培訓(xùn)資料房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)培訓(xùn)oweroi

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)培訓(xùn)得威財(cái)稅服務(wù)機(jī)構(gòu)（北京）二〇〇七年七月1

財(cái)富巨人，納稅侏儒

2004年開展的第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查報(bào)告：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率僅為6.7%，不管是凈資產(chǎn)回報(bào)率還是銷售利潤(rùn)率都在7%以下，在全國(guó)普查的16個(gè)行業(yè)中銷售利潤(rùn)率排在第7位，僅為中游的水平。福州市物價(jià)局2006年在全國(guó)率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本。經(jīng)測(cè)算，該市開發(fā)商的利潤(rùn)率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過(guò)90%。

22007年２月，中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民（私）營(yíng)企業(yè)研究會(huì)共同發(fā)布的一份調(diào)查結(jié)果顯示：房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤(rùn)比處于第二位的電力煤氣業(yè)的利潤(rùn)高１倍多，比平均水平高５倍。其中，房產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率一般在15％－30％之間；地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率更是高達(dá)100％－300％。房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)，造就了該行業(yè)中不勝枚舉的富豪。一部“胡潤(rùn)制造”的“2004中國(guó)大陸百富榜”中，房地產(chǎn)企業(yè)老板竟然占到了４５％。在2004年福布斯中國(guó)內(nèi)地富豪榜上，前200人中有64人來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)；在前20名中，有11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。財(cái)富巨人，納稅侏儒

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2005年，國(guó)稅總局公布的2004年度“中國(guó)納稅500強(qiáng)”企業(yè)排行榜中，前300名內(nèi)沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)，500強(qiáng)中也只有一家。2006年9月2日，國(guó)稅總局發(fā)布的“中國(guó)納稅500強(qiáng)”企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量?jī)H占0.6%，納稅額僅占0.3%。房地產(chǎn)業(yè)，被公認(rèn)為是造就富人最多的暴利行業(yè)，卻成了稅收違法行為最嚴(yán)重的行業(yè)。2007年國(guó)家稅務(wù)總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項(xiàng)檢查重點(diǎn)，這是全國(guó)第六次把房地產(chǎn)列為專項(xiàng)檢查的范圍，也說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來(lái)越引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。財(cái)富巨人，納稅侏儒

4本次培訓(xùn)目的針對(duì)行業(yè)特色探討稽查策略剖析稽查內(nèi)容指導(dǎo)業(yè)務(wù)操作關(guān)注涉稅事項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目解析5本次培訓(xùn)的內(nèi)容一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及對(duì)稅收檢查的影響二、房地產(chǎn)行業(yè)的檢查策略三、房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售的檢查四、房地產(chǎn)行業(yè)收入的檢查五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查6一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及對(duì)稅收稽查的影響（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過(guò)程及批件（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響（四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為7（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)組織，是伴隨著我國(guó)土地使用改革、城鄉(xiāng)住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展以及城(鎮(zhèn))住宅商品化的推行而發(fā)展起來(lái)的一種新興產(chǎn)業(yè)，它與施工企業(yè)、工業(yè)制造業(yè)有著一定相似之處，但又不同于這些產(chǎn)業(yè)，而形成一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)。1．土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；8②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)4．代建工程的開發(fā)（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)9（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過(guò)程及批件立項(xiàng)審批

由公司向建委提出立項(xiàng)申請(qǐng)，建委與發(fā)改委會(huì)簽審批文件，公司憑立項(xiàng)文件，向發(fā)改委申請(qǐng)投資計(jì)劃立項(xiàng)批復(fù)

10規(guī)劃審批

由規(guī)劃管理、土地管理、財(cái)政部門負(fù)責(zé)，通常包括辦理“兩證一書”即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見(jiàn)書”（確定用地范圍，審核紅線圖）（1）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同（3）國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的國(guó)有土地使用證（4）土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（通過(guò)協(xié)議列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依據(jù))（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過(guò)程及批件11施工審批

房地產(chǎn)公司向建委報(bào)送規(guī)劃許可證和規(guī)費(fèi)繳納憑證等資料，申請(qǐng)施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負(fù)責(zé)（1）建委頒發(fā)的施工許可證（2）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過(guò)程及批件12銷售審批

依據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》

（1）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預(yù)售）許可證，作為可售面積的依據(jù)（2）企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。（3）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（確定開發(fā)成本的終止日）（4）房地產(chǎn)管理局測(cè)繪隊(duì)頒發(fā)的測(cè)繪明細(xì)等登記表（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過(guò)程及批件13產(chǎn)權(quán)審批

商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報(bào)送購(gòu)買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)

資料：房地產(chǎn)開發(fā)的法律程序、步驟和稅費(fèi)

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過(guò)程及批件14（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響房地產(chǎn)企業(yè)有非常特殊的行業(yè)特點(diǎn)必須認(rèn)真分析研究，才能解剖稅收漏洞。

1、房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長(zhǎng)，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個(gè)項(xiàng)目竣工辦理決算后才能計(jì)算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預(yù)售。成本核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性難以逐筆核實(shí)。

15經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜一是經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的內(nèi)容復(fù)雜，囊括了征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售、售后服務(wù)等過(guò)程。二是涉及面廣、經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多。（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響162、資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，有強(qiáng)烈的遲緩稅款繳納的意愿。原因建住房[2002]217號(hào)規(guī)定：對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款?！吨袊?guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響17商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購(gòu)買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響183、購(gòu)房者中相當(dāng)一部分是個(gè)人，存在大量的現(xiàn)金交易與其他行業(yè)相比，商品房的消費(fèi)群體主要關(guān)心的是產(chǎn)權(quán)證明的辦理結(jié)果，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取隱匿經(jīng)營(yíng)收入等手段偷逃稅款開了方便之門。4、產(chǎn)品具有固定性、永久性便于取證，有一定的補(bǔ)救措施每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料，便于檢查人員取證，有一定的補(bǔ)救措施（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響19（四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為一般來(lái)說(shuō)，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長(zhǎng)運(yùn)用“轉(zhuǎn)讓定價(jià)”的手法避稅。房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅收手段花樣繁多，高招迭出，真可謂是“八仙過(guò)海，各顯神通”。概括來(lái)看，主要有以下幾種形式：

1、移花接木式——少計(jì)不計(jì)應(yīng)稅營(yíng)業(yè)收入偷逃稅收。（1）“以房換地”不計(jì)收入（2）“以房抵欠”不計(jì)收入20（3）銀行按紐奉揭收入充藝抵借款少槐計(jì)收入（4）代收代敬墊款項(xiàng)不巧計(jì)收入（5）返租語(yǔ)房款沖普抵收入2、瞞天將過(guò)海式——采取虛抖增成本恐手段偷于逃所得蛋稅（1）采用票混淆成代本歸屬湖期、成記本所屬抹項(xiàng)目的慮辦法，頌人為控絲式制成本慕結(jié)轉(zhuǎn)將不屬起于某一雄項(xiàng)目的壘成本擠屑入該項(xiàng)禮目，提叢前結(jié)轉(zhuǎn)義成本，宿甚至重碼復(fù)計(jì)算汁結(jié)轉(zhuǎn)成宵本，空稱轉(zhuǎn)成本讓，調(diào)節(jié)欺利潤(rùn)，現(xiàn)少繳稅殺款。（四）牲房地產(chǎn)騙企業(yè)主喘要稅收梁違法行位為21（2）不按規(guī)壇定核算資沈本性支出付與經(jīng)營(yíng)性增支出將應(yīng)當(dāng)在兩開發(fā)成本努中核算的株相關(guān)支出掩直接在期利間費(fèi)用中線列支，混洽淆成本費(fèi)齒用界限，柱減少當(dāng)期公應(yīng)納稅所區(qū)得額。（3）購(gòu)進(jìn)層土地“郵三通一釀平”后羊，進(jìn)行衣虛假土刮地評(píng)估贊，虛增憲土地成裝本，并坊將虛增需土地成源本直接錦計(jì)入開螺發(fā)成本件，侵蝕愚企業(yè)所俱得稅稅裁基。3、偷梁換靜柱式——將開發(fā)遣行為改菠頭換面炭為自建羞聯(lián)建行趙為逃避巾稅收。存在“駕假合同珍，假集攪資，假屋代建，妹假聯(lián)建繁”的四麗假行為（四）房個(gè)地產(chǎn)企業(yè)葬主要稅收默違法行為224、暗渡陳戰(zhàn)倉(cāng)式——利用關(guān)聯(lián)認(rèn)企業(yè)進(jìn)行獲偷逃稅收奏。房地產(chǎn)肅開發(fā)企秤業(yè)麼下忙擁有了細(xì)一些控置股或全樂(lè)資的建寶筑安裝撈公司、感銷售公竟司和物張業(yè)管理癥公司。房地產(chǎn)開娛發(fā)集團(tuán)公故司采取將脆開發(fā)房屋源的建安工郊程轉(zhuǎn)交給眨關(guān)聯(lián)的建段筑公司承靜建，由關(guān)奴聯(lián)的銷售東公司經(jīng)營(yíng)奧其房地產(chǎn)克開發(fā)企業(yè)廟的代理銷鋤售業(yè)務(wù)和食廣告業(yè)務(wù)粘等，由下內(nèi)轄的物業(yè)繪公司代收繩房地產(chǎn)企稻業(yè)的代墊敵代付維修啞基金等價(jià)膠外費(fèi)用。闖這些關(guān)聯(lián)史企業(yè)通過(guò)父訂立各種顏假合同等壁手段，相溝互調(diào)控收少入及利潤(rùn)泊，達(dá)到偷曉逃稅收的敘目的。（四）躺房地產(chǎn)擔(dān)企業(yè)主胸要稅收嗚違法行紀(jì)為23二、房地離產(chǎn)行業(yè)的否檢查策略（一）櫻從行業(yè)翁特點(diǎn)出叢發(fā)改進(jìn)塔稅務(wù)檢偶查的方煎法，由學(xué)單一的能年度檢沃查改為年度檢葉查與開發(fā)矛項(xiàng)目檢查靈相結(jié)合。（二）拓吊展和完善調(diào)查取證的渠道嗽和方法（三）盡收集企查業(yè)基礎(chǔ)資場(chǎng)料、數(shù)啊據(jù)（四）形運(yùn)用整體測(cè)算絨法分析企業(yè)成本關(guān)構(gòu)成比例辭的合理性督，找尋檢客查突破口（五）實(shí)地檢冊(cè)查與詢執(zhí)問(wèn)調(diào)查相結(jié)合（六）賬內(nèi)檢查土與外調(diào)相結(jié)合（七）謊重視房莫地產(chǎn)合同憑周證的檢查24（一）改們進(jìn)稅務(wù)檢雕查的方法爐，年度檢繼查與開發(fā)諷項(xiàng)目檢查銳相結(jié)合以房地產(chǎn)越企業(yè)已完臂工或階段佩性完工的來(lái)開發(fā)項(xiàng)目讀為檢查重晌點(diǎn)。從項(xiàng)第目開始到助結(jié)束，針煌對(duì)項(xiàng)目的視完稅情況犧，全面審立核項(xiàng)目的洗收入和成斧本支出的奧真實(shí)性、止準(zhǔn)確性。暫對(duì)開發(fā)周友期較長(zhǎng)項(xiàng)玻目，分期樂(lè)作為檢查柴的重點(diǎn)。25（1）從立項(xiàng)瀉環(huán)節(jié)入手見(jiàn)，到發(fā)展雙改革計(jì)劃混委員會(huì)調(diào)皇查房地產(chǎn)約開發(fā)企業(yè)療批準(zhǔn)立項(xiàng)打的全部開隙發(fā)項(xiàng)目及餓其開發(fā)量役。（2）從開誘發(fā)環(huán)節(jié)萌入手，劣通過(guò)對(duì)議開發(fā)項(xiàng)掃目主體求工程預(yù)糧（決）滲算建筑嫂面積的申審核，禾掌握開丘發(fā)企業(yè)友竣工和堪在建的睛開發(fā)項(xiàng)蜓目及其藏開發(fā)量墓。（3）從竣工掀環(huán)節(jié)入手豎，通過(guò)建懂筑質(zhì)檢部白門了解開慎發(fā)產(chǎn)品竣讓工驗(yàn)收的闖建筑面積淹，責(zé)令房膨開企業(yè)提跌供測(cè)繪報(bào)攤告，核實(shí)洽開發(fā)企業(yè)材竣工項(xiàng)目倒的開發(fā)量——“庫(kù)存商迷品（或姥開發(fā)產(chǎn)膝品）”鴿。（一）寺改進(jìn)稅楊務(wù)檢查丘的方法喜，年度留檢查與價(jià)開發(fā)項(xiàng)盈目檢查倦相結(jié)合26（二）疊拓展和陡完善調(diào)廳查取證險(xiǎn)的渠道剝和方法1、根據(jù)房矛地產(chǎn)開發(fā)壞的審批、捷備案程序雙，依托社孝會(huì)綜合治箱稅網(wǎng)絡(luò)，氧采集涉稅謎信息。（1）向發(fā)改委采集開發(fā)歐項(xiàng)目批準(zhǔn)澡文號(hào)、建艱設(shè)單位、即批復(fù)項(xiàng)目缺、投資概種算、建設(shè)撇地址、項(xiàng)毀目備案號(hào)疼等立項(xiàng)批臣復(fù)信息。（2）向規(guī)劃部岸門采集開把發(fā)項(xiàng)目錦名稱、舅性質(zhì)、鞏占地面牲積、建撤筑面積矩、容積忌率、可殊銷售面姻積、不桐可銷售伴面積、橡公共配啄套設(shè)施程情況等堵信息。27（3）向建設(shè)部門采集城市甚拆遷資料迅信息，發(fā)盲放的建筑象工程施工格許可證書轎編號(hào)、建唉設(shè)單位、湖工程名稱介、工程地饑址、工程業(yè)概算、施銳工單位、究監(jiān)理單位慮、開工日丸期等。（4）向土地管理謎部門采集土蜻地使用黃權(quán)出讓辱和轉(zhuǎn)讓介信息，扛轉(zhuǎn)（出咳）讓方諒、轉(zhuǎn)（立出）讓旁方地址累、受讓震方地址寬、土地似位置、拘土地面態(tài)積、土唉地用途超、土地剩成交價(jià)膽格、轉(zhuǎn)機(jī)讓金額至等（5）向房產(chǎn)管妥理部門采集房雄產(chǎn)位置伯、建筑胳面積、語(yǔ)產(chǎn)權(quán)證似號(hào)、發(fā)級(jí)證時(shí)間蹤蝶等房產(chǎn)纏交易信繼息，預(yù)詠售許可不證發(fā)放裂的情況睡，以及良涉及拆午遷戶數(shù)著、面積譽(yù)、補(bǔ)償怕款等開航發(fā)成本侄情況。（二）閣拓展和撇完善調(diào)湊查取證耕的渠道初和方法282、收集企帥業(yè)基本情羨況主要了解派：（1）企業(yè)菊的業(yè)務(wù)炭性質(zhì)、砌經(jīng)營(yíng)規(guī)保模、組羞織機(jī)構(gòu)背和經(jīng)營(yíng)帆情況。傲目的了漢解是否鈔有關(guān)聯(lián)盲機(jī)構(gòu)，斗有幾個(gè)冊(cè)分支機(jī)秒構(gòu)；有襖幾個(gè)開絲式發(fā)項(xiàng)目漫，是否滾有掛靠殖機(jī)構(gòu)或緊掛靠項(xiàng)壘目。與貓建筑商鹿或銷售貢商的關(guān)株系交易冒。（2）企業(yè)夢(mèng)的內(nèi)部傅控制制劍度和財(cái)鉤務(wù)管理仍制度；（3）公司的態(tài)重要會(huì)計(jì)報(bào)政策的選丹擇；（4）企業(yè)會(huì)席計(jì)銷售收員入的確認(rèn)菠時(shí)限；（5）企業(yè)銷五售成本的糞計(jì)算方法插等。（6）以前年育度接受審匙計(jì)和稅務(wù)病檢查的情瞧況；（二）損拓展和意完善調(diào)號(hào)查取證好的渠道蠢和方法293、收集里開發(fā)項(xiàng)餓目的基俱本信息（1）開枝發(fā)項(xiàng)目名她稱；（2）項(xiàng)仿目坐落地買址；（3）飛取得土悼地使用件權(quán)方式怎和支付霞地價(jià)款己；（4）支而付的土地脂補(bǔ)償費(fèi)、鳥公共設(shè)施猾配套費(fèi)等需各項(xiàng)費(fèi)用遣；（5）塔開發(fā)項(xiàng)國(guó)目總建惱筑面積部；（6）開拉發(fā)產(chǎn)品類徹型和各自環(huán)建筑面積腦；（7）項(xiàng)害目施工建臥筑總承包伙企業(yè)名稱榨；（8）建敗筑工程預(yù)棉（決）算盡金額；（9）項(xiàng)擊目可供銷食售面積；（10）揚(yáng)已銷售（敲含預(yù)售）桐房屋（土員地）面積啦；（11劈燕）最低砌房屋銷態(tài)售價(jià)格賢；（12）控采取何種背銷售方式猶；（13）銜已售房屋潑收取總價(jià)撓款等。（二）然拓展和繭完善調(diào)棵查取證暮的渠道干和方法30（三）悲收集企劍業(yè)基礎(chǔ)般資料、柴數(shù)據(jù)1、需要艘收集的鑄基礎(chǔ)資桶料、數(shù)核據(jù)房地產(chǎn)企廁業(yè)納稅檢鉤查需要收宜集的基礎(chǔ)你資料有：企業(yè)基練本情況輩表、開斜發(fā)手續(xù)惑情況登加記表、菌項(xiàng)目部翅分會(huì)計(jì)罪科目匯俱總表、糠開發(fā)成暫本明細(xì)男表，項(xiàng)肯目銷售茫情況一刻覽表等。通過(guò)以失上數(shù)據(jù)水的收集廚，可以王全面掌帆握房地機(jī)產(chǎn)項(xiàng)目喉開發(fā)的創(chuàng)實(shí)際情厲況，提雄高稽查緣瑞分析、敘定性的失準(zhǔn)確性探；同時(shí)網(wǎng)可以為攏下一次推檢查提習(xí)供數(shù)據(jù)去參考達(dá)蓋到數(shù)據(jù)題共享，圖提高檢押查效率污。31（四）整幸體測(cè)算由于房仁地產(chǎn)企伏業(yè)財(cái)務(wù)寨數(shù)據(jù)多逢，金額派大，特執(zhí)別是成裳本方面賢的納稅抽檢查，米檢查人趨員尋找巡壽工作的纏切入點(diǎn)延有一定鏈難度，挨因此通添過(guò)整體姓測(cè)算，孔分析企威業(yè)成本辣構(gòu)成比命例的合事理性，妹找尋檢嗓查突破撫口。1、根據(jù)吩同行業(yè)思同一性辮質(zhì)房產(chǎn)詠的成本茶構(gòu)成比水例和平筒均建安站成本比慨例，與床企業(yè)的研實(shí)際比延例進(jìn)行泄比較2006年鹽城憑出臺(tái)了搏首個(gè)“渾官方版雜”房?jī)r(jià)否構(gòu)成清騰單，涉靜及該市200贈(zèng)4年以來(lái)妖開盤的97個(gè)樓盤膏?！巴猎摰刭M(fèi)用195談.82元/平方米、帖前期費(fèi)用37.辦58元/平方米、艱建安費(fèi)用832.拋09元/平方米絞、附屬摘配套費(fèi)33.提43元/平方米、爭(zhēng)公共基礎(chǔ)砌設(shè)施費(fèi)用255.吧41元/平方米銹、管理脂銷售財(cái)分務(wù)費(fèi)用114敵.49元/平方米沾、政府夾規(guī)費(fèi)157.趨1元/平方米遲、土地附增值利洗潤(rùn)稅金494.舅41元/平方米。驕”32以此作割為標(biāo)準(zhǔn)急，鹽城搬市物價(jià)性局核定添上海某峰公司開宴發(fā)的普腎通住宅熟商品房燥基準(zhǔn)銷友售價(jià)格院為212嗎0元/平方米，符可在上浮旋不超過(guò)8%的幅度內(nèi)平確定具體杠價(jià)格。南京市棲俱霞區(qū)日前貴發(fā)布的《20蘿06年房地年產(chǎn)價(jià)格怖管理情目況分析》報(bào)告，官宣方版房?jī)r(jià)伏成本清單中是這樣界題定“商品習(xí)房?jī)r(jià)格組撞成”的：（1）土地成宰本占到了37%；（2）建安費(fèi)窯用約占總喬成本28%；（3）公共幸基礎(chǔ)設(shè)亡施費(fèi)約疊占10%；（4）前期工桌程費(fèi)用和召附屬公共撓配套設(shè)施鞏費(fèi)各占2%；（5）各項(xiàng)級(jí)稅、費(fèi)收及利潤(rùn)僅約占21%。房地產(chǎn)晌企業(yè)成本構(gòu)嶼成分析（四）爬整體測(cè)須算332、通過(guò)初相關(guān)費(fèi)托用追查致開發(fā)項(xiàng)茂目的信妄息土地契稅幣、土地出摘讓金、房俱屋產(chǎn)權(quán)交割易費(fèi)和配址套費(fèi)用（朗人防基建責(zé)費(fèi)、市政忽建設(shè)配套訴費(fèi)、墻改渴費(fèi)、公共祥建地費(fèi)、泊渣土處理悟費(fèi)、煤氣崗、天然氣鼠集資費(fèi)、舞規(guī)劃驗(yàn)收植費(fèi)）房屋皂產(chǎn)權(quán)交易枯費(fèi)等，都召是按照一沸定比例征茫收的，可桑測(cè)算企業(yè)鑼比例是否額合理，通蛇過(guò)與其他勝政府部門襲的信息共葬享，掌握鄰企業(yè)情況塌是否屬實(shí)撕。（四）傍整體測(cè)巨算34（五）實(shí)筑地檢查與示詢問(wèn)調(diào)查帽相結(jié)合在掌握項(xiàng)布目開發(fā)總希體情況和揉檢查賬本帽資料的基潔礎(chǔ)上，深棒入到項(xiàng)目竟開發(fā)地、賠銷售地實(shí)格地盤點(diǎn)檢碧查，了解昌項(xiàng)目的實(shí)削際建設(shè)情詢況、房屋邪銷售情況灑及購(gòu)房者馳的入住情盞況。同時(shí)廣泛類和有關(guān)人鈴員接觸，便通過(guò)詢問(wèn)挖方式了解朱房屋銷售覺(jué)方式，有犧無(wú)有工程稠配套設(shè)施藍(lán)、有無(wú)出絲式租未售出哪房屋的情窯況，周轉(zhuǎn)珠房的攤銷淚情況等與炸項(xiàng)目檢查牽中的有關(guān)牲數(shù)據(jù)進(jìn)行頭比對(duì)，查咸證涉稅問(wèn)碑題。35（六）賬思內(nèi)檢查與染外調(diào)相結(jié)門合由于房衣地產(chǎn)開秒發(fā)企業(yè)兼涉及的孟關(guān)系單孕位較多獎(jiǎng)，一個(gè)亭項(xiàng)目的慎開發(fā)包垃括售地鳳單位、浪施工企決業(yè)、建向材商貿(mào)美、銷售剖代理公登司、廣毫告公司價(jià)、物業(yè)專管理等娛諸多部椅門，使勿得房地?zé)o產(chǎn)企業(yè)媽的財(cái)務(wù)宗日常處丟理票據(jù)捉的工作壺量加大邪，成本挽核算也廚容易混漸亂；因亡此應(yīng)考悄慮對(duì)與羅房地產(chǎn)良公司往敞來(lái)賬賬岡載金額秤大、且負(fù)業(yè)務(wù)往廟來(lái)頻繁營(yíng)的單位病，進(jìn)行臟重點(diǎn)外幅調(diào)核實(shí)懼。36（七）因重視房劃地產(chǎn)合棉同憑證廳的檢查房地產(chǎn)冠企業(yè)的躺會(huì)計(jì)的繪帳目，體是不可恨信任的篩，房地且產(chǎn)所有嗓的合同疫憑證是鹽唯一稽巷查的依持據(jù)。房地產(chǎn)企齊業(yè)會(huì)計(jì)核疫算不真實(shí)孝、不清晰從已成為稅梁務(wù)部門稽森征稅收的都主要障礙惡，規(guī)范企靠業(yè)的會(huì)計(jì)氏基礎(chǔ)核算挪工作、如雅實(shí)核算財(cái)明務(wù)成果成乏為稅務(wù)部培門做好稅杏收征管工削作的當(dāng)務(wù)繭之急。財(cái)政部2006年11月3日通報(bào)了呆對(duì)39戶房地產(chǎn)周企業(yè)進(jìn)行材檢查的結(jié)印果：這些拉房地產(chǎn)企躁業(yè)資產(chǎn)不割實(shí)93億元，收淹入不實(shí)84億元，利完潤(rùn)不實(shí)33億元，有餡的房地產(chǎn)藏企業(yè)刻意園隱瞞的利皇潤(rùn)率最高斃達(dá)57%。37三、房族地產(chǎn)行刃業(yè)預(yù)售尋的檢查（一）預(yù)儲(chǔ)售收入的檢查方蒙法（二）檢忘查中應(yīng)當(dāng)注意的踢幾個(gè)問(wèn)盛題38（一）扮預(yù)售收膨入的檢滋查方法1、登陸房產(chǎn)網(wǎng)箱查詢合阻同備案情況，檢釀查預(yù)售收娃入是否納沒(méi)稅申報(bào)，脂結(jié)合開發(fā)寺產(chǎn)品完工拆情況的檢憑查，審查澤是否及時(shí)躬轉(zhuǎn)為銷售巾收入2、通過(guò)核柔對(duì)售房合棵同約定的老收款方式能，檢查企迅業(yè)預(yù)收房線款是否全譯額入賬；細(xì)采取預(yù)售僑方式銷售餡開發(fā)產(chǎn)品金的，預(yù)售綢收入是否償按規(guī)定預(yù)畝繳企業(yè)所改得稅。3、與地喪稅部門往核對(duì)企場(chǎng)業(yè)開具誓預(yù)收房飾款的收陽(yáng)據(jù)金額胡與申報(bào)顆的預(yù)售轉(zhuǎn)房款是吐否一致39（二）檢皂查中應(yīng)當(dāng)脫主要的幾獲個(gè)問(wèn)題1、預(yù)售矛收入包值括企業(yè)廳在取得《預(yù)售許可窩證》前向客耳戶收取舅的訂金臟或誠(chéng)意針金《城市商挪品房預(yù)色售管理獸辦法》規(guī)定：（1）預(yù)售的辯條件：已膚交付全部擱土地使用撿權(quán)出讓金潮，取得土程地使用證芽；持有規(guī)料劃許可證啟；預(yù)售房捧的投入的疫開發(fā)資金曠達(dá)到工程腦建設(shè)總投敞資的25%以上.（2）開發(fā)勇商與承繁購(gòu)人簽愈訂商品扮房預(yù)售著合同，朋并于簽穴約之日并起30日內(nèi)持煉商品房窄預(yù)售合匯同向房弓管部門腦備案。40建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)橫一步整罷頓規(guī)范酒房地產(chǎn)捎交易秩艙序的通啄知》（建住房[200支6]16妻6號(hào)）規(guī)定：未取得殘商品房宰預(yù)售許球可證的輩項(xiàng)目，總房地產(chǎn)驕開發(fā)企鬧業(yè)不得酷非法預(yù)挎售商品撫房，也不得煉以認(rèn)購(gòu)寇（包括羨認(rèn)訂、尤登記、具選號(hào)等滿）、收氏取預(yù)定院款性質(zhì)勻費(fèi)用等夜各種形秒式變相烈預(yù)售商雞品房。根據(jù)最銷新的規(guī)秤定，房拒地產(chǎn)開胖發(fā)企業(yè)觀取得預(yù)喝售許可蒼證后應(yīng)兼當(dāng)在十磚日內(nèi)開脫始銷售妹房屋。暖對(duì)取得珠預(yù)售許齡可證前哀、取得探預(yù)售許拖可證十申日后且冶未簽訂箱房屋預(yù)劃售合同匙的收款泛，要注坊意是否糞存在違時(shí)規(guī)收取漏“誠(chéng)意惰金”等簽認(rèn)購(gòu)款快的情況雅。（二）檢牲查中應(yīng)當(dāng)辣主要的幾鋤個(gè)問(wèn)題412、銷售右收入與插預(yù)售收度入的劃楊分是否籮正確國(guó)稅發(fā)〔20雀06〕夕31號(hào)開發(fā)產(chǎn)候品完工粗后，開著發(fā)企業(yè)奮應(yīng)根據(jù)晝收入的淺性質(zhì)和讀銷售方厲式，按善照收入介確認(rèn)的疏原則，叨合理地峽將預(yù)售促收入確煤認(rèn)為實(shí)派際銷售合收入，放同時(shí)按四規(guī)定結(jié)論轉(zhuǎn)其對(duì)劇應(yīng)的計(jì)灑稅成本干，計(jì)算忙出該項(xiàng)端開發(fā)產(chǎn)隊(duì)品實(shí)際磚銷售收惜入的毛況利額。符合下宮列條件圈之一的內(nèi)，應(yīng)視陡為開發(fā)齡產(chǎn)品已晃經(jīng)完工約：①竣工掉證明已減報(bào)房地長(zhǎng)產(chǎn)管理紛部門備寧案的開羽發(fā)產(chǎn)品體（成本混對(duì)象）漆；②已開擁始投入主使用的念開發(fā)產(chǎn)六品（成憑本對(duì)象栽）；③已取得藏了初始產(chǎn)災(zāi)權(quán)證明的紡開發(fā)產(chǎn)品秤（成本對(duì)螺象）。（二）檢堡查中應(yīng)當(dāng)挖主要的幾菊個(gè)問(wèn)題42國(guó)稅發(fā)[200素1]14賄2號(hào)企業(yè)應(yīng)橋以房地訪產(chǎn)管理景部門出惜具工程批項(xiàng)目合軌格證之眼日，或繳者首筆獸房地產(chǎn)輕使用權(quán)獻(xiàn)交付之繁日，或急者辦理耕首筆產(chǎn)盆權(quán)轉(zhuǎn)讓姥手續(xù)之召日的較崖早者為熊房地產(chǎn)忽銷售開芽始。（二）尖檢查中襖應(yīng)當(dāng)主努要的幾愚個(gè)問(wèn)題43關(guān)于完工崇的相關(guān)法餃律規(guī)定《城市房地迎產(chǎn)開發(fā)經(jīng)際營(yíng)管理?xiàng)l稿例》（國(guó)務(wù)月院令第248號(hào)）第十七鞠條規(guī)定所：房地痰產(chǎn)開發(fā)嘆項(xiàng)目竣士工，經(jīng)猴驗(yàn)收合林格后，吃方可交齒付使用高；未經(jīng)靜驗(yàn)收或騙者驗(yàn)收連不合格享的，不氣得交付杰使用。丹房地產(chǎn)忙開發(fā)項(xiàng)雹目竣工雁后，房怎地產(chǎn)開妙發(fā)企業(yè)虹應(yīng)當(dāng)向叉項(xiàng)目所厭在地的異縣級(jí)以剖上地方步人民政蘋府房地咸產(chǎn)開發(fā)擺主管部撲門提出路竣工驗(yàn)守收申請(qǐng)滅。房地葬產(chǎn)開發(fā)健主管部羊門應(yīng)當(dāng)涂自收到泥竣工驗(yàn)漢收申請(qǐng)膀之日起30日內(nèi)，鬧對(duì)涉及佳公共安復(fù)全的內(nèi)撒容，組棕織工程寧質(zhì)量監(jiān)犬督、規(guī)誤劃、消愿防、人固防等有頭關(guān)部門隔或者單縫位進(jìn)行枝驗(yàn)收?！渡唐贩夸N和售管理辦寺法》（建設(shè)朗部令第88號(hào)）第三十條榜規(guī)定：房扛地產(chǎn)開發(fā)火企業(yè)應(yīng)當(dāng)恰按照合同麻約定，將秒符合交付們使用條件若的商品房喜按期交付儲(chǔ)給買受人思。然而多單數(shù)地區(qū)設(shè)，房地特產(chǎn)開發(fā)萍企業(yè)在孫實(shí)際商營(yíng)品房預(yù)款售過(guò)程相中，為敢了履行項(xiàng)當(dāng)初合愚同約定兵的交付穴日期，織往往是弦房屋尚涼未竣工通，尚未揭達(dá)到入德住條件密（一般膠是勉強(qiáng)霉達(dá)到可棉裝修條廣件）即橋?qū)⒎课莺饨桓督o放業(yè)主。（二）冠檢查中殲應(yīng)當(dāng)主帳要的幾斷個(gè)問(wèn)題443、預(yù)計(jì)疤計(jì)稅毛染利率的藝問(wèn)題（1）經(jīng)濟(jì)適北用房的批嶄準(zhǔn)文件和峰證明材料開發(fā)企慰業(yè)對(duì)經(jīng)灣濟(jì)適用祖房項(xiàng)目蛛的預(yù)售桂收入進(jìn)廈行初始案納稅申堵報(bào)時(shí),必須附脆送有關(guān)弓部門的忙批準(zhǔn)文逮件以及槽其他相培關(guān)證明調(diào)材料。羊凡不符遞合規(guī)定更或未附饞送有關(guān)疫部門的午批準(zhǔn)文濕件以及蠢其他相跨關(guān)證明候材料的械，一律羽按銷售彼非經(jīng)濟(jì)附適用房蟻的規(guī)定旅計(jì)算繳讀納企業(yè)蜂所得稅巷。（國(guó)稅發(fā)[200驗(yàn)6]31號(hào)）經(jīng)濟(jì)適鍛用房必南須報(bào)送桶有關(guān)部耐門的批交準(zhǔn)文件裕，是指劈燕國(guó)土資養(yǎng)源、建膽設(shè)、物循價(jià)行政俯主管部尾門的批稈準(zhǔn)文件漫；其他栗相關(guān)證唉明材料語(yǔ)是指《國(guó)有土奶地使用袋證》、《建設(shè)用地厚規(guī)劃許可貴證》、《建設(shè)工程柳規(guī)劃許可會(huì)證》、《建設(shè)工鐵程開工訴許可證》以及稅務(wù)蓬機(jī)關(guān)要求民報(bào)送的其臭他相關(guān)材左料（二）另檢查中吧應(yīng)當(dāng)主誰(shuí)要的幾腿個(gè)問(wèn)題45（2）預(yù)計(jì)計(jì)侄稅毛利率畜政策銜接可問(wèn)題企業(yè)2005年12月31日賬面凳預(yù)收賬祥款余額容按《國(guó)家稅務(wù)哪總局關(guān)于欺房地產(chǎn)開元發(fā)有關(guān)企樸業(yè)所得稅守問(wèn)題的通底知》（國(guó)稅發(fā)[20僚03]償83號(hào)）第暴二條規(guī)癥定計(jì)算蒜預(yù)計(jì)營(yíng)飛業(yè)利潤(rùn)天額；2006年1月1日以后新痰增預(yù)收賬悼款按國(guó)稅判發(fā)[20哭06]鞭31號(hào)第一殲條規(guī)定索的預(yù)計(jì)晴計(jì)稅毛嚇利率計(jì)下算預(yù)計(jì)蛛毛利額內(nèi)資企業(yè)經(jīng)濟(jì)適拔用房項(xiàng)工目計(jì)稅毛毛利率茫不得低角于3%惕。非經(jīng)濟(jì)適示用房開發(fā)到項(xiàng)目預(yù)計(jì)銀計(jì)稅毛利臨率按以下詳規(guī)定確定瀉：（二）檢那查中應(yīng)當(dāng)桿主要的幾無(wú)個(gè)問(wèn)題46開發(fā)項(xiàng)差目位于潮省、自留治區(qū)、優(yōu)直轄市嗎和計(jì)劃錯(cuò)單列市谷人民政喬府所在防地城市規(guī)城區(qū)和柏郊區(qū)的回，不得騙低于2刺0％。證開發(fā)項(xiàng)盜目位于甲地及地雜級(jí)市城躁區(qū)及郊烏區(qū)的，折不得低驕于15研%。開發(fā)項(xiàng)豪目位于諒其他地聾區(qū)的，股不得低嚇于10湯％。外資企業(yè)蘇國(guó)稅測(cè)發(fā)[200倆2]62號(hào)該省執(zhí)行砍的預(yù)計(jì)利諒潤(rùn)率分為圓兩檔：別墅、寫勒字樓、公挺寓、營(yíng)業(yè)腰用房預(yù)計(jì)煩利潤(rùn)率為10%－20％；普通住宅撒預(yù)計(jì)利潤(rùn)跑率為5%－10％。（二）檢滋查中應(yīng)當(dāng)舌主要的幾燥個(gè)問(wèn)題47普通住宅品標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)陡題國(guó)辦發(fā)〔200化5〕26號(hào)中小套猶型、中障低價(jià)位衛(wèi)普通住只房原則遵上應(yīng)同雀時(shí)滿足洗以下條紡件：住虹宅小區(qū)在建筑容差積率在1.0以上、嘗單套建章筑面積糧在120平方米以爭(zhēng)下、實(shí)際泰成交價(jià)格招低于同級(jí)割別土地上腿住房平均僅交易價(jià)格1.2倍以下籠。各省、宏自治區(qū)萄、直轄薯市要根墻據(jù)實(shí)際切情況，衫制定本袍地區(qū)享案受優(yōu)惠煩政策普全通住房溜的具體論標(biāo)準(zhǔn)。貫允許單通套建筑型面積和嚼價(jià)格標(biāo)接準(zhǔn)適當(dāng)鋪浮動(dòng)，芳但向上徑浮動(dòng)的續(xù)比例不宴得超過(guò)慎上述標(biāo)僅準(zhǔn)的20%。（二）葬檢查中垃應(yīng)當(dāng)主等要的幾亡個(gè)問(wèn)題484、關(guān)于預(yù)窩售款使用柔票據(jù)問(wèn)題蘇地稅發(fā)[200釋6]12拉0號(hào)企業(yè)收收取的開辜發(fā)產(chǎn)品左預(yù)售收外入（包顫括定金勤）使用店地方稅知?jiǎng)?wù)局監(jiān)阻制的“素房地產(chǎn)崇開發(fā)銷泛售預(yù)收災(zāi)款憑據(jù)難”，待步產(chǎn)品完旨工后，菠必須向均購(gòu)買方阿開具“恨銷售不縣動(dòng)產(chǎn)通遙用發(fā)票釀”。（二）檢歲查中應(yīng)當(dāng)遼主要的幾暴個(gè)問(wèn)題49辛苦了殼，休息蔬一下！50四、房吵地產(chǎn)行盈業(yè)收入嬌的檢查（一）疊銷售收租入檢查專的方法（二）銷朱售收入檢俗查的重點(diǎn)51（一）叉銷售收重入檢查畝的方法（1）將從外爹部取得的豎有關(guān)開發(fā)違項(xiàng)目分析滑信息，與鋸企業(yè)的收營(yíng)入、成本乞等項(xiàng)目核準(zhǔn)對(duì)，確認(rèn)過(guò)申報(bào)的開除發(fā)項(xiàng)目。核實(shí)納稅雜人實(shí)際參攔與開發(fā)的骨項(xiàng)目數(shù)量唐，各項(xiàng)目興的開發(fā)地末點(diǎn)，重點(diǎn)戲核對(duì)基本價(jià)情況資料挺，與該項(xiàng)狡目的“竣邪工驗(yàn)收證張明書”、抽“土地規(guī)市劃許可證想”、“土梳地出讓（無(wú)轉(zhuǎn)讓）合絡(luò)同”、“項(xiàng)竣工驗(yàn)收華時(shí)間”等附資料進(jìn)行望核對(duì)，對(duì)僻影響主營(yíng)瓜業(yè)務(wù)的有伙關(guān)問(wèn)題進(jìn)煙行審核。52（2）從房靈地產(chǎn)主豎管部門態(tài)和相關(guān)老部門收且集各項(xiàng)傘目的建池筑面積急，與企遠(yuǎn)業(yè)帳載茶面積和保實(shí)地核露對(duì)，以珠確認(rèn)銷戴售面積持。與開發(fā)年項(xiàng)目的建筑規(guī)劃箏許可證、耕規(guī)劃用地摸許可證、沿竣工驗(yàn)收繼報(bào)告、施懷工圖設(shè)計(jì)永文件審查腥意見(jiàn)或聯(lián)橡建協(xié)議等資料斷進(jìn)行核辱對(duì)，核滲實(shí)開發(fā)肅項(xiàng)目的格開發(fā)面驚積情況鏈。通過(guò)抽查罩開發(fā)項(xiàng)目自的回遷安替置協(xié)議、斧聯(lián)建協(xié)議屯、房屋銷夜售合同，泥并根據(jù)開笛發(fā)項(xiàng)目座鄉(xiāng)豐落地點(diǎn)等獲客觀情況光判定回遷下，聯(lián)建商恩品房面積家的真實(shí)性綠，核實(shí)開菜發(fā)項(xiàng)目可懸售商品房微面積的真桌實(shí)數(shù)量。（一）綁銷售收認(rèn)入檢查置的方法53（3）驗(yàn)證賣審核開歌發(fā)項(xiàng)目軌已售商馳品房面劑積的真棟實(shí)程度次，核實(shí)挪開發(fā)項(xiàng)惜目是否瘦有隱匿紹或少轉(zhuǎn)雅收入的雪情況。收集企業(yè)隨銷售合同驗(yàn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)素、預(yù)售房倍款統(tǒng)計(jì)數(shù)企據(jù)、售房酬發(fā)票記錄匙，分析比貼對(duì)，并將騰結(jié)果與申練報(bào)、帳上縮慧記錄進(jìn)行贈(zèng)核對(duì),以確認(rèn)寸銷售（屢收入時(shí)欲間、數(shù)任量、金懲額）準(zhǔn)繪確性、掩及時(shí)性涌。到企業(yè)的掙售樓部門瘦直接了解忌樓盤的銷耽售狀況、似掌握尚有馬未賣出的膨樓房狀況幸，結(jié)合企丙業(yè)的售房雷合同、銷身售方式、揀物業(yè)管理擾部門的入駝住檔案資產(chǎn)料、企業(yè)虎負(fù)責(zé)協(xié)助眉辦理房屋望產(chǎn)權(quán)的部姓門辦理房史屋產(chǎn)權(quán)底禾冊(cè)，同企危業(yè)“銷售允收入”和添“預(yù)收帳選款”明細(xì)移帳進(jìn)行比姜對(duì)。（一）銷掉售收入檢鉤查的方法54（4）根據(jù)裙企業(yè)“擴(kuò)銷售費(fèi)喘用”科融目中發(fā)戒生的房集管局收依取的房肌屋買賣團(tuán)交易服激務(wù)費(fèi)（蝦根據(jù)售息房面積腐按定額躁費(fèi)率收蠶?。缈梢怨佬阉闫髽I(yè)喉應(yīng)按照抽其會(huì)計(jì)念口徑確惑認(rèn)的收偵入，用居倒算結(jié)胸果和企稍業(yè)的帳付面銷售禾收入進(jìn)講行比較巖，測(cè)試倆其銷售祥收入的錢完整性呀。（5）根據(jù)發(fā)捏票開具情逢況，抽查乖部分用戶損進(jìn)行核對(duì)視，看開票踐金額與收良取貨款金警額是否一振致。（6）核佛實(shí)開發(fā)項(xiàng)霸目的銷售尚單價(jià)與同腰期市場(chǎng)價(jià)罵格相比是保否異常（一）頃銷售收壺入檢查臉的方法55（二）啦銷售收悄入檢查疾的重點(diǎn)1、“預(yù)收擠賬款”躲不及時(shí)母結(jié)轉(zhuǎn)銷綢售收入芹或不結(jié)渣轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)爺利潤(rùn)將預(yù)收賬種款的貸方遠(yuǎn)明細(xì)與房悄屋銷售合描同進(jìn)行比播對(duì)，以確伶定是否有鑒預(yù)收賬款傅不及時(shí)結(jié)室轉(zhuǎn)收入的盟情況；2、分解售竿房款房地產(chǎn)業(yè)服的營(yíng)業(yè)收狼入是指銷獅售開發(fā)產(chǎn)焦品所取得韻的全部?jī)r(jià)亮款和價(jià)外乳費(fèi)用，包亭括收取的找小房款、顆停車位款厘等。而有夢(mèng)些單位采鎖取分解售慢房款的形茶式，將小強(qiáng)房款、停暖車位款等銅款項(xiàng)不按蕩規(guī)定計(jì)入建經(jīng)營(yíng)收入位，而計(jì)入捕往來(lái)款項(xiàng)錢，造成少廉繳營(yíng)業(yè)稅巧和企業(yè)所挪得稅56價(jià)外費(fèi)灰用也是信企業(yè)分交解售房羨款的內(nèi)婆容國(guó)稅發(fā)〔20茄06〕夾31號(hào)開發(fā)企持業(yè)代有名關(guān)部門躍、單位僅和企業(yè)攜收取的受各種基物金、費(fèi)團(tuán)用和附攏加等，盛凡納入注開發(fā)產(chǎn)對(duì)品價(jià)內(nèi)夜或由開街發(fā)企業(yè)惑開具發(fā)常票的，弄應(yīng)按規(guī)兩定全部襖確認(rèn)為岔銷售收擺入；凡慚未納入裁開發(fā)產(chǎn)枝品價(jià)內(nèi)壓并由開戒發(fā)企業(yè)算之外的倍其他收張取部門云、單位醋開具發(fā)候票的，膚可作為溪代收代柿繳款項(xiàng)熄進(jìn)行管贊理。（二）滅銷售收和入檢查佩的重點(diǎn)573、以物抵易物少卡記收入房地產(chǎn)效業(yè)中以載房換地邊或以房路抵債等矩銷售房嗽產(chǎn)形式團(tuán)普遍存斤在，換澡取土地室或抵償打債務(wù)均凱為銷售混房地產(chǎn)氏取得收剛?cè)氲牟淮磐问礁剑瑧?yīng)按駐照市場(chǎng)扯銷售價(jià)輔確認(rèn)收蔬入申報(bào)龍繳納企聯(lián)業(yè)所得嘆稅。一造些房地泡產(chǎn)開發(fā)筐企業(yè)往獻(xiàn)往采取貫直接沖原減成本睜或者長(zhǎng)扮期掛往晚來(lái)賬的礦形式隱舊瞞收入端，逃避糕稅款。如對(duì)某申房地產(chǎn)啞開發(fā)公威司進(jìn)行枯檢查時(shí)煤，發(fā)現(xiàn)該出單位資工金相當(dāng)唱困難，泳而與某就建筑公鐵司的往罪來(lái)賬戶嶺“應(yīng)付吼賬款”救卻一次森性付清世了所欠領(lǐng)工程款，應(yīng)進(jìn)懼一步檢萄查。（二）銷猜售收入檢私查的重點(diǎn)584、以假素代建真伴開發(fā)的檔名義開杏發(fā)產(chǎn)品糖少申報(bào)尤收入，芒造成少成繳稅款名為代沫建、實(shí)伙為銷售霸房地產(chǎn)前，偷逃逐稅款。狹這種偷萄稅方式順多以土言地所有在方的名稠義報(bào)建兩，所需遇資金由糞開發(fā)方鞠代墊，膨?qū)嶋H是侍開發(fā)企至業(yè)以轉(zhuǎn)煌讓部分航房屋所幣有權(quán)為族代價(jià)，嘗換取了仇部分土炮地所有老權(quán)，而葉土地所嬌有方以之轉(zhuǎn)讓部乘分土地潛所有權(quán)猜為代價(jià)勇?lián)Q取了渾部分房經(jīng)屋所有欣權(quán)。雙轉(zhuǎn)方均發(fā)奏生了納帆稅義務(wù)爪，一方嗎為銷售堪不動(dòng)產(chǎn)決，另一逃方為轉(zhuǎn)悅讓無(wú)形訴資產(chǎn)。對(duì)假代兆建的檢獸查要以側(cè)合同協(xié)劑議為主坡，嚴(yán)格畜執(zhí)行代懷建的四控個(gè)條件相即：（1）以委括托方的筐名義辦鉛理房屋通立項(xiàng)及蘆相關(guān)手嘆續(xù)；（2）與委托內(nèi)方不發(fā)生秧土地使用柱權(quán)、產(chǎn)權(quán)佳的轉(zhuǎn)移；（3）與委苗托方事別前簽訂直委托代蓬建合同至；（4）不以受緞托方的名悟義辦理工戰(zhàn)程結(jié)算。（二）軋銷售收時(shí)入檢查禍的重點(diǎn)595、銀行噴按揭貸鑒款資金當(dāng)不及時(shí)客結(jié)轉(zhuǎn)收析入，滯爬納稅款采取銀角行按揭拒方式銷獅售開發(fā)軟產(chǎn)品，反其首付蟻款應(yīng)于省實(shí)際收姥到日確清認(rèn)收入歡實(shí)現(xiàn)，冬余款在找銀行按兼揭貸款浮辦理轉(zhuǎn)旱賬之日禮確認(rèn)收餅入實(shí)現(xiàn)訓(xùn)。而企喝業(yè)不按戒照規(guī)定笑及時(shí)足司額結(jié)轉(zhuǎn)德收入，惰偷逃稅挨款。檢查時(shí)姨可以從貼銀行存漆款賬入絨手，檢查銀歸行按揭令的保證敘金賬戶崇存款余甜額（銀曉行規(guī)定剩按揭貸避款的5-7%不允許濃動(dòng)用）洪，可以攏推算銀蝕行按揭邀貸款數(shù)柜額，與傾結(jié)轉(zhuǎn)收無(wú)入數(shù)比揮較，查找涉轉(zhuǎn)稅問(wèn)題恢。（二）銷著售收入檢希查的重點(diǎn)60檢查人周員也可熟以到當(dāng)鮮地人民鑰銀行的箭信貸登葬記咨詢旅系統(tǒng)查拿詢按揭男貸款的長(zhǎng)發(fā)放情藝況?！吨袊?guó)人簡(jiǎn)民銀行關(guān)步于進(jìn)一步悄加強(qiáng)房地勸產(chǎn)信貸業(yè)癢務(wù)管理的醒通知》商業(yè)銀呼行應(yīng)將甚發(fā)放的鳳個(gè)人住裳房貸款棚情況登息記在當(dāng)布地人民而銀行的目信貸登蘿記咨詢痛系統(tǒng)，滔詳細(xì)記反載借款誼人的借際款金額沾、貸款辯期限、叨借款人躲及其配輸偶的身份秋證號(hào)碼征。商業(yè)墳銀行在耕發(fā)放個(gè)哥人住房促貸款前允，應(yīng)到芬信貸登琴記咨詢刺系統(tǒng)進(jìn)固行查詢跌。（二）銷悶售收入檢隙查的重點(diǎn)616、拆遷屠補(bǔ)償收脖入不按碰規(guī)定確天認(rèn)收入房地產(chǎn)開炕發(fā)企業(yè)對(duì)劃老城區(qū)或扁舊居民區(qū)讓進(jìn)行開發(fā)求時(shí)，對(duì)原袖住戶普遍還采用建成雨后新房等稱面積安置就，即“拆驗(yàn)一還一，妥多增補(bǔ)價(jià)謠”的方式邪，如需增柏加面積則低以市場(chǎng)價(jià)捆或優(yōu)惠價(jià)塑出售。（1）收取的堵超面積安裙置收入，著應(yīng)當(dāng)并入謀當(dāng)期的應(yīng)謊納稅所得蜻額，計(jì)算切繳納企業(yè)謹(jǐn)所得稅。（2）按照疲費(fèi)用與歇收入配烤比的原拜則，為督簡(jiǎn)化計(jì)郵算，確侵定單位韻可售面冷積成本合時(shí)，對(duì)帝房地產(chǎn)波企業(yè)按臂政府拆之遷辦法鵲規(guī)定的努補(bǔ)償標(biāo)杯準(zhǔn)安置雜拆遷戶疫的面積縫，可從販可售面暖積中剔嚴(yán)除，將娘安置標(biāo)件準(zhǔn)內(nèi)的值面積發(fā)牢生的有以關(guān)開發(fā)咱成本，浪作為取閣得土地菠的費(fèi)用仙，只就鄙額外取你得收入師的面積延計(jì)算單融位成本萌。（二）賴銷售收分入檢查視的重點(diǎn)627、合作開錘發(fā)房地產(chǎn)起項(xiàng)目收入（1）合作建堪房行為的相認(rèn)定國(guó)稅發(fā)[199蔥5]15圍6號(hào)規(guī)定：合創(chuàng)作建房，點(diǎn)是指由一和方（以下厭簡(jiǎn)稱甲方軟）提供土氣地使用權(quán)顫，另一方牌（以下簡(jiǎn)變稱乙方）相提供資金李，合作建遮房。（2）不同合特作建房方份式的所得斑稅處理國(guó)稅發(fā)〔200免6〕31號(hào)開發(fā)企戲業(yè)以本秘企業(yè)為宰主體聯(lián)蠅合其他密企業(yè)、酬單位、溉個(gè)人合垮作或合穴資開發(fā)陵房地產(chǎn)講項(xiàng)目，軍且該項(xiàng)梢目未成孤立獨(dú)立尋法人公桂司的，統(tǒng)按下列毫規(guī)定進(jìn)杠行處理芹：（二）艙銷售收襲入檢查冒的重點(diǎn)63A、凡開踏發(fā)合同楚或協(xié)議作中約定獻(xiàn)向投資成各方分配開鏈發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)煌企業(yè)在首習(xí)次分配開嶺發(fā)產(chǎn)品時(shí)扣，如該項(xiàng)哈目已經(jīng)結(jié)居算計(jì)稅成齊本，其應(yīng)迫分配給投臟資方（即眨合作、合割資方，下稅同）開發(fā)產(chǎn)幟品的計(jì)破稅成本弄與其投阿資額之坡間的差狐額計(jì)入誕當(dāng)期應(yīng)勿納稅所氣得額；如未結(jié)算妹計(jì)稅成本俱，則將投朋資方的投勁資額視同稅預(yù)售收入辦進(jìn)行相關(guān)敞的稅務(wù)處仔理。（二）創(chuàng)銷售收勢(shì)入檢查摩的重點(diǎn)64B、凡開發(fā)萍合同或協(xié)蘆議中約定分投配項(xiàng)目錄利潤(rùn)的，應(yīng)鐮按以下剖規(guī)定進(jìn)宵行處理:①開發(fā)企業(yè)奴應(yīng)將該項(xiàng)蛛目形成的酸營(yíng)業(yè)利潤(rùn)平額并入當(dāng)央期應(yīng)納稅抵所得額統(tǒng)廊一申報(bào)繳丑納企業(yè)所懷得稅，不滅得在稅前痰分配該項(xiàng)澆目的利潤(rùn)礦。同時(shí)不列能因接受轟投資方投升資額而在傻成本中攤鋼銷或在稅裹前扣除相遠(yuǎn)關(guān)的利息倦支出。②投資方嶼取得該項(xiàng)膊目的營(yíng)業(yè)清利潤(rùn)應(yīng)視壁同取得股雷息、紅利敞，憑開發(fā)踏企業(yè)的主咬管稅務(wù)機(jī)臥關(guān)出具的劃證明按規(guī)拿定補(bǔ)交企隔業(yè)所得稅行。案例：（二）銷挖售收入檢夸查的重點(diǎn)658、視同鉗銷售收囑入的稽伐查國(guó)稅發(fā)〔200加6〕31號(hào)開發(fā)企業(yè)濤將開發(fā)產(chǎn)品闊轉(zhuǎn)作固定蠢資產(chǎn)或用于捐距贈(zèng)、贊助址、職工福幼利、獎(jiǎng)勵(lì)慎、對(duì)外投燈資、分配允給股東或鑰投資人、淹抵償債務(wù)督、換取其胞他企事業(yè)搏單位和個(gè)墓人的非貨吼幣性資產(chǎn)愧等行為，撤應(yīng)視同銷頓售，于開燃發(fā)產(chǎn)品所坊有權(quán)或使樂(lè)用權(quán)轉(zhuǎn)移望，或于實(shí)批際取得利傭益權(quán)利時(shí)紋確認(rèn)收入善（或利潤(rùn)脆）的實(shí)現(xiàn)賴。（二）避銷售收濃入檢查晴的重點(diǎn)66注意：棚在開發(fā)踢項(xiàng)目立攝項(xiàng)時(shí)作秩為自用貍或經(jīng)營(yíng)丸性的資問(wèn)產(chǎn)，可誕作為自測(cè)建固定顯資產(chǎn)，士按實(shí)際淋發(fā)生的桐成本計(jì)房誠(chéng)價(jià)，不持視同銷桐售。國(guó)稅發(fā)〔200縮慧6〕31號(hào)①按本施企業(yè)近角期或本余年度最便近月份新同類開些發(fā)產(chǎn)品巨市場(chǎng)銷周售價(jià)格形確定；②由主紫管稅務(wù)快機(jī)關(guān)參薯照同類脆開發(fā)產(chǎn)搭品市場(chǎng)勢(shì)公允價(jià)券值確定觀；③按成本蠅利潤(rùn)率啊確定，拖其中，確開發(fā)產(chǎn)德品的成壟本利潤(rùn)買率不得瓣低于15%(含15%)防,具體由徑主管稅舞務(wù)機(jī)關(guān)御確定。（二）銷更售收入檢邁查的重點(diǎn)67國(guó)稅發(fā)〔200騙6〕31號(hào)開發(fā)企蓬業(yè)將開雅發(fā)產(chǎn)品晨先出租擦再出售勢(shì)的，凡頑將開發(fā)宴產(chǎn)品轉(zhuǎn)粱作固定甚資產(chǎn)的魚，其租殊賃期間篩取得的需價(jià)款應(yīng)憤按租金冒確認(rèn)收英入的實(shí)翁現(xiàn)，出扮售時(shí)再按按銷售彈固定資協(xié)產(chǎn)確認(rèn)田收入的景實(shí)現(xiàn)；本凡未將掩開發(fā)產(chǎn)撒品轉(zhuǎn)作栗固定資場(chǎng)產(chǎn)的，跪其租賃蕩期間取姨得的價(jià)再款應(yīng)按嫁租金確辟認(rèn)收入劍的實(shí)現(xiàn)拋，出售巷時(shí)再按耀銷售開略發(fā)產(chǎn)品欣確認(rèn)收波入的實(shí)水現(xiàn)。開發(fā)企種業(yè)將開水發(fā)產(chǎn)品懇轉(zhuǎn)作固博定資產(chǎn)第的，可牧按稅收窩規(guī)定扣鮮除折舊暈費(fèi)用；特未轉(zhuǎn)作絕固定資袋產(chǎn)的，卵不得扣轉(zhuǎn)除折舊黨費(fèi)用。案例（二）銷洽售收入檢像查的重點(diǎn)68外資企業(yè)國(guó)稅函[200形5]97圖0號(hào)企業(yè)內(nèi)部餓處置資產(chǎn)脖（包括各溜項(xiàng)自制和罵外購(gòu)資產(chǎn)蹦），除將瞎資產(chǎn)轉(zhuǎn)移據(jù)至境外以躬外，不確蜻認(rèn)收入；并相關(guān)資產(chǎn)撥的歷史成英本延續(xù)計(jì)堡算。內(nèi)部處置貫資產(chǎn)是指妨資產(chǎn)所有雨權(quán)屬在形磚式和實(shí)質(zhì)耍上均不發(fā)恐生改變的濱處置行為姥，包括但瓶不限于以奸下情形：膊（1）將資和產(chǎn)用于恒生產(chǎn)、機(jī)制造、鄭加工另皮一產(chǎn)品（2）改變薄資產(chǎn)形蠟狀、結(jié)槍構(gòu)或性沖能；雁（3）改變價(jià)資產(chǎn)用糖途（如泡，自建商品蛇房轉(zhuǎn)為自泳用或經(jīng)營(yíng)）；值（4）將資扯產(chǎn)在總脅機(jī)構(gòu)及浮其分支特機(jī)構(gòu)之壩間轉(zhuǎn)移算；（5）上述昌兩種或勇兩種以狗上情形芬的混合辰。（二）銷制售收入檢喊查的重點(diǎn)69五、房地妹產(chǎn)行業(yè)稅早前扣除的累檢查（一）焦?fàn)I業(yè)成拆本的檢用查可售面瓜積單位蓬工程成狐本＝成本介對(duì)象總成常本÷可銷售孔總面積銷售成津本＝已實(shí)贏現(xiàn)銷售的啞面積×可售面唐積單位搞工程成斜本房地產(chǎn)碧開發(fā)企編業(yè)發(fā)生策的當(dāng)期悼準(zhǔn)予扣效除的開惹發(fā)產(chǎn)品旅銷售成鼻本，是元指已實(shí)現(xiàn)鳳銷售的容開發(fā)產(chǎn)進(jìn)品的成罷本，按當(dāng)號(hào)期已實(shí)困現(xiàn)銷售換的可售醋面積和梅可售面水積單位找工程成涂本確認(rèn)蝦。70檢查時(shí)應(yīng)鼠注意以下去幾個(gè)問(wèn)題風(fēng)：1、審查偵成本核瞧算對(duì)象坐的確定倡是否正咳確房地產(chǎn)皮企業(yè)成塘本核算臥中隱蔽修問(wèn)題就張是通過(guò)混淆撇成本核算烤對(duì)象達(dá)到末調(diào)節(jié)利潤(rùn)死的目的。有些除企業(yè)甚后至把歷命年來(lái)所煮有工程纖開發(fā)工廣程成本允，放在雨一個(gè)賬晶戶中進(jìn)童行核算吃，成本斯內(nèi)容包磚羅萬(wàn)象喪，時(shí)間買范圍有咬始無(wú)終船，而不愈是以項(xiàng)噸目為核宏算對(duì)象下，進(jìn)行瞧明細(xì)核膀算，使榮確認(rèn)當(dāng)認(rèn)期單項(xiàng)特工程開井發(fā)成本湊失取了叫依據(jù)。五、房弦地產(chǎn)行床業(yè)稅前鹿扣除的仿檢查71（1）一般予的開發(fā)賓項(xiàng)目，姨以每一獨(dú)檔立編制勞的概算翠或施工增預(yù)算所背列單項(xiàng)叮工程為成本核溜算對(duì)象。（2）同一開籠發(fā)地點(diǎn)露、結(jié)構(gòu)掀類型相派同的群勢(shì)體開發(fā)揪項(xiàng)目，冰開竣工蜓時(shí)間相防近、由提同一施憑工單位清施工的求，可以并為垃一個(gè)成本叫核算對(duì)象匙。（3）對(duì)于蝦個(gè)別規(guī)穗模較大瓦、工期稅較長(zhǎng)的娘開發(fā)項(xiàng)曬目，可羨以結(jié)合補(bǔ)經(jīng)濟(jì)責(zé)搖任制的貫需要，間按開發(fā)項(xiàng)雕目的一僻定區(qū)域護(hù)和部位，劃分境成本核竹算對(duì)象主。成本核噴算對(duì)象牢應(yīng)在開姨發(fā)項(xiàng)目知開工前販確定，饞一經(jīng)確土定就不釣?zāi)茈S意秋改變，款更不能棉相互混晶淆。五、房課地產(chǎn)行估業(yè)稅前夜扣除的副檢查72舉例：同乓一開發(fā)項(xiàng)佩目中有多歡層和高層廣建筑因?yàn)閲?guó)宴土資源沖管理局慶確定各媽業(yè)主土首地使用秀證書面呆積是按悅照樓基透座面積坑為標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)各業(yè)隔主所購(gòu)買制房屋建筑靠面積占該賠樓總建筑散面積比例責(zé)分配的。所以樓基魯座土地成帝本直接作跳為該樓的脂開發(fā)成本西中的土地禽成本，對(duì)統(tǒng)于其他土警地成本可等按各業(yè)主智所購(gòu)買房扮屋建筑面底積與總可惜售面積比寨例分配。漁這里有個(gè)勇前提，就夏是多層和河高層要分屆別核算，綱分別作為勻成本核算王對(duì)象，因洞為其建筑夜成本不同驗(yàn)，顯然每稼平方米的假銷售成本執(zhí)也不同。五、房地優(yōu)產(chǎn)行業(yè)稅每前扣除的障檢查732、審查租成本計(jì)窯算是否答正確審查企業(yè)困是否分清藝項(xiàng)目，成艱本計(jì)算是泡否正確，飾有無(wú)故意羨提高單位晶面積開發(fā)鋤成本。國(guó)稅發(fā)〔200藝6〕31號(hào)開發(fā)企獨(dú)業(yè)發(fā)生渣的應(yīng)計(jì)吐入開發(fā)照產(chǎn)品成漿本中的漿費(fèi)用，能包括前期工程虹費(fèi)、基礎(chǔ)裂設(shè)施建設(shè)拋費(fèi)、公共紅配套設(shè)施唯費(fèi)、土地撕征用及拆餅遷費(fèi)、建恩筑安裝工捧程費(fèi)、開暑發(fā)間接費(fèi)足用等，應(yīng)根贊據(jù)實(shí)際發(fā)們生額按規(guī)呼定進(jìn)行分萬(wàn)攤。房地產(chǎn)企輪業(yè)成本費(fèi)用明細(xì)覺(jué)表五、房地私產(chǎn)行業(yè)稅建前扣除的苗檢查74要注意的武是（1）按規(guī)定仙作為固定互資產(chǎn)管理稅的房地產(chǎn)零項(xiàng)目支出鹿有無(wú)計(jì)入燦開發(fā)產(chǎn)品它的成本。國(guó)稅發(fā)〔20狹06〕掘31號(hào)開發(fā)企業(yè)搜建造的售房部妨（接待只處）和控樣板房，凡能厚夠單獨(dú)斜作為成叮本對(duì)象寫進(jìn)行核診算的，們可按自盜建固定六資產(chǎn)進(jìn)置行處理蠟。開發(fā)區(qū)內(nèi)累建造的郵電通訊粘、學(xué)校、畢醫(yī)療設(shè)施由開發(fā)企敵業(yè)投資建康設(shè)完工后佩出租的，啞按建造固驢定資產(chǎn)進(jìn)暈行處理五、房摩地產(chǎn)行鉤業(yè)稅前招扣除的覽檢查75開發(fā)區(qū)內(nèi)衡建造的會(huì)蠢所、停車招場(chǎng)庫(kù)、物嘗業(yè)管理場(chǎng)俘所屬于營(yíng)淺利性的，爭(zhēng)或產(chǎn)權(quán)歸駝開發(fā)企業(yè)鏟所有的，狗或未明確因產(chǎn)權(quán)歸屬嘆的，應(yīng)當(dāng)故單獨(dú)核算擺其成本。綱開發(fā)企業(yè)必自用應(yīng)按丈建造固定德資產(chǎn)進(jìn)行斥處理外。（2）檢查有該無(wú)白條入搶賬現(xiàn)象白條支纏付材料亞款，工非程款，壤土地款蔥，甚至刊以白條凳的形式括虛增以盞上款項(xiàng)定，加大置工程成衛(wèi)本，是卷房地產(chǎn)身業(yè)普遍恭存在的尺問(wèn)題。檢查時(shí)吵可以與火合同協(xié)窯議進(jìn)行臉比對(duì)，申檢查構(gòu)止成房地甚產(chǎn)成本費(fèi)的的各糖類費(fèi)用仔的支付禮憑證是辱否合法接、真實(shí)坦、有效緣瑞。有無(wú)愿收受虛旬開、代碧開、偽噴造的假淹發(fā)票等沙不合法嗚的發(fā)票碗入賬支工付費(fèi)用寨。五、房地蜂產(chǎn)行業(yè)稅來(lái)前扣除的欲檢查76國(guó)稅發(fā)〔20表06〕飯31號(hào)開發(fā)產(chǎn)翼品建造理過(guò)程中跡發(fā)生的裕各項(xiàng)支吳出，當(dāng)女期實(shí)際頑發(fā)生的險(xiǎn)，應(yīng)按踩權(quán)責(zé)發(fā)責(zé)生制的油原則計(jì)煙入成本蕩對(duì)象；滾當(dāng)期尚溫未發(fā)生嬸但應(yīng)由捉當(dāng)期負(fù)趁擔(dān)的，柱除稅收葵規(guī)定可瓦以計(jì)入巾當(dāng)期成銅本對(duì)象俱的外，雖一律不煙得計(jì)入宇當(dāng)期成皆本對(duì)象皆。計(jì)入開校發(fā)產(chǎn)品抄成本的袖費(fèi)用必鋪?lái)毷钦娉▽?shí)發(fā)生木的，除彩稅收另滾有規(guī)定皺外，各忍項(xiàng)預(yù)提尺（或應(yīng)群付）費(fèi)剃用不得索計(jì)入開默發(fā)產(chǎn)品屠成本。五、房地?fù)墚a(chǎn)行業(yè)稅虜前扣除的賤檢查77比較特蠻殊的問(wèn)較題－拆趙遷補(bǔ)償約費(fèi)按照有耽關(guān)規(guī)定銳，政府枕征地或萍收回土板地使用憑權(quán)，作馬為收回專國(guó)有土鴉地費(fèi)用嬌，應(yīng)當(dāng)豆向原土串地使用論機(jī)構(gòu)進(jìn)舒行補(bǔ)償頌?，F(xiàn)行的滅補(bǔ)償方暈式有兩扣種，一匯是由土覆地部門匆從收取燥的土地艷出讓金讀中支付碧；二是遇由土地勸部門按暈政府規(guī)棗定的補(bǔ)脅償標(biāo)準(zhǔn)到在《收回國(guó)相有土地億協(xié)議書》中明確奔土地補(bǔ)科償金額撕，作為飯土地出慘讓金的羽一部分滾，由取業(yè)得土地趨的企業(yè)蓋直接支澡付給原蟲土地使直用機(jī)構(gòu)隸。五、房地秀產(chǎn)行業(yè)稅偷前扣除的魔檢查78對(duì)取得賴土地使幸用權(quán)的吸企業(yè)按夜照政府腫規(guī)定的懲補(bǔ)償標(biāo)倉(cāng)準(zhǔn)支付斷給原土搖地使用粘機(jī)構(gòu)的斧補(bǔ)償費(fèi)深用，可長(zhǎng)以作為鞭土地價(jià)滔款的一滅部分計(jì)旬入開發(fā)再成本或舊在建工寬程成本桃，并按澡房地產(chǎn)篩企業(yè)所棕得稅有疲關(guān)規(guī)定孩予以稅箱前扣除來(lái)。但由于補(bǔ)軋償收入不棋屬于生產(chǎn)銜經(jīng)營(yíng)收入殲，不能開敘具發(fā)票，呀原占地機(jī)回構(gòu)收取補(bǔ)寫償款開具沸的收據(jù)可娘以作為稅日前扣除的賠憑證。超昨過(guò)政府規(guī)益定支付標(biāo)港準(zhǔn)的補(bǔ)償鑒款不得扣很除，房地延產(chǎn)企業(yè)在戒扣除上述縮慧費(fèi)用時(shí)，津應(yīng)向主管飄稅務(wù)機(jī)關(guān)攻提供《土地出讓餐合同》、《收回國(guó)有浮土地協(xié)議庸書》、《公證書》等有關(guān)釣資料。五、房鹽地產(chǎn)行喘業(yè)稅前駁扣除的松檢查79（3）檢查配邪套設(shè)施成羅本結(jié)轉(zhuǎn)是謠否正確國(guó)稅發(fā)〔200尚6〕31號(hào)開發(fā)企業(yè)舍發(fā)生的應(yīng)續(xù)計(jì)入開發(fā)葵產(chǎn)品成本建中的費(fèi)用椒，包括前予期工程費(fèi)絕、基礎(chǔ)設(shè)姨施建設(shè)費(fèi)參、公共配剩套設(shè)施費(fèi)必、土地征伐用及拆遷基費(fèi)、建筑氧安裝工程鹿費(fèi)、開發(fā)填間接費(fèi)用稱等，應(yīng)根備據(jù)實(shí)際發(fā)俯生額按以扔下規(guī)定進(jìn)維行分?jǐn)偅海篈、屬于以成本對(duì)笛象完工夏前發(fā)生迅的，應(yīng)尿按計(jì)稅申成本結(jié)滿算的規(guī)巴定和其首他有關(guān)狡規(guī)定直賀接計(jì)入茂成本對(duì)馬象。五、房施地產(chǎn)行樹業(yè)稅前灑扣除的辯檢查80B、屬于成毀本對(duì)象完熟工后發(fā)生倡的，應(yīng)按凈計(jì)稅成本加結(jié)算的規(guī)前定和其他揮有關(guān)規(guī)定損，首先在拜已完工成不本對(duì)象和戲未完工成鬼本對(duì)象之梅間進(jìn)行分萬(wàn)攤，然后石再將應(yīng)由辮已完工成飽本對(duì)象負(fù)怕?lián)牟糠智?，在已銷想開發(fā)產(chǎn)品侮和未銷開崗發(fā)產(chǎn)品之突間進(jìn)行分監(jiān)攤。五、房地汪產(chǎn)行業(yè)稅違前扣除的慰檢查81國(guó)稅發(fā)〔20驢06〕鋼31號(hào)開發(fā)產(chǎn)品迅完工前發(fā)沉生的直接年成本、間摟接成本和烤共同成本腸，應(yīng)按配麥比原則將斥其分配至佩各成本對(duì)徹象。其中，直這接成本和谷能夠分清喚成本負(fù)擔(dān)差對(duì)象的間允接成本，絕直接計(jì)入閱成本對(duì)象與中；共同成本壞以及因多償個(gè)項(xiàng)目同藥時(shí)開發(fā)或沾先后滾動(dòng)褲開發(fā)而不列能分清負(fù)園擔(dān)對(duì)象的貧間接成本援，應(yīng)按各貍個(gè)成本對(duì)旁象（項(xiàng)目因）占地面嗎積、建筑棄面積或工商程概算等伴方法計(jì)算泄分配。房屋開脾發(fā)成本斧的核算方法五、房廚地產(chǎn)行億業(yè)稅前警扣除的鎖檢查82檢查方部法：通授過(guò)現(xiàn)場(chǎng)驕檢查看小有無(wú)可瘋有償轉(zhuǎn)巴讓的配寒套設(shè)施帖（如商障店、銀薦行、郵獄電所）耍，這些你配套設(shè)歌施如何潑結(jié)轉(zhuǎn)成隨本，有估無(wú)直接露列入開豈發(fā)成本郵現(xiàn)象。華一般存倚在問(wèn)題窩為不單貝獨(dú)按項(xiàng)攤目核算豆，直接戰(zhàn)將開發(fā)恐成本列歌入房屋淚開發(fā)成社本；或味單獨(dú)核剛算成本置，但不繞對(duì)土地響費(fèi)用或礦基礎(chǔ)設(shè)三施費(fèi)進(jìn)胸行分?jǐn)傦湣Ｈ鐧z查某悠房地產(chǎn)公攜司的安康硬花園項(xiàng)目哨，企業(yè)賬艦面配套設(shè)咽施僅有幼辨兒園和居勤委會(huì)、配呈電室等，袍而經(jīng)實(shí)地謠檢查發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)有1000平方米商含業(yè)門臉已乒對(duì)外出租尸（出租收偷入已按規(guī)覽定申報(bào)納仇稅），經(jīng)互進(jìn)一步詢裳問(wèn)會(huì)計(jì)承才認(rèn)了將成陶本已計(jì)入咐開發(fā)成本兼，造成多蓄轉(zhuǎn)成本，洗少納所得黎稅330拼000元的事實(shí)曲。五、房蝴地產(chǎn)行衡業(yè)稅前搜扣除的姨檢查83（4）審查糖銷售成僑本的結(jié)滑轉(zhuǎn)是否說(shuō)正確國(guó)稅發(fā)〔200書6〕31號(hào)開發(fā)產(chǎn)品路完工后應(yīng)偉在規(guī)定的梅時(shí)限內(nèi)及培時(shí)結(jié)算其綱計(jì)稅成本漲，不得提敞前或滯后犯。如結(jié)算救了會(huì)計(jì)成迷本，則應(yīng)卸按稅收規(guī)市定將其調(diào)旨整為計(jì)稅遇成本。五、房枯地產(chǎn)行蓄業(yè)稅前框扣除的奸檢查84常見(jiàn)問(wèn)題箏：A、竣工待劇售甚至已排售的房地蹄產(chǎn)不及時(shí)章進(jìn)行竣工高決算。一型方面無(wú)法磁提供真實(shí)冷工程項(xiàng)目奏的成本核杯算資料，險(xiǎn)也同時(shí)把旱應(yīng)計(jì)入財(cái)宵務(wù)費(fèi)用的裂利息費(fèi)用瞧計(jì)入工程俊項(xiàng)目成本逃，降低了猶成本利潤(rùn)渠率，偷漏啟了土地增農(nóng)值稅。由元此造成稅望務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)渣法準(zhǔn)確地重稽征企業(yè)隸所得稅、去土地增值月等各種稅喪款。B、有無(wú)裝將應(yīng)記厚入開發(fā)信產(chǎn)品的賊開發(fā)成調(diào)本直接廣轉(zhuǎn)入銷桌售成本揀，造成聾提前結(jié)肺轉(zhuǎn)成本擾，少納亡稅款。C、重點(diǎn)掌審查開須發(fā)產(chǎn)品鍋科目的雀貸方是鍵否按銷鐵售房屋腐面積結(jié)效轉(zhuǎn)銷售蘆成本，罪有無(wú)早突轉(zhuǎn)，多訂轉(zhuǎn)成本鹽現(xiàn)象。五、房縣地產(chǎn)行周業(yè)稅前享扣除的清檢查85（5）稅前獎(jiǎng)扣除的并銷售成魚本是否焦進(jìn)行會(huì)灣計(jì)和稅念法差異誼的調(diào)整國(guó)稅發(fā)〔200料6〕31號(hào)開發(fā)企業(yè)騙在進(jìn)行成行本、費(fèi)用費(fèi)的核算與豎扣除時(shí)，朽必須按規(guī)璃定區(qū)分期飛間費(fèi)用和腹開發(fā)產(chǎn)品吉成本、開發(fā)產(chǎn)乞品會(huì)計(jì)境成本與透計(jì)稅成祖本、已銷衫開發(fā)產(chǎn)直品計(jì)稅斗成本與熟未銷開黃發(fā)產(chǎn)品炕計(jì)稅成叉本的界摟限。計(jì)入開亡發(fā)產(chǎn)品薯成本的慕費(fèi)用必述須符合鴨國(guó)家稅結(jié)收規(guī)定巧。與稅鑄收規(guī)定望不一致慶的，應(yīng)村以稅收紐奉規(guī)定為閉準(zhǔn)進(jìn)行吵調(diào)整。計(jì)算公湖示中“旱成本對(duì)饑象總成斷本”一棵般指“括開發(fā)成因本”礎(chǔ)科目未寧結(jié)轉(zhuǎn)銷初售成本裹前的期援末余額良按稅收古政策調(diào)庸整后的去計(jì)稅成看本。五、房背地產(chǎn)行滴業(yè)稅前癥扣除的煮檢查86A、計(jì)入開夸發(fā)產(chǎn)品的親借款利息譽(yù)費(fèi)用的調(diào)辦整國(guó)稅發(fā)〔200圾6〕31號(hào)開發(fā)企灣業(yè)為建家造開發(fā)躬產(chǎn)品借買入資金距而發(fā)生率的符合稅收窩規(guī)定的借款費(fèi)用促，屬于成凡本對(duì)象完痛工前發(fā)生麥的，應(yīng)配鬼比計(jì)入成淚本對(duì)象；瓶屬于成本拐對(duì)象完工魔后發(fā)生的司，可作為禁財(cái)務(wù)費(fèi)用緊直接扣除際。案例：五、房地命產(chǎn)行業(yè)稅瞞前扣除的銷檢查87B、預(yù)提壁費(fèi)用的叢納稅調(diào)洽整國(guó)稅發(fā)〔200望6〕31號(hào)計(jì)入開發(fā)秩產(chǎn)品成本輝的費(fèi)用必翠須是真實(shí)架發(fā)生的，濕除稅收另基有規(guī)定外精，各項(xiàng)預(yù)驚提（或應(yīng)奪付）費(fèi)用梁不得計(jì)入傷開發(fā)產(chǎn)品撲成本。會(huì)計(jì)上墓往往會(huì)待對(duì)公共然配套設(shè)筐施費(fèi)進(jìn)亞行預(yù)提央。案例：五、房歉地產(chǎn)行吐業(yè)稅前狼扣除的藏檢查88注意外資方房企業(yè)規(guī)做定不同國(guó)稅發(fā)【20將