帶、預(yù)留企業(yè)私屬衛(wèi)生間等產(chǎn)品配置大大提升。105.市場穩(wěn)定期：2009年后，鄭州寫字樓市場處于穩(wěn)步發(fā)展期，市場限購期間商業(yè)、寫字樓項目銷售火熱穩(wěn)定期（2009年以后）：此2009年以來，寫字樓市場火爆，供應(yīng)銷售量均有大幅提升，2010年市場供應(yīng)量101.81萬㎡，是2009年的3.8倍。2011年受住宅市場限購，投資客開始把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)、寫字樓項目出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。寫字樓市場價格延續(xù)上漲趨勢，2011年寫字樓成交均價達到12464元/㎡。此時期推出項目以綜合體、多功能、復(fù)合體形式的項目為主，如升龍國際中心、中原萬達廣場。11情況小結(jié)鄭州寫字樓市場發(fā)展歷程1997年以前市場萌芽期：以民房和單位公房為主，規(guī)模小、設(shè)備簡陋、戶型單一、分布區(qū)域集中1997年-2000年市場探索期：出現(xiàn)了純寫字樓，此階段的辦公樓相對比較細分化、專業(yè)化、各方面提升明顯2000年-2004年市場過渡期：此階段是以“商住樓”這一特殊業(yè)態(tài)為主的過渡時期2005年-2008年市場發(fā)展期：純寫字樓開始大量出現(xiàn)2009年以后市場穩(wěn)定期：鄭州寫字樓市場處于穩(wěn)步增長時期122格局13南區(qū)市場成交均價：8000元/㎡西區(qū)市場成交均價：7500元/㎡鄭東新區(qū)TBD成交均價：16000元/㎡鄭東新區(qū)CBD成交均價：24000元/㎡中心區(qū)市場成交均價：12000元/㎡市場板塊：鄭州市場按發(fā)展成熟度可劃分鄭東新區(qū)（CBD及新東站商圈）、中心區(qū)、南區(qū)、西區(qū)四大板塊鄭東新區(qū)受規(guī)劃利好為鄭州寫字樓最前沿市場，領(lǐng)航鄭州寫字樓市場，規(guī)模、品質(zhì)都是其他區(qū)域不可比擬的；中心區(qū)因優(yōu)越地段為傳統(tǒng)中心市場，分布集中，發(fā)展成熟，且目前仍保持較大開發(fā)力度；南區(qū)、中原西區(qū)為中心區(qū)外溢區(qū)域，成熟度低。14鄭東新區(qū)，有“未來之眼，鄭州之心”之稱的鄭東新區(qū)從一出生就倍受矚目。2004年大批省外有實力的開發(fā)商入駐鄭東新區(qū)為該區(qū)域高層寫字樓的發(fā)展注入了強大的動力?，F(xiàn)CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲆呀?jīng)成熟，成為眾多高檔寫字樓集中分布區(qū)域，形成了濃厚的商業(yè)氛圍和高素質(zhì)人文環(huán)境；目前，新東站商圈規(guī)劃落地，區(qū)域代售寫字樓較多，且區(qū)位、品質(zhì)較高。鄭東新區(qū)：05年后鄭東新區(qū)CBD區(qū)域發(fā)展為鄭州市寫字樓最成熟區(qū)域，現(xiàn)鄭東區(qū)東部隨東客站商圈發(fā)展，成為新熱點區(qū)域15核心驅(qū)動力政府導(dǎo)向，會展業(yè)帶動；成熟公建配套；高檔住宅區(qū)；價格CBD區(qū)域均價24000元/㎡；鄭東新客站商圈內(nèi)寫字樓均價16000元/㎡；綠地千禧廣場作為標(biāo)桿銷售價格50000元/㎡；租金元/㎡.天，個別高端項目（天璽廣場）可達7.5元/㎡.天；鄭東規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，寫字樓市場成熟度高。租售情況初期由于交通及配套不成熟，出租率在50%左右，現(xiàn)在隨著CBD區(qū)域成熟，出租率已在80%以上；客戶區(qū)域內(nèi)，會展中心帶動相關(guān)行業(yè)，如會展、貿(mào)易等；國內(nèi)外、上市公司、國企類企業(yè)居多，具有一定規(guī)模的私企、投資客戶占一定比例；行業(yè)大、中型企業(yè)客戶居多，在辦公場所的選擇上更為依賴于商務(wù)環(huán)境，加上公司形象均較好，因此在其辦公場所的選擇上較為苛刻；區(qū)域特征：16區(qū)域租金調(diào)研：CBD商務(wù)項目調(diào)研信息CBD商務(wù)市場開發(fā)周期較長，目前招商入駐效果良好；租金元/㎡.天，個別高端項目（天璽廣場）可達7.5元/㎡.天；CBD商務(wù)圈中東側(cè)靠近會展中心及步行街，東側(cè)整體租金價格高于西側(cè)；商戶多為個人，租金價格可面議；17區(qū)域租金調(diào)研：物業(yè)名稱位置面積租金價格租賃方式物業(yè)費備注匯智大廈CBD商務(wù)外環(huán)與九如東路交匯處整層2100㎡2.8元/㎡.天整租5.5元/㎡.月中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、無線網(wǎng)絡(luò)、毛坯綠地峰會天下CBD商務(wù)外環(huán)路與眾意西路交匯處208㎡3.5元/㎡.天整租5.0元/㎡.月精裝修、帶全套辦公家具、寬帶綠地世紀(jì)峰會CBD商務(wù)外環(huán)路與眾意西路交匯處160㎡3.0元/㎡.天整租3.0元/㎡.月中央空調(diào)、簡裝修中油新奧大廈CBD商務(wù)內(nèi)環(huán)路2號580㎡2.2元/㎡.天整租4.0元/㎡.月精裝修，帶全套辦公家具、中央空調(diào)、寬帶新芒果大廈CBD商務(wù)外環(huán)路與商務(wù)西二街交匯處400㎡3.0元/㎡.天整租5.0元/㎡.月中央空調(diào)、寬帶、精裝修、帶全套辦公家具聯(lián)合中心CBD商務(wù)外環(huán)路與商務(wù)東四街交匯處182㎡2.2元/㎡.天整租3.0元/㎡.月精裝修、帶全套辦公家具順馳第一國際CBD商務(wù)外環(huán)與眾意路交匯處125㎡2.6元/㎡.天整租2.0元/㎡.月5A智能系統(tǒng)、精裝修河南國際商會大廈CBD商務(wù)外環(huán)路與商務(wù)西四街交匯處1000㎡3.5元/㎡.天整租5.0元/㎡.月中央空調(diào)、精裝修匯智金融大廈CBD商務(wù)外環(huán)與九如東路交匯處整層2200㎡2.8元/㎡.天整層整租5.2元/㎡.月中央空調(diào)、毛坯金成東方國際CBD內(nèi)環(huán)龍湖大廈旁200㎡1.8元/㎡.天整租1.35元/㎡.月中央空調(diào)、精裝修龍湖大廈CBD商務(wù)內(nèi)環(huán)與眾意西路388㎡3.0元/㎡.天整租2.6元/㎡.月中央空調(diào)、寬帶、精裝修、帶全套辦公家具立基上東國際CBD商務(wù)外環(huán)與商務(wù)西三街交匯處240㎡1.5元/㎡.天整租1.2元/㎡.月中央空調(diào)、簡裝修綠地千禧廣場CBD會展中心旁383㎡7.5元/㎡.天整租5.0元/㎡.月中央空調(diào)、新風(fēng)、簡裝修18中心板塊寸土寸金，配套設(shè)施齊備，可利用資源豐富，因此該區(qū)域的高層寫字樓均價在鄭州市處于高位。該區(qū)域因為與生俱來的人文與區(qū)域優(yōu)勢，是高層寫字樓比較集中的地方。其中農(nóng)業(yè)路花園路商務(wù)圈為中心區(qū)最成熟區(qū)域，但目前可開發(fā)用地已極為稀缺。中心區(qū)域：

地段、配套的區(qū)域優(yōu)勢明顯，傳統(tǒng)寫字樓集中區(qū)域，但缺少高端項目19核心驅(qū)動力行政導(dǎo)向，依托政府機關(guān)；商業(yè)、交通配套成熟，商務(wù)氣氛濃厚；價格中心區(qū)域均價12000元/㎡；曼哈頓金融中心作為標(biāo)桿銷售價格22000元/㎡；租金價格元/㎡.天，個別寫字樓（曼哈頓金融中心）可達5元/㎡.天；租售情況高品質(zhì)物業(yè)招租情況良好，出租率在85%以上以上；客戶行業(yè)：行業(yè)中、小型企業(yè)客戶居多，多集中在高增長性和高附加值的產(chǎn)業(yè)，如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、保險、文化傳播等；類型：鄭州市及河南省知名企業(yè)為主；穩(wěn)定上升階段、實力較強的小型公司及投資客戶亦占一定比例；選擇優(yōu)勢地段項目，及配套成熟。區(qū)域特征：2021區(qū)域租金調(diào)研：物業(yè)名稱位置面積租金價格租賃方式物業(yè)費備注升龍環(huán)球廣場鄭汴路與鳳臺路交匯處355㎡1.8元/㎡.天整租5.5元/㎡.月中央空調(diào)、毛坯興業(yè)大廈金水路未來大道260㎡2.3元/㎡.天整租3.5元/㎡.月中央空調(diào)、毛坯盛潤白宮金水路英協(xié)路交匯處100㎡2.2元/㎡.天整租4.9元/㎡.月中央空調(diào)、暖氣、寬帶、精裝修曼哈頓金水路未來大道交匯處224㎡2.7元/㎡.天整租1.3元/㎡.月毛坯、天然氣、暖氣楷林國際金水路與英協(xié)路交匯處330㎡3.0元/㎡.天整租5.0元/㎡.月中央空調(diào)、寬帶、精裝修21南部區(qū)域：

傳統(tǒng)的大型集中市場區(qū)域，商務(wù)辦公氛圍不濃厚，隨著二七新區(qū)規(guī)劃、航海路商圈成熟，綜合體中寫字樓逐步入市市場南區(qū)是鄭州新興的房地產(chǎn)板塊，高層寫字樓項目更是鳳毛麟角；價格中心區(qū)域均價8000元/㎡，多為綜合體項目中的寫字樓入市；正商國際廣場作為標(biāo)桿銷售價格12000元/㎡；租金價格元/㎡.天；客戶區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)市場集中的原因，特定行業(yè)私企、中小型企業(yè)客戶為主；小型公司及投資客戶因價格優(yōu)勢、及后期升值原因購買，亦占一定比例。222323區(qū)域租金調(diào)研：物業(yè)名稱位置面積租金價格租賃方式物業(yè)費備注鼎盛時代大學(xué)路與航海路交匯處76㎡1.7元/㎡.天整租1.0元/㎡.月LOFT戶型上下層、毛坯華盛國際中心大學(xué)路與桃園路交匯處117㎡1.4元/㎡.天整租1.8元/㎡.月簡裝金成國貿(mào)大廈紫金山路與商城路交匯處236㎡1.3元/㎡.天整租1.6元/㎡.月精裝修裕鴻國際紫金山路與商城路交匯處130㎡1.5元/㎡.天整租2.0元/㎡.月精裝修美林河畔中州大道與航海路交匯處266㎡1.0元/㎡.天整租1.3元/㎡.月商住樓、簡裝修、辦公家具升龍環(huán)球廣場鄭汴路與英協(xié)路交匯處223㎡2.2元/㎡.天整租5.5元/㎡.月中央空調(diào)、毛坯富田財富廣場航海路與第八大街68㎡1.2元/㎡.天整租2.8元/㎡.月精裝修23西部區(qū)域：區(qū)域房地產(chǎn)市場落后，寫字樓市場待起步，僅有萬隆廣場、升龍金中環(huán)、西元國際個別項目市場西區(qū)是鄭州房地產(chǎn)洼地，僅有極個別高層寫字樓項目；價格西部區(qū)域均價7500元/㎡；升龍金中環(huán)作為標(biāo)桿銷售價格9500元/㎡租金價格元/㎡.天，中原萬達、裕達國貿(mào)為片區(qū)較高租金物業(yè)；客戶區(qū)域內(nèi)小型公司及投資客戶為主；多為區(qū)域地緣客戶，因價格優(yōu)勢、交通便利原因購買。隨著政府政策的有力支持和交通等基礎(chǔ)設(shè)施的改善，西區(qū)土地價值被重新發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)涌現(xiàn)出多個高層住宅項目，但個別高層寫字樓項目剛剛起步。鄭州城市規(guī)模逐步擴大，城市最西側(cè)高新區(qū)也出現(xiàn)少量寫字樓項目。242525區(qū)域租金調(diào)研：物業(yè)名稱位置面積租金價格租賃方式物業(yè)費備注中原萬達廣場中原路與秦嶺路交匯處56㎡1.3元/㎡.天整租3.0元/㎡.月SOHO公寓、精裝修鑫苑國際廣場建設(shè)西路50㎡1.3元/㎡.天整租1.3元/㎡.月簡裝修裕達國貿(mào)中原路市政府對面220㎡4.5元/㎡.天整租19.0元/㎡.月中央空調(diào)、寬帶、簡裝修25情況小結(jié)鄭州寫字樓各區(qū)域特征鄭東新區(qū)鄭州眾多高端寫字樓集中分布區(qū)域，租金回報高，目前開發(fā)力度最大，未來仍有巨大潛力金水中心區(qū)傳統(tǒng)寫字樓成熟市場，目前開發(fā)力度仍然較大，但后背土地資源不足其他各區(qū)中原區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)辦公氛圍缺乏，寫字樓開發(fā)項目也較少；南部區(qū)域隨著綜合體項目開發(fā)出現(xiàn)部分寫字樓項目；高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)也出現(xiàn)極個別寫字樓項目26情況小結(jié)客戶：273市場2801

鄭東新區(qū)29綠地中心千璽廣場基本情況開發(fā)商河南綠地中原置業(yè)發(fā)展有限公司項目區(qū)位鄭東新區(qū)CBD中心湖南側(cè)占地面積29000平方米建筑面積240000平方米產(chǎn)品情況建筑總高度280米，共60層，40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)用地，標(biāo)準(zhǔn)層面積為3000㎡，單鋪面積在180-300㎡，地下商業(yè)，體量為5萬方，5-35層為寫字樓，36-55層為萬豪酒店，頂層為旋轉(zhuǎn)餐廳，建筑預(yù)計2012年5月交房電梯配套三菱電梯，共36部，6米/秒，開利空調(diào)銷售情況：2010年5月開盤，首推5-19層，開盤售價30000元/㎡左右，現(xiàn)售價50000元/㎡；20-29層只有一層散賣，31-35層整層購買；寫字樓只售不租，自用為主占到70%-80%，投資客看的較多，購買的很少?？蛻羟闆r：客戶多為本土企業(yè)，外企集中在市區(qū)，在此較少等；客戶看重地段位置，和這邊的資源稀缺性，對其他硬件配套等要求不高，但整體

片區(qū)停車位較少，客戶對車位較關(guān)注，對精裝修交房不太關(guān)注。鄭東新區(qū)CBD中心之心的高端綜合體項目，形象上已經(jīng)成為市場的標(biāo)桿項目規(guī)劃30中科金座鄭東新區(qū)CBD商務(wù)外環(huán)最后一棟在售商務(wù)寫字樓基本情況開發(fā)商河南坤午置業(yè)有限公司項目區(qū)位鄭東新區(qū)CBD商務(wù)外環(huán)路與九如路交叉口占地面積5048平方米建筑面積75538平方米產(chǎn)品情況中科金座主體高120米。地上建筑1層-6層為商業(yè)群房，以銀行，咖啡廳，大型多功能廳，中型會議室為；6層-31層為高檔寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層十部電梯。頂部設(shè)屋面直升機停機坪。戶型區(qū)間100-2000平米自由拆分組合裝修情況精裝修物業(yè)費6.8元/平方米.月電梯空調(diào)配套10部三菱電梯，10.8米大堂銷售情況：7-12層分割銷售，14層以上整層銷售；銷售價格23000元/平米；客戶情況：整層購買客戶為行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)，本土及外地市駐鄭州公司。CBD核心位置、項目位置稀缺性成為企業(yè)選擇主要原因。項目規(guī)劃項目標(biāo)準(zhǔn)層總平面31美盛中心鄭東新區(qū)省政府核心地段，高端五星級酒店配套基本情況開發(fā)商

鄭州美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目區(qū)位鄭東新區(qū)金水路與農(nóng)業(yè)東路交匯處占地面積42666平方米建筑面積17229平方米產(chǎn)品情況東西兩棟板式結(jié)構(gòu)高層構(gòu)成，西棟為5A甲級寫字樓，25層高，1-4層為商業(yè)。東棟為五星級喜來登酒店。國際LEED認(rèn)證，外立面采用高檔石材與LOW-E玻璃相結(jié)合。共有停車位1000余席，85:1高車位配比，21部進口日立電梯群，聯(lián)通電信萬兆光纖雙接入，精裝修交房。電梯空調(diào)配套21部進口日立、新風(fēng)系統(tǒng)項目交通項目效果銷售情況：開盤至今銷售近一半；目前推售17層以下樓層，均價24000元/㎡；西棟寫字樓分為南北區(qū)域，北側(cè)臨金水路，可觀省政府、金水路商圈一線城市景觀，價位較南區(qū)極差高2000元/㎡；南北區(qū)可自由選擇，最小160㎡，單層3600㎡自由組合，17層以上未對散客銷售，僅接受整層或多層購買大客戶洽淡；現(xiàn)場展示、銷售物料、服務(wù)有限?？蛻羟闆r：客戶多為大中型企業(yè)，本土、外地市駐鄭州公司較多；富士康購買整層，經(jīng)開區(qū)等鄭東新區(qū)南部企業(yè)客戶考慮企業(yè)形象要求，廠辦分開，辦公地點考慮購置在此區(qū)域；客戶看重地段優(yōu)勢，對硬件配套、產(chǎn)品面積劃分、周邊便利度等要求較高。32楷林IFC基本情況開發(fā)商楷林置業(yè)項目區(qū)位鄭東新區(qū)金水東路與心怡路交匯處占地面積36354平方米建筑面積234842平方米產(chǎn)品情況四棟高層寫字樓和高端商務(wù)配套裙房組成，外觀采用石材和玻璃幕墻穿插設(shè)計的。項目主樓為地上25層，地下2層建筑，樓高99.9米，標(biāo)準(zhǔn)層面積為1400-1800平方米，地下為擁有1910個停車位的大型停車場?！じ叨伺涮讎HLEED認(rèn)證，綠色環(huán)保材料選用銷售情況：目前處于認(rèn)籌期，4棟中一棟已與銀行大客戶進行整棟購買洽談；購買多層、整層、半層的大客戶引導(dǎo)購買西側(cè)兩棟，距離高鐵線距離較遠，價位較高；小客戶及投資客戶引導(dǎo)至東側(cè)棟；西側(cè)棟均價21000元/㎡。寫字樓無獨立售樓處，與后側(cè)住宅項目共用寫字樓，現(xiàn)場展示、服務(wù)有限?？蛻羟闆r：客戶多為大中型企業(yè)，本土及外地市駐鄭州公司較多；客戶看重地段毗鄰CBD、新政府、及鄭東客運站的優(yōu)越位置，對硬件配套、產(chǎn)品面積劃分、周邊便利度等要求較高，但對項目LEED認(rèn)證關(guān)注度不高。鄭東新區(qū)新東站商務(wù)區(qū)域新寫字樓標(biāo)桿，LEED綠色辦公中心項目規(guī)劃33升龍廣場鄭東新區(qū)新東站商務(wù)區(qū)域，60萬體量24小時城市綜合體基本情況開發(fā)商連捷置業(yè)有限公司項目區(qū)位鄭東新區(qū)東風(fēng)東路商鼎路交叉路口建筑面積60萬平方米產(chǎn)品情況地上1—4\5層為商業(yè)（其中B-11為2層商業(yè)）、主要由大型購物中心、主力品牌店、餐飲、娛樂影城等業(yè)態(tài)組成，4層（部分地塊6層）及以上由2棟150米高層5A智能寫字樓、2棟100米5A甲級辦公、1棟45米高甲級辦公樓、1棟五星級希爾頓酒店、2棟酒店式公寓等在內(nèi)的8棟公共建筑組成。車位配比地下規(guī)劃為3層,除地下一層為部分商業(yè)外，其他為可停約3400輛機動車的車庫戶型區(qū)間寫字樓100-1100㎡,層高4.2米，6層商業(yè)（天階中心）80-3800㎡精裝修寫字樓公共部分精裝修B14天樞150米寫字樓B11天璇100米寫字樓公寓式酒店希爾頓酒店B12天階-TMALLB12天階財富中心銷售情況：目前B12天階在售，財富中心作為商業(yè)、及小型辦公物業(yè)出售，16000元/㎡價格；TMALL商鋪認(rèn)籌中，預(yù)計價格50000元/㎡；客戶情況：財富中心多為小型商業(yè)客戶、投資客戶購買，作為辦公需求的企業(yè)關(guān)注少；客戶看好項目緊鄰高鐵站人流量、商圈及升值潛力。項目效果圖34綠地之窗鄭東新區(qū)新東站商務(wù)區(qū)域，首個高鐵站上大型配套綜合體基本情況開發(fā)商河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司項目區(qū)位鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與七里河南路交匯處占地面積551600平方米建筑面積480000平方米產(chǎn)品情況分四期開發(fā)，一期D4地塊，為一棟24層準(zhǔn)甲級寫字樓，共264套房源。主力房型及面積：91-260平米。標(biāo)準(zhǔn)層每層共分十二間，還包括八部電梯和五星級配套的公共衛(wèi)生間。二期36層準(zhǔn)甲級寫字樓，集酒店、大型主題商業(yè)與一體。項目效果圖銷售情況：目前已銷售完畢，寫字樓清盤價格14000元/㎡，銷售均價18000元/㎡最小面積135㎡，；客戶情況：客戶多為大中型企業(yè)，省外及部分外企考慮交通因素亦有選擇此處；小面積投資客戶看重升值潛力購買，另有部分服務(wù)行業(yè)小企業(yè)購置小面積作為商業(yè)營業(yè)場所；客戶看重交通便利性、對硬件配套、周邊配套較為關(guān)注。項目賣點：項目距離高鐵站僅50米，實現(xiàn)與高鐵站無縫接駁，聚集7中交通工具，提供零距離換乘出站，加速商務(wù)出行效率。商業(yè)情況：大部分為綠地持有集中商業(yè)，招商引資，目前已有LV、品牌車旗艦店入駐；街鋪對外銷售。標(biāo)準(zhǔn)層平面圖35綠地中央廣場鄭東新區(qū)新東站商務(wù)區(qū)域，中國最高雙塔式建筑基本情況開發(fā)商河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司項目區(qū)位鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與康平路交匯處

占地面積42133平方米建筑面積450000平方米產(chǎn)品情況綠地中央廣場項目位于鄭州市地鐵、高鐵交匯處的鄭東新區(qū)商住物流園區(qū)內(nèi)，集150米甲級寫字樓、四星級酒店、餐飲、娛樂、購物中心于一體的大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體項目，由2棟300米高樓組成。將與鄭州地鐵、新客站前中心地下廣場相連。銷售情況：蓄客階段，在綠地之窗銷售現(xiàn)場接受咨詢，但無項目具體物料；項目線上推廣、圍墻已出。項目賣點：項目位于新東站高鐵廣場西側(cè)，交通便利；雙塔標(biāo)識性高，企業(yè)展示形象好。項目效果圖36

東方陸港鄭東新區(qū)新東站門戶，單體商業(yè)與寫字樓綜合項目基本情況開發(fā)商鄭州客屬地產(chǎn)項目區(qū)位鄭東新區(qū)金水東路與農(nóng)業(yè)東路交叉口向南600米

建筑面積10萬平方米產(chǎn)品情況共2棟19層的高層，其中1-3層為商業(yè)面積區(qū)間200-2000㎡物業(yè)管理費用寫字樓3元/㎡.月，商業(yè)6元/㎡.月裝修情況公共部分精裝修大堂15米挑高大堂項目效果圖銷售情況：格林威治OFFICE已經(jīng)銷售完畢，目前港匯中心在售；港匯中心推售5層-9層，10-19層整層銷售；依現(xiàn)場銷控展示，已推售單位銷售過6成；按揭銷售享受3個點優(yōu)惠；優(yōu)惠后9層價格14000元/㎡；客戶情況：鄭東商圈交通便利優(yōu)勢，多貿(mào)易等需求交通便利條件客戶；區(qū)域內(nèi)，價格處于低位，拉動客戶成交；項目優(yōu)劣：項目位于新東站高鐵站前，商鼎路優(yōu)勢位置；具備底商配套，價在同區(qū)域格較低；項目自身缺少亮點，產(chǎn)品設(shè)計、硬件配備一般。37

東方鼎盛中心鄭東新區(qū)省府旁，空中合院、庭院寫字樓基本情況開發(fā)商

東方鼎盛（集團）地產(chǎn)發(fā)展有限公司項目區(qū)位鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)金水路與眾旺路交匯處北500米路東占地面積12000平方米建筑面積64000平方米產(chǎn)品情況兩棟國際性超甲級寫字樓構(gòu)成的雙子塔建筑，首創(chuàng)五重花園體系，獨家尊享別墅級前庭后院：前庭是三層跌水花園，后院是圍合式情景花園，以及8處屋頂花園，內(nèi)部還有8處16米挑空的中庭花園，和14處對景花園，共計32處立體景觀。“空中商務(wù)四合院”，四層一組團，無梁樓蓋設(shè)計層高4米，廊院結(jié)構(gòu)挑空16米，同時設(shè)計近2000㎡的星級奢華雙大堂，超1000㎡白領(lǐng)餐廳、國際化多功能會議廳、同程視頻會議室等高端配置。第一太平洋戴維斯物業(yè)顧問。電梯空調(diào)配套6個共用電梯，2個中庭觀光電梯，1部總裁專屬電梯。中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)大堂情況15米挑高、2000平米大堂，裝修情況公共部分精裝修面積區(qū)間140-1300㎡銷售情況：項目前期蓄客，接受客戶上門咨詢，暫無價格和銷售節(jié)點；項目優(yōu)劣：項目體量小，不屬于鄭東新區(qū)寫字樓集中優(yōu)勢區(qū)位，昭示性、地段較差；花園體系設(shè)計為寫字樓中少有，中庭花園、前后庭院、觀光電梯、總裁裝束電梯、4米無粱蓋設(shè)計，均為項目設(shè)計亮點。38建業(yè)五棟大樓鄭東新區(qū)未來派商務(wù)新形象代表，多遠商務(wù)空間寫字樓基本情況開發(fā)商

河南遠達置業(yè)有限公司項目區(qū)位鄭東新區(qū)中州大道與商都路交匯處東500米占地面積29421平方米建筑面積161247平方米產(chǎn)品情況集高效商務(wù)空間與城市商業(yè)于一體，5棟13/14層60m低型建筑合圍式布局，以時尚、科技、藝術(shù)的三重跨界，打造超越城市、最具識別性的未來派pixel商務(wù)形象。3000㎡空中花園、中庭露臺、高至3.9m/4.1m的全明辦公室，構(gòu)筑多元辦公空間；20000㎡專屬餐飲娛樂主題商務(wù)配套、28部知名品牌電梯、近1000席停車位電梯空調(diào)配套BCDE棟5部西子奧的斯電梯，A棟8部西子奧的斯電梯，中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)裝修情況公共部分精裝修面積區(qū)間110-1600㎡，A棟標(biāo)準(zhǔn)層1700㎡，BCDE棟標(biāo)準(zhǔn)層1600㎡,4.1米層高A座E座D座C座B座銷售情況：A座針對大客戶整層銷售，目前進行大客戶洽談，不對外推售；BCDE座進行散賣，目前到場客戶可進行前夕認(rèn)籌，5萬元/套認(rèn)籌金；8月18日為認(rèn)籌日，認(rèn)籌可享受2個點優(yōu)惠，建業(yè)老業(yè)主購買可享受8個點優(yōu)惠；現(xiàn)場銷售代表預(yù)計價格萬元/㎡；客戶情況：受周邊建材市場影響，建材類、貿(mào)易類中小企業(yè)較多；建業(yè)老業(yè)主關(guān)注量大，作為投資選擇；周邊在住宅、商住樓中租用辦公的小型企業(yè)，企業(yè)發(fā)展需要，自用購置。項目效果39財信大廈鄭東新區(qū)小體量寫字樓，打造家具商業(yè)聚集圈基本情況開發(fā)商

河南財信置業(yè)有限公司項目區(qū)位鄭東新區(qū)黃河南路與商都路交匯處西南角占地面積1024平方米建筑面積2萬平方米產(chǎn)品情況地跨鄭東新區(qū)中央政務(wù)區(qū)和科技物流園區(qū)。產(chǎn)品主要是在6-20層的商務(wù)辦公，1-5層作為公司的保留單位自行規(guī)劃運營，暫不對外銷售。樓宇設(shè)計采用國際先進的現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格，內(nèi)設(shè)4部電梯，4.2米層高，8.7米挑高精裝大堂。車位配比1:1.66裝修情況公共部分精裝修空調(diào)電梯配置無中央空調(diào)，西子奧的斯電梯面積區(qū)間40-900㎡，標(biāo)準(zhǔn)層面積900㎡銷售情況：8月5日開盤，目前進行前期認(rèn)籌，認(rèn)籌金5萬/間，認(rèn)籌客戶可享受5個點優(yōu)惠；預(yù)計銷售價格萬元/㎡；客戶情況：項目緊鄰麥德龍、紅星美凱龍、東建材市場，戶型面積區(qū)間換分較小，適合家居類小型商家辦公需要；家具類商家客戶關(guān)注較多，已洽談引入20余家家居旗艦商家；明確商用主題，吸引更多同類客戶；項目效果4002

其他區(qū)域41曼哈頓金融中心金水區(qū)大型城市綜合體，商務(wù)、商業(yè)氛圍成熟基本情況開發(fā)商河南省升龍置業(yè)有限公司項目區(qū)位金水區(qū)金水路與未來大道路口占地面積409500平方米建筑面積63000平方米產(chǎn)品情況寫字樓含配套商業(yè)，一棟26層高層，1-5層為商業(yè)裙樓，6層以上為5A甲級寫字樓戶型區(qū)間100-2000平米自由拆分組合，標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平米裝修情況公共部分精裝修物業(yè)費5.5元/平方米.月電梯空調(diào)配套8部三菱電梯，中央空調(diào)產(chǎn)品情況項目為曼哈頓廣場開發(fā)的最后一棟寫字樓，集高檔住宅、寫字樓、商業(yè)為一體的綜合體項目；配置項目1-5層為商業(yè)裙樓，總面積約18000平米，6-26層為5A級甲級寫字樓，配置知名品牌空調(diào)、電梯，外墻采用高級LOWE玻璃結(jié)合干掛花崗巖；配備300個辦公車位。銷售情況2011年5月開盤，現(xiàn)剩余少量尾盤在售，價格達到22000元/平米，市場租金大道60元/平米.月。項目效果項目標(biāo)準(zhǔn)層平面圖42蘇荷中心金水區(qū)農(nóng)業(yè)路毗鄰CBD中心區(qū)，地標(biāo)性寫字樓基本情況開發(fā)商河南銀鑫實業(yè)有限公司項目區(qū)位金水中州大道和農(nóng)業(yè)路交叉口向西300米路北占地面積25334平方米建筑面積112045平方米產(chǎn)品情況獨有的X建筑造型打造中原首座X形地標(biāo)建筑，項目以獨有的高端配置——層層空中花園、挑高10米超五星級大堂、專屬國際會議中心、VIP總裁洗手間設(shè)計、3.2米層高、一級資質(zhì)物業(yè)管理、全智能化配套等。戶型區(qū)間80-800㎡裝修情況公共部分精裝修物業(yè)費5.6元/平方米.月電梯空調(diào)配套18部德國萊森克虎伯電梯產(chǎn)品情況項目為住宅用地，70年產(chǎn)權(quán)，無中央空調(diào)，提供暖氣、自行安裝分體空調(diào)；項目受限購影響，需一次性付款才可使用同一名字購買多套，若按揭購買，利率上浮大；對企業(yè)及購買者資金限制大。銷售情況項目東部兩個單體為整層銷售，西側(cè)散賣，21層以上整層銷售；南側(cè)兩個單體面積800㎡，北側(cè)兩個單體600㎡；按揭購買享受1個點優(yōu)惠，一次性享受3個點優(yōu)惠，目前均價1.3萬/㎡，優(yōu)惠后價格1萬多/㎡；客戶情況建筑、文化、美容服務(wù)類企業(yè)較多，已購買客戶多為省內(nèi)、鄭州市私企類客戶；農(nóng)業(yè)路商圈內(nèi)老寫字樓租用、購置客戶對辦公條件改善需要購置；投資客戶購置面積多在300㎡以下。項目效果項目標(biāo)準(zhǔn)層平面圖43升龍環(huán)球廣場管城區(qū)鄭汴路商圈，唯一5A級甲級寫字樓基本情況開發(fā)商河南捷宏置業(yè)有限公司項目區(qū)位金水區(qū)鄭汴路與鳳臺南路交叉口占地面積17748平方米建筑面積93000平方米產(chǎn)品情況項目為升龍鳳凰城配套寫字樓項目，共三座，均為5A甲級寫字樓。配置多聯(lián)機集中式空調(diào)，8部三菱電梯，200㎡:1的車位比，5A標(biāo)準(zhǔn)智能系統(tǒng)：通信自動化、辦公自動化、樓宇設(shè)備自動化、安全防范系統(tǒng)。戶型區(qū)間A座150-2000㎡，B座130-1900㎡，C座130-1800㎡裝修情況公共部分精裝修物業(yè)費5.,5元/平方米.月大堂情況10.5米挑高大堂銷售情況AB座緊鄰鄭汴路，昭示性好，A座已經(jīng)售罄，B座剩余底層、14層少量未售；目前在售C座；項目C座20層以下已經(jīng)銷售8成以上，21層以上多整層未售；按揭銷售84折優(yōu)惠，21層優(yōu)惠后價格11000元/㎡；客戶情況建材、家具類客戶居多，多為小型商戶、私企類小型企業(yè)；投資類客戶占比較多；項目效果44升龍國際中心金茂廣場二七區(qū)大學(xué)路商圈，大型綜合題寫字樓項目基本情況開發(fā)商

鄭州尚錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目區(qū)位二七大學(xué)路與淮河路交叉口南200米占地面積2668平方米建筑面積8萬平方米產(chǎn)品情況金茂廣場360°景觀環(huán)繞無遮攔，29層軒昂氣勢。戶型區(qū)間60-2000㎡裝修情況公共部分精裝修物業(yè)費3.0元/平方米.月大堂情況12米挑高大堂電梯配置6