歷年案例分析真題

（歷年案例分析真題）第14頁共14頁歷年案例分析真題歷年案例分析真題1、案情：樓上業(yè)主在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。問題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備？為什么？應(yīng)如何處理？答：1）顧某不能在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備。（3分）2）依據(jù)：按有關(guān)法律，住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批。（3分）3）房屋所有人使用其房屋時(shí)，必須遵守有關(guān)的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水，因此，有關(guān)部門依法應(yīng)責(zé)令顧某拆除電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖，將廢水立管的下水管恢復(fù)原狀，并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。（4分）2、欣欣花園前期物業(yè)管理到期后，新成立的業(yè)主大會選聘了天祥物業(yè)公司接替原有發(fā)展商的物業(yè)公司管理小區(qū)，并與其簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》。小區(qū)共有業(yè)主850戶，其中23戶以未出席業(yè)主大會、未投票選擇該公司、也未與新企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》以及新公司服務(wù)水平尚不及老公司為由，一直拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。試分析這些業(yè)主的理由是否成立，并作出解釋。答：業(yè)主的理由不能成立。（2分）因?yàn)橄襁x聘物業(yè)管理企業(yè)一類事項(xiàng)業(yè)主大會的決定只要2/3以上投票權(quán)的業(yè)主同意即可生效，毋需每一位業(yè)主同意。（1分）少數(shù)業(yè)主不出席業(yè)主大會，不造成業(yè)主大會的決定，并不影響業(yè)主大會決定的效力，業(yè)主大會通過的決議、決定，每一位業(yè)主都有義務(wù)遵守、執(zhí)行。（1分）少數(shù)業(yè)主也不能以未簽物業(yè)服務(wù)合同為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。（1分）因?yàn)?，第一，物業(yè)服務(wù)合同屬于集體合同，是物業(yè)管理公司與業(yè)主的代表委員會簽訂的，法律法規(guī)并未規(guī)定要與每一位業(yè)主簽訂。業(yè)主委員會所代表的是一種集合的意志，不可能代表所有業(yè)主或使用人的意志。（2分）第二，物業(yè)公司為小區(qū)公共部位和共用設(shè)施設(shè)備提供維修養(yǎng)護(hù)以及提供安全、保潔、綠化等方面的服務(wù)，已與欠費(fèi)業(yè)主形成了事實(shí)上的合同關(guān)系，欠費(fèi)業(yè)主理當(dāng)履行交納管理服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，并應(yīng)承擔(dān)欠費(fèi)利息、滯納金等費(fèi)用。（1分）少數(shù)業(yè)主也不能以新公司服務(wù)水平不及老公司為由拒絕交費(fèi)。因?yàn)椴荒芤陨贁?shù)人的主觀判斷，作為否定物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的依據(jù)。若物業(yè)公司的服務(wù)確實(shí)有嚴(yán)重問題，這些業(yè)主應(yīng)聯(lián)合其他業(yè)主共同提議物業(yè)公司改進(jìn)或提請業(yè)主大會解聘不能提供合格服務(wù)的物業(yè)公司，但不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的做法是錯(cuò)誤的。（2分）3、王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒去住，空調(diào)也沒開。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說，我家空調(diào)室外機(jī)著火燒毀了。我認(rèn)為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說責(zé)任不在他們。請問他們到底有沒有責(zé)任？答：要分清責(zé)任，首先要弄清楚空調(diào)外機(jī)著火的真正原因。分兩種情況：第一，如果空調(diào)外機(jī)自身的質(zhì)量問題引起的自燃，根據(jù)《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以找購買空調(diào)的商場或生產(chǎn)空調(diào)的廠家進(jìn)行維修或退換；如果該事故給自己或他人造成損害，可以要求商場或廠家承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，商場和廠家是承擔(dān)相互連帶責(zé)任的。（4分）第二，如果不是質(zhì)量原因而是外界原因造成外機(jī)著火，除法定的不可抗力的情況外，小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因?yàn)闃I(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的服務(wù)合同關(guān)系，空調(diào)外機(jī)是屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)，但又由于本身所具有特殊性，促使它要放置在公共的空間里，所以它必然是物業(yè)公司保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的重點(diǎn)。如果由于物業(yè)公司的保安人員沒有盡其工作職責(zé)，而使第三方對外機(jī)造成損害的話，物業(yè)公司就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（4分）第三，物業(yè)公司在賠償業(yè)主后，可以向第三方行使追索權(quán)。因此，如果您有確實(shí)的證據(jù)證明著火的原因是第三方人為的，并且小區(qū)的保安也沒有盡看管的義務(wù)，您完全有權(quán)利要求物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任。物業(yè)公司要是拒絕的話，可以向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身的合法權(quán)益。（2分）4、吳某是某市A小區(qū)的業(yè)主，2006年8月其將在小區(qū)一套單元出租給蘇某居住。試以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為為分析吳某房屋出租后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由誰承擔(dān)？假設(shè)發(fā)生欠交服務(wù)費(fèi)的情形，物業(yè)公司應(yīng)該向誰追收？蘇某能否代替吳某參加業(yè)主大會？蘇某不是業(yè)主，是否可以不受小區(qū)業(yè)主公約的約束？答：1）業(yè)主吳某房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由吳某與承租人蘇某在承租合同中約定由誰交納；（2.5分）2）出租欠交服務(wù)費(fèi)的情形，若約定由蘇某繳納，物業(yè)公司應(yīng)先找蘇某，若蘇某拒絕或逃匿，則找吳某追收。（2.5分）3）蘇某得到吳某的委托授權(quán)后可以代替吳某出席業(yè)主大會，否則不能。（2.5分）。4、蘇某不是業(yè)主，但依然要接受小區(qū)業(yè)主公約的約束。（2.5分）5、一天下午，羅先生將一輛轎車停在小區(qū)住宅樓下，樓上掉下一個(gè)花盆將車的擋風(fēng)玻璃砸壞。羅先生找到物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司稱是屋主的花盆砸壞的，與其無關(guān)。羅先生找到屋主，屋主說花盆是臺風(fēng)吹下來的，屬于不可抗力，他不應(yīng)當(dāng)賠償。那么，試問：（1）臺風(fēng)將花盆吹下來是屬于不可抗力？（2）誰應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任？（3）法律依據(jù)是什么？答：（1）將花盆吹下來不屬于不可抗力。因?yàn)椤安豢煽沽Α笔侵覆荒茴A(yù)見、不能避免的情況。臺風(fēng)的到來是可預(yù)見的，臺風(fēng)將花盆吹下來也是能避免的。（3分）（2）首先我們要看羅先生將轎車停在小區(qū)的住宅樓下是否屬于停車的區(qū)域。如果不是停車的區(qū)域那么屋主和管理處只需負(fù)小部分責(zé)任；如果屬于停車區(qū)域就要負(fù)賠償責(zé)任，而管理處負(fù)連帶責(zé)任。（4分）（3）法律依據(jù)是《民法通則》有關(guān)規(guī)定：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。（3分）6、一客商擬在天延會展中心布展，他提出要根據(jù)他的商品專門布置展位，會展中心辦公室同意他的要求，但展位與會展中心已布置好的展位的展位費(fèi)一樣?？蜕陶垇硌b修工人布置展位。裝修中心要用電，裝修人員就近直接將電動(dòng)工具的插頭插在會展中心已有的插座上用電。負(fù)責(zé)天延會展中心物業(yè)管理的物業(yè)管理員發(fā)現(xiàn)了裝修人員的用電情況，要求客商按臨時(shí)用電辦理。客商不同意，他認(rèn)為他的展位費(fèi)與會展中心已布置好的展位的展位費(fèi)一樣，因此，他布置的用電費(fèi)不應(yīng)另收。你認(rèn)為客商是否按臨時(shí)用電辦理？如果按臨時(shí)用電，應(yīng)如何辦理？答：（1）是否按臨時(shí)用電辦理，應(yīng)由客商與會展中心辦公室協(xié)商，若客商的展位費(fèi)含布置展位的用電費(fèi)，那么，可直接電用；若不然，則應(yīng)按臨時(shí)用電辦理。（4分）（2）臨時(shí)用電①用戶應(yīng)向物業(yè)管理公司主管部門提出臨時(shí)用電申請。（1.5分）②經(jīng)批準(zhǔn)后，用戶自行敷設(shè)用電線路，經(jīng)物業(yè)管理公司主管部門檢查符合用電安全后送電。雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)，并填寫電表啟用單。（1.5分）③電用終止，用戶應(yīng)通知物業(yè)管理公司的主管部門，斷電拆線，確認(rèn)電表讀數(shù)，并填寫電表停用單。（1.5分）④臨時(shí)用電計(jì)費(fèi)應(yīng)依據(jù)電表每月計(jì)費(fèi)一次，不足一月按拆表時(shí)用電量計(jì)費(fèi)；無電表，可按負(fù)荷量和用電時(shí)間估算。（1.5分）7、某大廈剛竣工開業(yè)，入住的用戶不多，其中一家是某銀行的分理處。一天下午多部電腦死機(jī)，丟失大量數(shù)據(jù)，嚴(yán)重影響了工作效率，并造成電腦等設(shè)備損壞。該銀行要求管理公司認(rèn)真改善供電管理，給其一個(gè)明確的解釋，并賠償由此而帶來的一切經(jīng)濟(jì)損失。請分析本案例。答：（1）立即與供電部門取得聯(lián)系，請供電部門提供停電及未知事先通知的解釋函。（2分）（2）憑供電部門的解釋函，向分理處解釋突然停電的原因，以獲得分理處的諒解。（2分）（3）物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)與供電部門的聯(lián)系，及時(shí)掌握供電部門的供電情況，以便遇到有停電及時(shí)通知用戶。（2分）（4）設(shè)置大廈應(yīng)急電源或備用電源，在供電部門停電時(shí)，能立即啟動(dòng)發(fā)電機(jī)供電。（2分）（5）物業(yè)公司應(yīng)建議使用電腦較多的用戶配備UPS穩(wěn)壓電源，以免因突然停電丟失數(shù)據(jù)。（2分）8、一天清晨，某車主找到某物業(yè)管理公司大廈停車場，稱其前晚放在大廈消防通道的機(jī)動(dòng)車輛出入口處的一輛紅色跑車不見。停車場的值班人員查閱了車輛登記本，沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場停放的任何記錄，于是就讓車主自行去公安機(jī)關(guān)報(bào)案。10個(gè)多月之后，物業(yè)管理公司接到人民法院的傳票以及保險(xiǎn)公司的起訴書副本，稱保險(xiǎn)公司已經(jīng)將紅色跑車賠給了車主獲得了代位索賠權(quán)，車主在車輛丟失前已經(jīng)購買了一年的停車場停放管理費(fèi)，車主與停車場構(gòu)成保管合同關(guān)系，要求物業(yè)管理公司承擔(dān)車輛丟失的賠償責(zé)任。試問：（1）物業(yè)管理公司應(yīng)就車輛丟失承擔(dān)責(zé)任嗎？法律依據(jù)是什么？（2）保管合同關(guān)系何時(shí)成立？答：（1）物業(yè)管理公司不承擔(dān)車輛丟失的責(zé)任。（3分）依據(jù)：寄存人擅自改變保管場所。（2分）按《中華人民共和國合同法》有關(guān)規(guī)定：保管人員應(yīng)當(dāng)妥善保管保管物。當(dāng)事人可以約定保管場所或方法。除緊急情況或?yàn)榱司S護(hù)寄存人利益的以外，不得擅自改變保管場所或方法。（2分）（2）依據(jù)《中華人民共和國合同法》有關(guān)規(guī)定：保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。（3分）9、某住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司為了解決區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的狀況，在住宅小區(qū)的空地建起了一個(gè)車輛保管站，要求業(yè)主把車輛停放在保管站內(nèi)。除自行車免費(fèi)保管外，物業(yè)服務(wù)公司每月向摩托車、汽車的車主收繳一定的費(fèi)用。由于部分業(yè)主認(rèn)為亂停亂放雖然不好，但保管站的面積在購房時(shí)分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主頭上，且業(yè)主每月向物業(yè)服務(wù)公司繳交管理費(fèi)，物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主收取機(jī)動(dòng)車輛保管費(fèi)是侵犯部分業(yè)主的權(quán)益。要求物業(yè)服務(wù)公司停止收取機(jī)動(dòng)車輛的保管費(fèi)。請問：該物業(yè)服務(wù)公司對機(jī)動(dòng)車收取保管費(fèi)是否合理？若合理，應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費(fèi)的合理性？答：（1）合理。（2）可以向業(yè)主細(xì)心解釋：①物業(yè)管理公司收取的是保管費(fèi)，并不是保管站用地分?jǐn)偟杰囍黝^上的土地使用費(fèi)；②物業(yè)管理公司收取的公共服務(wù)費(fèi)中，并不包含車輛保管費(fèi)；③物業(yè)管理公司至少應(yīng)收取車輛保管的成本費(fèi)；④本公司收取車輛保管費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)過物價(jià)部門核準(zhǔn)的。10、物業(yè)管理處管理員收到物業(yè)管理公司經(jīng)理的通知，說住在8棟101的住戶投訴其樓上的住戶在天來都往廚房的窗口扔菜頭、菜葉，現(xiàn)已發(fā)臭，要小王及時(shí)處理。請問小王要做些什么？答：1）聯(lián)系清潔工（公司）立即清除垃圾，并向清潔工（公司）提出警告。（4分）2）調(diào)查扔垃圾的住戶并提出告誡。（3分）3）若不能查出扔垃圾的住戶，則向1單元的所有住戶通報(bào)，要求各住戶注意公德。（3分）11、某小區(qū)里，一位姓李的先生做出違規(guī)行為，物業(yè)公司對他作出了罰款的處理，請分析本案例。答：（1）物業(yè)公司罰款行為無效。（2分）因?yàn)槲飿I(yè)公司不享有行政處罰權(quán)。（2分）我國行政處罰第15條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰的行政機(jī)關(guān)在法定職權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施”。而物業(yè)公司不是行政機(jī)關(guān)，也不符合行政處罰規(guī)定的受行政機(jī)關(guān)委托可以實(shí)施行政處罰的組織，所以無權(quán)實(shí)施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，其無權(quán)對李某進(jìn)行罰款。（2分）（2）物業(yè)公司應(yīng)對李先生的違規(guī)行為發(fā)出整改通知予以制止，如李某不聽勸阻，則應(yīng)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，由有關(guān)行政管理部門對其進(jìn)行處理。（4分）12、業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。請問：此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？談?wù)勀愕目捶ā４穑焊鶕?jù)第47條，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。如果物業(yè)公司在潮濕時(shí)，做了防潮措施，并且有樹起防潮警示牌，責(zé)任則不在物業(yè)公司，是業(yè)主自身原因?qū)е?，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如果是物業(yè)公司沒有做好防潮措施，或者做了防潮措施而沒有樹警示牌的話，物業(yè)公司視情節(jié)輕重承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。13、某業(yè)主違反業(yè)主公約的規(guī)定，在樓頂搭建一間小棚，物業(yè)管理公司將棚子破壞。問：（1）物業(yè)管理公司的做法是否得當(dāng)？為什么？（2）物業(yè)公司如何處理才合適？（3）如果物業(yè)管理公司在實(shí)施強(qiáng)行拆除時(shí)，發(fā)現(xiàn)樓頂損害，需要修理，該修理費(fèi)應(yīng)如何承擔(dān)？答：（1）物業(yè)管理公司的做法是欠妥的，因?yàn)楦鶕?jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（2）根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第53條，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。讓業(yè)主自行拆除。如果業(yè)主不聽，再經(jīng)由業(yè)委會來采取相應(yīng)措施。（3）如果物業(yè)管理公司在實(shí)施強(qiáng)行拆除時(shí)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條，以及48條，物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。修理費(fèi)由物業(yè)公司和業(yè)主共同負(fù)擔(dān)。14、甲小區(qū)某號602室由被告華某承租，502宏觀世界由原告王某承租。因被告某物業(yè)服務(wù)公司未在該號樓頂平臺落水管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)備防護(hù)網(wǎng)，被鳥鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。被告華某在裝潢602室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽臺，因該陽臺排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角深入502室，致使原告王某裝潢的地板等物受損。原告王某要求賠償，但因被告華某與物業(yè)服務(wù)公司相互推諉，原告王某遂訴至法院。請問如何劃清本案責(zé)任，說明理由？答：（1）關(guān)于未設(shè)置防護(hù)網(wǎng)的問題：首先看物業(yè)服務(wù)合同有沒有約定，如果沒約定，物業(yè)公司負(fù)部分責(zé)任；如果有約定，負(fù)全責(zé)。（2）華某將排水口封死是不對。華某在裝潢期間，未經(jīng)批準(zhǔn)就將排水口封死，這是華某違約在先，因此，這個(gè)問題由華某負(fù)責(zé)。（3）出了問題，華某和物業(yè)公司又在互相推諉，這又是一種違約行為。15、業(yè)主張某于2004年12月購買了本市某小區(qū)一套商品住宅，2005年1月住宅出售單位書面通知張某辦理入住手續(xù)，但張某直到2005年6月才到物業(yè)公司辦理進(jìn)戶手續(xù)，當(dāng)時(shí)物業(yè)公司要求張某交納2005年1-6月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按物業(yè)服務(wù)合同的約定，預(yù)收7月至9月三個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)，張某認(rèn)為6月份之前自己并未入住，不該繳費(fèi)用，其應(yīng)從7月份才開始交。請問：物業(yè)公司要求張某的做法對嗎？請說明理由。答：物業(yè)公司要求張某的做法是對的。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交給物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2005年1月住宅出售單位已經(jīng)書面通知張某辦理入住手續(xù)，即使張某沒有及時(shí)辦理入住手續(xù)，將視同入住，因此物業(yè)公司要求張某交納2005年1-6月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是合理的。另外，物業(yè)公司預(yù)收7-9月三個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)是符合物業(yè)管理?xiàng)l例的。16、王大媽周六上午去小區(qū)會所健身，在會所門口臺階上摔了一跤，腿部摔傷。同伴扶其到醫(yī)院檢查醫(yī)治。共花去醫(yī)藥費(fèi)1950元，并且有近一個(gè)月時(shí)間只能在家小心行走。王大媽的兒子認(rèn)為其母在會所門口臺階摔倒是因?yàn)榕_階濕滑所致，故與管理會的物業(yè)公司交涉，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)藥費(fèi)。試分析物業(yè)公司應(yīng)不應(yīng)該負(fù)擔(dān)這筆醫(yī)藥費(fèi)及物業(yè)公司如何才能防范此類風(fēng)險(xiǎn)？答：1）物業(yè)公司該不該賠償該筆醫(yī)藥費(fèi)應(yīng)視情況而定。（1）如果王大媽摔倒是因?yàn)槲飿I(yè)公司做保潔時(shí)造成臺階濕滑而致，物業(yè)公司未給出明顯的提示、警示，也無采取適當(dāng)?shù)姆婪洞胧?，就?yīng)該給王大媽賠償。（2）如果確有濕滑，物業(yè)公司給出提示、警示不清，防范措施不得力，應(yīng)給予王大媽部分賠償。（3）如果物業(yè)公司給出的提示、警示清晰，防范措施得力，王大媽因?yàn)樽约翰簧魉さ够蚱渌伺鲎菜さ梗飿I(yè)公司則不用作出賠償。2）物業(yè)公司要避免此類風(fēng)險(xiǎn)，一要認(rèn)真對照服務(wù)合同，嚴(yán)格依約服務(wù)，妥善注意義務(wù)，及時(shí)提醒防范；二應(yīng)投保公眾責(zé)任險(xiǎn)，將此類風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。17、一寫字樓物業(yè)公司告知所有租戶，將對租戶的房屋裝修活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管理。任何租戶裝修，必須提前提出申請，由物業(yè)公司審批，并且還規(guī)定，如有違反者，將對其處以500-5000元不等的罰款。一家租戶在裝修時(shí)，因沒及時(shí)清運(yùn)垃圾，物業(yè)公司遂要規(guī)定對其罰款500元。租戶堅(jiān)決反對，雙方出現(xiàn)激烈爭執(zhí)。租戶認(rèn)為：裝修是其基本權(quán)利，物業(yè)公司無權(quán)對裝修行為指三道四，更無權(quán)對其罰款。公司認(rèn)為：自己受開發(fā)商（業(yè)主）委托，對樓宇進(jìn)行物業(yè)管理，裝修管理是物業(yè)管理的基本和重要管理內(nèi)容，租戶違反裝修規(guī)定，管理公司當(dāng)然有權(quán)進(jìn)行罰款。（1）管理公司是權(quán)監(jiān)督裝修？（2）物業(yè)公司是否有權(quán)對租戶裝修進(jìn)行罰款？（3）物業(yè)公司如何有效約束違章裝修行為？答：（1）物業(yè)管理公司有權(quán)監(jiān)管裝修。對租戶的裝修活動(dòng)進(jìn)行審報(bào)、管理、服務(wù)，是物業(yè)管理工作的一部分。無論是建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》還是國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》都有相關(guān)條文規(guī)定。（2）物業(yè)公司無權(quán)對租戶進(jìn)行罰款。因?yàn)榱P款是一種行政處罰行為，設(shè)定和實(shí)施罰款行為必須以《中華人民共和國行政處罰法》為依據(jù)，并由行政機(jī)關(guān)依照《行政處罰法》的程序?qū)嵤?，不能違反法律的規(guī)定。物業(yè)管理公司只是一個(gè)企業(yè)，所以無權(quán)實(shí)施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，物業(yè)管理公司制