中海房產(chǎn)項目市場定位報告

中海房產(chǎn)項目市場定位報告第一部分宏觀市場篇本部分將對目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟背景進行研究分析，通過蘇州未來的經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場的整體運行情況作判斷和預(yù)測，了解開發(fā)項目所處的環(huán)境。一、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟背景分析：1、蘇州市概況1．1蘇州市地理位置及行政區(qū)劃分■地理位置蘇州位于中國經(jīng)濟最活躍的區(qū)域——長江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江，是距上海最近的中心城市。蘇州位于中國兩大經(jīng)濟帶－沿海經(jīng)濟帶和長江經(jīng)濟帶交接處，是中國最富饒地區(qū)之一。■行政區(qū)劃分蘇州市自1983年3月地市合并，2001年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等8個區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江5個縣級市，130個鎮(zhèn)。翅1．2蘇州柄市面積、市旨區(qū)面積、人累口、市區(qū)人刊口；■面積合蘇州全市總景面積848碼8.42平褲方公里，其隊中蘇州市區(qū)陳面積165礙0平方公里獸，建成區(qū)1擊08.6平牢方公里，古筒城區(qū)14平射方公里。蘇蕩州工業(yè)園區(qū)勁目前建成區(qū)構(gòu)為金雞湖西雀岸8平方公轉(zhuǎn)里。■人口回200蓄3年蘇州市圣戶籍總?cè)丝诶L590.9棒7萬人,比撕上年增加7膀.11萬人挺。其中市區(qū)荒總?cè)丝?1緊6.87萬骨人,比上年雹增加4.4士4萬人。難1．3蘇州干市在全國和糕江蘇省的地與位組近年來爽蘇州經(jīng)濟發(fā)雙展充滿了活劇力，綜合經(jīng)岸濟規(guī)模已經(jīng)泊擠進中國大但中城市前列意。翼2002年額工業(yè)總產(chǎn)值陸已啄居全國大中意城市第二位韻，僅次于上包海。想在贈合同利用外氏資和實際利橡用外資鐮方面剖均居全國各稈大中城市第響二位忠，賢成為中國經(jīng)伴濟發(fā)展最迅箱速的現(xiàn)代化陰新興工業(yè)城轟市。際１.４籌蘇州文化的商過去、現(xiàn)在蔽與將來：游■英國的人嚇類學(xué)家泰勒段定義采：薦文化剩為包括知識嚴、信仰、藝大術(shù)、道德、獅法律、風(fēng)俗烘等的復(fù)合整謹體。亂■膛城市弓文化，票則銷帶有一個地煎方特定風(fēng)采膨。掩它延續(xù)著一滾個城市發(fā)展姥的歷史文脈滴，不僅是一茶個城市文化掏的象征，更屯是一個城市絹的寶貴財富詞。淘■正蘇州文化的利過去時脫——“漂上有天堂下椅有蘇杭詞”麥蘇州物產(chǎn)豐垮富，山川秀悅美，人杰地牽靈。在25推00多年的嶺歷史長河里感，蘇州形成耐了自身獨特艱文化，是由毯中國的中原叼文化和南方繩文化的共同膝產(chǎn)物，創(chuàng)造敞了蘇南文化巴，使臂每個蘇州人孔都暴為之知驕傲原。拒■顏蘇州文化的才現(xiàn)在時棄——巡僅重視文爪化遺留，繼副承與創(chuàng)新不免多擁蘇州新曾經(jīng)擁有深啞厚的文化不藍等于當(dāng)前也箏在重視文化甘建設(shè)，而宣盼揚文化的真務(wù)正價值也不瘦同于時下為箏迎合商機所珍制造的文化擴泡沫。權(quán)蘇州很懂得制去保護文化蠟古跡，以此巧來保護文化愁。雖然文化還古城的基礎(chǔ)佛就是有文化辟遺存，但城以市的文化不茂單是要保護批這些遺存，豈而重要的是摧如何利用這那些文化、挖號掘其精神內(nèi)宋涵，激勵后抗人。荷■仔蘇州文化的螺將來時：興惹起一場文化情復(fù)興運動坦人類正在進預(yù)入“以文化文為軸心的時征代”，文化門的社會角色傍已經(jīng)從“跟扣跑”轉(zhuǎn)向“床領(lǐng)跑”。對豈于一個文化蠶積淀深厚的休城市來說，北必須在挖掘桑文化底蘊的斯基礎(chǔ)上，提馳煉出更有吸擁引力的精神媽形態(tài)享，不光是繼絨承，也是創(chuàng)息新，使切文化的生命酒力環(huán)更具跡穿透透力，從土歷史活到現(xiàn)削在漸。妥我們[盼望洋蘇州的未來秘將興起一場陪文化復(fù)興運境動，不單單趴在城市文化溜的偽硬件托建設(shè)上圓，也餃在于凱地方文化的繭軟件營建拍上，使古城阻的文化將發(fā)團揮出真實作凍用，從而創(chuàng)機造新的更燦紙爛的城市文乞化。屑2、蘇州市拳宏觀經(jīng)濟運刑行狀況躬2．1蘇州改市2000察-2003建年全市GD俱P及漲幅琴2003枕年，群蘇州羞全市國內(nèi)生迫產(chǎn)總值瞧2802拾億元，孩比2002駱年的208驢0抵億元增長稠34.7刃%斗，母人均國內(nèi)生艱產(chǎn)總值紋4.77萬云元范，較200癥2年增長3牽3.61%兩，贏保持較高的消增長率。勉表1：蘇州疲2000-巖2003年如國內(nèi)生產(chǎn)總沿值（單位：獎億元）賢年份掌2000年離2001年維2002年捧2003年取國內(nèi)生產(chǎn)總異值析1541院1760喪2080毀2802供比上年增長奴13.4%引14.3%贊18.2%議34.7%況圖1：蘇州僑2000-跑2003年票國內(nèi)生產(chǎn)總才值增長走勢紀（單位：億搖元）窄蘇州GDP在從1995嚴年到200鞋3年一直處盼于直線上升煙趨勢，從1深999年到膨2003年賺平均漲幅在瞞20.15贊％左右?？砂且钥闯觯禾K永州隨著長江直三角洲整體噴經(jīng)濟上升的乳帶動而處于度加速發(fā)展的繞態(tài)勢，同時賀，其自身城響區(qū)和郊區(qū)的自工業(yè)規(guī)劃漸路顯成效，因道此其整體經(jīng)炭濟狀況長期邁看好。判2．2蘇州漆市2000養(yǎng)-2003污年全市固定己資產(chǎn)投資及緞漲幅，其中低房地產(chǎn)開發(fā)需所占比例及屑漲幅紅表2：蘇州森2000-屆2003年品固定資產(chǎn)投俗資漲幅及房喬地產(chǎn)開發(fā)所鎮(zhèn)占比例（單澤位：億元）待年份變2000年墾2001年蛾2002年成2003年扔固定資產(chǎn)投艷資額盲516.3買4攤564.3季3盜810金1408.申93晴比上年增長壇8.7%棍9.3%點43.4%贏73.3%罪房地產(chǎn)投資揚額剪59.91志66.77景107.3歪4威177.9統(tǒng)4田房地產(chǎn)所占湖比例遵11.6%記11.83仔%蘇13.25女%禍12.63奸%浸房地產(chǎn)投資阿漲幅凱/欲11.45確%幟60.76玻%納65.8%勢蘇州房地產(chǎn)修投資比例在屈固定資產(chǎn)投跌資中所占比也例一直處于浮上升的發(fā)展然態(tài)勢，19夜99～20免03年平均收增長12.侵33％。同崖時，房地產(chǎn)評投資額漲幅駱亦在不斷增適長中，雖然抄2003年票增長幅度與亂同年固定資安產(chǎn)投資額增鏈長幅度相比悉有所減少，鳳但從200偷0-200歸3年房地產(chǎn)嗚投資額平均嗓漲幅46％趙的長期發(fā)展炮態(tài)勢來看，尤其依然大于炎固定資產(chǎn)投扎資42％的魔平均漲幅。尖2．3蘇州留市2000夠-2003級年人均GD橫P及漲幅、妥人均可支配碰收入及漲幅坊表3：蘇州蝦2000-擾2003年盼人均GDP殘及漲幅、人熄均可支配收緊入及漲幅（采單位：萬元蝦）述年份殊2000年亂2001年朵2002年襖2003年通人均GDP索2.67旁3甘3.57瑞4.77嚴漲幅維/嘆12.36傘%葉19%汁33.61都%寺人均可支配更收入練9274元婆10515況元騙10617袋元氣12361閉元嫁漲幅朽/她13.38漢%育9.7%欣16.42挺%勤蘇州人均G脫DP200抖3年達到4浴.77萬元荒，比200獻2年上漲3廚3.61％匙，為歷年來餓最高。從2厭000～2蠻003年平便均人均GD香P漲幅來看鋼，其21.蒙66％的平繁均漲幅意味燦著人均GD相P5年翻一晨番。胡從人均可支期配收入來看爬，2003厘年達到12脈361元，邪比2002事年上漲16紐.42％，終從2000轟-2003闖年長期發(fā)展跑態(tài)勢來看，餡平均漲幅1珠3.17％奴，雖然20截02年漲幅只在10％以軟下，但20真03年的上額漲幅度高過勻15％，呈連現(xiàn)加速增長渾態(tài)勢。親2．4蘇州蘿市2000持-2003蠢年社會消費致品零售總額迫及漲幅澡表4：蘇州察2000-具2003年渠社會消費品呆零售總額及忘漲幅（單位蟲：萬元）聚年份鞏2000年纖2001年驅(qū)2002年懷2003年淚社會消費品泛零售總額挪348.1所7舟391.5片4士451.6珍526.1桃漲幅赤/裂12.46換%看15.34教%豪16.50表%銅蘇州社會消彎費品零售總民額2003墾年達到52旺6.1萬元昌，從200帶0～200茄3年中穩(wěn)定樂上升，平均饅每年漲幅為所14.77換％，表現(xiàn)出惹蘇州社會消疼費品零售市常場的消費能鋼力在逐年上浩升。版2．5蘇州陷市2000棚-2003騎年財政收入蝦及財政儲蓄近總額骨表5：蘇州忘2000-顏2003年兔財政收入及飾財政儲蓄總璃額（單位：檔億元）牙年份礎(chǔ)2000年照2001年沫2002年糟2003年逃財政收入柿158.2趨7碌208.9恢0惠291.8草2貪409.9躺財政儲蓄總秀額跨803.7返937策1164播1470說從蘇州財政位收入來看，辛自2001閣年起，平均享每年增加1賭00億元左掠右的財政收輸入，意味著春蘇州財政收搏入的穩(wěn)步增寬加，從側(cè)面草反映蘇州整法體經(jīng)濟運行童的良好態(tài)勢斗。怕而在財政儲州蓄方面，在貪2000～猜2002年扛3年中每年發(fā)增長約10凝0億元，而陣在2003交年，這一增跨長有了較大思的變化，比灑2002年越增長了30中0億元，增顛長量相當(dāng)于板前3年增長田的總和。床3、蘇州市缺房地產(chǎn)政策烘概況制■娘恭為了保護蘇遍州市區(qū)內(nèi)園旦林景觀和整兵體規(guī)劃，市像區(qū)內(nèi)禁止建灘造高層建筑橫（十層以上射）現(xiàn)■率描各區(qū)內(nèi)樓盤告多層結(jié)構(gòu)封劫頂、小高層飄完成40%撿—暴50%后，將房地產(chǎn)開發(fā)敲商才能得到衫預(yù)售證。而戶新區(qū)，、園就區(qū)和吳中區(qū)岡內(nèi)的高層標(biāo)永準(zhǔn)由各地政備府機構(gòu)制定低。溜■叼丈園區(qū)內(nèi)將職根工原來按月竭發(fā)放的購房等補貼改為增她加單位繳存濫住房公積金著的形式來落據(jù)實，園區(qū)內(nèi)惹職工住房補只貼到位率大駝幅度提高，壓（基本為月舞工資的30擦%）同時園屑區(qū)內(nèi)公積金暗只能在園區(qū)糕使用，這樣倚大大推動了改園區(qū)的房產(chǎn)此市場發(fā)展。腫■肺心2002年畝蘇州城建投輔入達80億綢元左右，創(chuàng)瘡歷史新高。形針對蘇州大煩規(guī)模的城市盒規(guī)劃，隨著誼大量拆遷戶常的進入，使涂當(dāng)?shù)氐娜巳涸跇?gòu)成以及城嘩市規(guī)劃從鄉(xiāng)越鎮(zhèn)向都市居撥住區(qū)轉(zhuǎn)換。醒■連桿在進行商品痕房買賣的同叢時，買方須押按購房款的性2%交納契慘稅，買賣雙通方都須交納役0.痛5竹‰林的印花稅和射房地產(chǎn)交易梅綜合服務(wù)等記費用400地元您。賺■估2003跨年末棉蘇州政府開淚始亂醞釀“期房棄限轉(zhuǎn)”政策飛至今，一直清沒有明確規(guī)儉定出臺瑞。光二、蘇州市臭房地產(chǎn)市場繁情況碑蘇州市土地說市場概況及限分析民蘇州市政府鬧實施參第一次土地嘴使用制度碗改革是歌在1994考年水，自國有土地從譽無償劃撥轉(zhuǎn)覺為有償使用熔，2001揀年前蘇州狗市的土地使哄用制度進行繩第二次重大標(biāo)改革匆，松從協(xié)議出讓針到招標(biāo)拍賣胸，相繼出臺掛了《關(guān)于深旬化土地使用衫制度改革促谷進城市化進少程的意見》亂、《蘇州市鼓土地儲備實芹施方法》、煮《蘇州市城瞧鎮(zhèn)國有土地鐵使用權(quán)招標(biāo)六拍賣暫行辦狀法》等一系譽列配套文件塑，并迅速組柳建了“蘇州慌市土地儲備溝中心”，使塌土地儲備和裙招標(biāo)拍賣成雀為我市土地旅管理中的新毀制度巡，目前陳對除工業(yè)項咸目以外的經(jīng)澆營性用地一棉律實行以拍皮賣、招標(biāo)和抬掛牌出讓方縱式供地酷。2003犬年全市拍賣肥、招標(biāo)和掛阻牌交易經(jīng)營幸性用地59織6宗（工業(yè)懸用地除外）馳，共計16默51萬平方罪米。孕據(jù)測算，憲2003-照200滿4裁年拍得的房廳地產(chǎn)項目的庫地價成本和庭建筑成本等牛在4500添元／平方米拴左右。育2004對年以來園區(qū)百地價依然呈集上漲勢頭，玉4月雅戈爾碗等企業(yè)拍得掙的6塊地剝塊廊，最高樓面懼地價達34獄38元／平屈方米，最低梯也有254命8元／平方軍米，平均樓哀面地價29配79元／平厲方米，同比馳去年上漲了甜60％以上硬。由于土地水價格的比價妹效應(yīng)，凍2002-疑2003舅年拍得的土勇地今明兩年勢上市的房屋縱的均價將有器所上升。吸蘇州市20商04年第二行次土地拍賣蔽會上，18周宗地塊中兩總塊土地因無佳人問津而流薯拍。這種情眾況主要因為倘國家金融緊音縮政策正在茫產(chǎn)生影響，遞項目開發(fā)貸府款的自有資鑼金最近剛剛艇提高至３５咬％，使地產(chǎn)視商在舉牌競看拍地塊時更駁謹慎。姥蘇州國殺有劈土地儲備中廁心有關(guān)負責(zé)席人表示，蘇紛州市政府表劣示2004加年將房價增臘長控制在1著0％，市土遣地儲備中心效要通過提高步土地供應(yīng)量鳴進行房價調(diào)躲控。同時，上最近銀行出畝臺的貸款限賤制規(guī)定，一領(lǐng)定程度上控峰制了投資性拼買房，房產(chǎn)白商買地建房票將面臨更大蠻的風(fēng)險，使嶼得開發(fā)商購棄地趨于理性務(wù)。腫2、蘇州市氣商品房市場休概況及分析擴種種跡象表柄明，蘇州目土前的房地產(chǎn)雞市場已從2孕002年的灰供不應(yīng)求向濃供求平衡甚爛至供過于求塘急速轉(zhuǎn)變。鋪隨著國家宏拳觀調(diào)控政策雁的施行，房薄地產(chǎn)企業(yè)購駕買土地，開鳳發(fā)房產(chǎn)將面遠臨著更高的新風(fēng)險。供應(yīng)量圖2-4：瘋蘇州市自1何998年以絲來整個房地廚產(chǎn)市場呈穩(wěn)唯步增長趨勢適：紹1.20效03年，蘇維州市房地產(chǎn)笛市場依然保鋤持強勁增長獻勢頭。其開弦發(fā)投資完成荒177.9博4億元，比卵上年增長6差5.77％汁，施工面積免達到257府6萬平方米叉，同比增長杏76.7％慶，竣工面積假達到779裳.2萬平方秘米，同比增剪長39.8攝2％。劇2.20控01年至2象002年，椒蘇州市的新夕開工面積由賴496.7此萬平方米猛獅增到986息.44萬平爹方米，20賺03年僅上碰半年就達到明527.0探4萬平方米如，其上漲趨勒勢不斷。當(dāng)高前新開工面妥積也就是未吧來的潛在供挖應(yīng)，以此趨浸勢判斷，未積來一兩年內(nèi)唱蘇州房地產(chǎn)截市場的供應(yīng)電量將趨于逐性漸放大的發(fā)更展態(tài)勢。礙3.200腸4年一季度緊蘇州市施工逗面積240賽4.47萬無平方米，新羊開工面積5譯10.53券萬平方米，和分別較去年窮同期增長1機14.9％邪、117.丘4％，竣工鍵面積則達到攀121.0扒5萬平方米替，同比增長載230.6橋％，商品房像預(yù)售面積為滑499.7鄉(xiāng)8萬平方米聰。如果以2羅003年蘇候州年銷售商皆品房面積計鵝，將要消化割至少１年以媽上，供應(yīng)增食長幅度超過襯需求增長幅罪度，蘇州未便來房地產(chǎn)市卷場的銷售去辯化將面臨一緞定的的壓力功。產(chǎn)(棒2毯)邪需求量圖5：叔1998年揉以來，蘇州球市房地產(chǎn)業(yè)指全市銷售面途積每年以平室均14.7遺%達的速度增長揚，由199驚8年的29明7.26萬紐平方米增長犯到2003擺年的575于.44萬平嫌方米，達到矛歷史最高水當(dāng)平。其中2意003年住沖宅銷售面積謙498.9農(nóng)9萬平方米吊，同比20才02年優(yōu)增長7%，皮需求穩(wěn)步增太長，逐步攀偉升。斯(惜3潮)惜成交價格圖6-7奪1.19膀98年以來提，蘇州市商摩品房平均銷撇售單價一直橋保持穩(wěn)步增確長。斤2.到2浸002年，丑商品房現(xiàn)房棋的銷售價格院更是有一個旨跨越式的增淋長，增幅達哥到34％，少到2003殿年依然保持長強勁增長勢炒頭，已達到報2553.姜17元/平饑方米的歷史燃新高。形3.到2印003年，窗蘇州市中心例區(qū)域的預(yù)售勢單價已經(jīng)超梨過3500鋼元/平方米貼，同比增長暢9.7％。眾4、目前蘇謙州每年有近搬10億外資修進入，加上崖近年來舊城壺改造力度的剝加強，市場禿需求持續(xù)上也漲，最直接參的表現(xiàn)是房體價的飛速上鉛漲。蘇州商稅品房的銷售貢價格一路走序高，主要歸品功于長三角姥經(jīng)濟的高速覺發(fā)展、蘇州厭市民收入的符增加以及江顏浙熱錢的涌宗入。一方面撿絕大多數(shù)市錢民認為蘇州池目前的房價瓶偏高，特別恰是2000樣年后增長過軌快，其增長損率明顯高于乘蘇州市民收扎入水平的增博長率；另一坊方面，蘇州受較為寬松的抬房貸政策，傻特別是蘇州代工業(yè)園區(qū)內(nèi)擁，其實際購撥買價格可以乖高于其心理團價位。多問題1：蘇溪州的房地產(chǎn)轟未來是否能森持續(xù)高速發(fā)駛展下去？價貍格還有多少沉的上漲空間驕？河解答：市場呀規(guī)律表明：猛任何商品的慘市場價格是基由供求情況辣決定的。因稿此蘇州房價模的走勢也必鍵然取決于蘇盈州房產(chǎn)市場妄的供求。按搭理說比較的任東西要有可注比性，同樣會地段、同樣公性質(zhì)的房子油比較才有意洋義。但隨著棋房產(chǎn)開發(fā)區(qū)異域和性質(zhì)的涉變化，簡單次地按新開樓紫盤的平均價疤來分析判斷更房價的漲跌汗是沒有意義驗的。揪從供給方面議來分析，可信歸納為以下姑幾點：碧政府為了穩(wěn)元定房價，也屆為了其土地百批租收益，片加大土地供徑應(yīng)量是在情百理之中的；朽前幾年蘇州豈房價的飆生工吸引了大量遇的開發(fā)商來揮蘇州淘金，稼大量新樓盤貌（例如湖東命、相城等地刃）同時面市北也是在所難把免；淹受房產(chǎn)市場批行情和銀行鞠貸款政策變面化影響，一卻些房產(chǎn)投機吩者紛紛拋售酬存貨；咳大批定銷房倆的上市；蓮二手房拍賣煤的興起，消銷除了房產(chǎn)買苗賣過程中的猶信息不對稱添和一些不法族房產(chǎn)中介的系暴利，無形共中提高了二課手房的成交島數(shù)量。這些替因素意味著陶短期內(nèi)房產(chǎn)梅供給將有大聲幅增加，房擱價下降的壓神力是客觀存殖在的。度房產(chǎn)不是普張通的商品。攜房產(chǎn)隨著時次間的流逝，博可能會變舊旋，但由于土戀地的稀缺性四和周邊環(huán)境悄的改善，增廉值是必然的衡。何況房價老的下降并不兔會馬上引來暗顧客，甚至照還可能引發(fā)機會進一步跌旨價的心理期孫望，使?jié)撛趤y的購買者持培幣待購，反掌而使得銷售陸更困難。高繼檔房下降并扛不會引來低恨收入顧客。算更重要的是周開發(fā)商可以蠻通過減慢售享房和開發(fā)速調(diào)度來待價而扁沽，損失的鵲只是利息，衰但贏取的可即能是更多的亂土地增值收里益。因為從瘦長遠來看，阿蘇州房價的臉上漲是在所上難免的：角隨著經(jīng)濟的圓發(fā)展，人們投收入的上升筋，對住房消以費的需求會舞不斷提高；追隨著中國經(jīng)浩濟的發(fā)展，肉城市化進程歡在加快，大程量進城的農(nóng)毀民需要住房層；依隨著中國東近西部地區(qū)發(fā)咐展差異的擴乒大，戶口制澇約的逐步弱設(shè)化，西部人雞口向東部沿久海地區(qū)移民浙是不可避免錯的，蘇州及怨長江三角洲纏作為中國最所富裕、最適乖宜居住的地鋪區(qū)將吸引越臣來越多的外潔地人來生活惕工作，當(dāng)然醬還要購房置匯業(yè)。匪由此可見，贊從長遠來看挎房價下跌的航可能性幾乎雷是微乎其微棚。蓮從需求方面繁來分析：買撿房者可分為搖兩類。螺一是購房自粗住的消費者壁，一是為保喬值增值或投堅機獲利而購猴房的投資者酸。腐對于消費者風(fēng)，考慮的主欠要因素有以否下幾點：備房產(chǎn)總價。敞其經(jīng)濟收入聰（購買力）駱決定了其能姥承受的房產(chǎn)駁總價，10坐0平米還是束140平米敏從居住功能凍方面而言也鼠許只差一個褲房間，但房涂價卻相差4更0％。因此寫100平米膝左右或更小頓的房子依然捕緊缺，但1辣40平米以誤上的房子可子能銷售速度列明顯緩慢。走地段的成熟駁度。對于購酷房自住者而請言，住房所荒在地段的人抱氣、商業(yè)設(shè)擺施、交通便泳利、學(xué)校、訂醫(yī)院條件越烈好，越吸引其購買者。丑值得一提的翅是，在中國團，政府的作鑄用是至關(guān)重宇要的。一個乳地方住房價世格的明顯下溫降不僅影響屑其經(jīng)濟的健濁康發(fā)展，而庸且會引發(fā)擁捎有房產(chǎn)的絕涂大多數(shù)民眾資的不滿情緒粒，因此政府伏一定會支持嗓房地產(chǎn)的健霉康發(fā)展，消探除部分地區(qū)混、部分樓盤至的房產(chǎn)泡沫主并不會影響鐘整個房產(chǎn)價授格的穩(wěn)步上桑升，更何況哄政府近幾年梁大量基礎(chǔ)設(shè)掛施的建設(shè)不僻僅支持了房漂地產(chǎn)的發(fā)展北，還指望房舞地產(chǎn)價格的宿提高拉動土點地出讓金的腥提高以償還顛前期基礎(chǔ)設(shè)油施投資的債敘務(wù)。因此政歸府是決不愿肆看到房產(chǎn)價烤格的下跌的擋。召蘇州房地產(chǎn)禽經(jīng)過近年來楊的強勁上漲霞，需要消化磨、需要盤整挽，是泡沫必定然會破滅，擠但從長遠來母看，房地產(chǎn)亭的健康發(fā)展炕和房價的穩(wěn)疼步上升是必拘然趨勢。自3、蘇州市灘二手房市場張概況及分析圖8：娛自1999末年蘇州市房抱地產(chǎn)二級市圈場的開放和騎房改房上市玻辦法的實施間以來，蘇州它市二手房的堡年成交面積仍每年以30慈0津—睬500％的灶速度大幅度嶺提升。由1乖999年的過5.23萬徹平米發(fā)展到客2003年字的304.妄49萬平米筋，2003聽全年成交額杠41.27員億元，其增拿長勢頭不斷地。唱4、蘇州城信市規(guī)劃與城桃市發(fā)展進程融問題2：未批來居住在園相區(qū)二區(qū)與居勝住在老城區(qū)銳、園區(qū)一期昂（湖西）有塑何本質(zhì)變化亦，湖東的造刊城運動誕生拋的新城將如行何影響人們澆的生活方式綁？舞解答梳：皮從蘇州城市夢的發(fā)展進程拒，我們看到乏城市居住文表化的升級與肆更新將是：溫蘇州古城區(qū)著→柴畢蘇州工業(yè)園州區(qū)一區(qū)（湖嫌西）渾→酬掘園區(qū)（二區(qū)錯、湖東）遇→炭園區(qū)（三區(qū)術(shù)）監(jiān)蘇州古城區(qū)晚：械已形成古色坑古香，江南早風(fēng)情的宜居觀氛圍呼蘇州古城區(qū)紐以古城為中僑心發(fā)展起來述，刮古城區(qū)有2乏500年的鋼歷史，城區(qū)棍內(nèi)園林古跡黑遍布，省以江南風(fēng)情辯為建筑特色肆，凍作為世界文廟化遺產(chǎn)的一碧部分。砌蘇州市政府古大力保護古煩建筑設(shè)施，紗同時在新的求建設(shè)項目中恰均有所限制資。駛古城區(qū)以絹文化旅游、斑商業(yè)貿(mào)易為垃主體功能的扁發(fā)展格局硬，察圍繞其產(chǎn)業(yè)乘定位，在整失體規(guī)劃中，序新建筑與原金有建筑物形強成統(tǒng)一的建銷筑風(fēng)格，商渣品房外立面費基本為粉墻孝黛瓦這種較欠為單一古典愁的建筑風(fēng)格場。件古城區(qū)雖然莖商業(yè)繁榮，胳配套設(shè)施齊此全，但由于瞎保護歷史建塊筑及開發(fā)限程制，決定了吸老城區(qū)不可色能有大規(guī)模滋的城市改造肢，未來住宅訂供應(yīng)也不會誕很多，且顯古城區(qū)樓盤去多為多層住屬宅小區(qū)，其袋建筑樓層多嚇在3.5～軌6層的范圍養(yǎng)之內(nèi)，其中蒙，底層大多垂作為車庫，躬頂層為閣樓草。抗未來居民也睛以蘇州原籍澇居民為主，廢因為古城區(qū)惜暫不具備居烏住品質(zhì)整體逃抬高一個水椅準(zhǔn)的可能盞目前老城區(qū)澇的商業(yè)及生夸活配套設(shè)施平檔次均不高海，僅以商業(yè)晝?yōu)槔壳笆罩饕匝亟制龅咨虨橹?，軍其中旅游紀源念品與小商役品占了很大呼份額，因此楊老城區(qū)暫不把具備居住品君質(zhì)整體抬高揉一個水準(zhǔn)的手可能。老城頌區(qū)的蘇州人你口住宅的升夕級換代只能會選擇西部的算蘇州新區(qū)與付東部的蘇州效工業(yè)園區(qū)?？祻某鞘械陌l(fā)麥展軌跡來看懷，城中心人艇口向外圍地孝區(qū)轉(zhuǎn)移也是明蘇州城市發(fā)剛展的必然趨前勢。蘇州新區(qū)：夢起步較早，床但發(fā)展上卻租落后于后來繼居上的園區(qū)謊新區(qū)位于古后城區(qū)的西邊別，于199傭0年開始開蓄發(fā)建設(shè)，雖脊然開發(fā)起步限較早，但發(fā)務(wù)展速度卻始嘴終落后于園亡區(qū)。其發(fā)展蜂得益于大量親國內(nèi)外制造詳加工類企業(yè)勉的入駐，一惰方面帶動了豆區(qū)域附屬產(chǎn)福業(yè)的發(fā)展，六另一方面也痕為本區(qū)域帶頂來了相當(dāng)數(shù)返量有較高購雙買能力的客云源。律房產(chǎn)開發(fā)檔家次不高，大娃盤少，布局率散亂，不夠息集中檔新區(qū)的產(chǎn)業(yè)部定位以傳統(tǒng)忍的制造業(yè)為鵲主，其產(chǎn)業(yè)擋人群為該產(chǎn)也業(yè)的從業(yè)人慣員，因此，化其住宅主要畢分布在工業(yè)孩廠區(qū)的周邊傷，物業(yè)外立予面現(xiàn)代感較斯強，產(chǎn)品種尤類兼顧到不惹同社會等級瞞人群的需要賢而有所變化案。由于其檔鳴次不是非常勁高，整個物俘業(yè)分布較為粱零散，缺乏比統(tǒng)一集中的銅開發(fā)；目前義高新區(qū)內(nèi)常腐住人口23繳0,000放，鉤居民住宅小固區(qū)有20余毒個。鬧蘇州工業(yè)園飾區(qū)（湖西、產(chǎn)一區(qū)）：撕園區(qū)規(guī)劃、濃建造融合新井加坡國際化王理念與蘇州思文化底蘊于踐一體伯工業(yè)園區(qū)行摘政轄區(qū)引面積260掌平方公里卷，愚其中喇中新合作區(qū)逃規(guī)劃面積父70塌平方公里臺（含6平方陰公里金雞湖謹）債，規(guī)劃居住炭人口源60雙萬羨，位于古城選區(qū)的東邊，謎美麗的金雞遮湖畔暖，地理位置賴上更鎮(zhèn)鄰蔽近抽上海押，是蘇州和脅新加坡共同淺合作開發(fā)的遷高新技術(shù)園怎區(qū)，其融新顏加坡國際化兼理念和蘇州挖文化底蘊于搶一體。工業(yè)籌園區(qū)以新加礦坡式規(guī)劃為曬藍圖共分為董3個區(qū)域開唱發(fā)，金雞湖粥以西（簡稱蜓湖西）為第等一區(qū)，面積逗為11.6滔平方公里，院金雞湖以東達（簡稱湖東差）為二三區(qū)功，共52.低65平方公霸里。仙其特色為整碰體規(guī)劃較為滴合理，在綠斜化，道路方察面較城區(qū)完疼善，其建筑牌特色以現(xiàn)代級為主。其嶄繼新的居住環(huán)搞境與現(xiàn)代化謝的配套，翻胡開了蘇州城趕市進程的新偵一頁損。某一區(qū)（湖西憲）居住環(huán)境蚊和城市功能鬧都較古城更括完善，居住濃人口以高新聰科技產(chǎn)業(yè)人抓員為主。顆園區(qū)一期的命開發(fā)已成熟忠，配套設(shè)施積逐步完善，橡目前房地產(chǎn)滾增值效應(yīng)十吉分明顯，園遭區(qū)板塊已經(jīng)擠成為蘇州乃原至周邊地區(qū)漠房地產(chǎn)發(fā)展司的風(fēng)向標(biāo)和座當(dāng)之無愧的騙領(lǐng)頭羊。疼工業(yè)園區(qū)的討產(chǎn)業(yè)定位以臣高新科技類爭產(chǎn)業(yè)為主，結(jié)其對應(yīng)的產(chǎn)失業(yè)人群主要潑是該產(chǎn)業(yè)從鏈業(yè)人員，其僅中以中高級扮白領(lǐng)和專業(yè)僑人士為主。狠但從規(guī)劃用秘地上看出，禿一區(qū)工業(yè)、蕩居住、CB潤D商業(yè)區(qū)三啦分天下社湖西（一區(qū)蛇）是園區(qū)房勝地產(chǎn)最早開攔發(fā)的區(qū)域，煮湖西，其工升業(yè)、居住、度CBD商業(yè)漠區(qū)三分天下隆，雖有工業(yè)嘆企業(yè)帶動人踩氣，然而就癢居住品質(zhì)而堡言，與多種偷性質(zhì)的物業(yè)鍛混雜并非最屯理想的居住悔環(huán)境。育蘇州工業(yè)園坦區(qū)（湖東、捐二區(qū)）：作湖西之后，下城市崛起的食下一個新板娘塊。湖東地微區(qū)是園區(qū)未胡來規(guī)劃的政字治、經(jīng)濟、較文化中心。內(nèi)二區(qū)，該區(qū)熱域位于湖東點到橫涇為止榜，目前正處址于建設(shè)階段熔。該區(qū)域以置居住為主，忠工業(yè)為輔，嚷配以商業(yè)中協(xié)心和零星商朝業(yè)點，另一昂特色為金雞奪湖東的旅游化生活氛圍。宇該區(qū)域道路海和商業(yè)中心償正在起建，叨園區(qū)政府性炭設(shè)施亦同期怠同步建設(shè)，戲?qū)脮r政府機柄構(gòu)將遷入該撥二區(qū)。今后瞞該區(qū)主要以項居住為主，泛是園區(qū)居住概中心地帶，耐連通一、三暫區(qū)的工業(yè)設(shè)簽施?？v打造新城市介生活峽湖東二區(qū)的聞發(fā)展相對湖右西來說，具僚更廣闊的空校間性和時間組性，無論從傻發(fā)展規(guī)劃還機是現(xiàn)已成型志的建設(shè)，都吸已證明其發(fā)惱展前景。其絮居住用地面徹積之大，完洋全可塑造純跳居住板塊，玩打造出比湖渴西更優(yōu)越更已純粹的新城令市生活，而別且也將擁有次更完善的國侍際性行政設(shè)英施、生活娛慣樂設(shè)施、教海育配套、一紹流的居住環(huán)糊境，可體現(xiàn)她出今后五至桶十年的未來豬居住水準(zhǔn)。詳蘇州工業(yè)園驚區(qū)（三區(qū)）漁三區(qū)，該區(qū)槽域在二區(qū)以沿東，目前還支未開發(fā)，今乳后以工業(yè)設(shè)肥施為主，部謊分為居住區(qū)培域，居住區(qū)度域與二區(qū)聯(lián)脅成一片，三禍區(qū)工業(yè)土地足的比重有上乒升。表5：銀古城區(qū)丹新區(qū)普園區(qū)一期晚園區(qū)二期眉園區(qū)三期漁規(guī)劃思路發(fā)嫂展特點將展現(xiàn)古城風(fēng)青貌，是旅游孩、政治、商萌業(yè)、金融中故心共現(xiàn)代工業(yè)、碧旅游為特征擇工業(yè)、居住灑、CBD商鍵業(yè)區(qū)三分天墊下璃以居住為主弊，疲工業(yè)為輔，葵配以商業(yè)中尿心和零星商灘業(yè)點貢以工業(yè)設(shè)施笨為主，部分旬為居住區(qū)域擇面積（公頃文）財14.2襲258閣11.6齡16.1突36.55哭人口錘76.9萬媽25.8萬勢10萬（規(guī)稠劃）里20萬（規(guī)盈劃）業(yè)30萬（規(guī)文劃）虎勞工（約占扭人口60%嫌）悅46.14宮萬侄15.48漫萬細6萬誤12萬幟18萬饒自然風(fēng)貌行以古城為主龍以山景為主磁以金雞湖西權(quán)、綠化為主逢以金雞湖東游岸休閑、綠活化為主揚居住環(huán)境特萍征差古色古香，制園林精粹吳閱文化輩，配以成熟攝生活配套，玻但檔次不高耕現(xiàn)代為主域新加坡風(fēng)格兼新加坡風(fēng)格丈新加坡風(fēng)格壟商業(yè)配套計豐富盈較豐富，以負獅山路、何御山路兩條商接業(yè)街為中心義，各小區(qū)沿絡(luò)街商鋪為輔夠。題少，以鄰里皮中心為主叔較少，以F棄城為中心，寇以鄰里中心煉為節(jié)點。今依后在湖東南明的聯(lián)豐廣場延也會成為一網(wǎng)個副商業(yè)中舒心。鋼較少鍬交通配套管道路擁擠，陡但交通便利駛道路規(guī)劃較憶好，較為便唐利匠道路規(guī)劃很多好，交通目距前不便利突道路規(guī)劃很棍好，公共交菊通目前很不憑便利毒道路規(guī)劃很查好但目前未也建圣居住人口特狠質(zhì)銀以原地居民極為主耽以原地居民軋和工業(yè)區(qū)內(nèi)窄人員為主聾以原地居民筆和工業(yè)區(qū)內(nèi)傘人員為主糠以原地居民泛和工業(yè)區(qū)內(nèi)貍?cè)藛T為主刻以原地居民稀和工業(yè)區(qū)內(nèi)顫人員為主訴居住性評價哀★★★☆☆肅★★☆☆☆很★★★★☆喂★★★★★裳★★★★☆滔圖9：園區(qū)蘭二、三區(qū)景槐觀規(guī)劃示意佛圖膏圖10：園什區(qū)總體規(guī)劃華問題3：金須雞湖于蘇州忙市究竟處在紛什么地位？毀解答：金雞毯湖對于蘇州繼的意義：它彩不僅是蘇州嫂工業(yè)園區(qū)的洋原點，也將驢是蘇州城市匪發(fā)展戰(zhàn)略中劍的重點。漆圖11：金曾雞湖景觀規(guī)始劃聚金雞湖位于施工業(yè)園區(qū)的施中心地帶，攻環(huán)湖區(qū)域7瞇0窄平方公里辟，1994帆年中國政府約與新加坡政艇府簽訂了一串個合資協(xié)議央，正式啟動澇對這片2.村3挎平方公里除濱水社區(qū)的咱開發(fā)，旨在危建造一個符魯合國際標(biāo)準(zhǔn)得、具備環(huán)保行功能的混合尖型濱水新社亦區(qū)。根據(jù)未答來規(guī)劃我們老發(fā)現(xiàn)，金雞遷湖及環(huán)湖區(qū)柿域不僅是蘇獅州工業(yè)園區(qū)騙的原點，而昂且也將是蘇鍬州城市發(fā)展旦戰(zhàn)略中的重博點。號金雞湖排將成為中國默最大的具有元國際水準(zhǔn)的叢現(xiàn)代城市湖坡泊公園唉金雞湖及環(huán)盛湖地區(qū)將成朱為中國最大汁的具有國際糞水準(zhǔn)的現(xiàn)代教城市湖泊公汪園黨。金雞繁湖茅的存坡在逃并沒有溜影響交通以耳及規(guī)劃，稈正因為它是爺未來的周城中湖，規(guī)菌劃師才有仁了到用武之地，夠打造模范城蛛的雛形。覽景觀設(shè)計內(nèi)蛙涵二元性概陣念：一方面喝，體現(xiàn)了蘇翁州古城的歷慨史文化內(nèi)涵嚴；另一方面浪，幫助其實究現(xiàn)建設(shè)一個殿現(xiàn)代化國際巷都市的目標(biāo)喊。盲金雞湖區(qū)的而總體規(guī)劃，漠包括濱湖區(qū)饅的多用途開異發(fā)區(qū)以及開命放空間的規(guī)煉劃聘請了香睡港泛亞易道設(shè)公司。香港泡泛亞易道公仆司所提供的青規(guī)劃方案將洗金雞湖沿岸忙地區(qū)分成了微8個鮮明的陰片區(qū)，由一績條連續(xù)性的朝開放空間系落統(tǒng)將其串連岡起來，2個細片區(qū)怠——反城市廣場與改湖濱大道的待建設(shè)已經(jīng)順效利完成。猶金雞湖景觀唐設(shè)計的核心戴在于其內(nèi)涵用的二元性概輪念：一方面樓，表現(xiàn)蘇州首古城的歷史納文化內(nèi)涵；饑另一方面，順幫助其實現(xiàn)剃建設(shè)一個現(xiàn)察代化國際都癢市的目標(biāo)。括金雞湖是蘇失州市的腸“抱城中湖鐵”均、踐“聚城市肺托”漢，園區(qū)將打子造別長三角規(guī)模見最大、現(xiàn)代脾化程度較高需的“城市休絲閑勝地”劇。手園區(qū)將打造星成長三角規(guī)副模最大、現(xiàn)療代化程度較說高的“城市寧休閑勝地譽”會。大亭金雞湖是小正家碧玉的蘇嘆州人大氣的賴一面。西湖紫的美在于不謎變，金雞湖驗的美在于它可的突變：于拿柔美中平添蓬了擴“探大江東去帶”粒的氣概，因營此它漆成了古老蘇朝州的一個旅浮游新亮點，羅越來越多的依人宣爭剝相扎來感受餐金雞召湖，其中既貓有本地市民惡，也有來自施上海、杭州群、無錫等周欺邊城市的游秀客，湖東岸擦雙休日、節(jié)秒假日的游客床接待量屢創(chuàng)減新高。金雞不湖不是哪個乘特權(quán)階層的啟“后花園”母，而是所有益人的公共湖新，是蘇州使市威的泥“好城中湖需”提、心“投城市肺米”勢；環(huán)金雞湖呢22公里區(qū)躲域幾乎是園寬區(qū)地價最高忘的區(qū)域，不聽惜投巨資將乎其全部建成副為公共開放優(yōu)地帶足見中璃新雙方“還單湖于民”的捉發(fā)展理念。茄創(chuàng)高科技的陷商業(yè)與居住饒的混合型濱磚水社區(qū)，以悶滿足國際化度大企業(yè)的辦道公與生活標(biāo)暫準(zhǔn)，最終將肢容納超過6芽0萬的居民鍋。怖蘇州工業(yè)園役區(qū)管理委員爆會負責(zé)金雞悟湖70村平方公里屋環(huán)湖區(qū)域這柿一園區(qū)中重遠點開放空間渾的開發(fā)工程先。目的在于蝶創(chuàng)一個高科舅技的商業(yè)與串居住的混合漂型濱水社區(qū)然，以滿足國謝際化大企業(yè)溫的辦公與生嶼活標(biāo)準(zhǔn)。這府片地區(qū)最終蒙將容納超過鋪60萬的居就民。(遠期翼)怖環(huán)金雞湖地肯區(qū)建成取“是鬧市任”連，成為全市游市民消費社啞交、休閑娛慈樂的重要場罪所濕園區(qū)將高起窗點、高標(biāo)準(zhǔn)宗把環(huán)金雞湖疏地區(qū)建成全呼市市民消費愛社交、休閑聲娛樂的重要啞場所。推進煤環(huán)湖商業(yè)、鈴文化設(shè)施建旺設(shè)把發(fā)展大堆商業(yè)、推進殊大旅游作為奉今后發(fā)展的蜻重要的新增僵長點和新亮舞點。加快國怪際博覽中心欲、科技文化槍藝術(shù)中心等己50余項實序事工程建設(shè)誓進度，大力魯發(fā)展商業(yè)、純飲食業(yè)、零證售業(yè)、賓館座業(yè)和旅游業(yè)姓，并建成更喪多安全、舒壘適、文明的務(wù)生活小區(qū)，燒集聚人氣商塌氣，擴大消墊費群體，努盲力將環(huán)金雞略湖區(qū)域建設(shè)僅成為巖“沖鬧市送”麻。紐第二部分債蘇州新加坡貞工業(yè)園區(qū)房拒地產(chǎn)市場父一、園區(qū)房怠地產(chǎn)發(fā)展及者走勢廟97年開始劑，園區(qū)開發(fā)古量一路迅猛房增長，20益04年預(yù)計肆開發(fā)量20趣0萬平方米防。杯1994瀉年啟動的蘇緊州工業(yè)園區(qū)蠻，遵循闊“占先工業(yè)、再痛住宅、后商許業(yè)啄”曾的開發(fā)規(guī)律烤，將建成一發(fā)個工業(yè)園區(qū)跟和住宅相結(jié)淺合的高檔區(qū)喚域。園區(qū)房市地產(chǎn)開發(fā)于議1997導(dǎo)年啟動，帽園區(qū)房地產(chǎn)挖開發(fā)術(shù)在沿8研年瘦中個，紅一躍成為蘇感州市區(qū)房地家產(chǎn)市場的主牲渠道，中新補合作區(qū)內(nèi)開創(chuàng)發(fā)量迅猛增魂長。200叼3年開發(fā)量棕153萬平葉方米，20玻04年預(yù)計繩開發(fā)200蜓萬平方米。宴圖12：1舒998-2者004年園燕區(qū)開發(fā)量變呢化走勢（單情位：萬平方戶米）婦目前竣工戶殊數(shù)占批準(zhǔn)預(yù)臭售商品房套壟數(shù)的54.否29%，目昏前實際入住丸及裝修完畢守套數(shù)占竣工窩戶數(shù)的86萄.64%慎至今闊中新合作區(qū)帝已批準(zhǔn)預(yù)售癢商品房面積貍350萬平休方米，共計葛25926吃套，樓盤總家體銷售形勢挽看好。據(jù)統(tǒng)漆計，目前中夸新合作區(qū)內(nèi)脆已竣工交付哈使用住宅1紀4075戶屢，實際居住戰(zhàn)為1132赴5戶，入住高率為80．舞46％；已內(nèi)裝修未入住鏟的為869嫩戶，占總戶應(yīng)數(shù)的6.1廚7％，其余聲未裝修戶為赴1881戶戚，占總戶數(shù)之的13.3石6％。分析勾表明，20柜02年底以閉前交付使用僑的住宅項目雁，入住率已港超過85％層，2003哥年后交付的枕房屋因交房買時間短等因劈素入住率相縫對低娘，渣園區(qū)住宅總家體入住情況菜尚屬正常。刑2004年慈，預(yù)計蘇州盞市區(qū)商住房父實際上市預(yù)睬售或銷售量箱可達500腥萬平方米左舍右，其中園塞區(qū)為180贈萬平方米左肉右。據(jù)初步蠅統(tǒng)計，20苗04預(yù)計園向區(qū)商住房實槍際上市預(yù)售難或銷售量1巾.3333殘萬套。分圖13：批淡準(zhǔn)預(yù)售、竣妖工交付、入拿住套數(shù)比較胡表昨二、園區(qū)供凈應(yīng)情況碑1、板塊劃治分格局陸蘇州工業(yè)園漢區(qū)根據(jù)其市墨場特征劃分酷為兩個板塊振,即：湖東毯和湖西。下召面對各個板隨塊的現(xiàn)狀和火特點以及未逐來的發(fā)展趨判勢進行介紹弊和分析：冶（1）湖西急板塊板塊現(xiàn)狀：賀競爭激烈，杠促使樓盤品浩質(zhì)不斷向上茂突破礎(chǔ)湖西板塊位梨于園區(qū)西部裂，金雞湖與窗老城區(qū)中間箏，系園區(qū)內(nèi)瓜的黃金板塊器，開發(fā)啟動奇早，各開發(fā)賽商均在此投箏入了極大的敞人力物力和鐵財力，周邊共的生活配套際較為齊全，網(wǎng)截止至今，惹湖西板塊已躬開發(fā)樓盤近騙30個，由爸于土地所剩碌不多，所以土后續(xù)產(chǎn)品不耐會太多?？茉摰貐^(qū)主力獻面積范圍：況110-1靠50平方米偷，總價：監(jiān)60-8羽0扒萬左右。稱湖西廊代表樓盤：辱湖左岸毫、飯都市花園天票域掠。耳湖西有園區(qū)踐的蜜“澡高起點規(guī)劃賊”顛，又依托老祖城區(qū)發(fā)展起纏來，遮樓盤舍眾多，腸已進入一個厘“比規(guī)劃、療比實力、比月品牌、比特費色”的競爭吳階段。但也域因現(xiàn)已開發(fā)蝴較多樓盤，編使得該地區(qū)技土地儲備量摧較為萌稀缺，下一項輪發(fā)展鵲將以湖東為營開發(fā)重點興。早表6:目途前湖西在售躬個案情況列攤表囑名稱釘?shù)刂芳泳鶅r魔主力面積肅主力總價率去化率低湖左岸三期特蘇惠路/星午漢街源5500-尖5800滴三房140衛(wèi)77-81準(zhǔn)20%倉加城國際猴星漢街58脊號薄4800-緞5800敢三房128藝68-74昆50%該名城印象二蜓期畢星海街/蘇燈茜路統(tǒng)5800鋼3+1房1災(zāi)48.88五69-86醉20頓%席加城新天地乒星港街/蘇唇春西路請5鴨0磨00挨三房縫1割06-12涂0付53-60股70卸%衡都市花園天烏域齒星漢街18多8號捉7500（菌裝1800悅）父三房160濁-170恩120-1煎28榮60%萍高爾夫花園序機場路/星策港街色5000既三房128潮-168橋64-84誤70%左（2）湖東幫板塊板塊現(xiàn)狀：斗湖東板塊相毒對湖西而言瘋開發(fā)較晚，罷各地塊基本僅處于處女地三狀態(tài)，周邊額配套基本沒淡有。但沉隨著金雞湖耐大橋的通車多，湖東的交貿(mào)通將變得越創(chuàng)來越便利，園古城區(qū)與湖策東傳統(tǒng)意義志上的空間和逗心理距離正斗被無限縮短耗。吸引人氣資的不僅是便榜利的交通、圈優(yōu)美的環(huán)境真，還有便捷倒的商貿(mào)服務(wù)合，包括國際錫博覽中心、纏F城、湖東貫鄰里中心等釋在內(nèi)各類項獄目的開工建打設(shè)，將使湖觸東商圈聚起近更多的商氣晝、人氣，環(huán)管金雞湖地區(qū)合的蘇州城市茫副中心和湖賽東新商圈的酬地位將更加膏凸現(xiàn)。金雞沸湖東，曾經(jīng)差是偏僻的遠各郊，如今卻筒成炙手可熱暖的都市黃金毛地段。村而有關(guān)數(shù)據(jù)磁顯示，湖部東到辨2006年第底累計商品頭房竣工量將話達260多界萬平方米，住超過湖西2若004年年訓(xùn)底累計商品叛房竣工量燙將達吐240多萬冬平方米的水耕平。換而言慌之，湖東住縫宅開發(fā)4年耐（2003東-2006殼）晃的水平將超敏過湖西10寇年爬（1995排—具2004）勞的水平，在虜二三年后園稍區(qū)湖東就是乖一個成熟的揭社區(qū)。而且鉗，根據(jù)規(guī)劃研，湖東房產(chǎn)材的總量將是我湖西的五倍雹以上。這也講是浙江南都首、南京棲霞唱、天津順馳賠、上海中華民企業(yè)等諸多悲國內(nèi)著名房李地產(chǎn)企業(yè)“測逐鹿”湖東忽的原因。佛先期在此落精戶的樓盤有廟東湖-春之牧韻，東湖大喊郡以及南都記-玲瓏灣，刻目前又有順膝馳的湖畔天吹城。隨著湖稍西房地產(chǎn)投歇資競爭的不誦斷加劇，湖毛東處女地的賓優(yōu)勢逐漸顯?，F(xiàn)，極強的鑄可塑性，巨生大發(fā)展空間喬以及較為平妖和的競爭環(huán)賢境使得越來俱越多的開發(fā)園商將目光投象向了湖東。傻該地區(qū)主力軍面積范圍：獎120-1辜40丸平方米，總使價：由70憂萬左右。崗湖西村代表樓盤：貍東湖春之韻婦、劃南都玲瓏灣裝。紙表7:目峰前在售個案凍情況列表趟板塊際名稱陜地址思均價世主力面積午主力總價份去化率厭湖盡東絮東湖大郡拼二期返方盛街紙方洲路互4600百三房華140肥64譜70%童湖畔天城林鐘園路無津梁路該5000唇三房姥135-1械45叛68-73嫁20%編東湖春之韻例二期朗鐘園路漏5300歷三房蜜128-1很38撓68-73滲50%孩南都玲瓏灣冶現(xiàn)代大道、梅玲瓏街臭4800炸三房閘140-1迫65陽67-79革80%板金水灣師別墅捧金雞湖路8家8號式9000廈含車庫不雙拼聽221-2偏63類199-2養(yǎng)36圈含車庫湊90%勸三、園區(qū)銷智售情況恒近年來，蘇丑州工業(yè)園區(qū)開房地產(chǎn)供銷吐兩旺。但由綠于價格突破松5000元途/平方米后犯，受到市政幕規(guī)劃配套的蘿相對滯后性配影響，逐漸丙進入了瓶頸篩階段，樓盤招銷售遇阻，饒漲幅趨緩。灶謎近年來蘇州置工業(yè)園區(qū)房滿地產(chǎn)供銷兩冊旺，相對于吵蘇州全市的甩樓市成交情流況來看，園滾區(qū)的物業(yè)非跟常良好。這嚴一方面說明苦園區(qū)世界一腐流的規(guī)劃，需理想的居住推環(huán)境在消費領(lǐng)群中已獲得遣認可，另一側(cè)個重要的原殼因，應(yīng)歸功止于蘇州工業(yè)援園區(qū)特殊的摟社會保障體碰系，作為全狐國唯一的區(qū)扛域性公積金弟制度，目前趴已為萬名以塊上園區(qū)內(nèi)工枝作人士提供匪了完備的公疤積金貸款，五且目前公積妻金會員仍以蹲每半年將近滲5000人雨的數(shù)量遞增辨。這項社保紫體系已為園適區(qū)內(nèi)的房地禽產(chǎn)繁榮起到悠積極的推動展作用，成為秤保障園區(qū)房淚地產(chǎn)開發(fā)量湖消化的蟻“質(zhì)發(fā)動機授”逐。意但2004遼年，園區(qū)的狡樓盤單價逐坑個突破50興00元/平蒼方米大關(guān)后樸，銷售火爆理的趨勢明顯襪有所降溫。部單價500遇0元/平方子米以下的樓允盤明顯去化就較快，以湖悔東為例，售針價在460蔽0元/平方幼米的東湖大曉郡市場反響教較好。與之源相反單價5愉000元/恨平方米以上赴則去化費力固，2004仔年6月開盤形的順馳湖畔刮天城定價在買5000元矩/平方米以泉上，雖經(jīng)過式半年來的蓄房水，開盤后賣銷售情況仍遣不理想。譽從園區(qū)第一辨批商品房（步1998-差2000年魯）的定價來藍看一般不超頂過2000鬧元/平方米棄左右，而如丹今園區(qū)湖西句板塊的均價般定在了58戴00元/平凝方米左右。烘在這短短幾泳年的時間里逮，房價卻翻幻了2番多，構(gòu)園區(qū)的房價廚上漲幅度實燕在快的驚人窩，與買房者鏟的承受范圍武差距逐步拉聞大，目前市朋場觀望情緒睬濃重，樓盤匯銷售可謂進筍入了瓶頸時參期。蓮園區(qū)房地產(chǎn)悠開發(fā)地域性蠅較強，買房恩者有附“個地方品牌意父識均”發(fā)比較排外，廁因此當(dāng)?shù)亻_猛發(fā)商建設(shè)的迷樓盤銷售較曠順利，對本段項目而言塑去造區(qū)域覽“凳領(lǐng)導(dǎo)盤姑”鮮困難比較大成。冬蘇州園區(qū)的澤房地產(chǎn)開發(fā)反可謂有較強滔的地域性，梢且蘇州的買閘房者具較強帝的鴨“坑地方品牌娃”紡意識，對于昆外來的，非幻蘇州本地，精不熟知的開寄發(fā)商品牌，韻無論開發(fā)實相力大小，均痕有一定的抵網(wǎng)制情緒。例棗如蘇州工業(yè)沙園區(qū)的建屋刑集團在當(dāng)?shù)亓Ь拖碛休^高攤的知名度，渣建屋發(fā)展有漆限公司是集麻民用住宅、平辦公商住、蠢工業(yè)廠房等絞各類房地產(chǎn)義開發(fā)為一體棋的大型地產(chǎn)壩開發(fā)企業(yè)，吃園區(qū)政府下謙屬企業(yè)，是弓蘇州地區(qū)最簽大的房地產(chǎn)醫(yī)開發(fā)商之一遠。的與之相比順脊馳集團雖然咳開發(fā)商規(guī)模享也不小，但網(wǎng)業(yè)務(wù)主要在壞天津、河北棄和上海，在金蘇州園區(qū)遭岔受了冷遇，湊湖畔天城推僻出后市場反杠響平淡，連梨蘇州媒體的填配合度也明拆顯比較差。刺因此對本項要目而言塑造臨區(qū)域幕“叼領(lǐng)導(dǎo)盤纏”住困難比較大臂，需等候時落機，并適當(dāng)映加大宣傳推妹廣費用。膏四、園區(qū)商吳品房價格走直勢及與其他除片區(qū)房價比凈較情況鉤得益于高起僻點規(guī)劃的園豐區(qū)，近年來修房價持續(xù)上筐漲。塑1997年或均價155療6元／平方升米上升至2月003年均第價4042茄元／平方米射，上漲了2插59.76呆％；200翻3年同比2辰002年上字漲了14.嶼34％（包方括東湖大郡寺一期的園區(qū)投公積金會員融優(yōu)供房），嚇價格漲幅較僵2001、族2002年伏有所放緩。延但光今年一季度辜，園區(qū)新開姨樓盤房屋均哈價近500仿0元／平方香米，比上年追增長了23掛.70％。痛圖14：1汽997-2薄003年園辮區(qū)房地產(chǎn)均傻價變化走勢陶（單位：萬厚平方米）稅2003年天園區(qū)商品住咐宅預(yù)售均價淚約在460奏0元/平方啊米，相比市改中心與高新綱區(qū)，將近高籠出972元陳/平方米和具111元/落平方米。輕由于園區(qū)房子地產(chǎn)的品牌基效應(yīng)，自納1999煌年起園區(qū)房習(xí)地產(chǎn)價格在點蘇州市區(qū)一竭直處于領(lǐng)漲狀地位。遮2001渡年和稈2002卻年園區(qū)平均溫房價分別高困出市區(qū)平均戴房價私541憂元和卵1029傭元。街2003概年以來，園剪區(qū)房價繼續(xù)敘上漲，湖西堪地區(qū)的毛坯羨房房價從年督初的均價湊4300訪元左右漲到復(fù)目前的腳4700糞元左右，但輪漲幅有所減隱緩。守區(qū)域性房地樓產(chǎn)的競爭也礦有一個唐“銀性價比還”郊的問題。蘇悉州市區(qū)的房牌價上漲是枯2001裹年下半年起肆由園區(qū)先行位領(lǐng)跑的，隨何后推進到古抓城區(qū)補漲，賞然后再完成蹲新區(qū)的補漲磨過程，通過測這二年的補膨漲，市區(qū)各揉區(qū)的房價都佩達到了一個回相對的高度嚇。在這過程取中，由于性仁能價格比的看原因，對園魂區(qū)的購房意駱愿比例有所登下降、上升義也是符合商籍品消費規(guī)律定的。但從連2003量年年中以來飾，園區(qū)與蘇撐州市區(qū)其他皺區(qū)域的房地誦產(chǎn)價格差異獲在縮小。閃根據(jù)蘇州市設(shè)統(tǒng)計局統(tǒng)計薄，2003洗年第三季度瞎商品住宅預(yù)喊售登記備案傷均價分區(qū)情搏況看，工業(yè)屯園區(qū)為消4305基元宅/士平方米，（早由于均價講3200縫元左右東湖哈大郡盾23訴萬平方米計劉算在內(nèi)，扣仿除這一因素渴的影響，湖篩西地區(qū)的均悲價為隸4600巾元徒/妙平方米左右驕）塔。中心城區(qū)江為沙3414喉元著/招平方米吧(故其中定銷房憤為屯1987柔元撲/耗平方米，其贊他商品住宅洋為爭3628朱元疼/捕平方米公)卸，高新區(qū)為呈4489奉元優(yōu)/寄平方米，吳基中區(qū)為始2953挑元陜/佳平方米，相蹈城區(qū)為味3073芬元襯/乞平方米。假園區(qū)與蘇州受市區(qū)其他區(qū)餡域的價格差貍異縮小，園慧區(qū)房地產(chǎn)的清性能價格比貌又處在一個昨較好的時期共，園區(qū)房地鄙產(chǎn)的品牌效蔬應(yīng)再次顯現(xiàn)露。探2004年問6月，湖西以板塊的均價襖已漲至58旺00元/平逆方米左右，伶而湖東也已傻突破500鄭0元/平方塵米大關(guān)。疑園區(qū)目前房妙價基本上定柏位為蘇州高和檔區(qū)域房價奸，湖西板塊挪的均價在5辨800元/山平方米左右的，高于蘇州屈老城區(qū)、新蒼區(qū)。而湖東伙的大片土地湊開發(fā)尚未全倍面動工，配奧套設(shè)施也基像本沒有，但烏就東湖春之裝韻、湖畔天早城幾個盤的晚售價情況看庸，均價也已洗突破500桌0元/平方積米。洋五、園區(qū)未角來房地產(chǎn)市荒場分析與預(yù)躲測紡問題4：園磁區(qū)湖東板塊在未來的供應(yīng)限情況如何？次房價會出現(xiàn)姑什么趨勢？飲解答：供應(yīng)槍量分析勵2004年泥，預(yù)計蘇州主市區(qū)商住房耕實際上市預(yù)褲售或銷售量荷可達500幼萬平方米左監(jiān)右，其中園坊區(qū)為180粗萬平方米左逐右。恩園區(qū)房地產(chǎn)牢開發(fā)八年，舌中新合作區(qū)攏內(nèi)已批準(zhǔn)預(yù)壁售商品房面秤積350萬珠平方米，樓妻盤總體銷售豈形勢看好，溉銷售率近9害9％。完350萬/鑒25926告＝135平粥方米/每套腥預(yù)計園區(qū)商瑞住房實際上筐市預(yù)售或銷鑰售量180飾萬/135略＝1.33徒33萬套隆表8：未來余湖東地區(qū)及棵項目周邊供吸應(yīng)：舞案名客總土地面積權(quán)（平方米）釋預(yù)計剩余土紋地面積背（平方米）縫建筑面積衫（平方米）礎(chǔ)南都和·騎玲瓏灣犧38400膚0寬27000菊0鋪59670馳0瓶東湖大郡飼11000馬0呆20000抓40000爺順馳郵·受湖畔花園跪16000針0境16000忍28800我金水灣慕43330誠0水16000街4800香蘇園土拍（望2004）喜02姻76576抓.2沉76576敲.2哲13783屯7.2評蘇園土拍（甘2004）援03用97969勝.37將97969制.37蜂19593挑8.7鐘蘇園土拍（擔(dān)2004）逃04件79074躍.88師79074錦.88破15814栽9.8食蘇園土拍（民2004）瓣05預(yù)78495醋.12暫78495輪.12顆15699蜻0.2鏟總計仙14194哥16漢65411失5.6競59670找0裂湖西地區(qū)房申價緩漲、湖緣東地區(qū)大漲轟2002礎(chǔ)年，園區(qū)房估價步步攀升長，物2003攪年園區(qū)樓市晝又以其強勁惱的動力繼續(xù)逆保持著高速滾增長的勢頭騎。園區(qū)未來鍋二三年的發(fā)目展勢頭，我知們認為，園職區(qū)房地產(chǎn)市堤場雖然處于腫高位運行狀監(jiān)態(tài)，但需求積仍很旺盛，肌房地產(chǎn)價格而仍處于上升踢空間，具體就表現(xiàn)是由于腳湖西地區(qū)前毅兩年房地產(chǎn)廉價格上漲速糟度和幅度過避快，今后兩問年價格上漲蹲幅度將有所歉回落。而園姿區(qū)二三期湖蒸東地區(qū)因先渣期以東湖大言郡低價入市爽，漲幅將會積更大一些。走概括地說，虹就是湖西地羨區(qū)緩漲，湖斷東地區(qū)大漲筆。毅第三部分灑競爭個案研照究塘一、競爭分跨析使晴問題血5：互動還躍是競爭？解答：僚我們通過調(diào)送查研究發(fā)現(xiàn)貢，湖西區(qū)域駐的在售個案旁對于本項目殘均不能產(chǎn)生中直接競爭，婚但是由于開為發(fā)多年，多宿個區(qū)域個案靜可以對本項凡目的開發(fā)提謠供一定的產(chǎn)痛品開發(fā)依據(jù)罩，畢竟湖西赤區(qū)域樓盤的趕熱銷帶動了罵區(qū)域市場的渣發(fā)展，造成財區(qū)域的市場擴價格進一步雅升高。瓶湖西對于本疲項目不是傳體統(tǒng)意義上的鉛競爭，而是兩一種互動關(guān)背系餡隨著湖西的末開發(fā)后續(xù)量魚減少，更多窩的消費者將進會把關(guān)注的界目光轉(zhuǎn)向湖托東，從而對型本案產(chǎn)生了荷客觀上的推憐動作用，因技此湖西對于鋼本項目不是盈傳統(tǒng)意義上辨的競爭，而引是一種互動梢關(guān)系?；ハ嗪娲龠M，共同癥發(fā)展。我們已將通過競爭啄個案、在售捉項目產(chǎn)品力閣研究，對本予項目的產(chǎn)品爛塑造提供參假考。塊湖東板塊率也先啟動，銷潤售上又有明榆顯優(yōu)勢的住疏宅項目：東恥湖大郡。表9：亦東湖大郡（乘二期）暗基漁礎(chǔ)棒信祖息輩開發(fā)商恢園區(qū)建屋發(fā)剩展集團泊基地位置英湖東萬盛街敏方洲路口雙建筑設(shè)計挨/犧住宅形態(tài)畫排屋、多層霜、小高層、東高層良銷售企劃愿上海新聯(lián)康扔投資顧問奧主推賣點備售價低撒公開日期做二期中指一批：20雜04/05攤二批：20帽04/07確交房日期扯2006.視01島售樓熱線睜0512-退67620擊088余工程進度臘/鵝市革調(diào)抽信梳息貍基地面積：妥15.1憐萬平方米閃建筑面積：碼蓄23萬平方柳米漢容積率：狠1.5稍綠化率：婆54％災(zāi)得房率：都可售戶數(shù)棕二期：13悲48犬銷售率：膊70%饑二期二批1缺00％醉二期三批未繁開懼主力總價糟64萬元盾面積配比歷二房：89耀.75/6引.88%謠三房：10爛4.04~仰138.2短7/71.辟06%擴四房：15淺9.08/侍16.05曉%雪躍層：20市6.07~紋244.3何9/6.0環(huán)1%奇單價懇元/m推2炊二期怎一批：46燃00酷二批：48隨00槍主力單價量4800元她建筑層數(shù)苗12~18輪F添目標(biāo)客源朗配套設(shè)施芝湖東鄰里中床心鬧競榆爭青分異析常規(guī)劃蜜分析顏項目綜合分抓析稻東湖大郡二慮期位于一期頁東面，南施爪街以西，方到洲路以南，灘總占地廳10萬得平方米私，容積率1佳.79，總沒戶數(shù)13沒48珍戶，產(chǎn)品類榮型為小高層剪及高層，二站期銷售分組很團分期推出惑，揮銷售的戶型鵲中，污90-13屢0斷平方米翁的中小戶型妥，仍然是客竿戶最為關(guān)注其和需求的戶知型，另外品嘗字型無障礙螺規(guī)劃設(shè)計也龜?shù)玫搅藦V大敘客戶的好評北，景觀設(shè)計包的主要特色揀為主題性的正硬景規(guī)劃，鈴加州陽光的泛風(fēng)尚主題蠢；整個小區(qū)詞的建筑布局提呈西北高、透東南低的走賓勢；房型從肢兩房到復(fù)式觀結(jié)構(gòu)共有數(shù)萍十種。犬環(huán)境勢分析抱該案位于金顏雞湖東，周森邊水系豐富拒，同時，該緩地段周邊目墻前居住型項姓目較多，同傲?xí)r鄰里中心羞等商業(yè)生活損設(shè)施也將趨弦于豐富，公削交目前有小傻區(qū)自身負責(zé)都，今后將會杜有幾條公交進入住改善該爪地區(qū)目前情昂況。賴產(chǎn)品請分析識該案目前以清小高和高層代建筑為主，活房型在13伏0平方米左籌右。這與其光周邊住宅項秋目基本相差塊不多，所不曲同的是該項陜目的開發(fā)商臥是建屋，因惜此有一定品猛牌影響力，濾同時更實際折的是其房價硬相對較低。瀉價格會分析餓近期，由于請東湖大郡將效推出的二期匯三批售價在腐4800籮元儲/黨平方米左右鞋，之前其二籍期均價在4暑400～4裂500元/督平方米左右攔，其主要原箭因為開發(fā)商川所獲得土地例成本相對其塊他地塊較低藥，因此可以憂使用相對市負場較低的售俊價進入市場賺。該案二期戚三批價格的即上揚，一來乒其位于該小盈區(qū)中心綠化貼位置，可以覽說是以景觀嬸房出售，二貨來是周邊市肝場房價基本疑達到500皇0元/平方葉米，由此以婦4800元拉的售價入場歪，不僅可以李提高利潤率哈，同時依然界保持低價入當(dāng)市的品牌特至征。從目前洋東湖大郡和嶺順馳甩·刪湖畔天城的殺預(yù)約客源可傭以看出，前列者與房源的方比值為臺2良：撓1領(lǐng)，后者為梨1樓：膝1班。把去化狹分析星該案去化速此度較為迅速膠，其原因在謊于該案售價勵往往在該區(qū)表域是最低的付，同時，其個房型面積雖犬然也有較大忙的房型，但劈相對而言，脊其130平秤方米左右的扇主流面積較晶多，因此在對市場上較受造歡迎。除此期之外，建屋被的品牌在蘇證州亦是吸引粗客源的動力專。欣房型剩分析紋東湖大郡推肢出的戶型豐權(quán)富多樣、靈翻活有度，從謀兩房到四房犁、平層到躍池層都有，面刺積范圍在歸90咳平方米到組270落平方米，其增中霧140伯平方米左右巴的三房為主盡力房型，占扭到整個房源臟的祥50%鑒。頌供應(yīng)量分析凡東湖大郡是送湖東第一個致居住項目，泊總占地15開.1萬平方超米，總建筑齒面積為23賄萬平方米，晌目前開出的觸二期共有1糖300余套必，共分三批噴推出，第一咬批400余巖套推出三天誦就搶購一空乖，二期第二顧批416套蜂于5月6日陜推出，均價抵4500元之/平方米，蜘目前也已經(jīng)漠全部銷售完腦畢。器營銷丹策略仁分析銀該案在銷售嚼上一直以會祥員制銷售，葬即消費者參哀與鑒“該建屋之友逐”員俱樂部的活左動，凡已經(jīng)險購買過建屋擦房產(chǎn)的客戶季和打算購買觀建屋房產(chǎn)的坑客戶均可申做請會員資格愧，凡屬該俱僑樂部的會員斬均可享受買下房的優(yōu)先權(quán)廢和其他增值際服務(wù)。其會殼員共分為三賊種：嘉賓會客員，貴賓會中員，禮遇會聞員。禮遇會備員由于其規(guī)獻定的購房準(zhǔn)痕備金的問題且，現(xiàn)暫不確祖定是否施行較。嘉賓會員扣和貴賓會員鋸均為免費，沸所以不僅到具場登記的人燥多，觀望者滑也較多。據(jù)庸了解，該會產(chǎn)員卡并非限層量發(fā)放，現(xiàn)餡場凡是登記水的客戶均有助一張會員卡促及一本會員鞭手冊，但明歐文規(guī)定該會吃員卡不得轉(zhuǎn)跳讓。卻嘉賓會員指滴：在建屋地塔產(chǎn)各售樓現(xiàn)度場完成調(diào)查澇問卷，個人薪資料填寫完含整的到場客炭戶，憑身份巾證，即可成鐮為嘉賓會員特。嘉賓會員惕可提前獲得堵蘇州工業(yè)園宅區(qū)建屋發(fā)展準(zhǔn)有限公司最則新推出的樓柿盤資料和銷脹售信息；優(yōu)沖先安排參觀滾建屋地產(chǎn)的姓銷售示范單筑位；享受優(yōu)座惠價格；有暴機會參加各踩種活動；享禽受該會所選謎商號購物優(yōu)尸惠價格；同妨?xí)r擁有黃金薪卡。據(jù)悉較駕一般客戶有寶優(yōu)先選房權(quán)爐。幫貴賓會員指鋪：已購買建海屋旗下物業(yè)切的業(yè)主，在銹提出申請并巨經(jīng)蘇州工業(yè)般園區(qū)建屋發(fā)尺展有限公司炭確認后，即縣成為貴賓會蘿員。除享受循嘉賓會員的體優(yōu)惠外，若模再次購置建匹屋的地產(chǎn)時性，享受購房爬準(zhǔn)備金特別耍優(yōu)惠，同時常享受貴賓會濁員特別優(yōu)惠炕價格。擁有酸鉑金卡。據(jù)逗悉較嘉賓會翻員有優(yōu)先選配房權(quán)。舟禮遇會員：脫在新項目開挨始運作時，案自愿在指定滲銀行存入一占定數(shù)量的購荷房準(zhǔn)備金，槍并與銀行，局開發(fā)商簽署盒三方協(xié)議，腐將存入的準(zhǔn)俱備金凍結(jié)若訂干時間后成鴉為禮遇會員速（購房準(zhǔn)備纏金數(shù)額在辦愉理禮遇會員索卡前見公告票）。可享受宇與嘉賓會員項相同優(yōu)惠價朵格，有機會椒獲得新項目淘優(yōu)先選房安舒排，同時擁德有白金卡。要客源至分析疊建屋會員衫結(jié)盈論植該案由于有澡政府背景，展其土地位置抓較好，成本窩相對較底，嘴因此在房價麥上的表現(xiàn)亦掩比周邊樓盤踩較低。另外唯該案房型面持積上亦以大咬眾化為主，椅使得該案廣喪受歡迎。丈由于該案土計地面積較大殺，今后還會伏不斷推出新攻的房源，可忠以肯定的是把其房價將延表續(xù)其保持與館周邊房價的由距離，以低冊價競爭，這上將繼續(xù)給周士邊項目乃至衛(wèi)更大區(qū)域帶潤來影響。森距離本項目譯地塊最近的伍85萬平方捎米規(guī)模大盤疑：南都玲瓏護灣。表10：暫南都公?雕玲瓏灣企基冶礎(chǔ)捕信鑄息戴開發(fā)商靜蘇州南都建筍屋有限公司贊基地位置幣玲瓏街1號幟（近現(xiàn)代大乎道）著建筑設(shè)計墓住宅形態(tài)掩小高層、高占層厲（12～3噴0F）歲銷售企劃匠自銷（天啟柳策劃）稍主推賣點枝湖景住宅猴公開日期殼2004/擴3壘/元27眉交房日期航2005.殖09觀售樓熱線妹0512-掌62888瓣888侵工程進度找一期結(jié)構(gòu)體襲段緣市切調(diào)膚信句息醋基地面積：癥片38.4萬寺平方米貴建筑面積：劃8.5萬平俗方米（一期賤）壁容積率：供2.2疤綠化率：擺50%誓得房率：凝可售戶數(shù)棟總共近90溫00套祖銷售率呀94％蓄主力總價易57.1-飼79.4萬池面積定配比駛主力：11撕8.99-物165.4腥4哲平方米燃單框價坊范糾圍黃4000-氣7000元石/平方米湯該案一期房證型：史一房：47徒~49.2右㎡/6.0本6％星二房：10轉(zhuǎn)3.47~部136.9房7㎡/18平.86%祥三房：11吳8.99~誰165.4按4㎡/62錫.98％腐1+1房型率：168.覆8~171危.04㎡/罷8.54％舉躍式：18橋0~260淡.79㎡/艦3.56%功主力單價殖目前500竿0元/平方艷米騎建筑族層數(shù)暖12～30挖F懷目標(biāo)客源鄰主要為園區(qū)恨客源星配套設(shè)施閑籃球場等運綱動場，區(qū)內(nèi)兩幼兒園、會旬所等揭競摟爭穿分解析末規(guī)劃戴分析率項目綜合分辟析然該案為一個心85賴萬平方米大膏型社區(qū)，占腿地塵34晨萬平方米，輩于捧2003效年糟9童月開始動工督。2003濁年都1圖1敞月吐18盟日，位于世屠紀金融大廈悟一樓的售樓史處正式對外昨接待。玲瓏菌灣首批推出紅項目為一期瑞北組團，有伙1枯7幢捷18~25歉層的板式小細高層以及少論量的服務(wù)式餐公寓，共朽1800伍多套房源，巾一期配套設(shè)區(qū)施除有籃球犧場等運動場錫所外，區(qū)內(nèi)愛幼兒園也將恭同期開設(shè)。庭在整個玲瓏架灣社區(qū)東南洞部的紅楓林賤已建成，東撓部的鄰里中諒心也即將開屠建，隨著金層雞湖大橋的申建成縮,借交通將更為暮便捷。董規(guī)劃圖替環(huán)境船分析兵本案位于現(xiàn)般代大道的北終側(cè)，地理窄位置獨特，集介于湖東與章湖西之間的窯連接地帶，釋南面就是金蓄雞湖，對面眨有紅楓林、尺文化水廊，晴這是環(huán)金雞辰湖的八大景焦觀之一，里烈面環(huán)境幽雅謝，風(fēng)景宜人放，擁有良好乞的景觀資源燈優(yōu)勢。腰交通方面：禿主要依托現(xiàn)紫代大道連接觀園區(qū)CBD蟲和市區(qū)。罪生活配套：每園區(qū)鄰里中衫心、F商業(yè)饞城、湖東中腸學(xué)、湖東小囑學(xué)、九龍外井資醫(yī)院、湖慣西CBD鑼小區(qū)內(nèi)部環(huán)疑境方面主要麥以框“盡春、夏、秋夏、冬勾”演四季為主題貓，對小區(qū)內(nèi)摩部分區(qū)塑造棍，每個區(qū)突鎮(zhèn)出一個季節(jié)回的自然主題鞭。服產(chǎn)品喬分析喬該案總體預(yù)帽計將分為三逢期開發(fā)，房督型面積范圍靠在氏46違－山500姨平方米之間馳，主力面積培為130-堂140平方檢米瓦左右散的三房兩廳哭兩衛(wèi)尊，還有極少辯量的頂層復(fù)抄式公寓，面疼積高達糊400摩-墓500埋平方米左右白。本次為一胞期慣16飽幢姿18~25俱層的板式小疤高層以及少好量的服務(wù)式徐公寓，共歡1800孕多套房源。息價格晴分析盆該案一期銷電售均價為4往800元/棕平米，目前丹屬于一期銷蔬售后期，其覆出售價格在熊5000元芹/平米左右徐。由于該案諷一期位置和知環(huán)境在本案疾小區(qū)中相對柏較差，同時互由于園區(qū)湖蠶東的較強的胳價格走勢影供響，今后該咐案售價較為心看好。顆去化蝕分析穿目前該案一睡期首批所余臺房源在十幾布套左右，位弦于一期首批疏北端。由于懲該案位置以個及其獨特的心臨湖環(huán)境使返得市場關(guān)注落度較大，同鮮時由于該案廣一期其位置坦相對不太理示想，因此售辰價現(xiàn)在較低于，對該案去扶化速度形成融促進。就一柳期首批房源俯來看，臨湖休房源由于景屬觀優(yōu)勢，因奔此銷售速度剩較快。但由計于該案首批漏不包括一期抗中位置最南墾亦是一期位堂置最好的2羊棟樓盤，預(yù)急計其將在一未期最后階段武推出。介房型勁分析換玲瓏灣本次透推出房源戶顛型多樣。其芬中以目前市章場主流的貍1斥3鬧0恰～拳1榨4麻0頁平方米為主張打房型，同盡時輔以10勤0多平方米岔的小房型以申及230平合方米的大房等型作補充，破因此其跨度取較大，適合溫各種消費需外求。就戶型鋸而言，主打篩房型均較為達通透，其中姑三房房型中誠臥室為2南靜1北，其中其北房一半建采議為書房使臺用。剛供應(yīng)量分析對該案開盤可跨售房源量5騰62套左右粉，6月初所擇余房源30懇套左右，銷蠻售率94％塘。塑營銷殺策略殼分析采低開高走，危保留好房源添持續(xù)吸引消轉(zhuǎn)費者的手法之是勢在必行隔的。因此其蹦湖景房被保禿留，以后排少普通房源先蒼入市，試探捧水溫。推營銷上賣點牽包括：流蘇州新地標(biāo)業(yè)、湖上新世須界（姑蘇城林外寒山寺、衛(wèi)金雞湖畔玲和瓏灣）城南都集團與窯建屋發(fā)展，均強強聯(lián)手，揚超強品牌賽棲居7.4泳平方公里國刺際城市湖泊影公園陸新穎適用的技房型設(shè)計陜客源刃分析希主要為園區(qū)蝴客源，包括所北面工業(yè)區(qū)渠、湖西的私佩營業(yè)主和部孔分投資客，危其中投資客墓的比例比以居往有所降低惜，在20％游以下。顯另外也有部雕分市區(qū)和外渣地客源。詠結(jié)螺論伯位于湖北緊第靠金雞湖，祝觀景角度比丟較好。但目規(guī)前地段偏僻反，客戶選擇帽此地的主要殿原因是對未框來有一個很蔽高的期望。舊周邊規(guī)劃有廚紅楓園、會算展中心、文下化水廊、F幣城商業(yè)中心呈等，目前都氣已經(jīng)開始施委工，部分已盈經(jīng)竣工，前脂景比較看好蝴。響小區(qū)規(guī)模宏研大，總建筑需面積85萬飄平方米，猶全如造城，是島蘇州目前最茄大規(guī)模的一過個社區(qū)，無飲形之中給業(yè)謠主以信心的獨保證。淡房型設(shè)計新框穎適用，為懶小區(qū)的銷售隸創(chuàng)造了便利辯。板二、產(chǎn)品力鐘分析手目的：通過悔對本項目周蕩遍市場相關(guān)校重點個案的搜產(chǎn)品力分析肢，發(fā)現(xiàn)市場考規(guī)律性，尋手找項目開發(fā)今機會點。況方式：選取蟻湖西板塊中倒較有特色的藥典型案例與嘆湖東板塊目項前推出的所卡有樓盤總共市包括金水灣瓜、湖左岸三腦期、高爾夫摔花園、都市取花園藏·勿天域、湖畔灣天城、東湖省春之韻二期腦、東湖大郡澡、南都網(wǎng)·蒙玲瓏灣等，蹲分析角度包紫含對地理位耀置環(huán)境、主邁力賣點、小錯區(qū)規(guī)劃環(huán)境玻、去化情況份、面積配比灰、主力總價創(chuàng)、規(guī)模容積浪率、客源等火的綜合分析笛。吃表11：樓銳盤基本情況酸總表:憶項目辨名稱顧內(nèi)容膏南都話·晚玲瓏灣貧東湖大郡糕東湖春之韻咸二期價湖畔天城護都市花園遷·映天域獎高爾夫花園魯湖左岸三期籮金水灣畜項目地址按園區(qū)玲瓏灣腳1號辛湖東萬盛街棉方洲路口眼湖東鐘園路旱上鳳金雞湖東鐘暗園路南、津毅梁路西拉蘇繡路北、上星漢街西延園區(qū)機場路辣與星港街交頓匯處墳新港街西面蠟、蘇惠路南低金雞湖東南譯岸各開發(fā)商醋南都建屋窗園區(qū)建屋發(fā)勺展集團柿園區(qū)華成房挨地產(chǎn)調(diào)園區(qū)順馳置啟地有限公司丸華新國際城蛙市發(fā)展有限雜公司豬鴻意地產(chǎn)炎園區(qū)置地架園區(qū)國信置癥業(yè)柜行銷代理染自銷（天啟檢策劃）耐上海新聯(lián)康喊投資顧問島上海九陽房篩地產(chǎn)曾北京達觀房爹地產(chǎn)經(jīng)紀知自銷辦自銷（新吉管陽策劃）迷新吉陽代理肺策劃虧新鴻泰眉均價竭（元/㎡）鍬4900遞4800（告第三批）愁5戀20嘴0霧5000攔7500蹈5000測5500-埋5800想聯(lián)體750全0暈獨立：拆9000據(jù)裝修程度升部分緊無砍無股無屆1800渣無揮部分800源無拉開盤日期劉4.12濤二期：0冒4年7月放6月6日吵6傘月師12纏日鑄二期在6月業(yè)25帆4月18日惡6月中旬開螺盤稍2003年輛6月11日襪交付日期嘗05.09虹06.01盯06年初粒05年底介06潛.欄07拉05年底使05年底壟05.05魄結(jié)構(gòu)及用途伙板式小高、濃高層鋤排屋、多層白、小高層、狡高層標(biāo)點式多層、煩小高層、高惕層搶板式小高層泥、高層帥板式高層、算小高層棕板式高層、釀小高層、雙羅拼、獨立別線墅茶板式高層、亮小高層相獨棟、雙聯(lián)盛別墅浩占地面積煎平方米假38.4萬巡15果.橡1萬伏5.65萬運16酬萬參5.42萬攔26.7萬不16.4萬絕13萬留建筑面積及扯總戶數(shù)素85萬/近兄9000戶鏟23萬麗10.1萬礦/505戶呀30膏萬挖/一期90閘0多套刻11扁萬欣/700多程套戶宣32萬前/2000闖多戶鄙9萬躲/700多屑戶屯6.2萬赴/稠199套結(jié)容積率章2.2鴨1.5原1.78椒1.8圍2.03糖1.2解0.55源0.48六表12：地詠理位置、環(huán)蚊境分析:將項目名稱攻位置渴周邊環(huán)境分獵析訊南都鑄·拋玲瓏灣養(yǎng)玲瓏街、現(xiàn)厚代大道島金雞湖正北崗、現(xiàn)代大道濤出行便利河?xùn)|湖大郡店湖東萬盛街瞎、方洲路口陶位于湖東第果一個兩萬人荒組團，可觀濱望到金雞湖不。小區(qū)東側(cè)抱有鄰里中心朝。情東湖春之韻閉二期競鐘園路上三位于湖東第嶼二個兩萬人閱組團，小區(qū)清南部有鄰里贊中心，公交小車站。拳順馳姨·誕湖畔天城烤金雞湖東鐘轎園路南、津辭梁路西全位于湖東第貍二個兩萬人舍組團，小區(qū)凱位于湖東第戒二個2萬人琴生活區(qū)，南銜面有湖東小躺學(xué)、湖東中晚學(xué)。紀都市花園葵·朱天域柿蘇繡路北、稀星漢街西遍位于湖西，冠南臨園區(qū)C挎BD地塊。歸周邊公交相搶對豐富。日湖左岸三期許新港街西面燃、蘇惠路南遞位于湖西，僑東臨近湖濱儲公園和金雞釣湖，北近園童區(qū)CBD地找塊。湖金水灣緒金雞湖路8偷8號交位于金雞湖刊東南角，北倚臨金雞湖，在是園區(qū)不可蛛多得的臨湖可別墅區(qū)。掘高爾夫花園喂園區(qū)機場路納與星港街交曲匯處濃優(yōu)越的雙湖盡環(huán)境、西北填面的水巷鄰星里和東北面矛的望湖角謊園區(qū)項目紛邁紛搶占靠近簽金雞湖有利州地形,以獲棗得最佳的景梢觀,而配套惑方面則貼近伍規(guī)劃中的鄰狀里中心，以而此作為樓盤堤突出的賣點叨。包如不以常規(guī)圍湖東、湖西暖兩個板塊劃夠分，目前推拔出的樓盤已雪分布在金雞撐湖的東、南娃、西、北四腥個方向。金嬸雞湖形狀不廢規(guī)則，其中屬湖東的水岸禍線略長，較勾曲折，可享瑞有豐富的湖冷景資源。因惜此在環(huán)境上襯，湖東板塊肚的樓盤相對彼湖西景觀優(yōu)丈勢較大?，F(xiàn)勾湖西樓盤分軋布密集，且蝕規(guī)模大多在亮１０萬以下親，金雞湖周孟邊各樓盤為叔了最大程度銜的利用景觀以資源均在規(guī)古劃上用足心絞思，但能看隸到湖景的房喉源比例依然躍不高。而湖陶東樓盤規(guī)模炎較大，空間懼上可充分利尾用。秒由于整個園折區(qū)配套采用換新加坡幼“婦鄰里中心撲”楊模式，把商盤業(yè)服務(wù)、社紹會服務(wù)設(shè)施盼都集中在鄰婦里中心。在害70橡平方公里規(guī)羨劃區(qū)內(nèi)將建離19雁個鄰里中心歡。園區(qū)的住鴿宅圍繞集商炊業(yè)、文化、兆社區(qū)服務(wù)于眾一體的鄰里綱中心分布，血園區(qū)還將新壺建了職業(yè)技乏術(shù)學(xué)校、新浪加坡國際學(xué)釋校、九年一圾貫制的星海虧學(xué)校，以及鍵各類幼兒園哪等教育設(shè)施頸，又配套大錯交通，極大有地改善生活余環(huán)境。雖然決規(guī)劃的19含個鄰里中心座的分布均勻攝，可以使周棵邊樓盤居民今全部受益，五但是距離鄰避里中心近的踐樓盤仍然有次著相當(dāng)優(yōu)勢奮。澤目前已建成堡的鄰里中心撞有虧“膜新城標(biāo)”謎鄰里中心愈、況“挪貴都丸”結(jié)鄰里中心坑，充“毒師惠坊覺”螞鄰里中心紹，芝“所湖東路”搞鄰里中心，陶接近3萬平皺方米的哨“譯湖東拾”屆鄰里中心面悼積是目前三脖家鄰里中心奏中最大的攻，本項目西江面規(guī)劃中也弱有鄰里中心隨配套。攻圖15鄰里便中心示意圖監(jiān)湖西地區(qū)由岸于房產(chǎn)開發(fā)盆較成熟，且河離老城市區(qū)腰較近，所以勸目前生活配趨套優(yōu)勢比較勝明顯。訂湖東地區(qū)生預(yù)活配套設(shè)施樂目前相對湖掀西不太完善厲，但隨著政接府對湖東的暢一系列開發(fā)碎、改造，未績來將有很大愉改觀。繭表13：小換區(qū)規(guī)劃環(huán)境湖項目名稱黃綠化率棋規(guī)劃特點市南都皮·事玲瓏灣仇50%跑整個小區(qū)以貓中心綠化為贏主，東西基昏本對稱分布廢，由于臨湖新，小區(qū)內(nèi)僅懼有中心花園餅有水池，其袍他均為綠化驕。挖東湖大郡飾45%牲目前在售二雷期內(nèi)由一環(huán)教區(qū)道路構(gòu)成霜小區(qū)整體道闊路系統(tǒng)的主留干道，景觀呼方面由東西笛通向的中央概景觀區(qū)為主村，輔以樓宇濁間空地建立廢景觀小品區(qū)寇：在建筑形漠態(tài)上，該案竹中間12F窩觀景房，南球北兩端為1淺8F高層公患寓。悅東湖春之韻賊二期尤52%要主要特征為區(qū)園或橢圓柱拔型點式高層術(shù)住宅。小區(qū)拐整體分布為敢南北板樓較憂低，中間塔燦樓較高。小紐區(qū)水系較為蘭豐富，形成牽部分島嶼區(qū)來。先順馳厭·峽湖畔天城登45%禁內(nèi)部環(huán)境規(guī)陳劃上，小區(qū)炕內(nèi)三條綠地捕主軸，構(gòu)成傭小區(qū)核心綠魚化。借鑒美跑國紐約中央喉公園的設(shè)計披手法，創(chuàng)造脈城市中心森匙林，一切以岸自然形態(tài)為赴設(shè)計的依據(jù)拿。麻都市花園窩·勁天域似40-50描%游天域小區(qū)內(nèi)港分為8個風(fēng)梯景區(qū)，平均吃分布于小區(qū)源樓宇之間，掘包括水景、祝樂園、文化份廣場、迷宮擾等景觀。小站區(qū)主要道路研為以環(huán)區(qū)道稱路，樓宇間遍道路系統(tǒng)結(jié)率合景觀點而找蜿蜒分布。呈湖左岸三期欠42%召該案整個小怎區(qū)地塊呈L尼型，一條亂中央水景大后道從小區(qū)中診央的第二會雙所貫穿至東濾北角，就可以看到棍湖濱公園，永另外該小區(qū)寨擁有摩跌水下沉廣黑場復(fù)合脖、江生態(tài)會所久，同時還擁遠有已放鳥區(qū)、兒虜童戶外游樂停場地、棋藝元園、健身活蜻動區(qū)等阿。建筑形態(tài)請上看小區(qū)整截體南低北高疫，北端房型影可觀看到湖里景。睡金水灣捎60%皆高爾夫花園候50%以上夏小區(qū)南低北磁高，北以公貫寓為主，臨既金雞湖；南針以別墅為主傷，臨獨墅湖葬。是為數(shù)不慮多的臨湖住兵宅區(qū)。墓樓盤的綠化陷率范圍基本牙在42-6煙0％。各樓衫盤項目都在袍景觀上為最俱大程度的利偽用舍“拴金雞湖搞”掠水景用