某區(qū)大學(xué)城地塊可行性報(bào)告

廣州市番禺區(qū)大學(xué)城DS0401/DS0801地塊2008年11月6日--可行性研究公告10月24日提交報(bào)名申請(qǐng)和競(jìng)買保證金11月13日16:00前資格確認(rèn)結(jié)果11月17日提交地塊價(jià)格報(bào)價(jià)單12月2日12:00前目錄地塊介紹SWOT分析市場(chǎng)情況分析經(jīng)濟(jì)分析總結(jié)附件－兩地塊經(jīng)濟(jì)測(cè)算地塊介紹—區(qū)位情況本次出讓的2塊地塊均位于廣州大學(xué)城。

地塊所在區(qū)域海 珠 區(qū)番禺區(qū)番禺區(qū)生物島地塊介紹—區(qū)位介紹出讓地塊位于大學(xué)城的綜合發(fā)展區(qū)內(nèi)。地塊所在區(qū)域地塊介紹—區(qū)位規(guī)劃大學(xué)城規(guī)劃人口為35－40萬(wàn)人，其中學(xué)生約20萬(wàn)人，教師約2萬(wàn)人，員工人數(shù)約5萬(wàn)人。高科技產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口約3萬(wàn)人左右，村鎮(zhèn)人口5萬(wàn)人，不可預(yù)測(cè)人口3－5萬(wàn)人。地塊所在區(qū)域地塊介紹—交通規(guī)劃地塊所在區(qū)域已開通的地鐵四號(hào)線預(yù)計(jì)2013年開通的地鐵七號(hào)線南沙港快速公路已開通的地鐵四號(hào)線大學(xué)城南站未來將是地鐵四號(hào)線和七號(hào)線的交匯站番禺區(qū)廣州城區(qū)規(guī)劃中與番禺區(qū)南村連接的橋梁番禺區(qū)生物島已開通的地鐵四號(hào)線大學(xué)城南站已開通的地鐵四號(hào)線大學(xué)城南站未來將是地鐵四號(hào)線和七號(hào)線的交匯站N地塊介紹地塊編號(hào)：DS0401性質(zhì)：住宅用地占地：8,821m2總建：≤27,522m2地塊編號(hào)：DS0801性質(zhì)：住宅用地占地：11,875m2總建：≤37,050m22塊地合計(jì)占地：20,696m2總建：64,572m2地塊編號(hào)：DS16012008年10月22日政府預(yù)公告地塊地塊編號(hào)：DS11022008年10月22日政府預(yù)公告地塊地塊介紹——規(guī)劃指標(biāo)編號(hào)用地面積（平方米）容積率總建面積（平方米）公建面積（平方米）限高（米）戶型限制DS04018,8213.1227,522385(物業(yè)管理處、警務(wù)室、居委會(huì)、社區(qū)服務(wù)站)50無DS080111,8753.1237,050554(垃圾收集站、星光老人之家、社區(qū)老人之家、物業(yè)管理)50無競(jìng)買時(shí)間要求序號(hào)內(nèi)容時(shí)間1公告2008年10月24日2提交報(bào)名申請(qǐng)和競(jìng)買保證金2008年10月24日—11月13日16:00報(bào)名前須須提交競(jìng)買保證金的銀行進(jìn)賬單回執(zhí)的原件，且賬款已到賬3資格確認(rèn)結(jié)果2008年11月17日4提交地塊價(jià)格報(bào)價(jià)單2008年11月17日—12月2日12:00競(jìng)買要求地塊起始價(jià)為 （地塊設(shè)有保留價(jià)）DS0401，起始總價(jià)為0.8257億元，AV3000元/m2DS0801，起始總價(jià)為1.1115億元，AV3000元/m2增價(jià)幅度DS0401為人民幣200萬(wàn)元DS0801為人民幣300萬(wàn)元申請(qǐng)保證金DS0401保證金為人民幣830萬(wàn)元DS0801保證金為人民幣1100萬(wàn)元2地塊合計(jì)：1.9372億元2地塊合計(jì)：1930萬(wàn)元其它要求土地出讓金支付要求第一期：2008年12月15日之前，支付出讓價(jià)款的50%；第二期：2009年10月15日之前，支付出讓價(jià)款的余額。(在支付第二期出讓金時(shí)，須按照以第一期土地出讓價(jià)款之日的貸款利率為基礎(chǔ)，再乘以須支付款項(xiàng)，向政府支付利息。)建設(shè)要求：簽訂合同后6個(gè)月內(nèi)政府交地至受讓方；簽訂合同后18個(gè)月內(nèi)動(dòng)工（打樁）；簽訂合同后48個(gè)月內(nèi)竣工。SWOT分析優(yōu)勢(shì)大學(xué)城環(huán)境優(yōu)美，適宜居??；地塊區(qū)域規(guī)劃主要為大學(xué)用地和商業(yè)、辦公用地，配套完善，區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)的住宅地塊少；地塊南向部分高層單位可望江；地鐵四號(hào)線大學(xué)城南站已開通使用，交通便捷。地塊付款時(shí)間與以往的土地掛牌不同，一年付清，時(shí)間寬松以往要求數(shù)十萬(wàn)的建筑面積也要30多個(gè)月（建議舉例員村地塊），現(xiàn)該地塊工期是48個(gè)月地價(jià)總價(jià)不高，廣州辦目前有資金，可自行解決，不占用集團(tuán)總部的資金無戶型限制劣勢(shì)目前周邊生活配套未完善，只有零星針對(duì)大學(xué)生生活配套的商業(yè)設(shè)施。加總6地塊的建筑面積，說明未來供應(yīng)有多少，且是集中供應(yīng)機(jī)會(huì)大學(xué)城內(nèi)尚未有商品房，可享有先機(jī)；規(guī)劃住宅面積有限，資源稀缺。威脅周邊還有四宗土地即將推出市場(chǎng)，未來供應(yīng)集中、有可能出現(xiàn)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。整體市場(chǎng)未來2年屬于調(diào)整期。2006-2007年，番禺區(qū)商品住宅供應(yīng)呈大幅減少趨勢(shì)。進(jìn)入2008年，番禺區(qū)供應(yīng)大幅增加，同比上升82%。市場(chǎng)情況—番禺區(qū)一手住宅供應(yīng)2003-2007年，番禺區(qū)商品住宅供不應(yīng)求，價(jià)格大幅上漲。每年商品住宅的市場(chǎng)消化率均達(dá)到100%以上，最高達(dá)到153%，在此期間價(jià)格上漲了187%。受供應(yīng)的影響，08年（1-9月）出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象，商品住宅市場(chǎng)消化率僅56%，價(jià)格雖未回落，但增幅明顯放緩。市場(chǎng)情況

—番禺區(qū)一手住宅成交（2003年～2008年）由于成交價(jià)格的下調(diào)，番禺區(qū)商品住宅成交量明顯回升。雖然2008年番禺區(qū)商品住宅成交量較往年同期大幅下降，但從6月起，全區(qū)成交量穩(wěn)定在每月8-10萬(wàn)平方米的水平。與此相反，成交均價(jià)逐步下降。9月均價(jià)為7110元/平方米，較1月份下降17%。市場(chǎng)情況

—番禺區(qū)一手住宅成交（2008年1～9月）本項(xiàng)目市場(chǎng)情況——周邊比較項(xiàng)目（住宅）2413大學(xué)城內(nèi)暫無住宅供應(yīng)，周邊樓盤情況選取與地塊距離較接近的項(xiàng)目。序號(hào)項(xiàng)目名稱開發(fā)商規(guī)模售價(jià)（元/m2）1羅馬家園廣東珠江投資有限公司占地：21萬(wàn)平方米總建：63萬(wàn)平方米在售洋房：9,000（裝修）2珠江御景灣廣州市珠江灣房地產(chǎn)有限公司占地：16萬(wàn)平方米總建：36萬(wàn)平方米在售洋房：望江：16,000（帶3000元/m2裝修）不望江：12,000（帶3000元/m2裝修）3華南新城廣州合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司占地：210萬(wàn)平方米總建：300萬(wàn)平方米在售洋房：望江：13,000（精裝修）4廣州雅居樂花園廣州番禺雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地：320萬(wàn)平方米總建：434萬(wàn)平方米在售洋房：7,500（裝修）市場(chǎng)情況——周邊比較項(xiàng)目（住宅）N性質(zhì)：旅館用地占地：14195m2總建：24361m208年9月18日成交AV：2082元/m2總價(jià)：0.5072億元競(jìng)得者：廣東華盛投資集團(tuán)有限公司市場(chǎng)情況——土地成交性質(zhì)：購(gòu)書中心占地：10988m2總建：36260m2

07年9月11日流拍起拍AV：1875元/m2總價(jià)：0.68億元性質(zhì)：旅館用地占地：28302m2總建：67925m207年7月19日成交AV：2429元/m2總價(jià)：1.65億元競(jìng)得者：廣州市凌輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目定跨位*測(cè)算基州于兩地塊嶄由我司以慎底價(jià)競(jìng)得胖為基礎(chǔ)，赴并對(duì)DS0波401地塊首先拖進(jìn)行開發(fā)丈，故兩地跳塊存在800元/平方米判的價(jià)差悉。住宅池起步價(jià)市為毛坯尺交樓。經(jīng)濟(jì)分析*說明遇：成交愚價(jià)按國(guó)灣土局公東告起始悄樓面價(jià)筆為基礎(chǔ)寄，并按勞此價(jià)底燭價(jià)成交紫進(jìn)行經(jīng)并濟(jì)測(cè)算前。容積率面沸積64,借572平方米經(jīng)濟(jì)分傾析結(jié)果*說明趁：成交煙價(jià)按國(guó)艱土局公彎告起始決樓面價(jià)遇為基礎(chǔ)赴，并按洽此價(jià)底膜價(jià)成交請(qǐng)進(jìn)行經(jīng)巷濟(jì)測(cè)算酷。容積率滴面積64,5僚72平方米現(xiàn)金流量住宅起拍步價(jià)9000元/平方米疤和9800元/平方米，袍增減幅度500元/平方米；宮車位售價(jià)12萬(wàn)/個(gè)。增價(jià)幅平度為500萬(wàn)元。敏感性旁分析總結(jié)2地塊地理任位置優(yōu)越掘，環(huán)境佳沫，區(qū)域發(fā)足展?jié)摿Υ蟠鳌１緢?bào)告以國(guó)土局晚起拍價(jià)筐作為基嬸礎(chǔ)進(jìn)行箱計(jì)算：DS0蛇401地塊，ROE=％，IRR＝％，凈勒利潤(rùn)萬(wàn)元厘。DS0泛801地塊，ROE稼=％，IRR＝％，圓凈利潤(rùn)此萬(wàn)元。廣州辦方目前有損資金，齡可自行昌解決，棚不占用銹集團(tuán)總替部的資砌金；樓濃面地價(jià)報(bào)以目前憑的市場(chǎng)濾情況略道為偏高厲，但總戚價(jià)低，頌且支付丹時(shí)間及潑工期寬叫松，既踢可以靜爭(zhēng)待市場(chǎng)貨轉(zhuǎn)好，貌也可以漿讓廣州夾辦持續(xù)孟發(fā)展，輸長(zhǎng)遠(yuǎn)看利，該片親區(qū)發(fā)展濾空間巨娛大，因爛此建議淺公司參漸與掛牌……附件－夾項(xiàng)目指蚊標(biāo)（DS0賞401）住宅：起步價(jià)：9,5完00元/平方米（紋毛坯）每年遞晝?cè)觯?%均北價(jià)：9,8陽(yáng)96元/平方米車位：均小價(jià)池：15萬(wàn)元/個(gè)整體銷售堅(jiān)周期為19個(gè)月（201魄0年3月~201便1年9月）附件－項(xiàng)目?jī)r(jià)攜格定位（DS04闊01）容積率狗面積27,濕522平方米注：此更測(cè)算基環(huán)于按起染始價(jià)0.83億成交銜計(jì)算。附件－項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)短分析（DS04紹01）附件－經(jīng)濟(jì)分取析結(jié)果（DS04素01）容積率滲面積27,西522平方米注：此測(cè)齒算基于按較起始價(jià)0.83億成交計(jì)麻算。附件－現(xiàn)金流索量（DS0隊(duì)401）住宅起步腎價(jià)9500元/平方米，起增減幅度500元/平方米??；車位第售價(jià)15萬(wàn)/個(gè)。增價(jià)幅度姿為200萬(wàn)元。附件－敏感性次分析（DS0陸401）附件－騙項(xiàng)目指扮標(biāo)（DS0錯(cuò)801）住宅：起步價(jià)：9,5灰00元/平方米電（毛坯擴(kuò)）每年遞增佛：5%均紫價(jià)：9,8遙96元/平方米車位：均拴價(jià)：15萬(wàn)元/個(gè)整體銷輕售周期功為19個(gè)月（201倍0年3月~20填11年9月）附件－項(xiàng)目?jī)r(jià)自格定位（DS08軟01）容積率面絡(luò)積37,0儉50平方米附件－項(xiàng)目經(jīng)駕濟(jì)分析（DS0飯801）注：此測(cè)壞算基于按隔起始價(jià)1.11億