房地產(chǎn)經(jīng)營與管理大全

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理參考用書中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國物價出版社，2002；中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編，房地產(chǎn)基本制度與政策，中國物價出版社，2002；劉亞臣，房地產(chǎn)經(jīng)營管理，大連理工大學(xué)出版社，2002；李清立，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，清華與交大出版社，2004；濮勵杰等，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，南京大學(xué)出版社，2001第一章導(dǎo)論第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房屋與土地兩種財產(chǎn)的合稱，包括建筑在土地上的各種房屋、土地以及與房屋、土地有關(guān)的權(quán)益。在香港，臺灣地區(qū)和國外其他地區(qū)房地產(chǎn)又被稱為“物業(yè)”，“不動產(chǎn)”等。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定二、房地產(chǎn)的特性（一）房地產(chǎn)的商品特性1.房地產(chǎn)商品的廣義性不僅指的是土地以及建筑在土地上的各種建筑物，而且還包括這些土地與建筑物的法定所有權(quán)或使用權(quán)2.房地產(chǎn)商品交易的特殊性一筆房地產(chǎn)商品交易的完成體現(xiàn)在買方以法定和約的形式買走了房地產(chǎn)的使用權(quán)或所有權(quán)。房地產(chǎn)交易的另一重要形式——租賃第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（二）房地產(chǎn)的物理特性1.房地產(chǎn)的不可移動性2.房地產(chǎn)的永久性3.房地產(chǎn)規(guī)模的有限性除了上述主要特征外,房地產(chǎn)商品還具有投資大,政策影響大,經(jīng)濟支柱等社會特性。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定三、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的含義分為經(jīng)營與管理兩大內(nèi)涵“經(jīng)營”——就是策劃，主要涉及企業(yè)的發(fā)展方向，發(fā)展目標與發(fā)展策略等一系列具有全局性和戰(zhàn)略性的活動，其目的在于不斷提高企業(yè)的生命力和經(jīng)濟效益，從而保證企業(yè)得以不斷發(fā)展與壯大?！肮芾怼薄褪菍嵤?，是指為實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營總目標，對企業(yè)各種要素及其運行施加的一系列組織與調(diào)控活動，其主要目的在于不斷提高各種管理活動的效率，從而保證企業(yè)經(jīng)營總目標的順利實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理是相互聯(lián)系，相互依賴的，先有經(jīng)營而后才有管理可言，經(jīng)營方向正確，企業(yè)的經(jīng)營效益與管理效率成正比，否則成反比。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定四、房地產(chǎn)經(jīng)營

指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進行的有預(yù)測、有目標、有組織的經(jīng)濟活動。包括房產(chǎn)經(jīng)營、地產(chǎn)經(jīng)營和服務(wù)經(jīng)營第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（一）房產(chǎn)經(jīng)營房產(chǎn)經(jīng)營一般由房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營目標是合理有效地組織好房屋的流通，實現(xiàn)房屋的價值，積累房屋擴大再生產(chǎn)的資本或資金，發(fā)揮房屋的效用，最大限度地滿足人民群眾的居住需求和社會需要。為此目的而進行的房屋建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾等各項經(jīng)濟活動，都是房產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定(二）地產(chǎn)經(jīng)營

地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和開發(fā)經(jīng)營兩部分，即以城市土地使用權(quán)為對象的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和以城市土地為勞動對象進行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”變成“熟地”的開發(fā)經(jīng)營。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定三通一平——水、電、路通，場地平整七通一平——通上水、通下水、通電、通路、通煤氣、通暖氣、通電話，場地平整生地——未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地毛地——未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地熟地——已具備“七通一平”、“三通一平”建設(shè)條件的土地。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（三）服務(wù)經(jīng)營房地產(chǎn)咨詢：未有關(guān)房地產(chǎn)活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。價格評估：以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀：向進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當事人提供房地產(chǎn)居間介紹和代理的經(jīng)營行為。物業(yè)管理：對投入使用的各類房屋及其附屬配套設(shè)施，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營方式進行管理，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定五、房地產(chǎn)經(jīng)營的特征1.房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn),生產(chǎn)周期長2.房產(chǎn)與地產(chǎn)的價格相互隱含3.房產(chǎn)與地產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓都必須符合國家法律規(guī)定,同時也必須具備法律規(guī)定的必備形式.4.房產(chǎn)與地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移同步化第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革1.1949年以前:以私有制為基礎(chǔ)2.1949~1955年:解放初期建立了新政府的房地產(chǎn)管理秩序3.1956~1965年確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革4.1966年~1978年:“十年動亂”時期,城市房地產(chǎn)管理混亂5.1978年以后:在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革,城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革,新時期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌生了.第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城鎮(zhèn)住房制度改革:改變計劃經(jīng)濟體制下的福利性的舊體制,建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新的住房制度.三改四建三改：改變住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個人三者合理負擔的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會化、專業(yè)化運行的體制；改變住房實物福利分配的方式為以按勞務(wù)分配為主的貨幣工資分配方式；第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革四建：建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場；第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城市土地使用制度改革:傳統(tǒng)的城市土地使用制度:對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。新的城市土地使用制度：在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有期限地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權(quán)益受國家法律保護；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準，期限可以延長，同時按當時市場情況補交地價，相當于第二次買地；第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革：計劃經(jīng)濟在城市建設(shè)中產(chǎn)生的一個基本矛盾是國家投資、分散建設(shè)，使城市規(guī)劃難以實現(xiàn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的本質(zhì)特點是“綜合”、“配套”，即對地下設(shè)施進行綜合建設(shè)，對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生福利設(shè)施、園林綠化、道路交通以及其他公用設(shè)施進行配套建設(shè)。具體內(nèi)容分為：規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、施工組織、竣工驗收、經(jīng)營和使用管理第一章導(dǎo)論

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。要求開發(fā)商：戰(zhàn)略眼光、操作技巧；市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、經(jīng)濟合同、財政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、項目管理等方面的知識,

土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配套、勞動力、資金、專業(yè)人員經(jīng)驗。（一）投資機會選擇與決策分析

投資機會尋找——看地投資機會選擇投資機會篩選——分析客觀情況，潛在的買家、合作伙伴

市場分析——供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標市場

投資決策分析項目財務(wù)評價——分析經(jīng)營收入、開支費用、財務(wù)指標可行性研究報告：

房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵一步，同時也是政府是否批準立項、銀行是否同意給予資金支持的參考依據(jù)。（二）前嘩期工作1、申請澇項目用地帝，獲得土譜地使用權(quán)幅；取得土地惱使用權(quán)的史方式有三任種：出讓寶、轉(zhuǎn)讓、騾劃撥1）出讓之：國家以土壯地所有者或的身份將名土地使用著權(quán)在一定宅年限內(nèi)讓上與土地使宴用者，并塵由土地使野用者向國體家支付土餓地使用權(quán)聽出讓金的論行為。出讓的胡特征：土地所勸有權(quán)與桃使用權(quán)引分離；逗土地凡使用權(quán)鐘出讓是鳴有償?shù)乃?；土地撓使用?quán)敢的出讓流是有期咽限的：居住用地回70年、報商業(yè)旅游另娛樂用地像40年，慢其余50驚年。出讓的槳方式有鞭拍賣、避招標、國協(xié)議3楊種。2）轉(zhuǎn)讓屢：經(jīng)出讓框方式獲得腦土地使用服權(quán)的土地在使用者，粱通過買賣觸、贈與或跟其他合法次方式將土釋地使用權(quán)嗎在轉(zhuǎn)移的慌行為。轉(zhuǎn)卻讓的方式丟主要有3呢種：出售彎、交換和極贈與。3）劃詳撥：經(jīng)虧縣級以爭上人民闖政府依螺法批準銷，在土歌地使用掙者繳納嗎補償、牢安置等僻費用后敏，將該振幅土地糖交付其片使用，偷或者將術(shù)其土地足使用權(quán)黨無償交查付給土豆地使用辜者使用匠的行為弊。劃撥的特針征：沒有明確踐的期限；茶無須支付蒼土地使用論權(quán)出讓金熱；不能隨遼意轉(zhuǎn)讓、霉出租和抵鹿押。2、征拆地拆遷征地是指穗政府按照派法律規(guī)定懼的程序和藥條件，將判農(nóng)村集體等所有制土浩地轉(zhuǎn)變?yōu)樽邍宜袚u的行為。古在征地過駕程中需支茅付一定的薪補償費，獄并對原有診集體所有秀土地上的象人員進行蹈妥善安置紅。拆遷是辦因房地緞產(chǎn)開發(fā)林項目需棒要而對課在開發(fā)腫區(qū)內(nèi)屬側(cè)他人所安有或使臣用的房罵地產(chǎn)權(quán)藍益，依嬌照法律諒、法規(guī)驅(qū)和規(guī)章它的規(guī)定觀而實施牌的依法衡轉(zhuǎn)移房退地產(chǎn)權(quán)四益的行默為過程物。拆遷茂涉及多面方面的威權(quán)益，屯矛盾突尤出，是樣開發(fā)項懶目至關(guān)俱重要的挎一項工抱作。3、項目訂勘察設(shè)計勘察—艇—對地宿形、地亦質(zhì)及水鋤文等狀辣況進行棚測繪、達勘探和另測試。方案設(shè)計捐——反映騰建筑平面導(dǎo)布局、功綢能分區(qū)、雖立面造型驢、還空間尺杠度、建筑馳結(jié)構(gòu)、環(huán)借境關(guān)系等議方面；初步設(shè)計宗——在方鬼案設(shè)計的臨基礎(chǔ)上，巖提出設(shè)計觸標準、基慢礎(chǔ)形式、頂結(jié)構(gòu)方案扛及各專業(yè)農(nóng)的設(shè)計方麥案；施工圖設(shè)贈計——工亭程各構(gòu)成像部分的尺枯寸、布置瓦和主要施菊工方法，脫繪制詳細吵的建筑安佛裝詳圖及歇必要的文膨字說明。設(shè)計方買案應(yīng)征陣詢環(huán)?？?、人防劈燕、消防型、自來撲水、市蜜政、供赤電、煤尊氣、綠叼化電信束等部門胖的意見招。與城斯市規(guī)劃櫻管理部信門協(xié)商睬、獲得必規(guī)劃部原門許可4、基礎(chǔ)忽設(shè)施的建真設(shè)能源系展統(tǒng)：包嶺括供電櫻、供熱柱、供氣炕等給水、排貸水系統(tǒng)：遲包括取水常、輸水、柔凈水、配卸水管網(wǎng)（倚上水道）做、排水管波網(wǎng)（下水妥道）、污緣瑞水處理、鴨排污工程擠等。道路交通擴系統(tǒng)郵電、通順訊系統(tǒng)環(huán)境系裙統(tǒng)：園蓮林綠化泥、環(huán)境意衛(wèi)生、霉垃圾處際理5、籌丸措資金資金的旬渠道主膀要有四心個方面洽：1）自辦有流動好資金；2）向銀舊行或其他勒金融機構(gòu)惕貸款；安排短正期、長蠟期信貸3）向隔社會發(fā)嫩行融資好債券；4）預(yù)桃售商品偵房。6、通過砌招標投標痕選擇承包論商以工程設(shè)給計、施工送、工程所團需的材料冬設(shè)備和其憐他有關(guān)工典程的標的站物為對象競，招請若氏干個單位蔬進行秘密蒜的報價競置爭，從中芬選擇技術(shù)針實力強、云管理好，悅信譽良好慢的施工單融位，要求縣技術(shù)先進委、質(zhì)量最棗佳、工期朵最短、造草價最低。招標的兔方式包軋括公開撞招標、張邀請招駕標、議湖標。（三）建歷設(shè)階段—謠—施工城市規(guī)望劃部門換在施工煩現(xiàn)場進咐行放線蘭、驗線啦；建設(shè)行政帖主管部門蘇領(lǐng)取建設(shè)截工程開工鎖證；控制建畫筑工程顫成本；處理工欄程變更再問題；剝交桂由監(jiān)理質(zhì)公司負妻責簽付工鄰程進度扶款；確保工忍程質(zhì)量朱和進度召；施工完為成后，德通過竣區(qū)工驗收津后，投示放到房免地產(chǎn)市軍場。（四）前租售階喜段1、市場營銷極：確定營銷桌目標與手圖段、確定托銷售方式惰、制定銷伴售合同、皇準備銷售搭宣傳資料話、培訓(xùn)銷踏售人員、襖參加房展些會、選擇同廣告的方弱式；居住物業(yè)彩——以出本售為主；寫字樓向、酒店來、商業(yè)鐘用房和窮工業(yè)廠卵房——出租蒸、出售并昆舉，以出佳租為主。2、物奇業(yè)管理房地產(chǎn)鏡開發(fā)的軋延續(xù)，云俗稱“疏管房”參，為已將出租或賞出售的江房屋進伴行日常帶維修和湊維護，筒并向入盈住業(yè)主即或客戶搭提供服吼務(wù)（安孫全保衛(wèi)旦、清潔拆、綠化摘、車輛他、各項忌便民有族償服務(wù)癥、小區(qū)披商業(yè)用別房的經(jīng)印營管理陜），使嚴物業(yè)得啟到保值謹增值。第二章炮房地扔產(chǎn)投資哨分析的格基本知牛識為什么蔥要進行印房地產(chǎn)狀投資分萍析？投資的誰目的-離---劣-獲利----工比較投資幕方案--裹--投資隊分析第一節(jié)奮房緊地產(chǎn)投巖資分析濁基礎(chǔ)知鞏識資金投入室的時間不的同或者收港益產(chǎn)生的涂時間不同嚷，對投資開經(jīng)濟效果流的影響也蠻不相同，筋在投資決喊策時，需慮要把所有釘?shù)闹С龊退苁杖攵颊壅宜愕酵簧瓊€時間點殖，并通過纖一系列投舍資效果評溫價指標的落計算，對胡投資方案遠進行比較著、分析。因此，必茄須掌握相席關(guān)的現(xiàn)金流量、資金時間臭價值、資金等指效值和投資經(jīng)濟太效果評價指標。一、出資金的具時間價吉值不同的離時間付饞出或得串到同樣犬數(shù)額的斯資金在沫價值上若是不同旁的，也卵就是說伶，資金開的價值世會隨著圓時間發(fā)焦生變化鑄。資金的經(jīng)時間價淘值取決背于：1）投葡資利潤申率2）通脹貨膨脹制率3）風(fēng)險多因素資金的聾時間價背值的計噸算方法干與銀行腿利息的日計算方?jīng)Q法相同旋。二、利息田與利率利息的計塔算有單利派計算和復(fù)池利計算兩怕種單利計片算公式復(fù)利計貓算公式三、名義插利率和實沸際利率當利率標綢明的時間的單位與計右息周期其不一致時喬，就出現(xiàn)拼了名義利姐率和實際躲利率的區(qū)兔別。例如：某筆住屢房抵押貫貸款按筍月還本僻付息，漏其月利鏡率為0化.5%冷，通常憲稱為“碧年利率轉(zhuǎn)6%，爺每月計劃息一次遞”。按單利計菊算利息時狼，名義利率樣=實際利就率名義利找率某筆住房樸貸款年利沿率為12肢%，存款捧額為10伶00元，搜期限為1堪年，復(fù)利罩計算，分舌別以一年癢1次計息清；1年4權(quán)次計息；劍1年12團月按月利攜息計息，霉則1年后柳的本利和熔分別為：一年1次臘計息F=琴1000左x（1+高12%）尚=112憑0元一年4次敲計息一年12攏次計息名義利稱率=周粘期利率漆X每年胃計息周政期數(shù)周期利率既是實禁際利率適又是名貍義利率設(shè)名義看利率為絕，若年海初借款聾為P，視在一年忠中計算慰利息借次橡，則每控一計息撤周期的慢利率為梢，實什際利率智與名義臥利率的趁關(guān)系式扁為：分析得出蛇：1）實匠際利率比掠名義利率船更能反映灰資金的時冠間價值；膽2）名義倆利率越大匠，計息周潛期越段，僑實際利率曠與名義利厚率的差異柿越大。3籮）計息周罵期=1，刺實際利率菌大于名義部利率。4薯）計息周槐期〉1，夫?qū)嶋H利率應(yīng)大于名義闊利率。例題：已知某項沉目，計息春周期為半滾年，名義路年利率為繩8%，則飲項目的實勵際年利率尊為（警）。A．4%父B夾．8%C．8帶.16專%獻D盈．16項.64鴉%答案：四、現(xiàn)金流虹量把某一禮項投資躲活動作譯為一個煎獨立的亭系統(tǒng)，體流出系苦統(tǒng)的資替金叫現(xiàn)金流出，流入系仍統(tǒng)的資金昏叫現(xiàn)金流入。實際發(fā)嗎生的這種晚資金流出辱或流入叫拆做現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流在出與現(xiàn)金僵流入之差貢，稱為凈現(xiàn)金苗流量。投資、成土本、銷售憑收入、出聾租收入、隨稅金、利浩潤等經(jīng)濟廊量，是房踢地產(chǎn)開發(fā)液投資項目蜻現(xiàn)金流量愿的基本要遠素，也是捧投資分析饞最重要的邊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)陣。五、現(xiàn)金致流量圖現(xiàn)金流政量圖反亦映項目永在計算啦期內(nèi)流抽入和流麗出的現(xiàn)延金活動律的簡化肉圖示。三要素犬：1）現(xiàn)金婚流量的大敞小(現(xiàn)金餐數(shù)額)2）方向輕(現(xiàn)金流肥人或流出登)3）作特用點(燭現(xiàn)金發(fā)揪生的時獅間點)核?，F(xiàn)金流量瓜圖橫軸為時股間軸，向效右延伸表深示時間的倒延續(xù)，軸愁上每一刻劃度表示一鵝個時間單顛位。項目秀投資應(yīng)從狠零時間點露開始相對于肺時間坐榨標的垂宅直箭線跨代表不蝦同時點志的凈現(xiàn)舅金流量斃情況，堆在各箭鍋線旁邊圣注明凈客現(xiàn)金流剩量的大乎?。ń^汗對值）擾。凈現(xiàn)金洗流量為早正則繪奮在橫軸驅(qū)上方；助凈現(xiàn)金款流量為測負則繪樸在橫軸紫下方。箭線與時思間軸的交湖點為現(xiàn)金澇流量發(fā)生緩的時間單會位末。凈慈現(xiàn)金流量直發(fā)生時間芬點應(yīng)為時叛間單位末麥。六、復(fù)積利計算芝公式P——現(xiàn)軍值；F—傷—終值（厘未來值）榴；A——動年值；n——數(shù)計息周沿期數(shù)；嘉i——目利率1)一次賺支付的現(xiàn)家值系數(shù)和滲終值系數(shù)一次支付陳終值系數(shù)一次支付堵現(xiàn)值系數(shù)2）等額備序列支付礙的現(xiàn)值系扮數(shù)和資金踏回收系數(shù)資等額清序列支緩付的資殊金回收炸系數(shù)等額序列浪支付的現(xiàn)虧值系數(shù)3）等額區(qū)序列支付干的終值系喉數(shù)和儲存墊基金系數(shù)資等額序衛(wèi)列支付的澆儲存基金鹿系數(shù)等額序賭列支付辛的終值佛系數(shù)復(fù)利系粥數(shù)的標盜準表示夠法X表示所籃求的是什況么，Y表熔示已知的鋤是什么。系數(shù)名稱標準表示法所求已知公式一次支付現(xiàn)值系數(shù)一次支付終值系數(shù)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)等額序列支付的資金回收系數(shù)等額序列支付的終值系數(shù)等額序列支付的儲存基金系數(shù)例題某開發(fā)禍商向銀待行貸款堂200察0萬元接，期限泊3年，旅年利率亦8%，網(wǎng)若該筆遷貸款的軍還款方致式為到糠期后一掩次償還敘本金，怎則開發(fā)距商為該莖筆貸款汗支付的近利息總德和是多賓少？P=2糞000趙,令n=敗3,絲式i霉=8%例題2某人購買錦一套價值宏25萬表元的住宅辨，首期付義款為房價姓的30%蟻，其余為圍在10年蘆內(nèi)按月等民額償還的覽抵押貸款色，年利率造15%，查問月還款較額為多少進？P=25培x70%楚=17.晉5萬元,n=1遼2x1浙0=1扣20,i=1帳5%/挎12=蜘1.2傍5%某家庭熱預(yù)計在蔥今后1劇0年內(nèi)效的月收樓入為1惰600神0元，殊如果其參中的3讀0%可粉用于支然付住房監(jiān)抵押貸罷款的月廊還款額饒，年貸帝款利率注為12浙%，問諒該家庭配有償還超能力的塌最大抵紫押貸款本額是多銹少？解：該憐家庭每陸月可用帳于支付康貸款的桌月還款扔額A=16旁000x躍30%=胖4800子（元）月貸款利睛率=12貌%/12頸=1%計息周期場=10X配12=1揭20月有償還能拐力的最大旨抵押貸款防額某家庭迫購買一蛛套面積牲為80屆平方米讀的住房忠，單價陰為35篇00元蔽/平方議米，首校付款為共房價的爬25%薄，其余劉申請公胡積金和送商業(yè)貸恭款組合地抵押貸鼠款。已謙知公積慘金和商創(chuàng)業(yè)貸款漢的利率果分別為震4.2佳%和6助.6%置，期限鑒均為1火5年，膏公積金深貸款的襪最高限替額為1達0萬元風(fēng)。問該掘家庭申禮請組合映抵押貸老款后最扶低月還間款額是國多少？P=3連500局x80走x（1疼-25且%）=片210純000擺元n=15榴X12=巧180組合貸央款的月央最低還株款額A斑=A1子+A2具=17亞14.劉03(給元)第二節(jié)寶房地產(chǎn)蜓投資經(jīng)悉濟效果鍛評價一、房屢地產(chǎn)投芬資經(jīng)濟擇效果的勞表現(xiàn)形室式1、置業(yè)滑投資四種表揮現(xiàn)形式坊：租金；知減少納慶稅；物突業(yè)增值懇；股權(quán)祥增加。置業(yè)投資沒效果的好傍壞受市場狀況和物業(yè)特性瞎變化的影響。睡但僅說明鴉投資者可丹獲得的利香益類型，研在沒有轉(zhuǎn)多換為一個組特定時間山點的現(xiàn)金再流量之前閉，經(jīng)濟效認果是無法室定量描述孤或量測的查。2、開余發(fā)投資經(jīng)濟效爭果表現(xiàn)競為銷售陜收入，喬效果的古大小可鋪用開發(fā)第利潤、種成本利夜?jié)櫬?、還投資收副益率等藥指標來粉衡量二、投資驅(qū)回收與投詢資回報投資回告收：投資者對飼其所投入片資本的回禁收房地產(chǎn)插投資收配益投資回報把：投資者此所投入固資本在榮使用中票所獲得聲的報酬例如：貸款對于炎金融機構(gòu)仍來說，借唇款人還本弟的部分是奪投資回收皂部分；借衣款人所支居付的利息舅，是投資柏回報。房地產(chǎn)開沙發(fā)投資中胸，投資回贊收是指開湖發(fā)商所投磨入的總開覽發(fā)成本的港回收，投握資回報表梢現(xiàn)為開發(fā)賭商的利潤會。三、財綱務(wù)評價泳主要指濁標指標方法收益額贏利能力投資回收能力靜態(tài)法利潤投資利潤率靜態(tài)回收期動態(tài)法凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)回收期第三章叨房地產(chǎn)市貼場及其運碼行規(guī)律候第一節(jié)甘房地產(chǎn)市捏場概述一、市賺場的一別般概念廣義地說拼，任何能臺使買賣雙罰方接觸的煙安排都可具以叫做“庸市場”。咸可以把市怠場定義為術(shù)“能令買濫賣雙方走吊到一起，愛并就某種肺商品的交臘易達成彼償此都能接真受的價格具的任何安膜排。主體—呆—參與趟市場交倘易的買鄰家和賣鋪家市場客體—較—買賣滅雙方交遇易的對妨象二、房亞地產(chǎn)市備場的含甚義正式——禿專業(yè)機構(gòu)灘，如房屋糾交易中介綿機構(gòu)、深點圳市物業(yè)凝拍賣行；籍新聞媒體但等；非正式寧——朋披友介紹香港人榨對于樓姓價10機年上漲百10倍六印象深剖刻，買咱樓不只的是居住危，更是升一種投售資。歌符星王菲擴在19霧97年繩以七成嘴按揭，負分20襲年供款活的方式蘭以48保00萬凱港元購涉入了沙渾田寶松尋苑豪宅糞，每月亂供款額北達29造萬港元聾，兩年伶后只能欣半價出具售。樓令價的慘姑跌制造診的負資柄產(chǎn)戶數(shù)螺以十萬追計，2脖001洗年，據(jù)傻中原地敲產(chǎn)數(shù)據(jù)沒，香港粘60萬輪個負資赴產(chǎn)賬面匙損失達伸600疏0億港烘元。對辨于普通確香港人產(chǎn)來說，報切膚之姨痛卻總握是體現(xiàn)破在房地漂產(chǎn)上，抖而不是肥理論上泄。在短替期內(nèi)，盼房地產(chǎn)葬的低迷廁直接造幟成中產(chǎn)友階層破括產(chǎn)，又殃連累百庭業(yè)受損汗，拖垮階了整體鋪經(jīng)濟，捕正是每鉛個人都細可看到販的事實量。三、房郊地產(chǎn)市極場的參魂與者由市場中殘的買賣雙僵方以及為溜其提供支圖持和服務(wù)魄的人員或窗機構(gòu)組成禍。涉及到打房地產(chǎn)的彩開發(fā)建設(shè)緊過程、交多易過程和隨使用過程你。（一）姥土地所含有者或綠當前的把使用者在我國，系政府壟斷摘了國有土柿地使用權(quán)碑出讓的一乞級市場—僚—政府通等過城市規(guī)偷劃管理來童影響建筑伴物的平面韻和空間不金止，限定象土地的用伍途和房地調(diào)產(chǎn)開發(fā)的矛產(chǎn)品類型極、開發(fā)地派點；當前的渠土地使坑用者也極對有關(guān)塵土地的故交易有百至關(guān)重逆要的影尼響——屆在土地搏的出讓駛轉(zhuǎn)讓和鋸在開發(fā)粱過程中享，也要土最大限態(tài)度地滿石足其既號得利益妄。（二）邪開發(fā)商從經(jīng)營烘規(guī)模來專分：項駐目公司恰、大型幸的跨國廣公司；從經(jīng)營觀目的來料分：開給發(fā)的物擠業(yè)出售確、出租灑；從經(jīng)營方隊針來分：仿開發(fā)項目哄類型專一拌、開發(fā)風(fēng)干險分散于沫不同的開叛發(fā)類型和岡地點、開倚發(fā)類型專爭一但地點財分散；從經(jīng)營風(fēng)祝格來分：牲從規(guī)劃設(shè)坐計到租售光階段，均炭聘請專業(yè)付機構(gòu)提供扣服務(wù)、從廈規(guī)劃設(shè)計芝到租售階愿段，均由卻自己負責鑰。（三）渾政府機懸構(gòu)參與房地編產(chǎn)市場的押運行過程婚中，既是漿制定規(guī)劃也的權(quán)利，鞋又有監(jiān)督版管理的職窮能，在有通些方面還滿會提供有芬關(guān)服務(wù)。土地管閱理部門拳——獲評取土地宰使用證沒；城市規(guī)泉劃部門記——獲卸取規(guī)劃壇許可證紀；市政管理盡部門——垂獲取市政棗設(shè)施和配舍套設(shè)施許宋可證；房屋管仗理部門右——獲智取銷售夢許可證消、房地勿產(chǎn)產(chǎn)權(quán)棒證；（四）金括融機構(gòu)短期資猴金：用更于支付貧開發(fā)費劇用的長期資孩金：項標目建成蝴后用于酸支持置架業(yè)投資錯者購買牧房地產(chǎn)脖的抵押默貸款（五）建鐵筑承包商僅僅作龜為營建尚商時，衛(wèi)其利潤熊僅與建銅筑成本糟及施工筑周期有時關(guān)，承持擔的風(fēng)具險較少尺，獲取驗的利潤俘也較低莫；如將業(yè)艙務(wù)擴展蛋并承擔泊附加的歇一些開圈發(fā)風(fēng)險論，如購滑買土地陡使用權(quán)重、參與房誠項目的陽資金籌頸措和市選場營銷贊，風(fēng)險刑加大，靜但利潤階增加。選擇承站包商的物過程需婦要招標日。（六）幟專業(yè)顧膜問在不同階犧段聘請專鑄業(yè)顧問公風(fēng)司提供咨取詢服務(wù)。1、建扮筑師2、工程畢師：結(jié)構(gòu)靜、設(shè)備、洗電氣、造疼價3、會矮計師4、估嗓價師5、律師（七）級消費者捎或買家自用型籌買家—域—支付吧能力；投資型螺買家—較—擁有藥物業(yè)后攝所能獲姓取的預(yù)均期收益中的大小純，決定收了其愿鄉(xiāng)豐意支付貫的價格燒水平。第二節(jié)嗽房地產(chǎn)瀉市場的缺分類一、按地蛛域范圍劃把分北京、上崇海、深圳欠；二、按房滾地產(chǎn)的用稿途和等級繭劃分居住物業(yè)鍛市場、商橫業(yè)物業(yè)市繁場、工業(yè)室物業(yè)市場返、特殊物民業(yè)市場、劃土地市場三、按武房地產(chǎn)畫交易形根式劃分轉(zhuǎn)讓、抵讀押、租賃四、按房刻地產(chǎn)購買干者目的的蒼劃分：自錢用、投資第三節(jié)貪政府對啊房地產(chǎn)葉市場的銳干預(yù)政府的角笑色——建金立市場運俊行規(guī)則、夏監(jiān)督規(guī)則少的執(zhí)行。一、房都地產(chǎn)市采場的宏凱觀調(diào)控1、土地菊供應(yīng)計劃敞的調(diào)控；土地供應(yīng)墨計劃包括襯：年度土役地開發(fā)的稈面積、地臨點，修建禁的市政工飲程及所需債經(jīng)費，出崗讓土地的艷面積、地墻點，上蓋站建筑物的疲性質(zhì)、建楊筑面積及任所需的建易造費用，榴預(yù)計的地來價收入。2、城刑市規(guī)劃患的指導(dǎo)社會經(jīng)曾濟發(fā)展換計劃城市規(guī)劃土地供問應(yīng)計劃3、地價借的杠桿作鎖用地價對房盼地產(chǎn)價格摔影響很大霸，城市土橋地又由政角府壟斷，悟所以政府臣可以用地紫價對房地新產(chǎn)市場進怪行調(diào)控。4、稅收炸的功能理順分配注關(guān)系；保計證政府的偏土地收益飽；體現(xiàn)政風(fēng)府的稅收脅政策，抑份制市場投蟲機、控制狹房地產(chǎn)價囑格、規(guī)范尊房地產(chǎn)交僚易行為。5、租金陪的控制租金與房記價保持合浮理的比例6、金融擦杠桿的作匙用調(diào)節(jié)利率鬼水平、控織制信貸規(guī)穗模、貸款膜方式7、住垂房政策俘的影響廉租房、仙經(jīng)濟適用隨房、商品折住房二、房交地產(chǎn)市絨場行為哀的規(guī)范1、資愈質(zhì)審查2、產(chǎn)蔬權(quán)登記保證業(yè)主欲權(quán)益；方完便流通；烘維護交易頁秩序；代喂征稅費；段對房地產(chǎn)持市場動態(tài)淋跟蹤管理夏。3、建立訊房地產(chǎn)價神格評估制扶度中介機構(gòu)型提供房地謝產(chǎn)價格信爪息、開發(fā)濫成本、預(yù)硬測發(fā)展趨概勢。在政購府土地出錄讓、拆遷秀安置、房辜地產(chǎn)買賣聽、租賃、圣抵押、保滲險、征稅軋、投資入凱股、公司櫻上市、兼雀并、收購畢等方面提付供服務(wù)。4、交易獵程序的規(guī)切范化對土地抖出讓、鐵房屋預(yù)鈴售、買怨賣、抵開押、租工賃和產(chǎn)交權(quán)登記裁都有固蓄定的辦冶事程序尿。詳情見邪相關(guān)網(wǎng)冒站北京市國妨土資源和莖房屋管理天局第四章退房地辭產(chǎn)金融須制度與侮政策雀第一節(jié)脖住房價公積金副制度與凳政策住房公別積金是圣指國家后機關(guān)、漂國有企旱業(yè)、城糖鎮(zhèn)集體男企業(yè)、全外商投元資企業(yè)嚇、城鎮(zhèn)漿私營企舊業(yè)及其易在職職芹工繳存術(shù)的長期效住房儲閘金。住濕房公積妄金全部酬歸職工近個人所璃有，記儉入職工委個人的冬住房公齒積金帳勝戶，用編于建造旬、購買解、翻建而、大修主自住住咸房。以住房股公積金靠制度為斷基礎(chǔ)我主國建立鴿了政策各性的住竟房金融島，初步冶形成商樹業(yè)性和慢政策性授并存的窩住房金殘融體系蒜。一、住房桑公積金的傘性質(zhì)和特幅點（一）幸性質(zhì)本質(zhì)屬練性是工盆資，是馳住房分肌配貨幣肉化的需能要形式籌。住房公積量金的個人盾所有權(quán)是艦限制性所閣有權(quán)，職邊工對公積泊金的占有埋、使用、菜收益和處肆分四項權(quán)柿利的行使文受到一定護程度的限袋制。住房缺公積金未茅被提取之螺前，職工抽不能實際螞占有。由所在單親位繳存到與住房公積烏金管理中聞心，在受釘委托銀行繞設(shè)立的專緞戶統(tǒng)一管伏理，實現(xiàn)悲保值和增擔值，個人秘不能直接撿決定保值亮方法和收袋益率。（二）斥住房公個積金的奏特點1、強制欺性：凡在悉職職工及省其所在單啟位都需要春按規(guī)定的甩繳存基數(shù)乏、繳交比斃例并按月盼繳存住房妥公積金。2、互助軍性：集中刑全社會職久工的力量迫，把個人含較少的錢劇集中起來世，形成規(guī)臭模效應(yīng)，移并且繳存露住房公積撿金的人都脾具有使用概住房公積醋金的權(quán)利園，有房的刊人幫助無威房的人，謙或者所有屋職工互幫掙互助。“閑低存低貸棗”3、保典障性：速公積金登通過運枯做實現(xiàn)譽合理增各值，增義值收益夕全部用偷于職工腰住房。二、住房攻公積金管訂理的基本洞原則1、住房公怎積金管手理委員福會決策2、住房灣公積金管露理中心運絹作：各城桶市依法成夢立住房公工積金管理堅中心，承鄭擔住房公斧積金的管嘆理運作。3、銀朽行專戶性：住房公養(yǎng)積金管質(zhì)理中心救在住房惠公積金敢管理委霜員會指裕定的受爹委托銀畜行設(shè)立松住房公朋積金的盆專用帳披戶。4、財政菌監(jiān)督：完整的棵監(jiān)督體津系，包條括財政搶監(jiān)督、掉審計監(jiān)斧督、職泳工和單階位監(jiān)督河、社會肝監(jiān)督。住房公控積金的插繳存比致例鞠1．賞職工個斃人和單勉位住房蠟公積金頂繳存比啊例分別煉達到8穴%；綁2夸．對于昌外商投穗資企業(yè)范（含代可表處、追辦事處暴）住房桶公積金標繳存比共例應(yīng)為遞8%，茄但20月01年蠢12月胃以前已中按10歌%比例局為職工羽繳存住闖房公積缸金的外袋商投資保企業(yè)，訓(xùn)可繼續(xù)差按10刻%的比落例為職線工繳存假住房公搭積金，3．凡經(jīng)劑市科委認港定的軟件凱企業(yè)和經(jīng)巷市經(jīng)委認鹽定的集成裙電路企業(yè)老，本著自豆愿原則可疏為所在企委業(yè)從業(yè)人優(yōu)員提高住離房公積金暴繳存比例漸可提高到水20%，冠單位繳存刪住房公積訪金的繳存嘆比例不得像低于職工聽繳存比例住。提取住房綢公積金的遮條件

1夸．住房消脖費提取：摧（1）達購買自住趨住房；大焰修、翻建炸自有住房妖；自建自窗有住房；浙（2）抖房租超出臭家庭工資襯收入的規(guī)笑定比例的痰；

（墳3）償還非住房貸款夕本息的。購2．銷竹戶提?。毫校?）喪離休、退菜休的；悄（2）出德境定居的求；

（3謙）完全喪肉失勞動能螺力，并與孤單位終止悼勞動關(guān)系年的（二者告條件缺一啊不可）；蹲（4）憐死亡。第二節(jié)徹個人盡住房貸輝款一、個僚人住房撲貸款的摔種類：1、自營六性個人住志房貸款（訓(xùn)商貸）：槍利率高，船但貸款額口度、期限屆所受限制蘭較小。2、政壁策性個杰人住房家貸款（角公積金覆貸款）捷：貸款姐不以盈撫利為目訂的，帶毒有較強撓的政策窯性，額行度有限戀制。3、組合善貸款：分漲別簽訂借佛款合同。二、個敏人住房束貸款的泥審查借款人申鐵請材料的相審查：身轉(zhuǎn)份證件、下買房的證界據(jù)借款人爪資信審頓查：償男還能力衰證明抵押物揮審查：寶認可的德評估機咱構(gòu)的估僚價報告質(zhì)押權(quán)利呢審查對保證壟人的審抗查：擔貞保書、宮保證人練的資信甜證明根據(jù)借款房誠用途、不滔同的貸款對方式簽訂首《個人住展房抵押合腰同》、貓《個人住蜻房質(zhì)押合退同》、井《個人住簽房保證合圖同》。建設(shè)銀秋行向購魄買自用坦住房的木城鎮(zhèn)居之民發(fā)放隨個人住番房貸款1、貸款驕申請條件愧具有祥完全民事魚行為能力吸的北京市臭城鎮(zhèn)居民蔬及在北京靈常駐的有弓居留權(quán)的鞋外埠居民浮、境外、袍國外公民刃，申請貸飾款時必須困具備下列柔條件：乖·鋼有合法個的居留身駛份；真·紀有穩(wěn)定的逃職業(yè)和收陰入；袖·犯有按期償鑒還貸款本龜息的能力重；符·有刻貸款行認扎可的資產(chǎn)疼進行抵押竄或質(zhì)押，追或（和）迎有符合規(guī)朝定條件的鑒保證人為尊其擔保；瘋·有購徐買住房的熊合同或協(xié)旱議；夏·裙提出借款任申請時，稅在建行有為不低于購盆買住房所稼需資金的陵30％的旗存款，若趕已作購房賤預(yù)付款支劣付給售房國單位的，茅則需提供豎付款收據(jù)銜的原件和勻復(fù)印件；慚·貸款捧行規(guī)定的帽其他條件靈。2、借款桿申請人應(yīng)轉(zhuǎn)提供的材酬料借款人探到建設(shè)櫻銀行經(jīng)牛辦機構(gòu)伸或已與伐建設(shè)銀隸行簽訂泉"合作偶協(xié)議"羨的開發(fā)河商處填咐寫個人答住房貸山款借款稈申請表竊，并提籃供以下遍材料：幼a)庫本人戶掠口本、蠅身份證脅或其它謹有效居喂留證件凈；間b)蹈職業(yè)狹和收入腸證明；學(xué)c)藍購房鍵合同或濕意向書翁等有關(guān)枝證明材嗽料；蘭d)發(fā)占房價拜款30村%的首夠期付款爹證明；內(nèi)e)期建設(shè)尸銀行經(jīng)悅辦機構(gòu)湯要求提脹供的其凝它材料均。3、辦理烤手續(xù)撒★建榴設(shè)銀行經(jīng)揮辦機構(gòu)或圾建設(shè)銀行蔥委托的律湖師事務(wù)所歪(或公證廢處)對借代款人提供株的資料進則行調(diào)查。拜★建行經(jīng)械辦機構(gòu)對三借款人的淋申請進行巾審批。趴★尸借款人開聽戶、領(lǐng)儲拋蓄卡并簽動訂借款合減同。滿★聽辦理抵押以、保證、泛質(zhì)押和保聽險等有關(guān)肌擔保手續(xù)距。熟★借菠款合同生稀效，資金讓劃入開發(fā)水商賬戶。4、借蒙款人償齡還貸款★借滴款人在盆借款期歇內(nèi)每月寨以相等護的月均扒還款額畫償還銀徑行貸款霞本金和們利息?！锝杩罾热丝蛇x擔擇計算仆機自動草扣劃或雁到貸款拴銀行聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)儲蓄內(nèi)所還款遍兩種方釣式按月應(yīng)償還貸竄款本金謹和利息瞎；第三節(jié)妙住房公積但金個人住羅房委托貸際款一、申勞請住房凡公積金梅住房貸貸款的條史件在住房堂公積金定管理中方心系統(tǒng)章繳存住來房公積汪金的住成房公積保金繳存拼人，和僑住房公燭積金繳嘉存單位呢的離退惜休職工視。（住面房公積旱金處于占封存狀雷態(tài)的職殼工，不仁能申請戀住房公鴉積金貸李款）。同時要奧求：1．具有撥北京市城村鎮(zhèn)常住戶沉口或有效摩居留身2倡．具有穩(wěn)燙定的職業(yè)言和收入，押信用狀況腎良好，有上償還貸款崇本息的能捕力；植3．在本她市（包括才所屬區(qū)縣遼）購買自務(wù)住住房；4．具有顫購買住房豪的合同或訓(xùn)相關(guān)證明儉文5．申請抵貸款前已沾連續(xù)繳存?zhèn)蜃》抗e席金6個月評（含）以男上或累計亡繳存住房匪公積金1眉2個月（拜含）以上怠，且申請債貸款時仍略正常繳6.提英供管理中陵心認可的杰擔保方式襲；7.符揚合管理中技心規(guī)定的與其他條件識?！蜓澠揠p方考申請過弓一次住虹房公積寒金貸款訴的，須非將貸款雪全部還擊清后，辛才能再參次申請淋該類貸已款二、貸邪款的程敘序htt痛p:/鳴/ww軟w.b豪jgj砍j.g曉ov.描cn/三、貸節(jié)款額的殘確定1．計翁算借款雙申請人型及其共鐮同申請浴人的月虜收入。月收入=應(yīng)職工個人背住房公積淚金月繳存匙額÷職工利住房公積細金繳存比凈例；2．計殺算最高彩可貸款炒額度。借款人刻家庭月愿收入(翼指夫妻艱雙方月窗收入、濫離退休扎職工與敏其子女坑等其他傷共同申獄請人的臘月收入慘，下同削)，每武月至少己扣除4浸00元蜓的生活精費后所步剩余額邀，再除攝以申請階貸款年棒限的每誕萬元貸猾款月均折還款額獸的所得蟲即為最示高可貸永款額度脂。3．具體勁貸款額度匆和年限，潛必須同時誼滿足單筆場最高貸款繡額度、最奪高可貸款浮額度和最碌低首付款膏的要求?！杩畲思捌涔苍\同申請人爆的月收入委是以住房斧公積金月肯繳存額反械推計算的廁，對于其暗它不能由監(jiān)住房公積潔金月繳存歇額推算出岸的月收入答不作為計斬算可貸款袋額度的月沖收入基數(shù)拜?！x巴退休職兵工以單過位開具蝕的“收第入證明絮”來確濁定計算驢可貸款扎額度的稿月收入粘基數(shù)?！嬎闳峤杩钊嗽孪鹗杖霑r，喂住房公積償金繳存比完例按8%極計算；對您于外商投筒資企業(yè)職晶工，如繳捎存比例為當10％，礎(chǔ)則按10泄%計算。四、貸款望利率目前1僵～5年浩期限貸鋪款年利蛇率為3檔.96膛%,韻6～磁30年太期限貸姥款年利榴率為4蝴.41饒%。五、貸款供的擔保方君式借款申請稅人申請住產(chǎn)房公積金比貸款，必念須提供管北理中心認凝可的擔保鄭方式。目華前有北京攪市住房貸組款擔保中張心提供連化帶責任保滾證擔保（磁以下簡稱雁擔保中心賢擔保），雪和其他擔鳳保方式（攏抵押擔保欺、質(zhì)押擔付保、連帶淡責任保證安擔保、抵襯押+保險窩、抵押+慕連帶責任停保證等）迅。公積金膊貸款ｖ該ｓ商業(yè)學(xué)貸款一、貸款睡對象有所樸不同。住互房公積金吉管理機構(gòu)亦發(fā)放的住植房抵押貸浙款的對象螞是住房公士積金的交冊存人和匯靠交單位的區(qū)離退休職舞工，其貸胸款的對象沫必須具備臣下列條件抗：１、持續(xù)宴繳存６個遣月住房公掩積金或已努累計繳存貍２４個月嗚以上且目紙前還在繼喜續(xù)繳存。煙２、具直有穩(wěn)定的懇職業(yè)和收團入，有償曠還貸款本災(zāi)息的能力略。

３、襪具有購買碧住房的合飯同或有關(guān)樣證明文件聯(lián)。

４、盆提供住房妄資金管理窮中心及所蹦屬分中心誰同意的擔碼保方式。迎５、符題合住房資砌金管理中晉心規(guī)定的糧其他條件脆。而一般的插金融機構(gòu)肢發(fā)放的住棒房抵押貸慕款對象應(yīng)踢是具有完頌全民事行賀為能力的遲自然人，毒即不限于看住房公積例金的交存捉人和離退舊休職工，旗也就是說中其對象的駁范圍大于萍前者。二、貸款酬額度有所辣不同。一便般的金融固機構(gòu)發(fā)放討的住房抵截押貸款的悠最高貸款降額不得超淺過購房款智的８０％艙。三、貸吳款手續(xù)曬不同。尿公積金爺貸款必咱須先到盛住房資宮金管理赤中心進別行申請評，接受窮住房資噴金管理肥中心的貫初審，犧初審合繁格后由姓住房資隨金管理謙中心出埋具證明密，方可基辦理公雪積金貸街款。因壺此公積頸金貸款壁的手續(xù)輛較一般們住房貸浪款的手洞續(xù)更為詞復(fù)雜。色商業(yè)貸逼款在借受款人簽擾訂購房留合同后決，直接鍵到相關(guān)飛銀行經(jīng)彎辦機構(gòu)仙或與銀至行簽訂鐮合作協(xié)限議的開適發(fā)商處惠提供有且關(guān)材料今即可辦太理。四、貸恩款利率寸不同。字公積金兄貸款的食利率是淡按照國等家規(guī)定關(guān)在住房刊公積金越計息利漲率的基糕礎(chǔ)上加頭規(guī)定利申差。五、公積本金貸款比號商業(yè)貸款寶多了評估鈔費。商業(yè)適貸款不需滔要評估，聯(lián)但用公積都金貸款購帶買商品房搭，目前必它須進行評鋪估，交納給評估費。商業(yè)貸款壺比公積金詞貸款多了仆律師費。躲商業(yè)貸款景委托律師芬事務(wù)所對滾借款人進急行資信調(diào)甚查，律師捷收取４‰丙的律師費某，公積金釀貸款則不拉需個人交唱納律師費臟。第五章鉆房地產(chǎn)開窗發(fā)項目的畝招標投標第一節(jié)盞招投標費概述一、招標害投標招標投標界，是在市孔場經(jīng)濟條厲件下進行醫(yī)大宗貨物們的買賣、裂工程建設(shè)褲項目的發(fā)氏包與承包伍，以及服怠務(wù)項目的輛采購與提底供時，所屠采用的一洽種交易方蛙式。招標投標刷的交易方耍式，是市頃場經(jīng)濟的特產(chǎn)物，采僑用這種交亂易方式，卻須具備兩拋個基本條餐件：一是競要有能夠雖開展公平甜競爭的市附場經(jīng)濟運窩行機制。遍二是必須宇存在招標遵采購項目屋的買方市范場，對采鳥購項目能攏夠形成賣做方多家競升爭的局面唇，買方才期能夠居于挺主導(dǎo)地位催，有條件門以招標方鄙式從多家孫競爭者中校擇優(yōu)選擇周中標者。招投標活州動必須遵譽守的原則貨：公開、拳公平、公仗證和誠實枕信用。公開：信符息、開標泳的程序、撥平標的標泥準和程序緣瑞、中標的淚結(jié)果公開公平、公惜證：嚴格并按照公開蓬的招標條襯件和程序斑辦事，同計等的對待友每一個投蛾標競爭者肅。誠實信用勿：不得有乖欺騙、背坡信的行為幻玉，這是民襲事活動的牙基本準則逝。二、招投懇標規(guī)則1．招辯標人提獨出的招令標項目毫，按照旺國家有扶關(guān)規(guī)定柳需履行俘審批手含續(xù)的，惡應(yīng)當先縣取得批肉準，并莫落實資臂金來源殿。2．招號標人對源潛在的灘投標人屈進行資狼格審查駕時，不載得以不勞合理的冬條件限瘡制或者啟排斥潛吧在的投饅標人，抓不得實獵行歧視床待遇。3．招窄標文件窗不得要臟求特定莫的生產(chǎn)奪供應(yīng)者豎以及含寧有傾向沃或者排訊斥潛在鵲的投標恭人的其垃他內(nèi)容拿。4．招標陜?nèi)瞬坏孟蚪伷渌送附衤┮勋@取深招標文件患的潛在投筋標人的名疏稱、人數(shù)叼、以及與燭招投標有備關(guān)的其他崇情況，標熊底必須保贈密。5．投摘標人應(yīng)杏當具備輝實施招斷標項目蘿的能力速，具備蕉國家規(guī)演定或者傳招標文祖件規(guī)定康的資格頁條件。6．投標傘人應(yīng)當按疑照招標文角件的要求曉編制投標抬文件，投犬標文件應(yīng)深當對招標能文件提出驢的要求和穩(wěn)條件做出欺實質(zhì)性響偷應(yīng)。7．投標巡壽人擬將中對標項目的將部分非主做體、非關(guān)梅鍵性工作幫交由他人殘來完成的津，應(yīng)當在貸投標文件幕中載明。8．投標收人不得串緣瑞通投標，衫不得排擠糞其他人的顆公平競爭王，不得以藍低于成本屯的報價競慎標，也不齊得以他人祖名義投標年或者以其米他方式弄質(zhì)虛作假、國騙取中標燭。三、招言標方式1．公課開招標公開招標增是指招標晉人以招標分公告的方恭式邀請不害特定的法帥人或者其轟他組織投盲標。公開擠招標需符冶合如下條后件：（1）求招標元人需向吊不特定蹲的法人謠或者其龍他組織吧(科研例項目的曬招標還帳可包括泰個人)禍發(fā)出投簽標邀請俊。招標律人應(yīng)當春通過為蜂全社會頑所熟悉編的公共癢媒體公雅布其招變標項目灰。（2）割公開招標舅須采取公影告的方式景，向社會菊公眾明示攤其招標要障求，使盡遞量多的潛亂在投標商歌獲取招標褲信息，前柔來投標，嘉從而保證鹽公開招標菠的公開性組。2．邀請前招標邀請招標般是指招標宰人以投標濫邀請書的勢方式邀請書特定的法至人、自然晃人或者其央他組織投額標。邀請訴招標的特終點是：（1）團招標禽人在一陜定范圍岔內(nèi)邀請鄉(xiāng)豐特定的怠法人或趁其他組蓬織投標障。招標良人應(yīng)當銷向三個循以上的球潛在投甩標人發(fā)搞出邀請詠。（2）纏邀請招標昨不須發(fā)布于公告，招汽標人只要索向特定的孫潛在投標鐮人發(fā)出投升標邀請書布即可。接眼受邀請的訪人才有資蜓格參加投搏標，其他妙人無權(quán)索棟要招標文繭件，不得計參加投標文。四、工阿程招標擦承包范話圍關(guān)系社會堅公共利益米、公眾安老全的基礎(chǔ)押設(shè)施項目1.煤炭福、石油、喂天然氣、盲電力等能籍源項目；2.腎鐵路、準公路、余管道、醫(yī)水運、廁航空以舟及其他植交通運械輸業(yè)等嘗交通運逗輸項目泥；3.秀郵政、冒電信樞放紐、通沒信、信汽息網(wǎng)絡(luò)掠等郵電撓通訊項絞目；4.組防洪、埋灌溉、鞏排澇、毯引（供裁）水、飾灘涂治慮理、水級土保持畢、水利竹樞紐等匯水利項鑄目；5.病道路擺、橋梁邊、地鐵擔和輕軌慘交通、獻污水排塊放及處懸理、垃獻圾處理吹、地下楚管道、差公共停位車場等憐城市設(shè)踏施項目片；6.柴生態(tài)擱環(huán)境保蠶護項目等；7.其排他基礎(chǔ)河設(shè)施項僑目。關(guān)系社會甜公共利益廟、公眾安疫全的公用步事業(yè)項目（一）強供水、鬧供電、供絨氣、供熱掌等市政工暖程項目；（二）奮科技、肺教育、文訪化等項目成；（三）抽體若育、旅愧游等項和目；（四）債衛(wèi)介生、社海會福利身等項目誦；（五）案商海品住宅燥，包括陪經(jīng)濟適組用住房辯；其他公用銜事業(yè)項目初。使用國配有資金屬投資項途目的范季圍包括扭：（一）促使轎用各級演財政預(yù)忠算資金詠的項目盲；（二）翠使因用納入伶財政管鴉理的各壩種政府憑性專項你建設(shè)基棟金的項婦目；（三）愛使倘用國有斗企業(yè)事階業(yè)單位州自有資場金，并鉗且國有姻資產(chǎn)投按資者理實際擁腥有控制團權(quán)的項云目。國家融資游項目（一）播使用國腹家發(fā)行債貿(mào)券所籌資亮金的項目您；（二）右使招用國家紋對外借濫款或者拍擔保所瀉籌資金陶的項目能；（三）藍使表用國家桿政策性翻貸款的伴項目；（四）及國家授漆權(quán)投資主妖體融資的戲項目；(五)拴國家排特許的藥融資項怖目。使用國罰際組織劑或者外姥國政府發(fā)資金的強項目（一）丘使用世界靠銀行、亞帖洲開發(fā)銀飽行等國際搏組織貸款句資金的項茂目；（二）錄使用外國責政府及其末機構(gòu)貸款句資金的項齒目；(三)賽使用國嗓際組織或曲者外國政旬府援助資芒金的項目在上述規(guī)辨定范圍內(nèi)醋的各類工范程建設(shè)項毛目，包括登項目的勘軌察、設(shè)計歐、施工、埋監(jiān)理以及招與工程建遠設(shè)有關(guān)的似重要設(shè)備進、材料等稿的采購，甲達到下列鍵標準之一就的，必須園進行招標言：（一）笑施右工單項算合同估午算價在看200原萬元人諸民幣以竭上的；（二）孝重要設(shè)單備、材料辯等貨物的議采購，單乒項合同估料算價在1脫00萬元購人民幣以幻玉上的；（三）毀勘秀察、設(shè)緣瑞計、監(jiān)擔理等服過務(wù)的采貪購，單斗項合同狂估算價安在50掀萬元人裝民幣以檢上的；單項合劇同估算寒價低于訊第（一技）、（秧二）、嚼（三）蚊項規(guī)定粱的標準粥，但項悶?zāi)靠偼对Y額在仰300呢0萬元滑人民幣丑以上的消。第二節(jié)卸施工籍招標階段待的工作程能序建設(shè)工留程項目狐報建招標管理餃機構(gòu)審查招標申悲請資格預(yù)看審文件綢、招標首文件的摔編制與戶送審工程標頃底價格曾的編制刊登資跪格預(yù)審隊通告、啦招標通音告資格審她查發(fā)招標文邀件勘察現(xiàn)沃場投標預(yù)備置會招標文件夫的編制與鉤遞交工程標底嫌價格的報初審開標評標中標合同簽訂第三節(jié)貪招標盞文件的編過制一、招肅標人如酷何編制垂招標文瞎件招標文梁件是招禁標投標浮活動中渣最重要死的法律略文件，舒它不僅末規(guī)定了猜完整的異招標程夸序，而糠且還提扎出了各生項具體方的技術(shù)衛(wèi)標準和造交易條盒件，規(guī)便定了擬熊訂立合倉同的主關(guān)要內(nèi)容晝，是投襯標人準境備投標敲文件和兔參加投鞭標的依融據(jù)，評叨審委員罩會評標克的依據(jù)族，也是膀擬訂合屑同的基心礎(chǔ)。招標人華應(yīng)當根展據(jù)招標慰項目的怨特點和鑄需要編征制招標抹文件。召招標文議件應(yīng)當渠包括招冒標項目戲的技術(shù)刊要求、之投標報陶價要求躬和評標穗標準等蠟所有實粱質(zhì)性要浙求和條籠件以及筑擬簽訂抱合同的桶主要條央款。二、招忙標文件著的內(nèi)容1.應(yīng)寫學(xué)明招標人的對投標人笨的所有實鹿質(zhì)性要求勝和條件，右包括：①感投標須最知；②塊如果招標舉項目是工抓程建設(shè)項援目，招標革文件中還敵應(yīng)包括工蜘程技術(shù)說眉明書；即陷按照工程鋒類型和合剩同方式用粥文字說明雀工程技術(shù)頂內(nèi)容的特游點和要求蚊，通過附肯工程技術(shù)技圖紙及工食程量清單瞧等對投標躁人提出詳治細、準確宋終技術(shù)要吧求。2.招洋標文件城中應(yīng)當本包括招明標人就控招標項罰目擬簽秋訂合同耗的主要側(cè)條款。3.任何牢一種形式塞的招標，重招標人都拘應(yīng)對招標普項目提出阻相應(yīng)的技葉術(shù)規(guī)格和合標準。三、招標爬文件案例作業(yè)：蜂商品房淹買賣過妹程模擬【購買需災(zāi)求一】6挖0萬元的解兩居室鄭先生在正東四環(huán)紅社領(lǐng)巾橋附萌近的一家滅公司上班紐奉，家住亞去運村，每孕天往返家辟與公司兩謠地，上下仁班高峰期桑都會遇到償堵車。這筆兩年，鄭督先生和妻蟻子周女士抬收入還不筍錯，所以綱打算今年收把房子“嫩升級換代敢”。鄭先生比說，由寫于他和譽太太的斯單位都各東三四營環(huán)一帶塔，大部在分的親眾戚、朋憤友也都此在東部菜居住，槍因此他士們把購羞房的大冬范圍圈萬定在東于部，以睬便兼顧頌工作、罩生活和穴聚會。鄭先生希翁望買套二傳居室，面穩(wěn)積不要太賀大，尤其劃是房價相柔對較高的若項目，總棚價最好是挑控制在6池0萬元左曲右，70帳萬元為其畢能承受的毫上限。購買需季求二：壺70萬凍元左右牧三居室趙先生與夾妻子前年膏調(diào)到某公跟司駐北京搞辦事處工篩作，他們沸有一個4忙歲女兒，收目前一家撈三口租住占在東四環(huán)劃一個上世醫(yī)紀80年綱代建成的連小區(qū)內(nèi)，炊二居室月陡租金13暮00元。到看到工作賠基本穩(wěn)定廉下來，而端北京的房溉價一直上巡壽漲，趙先蓄生打算今衣年買一套燈房。考慮羨到目前已每是一家三沃口，父母聞早晚也會壓到北京生灑活，因此艘趙先生考喚慮購買一繩套三居室劑，以便滿玻足五口人志的起居需嬌要。趙先生慕表示，好均價最厚好在5調(diào)500詢元/平襖方米以蜘下，總樣價在7伏0萬元伸左右。獨同時，皆由于夫談妻倆的斧工作地宮點在C閉BD南晨的雙井衣，因此另不考慮叢在北三石環(huán)以外縣的樓盤脊?！纲徺I弱需求三絞」東五指環(huán)內(nèi)的麻兩居室王先生峽在北京精的CB報D內(nèi)某井廣告公較司擔任西設(shè)計師串，畢業(yè)缺后工作姿的這幾上年一直詞租住在衫CBD竊的公寓討里。去畜年剛結(jié)孩婚，今仁年打算排在東五察環(huán)內(nèi)購捕買一套喚100唱平方米寄左右的脊兩居室睬。究其暖原因，后一是他駱的大部繞分朋友牙及客戶動都在東咐五環(huán)以艇內(nèi)，二星是兩居擇室剛好您能滿足賺小兩口彩家庭的帥需要，終一個房陣間當臥揚室，一耍個房間周作為工腐作室，頸工作、蘇生活兩豆便。王先生還炮說，單價商要在80株00元以芹下，總價灶控制在8炮0萬元以儲內(nèi)，距離鍵CBD越岡近越好。北同時，希岡望自己所探購房屋在雀空間上比忌較靈活，民今后可多屑做些變化版，小區(qū)環(huán)易境要優(yōu)越報，有助于脹搞創(chuàng)作。【購買需抱求四】1悲00平方帽米兩居室極，交通方釘便顧先生旁及妻子厲鄭女士鞭都在上迫地信息膜產(chǎn)業(yè)基她地的I冤T企業(yè)港工作，講目前一毅家三口造住在南長三環(huán)，牙每天花柴在路上省的時間乳就近3遷個小時球。現(xiàn)在旱他們打穴算在上咸地周邊楚購房，退一是為至了工作貍方便，誤二是北綠部的人隱文環(huán)境床較好，棟希望能探給上小輸學(xué)的女秋兒一個參好的生匹活環(huán)境拐。顧先生立家希望狂購買的峽是10養(yǎng)0平方攪米左右屋的兩居肝室，總撕價最好聽在70噴萬元左罵右。至剝于地點牲，首先斃考慮上陷地，其靜次是上雹地信息吳產(chǎn)業(yè)基安地東部董的亞運吵村及奧樂體公園杰以北的斷地區(qū)，尋或是西訓(xùn)北區(qū)域奴。前提常是上下卸班交通施便利，便樓盤周資邊有中封小學(xué)校教，以便柜于女兒病上學(xué)。「買家俘需求五搞」城區(qū)爐內(nèi)的中而低價兩患居劉女士渴是一所胖小學(xué)的腎老師，鵝結(jié)婚三圍年了，腳一直與月老公李鄉(xiāng)豐先生租五住在學(xué)塘校附近芳的樓房蕉內(nèi)，月鹽