某商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)查與市場定位建議報(bào)告

2010年5月重慶萬州商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)查及定位建議報(bào)告報(bào)告提綱萬州宏觀環(huán)境分析典型案例分析及問卷調(diào)查項(xiàng)目商鋪定位及物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目屬性解讀及發(fā)展機(jī)會(huì)分析綜述商業(yè)市場分析及機(jī)會(huì)分析part3part5part6part2part1part4Part1

綜述Part1.1市場綜述Part1.2項(xiàng)目概況Part1.3報(bào)告思路PART1.1

市場綜述總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好，但由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，萬州欲成為重慶第二大城市和渝東北地區(qū)及三峽庫區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，還需要較長時(shí)間。對(duì)本項(xiàng)目長期利好影響大，但不能促進(jìn)項(xiàng)目短期銷售。城市產(chǎn)業(yè)特征近七年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額的10％，2009年商品房的建面銷售均價(jià)為2993元/平方米，房地產(chǎn)投資和交易市場不活躍，2009年銷售金額僅為38.6億元，非商品住宅（包括商業(yè)、寫字樓、工業(yè)）的市場容量僅為8萬平方米，項(xiàng)目銷售壓力較大。房地產(chǎn)市場特征萬州商業(yè)主要分布在高筍塘核心商圈、五橋和天城副商圈。其中高筍塘包含三個(gè)主力商場，商業(yè)總面積6.6平方米，年?duì)I業(yè)額在10億元以上；商圈內(nèi)白巖路和太白路目前主力租金水平為200元/月/㎡左右，商鋪主力面積為20-60平米/個(gè)。目前區(qū)域內(nèi)缺少一站式的大型購物中心，且休閑娛樂類經(jīng)營檔次低，亟待商業(yè)升級(jí)。商業(yè)區(qū)域市場特征目前萬州無商業(yè)商務(wù)復(fù)合項(xiàng)目。隨著近年來萬州社會(huì)消費(fèi)品零售總額大幅增長，傳統(tǒng)商圈內(nèi)原有商業(yè)物業(yè)已經(jīng)不能遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足消費(fèi)者和投資者的需求，商圈的升級(jí)擴(kuò)容已勢(shì)不可擋。商業(yè)商務(wù)復(fù)合項(xiàng)目市場特征PART1.2

項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃為一站式商務(wù)、商業(yè)購物中心，包括14萬平方米的大型購物中心、3.3萬平方米酒店和4萬平方米的臨街商鋪，其萬達(dá)商業(yè)模式的導(dǎo)入將形成萬州的新型商業(yè)中心，改變?nèi)f州現(xiàn)有商業(yè)格局，顛覆消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。商鋪萬州大會(huì)堂購物中心酒店P(guān)art2

宏觀環(huán)境分析Part2.1城市概況Part2.2宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀Part2.3城市定位及發(fā)展目標(biāo)Part2.4城市規(guī)劃分析Part2.4小結(jié)萬州327公里東北翼東南翼一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈萬州區(qū)地處四川盆地東緣，重慶市東北邊緣，東西廣97.25千米，南北袤67.25千米。總面積3457平方千米。東與云陽，南與石柱和湖北利川，西與忠縣和梁平，北與開江和開縣接壤。因“萬川畢匯、萬商云集”而得名，是長江十大港口之一，也是長江上游的第二大港。萬州區(qū)目前轄52個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道（其中12個(gè)鄉(xiāng)、29個(gè)鎮(zhèn)、11個(gè)街道辦事處），2009年末全區(qū)戶籍人口為172.8萬人，常駐人口154.2萬人，中心城區(qū)人口69.5萬人，是重慶主城以外最大的中心城市；城市區(qū)位重慶將萬州規(guī)劃為“一圈兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略中“東北翼”的中心城市，重慶第二大城市和渝東北地區(qū)及三峽庫區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。萬州PART2.1

萬州概況萬州雖然經(jīng)濟(jì)總量位列重慶區(qū)縣第4位，但由于人口數(shù)量大，人均GDP僅排列重慶13位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低。數(shù)據(jù)來源：重慶市及萬州區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)GDP分析區(qū)縣GDP(億元)增長(%)總量排名增速排名九龍坡500.0312.1%113渝中468.3615.6%28渝北459.4015.3%39萬州386.4525.7%41涪陵355.0418.1%52沙坪壩347.6912.2%612江北325.3517.2%74南岸300.1515.3%810江津249.2916.5%96永川244.0817.6%103巴南243.3315.1%1111合川228.7516.3%127北碚192.3617.0%135PART2.2

宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀區(qū)縣人均GDP(元)折算美元排名雙橋6733099011渝中6619097342大渡口5586882163九龍坡5142775634渝北5027273935江北4874771696南岸4397264677沙坪壩3934657868涪陵3502151509巴南28246414510北碚27742408011永川26309386912萬州25453374313萬州固定資產(chǎn)投資近七年來保持年均26%的高速增長，其中2009年增速排名全市第一，但也反映出萬州之前起點(diǎn)低，基礎(chǔ)薄的事實(shí)。受三峽庫區(qū)移民的政策帶動(dòng)，萬州固定資產(chǎn)投資一直保持高速增長，尤其進(jìn)入2007年后，年平均增長率保持在30%以上。萬州2009年固定資產(chǎn)投資為272.4億元，與重慶主城八區(qū)對(duì)比排名第三位，增速排名第一；固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：重慶及萬州區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)PART2.2

宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀近七年來萬州社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長18.4%，并在2009年首次突破100億大關(guān)，但與主城各區(qū)相比仍然存在明顯差距。萬州作為渝東北的中心城市，商貿(mào)流通業(yè)一直十分發(fā)達(dá)，近七年來社零總額一直保持年均18.4%的快速增長，2009年首次突破100億大關(guān)，增速達(dá)到22.1%。2009年萬州區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額與同年度主城各區(qū)相比仍有較大差距，其中排名第一位的渝中區(qū)是萬州社零總額的近三倍。社零總額分析PART2.2

宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：重慶及萬州區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)萬州人均可支配收入連續(xù)七年保持年均13.2%的增長。2009年萬州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為14918元，達(dá)到歷史新高，但增速已經(jīng)連續(xù)三年下降。2009年萬州居民人均可支配收入與主城各區(qū)相比增速排名第一，但收入水平與主城各區(qū)相比仍然平均相差2000元/年以上。萬州人均可支配收入雖然連續(xù)七年保持年均13.2%的增長，但增速已經(jīng)連續(xù)三年下降，并且2009年與主城各區(qū)相比仍然有人均2000元/年以上的差距。人均收入分析PART2.2

宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：重慶及萬州區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)萬州居民儲(chǔ)蓄存款余額近七年來保持年均15.3%的增長速度，其中2009年儲(chǔ)蓄存款為246.42億元，比上年增長18.2%。2009年萬州居民存款余額與主城各區(qū)相比排名第五，增幅排名第七位。無論是存款總額還是增速，相比主城各區(qū)均有明顯差距。近七年來萬州居民儲(chǔ)蓄存款余額保持年均15.3%的增長速度，但2009年的存款總額和增長速率明顯低于主城區(qū)。居民儲(chǔ)蓄存款PART2.2

宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：重慶及萬州區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)第二產(chǎn)業(yè)是提升萬州GDP發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，主要集中在鹽氣化工、機(jī)械電子、食品藥品、紡織服裝五大類。近七年萬州第三產(chǎn)業(yè)平均增速增長率為27.32%，但在三產(chǎn)中的比重增幅不大，說明萬州第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位比較穩(wěn)定。數(shù)據(jù)來源：萬州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析PART2.2

宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀57%2009年萬州第二產(chǎn)業(yè)分布情況天子工業(yè)園區(qū)長安跨越專用車星弘電器發(fā)達(dá)微電機(jī)貞泰鴻鞋業(yè)帥得龍服飾三峽技術(shù)紡織特星工貿(mào)萬興煙葉銀園力訊物流雷士照明五橋工業(yè)園區(qū)五橋聯(lián)合壩惠泰水輪機(jī)重慶啤酒科華水泥東松三雄電器鹽氣工業(yè)園萬植巨豐生態(tài)肥業(yè)三陽化工宜化化工蘭花太陽能華歌生物化學(xué)華倫精細(xì)化工索特鹽化股份大全新能源吉必盛科技實(shí)業(yè)華歌生物化學(xué)大全新能源三陽化工科華水泥工業(yè)園區(qū)代表企業(yè)PART2.2

宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：萬州工業(yè)園區(qū)網(wǎng)企業(yè)名稱主打產(chǎn)品企業(yè)占地員工人數(shù)經(jīng)營狀況萬植巨豐生態(tài)肥業(yè)低濃度復(fù)合肥300畝約400人預(yù)計(jì)2015年年產(chǎn)將達(dá)100萬噸，預(yù)計(jì)產(chǎn)值22億元/年長安跨越越野車越野車400畝500人年產(chǎn)汽車5萬輛，年產(chǎn)值10億三陽化工化工產(chǎn)品280畝238人一期總投資8000萬元。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資12億宜化化工鹽、合成氨、純堿、氯化銨等200畝近1000人2009年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值50億元，同比增長67%，銷售收入40億元，同比增長60%，工業(yè)增加值18億元，實(shí)現(xiàn)利稅1億元。蘭花太陽能單晶硅及切片150畝近1000人一期工程年產(chǎn)500噸單晶硅及切片項(xiàng)目于2010年4月20日竣工投產(chǎn)，可實(shí)現(xiàn)年銷售收入6億元大全能源多晶硅1000畝400人年銷售額10億元。典型企業(yè)分析萬州鹽氣化工園區(qū)是重慶規(guī)劃的三大化工基地之一，也是萬州當(dāng)前主要的產(chǎn)業(yè)園，目前典型企業(yè)的年產(chǎn)值都在5億元以上，經(jīng)營狀況較好。鹽氣化工園區(qū)PART2.2

宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：萬州工業(yè)園區(qū)網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：重慶市及萬州區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)城市人口狀況分析主城人口平穩(wěn)增長按照重慶市2010年3月13日通過的《關(guān)于加快把萬州建成重慶第二大城市的決定》，預(yù)計(jì)到2012年，萬州城鎮(zhèn)人口達(dá)到85萬人。城市化進(jìn)程的主力人群為：從巫山、巫溪、奉節(jié)、云陽、城口等庫區(qū)縣，湖北利川、四川達(dá)州市，以及本區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民組成的“新移民”大軍。萬州城市化進(jìn)程的人口主要以巫山、奉節(jié)、云陽等庫區(qū)移民為主，與主城的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口相比質(zhì)素較低，對(duì)萬州的整體消費(fèi)支撐不足。PART2.2

宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀PART2.3

城市定位及發(fā)展目標(biāo)2010年3月31日重慶市委審議通過了《關(guān)于加快把萬州建成重慶第二大城市的決定》全市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的特大城市和加快發(fā)展的重要增長極渝東北地區(qū)及三峽庫區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和對(duì)外開放的重要門戶和諧穩(wěn)定新庫區(qū)的示范區(qū)和庫區(qū)生態(tài)安全的重要屏障城市發(fā)展目標(biāo)及定位移民后續(xù)支持萬州投資總額占全市比例不少于淹沒實(shí)物指標(biāo)所占比例每年舉辦一次重慶庫區(qū)對(duì)口支援及經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)加大北部新區(qū)對(duì)萬州對(duì)口支援的力度，協(xié)調(diào)爭取有關(guān)中央企業(yè)對(duì)口支援萬州財(cái)政支持以2009年為基期年，2010—2012年，對(duì)萬州轄區(qū)市級(jí)稅收收入增量由環(huán)比補(bǔ)助改為定比補(bǔ)助2010—2012年，在市財(cái)政現(xiàn)有每年4000萬元經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展資金補(bǔ)助基礎(chǔ)上，每年再增加6000萬元設(shè)立第二大城市建設(shè)專項(xiàng)資金。加大對(duì)萬州區(qū)的均衡性財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和其他專項(xiàng)資金補(bǔ)助力度支持萬州打造三峽庫區(qū)的區(qū)域性金融中心。金融支持選擇萬州部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)金融體制配套改革示范點(diǎn)，啟動(dòng)土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)房所有權(quán)質(zhì)押試點(diǎn)。能源支持用氣：優(yōu)先滿足萬州工業(yè)發(fā)展所需天然氣，協(xié)調(diào)解決招商引資重大項(xiàng)目的天然氣用氣指標(biāo)用電：加快推進(jìn)萬州大全新能源公司直供電試點(diǎn)，逐步擴(kuò)大對(duì)萬州大用戶的直供電范圍，對(duì)萬州地方電網(wǎng)的電力下網(wǎng)予以支持。加快以萬州為中心的三峽庫區(qū)電網(wǎng)建設(shè)。環(huán)境容量：在不突破萬州環(huán)境承載能力的前提下，支持萬州產(chǎn)業(yè)發(fā)展，合理確定萬州主要污染物減排量人才支持今后3年，每年從萬州選派20名干部上掛或外派鍛煉；每年選送100名符合條件的干部參加“萬名干部學(xué)歷教育”；每年從著名高校選派5名選調(diào)生到萬州工作。今年再選派332名大學(xué)生“村官”，實(shí)現(xiàn)每村1名大學(xué)生“村官”目標(biāo)。每年幫助萬州引進(jìn)100名城市規(guī)劃建設(shè)、鹽氣化工、機(jī)械制造、地災(zāi)防治等方面的緊缺急需專業(yè)人才。市政府對(duì)萬州區(qū)發(fā)展的支持力度較大，雖然中長期的發(fā)展前景較好，但短期難以起到立竿見影的效果。PART2.3

城市定位及發(fā)展目標(biāo)萬州主城區(qū)為“多中心組團(tuán)式”布局結(jié)構(gòu)，總共分“四大片區(qū)”（江南新區(qū)、龍寶、天城、五橋），以及“八大組團(tuán)”（高筍塘組團(tuán)、龍寶組團(tuán)、山頂組團(tuán)、周家壩組團(tuán)、申明壩組團(tuán)、枇杷坪組團(tuán)、百安壩組團(tuán)、江南新區(qū)組團(tuán)）本項(xiàng)目處于萬州城市中心區(qū)，高筍塘組團(tuán)內(nèi)。城市總體規(guī)劃高筍塘組團(tuán)是現(xiàn)在和未來萬州的商業(yè)金融中心，但萬州“多中心組團(tuán)式”發(fā)展格局，將在一定程度上削弱本項(xiàng)目所在高筍塘組團(tuán)的核心地位。八大組團(tuán)功能定位：高筍塘組團(tuán)——商業(yè)金融中心，是水上客運(yùn)交通樞紐。龍寶組團(tuán)——北部主要發(fā)展居住及第三產(chǎn)業(yè)，南部為公路、鐵路、航運(yùn)交通樞紐，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)。山頂組團(tuán)——主要功能為居住和科研教育，同時(shí)在遠(yuǎn)期形成萬州區(qū)級(jí)文化中心。周家壩組團(tuán)——主要功能為居住、旅游服務(wù)。申明壩組團(tuán)——核心工業(yè)園區(qū)，主要發(fā)展工業(yè)。枇杷坪組團(tuán)——東部為倉儲(chǔ)區(qū)，西部以居住功能為主。百安壩組團(tuán)——西部以居住功能為主，東部以發(fā)展工業(yè)為主。江南新區(qū)組團(tuán)——全區(qū)的行政中心，同時(shí)包括高檔居住、高新產(chǎn)業(yè)、港區(qū)等功能。數(shù)據(jù)來源：萬州規(guī)劃局PART2.4

城市規(guī)劃分析五橋片區(qū)江南新區(qū)天城片區(qū)龍寶片區(qū)數(shù)據(jù)來源：萬州城鄉(xiāng)規(guī)劃展示廳序號(hào)用地代號(hào)用地名稱面積（km2）比例（%）1R居住用地20.8925.8%2C公共設(shè)施用地9.2811.5%C1商業(yè)金融用地3.843M工業(yè)用地16.1720.0%4W倉儲(chǔ)用地1.922.4%5T對(duì)外交通用地4.055.0%6S道路廣場用地15.1218.7%7U市政公用設(shè)施用地3.474.3%8G綠地9.6711.9%9D特殊用地0.400.5%合計(jì)城市建設(shè)用地80.98100.0%城市用三地規(guī)劃萬州城三市建設(shè)三用地中三，居住三用地為20.三88平方公三里，占25.三8%；商業(yè)三金融用三地為3.8三4平方公三里，占4.7三%；工業(yè)三用地16.三17平方公三里，占20.三0%。在商業(yè)三金融用三地總規(guī)三中，以三高筍塘三傳統(tǒng)商三業(yè)中心三用地為三主，但三周家壩三、百安三壩、江三南新區(qū)三都有較三大的商三業(yè)用地三規(guī)劃，三將會(huì)分三流高筍三塘商業(yè)三中心區(qū)三的消費(fèi)三人流。數(shù)據(jù)來三源：萬三州城鄉(xiāng)三規(guī)劃展三示廳PAR三T2.4城市規(guī)三劃分析未來商三業(yè)供應(yīng)三集中區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)三劃天子園三規(guī)劃面三積為10平方公三里，其三中啟動(dòng)三區(qū)面積2平方公三里，重三點(diǎn)發(fā)展三輕紡、三機(jī)械、三電子、三食品等三產(chǎn)業(yè)。鹽氣化三工園規(guī)三劃面積12平方公三里，其三中啟動(dòng)三區(qū)面積4平方公三里，重三點(diǎn)發(fā)展三鹽化工三、天然三氣化工三、玻璃三及玻璃三制品加三工等。五橋園三規(guī)劃面三積8平方公三里，其三中啟動(dòng)三區(qū)面積2平方公三里，重三點(diǎn)發(fā)展三現(xiàn)代醫(yī)三藥、綠三色食品三加工、三環(huán)保建三材等產(chǎn)三業(yè)。萬州工三業(yè)圍繞三“一區(qū)三三園”三的總體三布局，三重點(diǎn)發(fā)三展鹽氣三化工、三新材料三新能源三、機(jī)械三電子、三紡織服三裝、食三品藥業(yè)三等五大三產(chǎn)業(yè)。但傳統(tǒng)三產(chǎn)業(yè)比三重較大三，高新三技術(shù)產(chǎn)三業(yè)成長三緩慢。數(shù)據(jù)來三源：萬三州工業(yè)三園網(wǎng)站PAR三T2.4城市規(guī)三劃分析萬州建三立了完三善的水三、路、三空交通三體系，三目前輻三射渝東三北地區(qū)三，遠(yuǎn)期三規(guī)劃打三造成“成渝經(jīng)三濟(jì)區(qū)及三“西三三角”地三區(qū)的重三要綜合三交通樞三紐。航空萬州機(jī)場將按4D規(guī)模改擴(kuò)建，開通全國重要省會(huì)城市的航線；力爭到2015年，年旅客吞吐量達(dá)100萬人次，年貨郵吞吐量達(dá)12萬噸高速公路建成重慶-萬州、萬州-云陽、萬州-開縣規(guī)劃萬州-利川、萬州-達(dá)州、沿江高速南線萬州-忠縣、萬州-宜昌、沿江高速北線萬州-忠縣鐵路建成萬州-達(dá)州規(guī)劃萬州-宜昌、萬州-重慶城際、萬州-鄭州、萬州-西安、萬州-涪陵、萬州-黔江、萬州-奉節(jié)港口以新田港口物流園區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，加快推進(jìn)“一客八貨”9個(gè)作業(yè)區(qū)建設(shè)；力爭到2015年，使萬州港口貨物年通過能力達(dá)到4000萬噸，集裝箱通過能力達(dá)到100萬標(biāo)箱以上交通規(guī)三劃PAR三T2.3城市規(guī)三劃分析一環(huán)一三空八鐵三八高九三港數(shù)據(jù)來三源：萬三州城鄉(xiāng)三規(guī)劃展三示廳PAR三T2.5宏觀環(huán)三境分析三小結(jié)總體經(jīng)三濟(jì)環(huán)境三向好，三但由于三經(jīng)濟(jì)基三礎(chǔ)薄弱三，萬州三欲成為三重慶第三二大城三市和渝三東北地三區(qū)及三三峽庫區(qū)三的經(jīng)濟(jì)三中心，三還需要三較長時(shí)三間。對(duì)三本項(xiàng)目三長期利三好影響三大，但三不能促三進(jìn)項(xiàng)目三短期銷三售。人口：200三9年萬州城三市人口三為79.三43萬元，三城市化三率達(dá)到51.三5％，主三要為庫三區(qū)移民三和湖北三利川，三四川達(dá)三州和村三鎮(zhèn)移民三。在201三2年將達(dá)三到85萬。規(guī)劃：重慶將三萬州規(guī)三劃為“三一圈兩三翼”發(fā)三展戰(zhàn)略三中“東三北翼”三的中心三城市，三重慶第三二大城三市和渝三東北地三區(qū)及三三峽庫區(qū)三的經(jīng)濟(jì)三中心。產(chǎn)業(yè)：萬州以三第二產(chǎn)三業(yè)為主三導(dǎo)，主三要為鹽三氣化工三、機(jī)械三電子、三食品藥三品、紡三織服裝三五大類三。雖然200三9年第三三產(chǎn)業(yè)增三長率達(dá)三到了56.三7%，但整三體產(chǎn)值三為158三.6億元，三比重為41.三1％，仍三有較大三提升空三間宏觀經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三增速較三快，但三與主城三各區(qū)相三比仍有三較大差三距人口增三長迅速三，主要三以移民三導(dǎo)入為三主以資源三型產(chǎn)業(yè)三支撐的三城市經(jīng)三濟(jì)在未三來將面三臨后勁三不足的三問題萬州中三長期規(guī)三劃前景三較好，三但經(jīng)濟(jì)三基礎(chǔ)薄三弱，未三能在短三期內(nèi)促三進(jìn)項(xiàng)目三收益。經(jīng)濟(jì)：由于萬三州經(jīng)濟(jì)三基礎(chǔ)比三較薄弱三，雖然近三三年來萬三州GDP經(jīng)濟(jì)增三長都在20％以上三，但人三均GDP與重慶三市主城三區(qū)的九三龍坡、三沙坪壩三相比仍三有明顯三差距,位列13位。Par三t3商業(yè)市三場環(huán)境三及機(jī)會(huì)三分析Par三t3.三1萬州房三地產(chǎn)市三場特征三分析Par三t3.三2商業(yè)市三場分析Par三t3.三3項(xiàng)目機(jī)三會(huì)和威三脅分析Par三t3三.1萬州房三地產(chǎn)市三場特征三分析房地產(chǎn)三投資分三析房地產(chǎn)三競爭板三塊分析房地產(chǎn)三供求價(jià)三分析房地產(chǎn)三市場容三量分析房地產(chǎn)三投資萬州近三年來的三房地產(chǎn)三投資經(jīng)三歷了較三大的起三伏，發(fā)三展并不三穩(wěn)定。200三6年以后三萬州房三地產(chǎn)市三場進(jìn)入三快速增三長通道三，年均三增幅超三過30%，尤其200三9年的房三地產(chǎn)開三發(fā)投資三達(dá)到了26.三7億元，三其開發(fā)三投資額三是03年的3.8倍。雖然萬三州房地三產(chǎn)投資三額不斷三在增長三，但占三整個(gè)固三定投資三的比重三一直保三持在10%的較低三水平，三反映出三當(dāng)?shù)胤咳禺a(chǎn)市三場活躍三程度低三，對(duì)地三區(qū)經(jīng)濟(jì)三影響力三有限。萬州房三地產(chǎn)投三資額近三七年來三年均增三速為26.三2%，但在三固投中三的占比三一直保三持在10%的較低三水平，三反映出三當(dāng)?shù)胤咳禺a(chǎn)市三場活躍三程度不三夠，對(duì)三地區(qū)經(jīng)三濟(jì)影響三力有限三。PAR三T3.1萬州房三地產(chǎn)市三場特征三分析數(shù)據(jù)來三源：重三慶及萬三州區(qū)統(tǒng)三計(jì)信息三網(wǎng)高筍塘板塊觀音巖板塊龍寶板塊天城板塊北山板塊北濱路板塊江南新區(qū)板塊五橋板塊中心城三區(qū)板塊三：老城中三心商業(yè)三區(qū)，可三開發(fā)土三地稀缺三；五橋板三塊：傳統(tǒng)老三城區(qū)，三相關(guān)配三套雖然三較為齊三全，但三規(guī)劃落三后；北山板三塊:歷史景三點(diǎn)區(qū)域三，但主三要依托三其豐富三的江景三資源打三造沿江三生活區(qū)三；北濱路三板塊：江景資三源豐富三，高價(jià)三樓盤集三中區(qū)域三，但體三量小、三后期無三土地供三應(yīng)；觀音巖三板塊：三峽移三民居住三區(qū)域；三周邊小三區(qū)居住三氛圍已三成規(guī)模三；江南新三區(qū)板塊三：發(fā)展中三熱點(diǎn)板三塊，未三來高端三項(xiàng)目集三散地；龍寶板三塊：主要發(fā)三展第三產(chǎn)三業(yè)，南三部為公三路、鐵三路、航三運(yùn)交通三樞紐，三在售樓三盤較少三；天城板三塊：主要為三多層、三別墅等三低密度三高端物三業(yè)，居三住環(huán)境三較好。萬州房三地產(chǎn)板三塊分布三情況萬州房三地產(chǎn)發(fā)三展組團(tuán)三式板塊三化特征三明顯，三目前房三地產(chǎn)開三發(fā)熱點(diǎn)三區(qū)域?yàn)槿鄙健⑷闲氯齾^(qū)、北三濱路、三觀音巖三板塊PAR三T3.1萬州房三地產(chǎn)市三場特征三分析萬州房三地產(chǎn)分三布組團(tuán)三式、板三塊化特三征明顯三；目前市三場供應(yīng)三的熱點(diǎn)三地區(qū)主三要分布三在北山三板塊、三天城板三塊、江三南新區(qū)三板塊、三以及觀三音巖板三塊；近年來三房價(jià)上三漲較快三，目前三在售一三線濱江三高層銷三售均價(jià)三約在350三0元/平米；高層成三為市場三供應(yīng)主三流，同三時(shí)花園三洋房和三別墅等三高端物三業(yè)開始三出現(xiàn)，三物業(yè)形三態(tài)逐漸三豐富；江南新三區(qū)由于三良好的三景觀條三件，加三上區(qū)政三府的帶三動(dòng)作用三，將成三為未來三高端房三地產(chǎn)項(xiàng)三目供應(yīng)三的主要三區(qū)域和三熱點(diǎn)區(qū)三域；萬州房三地產(chǎn)發(fā)三展特征PAR三T3.1萬州房三地產(chǎn)市三場特征三分析房地產(chǎn)三銷售200三9年萬州三商品住三房的銷三售均價(jià)三為299三3元/平方米三，銷售三金額為38.三6億元，三市場容三量有限三。萬州商三品房銷三售面積三和銷售三金額近三年來一三直保持三了較高三的增長三速度，三但市場三容量仍三然較小三，反映三出萬州三房地產(chǎn)三市場基三礎(chǔ)比較三薄弱，三與重慶三第二大三城市的三地位不三相匹配三。PAR三T3.1萬州房三地產(chǎn)市三場特征三分析數(shù)據(jù)來三源：重三慶及萬三州區(qū)統(tǒng)三計(jì)信息三網(wǎng)住宅市三場200三6年新增三移民約5萬人，三促進(jìn)商三品住宅三的跳躍三式增長三，200三7-2三008年商品三住宅的三年成交三量在140萬平方三米左右三，較200三6年增長三一倍。萬州房三地產(chǎn)住三宅市場三近年來三發(fā)展迅三速，因三移民影三響，增三速逐年三加快，三呈現(xiàn)出三“供需三兩旺，三量價(jià)齊三升”的三局面；但200三7－200三8年非商三品住宅三的成交三均價(jià)在200三0-3三000元/平方米三，與住三宅相當(dāng)三，商鋪三成交比三例較小三。PAR三T3.1萬州房三地產(chǎn)市三場特征三分析數(shù)據(jù)來三源：重三慶及萬三州區(qū)統(tǒng)三計(jì)信息三網(wǎng)萬州房三地產(chǎn)整三體市場三不活躍三；200三9年萬州三商品房三銷售金三額為38.三6億元；200三9年萬州三商品房三銷均價(jià)三為299三3元/平方米三。房地產(chǎn)三投資額三在固定三資產(chǎn)投三資中的三占比較三小，房三地產(chǎn)投三資和交三易市場三不活躍三。200三9年萬州三商品住三房的銷三售均價(jià)三為299三3元/平方米三，銷售三金額為38.三6億元，三創(chuàng)歷史三新高。萬州房三地產(chǎn)投三資和交三易市場三不活躍三，200三9年商品三住宅的三銷售單三價(jià)為299三3元/平方米三，銷售三金額僅三為38.三6億元（三歷年最三高），三市場容三量有限三。200三6年新增三移民約5萬人，三促進(jìn)商三品住宅三的跳躍三式增長三，200三7-2三008年商品三住宅的三年成交三量在140萬平方三米左右三，較200三6年增長三一倍。PAR三T3.1萬州房三地產(chǎn)市三場特征三分析Par三t3.2商業(yè)市三場分析Par三t3.三2.1商圈分三析Par三t3.三2.2商業(yè)街三分析Par三t3.三2.3在售商三業(yè)項(xiàng)目三調(diào)查PAR三T3.2三.1商圈分三析競爭格三局萬州區(qū)三商業(yè)圍三繞“四三圈一帶三”的發(fā)三展格局三，目前三僅高筍三塘商圈三發(fā)展較三為成熟三，其它三都處于三發(fā)展的三雛形階三段。高筍塘三核心商三圈是萬三州商業(yè)三中心，商圈三內(nèi)業(yè)態(tài)三豐富，三商品齊三全，商三戶眾多三，輻射三力較強(qiáng)三，輻射三范圍包三括萬州三城區(qū)、三以及開三縣、云三陽、忠三縣、奉三節(jié)等周三邊區(qū)縣三；江南新三區(qū)商圈三、百安三壩商圈三、周家三壩商圈三為城市三商業(yè)副三中心。目前三周家壩三和百安三壩形成三了一定三的商圈三雛形，三但商業(yè)三發(fā)展還三較為初三級(jí)，商三業(yè)形態(tài)三多為批三發(fā)零售三商貿(mào)城三和建筑三底商，三品牌商三戶較少三，商圈三能量較三小，輻三射范圍三限于本三區(qū)域，三重要商三品消費(fèi)三外流至三高筍塘三商圈的三情況比三較明顯三。而江三南新區(qū)三商圈還三處于規(guī)三劃階段三；“一帶三”，指濱三江路休三閑商貿(mào)三經(jīng)濟(jì)帶三；是高三筍塘商三圈外拓三的重要三承接帶三和未來三幾大城三市商業(yè)三副中心三的重要三紐帶。三但目前三濱江路三的功能三更多還三是主要三是休閑三帶、新三興居住三帶和城三市快速三道路，三以及依三托新興三居住物三業(yè)發(fā)展三起來的三少量商三業(yè)聚集三帶。本項(xiàng)目所處的三區(qū)域位三于規(guī)劃三中的濱三江路休三閑商貿(mào)三經(jīng)濟(jì)帶三。與高三筍塘萬三州城市三商業(yè)中三心距離三最近。萬州商三業(yè)格局三分布高筍塘三商圈被三稱作萬三州的“三解放碑三”，是三萬州的三商業(yè)、三金融、三文化中三心。高三筍塘街三道轄區(qū)三幅員面三積3平方公三里，東三接高筍三塘商業(yè)三中心廣三場，西三連萬州三中天廣三場，南三臨長江三，北靠三萬州名三山太白三巖。轄10個(gè)社區(qū)三，總?cè)巳?0萬余人三。高筍塘三商業(yè)街三全長500余米，三轄區(qū)內(nèi)三有經(jīng)營三日用百三貨、服三裝、家三電、珠三寶、手三機(jī)、眼三鏡、裝三飾建材三、食品三、藥品三等大小三店鋪130多家，三重點(diǎn)商三戶87家，其三中有大三型百貨三商場2家，各三種專賣三店50多家，三經(jīng)營面三積達(dá)20萬平方三米，從三業(yè)人員三超過600三0人，年三營業(yè)額三超過7億元。高筍塘三核心商三圈項(xiàng)目所三屬的高三筍塘組三團(tuán)是萬三州唯一三的核心三商圈，三在城區(qū)三以及周三邊縣市三有較強(qiáng)三的影響三力。高筍塘三商圈PAR三T3.2三.1商圈分三析新世紀(jì)三萬州商三都萬州經(jīng)三營最成三功、客三戶接受三度最高三的大型三商業(yè)賣三場，入三駐品牌三在萬州三本地處三于中高三檔.PAR三T3.2三.1商圈分三析地址萬州區(qū)太白路2號(hào)開業(yè)時(shí)間1997年9月營業(yè)面積2.8萬方（五層樓）業(yè)態(tài)定位集百貨、超市、電器三業(yè)態(tài)于一體年?duì)I業(yè)額7.9億元交通線路1、2、3、7、8、10、11、16路人流量周六上午9:37-９:40為251人入駐品牌ports、NIKE、ESPRIT、歐萊雅、玉蘭油、百麗、千百度、金利來、卡帝樂鱷魚、杰克瓊斯等品牌簡述是萬州地區(qū)面積最大、品牌最多、檔次最高的大型綜合百貨商場，連續(xù)9年位居萬州零售行業(yè)銷售排名第一樓層及業(yè)態(tài)分布負(fù)一樓生活超市館：家居、清潔、文化用品，糖果糕點(diǎn)、糧油干副、蔬菜水果、生鮮熟食等一樓百貨名品館：珠寶、化妝品、鐘表、皮具皮鞋、二樓流行淑女館：精品女裝、少淑女裝、飾品等三樓仕女名品館：中老年服裝四樓男士風(fēng)采館：精品男裝、男褲、襯衫領(lǐng)帶等五樓運(yùn)動(dòng)親子館：運(yùn)動(dòng)休閑、健身器材、童裝、兒童玩具等六樓生活家電館：冰洗類、彩電類、影院類、廚衛(wèi)類、生活小家電類等商品重百萬三州商場業(yè)種豐三富，經(jīng)三營狀況三較好，三定位為三中老年三消費(fèi)群三體。PAR三T3.2三.1商圈分三析地址萬州區(qū)白巖路1號(hào)開業(yè)時(shí)間2002年（多次搬遷選址）營業(yè)面積2萬方（五層樓）業(yè)態(tài)定位集百貨、超市、電器三業(yè)態(tài)于一體年?duì)I業(yè)額2.5億元交通線路1、2、3、7、8、10、11、16路人流量周六上午9:50-9:53為177人核心價(jià)值萬州營業(yè)額排名第二的大型百貨類商場經(jīng)營品牌艾麗碧絲、百麗、周大福、秸熙、紫云、鱷魚恤、李寧、耐克等品牌樓層及業(yè)態(tài)分布負(fù)一樓生活超市，日用百貨、休閑食品、煙酒茶飲料、糖果糕點(diǎn)、糧油干副、蔬菜水果、生鮮熟食等一樓妝容精品館，主要經(jīng)營化妝品、黃金珠寶、數(shù)碼通訊器材、鐘表、箱包、小家電、小百貨等二樓麗人時(shí)尚館，主要經(jīng)營精品女裝、少淑女裝、中老年裝、家居床用等三樓運(yùn)動(dòng)紳士館，主要經(jīng)營精品男裝、男褲、襯衫領(lǐng)帶、運(yùn)動(dòng)休閑、健身器材、童裝童玩等四樓家用電器館，主要經(jīng)營冰洗類、彩電類、影院類、廚衛(wèi)類、生活小家電類等商品五樓辦公區(qū)域/團(tuán)購中心百盛萬三州商場進(jìn)入時(shí)三間晚，三經(jīng)營面三積較小三，品牌三號(hào)召力三較新世三紀(jì)和重三百弱。PAR三T3.2三.1商圈分三析地址萬州區(qū)太白路94號(hào)開業(yè)時(shí)間2004年?duì)I業(yè)面積1.8萬方業(yè)態(tài)定位集百貨、超市業(yè)態(tài)于一體年?duì)I業(yè)額1.57億元交通線路1、2、3、7、8、10、11、16路人流量周六上午9:30-9:33為68人主要特點(diǎn)萬州第一家外資商貿(mào)零售企業(yè)經(jīng)營品牌AUPRES、OLAY、自然元素、阿迪達(dá)斯、班尼路、步森、老人頭等樓層及業(yè)態(tài)分布負(fù)一樓生活超市：日用百貨、休閑食品、煙酒茶飲料、糖果糕點(diǎn)、糧油干副、蔬菜水果、生鮮熟食等一樓化妝品和黃金珠寶二樓女裝和運(yùn)動(dòng)裝三樓男裝和運(yùn)動(dòng)休閑裝四樓童裝和床上用品神圣的三工作在三每個(gè)人三的日常三事務(wù)里三，理想三的前途三在于一三點(diǎn)一滴三做起。創(chuàng)造性三模仿不三是人云三亦云，三而是超三越和再三創(chuàng)造。逆境給三人寶貴三的磨練三機(jī)會(huì)。三只有經(jīng)三得起環(huán)三境考驗(yàn)三的人，三才能算三是真正三的強(qiáng)者三。15:三2115:三2115:三21:三4815:三21:三48所謂天三才，只三不過是三把別人三喝咖啡三的功夫三都用在三工作上三了。強(qiáng)烈的三欲望也三是非常三重要的三。人需三要有強(qiáng)三大的動(dòng)三力才能三在好的三職業(yè)中三獲得成三功。你三必須在三心中有三非分之三想，你三必須盡三力抓住三那個(gè)機(jī)三會(huì)?；茧y可三以試驗(yàn)三一個(gè)人三的品格三，非常三的境遇三方才可三以顯出三非常的三氣節(jié);風(fēng)平浪三靜的海三面，所三有的船三只都可三以并驅(qū)三競勝。三命運(yùn)的三鐵拳擊三中要害三的時(shí)候三，只有三大勇大三智的人三才能夠三處之泰三然。不放過三任何細(xì)三節(jié)。4月-三234月-三234月-三234月-三23惟一持三久的競?cè)隣巸?yōu)勢(shì)三，就是三比你的三競爭對(duì)三手學(xué)習(xí)三得更快三的能力三。把你的三競爭對(duì)三手視為三對(duì)手而三非敵人三，將會(huì)三更有益三。一旦做三出決定三就不要三拖延。三任何事三情想到三就去做!立即行三動(dòng)!如果通三用公司三不能在三某一個(gè)三領(lǐng)域坐三到第一三或者第三二把交三椅，通三用公司三就會(huì)把三它在這三個(gè)領(lǐng)域三的生意三買掉或三退出這三個(gè)領(lǐng)域三。我的宗三旨一向三是逐步三穩(wěn)健發(fā)三展，既三不要靠三聳人聽三聞的利三潤，也三不要在三市場不三景氣時(shí)三，突然三有資金三周轉(zhuǎn)不三靈的威三脅。29-三4月-三2315:三21:三48在艱難三時(shí)期，三企業(yè)要三想獲得三生存下三去的機(jī)三會(huì)，唯三一的辦三法就是三保持一三種始終三面向外三界的姿三態(tài)。若三想長期三生存，三僅有的三途徑就三是要使三人人竭三盡全力三，千方三百計(jì)讓三下一代三產(chǎn)品進(jìn)三入用戶三家中。時(shí)間是三一個(gè)偉三大的作三者，它三會(huì)給每三個(gè)人寫三出完美三的結(jié)局三來。自始自三終把人三放在第三一位，三尊重員三工是成三功的關(guān)三鍵。讓流程三說話，三流程是三將說轉(zhuǎn)三化為做三的惟一三出路。4月-三234月-三2315:三21:三48在一個(gè)三崇高的三目的支三持下，三不停地三工作，三即使慢三，也一三定會(huì)獲三得成功三。微軟離三破產(chǎn)永三遠(yuǎn)只有18個(gè)月。堅(jiān)持是三一種智三慧，固三執(zhí)是一三種死板三。4月-三234月-三23命運(yùn)是三一件很三不可思三議的東三西。雖三人各有三志，但三往往在三實(shí)現(xiàn)理三想時(shí)，三會(huì)遭遇三到許多三困難，三反而會(huì)三使自己三走向與三志趣相三反的路三，而一三舉成功三。一個(gè)管三理者如三果不了三解其下三屬的工三作，那三他就無三法有效三地管理三他們。人們所三認(rèn)識(shí)到三的是成三功者往三往經(jīng)歷三了更多三的失敗三，只是三他們從三失敗中三站起來三并繼續(xù)三向前。15:三21:三4815:三214月-三23等待。三我將要三在這三三塊基石三上建立三我成功三的金字三塔。千方百三計(jì)請(qǐng)一三個(gè)高招三的專家三醫(yī)生，三還不如三請(qǐng)一個(gè)三隨叫隨三到且價(jià)三格便宜三的江湖三郎中。是員工三養(yǎng)活了三公司。202三3/4三/29三15三:21能用他三人智慧三去完成三自己工三作的人三是偉大三的。不滿足三讓客戶三滿意，三要追求三讓客戶三感動(dòng)，三創(chuàng)造客三戶終身三價(jià)值。新經(jīng)濟(jì)三時(shí)代，三不是大三魚吃小三魚，而三是快魚三吃慢魚三。路是腳三踏出來三的，歷三史是人三寫出來三的。人三的每一三步行動(dòng)三都在書三寫自己三的歷史三。29三四月三202三33:2三1下三午4月-三23差錯(cuò)發(fā)三生在細(xì)三節(jié)，成三功取決三于系統(tǒng)三。速度就三是一切三，它是三競爭不三可或缺三的因素三。管得少三，就是三管得好三。29三四月三202三3命運(yùn)本三來就不三公平所三以我要三改變命三運(yùn)。投機(jī)取三巧的人三。3:2三1:4三8下三午15:三21:三48質(zhì)量是三維護(hù)顧三客忠誠三的最好三保證。最好的CEO是構(gòu)建三他們的三團(tuán)隊(duì)來三達(dá)成夢(mèng)三想，即三便是邁三克爾·喬丹也三需要隊(duì)三友來一三起打比三賽。202三3/4三/29三15三:214月-三23在這個(gè)三世界上三，沒有三人能使三你倒下三。如果三你自己三的信念三還站立三的話。一個(gè)人三要發(fā)現(xiàn)三卓有成三效的真三理，需三要千百三萬個(gè)人三在失敗三的探索三和悲慘三的錯(cuò)誤三中毀掉三自己的三生命。4月-三2315:三21:三48感情投三資是在三所有投三資中，三花費(fèi)最三少，回三報(bào)率最三高的投三資。壯士臨三陣決死三哪管些三許傷痕三，向千三年老魔三作戰(zhàn)，三為百代三新風(fēng)斗三爭?？度?dāng)S此三身。202三3/4三/29三15三:21三:4815:三214月-三23謝謝各三位！9、靜夜三四無鄰三，荒居三舊業(yè)貧三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黃葉樹三，燈下三白頭人三。。15:三21:三4815:三21:三4815:三214/2三9/2三023三3:三21:三48三PM11、以我三獨(dú)沈久三，愧君三相見頻三。。4月-三2315:三21:三4815:三21Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海別三，幾度三隔山川三。。15:三21:三4815:三21:三4815:三21Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍見三翻疑夢(mèng)三，相悲三各問年三。。4月-三234月-三2315:三21:三4815:三21:三48Apr三il三29,三20三2314、他鄉(xiāng)三生白發(fā)三，舊國三見青山三。。29三四月三202三33:2三1:4三8下三午15:三21:三484月-三2315、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。三。四月三233:2三1下三午4月-三2315:三21Apr三il三29,三20三2316、行動(dòng)三出成果三，工作三出財(cái)富三。。202三3/4三/29三15三:21三:4815:三21:三4829三Apr三il三202三317、做前三，能夠三環(huán)視四三周；做三時(shí)，你三只能或三者最好三沿著以三腳為起三點(diǎn)的射三線向前三。。3:2三1:4三8下三午3:2三1下三午15:三21:三484月-三239、沒有三失敗，三只有暫三時(shí)停止三成功！三。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三