南方夕陽紅城老年娛樂生活設(shè)施建設(shè)項目建議書

PAGE..南方夕陽紅城老年娛樂生活設(shè)施建設(shè)項目建議書1概論1.1項目名稱南方XX城〔暫用名1.2建設(shè)單位及其基本情況南方XX城項目擬按照"政府搭臺,企業(yè)唱戲"的原則,通過招商,吸引社會力量投資建設(shè)?！?建設(shè)單位：株洲市天元區(qū)人民政府株洲市天元區(qū)轄區(qū)面積150平方公里,年末戶籍總?cè)丝跒?3.63萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口7.68萬人,農(nóng)業(yè)人口5.95萬人。常住人口為14.33萬人。20XX,天元區(qū)生產(chǎn)總值為36.58億元,增長13.4%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值1.99億元,增長5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值16.48億元,增長16%；第三產(chǎn)業(yè)增加值18.11億元,增長12%。按常住人口計算,人均生產(chǎn)總值為26411元,增長12.7%,比上年增加2977元,按匯率折算人均為3382美元。財政總收入90047萬元,增長20.4%。其中一般預(yù)算收入4.79億元,增長18.9%。全社會固定資產(chǎn)投資43.19億元,增長24.5％。社會消費品零售總額12.75億元,增長16.6%。全年引進(jìn)內(nèi)外資項目83個,實際利用市外境內(nèi)資金24億元,增長31.7%?！?投資單位：株洲寶豐科技株洲寶豐科技是寶豐國際集團(tuán)〔香港投資在株洲登記注冊的外商獨資企業(yè),注冊資金1800萬元〔港幣,法定代表人陳怡春。該公司擬在株洲投資老年產(chǎn)業(yè),并帶項目進(jìn)入歐洲工業(yè)園,此舉獲得株洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會主要領(lǐng)導(dǎo)的承諾和支持。1.3項目概況〔1擬建地點：株洲市天元區(qū)天臺路以南鑿石片區(qū)一帶?！?建設(shè)內(nèi)容：老年公寓、老年醫(yī)療保健康復(fù)中心〔含老年醫(yī)院、老年文體娛樂中心〔包括小禮堂、歌舞廳、京劇院、閱覽室、圖書室、棋牌室、游藝室、門球場、室內(nèi)外游泳場館、小型高爾夫練習(xí)場等、老年大學(xué)、老年書法院、老年托管托送護(hù)理中心、老年家政服務(wù)中心、老年購物中心、老年休閑中心〔包括釣魚基地、種植養(yǎng)殖園等、行政辦公和服務(wù)用房、員工宿舍、后勤服務(wù)中心〔包括食堂、鍋爐房、浴室、洗衣房等,附屬設(shè)施〔供配電室、污水處理、垃圾站等以及配套基礎(chǔ)設(shè)施〔圍墻、道路、綠化等?！?擬建規(guī)模：規(guī)劃總用地面積66.6667公頃〔約1000畝,擬建總建筑面積805500㎡。其中：老年公寓700000㎡、老年醫(yī)療保健康復(fù)中心〔含400張病床的老年醫(yī)院40000㎡、老年文體娛樂中心40000㎡〔包括小禮堂3000㎡、歌舞廳2000㎡、京劇院1000㎡、閱覽室1000㎡、圖書室1000㎡、棋牌室1000㎡、游藝室1000㎡、門球場5000㎡、室內(nèi)游泳館2000㎡、室外游泳館3000㎡、小型高爾夫練習(xí)場20000㎡等、老年大學(xué)5000㎡、老年書法院3000㎡、老年托管托送護(hù)理中心10000㎡、老年家政服務(wù)中心2000㎡、老年購物中心15000㎡、老年休閑中心〔包括釣魚基地50畝、種植養(yǎng)殖園等、行政辦公和服務(wù)用房6000㎡、員工宿舍4000㎡、后勤服務(wù)中心6000㎡〔包括食堂、鍋爐房、浴室、洗衣房等、附屬設(shè)施1500㎡〔供配電室、污水處理、垃圾站等以及配套基礎(chǔ)設(shè)施〔圍墻、道路、綠化等?！?估算總投資：21.168億元〔5建設(shè)總工期：5年。分三期實施。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表1-1：表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1總用地面積公頃66.6667約1000畝2總建筑面積㎡8055002.1老年公寓㎡7000002.2老年醫(yī)療保健康復(fù)中心㎡40000老年人醫(yī)院張400病床2.3老年文體娛樂中心㎡13000小禮堂㎡3000歌舞廳㎡20002.3.3京劇院㎡1000閱覽室㎡1000圖書室㎡1000棋牌室㎡1000游藝室㎡1000門球場㎡室外5000㎡室內(nèi)外游泳館㎡5000室內(nèi)游泳館㎡2000室外游泳館㎡室外3000㎡小型高爾夫練習(xí)場㎡200002.4老年大學(xué)㎡50002.5老年書法院㎡30002.6老年托管托送護(hù)理中心㎡100002.7老年家政服務(wù)中心㎡2000續(xù)表1-1序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注2.8后勤服務(wù)中心㎡6000食堂㎡3000鍋爐房㎡500浴室㎡1000洗衣房㎡500郵政、電信、儲蓄等㎡10002.9老年購物中心㎡150002.10老年休閑中心釣魚基地畝50人工湖〔水面種植園畝502.11附屬設(shè)施㎡1500供配電室㎡200其他用房㎡300污水處理、垃圾站等2.12行政辦公和服務(wù)用房㎡60002.13員工宿舍㎡40002.14基礎(chǔ)設(shè)施圍墻、道路、綠化等3定員人9603.1保健醫(yī)務(wù)人員人1803.2行政管理人員人803.3工勤人員人7004估算總投資億元21.1685建設(shè)工期年5分三期實施6預(yù)計總收入萬元3052077投資利潤率%3.128投資利稅率%4.879財務(wù)內(nèi)部收益率%5.86所得稅前10財務(wù)凈現(xiàn)值萬元2937所得稅前11靜態(tài)投資回收期〔含建設(shè)期年13.08所得稅前2項目建設(shè)的必要性2.1項目背景本項目屬于養(yǎng)老服務(wù)范疇。自人類社會開始,就一直存在著養(yǎng)老服務(wù),養(yǎng)老服務(wù)是家庭事務(wù)和社會事業(yè)的一部分。20世紀(jì)70年代以后,隨著人口老齡化的加速,面對不斷擴(kuò)大的老年群體和不斷增多的老年人需求,傳統(tǒng)的單純的依靠家庭養(yǎng)老或依靠國家養(yǎng)老的方式已日益勢單力薄,于是社會化、市場化、產(chǎn)業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)模式便開始產(chǎn)生。中國是世界上人口最多的國家,也是世界上老年人口最多的國家。近三十年來,隨著社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,人民生活水平的不斷提高,醫(yī)療衛(wèi)生保健事業(yè)的逐步改善,加之計劃生育政策的實施,人口老齡化進(jìn)程逐步加快。據(jù)全國老齡工作委員會最近發(fā)布的研究報告指出,中國已于1999年進(jìn)入老齡社會。20XX底全國60歲及以上的老年人口為1.43億人,占總?cè)丝诘?1%。預(yù)計到2020年將達(dá)到2.4億,占當(dāng)時總?cè)丝诘?6%左右。65歲以上的老年人占總?cè)丝诘谋壤龔?%增長到14%,發(fā)達(dá)國家大多用了45年以上的時間,而中國只用了27年,中國的老齡化速度進(jìn)入了世界最快國家之列。目前我國的老齡化呈現(xiàn)出以下特點：A老年人口數(shù)量多,增長速度快。我國老年人口數(shù)量,1953年第一次全國人口普查時60歲及以上老年人口為4214萬人,1982年第三次人口普查,老年人口達(dá)到7675萬人,1990年第四次人口普查時增加到9723萬人；20XX第五次人口普查時達(dá)到1.3億人,占全國總?cè)丝诘?0.3%。目前,我國老年人口已達(dá)到1.43億,占總?cè)丝跀?shù)的10.97%,而且每年以3%以上的速度增長,預(yù)計到2020年,老年人口將達(dá)到2.48億,老齡化水平將達(dá)到17.17%,其中,80歲以上老年人口將達(dá)到3067萬人,占老年人口的12.37%。到2050年,老年人口總量將超過4億,老齡化水平推進(jìn)到30%,其中,80歲及以上老年人口將達(dá)到9448萬,占老年人口的21.78%。我國人口年齡結(jié)構(gòu)從成年型進(jìn)入老年型,前后僅僅只有18年左右時間,而法國用了115年,瑞士用了85年,美國歷經(jīng)60年,英國為45年,就連發(fā)達(dá)國家中老齡化速度最快的日本也用了將近25年。這無疑是對我國現(xiàn)行社會養(yǎng)老保障制度和老齡產(chǎn)品與服務(wù)狀況的嚴(yán)峻考驗,我國老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨著更多更大的壓力,同時也將產(chǎn)生更多的發(fā)展空間和市場潛力。據(jù)有關(guān)專家預(yù)測,60歲及以上人口在總?cè)丝谥械谋壤?0XX比20XX將增加2.24個百分點,2020年比20XX將增加4.37個百分點,中國的人口老齡化高潮將在未來二三十年即將到來。表2-1中國人口老齡化趨勢年份總?cè)丝凇矁|60歲以上65歲以上80歲以上人口〔億占總?cè)丝诒壤?人口〔億占總?cè)丝诒壤?人口〔億占總?cè)丝诒壤?2010202020302040205013.7614.7215.2415.4315.211.732.453.554.094.3812.5416.6123.3026.5228.761.151.742.443.243.328.3811.8315.9820.9821.810.210.300.430.641.0012.2312.0712.0715.6422.91XX省是人口大省,目前有6700多萬人,居全國第七位。人口自然增長率7.5‰以內(nèi),預(yù)計到2035年前后,全省人口達(dá)到7450萬峰值時人口總量才會慢慢回落。隨著社會進(jìn)步、生活改善,XX省人均壽命不斷提高。第五次人口普查顯示,XX20XX人口出生時的平均人口平均預(yù)期壽命為72.38歲,與1989年比,10年人口平均預(yù)期壽命提高4.42歲。城市人口的平均壽命已接近世界發(fā)達(dá)地區(qū)的水平。出生率的有效控制和壽命的延長,加速了人口老齡化趨勢。從1996年起,XX省60歲及其以上的老人比重超過了10％,比全國總體水平提前4年進(jìn)入老齡化社會,是全國第六個進(jìn)入老齡化階段的省份。"十五"期間,XX60歲及其以上老年人口平均增長3.2％,65歲及其以上老年人口平均增長4.8％,每年新增老年人口25萬人左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于總?cè)丝谠鲩L率。20XX,全省60歲及以上老年人口達(dá)806萬人,占總?cè)丝诘?2％,比20XX提高0.8個百分點；65歲及以上的老年人口近570萬人,占總?cè)丝诘?.5％,比20XX提高1個多百分點。預(yù)計到20XX,60歲及以上老年人口達(dá)1000萬人,占總?cè)丝诘?4％,到2020年達(dá)20％左右,65歲及以上的老年人口達(dá)11％左右。特別是80歲以上老年人增長更快,呈現(xiàn)高齡化特征。此外,由于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的推進(jìn),農(nóng)村勞動力主要是青壯年勞動力加快轉(zhuǎn)移,農(nóng)村實際老齡化程度將比城市更快發(fā)展。B高齡人口增長明顯。80歲以上老年人口是60歲以上老年人口中增長最快的年齡組,平均以5%左右的速度增長。1982年第三次人口普查時80歲及以上老年人口占60歲及以上人口的比重達(dá)到9.2%。中國老年學(xué)會會長張文范將目前我國高齡老人的特征描述為"七多七少"：女性多男性少；文盲半文盲多,受教育年限少；喪偶多,身邊子女少；經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)依靠子女多,獲得社會保障少；日常照料子女多,社會提供幫助少；閑暇時間多,精神文化生活少；帶病多,完全自理少。我國高老人的快速增長無疑將相對加重我國人口老齡化的實際程度。C人口老齡化的區(qū)域發(fā)展不均衡。從地區(qū)來看,我國目前絕大多數(shù)的老年人居住在農(nóng)村。20XX人口普查的結(jié)果顯示,全國1.38億60歲以上的老年人中,有8555萬人居住在農(nóng)村,占老年人口總數(shù)的70%。在區(qū)域上,東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的人口老齡化速度要明顯快于西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū),上海、北京、天津、XX、XX、XX、XX、XX等省市,都已成為老年型省市。上海早在1980年就進(jìn)入老齡化社會,先于全國19年,而XX、XX則要到20XX左右才能到達(dá),相差約30年。D人口老齡化發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同步。發(fā)達(dá)國家的人口老齡化是伴隨工業(yè)化、城市化的發(fā)展,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的情況下到來的,而中國則是在市場經(jīng)濟(jì)體制尚未完備,經(jīng)濟(jì)實力尚不夠發(fā)達(dá)的情況下迅速到來的。世界上發(fā)達(dá)國家65歲及以上老年人口比重達(dá)到7%時的人均國民生產(chǎn)總值一般在一萬美元以上,而我國僅有一千美元左右?？梢哉f,發(fā)達(dá)國家是先富后老,而我國是"未富先老"。20XX,我國城鎮(zhèn)居民消費水平為9393元,農(nóng)村只有2531元。而且由于社會保障制度的不健全,我國農(nóng)村的絕大部分老年人都沒有養(yǎng)老保險。目前,不僅在農(nóng)村,就是在城鎮(zhèn)仍有相當(dāng)部分的老年人生活存在一定的經(jīng)濟(jì)困難。顯然,我國相對落后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會保障水平,與中國老齡化的快速發(fā)展顯得不相適應(yīng)。表2-2中國老年人口數(shù)量及比例年份總?cè)丝凇踩f人60歲以上65歲以上80歲以上絕對數(shù)〔萬人占總?cè)丝诒戎亍?絕對數(shù)〔萬人占總?cè)丝诒戎亍?絕對數(shù)〔萬人占總?cè)丝诒戎亍?1953196419821990200020045674569458100391113051126583129988415442257664969713012154907.326.087.638.5810.311.9225042458492762998811107304.413.534.915.576.968.25185181505768120015554.464.296.597.299.210.042.2株洲市經(jīng)濟(jì)社會和養(yǎng)老服務(wù)現(xiàn)狀株洲市地處XX省的東部,轄荷塘、蘆淞、天元、石峰四區(qū)和株洲縣、醴陵市、攸縣、茶陵縣、炎陵縣,總面積11272平方公里,總?cè)丝?76.9萬,其中株洲市城區(qū)人口79.3萬。株洲是國家重點支持建立起來的工業(yè)城市,也是XX省重要的工業(yè)基地。冶金、機(jī)械、化工、建材企業(yè)在行業(yè)中占有較重要的地位。株洲自1951年建市,經(jīng)過半個多世紀(jì)的發(fā)展,已實現(xiàn)了從一個7000人口十幾個手工作坊到擁有近80萬人口、年GDP605億元的歷史性跨越。隨著長株潭經(jīng)濟(jì)一體化戰(zhàn)略的實施,株洲將建成百萬人口的大型城市。20XX,全市生產(chǎn)總值達(dá)605.3億元,增長12.3%。第一產(chǎn)業(yè)增加值75.5億元,第二產(chǎn)業(yè)增加值311.8億元,第三產(chǎn)業(yè)增加值218億元,分別增長5.3%、13.6%和13.2%。按常住人口計算,人均GDP為16526元,比上年增加2029元；按匯率折算人均為2120美元。全年財政總收入52.5億元,增長21.3%。全社會固定資產(chǎn)投資額203.2億元,增長26.5%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12455元,增長10.9%。全年社會消費品零售總額達(dá)208.5億元,增長15.1%?？鄢齼r格上漲因素,實際增長13%。生活消費性支出9777元,增長17.1%；人均住房面積21.1㎡,增長6.7%；城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)30.4%,降低3.9個百分點。城鎮(zhèn)單位在崗職工人平工資18343元,增長10.7%。農(nóng)民人均純收入4366元,增長10.3%；人均消費性支出3427元,增長15.7%；人均住房面積54.3㎡,增長6.3%；農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)43.6%,降低4.2個百分點。株洲市20XX年末戶籍總?cè)丝?76.9萬人,比上年增加4.7萬人,其中市區(qū)79.3萬人。常住人口367.4萬人。計劃生育率達(dá)95.72%,人口自然增長率5.01‰,比上年降低個0.79千分點。各類福利院擁有床位5406張,增長10.5%；擴(kuò)改建鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院24所?，F(xiàn)有養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施大多為各級民政部門和社區(qū)主辦的敬老院,檔次較低,服務(wù)設(shè)施簡單。2.3項目建設(shè)的必要性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是為老年提供產(chǎn)品和服務(wù)的特殊產(chǎn)業(yè)。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),從社會的角度而言,它有利于滿足老人的社會需求,有利于形成健康老齡化社會,具有巨大的社會效益；從經(jīng)濟(jì)的角度而言,它有助于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級,有助于緩解就業(yè)壓力,有助于減輕政府的社會保障負(fù)擔(dān)。因此,加快發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),具有極其重要的意義。2.3.1發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)有助于提高老年人的物質(zhì)文化生活質(zhì)量老年人由于生理、心理的變化,有著與其他年齡段人群不同的特殊需求。概括來說,集中反映在物質(zhì)需求、精神需求和醫(yī)療需求三個方面。長期以來,由于我國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱,不管是在思想認(rèn)識上還是老年服務(wù)的供給上,都主要集中在經(jīng)濟(jì)贍養(yǎng)方面。伴隨著生育政策的實施,人口老齡化形勢日趨嚴(yán)重,人們才開始關(guān)注老人的其他需求問題,提出了"老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂"的養(yǎng)老思想。與此同時,老年人自身的養(yǎng)老觀念也發(fā)生了很大的變化,他們已不滿足于能夠吃飽穿暖的低層次生活需要,而是希望能夠享受經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的成果,使生活過得更充實、更有意義,使自己能夠不斷地完善提高,以實現(xiàn)自我價值。追求幸福、追求生命質(zhì)量是當(dāng)今老年人共同的目標(biāo)。要滿足老年人的這些需求,僅僅依靠政府這一單一主體,政府干預(yù)這一激勵效應(yīng)有限的機(jī)制,是難以實現(xiàn)的,而必須靠發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來解決。在西方發(fā)達(dá)國家,老齡產(chǎn)業(yè)的市場化、社會化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展,為老人提供了豐富的、適合其需求的物質(zhì)、精神產(chǎn)品和各種服務(wù),對滿足老年人的各種消費需求,提高老年人的生活質(zhì)量,增進(jìn)晚年生活的幸福奠定了基礎(chǔ)?？梢?要滿足老人日益增長的物質(zhì)、精神需求,提高老人生活質(zhì)量,就得大力發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)。2.3.2發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)有助于增進(jìn)社會的文明程度和推進(jìn)社會的進(jìn)步對老年人關(guān)愛程度、老年人生活狀況是社會文明和進(jìn)步的重要標(biāo)志。在西方發(fā)達(dá)國家,政府所以推行國家福利化制度,健全社會保障制度體系,大力推進(jìn)社會福利的市場化、產(chǎn)業(yè)化,是其社會文明和社會進(jìn)步的必然要求。我國從建國以來一直致力于社會福利制度的改革和完善,也是社會文明和進(jìn)步的無形推動。老年人作為社會的重要群體,他們的生活狀況、社會地位直接關(guān)系到社會文明和進(jìn)步的程度。改革開放以來,隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,現(xiàn)代化的大力推進(jìn),人民生活水平得到了飛速地提高。在這種快速發(fā)展的背后,老年人的物質(zhì)和精神需求并沒有得到應(yīng)有的滿足,社會對于老年問題的關(guān)注程度低,社會對老年人提供服務(wù)的能力很弱,相當(dāng)一部分老年人特別是農(nóng)村老年人的養(yǎng)老保障狀況堪憂。很顯然是與現(xiàn)代文明和社會進(jìn)步的要求極不相稱的。加快養(yǎng)老服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展,就能使社會最大限度地滿足老年人的各種特殊需求,使老年人平等地享受經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的成果和充分參與社會生活的權(quán)利,從而達(dá)到人人平等、老少共融。2.3.3.發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)有助于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展人的需求是刺激經(jīng)濟(jì)活動的重要因素。我國老年人口數(shù)量大且增長快,即便維持現(xiàn)有的、較低消費水平,社會對老年產(chǎn)品及服務(wù)的需求也會不斷擴(kuò)大,從而形成一個龐大的老年消費市場。隨著社會養(yǎng)老保障制度的逐步完善,老年人消費水平的進(jìn)一步提高,老年人需求的范圍不斷擴(kuò)大,需求層次的不斷提高,使老年市場蘊藏著巨大的商機(jī),老年產(chǎn)業(yè)的市場份額將不斷上升,從而成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點。老齡產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用主要表現(xiàn)為：一是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展使服務(wù)領(lǐng)域不斷擴(kuò)展,市場范圍將不斷拓寬,有助于市場的繁榮；二是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會帶來關(guān)聯(lián)和連鎖效應(yīng),必定促進(jìn)與之相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展；三是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整發(fā)生相應(yīng)的變化。加上產(chǎn)業(yè)連帶效應(yīng)帶來相關(guān)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,必將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化整合和升級,并最終促使經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。2.3.4發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)有助于擴(kuò)大就業(yè)領(lǐng)域,緩解就業(yè)壓力要解決就業(yè)問題,就需要創(chuàng)造就業(yè)崗位。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)涉及的領(lǐng)域廣,如家政服務(wù)、醫(yī)療保健服務(wù)、文化娛樂服務(wù)等,與之相關(guān)的行業(yè)有商業(yè)、金融保險業(yè)、旅游業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、信息咨詢業(yè)等,屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)范疇。加快發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),有助于擴(kuò)大就業(yè)領(lǐng)域,緩解就業(yè)壓力。2.3.5發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)有助于減輕政府的養(yǎng)老保障負(fù)擔(dān)在計劃經(jīng)濟(jì)體制下,我國城市的養(yǎng)老完全是由政府出資建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和政府承擔(dān)養(yǎng)老保險基金。上世紀(jì)八九十年代,伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入,養(yǎng)老體制也開始了嘗試性改革,一方面我國政府出臺了新的養(yǎng)老保險政策,實行部分積累與現(xiàn)收現(xiàn)付相結(jié)合的混合模式的基本養(yǎng)老保險制度；另一方面在養(yǎng)老服務(wù)方面提出社會化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向,在國家繼續(xù)增加財政投入的同時,鼓勵社會民間資本投資興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和服務(wù)設(shè)施。本項目擬在政府引導(dǎo)下,由政府負(fù)責(zé)項目前期工作,招商引資,鼓勵社會主體參與為老服務(wù)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營,有利于政府減少對養(yǎng)老設(shè)施的財政投入,從而減輕國家在養(yǎng)老上的財政壓力。3市場前景分析3.1養(yǎng)老服務(wù)的內(nèi)容養(yǎng)老服務(wù)的內(nèi)容十分廣泛,主要有以下幾個方面：醫(yī)療保健服務(wù)。目標(biāo)群體是所有老年醫(yī)學(xué),內(nèi)容包括定期體檢、家庭病床、緊急救護(hù)和康復(fù)醫(yī)療等。在部分大中城市,醫(yī)院開始提供家庭門診和家庭病床服務(wù),為就醫(yī)有困難的老年人定期或不定期上門巡診。日常生活照料服務(wù)。目標(biāo)群體是空巢家庭中的老年人和孤寡老人以及所有困難的老年人,以老年公寓和日間托老所為組織依托,提供包括家庭飯桌、做家務(wù)、代購物品、幫助出行、協(xié)助聯(lián)系老年人的親屬等日常照料服務(wù)。在大多數(shù)地區(qū),這項服務(wù)尚處于起步階段。有償家務(wù)勞動服務(wù)。由老年人或老年人的家庭成員為老年人購買所需的服務(wù)如小時工、家庭保姆等。文化娛樂。目標(biāo)群體是所有老年人,為其提供活動場所和必要的活動經(jīng)費,如老年活動中心、老干部活動中心等。室內(nèi)設(shè)有座位,有茶、有棋牌,條件好的,還有電視、報紙,也有請劇團(tuán)、歌舞團(tuán)獻(xiàn)藝表演,說書唱戲,還可提供午餐服務(wù),承擔(dān)起托老所的部分作用,組織老年人的精神文化生活。終生教育。目前全國已經(jīng)有26000多所老年大學(xué)〔學(xué)校,入學(xué)學(xué)員有230多萬人。老年大學(xué)的課程,基本上圍繞著豐富老年人晚年生活而設(shè)置的,包括健身舞、書法、繪畫、烹調(diào)、吹拉彈唱等內(nèi)容。老年大學(xué)既是老年人擴(kuò)大自己知識的課堂,同時也是老年人進(jìn)行社會交往的場所。此外,還有維護(hù)老年人權(quán)益的服務(wù)、老人自我服務(wù)、志愿人員為老人服務(wù)等等。3.2養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇龐大的老年群體,老齡化的快速增長,巨大的市場潛力,對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展是一個大好的機(jī)遇。3.2.1人口老齡化發(fā)展迅速目前,中國已有21個省〔區(qū)、市成為人口老年型地區(qū)。自1982年第三次人口普查到20XX的22年間,中國老年人口平均每年增加302萬,年平均增長速度為2.85%,高于1.17%的總?cè)丝谠鲩L速度計。20XX底,中國60歲及以上老年人口達(dá)到1.43億,占總?cè)丝诘?0.97%。中國的老年人口占全球老年人口總量的五分之一,并且繼續(xù)呈現(xiàn)快速增長的發(fā)展趨勢。到2050年,預(yù)計將達(dá)到4億多。3.2.2老年市場潛力巨大老年夫婦家庭及"空巢"家庭日益增多,家庭養(yǎng)老的功能逐漸弱化,社會養(yǎng)老的需求急劇膨脹。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前我國老年人市場年需求非常保守的估計也超過4000億元,到20XX將達(dá)到1萬億元。但在目前市場上,專門為老年人提供的產(chǎn)品和服務(wù)尚不足1000億元,與巨大的市場潛力相比,我國目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的服務(wù)與開發(fā)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場的需求。中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會會長李寶庫指出,我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整體上還處在認(rèn)識和起步階段。3.2.3養(yǎng)老服務(wù)需求多樣化隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,人民收入水平和生活水平的大幅度提高,老人對養(yǎng)老服務(wù)需求將呈多樣化、迅速增長態(tài)勢。生活照料、家政服務(wù)、醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂等需求日益增多。養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容將隨各式各樣的需求進(jìn)一步細(xì)分,高齡老人、單身老人、空巢老人、居家的病殘老人等規(guī)模不斷增大的各種特殊老年人群體,將會對社會提出更多的養(yǎng)老服務(wù)需求。3.2.4政府對養(yǎng)老業(yè)發(fā)展日益重視20XX初,國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了全國老齡辦公室、國家發(fā)改委等10個部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》,提出了建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度,鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的指導(dǎo)意見。XX省政府辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》出臺了地方鼓勵發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的政策措施,為老齡事業(yè)發(fā)展提供了日益完善的法律保障和政策支持。4擬建地點及建設(shè)條件4.1建設(shè)地點南方XX城擬選址于株洲市天元區(qū)天臺路以南鑿石片區(qū)一帶。4.2建設(shè)條件4.2.1自然條件株洲市屬亞熱帶季風(fēng)濕潤型氣候,四季分明,光熱充足,雨水充沛,最高氣溫40.3℃,最低-3.7℃,年平均氣溫為18℃,年平均降雨量1200—1600mm。風(fēng)向冬季多西北風(fēng),夏季多正南風(fēng)。項目用地依山傍水。山為典型的南方小丘陵。水為自南向北的湘江及區(qū)域內(nèi)的水湖、水塘等。項目地質(zhì)條件穩(wěn)定,歷史上未發(fā)生過6級以上的地震,屬地震穩(wěn)定地帶,無大面積的滑坡、塌方、泥石流等自然災(zāi)害,地基土壤持力層厚,承載力較高,宜于工程建設(shè)。4.2.2區(qū)位與交通項目所在地處于株洲市河西新城區(qū)的南部,距株洲市炎帝廣場約2Km,距湘江天元大橋約3Km,距XX約50Km。距XX約35Km。項目的區(qū)位優(yōu)勢突出,交通條件良好。更重要的是,項目區(qū)域環(huán)境幽靜,景色秀美,特別適合老人生活、休閑。4.2.3公用設(shè)施4.2.3.1給排水城市供水干管和排水干管已到達(dá)項目用地東端珠江南路。4.2.3.2供電項目用地西面1Km處現(xiàn)有110KV變電站1座〔株西廟坡變電站,可供本工程用電。4.2.3.3燃?xì)忭椖坑玫貣|臨珠江南路有"西氣東輸"的天燃?xì)廨斔凸艿兰霸O(shè)施,可用作燃?xì)鈿庠?。其他城市基礎(chǔ)設(shè)施如長XX路等將根據(jù)項目進(jìn)展情況逐步到位。綜上所述,項目的選址綜合考慮了城市規(guī)劃、環(huán)境、交通、外部協(xié)作條件等各方面的要求,所以項目的選址科學(xué)可行。5建設(shè)內(nèi)容與擬建規(guī)模5.1建設(shè)內(nèi)容南方XX城項目的建設(shè)內(nèi)容為老年公寓、老年醫(yī)療保健康復(fù)中心〔含老年醫(yī)院、老年文體娛樂中心〔包括小禮堂、歌舞廳、京劇院、閱覽室、圖書室、棋牌室、游藝室、門球場、室內(nèi)外游泳場館、小型高爾夫練習(xí)場等、老年大學(xué)、老年書法院、老年托管托送護(hù)理中心、老年家政服務(wù)中心、老年購物中心、老年休閑中心〔包括釣魚基地、種植養(yǎng)殖園等、行政管理服務(wù)用房、后勤服務(wù)中心〔包括食堂、鍋爐房、浴室、洗衣房等,附屬配套設(shè)施〔供配電室、污水處理、垃圾站、圍墻、道路、綠化等等。5.2擬建規(guī)模南方XX城項目規(guī)劃總用地面積66.6667公頃〔約1000畝,擬建總建筑面積805500㎡。其中：老年公寓700000㎡、老年醫(yī)療保健康復(fù)中心〔含老年醫(yī)院40000㎡、老年文體娛樂中心40000㎡〔包括小禮堂3000㎡、歌舞廳2000㎡、京劇院1000㎡、閱覽室1000㎡、圖書室1000㎡、棋牌室1000㎡、游藝室1000㎡、門球場5000㎡、室內(nèi)游泳館2000㎡、室外游泳館3000㎡、小型高爾夫練習(xí)場20000㎡等、老年大學(xué)5000㎡、老年書法院3000㎡、老年托管托送護(hù)理中心10000㎡、老年家政服務(wù)中心2000㎡、老年購物中心15000㎡、老年休閑中心〔包括釣魚基地50畝、種植養(yǎng)殖園50畝等、行政辦公和服務(wù)用房6000㎡、員工宿舍4000㎡、后勤服務(wù)中心6000㎡〔包括食堂、鍋爐房、浴室、洗衣房、小賣部等、附屬配套設(shè)施1500㎡〔供配電室、污水處理、垃圾站等以及配套基礎(chǔ)設(shè)施〔圍墻、道路、綠化等。5.3建設(shè)目標(biāo)項目參照國家一級福利機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃,結(jié)合亮麗高雅的園林度假村公寓設(shè)計,嚴(yán)格按照國家頒布的《老年人建筑物設(shè)計規(guī)范》、《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計規(guī)范》、《城市居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》的要求來進(jìn)行建設(shè),建設(shè)一座大型、高標(biāo)準(zhǔn)、綜合性、多功能的養(yǎng)老服務(wù)建筑群。6建設(shè)進(jìn)度初步安排南方XX城項目按照"一次規(guī)劃,分期實施"的原則實施建設(shè),總工期5年,其建設(shè)進(jìn)度初步安排如下：〔120XX12月底完成施工前期準(zhǔn)備工作,包括項目立項、可行性研究、土地報批、勘探、設(shè)計等；〔220XX1月第一期工程開工,主要建設(shè)配套基礎(chǔ)設(shè)施〔道路、供配電、給排水等、200000㎡老年公寓、老年醫(yī)療保健康復(fù)中心〔含老年醫(yī)院、后勤服務(wù)中心〔包括食堂、鍋爐房、浴室、洗衣房、小賣部等；〔320XX6月底完成第一期工程項目,并開始接受老年客戶入住。同時開始第二期工程,主要建設(shè)300000㎡老年公寓、老年大學(xué)、老年書法院、老年托管托送護(hù)理中心、老年家政服務(wù)中心、老年休閑中心〔包括釣魚基地、種植養(yǎng)殖園等、行政辦公和服務(wù)用房、員工宿舍等；〔420XX12月底完成第二期工程項目,同時開始第三期工程,主要建設(shè)200000㎡老年公寓、老年文體娛樂中心〔包括小禮堂、歌舞廳、京劇院、閱覽室、圖書室、棋牌室、游藝室門球場、室內(nèi)游泳館、室外游泳館、小型高爾夫練習(xí)場等老年購物中心等；〔520XX6月底以前工程全部竣工。7投資估算與資金籌措7.1投資估算根據(jù)項目籌建計劃,依據(jù)近期株洲市同類工程費用水平及有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn),本項目投資估算詳見表7-1。7.2資金籌措方案本項目估算總投資為21.168億元。資金籌措方案如下：建設(shè)單位自籌16.168億元；申請國家商業(yè)銀行貸款5億元。7.3投資計劃第1年投資4億元,第2年投資5億元,第3年投資5億元,第4年投資5億元,第5年投資2.168億元。表7-1投資估算表單位：萬元序號費用名稱計算依據(jù)金額備注一土建工程1011801老年公寓700000×800560002老年醫(yī)療保健康復(fù)中心40000㎡30000含400張病床老年人醫(yī)院3老年文體娛樂中心30000㎡8800建筑物13000㎡3.1小禮堂3000×20006003.2歌舞廳2000×20004003.3京劇院1000×20002003.4閱覽室1000×10001003.5圖書室1000×10001003.6棋牌室1000×10001003.7游藝室1000×10001003.8門球場5000×4002003.9室內(nèi)外游泳館5000室內(nèi)游泳館40002000㎡室外游泳館10003000㎡3.10小型高爾夫練習(xí)場20000×100020004老年大學(xué)5000×10005005老年書法院3000×10003006老年托管托送護(hù)理中心10000×8008007老年家政服務(wù)中心2000×8001608后勤服務(wù)中心60005808.1食堂3000×10003008.2鍋爐房500×1000508.3浴室1000×10001008.4洗衣房500×1000508.5郵政、電信、儲蓄等1000×800809老年購物中心15000×1200180010老年休閑中心60010.1釣魚基地300人工湖〔水面10.2種植園300續(xù)表7-1序號費用名稱計算依據(jù)金額備注11附屬配套設(shè)施150016011.1供配電室500×60010011.2其他用房1000×60060污水處理、垃圾站等12行政辦公和服務(wù)用房6000×2000120013員工宿舍4000×700280二基礎(chǔ)設(shè)施130001道路6000車道、步行道2停車場10003供配電30004給排水3000三附屬配套工程70001消防20002人防20003圍墻10005景觀1000廣場、小品等6綠化1000四設(shè)備及安裝110001老年康復(fù)器具30002文、體、娛樂器材50003車輛、中央空調(diào)20004其他設(shè)備1000鍋爐、洗衣設(shè)備等五其他費用530001土地費用1000×40400002前期工作費用2000勘察、設(shè)計、立項等3相關(guān)報建費用805500×12090004管理費用2000六建設(shè)期利息50000×7%×517500七預(yù)備費7000八流動資金2000合計2116808財務(wù)分析8.1財務(wù)評價依據(jù)說明〔1本項目財務(wù)評價依據(jù)國家計委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》〔第三版及國家現(xiàn)行有關(guān)的財稅制度；〔2項目的計算期為20年,其中建設(shè)期為5年。8.2收入、稅金及附加估算項目的收入分為：老年公寓銷售收入、老年公寓出租收入以及配套設(shè)施的營業(yè)收入。8.2.1老年公寓銷售收入南方XX城項目中老年公寓建筑700000㎡,將按照70%出售、20%保本銷售、10%服務(wù)的比例操作。老年公寓預(yù)計于20XX開始預(yù)售,2016年。各功能用房銷售價格綜合周邊樓盤情況以及其它省市老年公寓的價格進(jìn)行設(shè)定。詳見下表：序號功能建筑面積〔單位：㎡銷售價〔單位：元備注1老年公寓4900002850商品公寓銷售均價2老年公寓1400002100保本銷售均價合計630000項目總收入為169050萬元,銷售稅金及附加9298萬元,詳見附表1老年公寓銷售收入表。8.2.2老年公寓出租收入老年公寓預(yù)計于20XX開始出租,出租面積70000㎡,約2000套〔35㎡/套,按800元/月出租計；項目投入運營第一年按照30%計,第二年按50%計,第三年按80%,第四年按100%計。計算期內(nèi)出租總收入26112萬元〔未考慮出租收入的稅費,詳見附表2老年公寓出租收入表。8.2.3配套設(shè)施的營業(yè)收入南方XX城項目中設(shè)置有老年醫(yī)療保健康復(fù)中心〔含老年醫(yī)院、老年文體娛樂中心〔包括小禮堂、歌舞廳、京劇院、閱覽室、圖書室、棋牌室、游藝室、門球場、室內(nèi)外游泳場館、小型高爾夫練習(xí)場等、老年大學(xué)、老年書法院、老年托管托送護(hù)理中心、老年家政服務(wù)中心和老年休閑中心〔包括釣魚基地、種植養(yǎng)殖園等。=1\*GB3①老年醫(yī)療保健康復(fù)中心老年醫(yī)療保健康復(fù)中心分為老年醫(yī)院和康復(fù)中心。老年醫(yī)院共設(shè)置病床400張,每床收費按照2000元/年估算〔含床位費和生活費,計算期病床平均利用率按80%計估算。康復(fù)中心共設(shè)置1000床,每床收費按照1200元/年估算〔含護(hù)理費和生活費,計算期病床平均利用率按90%計估算。計算內(nèi)兩者收入合計2064萬元。=2\*GB3②老年文體娛樂中心老年文體娛樂中心分為普通文化娛樂設(shè)施〔歌舞廳、京劇院、閱覽室、圖書室、棋牌室、游藝室、門球場、室內(nèi)外游泳場館和小型高爾夫練習(xí)場。普通文化娛樂設(shè)施的收費按照會員制和門票制。會員為350元/年,預(yù)計年會員10000人。門票為10元/次,預(yù)計年20000人/次。計算期內(nèi)年銷售收入370萬元。室內(nèi)外游泳場館：室內(nèi)游泳收費為10元/每人次,天消費1000人次,室外游泳收費為20元/每人次,天消費1500人次,計算期內(nèi)年銷售收入360萬元〔按3個月考慮。小型高爾夫練習(xí)場按照40元/時收費,預(yù)計每天消費8小時,共70人次,計算期內(nèi)年銷售收入784萬元〔按350天考慮。上述三部分計算期內(nèi)合計銷售1514萬元。=3\*GB3③老年大學(xué)和老年書法院老年大學(xué)按照生均3500元/年收費,預(yù)計6000人。老年書法院按照生均800元/年收費,預(yù)計4000人。上述兩部分計算內(nèi)合計銷售收入2420萬元。=4\*GB3④老年托管托送護(hù)理中心老年托管托送護(hù)理中心按500個床位考慮,每床按1200元/年計〔托老費和生活費。預(yù)計年收入720萬元。=5\*GB3⑤老年家政服務(wù)中心老年家政服務(wù)中心按照250個服務(wù)人員計,按平均收費25元/小時計,每個護(hù)理人員每天工作4小時。預(yù)計年收入700萬元〔按350天考慮。=6\*GB3⑥老年休閑中心老年休閑中心包括釣魚基地、種植養(yǎng)殖園等,釣魚基地的收費實施會員制和門票制。會員為400元/年,預(yù)計年會員1000人。門票為10元/次,預(yù)計年70000人/次。計算期內(nèi)年銷售收入180萬元。預(yù)計計算期內(nèi)配套設(shè)施的年收入7593萬元。詳見附表3收入合計表。8.3成本估算8.3.1經(jīng)營成本估算本項目的經(jīng)營成本包括水電費、工資及福利費、耗材修理費、銷售費用以及其它費用。1水電費用。正常運營年水電力消耗260萬元。2工資及福利費。本項目預(yù)計新增未來職工人數(shù)控制在960人內(nèi),其中醫(yī)務(wù)人員80人,年工資及福利等按2.5萬元計；護(hù)理人員100人,年工資及福利等按1.5萬元計；行政管理人員80人,年工資及福利等按4萬元計；工勤人員700人〔其中100人為志愿者,年工資及福利等按1.8萬元計。正常運營年工資費用1730萬元。3耗材修理費。耗材修理費按照固定資產(chǎn)折舊費的1%計算,年41萬元。4其它費用。包括銷售費用、辦公用品采購支出、差旅、管理方面的費用以及老年托管托送護(hù)理中心和老年醫(yī)療保健康復(fù)中心生活費用。正常運營年其它費用418萬元。正常年份經(jīng)營成本2449萬元。詳見附表4總成本費用估算表。8.3.2固定資產(chǎn)折舊費固定資產(chǎn)折舊費用僅考慮項目自營部分,固定資產(chǎn)總值121982萬元,按30年平均法計提折舊,無殘值,年固定資產(chǎn)折舊費4066萬元。詳見附表4總成本費用估算表。8.4損益分析經(jīng)測算計算期內(nèi)項目年均利潤9860萬元,年均凈利潤6606萬元。根據(jù)損益計算指標(biāo)如下：靜態(tài)投資利潤率=年均凈利潤/總投資×100%=3.12%靜態(tài)投資利稅率=年均凈利潤/總投資×100%=4.87%詳見附表5利潤及利潤分配表。8.5現(xiàn)金流量分析項目投資現(xiàn)金流量分析見附表。從表中可見,所得稅前項目財務(wù)內(nèi)部收益率為5.86%,項目財務(wù)凈現(xiàn)值10959萬元〔折現(xiàn)率=5%,投資回收期為13.08年。詳見附表6項目財務(wù)現(xiàn)金流量表。8.6清償能力分析項目長期貸款50000萬元,以項目的部分利潤、折舊費償還。8.7財務(wù)評價結(jié)論與建議財務(wù)評價指標(biāo)匯總表序號項目單位數(shù)值備注1總投資萬元2116802總收入萬元3052073投資利潤率%3.124投資利稅率%4.875財務(wù)內(nèi)部收益率%5.86所得稅前6財務(wù)凈現(xiàn)值萬元2937所得稅前7靜態(tài)投資回收期〔含建設(shè)期年13.08所得稅前從以上財務(wù)指標(biāo)可見項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期與行業(yè)基準(zhǔn)收益率持平,凈現(xiàn)值大于零,具備償債能力,在財務(wù)上可行。本項目作為社會公益設(shè)施項目,其盈利能力一般,財務(wù)評價不能完全反映出它的效益,對于本項目更重要的是其產(chǎn)生的社會效益。建議項目建設(shè)單位大力拓展業(yè)務(wù),確保項目預(yù)測收入的實現(xiàn)；嚴(yán)格控制項目建設(shè)成本；加強(qiáng)費用的管理、控制；作好投入運行前的各項準(zhǔn)備和財務(wù)測算,以減少投入運行初期可能出現(xiàn)的虧損。9社會效益分析我國已步入人口年齡結(jié)構(gòu)老齡化階段,60歲以上的老年人口已達(dá)1.43億,占總?cè)丝诘?1%。人口老齡化給我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來了一系列深刻的影響。與西方發(fā)達(dá)國家相比,我國人口老齡化發(fā)展速度快,是在經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)、社會保障體系正在建立健全、解決問題的思想和人才準(zhǔn)備不足、物質(zhì)基礎(chǔ)和法律保障都不夠充分的情況下出現(xiàn)的。我國人口"未富先老"所帶來的問題已引起黨和國家的高度重視,養(yǎng)老的問題提上了各級黨委、政府的重要議事日程,尤其是如何深化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)體制建設(shè)已成為各級各有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、專家、學(xué)者和各方面人士研究的重要課題。在構(gòu)建社會主義和諧社會的新形勢下,老年人是構(gòu)建和諧社會的組成部分,發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是促進(jìn)社會和諧發(fā)展的重要舉措。根據(jù)株洲市委、市政府提出的"構(gòu)建和諧株洲"的要求,株洲市養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)體制建設(shè)要適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,改革現(xiàn)行養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)體制的弊端,創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)投資體制、管理體制、運行機(jī)制、政策體系、人才隊伍建設(shè),使養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)走一條由政府宏觀管理、社會力量興辦、社會福利機(jī)構(gòu)自主經(jīng)營的社會化、產(chǎn)業(yè)化、市場化發(fā)展的路子,逐步建立與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會需求相適應(yīng)的社會養(yǎng)老服務(wù)體系、管理體制和運行機(jī)制,實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)健康有序快速發(fā)展。南方XX城項目,按照"政府搭臺,企業(yè)唱戲"的原則,吸引社會力量投資建設(shè),專業(yè)團(tuán)隊經(jīng)營管理,是建立與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會需求相適應(yīng)的社會養(yǎng)老服務(wù)體系、管理體制和運行機(jī)制的大膽嘗試。本項目將立足于長株譚,面向XX省,輻射中南地區(qū),建設(shè)一座大型、多功能、高品位、現(xiàn)代化的養(yǎng)老服務(wù)基地。項目建成后,可提供8900套不同類型的老年公寓,將為廣大的老年人提供全方位、高質(zhì)量的社會養(yǎng)老服務(wù)。與此同時,可直接為社會提供近1000個就業(yè)崗位,創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)崗位2000個以上。10結(jié)論與建議10.1結(jié)論綜上所述,南方XX城項目的建設(shè)是十分必要的,而且從項目的市場前景分析、建設(shè)條件、建設(shè)進(jìn)度、投資估算及資金籌措、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益分析等方面綜合論證,該項目是可行的,建議批準(zhǔn)立項。10.2建議按照"政府搭臺,企業(yè)唱戲"的原則,政府在項目前期,在土地征用、基礎(chǔ)設(shè)施配套、報建費用減免等方面給予支持。在建設(shè)和營運期給予增加貸款規(guī)模、稅收優(yōu)惠等方面扶持。通過招商,吸引社會力量投資建設(shè),專業(yè)團(tuán)隊經(jīng)營管理,實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。..附表1銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項目建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期201020112012201320142015201620171銷售收入5700114001140011400114005700001.1可銷售面積<平方米>200004000040000400004000020000001.2平均售價<元/平方米>285028502850285028502850001.3銷售比例<%>10.00%20.00%20.00%20.00%20.00%10.00%0.00%0.00%1.4銷售面積200000200000200000200000200000200000002銷售收入0826516530165301653016530826502.1可銷售面積<平方米>029000580005800058000580002900002.2平均售價<元/平方米>028502850285028502850285002.3銷售比例<%>010.00%20.00%20.00%20.00%20.00%10.00%0.00%2.4銷售面積029000029000029000029000029000029000003銷售收入021042042042042021003.1可銷售面積<平方米>010002000200020002000100003.2平均售價<元/平方米>021002100210021002100210003.3銷售比例<%>010.00%20.00%20.00%20.00%20.00%10.00%0.00%續(xù)附表1序號項目建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期201020112012201320142015201620173.4銷售面積010000100001000010000100001000004銷售收入002730546054605460546027304.1可銷售面積<平方米>001300026000260002600026000130004.2平均售價<元/平方米>002100210021002100210021004.3銷售比例<%>0010.00%20.00%20.00%20.00%20.00%10.00%4.4銷售面積001300001300001300001300001300001300005銷售收入合計570019875310803381033810281101393527306經(jīng)營稅金及附加313.51093.1251709.41859.551859.551546.05766.425150.15附表2出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項目合計生產(chǎn)經(jīng)營期2013201420152016-20271租金收入26112576960153619201.1可出租面積<平方米>020002000200020001.2單位租金<元/平方米>096009600960096001.3出租率<%>0.00%30.00%50.00%80.00%100.00%附表3收入合計表單位：萬元序號項目合計建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期201020112012201320142015201620172018-20271老年公寓銷售收入1652005600195203044033040330402744013520260002出租收入2611200057696015361920192019203自營收入00007593759375937593759375933.1老年醫(yī)療保健康復(fù)中心309600002064206420642064206420643.2文化娛樂227100001514151415141514151415143.3老年大學(xué)315000002100210021002100210021003.4老年書法院48000003203203203203203203.5老年家政服務(wù)中心131250008758758758758758753.6老年托管托送護(hù)理中心108000007207207207207207203.7老年休閑中心27000001801801801801801804收入合計30520756001952030440412094159336569230331211395135經(jīng)營稅金及附加90863081074167418171817150974414305.1公寓銷售的稅金9086308107416741817181715097441430附表4總成本費用估算表單位：萬元序號項目建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期201020112012201320142015201620172018-20271外購燃料及動力費0002602602602602602601.1老年醫(yī)療保健康復(fù)中心0006565656565651.2文化娛樂0007373737373731.3老年大學(xué)書法院0003535353535351.4老年家政服務(wù)中心0005353535353531.5老年托管托送護(hù)理中心0002424242424241.6老年休閑中心0001010101010102工資及福利費0001528152817301730173017302.1老年醫(yī)療保健康復(fù)中心0002402403003003003002.2工勤人員0001008100810801080108010802.3管理人員0002802803503503503503耗材修理費0004141414141414其它費用561953047347376845504444184.1銷售費用561953043303302741352604.2辦公費用000484848484848老年醫(yī)療保健康復(fù)中心000101010101010續(xù)附表4序號項目建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期201020112012201320142015201620172018-2027文化娛樂000888888老年大學(xué)和老年書法院000777777老年家政服務(wù)中心000131313131313老年托管托送護(hù)理中心000555555老年休閑中心0005555554.3生活費用000354354354354354354老年醫(yī)療保健康復(fù)中心000264264264264264264老年托管托送護(hù)理中心0009090909090904.4其他費用0002581216165經(jīng)營成本561953042563256627152581247524496折舊費0004066406640664066406640667總成本費用合計56195304662966326781664765416515附表5利潤與利潤分配表單位：萬元序號項目合計建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期201020112012201320142015201620172018-20271總收入3052075600195203044041209419533656920161211395132總成本費用05619530466296632678123033654165153經(jīng)營稅金及附加03081074167418171817150974414304利潤總額05236182512846132763331442827915643542929987所得稅017286023939210812109379332516217929898凈利潤0350812228190692195122206189471048136382009附表6項目財務(wù)現(xiàn)金流量表<全部投資>單位：萬元序號項目合計建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期200820092010201120122013201420152016201720182019-202620271現(xiàn)金流入3681970056001952030440412094159336569230331211395139513725031.1收入305207005600195203044041209415933656923033121139513951395131.2回收固定資產(chǎn)余值0000000000000609901.3回收流動資金000000000000020002現(xiàn)金流出2563154000050000508645163022049262243804075345927242475244924492.1固定資產(chǎn)投資2096804000050000500005000019680000000002.2流動資金投入00050050050050000000002.3經(jīng)營成本00056195304256325662715258124752449244924492.4經(jīng)營稅金及附加000308107416741817181715097441430003所得稅前凈現(xiàn)金流量〔1-20-40000-50000-45264-3211083913858737213324941957493897038706470054..南方XX城項目建議書株洲高盛工程投資咨詢二○○七年七月南方XX城項目建議書法人代表王楚權(quán)總經(jīng)理方繼雄總工程師肖明福項目負(fù)責(zé)人羅壽彪目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1概論11.1項目名稱11.2建設(shè)單位及其基本情況PAGEREF