某商業(yè)街項(xiàng)目操作思路提案報(bào)告

美欣商業(yè)街項(xiàng)目操作思路提案報(bào)告

2006年8月24日目錄第一部分目標(biāo)消費(fèi)群體分析

第二部分整體商業(yè)性質(zhì)定位第三部分內(nèi)部空間功能分區(qū)

第四部分招商銷(xiāo)售價(jià)格制定

第五部分招商銷(xiāo)售策略運(yùn)用第六部分行銷(xiāo)推廣方向預(yù)算

第七部分雙方合作方式探討項(xiàng)目概述內(nèi)街面積分布：總建面5523.71平米，共攤面積829.98平米，套內(nèi)面積4693.82平米，共32戶(hù)。沿昆太路商業(yè)街面積分布：總建面6659.99平米，共攤面積914.55平米，套內(nèi)面積5745.44平米，共46戶(hù)。第一部分項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體分析目標(biāo)消費(fèi)客戶(hù)群：如前次報(bào)告所呈述：本案僅靠項(xiàng)目周邊的人群顯然不足以支撐本商業(yè)。所以我們的商業(yè)定位必須要吸引昆山市區(qū)范圍內(nèi)的人群來(lái)此消費(fèi)。第二部分項(xiàng)目定位主導(dǎo)思想：彌補(bǔ)柏廬路、蕭林路和長(zhǎng)江路商圈的商業(yè)空白點(diǎn)，進(jìn)而尋找本項(xiàng)目的商機(jī)。同時(shí)充分考慮項(xiàng)目的三大優(yōu)勢(shì)：一是自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，二是停車(chē)位比較充分，三是項(xiàng)目周邊的昆山黨校、女子醫(yī)院、昆山電大能夠提供一定的客源。商業(yè)主題定位主題商業(yè)：特色餐飲街、休閑娛樂(lè)城輔助商業(yè)：生活廣場(chǎng)、百貨、便民中心商業(yè)類(lèi)型建議：主題商業(yè)類(lèi)：汽車(chē)展示銷(xiāo)售廳、美食城、特色小吃、酒吧、咖啡吧、飆歌城、舞廳、洗浴中心、臺(tái)球室（星級(jí)斯諾克）、溜冰場(chǎng)、保齡球館、美容中心、足浴、手工藝坊、特色工藝品店、精品時(shí)尚店、辦公室、旅館、網(wǎng)吧、游戲廳、音像店輔助商業(yè)類(lèi)：香煙店、餐飲店、中型超市、銀行、干洗店等第三部分項(xiàng)目功能性分區(qū)結(jié)合項(xiàng)目功能性定位,對(duì)規(guī)劃平面進(jìn)行局部調(diào)整：沿昆太路商業(yè)一二樓定位：汽車(chē)展示銷(xiāo)售中心、銀行、超市、移動(dòng)通訊服務(wù)區(qū)、餐飲沿昆太路商業(yè)三樓定位：辦公、飆歌城、健身休閑俱樂(lè)部?jī)?nèi)街商業(yè)一二樓業(yè)態(tài)定位：大型休閑浴場(chǎng)、足浴、特色餐飲、美容美發(fā)、纖體美容、干洗點(diǎn)內(nèi)街商業(yè)三樓業(yè)態(tài)定位：網(wǎng)吧、辦公、休閑娛樂(lè)、賓館汽車(chē)展示廳汽車(chē)展示廳美食城銀行超市移動(dòng)汽車(chē)展示廳汽車(chē)展示廳美食城銀行超市飆歌城或健身場(chǎng)所辦公區(qū)間大型洗浴中心特色餐飲特色工藝品纖體美容美食城茶藝館大型洗浴中心特色餐飲纖體美容美食城茶藝館大型洗浴中心電玩城健身休閑會(huì)館大型網(wǎng)吧茶藝館大型洗浴中心辦公空間第四部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定招商價(jià)格：按照目前周邊同等區(qū)域的租金水平和售價(jià)水平采取相應(yīng)的結(jié)合方式定制招商租金，按照行業(yè)情況和實(shí)際租賃面積進(jìn)行具體條配，再根據(jù)實(shí)際工作進(jìn)展情況來(lái)決定優(yōu)惠方式。銷(xiāo)售價(jià)格：采用利潤(rùn)預(yù)期水平、實(shí)際租賃水平、市場(chǎng)同等競(jìng)爭(zhēng)圈比較的方法來(lái)制定實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)，在均價(jià)基礎(chǔ)之上按照實(shí)際位置、樓層來(lái)制定單套價(jià)格水平。建議南北樓之間、樓層之間的價(jià)格區(qū)間放大，以帶動(dòng)各個(gè)位置商鋪的整體銷(xiāo)售和出租。租金調(diào)研及數(shù)據(jù)分析昆太路/市后街/柏廬路/婁苑路租金平均水平一覽：昆太路租金：平均468元/平米/年，市后街租金：平均288－396元/平米/年柏廬路租金：平均396－468元/平米/年花園路租金：平均324－432元/平米/年通過(guò)不同投資回報(bào)率來(lái)計(jì)算各個(gè)區(qū)域的銷(xiāo)售價(jià)格水平

詳見(jiàn)下表：參考昆山大多數(shù)商鋪平均年回報(bào)率5.5％左右的回報(bào)率可以大概推斷，本項(xiàng)目沿昆太路1－2樓商鋪平均合理售價(jià)范圍為8500－9360元/平米。昆太路1－2樓價(jià)格，按照均價(jià)9000元/平米可以計(jì)算出，一樓11000，二樓7000，三樓5500，四樓4300。按一般商業(yè)規(guī)則，內(nèi)街商業(yè)可以按照昆太路商業(yè)價(jià)格的8折進(jìn)行計(jì)算。可以計(jì)算出本項(xiàng)目總銷(xiāo)售均價(jià)約為人民幣7079元/平米。同樣可以根據(jù)類(lèi)似的方式計(jì)算出每一層的招商租金水平。詳見(jiàn)下頁(yè)表格第五部三分三項(xiàng)目三招商銷(xiāo)三售策略三運(yùn)用賣(mài)什么三？單套面三積范圍三在40三－15三00平三米之間三、包含三1層/三2層/三3層/三4層不三同形態(tài)三的商業(yè)商業(yè)街三鋪面、三新的商三業(yè)模式三、新的三商業(yè)理三念、新三的商業(yè)三場(chǎng)所、三新的商三圈以及三新的商三機(jī)目標(biāo)銷(xiāo)三售對(duì)象三是誰(shuí)昆山本三地人，三外來(lái)經(jīng)三商人員三，浙江三人，上三海人，三投資客這些客三戶(hù)在哪三里？怎三么吸引三他們過(guò)三來(lái)買(mǎi)？三買(mǎi)的起三嗎？如三何讓他三們買(mǎi)的三起這個(gè)三商鋪？小商鋪三，購(gòu)買(mǎi)三和租賃三兩種形三式皆可三；大商鋪三，一般三是以長(zhǎng)三期經(jīng)營(yíng)三、租賃三為主，三不考慮三購(gòu)買(mǎi)。所以大三商鋪一三般來(lái)講三較難以三出售，三可以考三慮先以三招商出三租為主三，到后三期以分三割零售三產(chǎn)權(quán)的三形式實(shí)三現(xiàn)資金三回籠。招商對(duì)三象面對(duì)經(jīng)三營(yíng)業(yè)態(tài)三劃分的三情況，三對(duì)昆山三及蘇州三及周邊三地區(qū)的三商家進(jìn)三行定向三鎖定和三規(guī)模覆三蓋?，F(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)三售執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)人三員配置三及培訓(xùn)三組織請(qǐng)進(jìn)來(lái)三、走出三去兩種三不同形三式的綜三合運(yùn)用大眾營(yíng)三銷(xiāo)和小三眾營(yíng)銷(xiāo)三相結(jié)合三的方式大眾營(yíng)三銷(xiāo)主要三是采用三媒體宣三傳、活三動(dòng)推廣三、事件三營(yíng)銷(xiāo)的三的方式三。小眾營(yíng)三銷(xiāo)主要三是指針三對(duì)特定三的目標(biāo)三客群進(jìn)三行單向三宣傳、三量身打三造的方三式進(jìn)行三招商銷(xiāo)三售。具體銷(xiāo)三售策略三執(zhí)行：首付款三降低策三略面積空三間整合三、分隔先出租三再銷(xiāo)售三，保證三投資收三益形式三促進(jìn)投三資信心現(xiàn)場(chǎng)商三業(yè)氛圍三包裝渲三染工程形三象配合老業(yè)主三介紹新三客戶(hù)成三交免物三業(yè)管理三費(fèi)進(jìn)駐商三家免費(fèi)三形象包三裝SP推三廣活動(dòng)形象宣三傳活動(dòng)銷(xiāo)售招三商過(guò)程三中將會(huì)三發(fā)生的三費(fèi)用情三況及明三細(xì)招商策三略進(jìn)行專(zhuān)三門(mén)招商三以及通三過(guò)大規(guī)三模宣傳三推廣的三形式進(jìn)三行招商三。銷(xiāo)售和三招商的三結(jié)合策三略招商組三和銷(xiāo)售三組同步三進(jìn)行、三同時(shí)開(kāi)三展工作業(yè)態(tài)功三能區(qū)劃三分招商銷(xiāo)三售工作三同步開(kāi)三展售價(jià)和三租金相三結(jié)合業(yè)主和三商家的三結(jié)合商業(yè)的三運(yùn)營(yíng)管三理和銷(xiāo)三售招商三相結(jié)合銷(xiāo)售/三招商速三度計(jì)劃銷(xiāo)售招三商工作三開(kāi)展步三驟和具三體實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)布三置/氛三圍渲染三/相關(guān)三資料的三準(zhǔn)備及三印刷銷(xiāo)售招三商人員三的到位三培訓(xùn)及三工作安三排銷(xiāo)售招三商渠道三的確立三和拓展宣傳推三廣/事三件營(yíng)銷(xiāo)三的實(shí)施銷(xiāo)售招三商價(jià)格三的落實(shí)銷(xiāo)售招三商目標(biāo)三的制定推廣營(yíng)三銷(xiāo)計(jì)劃三的制定三及落實(shí)第六部三分三行三銷(xiāo)推廣三方向預(yù)三算項(xiàng)目銷(xiāo)三售招商三離不開(kāi)三必要的三推廣預(yù)三算。項(xiàng)目的三企劃推三廣方向三與力度三取決于三推廣預(yù)三算的支三持。企劃推三廣聚焦三幾個(gè)主三要板塊三：銷(xiāo)售中三心商業(yè)三氛圍包三裝工地現(xiàn)三場(chǎng)氛圍三包裝商圈周三遭戶(hù)外三引導(dǎo)系三統(tǒng)銷(xiāo)售資三料設(shè)計(jì)三制作派三發(fā)投遞報(bào)紙媒三體的適三度曝光現(xiàn)場(chǎng)商三業(yè)活動(dòng)三的氛圍三營(yíng)造美欣濱江麗景商業(yè)街個(gè)案廣告預(yù)算表案名：美欣濱江麗景單位：萬(wàn)元核算日期：2006/08/24

項(xiàng)

目

預(yù)

算

說(shuō)

明

（一）

接

待

中

心

類(lèi)

101設(shè)計(jì)費(fèi)

102土建費(fèi)

103裝修費(fèi)5室內(nèi)裝潢、星條旗、吊旗、畫(huà)面、店招制作104辦公設(shè)備

105冷氣安裝

106電話安裝

107水費(fèi)

108電話費(fèi)

109照明電費(fèi)

（一）合計(jì)5

案名：美欣濱江麗景單位：

萬(wàn)元核算日期：2006/08/24（四）

招

牌

看

板

類(lèi)401據(jù)點(diǎn)看牌6長(zhǎng)江路昆太路口、柏廬大橋路口、電大路口402看板畫(huà)面1樓體大型廣告畫(huà)面、條幅制作403竹架鐵架

404精神堡壘2現(xiàn)場(chǎng)重要的導(dǎo)示牌，包括案名，電話等信息405帆布

406圍墻

407羅馬旗★4昆太路羅馬旗。可機(jī)動(dòng)選擇。408LOGO墻

409燈箱制作

（四）合計(jì)13

（五）

圖

表

類(lèi)

501模型

502透視圖類(lèi)

503交通線路圖

504曬藍(lán)圖

（五）合計(jì)

案名：美欣濱江麗景單位：

萬(wàn)元核算日期：2006/08/24（六）一般印刷類(lèi)601說(shuō)明書(shū)(樓書(shū))

602套型圖冊(cè)

603手提袋12000份604銷(xiāo)售海報(bào)1.55000份605合約書(shū)

606紙杯制作0.15000個(gè)607工地名片

608價(jià)目表

609其他

（七）

宣傳

派報(bào)

（六）合計(jì)2.6

701派夾報(bào)

（含工資）315000份/次*2次702DM資料(含郵資)2針對(duì)商家資源投遞資料703POP貼報(bào)（含工資）

（七）合計(jì)5

案名：美欣濱江麗景單位：

萬(wàn)元核算日期：2006/08/24（八）傳播媒體類(lèi)801NP10每月1次*8次*15000元/次802網(wǎng)絡(luò)廣告1

803CF制作1電視廣告,以各有線臺(tái)游動(dòng)字幕為主804出租車(chē)廣告

805RD

806車(chē)廂廣告★612路公交。此項(xiàng)可機(jī)動(dòng)選擇807宣傳車(chē)

808定點(diǎn)廣告

809電話行銷(xiāo)

（八）合計(jì)18

（九）SP活動(dòng)類(lèi)901促銷(xiāo)活動(dòng)4

902贈(zèng)品獎(jiǎng)品

903開(kāi)盤(pán)活動(dòng)

904房展會(huì)1

（九）合計(jì)5

案名：美欣濱江麗景單位：

萬(wàn)元核算日期：2006/08/24（十）企劃雜志類(lèi)1001攝影類(lèi)

1002打字費(fèi)

1003噴修費(fèi)

1004參考書(shū)

1005制作費(fèi)用

1006廣告模特兒

（十）合計(jì)

（十一）業(yè)務(wù)雜支1101保全費(fèi)用

1102介紹費(fèi)用

1103工地雜支

（十一）合計(jì)

(一)～(十一)合計(jì)

總計(jì)

49.6

備

注

欄本廣告預(yù)算為推廣周期10個(gè)月的費(fèi)用編列，預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目可銷(xiāo)金額的0.6%計(jì)算。案例參考室內(nèi)看板室內(nèi)條三幅及三包柱三畫(huà)面戶(hù)外大三型廣告三牌招商道三旗蘇州園三區(qū)唯亭三廣場(chǎng)局三部精神堡三壘示意三圖本案標(biāo)三志招商銷(xiāo)三售海報(bào)三樣本招商銷(xiāo)三售海報(bào)三樣本第六部三分三雙方三合作方三式探討9、靜夜三四無(wú)鄰三，荒居三舊業(yè)貧三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黃葉樹(shù)三，燈下三白頭人三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三3:三20:三00三PM11、以我三獨(dú)沈久三，愧君三相見(jiàn)頻三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海別三，幾度三隔山川三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍見(jiàn)三翻疑夢(mèng)三，相悲三各問(wèn)年三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、他鄉(xiāng)三生白發(fā)三，舊國(guó)三見(jiàn)青山三。。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。三。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、行動(dòng)三出成果三，工作三出財(cái)富三。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、做前三，能夠三環(huán)視四三周；做三時(shí)，你三只能或三者最好三沿著以三腳為起三點(diǎn)的射三線向前三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、沒(méi)有三失敗，三只有暫三時(shí)停止三成功！三。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有結(jié)三果，但三是不努三力卻什三么改變?nèi)矝](méi)有三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三3:三20:三00三PM11、成功三就是日三復(fù)一日三那一點(diǎn)三點(diǎn)小小三努力的三積累。三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、世間三成事，三不求其三絕對(duì)圓三滿(mǎn)，留三一份不三足，可三得無(wú)限三完美。三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、不知三香積寺三，數(shù)里三入云峰三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、意志三堅(jiān)強(qiáng)的三人能把三世界放三在手中三像泥塊三一樣任三意揉捏三。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、楚塞三三湘接三，荊門(mén)三九派通三。。。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、少年三十五二三十時(shí)，三步行奪三得胡馬三騎。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、空山三新雨后三，天氣三晚來(lái)秋三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、楊柳三散和風(fēng)三，青山三澹吾慮三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、閱讀三一切好三書(shū)如同三和過(guò)去三最杰出三的人談三話。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三3:三20:三00三PM11、越是三沒(méi)有本三領(lǐng)的就三越加自三命不凡三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三