某縣項(xiàng)目前期思考及合作意向書

——貴州湄潭縣項(xiàng)目前期思考及合作意向書『一座城市的創(chuàng)見與新生！』項(xiàng)目面臨五大對(duì)立關(guān)系開發(fā)模式與盈利周期的對(duì)立【戰(zhàn)略層面】超大規(guī)模與市場(chǎng)需求的對(duì)立【市場(chǎng)層面】陌生區(qū)域與人口導(dǎo)入的對(duì)立【區(qū)域?qū)用妗砍鞘锌臻g與價(jià)值復(fù)合的對(duì)立【規(guī)劃層面】產(chǎn)品快銷與市場(chǎng)價(jià)值的對(duì)立【營(yíng)銷層面】1）開發(fā)模式與盈利周期的對(duì)立——選擇單一的產(chǎn)品模型或簡(jiǎn)單的類別組合（如住宅+商鋪或商業(yè)綜合體）開發(fā)，走入市場(chǎng)瓶頸？還是理性的城市格局和節(jié)點(diǎn)定位，以創(chuàng)新的產(chǎn)品陣營(yíng)構(gòu)造具有影響力的營(yíng)銷勢(shì)力從而推動(dòng)成功大營(yíng)銷？2）超大規(guī)模與市場(chǎng)需求的對(duì)立——湄潭縣城區(qū)總?cè)丝诓蛔?萬人，何以消化市場(chǎng)已開發(fā)的逾100萬方的供應(yīng)量？誰來買單？何種項(xiàng)目及產(chǎn)品足以吸引客戶買單？何類產(chǎn)品陣營(yíng)方能脫穎而出凝聚城市消費(fèi)再生？3）陌生區(qū)域與人口導(dǎo)入的對(duì)立——尚不發(fā)達(dá)的湄潭新興城區(qū)，單項(xiàng)60萬方以上的新城大盤，區(qū)域不成熟的情況下，如何整合資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化和提升影響力，吸納老城區(qū)及外延人口導(dǎo)入？4）城市空間與價(jià)值復(fù)合的對(duì)立——局限的地塊屬性，如何規(guī)劃出復(fù)合型、多功能、高價(jià)值的未來城市發(fā)展需求，引領(lǐng)市場(chǎng)前瞻性消費(fèi)？5）產(chǎn)品快銷與市場(chǎng)價(jià)值的對(duì)立——快銷一般意味著價(jià)格與市場(chǎng)對(duì)位，本項(xiàng)目如何在保證價(jià)格與市場(chǎng)對(duì)位的同時(shí)提供價(jià)值最大化，提升附加值，在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中走出獨(dú)立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？我們的市場(chǎng)與客群市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，區(qū)域的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)在哪里？客戶區(qū)域特征明顯？如何滿足？如何引導(dǎo)？開發(fā)體量巨大，如何進(jìn)行產(chǎn)品稀缺性設(shè)計(jì)和差異化打造？現(xiàn)狀規(guī)劃點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)有規(guī)劃能解決5個(gè)對(duì)立嗎？現(xiàn)規(guī)劃只是按部就班的在土地上“畫房子”，尚未根本挖掘和創(chuàng)造項(xiàng)目本體稀有性和獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力！并且單體式商業(yè)的布局方式極大的增加了后期銷售風(fēng)險(xiǎn)！商業(yè)規(guī)劃與住宅整體互通性和空間共融性毫無體現(xiàn)！1、項(xiàng)目規(guī)劃缺乏主題性引導(dǎo)，未能整合地區(qū)及城市資源，功能結(jié)構(gòu)單一，營(yíng)銷賣點(diǎn)極弱，項(xiàng)目整體缺失地標(biāo)性規(guī)劃；2項(xiàng)目缺乏城市地產(chǎn)量化供需分析，對(duì)消費(fèi)、購(gòu)買及區(qū)域差異化競(jìng)爭(zhēng)乃至營(yíng)銷的定位思考、3、建筑排布機(jī)械、動(dòng)線規(guī)劃簡(jiǎn)單缺乏趣味性、地塊空間被人為地割裂、缺乏連續(xù)性和目的性，各個(gè)板塊各自為陣；4、未能有效利用地形、將坡度、地上與地下建筑等空間貫穿，商業(yè)臨街面及聚合性缺乏，價(jià)值未能最大化；5、地塊功能和形象定位模糊，導(dǎo)致空間的塑造與建筑的設(shè)計(jì)呆板，沒有重點(diǎn)；6、與城市主干道和支路的接駁以及人流導(dǎo)引缺乏依據(jù)，未能有效分析；與城市文脈及資源嫁接未能充分考慮；7、項(xiàng)目主題景觀規(guī)劃嚴(yán)重缺失，商業(yè)街區(qū)景觀、主要空間節(jié)點(diǎn)、住宅底商等設(shè)計(jì)思路尚未能體現(xiàn)；8、項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)僅是規(guī)模上的數(shù)據(jù)拼湊、未能在空間吸引力和功能提升上給湄潭帶來新的風(fēng)貌和變化，住宅和商業(yè)配比缺乏合理推敲，住宅外立面風(fēng)格偏偏一律，缺乏市場(chǎng)特色化引導(dǎo)；在湄潭，對(duì)于城市地產(chǎn)來說，本案是做增量，如何形成新的區(qū)域熱點(diǎn)？吸引新的購(gòu)買人群？聚集更多的消費(fèi)人氣？挖掘地塊自身最大價(jià)值？項(xiàng)目精準(zhǔn)定位與體量設(shè)置將決定市場(chǎng)格局的成敗創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計(jì)是成功的基礎(chǔ)！全面復(fù)合的營(yíng)銷推廣是成功的保障！高效資源整合與運(yùn)作是成功的關(guān)鍵！本案成功營(yíng)造營(yíng)銷“8大基礎(chǔ)6大要素”新區(qū)與老城規(guī)劃的集成品牌的影響入市的時(shí)機(jī)模式的設(shè)定資源的整合強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷拼差異拼規(guī)劃早宣傳早運(yùn)作定向客群功能的主題拼概念本案價(jià)值塑造規(guī)劃大作，區(qū)域重塑項(xiàng)目整體解決方案——定位【顛覆】我們將對(duì)項(xiàng)目重新定位！項(xiàng)目定位——湄潭，后現(xiàn)代城市發(fā)展集合體Postmoderncitydevelopmentcollection整體戰(zhàn)略解決方案——后現(xiàn)代城市發(fā)展集合體——對(duì)城市新區(qū)和地塊進(jìn)行整體考量和重點(diǎn)規(guī)劃，確定產(chǎn)品的開發(fā)走向和預(yù)期；——對(duì)新城新區(qū)及周邊項(xiàng)目資源（茶城/茶文化/學(xué)校資源）進(jìn)行戰(zhàn)略考量，以“資源集合，超脫規(guī)劃，提升價(jià)值”帶動(dòng)地塊價(jià)值；——針對(duì)周邊市場(chǎng)，設(shè)計(jì)項(xiàng)目的唯一性及可操作性評(píng)估；——項(xiàng)目規(guī)劃的前瞻性，適用于未來城市發(fā)展的空間及營(yíng)銷需求；首創(chuàng)——遵義后現(xiàn)代城市發(fā)展集合體建筑觀城市觀文化觀規(guī)劃邏輯空間層面豐富功能多樣齊全風(fēng)格文脈交融設(shè)計(jì)的前瞻性產(chǎn)品形態(tài)商貿(mào)集散景觀商街游憩長(zhǎng)廊教育集成整體規(guī)劃解決方案——規(guī)劃布局思考城市游憩與商業(yè)長(zhǎng)廊——重新規(guī)劃路網(wǎng)，重新劃分街區(qū)尺度，打造有機(jī)的游憩空間；——整體景觀性設(shè)計(jì)，提高地塊東西南北走向的空間穿越和園林組合；——設(shè)計(jì)結(jié)合本地茶文化，將文化元素融入建筑風(fēng)貌，提高建筑作品的附加值；——組合多個(gè)各自獨(dú)立、主題鮮明又能滿足城市休閑、觀光的景觀街區(qū)；整體規(guī)劃解決方案——產(chǎn)品規(guī)劃及業(yè)態(tài)思考Suburbanlargeneighborhoodcenter（郊區(qū)型大型鄰里中心）——脫胎于stripmall(條形購(gòu)物中心），針對(duì)四線城市零售店下沉困局；利用不同業(yè)態(tài)組合，形成對(duì)周邊極強(qiáng)的商業(yè)輻射力；——不脫離整體復(fù)合規(guī)劃的設(shè)計(jì)主旨，同樣打造半開放的空間體驗(yàn)；——植入定比的娛樂、旅游、文化、商務(wù)、休閑、藝事、餐飲、購(gòu)物等業(yè)態(tài)；——設(shè)計(jì)地標(biāo)型的城市娛樂設(shè)施并引入相關(guān)配套；整體規(guī)劃解決方案——產(chǎn)品規(guī)劃及業(yè)態(tài)思考Cityrealestateeducationintegration（城市教育地產(chǎn)集成）——整合周邊學(xué)校資源，打造城市級(jí)教育地產(chǎn)集成，以教育資源型實(shí)現(xiàn)差異化；——引進(jìn)教育配套商業(yè)；定量延展兒童游樂業(yè)態(tài)，形成目的性消費(fèi)；——設(shè)計(jì)商務(wù)班總部培訓(xùn)基地，有機(jī)將茶貿(mào)易與教育地產(chǎn)相融合；項(xiàng)目資源盤點(diǎn)——競(jìng)爭(zhēng)差異化區(qū)位——可炒作的未來新城中心；規(guī)劃——可放大的全新項(xiàng)目規(guī)劃；資源——可嫁接的茶貿(mào)易產(chǎn)業(yè)背景；資源——可運(yùn)作的城市教育地產(chǎn)；規(guī)劃——可發(fā)力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式；產(chǎn)品——可競(jìng)爭(zhēng)的集合居住產(chǎn)品特色；主要發(fā)力點(diǎn)：重新規(guī)劃的功能復(fù)合性與空間關(guān)系、商業(yè)租售比、業(yè)態(tài)組合定位及盈利模式設(shè)定、住宅主題化及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異化、項(xiàng)目標(biāo)示性及品牌整合推廣、風(fēng)格獨(dú)特性及文化元素導(dǎo)入現(xiàn)狀資源：路網(wǎng)、干道、茶城、學(xué)校資源、茶文化未來競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：湄潭的城朵市發(fā)展不惹該僅止步番于目前的誘發(fā)展水平層；商住存爛量高企右、不是睜所有開濟(jì)發(fā)商在欠湄潭都糾得要死透不活！城市空間可不是沒有鍋更多創(chuàng)造址的可能性詠！所以我們顛覆——與創(chuàng)造者挑共創(chuàng)城市鏈新未來！之于市旋場(chǎng)，本詠項(xiàng)目應(yīng)喊當(dāng)是超前瞻規(guī)悔劃，以城伴市發(fā)展20年后才微會(huì)有的穿發(fā)展理怒念沖擊哨市場(chǎng)，挑不單迎及合城市燒現(xiàn)有需兆求，更交具有引主領(lǐng)“穿聯(lián)越式”涌消費(fèi)未頑來的廣培闊空間忽。類似于波汽車產(chǎn)溉業(yè)從“概念”到“現(xiàn)實(shí)且”重新定位鼠目的：重新定位閣優(yōu)勢(shì)：·項(xiàng)目主題勾化，功能蛇升級(jí)化；·區(qū)隔市叢場(chǎng)主要洋競(jìng)爭(zhēng)對(duì)弓手；·實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)燒品牌推廣咸需求；·塑造項(xiàng)目愿市場(chǎng)核心痰競(jìng)爭(zhēng)力和頭形象占位混；·打造規(guī)模漂化的差異串化特質(zhì)；·融入景觀做與公共空夢(mèng)間的思考乏；·有效接蟻續(xù)地區(qū)法文脈和殺現(xiàn)狀資卷源；·兼具時(shí)代達(dá)性、發(fā)展扭性、未來漂性；未來城墻市發(fā)源侍地（商貿(mào)集扔散+消費(fèi)城+未來城）城市中跟的新城顯市60萬M2當(dāng)代開放絲式城市集合挎體最終將花項(xiàng)目打穗造成為瓦：湄潭城爺市文化傭和國(guó)際抹商旅度晝假景點(diǎn)最終將項(xiàng)根目打造成能為：全天候終休閑消僻費(fèi)城市纏集散中習(xí)心最終將項(xiàng)低目打造成絲式為：極富體螺驗(yàn)的中禮心商業(yè)襪線型公箏園最終將項(xiàng)托目打造成吼為：全家型一棒站式城市畢休閑購(gòu)物捐樂園最終將煌項(xiàng)目打瘦造成為音：全日制城杜市教育地蛙產(chǎn)名盤最終將項(xiàng)圈目打造成失為：“3+X”模式3——鄰里中杜心商業(yè)壟、情境激式文化值街區(qū)、恩唯一性島地產(chǎn)名卷盤招商模誦式設(shè)計(jì)搞（指導(dǎo)草空間設(shè)蒸計(jì)）：X——如其他差艦異類業(yè)態(tài)（如酒店咱、游樂場(chǎng)報(bào)、特色集顆市等）項(xiàng)目最終欺空間塑形軍：一個(gè)人的融幸福、一鼻座城市的皇新生項(xiàng)目整可體解決梅方案——營(yíng)銷【顛覆】營(yíng)銷賣完點(diǎn)塑造習(xí)及市場(chǎng)圓傳達(dá)：唯一公賺園式消馬費(fèi)環(huán)境+唯一主題謙街區(qū)+唯一特汗色商貿(mào)店集散+唯一消免費(fèi)目的湖地+唯一高榆尚居住海地+唯一文化槍體驗(yàn)區(qū)+唯一城斧市休閑高帶+唯一后孟現(xiàn)代體像驗(yàn)+唯一教育纖基地營(yíng)銷戰(zhàn)濫略落地咸及過程宵貫穿：品牌大儉營(yíng)銷——高占位盤案名導(dǎo)于入、品陵牌整合賺推廣區(qū)域大剃?duì)I銷——運(yùn)營(yíng)區(qū)眨域+炒作區(qū)顆位+城市運(yùn)反營(yíng)整合大選營(yíng)銷——文化挖淘掘+資源嫁接+價(jià)值提外升細(xì)節(jié)大營(yíng)復(fù)銷——價(jià)值體系膚全方位（各商業(yè)/投資/商貿(mào)/酒店/生活/消費(fèi)/觀光）手段大營(yíng)抖銷——線上廣告西精準(zhǔn)打擊+線下撒秋網(wǎng)式掃之雷布陣價(jià)格大營(yíng)倉(cāng)銷——有的放矢劈燕，全程節(jié)害點(diǎn)把控，像饑餓營(yíng)銷+圈層營(yíng)蔽銷+鎖客策賄略天地行城說市地產(chǎn)全否程解決方聲案步驟一瀉集減合咨詢珍專首業(yè)化創(chuàng)煌新建筑松設(shè)計(jì)最大化城冤市地塊價(jià)造值、打造懇差異化產(chǎn)孩品、估算慰空間租售置收益、落而實(shí)開發(fā)節(jié)射奏和策略天地行城苦市地產(chǎn)全共程解決方撈案步驟二倦復(fù)合劍實(shí)施沫大戰(zhàn)略充營(yíng)銷整合賣坐點(diǎn)差異侍訴求、料區(qū)域炒笨作影響限力營(yíng)銷珠、媒體犧炒作病造毒性營(yíng)收銷、定貼價(jià)蓄客訪成功去媽化天地行麻城市地域產(chǎn)全程透解決方威案步驟三濾品戶牌化項(xiàng)目粥包裝及全綁公關(guān)操作大品牌叔全程操糾作、定滴向傳播看、事件