某商業(yè)辦公樓項目策略報告

“萊福商業(yè)辦公樓”項目策略報告北京安派世紀地產(chǎn)經(jīng)紀公司項目綜述項目位于揚州西城區(qū)，西臨邗江大道，南臨文匯西路，總建筑高度80.6米，1-3層為臨街店鋪，4-20層為商務(wù)辦公用房。項目總建筑面積50458平米。擁有兩個廣場，廣場內(nèi)集中了大面積綠化草坪。項目擁有地上地下188個停車位，大廈擁有4部商務(wù)電梯垂直交通。項目容積率4.27。項目定位商鋪本案區(qū)域缺乏商業(yè)氛圍，政府部門較多，現(xiàn)有商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)有小型餐飲、展示銷售等。本案產(chǎn)品1、2、3層可連接銷售，商鋪經(jīng)營規(guī)模較大，根據(jù)現(xiàn)狀我司對商鋪進行銷售前的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位：1層可經(jīng)營展廳銷售、品牌產(chǎn)品直營店、便利超市、銀行、二三層經(jīng)營的交通入口。2、3層可經(jīng)營休閑娛樂類（KTV、酒吧等）、餐飲類。寫字樓本案寫字樓規(guī)模大，在銷售上存在一定的壓力，我司從市場與銷售的角度，將本案的寫字樓從定位上做出了兩個方案。方案一純辦公功能無論寫字樓還是商住的推廣在功能上都圍繞辦公展開，不允許居住的存在。方案二辦公與商住結(jié)合將項目從推廣上、平面布局上劃分為兩個部分，互不干擾，商住完全體現(xiàn)出SOHO概念的執(zhí)行。項目SWOT分析STRENGTHS優(yōu)勢：1、地段：位于揚州發(fā)展重點偏向的西區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ螅?、項目規(guī)模：本案為揚州目前規(guī)模最大的寫字樓；3、板式樓：揚州第一座板式寫字樓；4、項目規(guī)劃設(shè)計：大堂、中庭、外立面……5、充足的停車位：188個停車位；6、前后廣場。劣勢：1、項目地段：周邊商務(wù)氛圍、人氣尚顯不足；2、項目規(guī)模：規(guī)模較大，銷售壓力大；3、單位面積較大，總價高；4、寫字樓門廳，大堂入口在內(nèi)庭廣場處，形象未能體現(xiàn)；5、電梯集中在門廳處，寫字樓人流過于集中；6、寫字樓單層衛(wèi)生間面積較小，并且動線過長；7、南側(cè)商務(wù)公寓小開間，大進深；8、商鋪、寫字間預(yù)留下水，室內(nèi)采光、通風(fēng)受影響；9、寫字樓的會所建設(shè)。WEANESS威脅：市場競爭的威脅，2006年揚州寫字樓供應(yīng)量將有所上升，預(yù)計直接的市場競爭面積在5萬平米左右；國家房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策的威脅，包括政府部門、銀行等方面的壓力；寫字樓市場與城市經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)，揚州在短期內(nèi)是否能增強投資信心，提供良好的市場環(huán)境至關(guān)重要。OPPORTUNTIES機遇：揚州城市經(jīng)濟發(fā)展加快，給寫字樓市場能夠注入新的活力，屆時市場需求量穩(wěn)步擴張，投資市場繁榮；本案為邗江區(qū)建設(shè)帶來一定的利益，爭取相關(guān)政府部門給予入駐業(yè)主稅收的優(yōu)惠或減免。THREATE項目產(chǎn)品建議商鋪的調(diào)整建議1、調(diào)整商鋪的下水。由于本案預(yù)留的下水在建筑的南側(cè)與西南側(cè)，直接影響了室內(nèi)的采光與通風(fēng)。建議將商鋪的下水位置調(diào)整至商鋪的北側(cè)與東北側(cè)靠近項目現(xiàn)有內(nèi)樓梯處。2、面積的調(diào)整。本案商鋪目前的面積劃分較大，導(dǎo)致將來銷售的總價過高，限制了目標(biāo)客戶群體的挖掘，我司建議調(diào)整本案的面積劃分，調(diào)整面積。首先將現(xiàn)有1層的商鋪劃分為兩間；然后將1、2、3層所有獨立鋪面確定獨立產(chǎn)權(quán)，以便于銷售面積的便利組合；最后在銷售中以目標(biāo)客戶群體的要求劃分鋪面銷售，爭取商鋪價值的最大化。3、留樓梯洞。將商鋪進行小面積多產(chǎn)權(quán)的劃分后，須在樓層間預(yù)留樓梯洞，以便于組合商鋪的上下交通。寫字樓的調(diào)整建議寫字樓產(chǎn)品的調(diào)整建議我司將著重從定位與銷售兩方面來闡述。定位方面：方案一、純辦公功能調(diào)整建議（調(diào)整圖如下頁）1.將現(xiàn)有部分會議室作為寫字樓的商務(wù)會所。2、將寫字樓、商住所有的下水間取消，以增加室內(nèi)辦公的使用率、采光、通風(fēng)。3、將現(xiàn)有商住平面重新劃分，南側(cè)劃分較大面積，北側(cè)劃分較小面積。寫字樓：調(diào)整方案一方案二、辦公與商住結(jié)合（調(diào)整圖如下頁）1、將寫字樓與商住部分進行空間隔絕，重新設(shè)立商住的樓層大堂，大堂內(nèi)增添2部電梯。商住的入口將會犧牲1、2、3層商鋪的小部分面積，分攤至商住內(nèi)。2、將寫字樓所有的下水間取消，以增加室內(nèi)的使用率、采光、通風(fēng)。保留商住的下水，并且進行室內(nèi)布局調(diào)整。3、將商住平面重新劃分，南側(cè)的面積較大，北側(cè)面積較小，所有戶內(nèi)都建設(shè)衛(wèi)生間、廚房等。調(diào)整方案二本案在銷售過程中將根據(jù)不同階層的客戶進行寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的差異化交付，以利于本案的銷售。推售單位目標(biāo)客戶群介定交付標(biāo)準(zhǔn)備注4F---9F成長型企業(yè)室內(nèi)毛胚交付預(yù)留室外空調(diào)主機位9F---16F精英型企業(yè)室內(nèi)部分裝修交付17F—20F總部基地配置分戶式中央空調(diào)并精裝修交付——項目營銷推廣部分壟斷市三場空白三，建立三品牌這是我三們對本三案營銷三推廣的三基本思三路寫字樓三總體營三銷思路項目形三象主題三“壟斷三市場空三白”，三市場切三入點項目營三銷主題三“建筑三國際化三智能商三務(wù)精神三”項目風(fēng)三險對策三：商住三概念的三執(zhí)行營銷周三期規(guī)劃三：20三05年三11月三-20三06年三2月市三場導(dǎo)入三，20三06年三3月-三4月客三戶積累三，20三06年三5月開三盤銷售商鋪總?cè)w營銷三思路本案商三鋪現(xiàn)有三產(chǎn)品開三間大，三三層連三賣，總?cè)齼r過高三，目標(biāo)三客戶群三體很難三挖掘我司建三議商鋪三銷售面三積自由三分隔，三劃分大三小產(chǎn)權(quán)三銷售，三順應(yīng)市三場需求項目推三廣銷售三，一氣三呵成，三項目推三廣周期三放置2三006三年下半三年營銷主三題：“三一間旺三鋪，兩三條財路三”寫字樓三部分營三銷推廣三部分揚州寫三字樓市三場現(xiàn)狀三與發(fā)展揚州寫三字樓市三場機遇三豐富，三隱藏威三脅也較三大，市三場需要三平穩(wěn)扎三實的發(fā)三展200三3年以三來，入三市銷售三的寫字三樓有：三陽光城三、九洲三大廈、三東城國三際大廈三、凱旋三國際大三廈200三6年起三揚州的三寫字項三目將有三聚祥大三廈、天三地大廈三、萬江三國際商三務(wù)中心三、公元三國際大三廈、云三鶴大廈三、金天三城、慶三松國際三城等，三市場的三潛在供三應(yīng)量將三在20三萬平米三以上。個案樓三盤資料樓盤名稱銷售價格（元/㎡）主力面積（㎡）銷售狀況備注凱旋國際大廈4800150-20050%——東城國際大廈380018033%——山姆月城明珠325060一期15套售完——堡尼商務(wù)大廈460050-13040%舊房改造精裝修摩爾曼妮620030-10030%舊房改造精裝修廣華.星都會330050-12050%商住兩用房揚州現(xiàn)三售寫字三樓營銷三分析僅以會三所、停三車場為三賣點能三否支撐三起一個三中高端三寫字樓三的銷售三推廣？東區(qū)某三項目的三營銷推三廣圍繞三著30三00平三米會所三與停車三場展開三，雖然三該賣點三在市場三中能夠三獨樹一三幟，且三有短時三期的不三可復(fù)制三性，但三僅以會三所與停三車場為三項目營三銷支撐三，我司三認為不三足以支三撐起項三目的銷三售，因三為我們?nèi)唤龁枌懽秩龢瞧渌挠布龢?biāo)準(zhǔn)如三何？高三檔的寫三字樓究三竟該是三什么樣三的？寫三字樓難三道僅僅三是一幢三建筑？三我司認三為該項三目的營三銷主題三欠缺切三入市場三的關(guān)鍵三點，該三項目的三營銷只三進行到三了粗化三營銷推三廣的地三步。后三項目不三斷進行三促銷，三采取了三10%三首付，三成立創(chuàng)三業(yè)基金三、2年三包租等三促銷手三段，取三得的業(yè)三績也平三平，項三目的形三象建設(shè)三沒有達三到預(yù)期三的目標(biāo)三。該項三目將在三10月三28日三開盤。房地產(chǎn)三“地段三、地段三、還是三地段”三的鐵律三，真的三能為揚三州寫字三樓所實三用？西區(qū)某三項目占三據(jù)了城三市發(fā)展三較好的三地段，三在首期三銷售中三，很多三業(yè)主因三地段優(yōu)三勢而購三買，該三項目也三以地段三為主要三賣點進三行市場三推廣。三但我司三認為在三強調(diào)地三段的同三時，我三們應(yīng)深三思一下三，這里三的地段三好在什三么地方三？在揚三州它能三否支撐三起寫字三樓項目三的銷售三推廣？三我們對三地段提三出如下三問題，三望月路三目前有三多少家三廣告公三司？商三務(wù)辦公三的租售三率是不三是在9三0%以三上？租三金是不三是較周三邊高出三很多？三這里的三商務(wù)規(guī)三模能不三能形成三一個順三應(yīng)時代三發(fā)展的三副商務(wù)三中心？三這里有三幾家中三國知名三企業(yè)？三該地段三的商貿(mào)三形象、三規(guī)模如三何？該三地段每三天的流三動人口三有多少三是商務(wù)三型的？三……如三果我們?nèi)龔母鞣饺娴臄?shù)三據(jù)來分三析該項三目的地三段優(yōu)勢三，我們?nèi)龝l(fā)現(xiàn)三該地段三吸引客三戶群體三是有局三限性的三，因為三寫字樓三的地段三優(yōu)勢并三不只是三交通、三配套等三簡單的三因素組三合，還三有商務(wù)三能力、三商務(wù)便三捷、商三務(wù)形象三等等。三我司認三為該項三目應(yīng)對三項目推三廣賣點三在地段三的基礎(chǔ)三上進行三項目各三細節(jié)延三伸，挖三掘每一三個可促三進客戶三成交的三賣點。揚州現(xiàn)三售寫字三樓營銷三分析揚州寫三字樓營三銷推廣三所呈現(xiàn)三的劣勢三在哪里三？項目沒三有“國三際”，三缺少真三正實在三的品質(zhì)三營銷營銷以三建筑論三項目，三以產(chǎn)品三論營銷缺乏概三念創(chuàng)新三、文化三營銷揚州缺三少什么三樣的寫三字樓？科技與三文化的三寫字樓與世界三接軌的三寫字樓占領(lǐng)市三場空白三是項目三成功的三一半，三因此本三案要打三造的就三是真真三實實的三科技與三文化的三寫字樓三、與世三界接軌三的寫字三樓這樣的三寫字樓三賣給誰三？寫字樓三專業(yè)投三資者。揚州目三前尚未三成為一三個商務(wù)三型的城三市，但三隨著城三市經(jīng)濟三的發(fā)展三，城市三對商務(wù)三形象的三需求將三會越來三越高，三需求量三將越來三越大，三而目前三揚州的三商務(wù)場三所多為三臨街辦三公房，三真正高三端寫字三樓市場三中難尋三。寫字三樓的專三業(yè)投資三者就是三能夠高三瞻遠矚三，眼界三開闊，三抓住機三遇。本三案寫字三樓的專三業(yè)投資三者身價三較高，三只要項三目的品三質(zhì)達到三其預(yù)期三的標(biāo)準(zhǔn)三，性價三比適中三，抓住三此類客三戶游刃三有余。三這部分三客戶將三占據(jù)一三定比例三。進駐揚三州市場三的外地三大中型三公司。外地進三駐揚州三的公司三多數(shù)會三采取租三賃辦公三的方式三，且他三們對辦三公環(huán)境三的要求三較高，三經(jīng)濟實三力較強三。對于三購買的三外地企三業(yè)通常三是已進三駐揚州三市場一三段時間三，對揚三州的市三場已胸三有成竹三，確定三長久的三公司發(fā)三展計劃三。外地三進駐揚三州的企三業(yè)正在三逐年的三遞增，三同時實三力型企三業(yè)也在三遞增，三但其對三于寫字三樓的購三買還沒三有形成三很強的三市場需三求。對三于這部三分的客三戶群體三我司建三議可與三寫字樓三的專業(yè)三投資者三相結(jié)合三，充分三的挖掘三客戶群三。這樣的三寫字樓三賣給誰三？揚州發(fā)三展較快三的私營三企業(yè)。揚州的三經(jīng)濟逐三年增長三，本土三企業(yè)的三市場機三遇也在三擴張，三市場的三容量在三膨脹，三發(fā)展快三速的企三業(yè)必然三都會思三慮企業(yè)三如何順三應(yīng)市場三的變革三或擴張三，對于三辦公場三所的租三賃或更三換必然三時常存三在，據(jù)三我司了三解，揚三州發(fā)展三較快的三廣告公三司都進三行過場三地更換三或購買三，因此三我司認三為本案三的主要三客戶群三體是在三揚州本三土的發(fā)三展型企三業(yè)。此三類公司三由于本三身仍在三發(fā)展，三公司資三金鏈雖三平穩(wěn)，三但要在三短期支三付相當(dāng)三數(shù)額的三款項，三并非所三有的企三業(yè)都能三夠做到三，因此三本案在三將來的三營銷中三要能夠三從不同三的目標(biāo)三客戶情三況著手三，做人三性化的三建筑，三人性化三的營銷三。這樣的三寫字樓三賣給誰三？寫字樓三硬件標(biāo)三準(zhǔn)該如三何？辦公自三動化。寫字樓三綜合布三線系統(tǒng)三、通訊三系統(tǒng)等三。大廈三電話、三寬帶、三有線電三視入戶三。樓宇自三動化、三通訊自三動化系三統(tǒng)。寫字樓三部分采三用分戶三式中央三空調(diào)，三擁有品三牌商務(wù)三電梯等三。保安自三動化系三統(tǒng)。停車管三理系統(tǒng)三、供電三系統(tǒng)、三照明系三統(tǒng)雙回三路供電三。消防自三動化系三統(tǒng)。大廈消三防報警三控制系三統(tǒng)采用三智能類三比式火三災(zāi)自動三報警控三制系統(tǒng)三。消防三安全:三大廈內(nèi)三各公共三部分（三大堂、三裙樓、三走廊、三電梯廳三等）及三寫字間三部分均三設(shè)有噴三淋、煙三感、消三防龍頭三、消防三火拴等三設(shè)備，三并保證三中控室三實時電三腦在線三監(jiān)控。三電訊弱三電:大三廈內(nèi)設(shè)三電話程三控站，三垂直光三纖通道三，提供三充足的三數(shù)據(jù)接三口。保三安系統(tǒng)三:由專三業(yè)人員三24小三時監(jiān)控三及保安三巡視。寫字樓三硬件標(biāo)三準(zhǔn)該如三何？本案2三0層挑三空大堂三采用四三星級以三上精裝三修，精三裝公共三男女衛(wèi)三生間，三配以中三高檔衛(wèi)三生潔具三。寫字樓三會所，三將本案三部分小三會議室三建設(shè)成三寫字樓三會所，三內(nèi)容包三括休閑三吧、運三動室、三健身室三、豪華三會議室三。員工三餐廳放三置項目三底商處三。項目與三專業(yè)品三牌的寫三字樓物三業(yè)管理三公司聯(lián)三手，共三同打造三名符其三實的填三補市場三空白的三寫字樓三項目。寫字樓三所有的三智能化三系統(tǒng)安三裝費用三將在1三00萬三元以下三，部分三智能化三系統(tǒng)如三：網(wǎng)絡(luò)三等將由三移動部三門免費三安裝。寫字樓三硬件標(biāo)三準(zhǔn)該如三何？寫字樓三交付標(biāo)三準(zhǔn)建議大廳、電梯廳地面大理石墻面貼大理石頂棚石膏板吊頂燈具日光燈及筒燈、射燈樓梯間樓梯踏步花崗巖地面加防滑條墻面刷涂料防火門乙級防火門戶內(nèi)戶門雙開玻璃戶門外窗鋁合金框、中空玻璃裝修標(biāo)準(zhǔn)部分裝修公共衛(wèi)生間局部馬賽克、面玻璃；防滑地面；防潮吊頂；合資潔具樓宇配套電梯建議5部品牌電梯供電系統(tǒng)每戶單獨計量，配置電氣開關(guān)箱電視系統(tǒng)每戶提供一個衛(wèi)星及有線電視插孔消防報警系統(tǒng)采用智能化煙感報警系統(tǒng)智能化系統(tǒng)綜合保安管理系統(tǒng)、公共天線及衛(wèi)星/有線電視系統(tǒng)；智能化煙感報警系統(tǒng)及公共走廊應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消火栓及自動噴淋系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)與結(jié)構(gòu)儀電話綜合布線系統(tǒng)；停車管理系統(tǒng)；出入口控制系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)部分單元采用單冷風(fēng)管式分體空調(diào)器，供暖系統(tǒng)采用集中供暖氣系統(tǒng)推廣主三題是什三么？建筑國三際化智三能商務(wù)三精神國際化三、智能三化、人三性化的三寫字樓三，建立三接軌國三際的商三務(wù)寫字三樓。形象主三題：壟斷市三場空白每一次三文化與三文明的三推進，三都通過三壟斷市三場空白三而創(chuàng)造三歷史，三推動前三進的步三伐市三場空白三是一種三不可重三復(fù)的資三源，一三種無法三估價的三財富，三一種能三量無限三的機會三。項目主三題支撐三：商務(wù)核三心區(qū)、三揚城首三座板式三寫字樓三、揚州三第一中三庭、項三目硬件三、項目三軟件…三…。營銷推三廣執(zhí)行三總體思三路高姿態(tài)三入市，三高形象三入市有形象三，有細三節(jié)嚴格控三制階段三性的營三銷信息三市場流三量控制項三目市場三節(jié)奏與三推售節(jié)三奏導(dǎo)入期把項目三形象的三架子搭三起來（三壟斷市三場空白三），越三高越好三，高的三讓人抬三頭仰望三入云霄三。這是三開始的三粗營銷三，在這三段時間三內(nèi)營銷三推廣一三定會遭三到公眾三的質(zhì)疑三，引起三市場關(guān)三注,達三到提升三項目知三名度的三作用。導(dǎo)入期三推廣標(biāo)三題甄選三（主要三媒體戶三外、網(wǎng)三絡(luò)，輔三助媒體三報紙、三活動）三：壟斷市三場空白每一個三中堅知三識企業(yè)三，都通三過壟斷三市場空三白而創(chuàng)三造歷史三，推動三文明的三杠桿。三市場空三白處處三潛伏在三人類活三動的各三種領(lǐng)域三，經(jīng)濟三、藝術(shù)三、科技三、體育三。贏得三市場需三要洞察三力、理三解力與三生產(chǎn)力三的系統(tǒng)三集成。導(dǎo)入期三推廣標(biāo)三題甄選三（主要三媒體戶三外、網(wǎng)三絡(luò)，輔三助媒體三報紙、三活動）三：建筑國三際化智三能商務(wù)三精神寫字樓三作為城三市經(jīng)濟三脈絡(luò)和三財富流三向的體三現(xiàn)，就三是城市三財富的三坐標(biāo)系三。寫字三樓是城三市森林三中的高三個子，三占有最三多的陽三光、資三源和機三會。寫三字樓是三提供高三起點、三高效率三的商務(wù)三平臺。三寫字樓三不是白三天有人三，晚上三“黑城三”。寫三字樓商三務(wù)不是三SOH三O生活三，寫字三樓是2三4小時三全天候三性商務(wù)三空間。三寫字樓三是除了三睡覺之三外，1三6個小三時里，三人在工三作環(huán)境三里能做三任何事三情。寫字樓三更是人三類現(xiàn)代三文化的三集聚，三文明的三延續(xù)，三寫字樓三里應(yīng)有三一種精三神，廣三闊的精三神世界三。內(nèi)部認三購前進行主三題細化三，充實三項目形三象，公三布項目三建筑設(shè)三計理念三與部分三硬件、三軟件，三提出本三案的商三務(wù)理念三（建筑三國際化三智能商三務(wù)精神三），同三時維護三項目的三高姿態(tài)三形象。公開期三推廣標(biāo)三題甄選三（主要三媒體網(wǎng)三絡(luò)、報三紙、活三動）：商務(wù)接三軌，領(lǐng)三袖天地真正的三商務(wù)精三神，能三夠讓公三司的工三作效率三更高；三能夠讓三你的企三業(yè)擴張三的更快三；能夠三將你的三競爭對三手擋在三門外；三能夠讓三你的員三工更有三面子、三工作激三情昂然三！公開期三推廣標(biāo)三題甄選三（主要三媒體網(wǎng)三絡(luò)、報三紙、活三動）：有一些三高度，三別的建三筑永遠三達到不三了如果一三個職員三不能適三應(yīng)一份三工作，三公司很三快就沒三有他的三位置；三如果一三家公司三不能與三時俱進三、反思三傳統(tǒng)、三創(chuàng)新革三命，市三場將很三快就沒三有它的三位置。開盤強三銷強勢宣三傳項目三商務(wù)理三念，從三各細節(jié)三入手，三論證本三案商務(wù)三理念的三成立性三，同時三為促進三銷售采三取項目三促銷。強銷期三推廣標(biāo)三題甄選三（主要三媒體網(wǎng)三絡(luò)、報三紙、活三動）：讓你的三員工更三有面子如果說三，現(xiàn)代三社會的三“關(guān)系三”是生三產(chǎn)力的三一半，三那么更三重要的三“人”三就是生三產(chǎn)力的三另一半三。“建三筑國際三化智能三商務(wù)精三神”是三對人的三，只有三人，才三有精神三！公司三中的“三人”就三是職員三，只有三職員高三昂激情三的工作三態(tài)度，三才能創(chuàng)三造出非三凡的價三值。強銷期三推廣標(biāo)三題甄選三（主要三媒體:三網(wǎng)絡(luò)、三報紙、三活動）三：空間成三就，一三席尊天三下高起點三、高效三率的商三務(wù)平臺三是以客三戶需求三為中心三，提倡三人性化三的溝通三與交流三，注重三辦公空三間對企三業(yè)文化三和員工三素質(zhì)的三培養(yǎng)和三提高，三更重要三的是，三在空間三設(shè)計上三考慮到三企業(yè)擴三張的需三求。國際建三筑，建三筑國際三商務(wù)引三力寫字樓三的核心三是智力三型與人三性化，三而在三越來越三往后的三商務(wù)辦三公中，三人性化三將會占三據(jù)主導(dǎo)三位置，三上升為三一種精三神，人三性化是三需要建三筑的硬三件設(shè)備三與軟件三服務(wù)來三實現(xiàn)。持銷期三推廣標(biāo)三題甄選三（主要三媒體:三網(wǎng)絡(luò)、三報紙、三活動）三：建筑可三以延續(xù)三，精神三無可替三代每一次三市場革三命，都三會讓一三部分企三業(yè)強大三起來，三也會讓三另一部三分企業(yè)三從市場三中消失三殆盡，三每一次三的市場三空白都三會讓一三部分人三先富起三來，也三會讓一三部分人三懊悔終三身。不是建三筑商圈三，僅是三推動商三務(wù)文明北京的三大學(xué)畢三業(yè)生都三打趣說三：“在三北京國三貿(mào)工作三，比在三北大畢三業(yè)更有三面子。三”因為三這意味三著，完三整的職三業(yè)發(fā)展三路線、三一流的三公司培三訓(xùn)、高三薪（多三數(shù)美元三計價）三、高住三房補貼三、免費三公司健三身卡、三免費國三外度假三……但三同時也三意味著三，絕對三不要早三晨九點三零一秒三才狂奔三到公司三、絕對三不要選三錯領(lǐng)帶三配錯鞋三、不要三把語速三放慢到三每秒4三個字以三下、不三要讓你三的中文三明顯優(yōu)三于英文三……這三就是北三京國貿(mào)三寫字樓三的文化三，本案三有實力三有基礎(chǔ)三打造出三揚州首三座文化三寫字樓三。周期循三環(huán)新銷售三周期的三營銷推三廣在延三續(xù)、維三護項目三形象品三牌的同三時，進三行提升三開發(fā)企三業(yè)的形三象品牌三，同時三采取項三目促通三活動，三通過各三種途徑三擴大目三標(biāo)客戶三群體，三加快項三目銷售三速度。推廣周三期如何三安排？時間階段推廣階段2005年11月下旬-2006年2月低市場預(yù)熱本案作為高端寫字樓，市場預(yù)熱需要較長周期，以達到項目預(yù)期的形象沸點2006年3月初-4月進行有效客戶積累2006年5月初一期開盤2006年5月-6月一期強銷2006年8月-9月下旬二期咨詢登記項目推三售首推低三樓層寫三字樓先期保三留現(xiàn)有三商住規(guī)三劃單位以保證三項目的三利潤同三時規(guī)避項三目風(fēng)險三，執(zhí)行三風(fēng)險對三策方案項目價三格策略低開高三走配合形三象，維三護形象三，領(lǐng)先三市場穩(wěn)步上三升增強項三目可投三資性，三維護項三目形象三，建立三品牌項目促三銷本案促三銷將執(zhí)三行于項三目第一三階段的三銷售中三，主要三目的是三抓住項三目銷售三的優(yōu)質(zhì)三客戶，三盡可能三的促進三項目一三期轟動三市場的三效應(yīng)，三一方面三達到項三目資金三回籠的三目的，三另一方三面為接三下來的三項目銷三售奠定三堅實基三礎(chǔ)，以三利于整三個項目三的銷售三發(fā)展。三我司建三議本案三銷售初三期采取三的促銷三方式：采用直三接折扣三的方式一期開三盤當(dāng)日三98折三、送部三分裝修三、和政三府部門三協(xié)商免三除經(jīng)營三業(yè)主的三部分稅三務(wù)等等三。項目促三通項目促三銷在完三成一定三的銷售三后，項三目面臨三著目標(biāo)三客戶群三體的深三層次挖三掘和目三標(biāo)客戶三群體的三多方面三培養(yǎng)的三問題，三那么促三通的目三的就是三擴大項三目的目三標(biāo)客戶三群體面三，引導(dǎo)三潛在深三處的購三買人群三。如：針三對較低三心理價三位的客三戶，進三行交付三標(biāo)準(zhǔn)降三低，樓三層降低三來降低三單價、三總價，三實現(xiàn)銷三售。針對自三用公司三短期內(nèi)三資金鏈三銜接困三難的群三體，采三取低首三付或者三零首付三進駐促三通，剩三余首付三2年內(nèi)三分期還三清的銷三售策略三；針對猶三豫不定三的購買三的自用三型群體三，在開三發(fā)商資三金不緊三缺的情三況下，三對少量三單位采三取先租三后買的三情況，三5內(nèi)擁三有租賃三單位的三優(yōu)先購三買權(quán)。三這樣可三抓住每三一個潛三在客戶三群，為三項目將三來的可三持續(xù)發(fā)三展打下三堅實基三礎(chǔ)。風(fēng)險與三對策—三—商住概三念的執(zhí)三行項目品三牌與開三發(fā)企業(yè)三品牌通過說三項目形三象與做三項目品三質(zhì)建立三項目品三牌在項目三品牌的三基礎(chǔ)上三，通過三開發(fā)企三業(yè)的市三場影響三力提升企三業(yè)品牌商鋪部三分營銷三推廣部三分競爭項三目基本三資料樓盤名稱銷售形式價格（元/㎡）主力面積（㎡）總戶數(shù)銷售狀況銷售時間新東方大廈1---3F連賣6800350----40017套40％04年初至今潤揚廣場1---2F連賣或單賣760050---100493套85％03年底至今山姆月城明珠1---2F連賣11500100--12043套100％（一期15套）04年2月至今光大花苑1---2F連賣9800130---16017套40％03年10月至今玫瑰香榭·尚品西街1----2F連賣700010063套68％05年5月至今凱旋國際大廈1----2F連賣10000300----4008套30％05年6月至今廣華·星都會1F，2F單賣1F：120002F:600030－40126套40％05年4月至今萬鴻城市花園1---2F連賣或1F單賣6200100--130136套61％03年10月至今客觀看三待我們?nèi)F(xiàn)有的三產(chǎn)品地段交通狀三況好，三道路車三速較快三，不易三留住消三費人流三；周邊三臨街商三鋪少，三沒有集三成商氣三；周邊三1公里三內(nèi)的發(fā)三展?jié)摿θ?；基三本上已三?jīng)沒有三可供建三筑發(fā)展三的空間三。周邊