房屋接管與裝修管理

房屋的接管、維護(hù)與裝修管理卓越物業(yè)房屋接管/維護(hù)與裝修管理大綱第一節(jié)房屋的接管驗(yàn)收

第二節(jié)房屋的裝修管理

第一節(jié)房屋接管驗(yàn)收第一節(jié)房屋接管驗(yàn)收一、房屋建筑概述（一）房屋建筑的分類：1、從使用類別分為民用建筑/公共建筑/工業(yè)建筑/農(nóng)業(yè)建筑2、從物業(yè)管理分為住宅/商務(wù)/酒店/辦公/廠房/公共3、從結(jié)構(gòu)上分為磚混/框架/剪力墻/筒體及組合結(jié)構(gòu)4、從材料上分為木結(jié)構(gòu)/鋼結(jié)構(gòu)/砌塊結(jié)構(gòu)/鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)/鋼混結(jié)構(gòu)（二）房屋建筑構(gòu)成部分：由地基與基礎(chǔ)/墻或柱/梁板與地面/樓梯/門窗/屋頂?shù)冉M成（三）房屋承重的基本原理：地基---基礎(chǔ)---墻或柱---梁---板（框架結(jié)構(gòu)）春繭廠房第一節(jié)房屋接管驗(yàn)收二、房屋接管驗(yàn)收的工作依據(jù)（一）依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同針對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃紅線以內(nèi)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行接管驗(yàn)收，特約項(xiàng)目除外。（二）依據(jù)國(guó)家、部頒、行業(yè)、地方有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范需注意《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》建設(shè)部（2000）第80號(hào)

溫馨提示

在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

一、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；二、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；三、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；四、電氣管線、給排水管線、設(shè)備安裝為2年；五、裝修工程為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。

第一節(jié)房屋接管驗(yàn)收三、房屋接管驗(yàn)收的范圍（一）全套圖紙及資料（總平圖/建施圖/結(jié)施圖/主體隱蔽工程驗(yàn)收記錄/土建工程事故處理記錄/圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)變更/建筑物及設(shè)備安裝定位觀測(cè)記錄/產(chǎn)品及構(gòu)件出廠證明及試驗(yàn)報(bào)告）（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（四）規(guī)劃圖紙（六圖二書——千比例圖/規(guī)劃總圖/道規(guī)圖/豎規(guī)圖/市政管網(wǎng)圖/綠地規(guī)劃圖/詳細(xì)規(guī)劃說明書/環(huán)境預(yù)評(píng)價(jià)書）（五）與規(guī)劃部門往來文件（許可證、批復(fù)文件）

第一節(jié)房屋接管驗(yàn)收四、房屋接管驗(yàn)收范圍內(nèi)的內(nèi)容：墻體及屋面防水/保溫/隔熱工程；樓面/棚面/地面工程；樓梯/門窗/管井/走廊/大廳工程；外立面及內(nèi)立面和頂棚的裝修工程；衛(wèi)生間及地下空間和有防水要求的工程；公共區(qū)域構(gòu)筑物、建筑小品、規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施等。五、房屋接管驗(yàn)收的流程成立接管驗(yàn)收小組制定方案，專業(yè)分項(xiàng)分工接管前的人員培訓(xùn)、檢驗(yàn)工具準(zhǔn)備對(duì)房屋接管驗(yàn)收范圍、內(nèi)容的查驗(yàn)問題的記錄匯總問題交甲方問題整改辦理接管驗(yàn)收手續(xù)，接收檔案資料不合格遺留問題甩項(xiàng)合格六、驗(yàn)收表一——土建工程接管驗(yàn)收記錄

六、驗(yàn)收表二——土建工程資料交接清單六、驗(yàn)收表三接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表

接管驗(yàn)收工程項(xiàng)目遺留問題登記表注：對(duì)長(zhǎng)期解決不了，影響物業(yè)后期服務(wù)的，必須書面通知開發(fā)商（建設(shè)方）六、驗(yàn)收表四七、工程遺留問題整改流程整改問題的匯總提交甲方問題整改實(shí)施接管驗(yàn)收的檢查合格不合格接管移交對(duì)遺留問題整改的時(shí)間要求：一般情況為一個(gè)月之內(nèi)，屬于分項(xiàng)問題并且在不影響整體接管驗(yàn)收情況下須三個(gè)月之內(nèi)，獨(dú)立分項(xiàng)問題并且在不影響接管驗(yàn)收情況下須六個(gè)月之內(nèi)完成。八、房屋接管驗(yàn)收資料的管理（一）進(jìn)行檔案接收、分類、編制目錄的管理（二）制定檔案管理規(guī)章制度（三）房屋日常管理中工作計(jì)劃、記錄、資料的收集（四）檔案修改、整理和借用工作（五）檔案管理的作用：1、反映房屋建筑及公共設(shè)施客觀狀態(tài)的原始性；2、反映房屋建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、功能狀況的真實(shí)性；3、為房屋使用、維修提供可靠、準(zhǔn)確的保障性；4、記錄房屋使用中運(yùn)行維護(hù)的連續(xù)性、系統(tǒng)性；5、保持房屋建筑體系的完整性。溫馨提示竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別1、驗(yàn)收目的不同(設(shè)計(jì)/安全與使用功能)2、驗(yàn)收條件不同(施工完畢/竣工驗(yàn)收合格后)3、移交對(duì)象不同(發(fā)展商/物管企業(yè))4、移交性質(zhì)不同（政府行為/企業(yè)行為）5、移交階段不同（可用/正式使用）溫馨提示物業(yè)接管應(yīng)移交的資料有1、產(chǎn)權(quán)資料：（項(xiàng)目批文、用地批文、建筑執(zhí)照、拆遷資料）2、技術(shù)資料：（竣工圖紙、地勘報(bào)告、工程合同及開竣工報(bào)告、工程預(yù)決算、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單、隱蔽工程驗(yàn)收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗(yàn)收證明、鋼材水泥主要材料的質(zhì)保資料、新材料及構(gòu)配件的合格證書、水電暖衛(wèi)設(shè)備的檢驗(yàn)合格書及說明書保修單等、混凝土試壓報(bào)告、供水供暖試壓報(bào)告）溫馨提示接管驗(yàn)收應(yīng)注意的事項(xiàng)1、接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗(yàn)收為合格工程，但并不意味著接管驗(yàn)收時(shí)就沒有問題2、現(xiàn)實(shí)的接管驗(yàn)收少有整個(gè)物業(yè)同時(shí)移交3、接管驗(yàn)收一定要寫明接管的日期，這是劃清責(zé)任的界線。第二節(jié)三房三屋的裝三修管理一、三裝修管三理的概三述物業(yè)裝三修管理三是通過三對(duì)物業(yè)三裝修過三程的管三理、服三務(wù)和控三制，規(guī)三范業(yè)主三、使用三人的裝三修行為三，協(xié)助三政府行三政主管三部門對(duì)三裝修過三程中的三違規(guī)行三為進(jìn)行三處理和三糾正，三從而確三保物業(yè)三的正常三運(yùn)行使三用，維三護(hù)全體三業(yè)主的三合法權(quán)三益一次裝三修物業(yè)三面對(duì)施三工單位三，是協(xié)三助甲方三進(jìn)行檢三查、驗(yàn)三收，監(jiān)三督整改三、保修三。二次三裝修物三業(yè)服務(wù)三管理面三對(duì)業(yè)主三、施工三單位，三是過程三管理控三制、保三障共用三利益二、裝三修管理三的流程申請(qǐng)——審批——辦證——施工——監(jiān)管——驗(yàn)收——退費(fèi)住戶提三交二次三裝修申三請(qǐng)、相三關(guān)資質(zhì)三證書、三裝修圖三紙、方三案、消三防回執(zhí)三等到物三業(yè)服務(wù)三公司客三服部合格物業(yè)服三務(wù)企業(yè)三批復(fù)住三戶開業(yè)三，辦理三遷入手三續(xù)客服部三牽頭相三關(guān)專業(yè)三、工程三師匯總?cè)龑張D意三見（7個(gè)工作三日）【物業(yè)工三程部】審圖5個(gè)工作三日內(nèi)回三復(fù)住戶施三工單位三向物業(yè)三服務(wù)企三業(yè)提交三保險(xiǎn)資三料、消三防審核三意見書三，繳納三裝修相三關(guān)費(fèi)用;簽署裝三修管理三協(xié)議、三消防安三全協(xié)議三等，三物業(yè)服三務(wù)企業(yè)三簽署施三工通知三書等相三關(guān)批準(zhǔn)三文件。三施工單三位到物三業(yè)保安三部辦理三施工證三等。住戶開三始裝修住戶自三行向政三府有關(guān)三部門辦三理竣工三驗(yàn)收住戶提三交消防三、衛(wèi)生三等政府三驗(yàn)收批三文到物三業(yè)服務(wù)三企業(yè)住戶提三交竣工三驗(yàn)收申三請(qǐng)至物三業(yè)服務(wù)三企業(yè)，三由物業(yè)三服務(wù)企三業(yè)組織三相關(guān)部三門對(duì)租三區(qū)裝修三進(jìn)行竣三工驗(yàn)收結(jié)算住三戶裝修三押金（三消防驗(yàn)三收合格三后三個(gè)三月）否是修改否是整改合格裝修管三理流程三圖物業(yè)工三程、保三安部進(jìn)三行裝修三檢查、三監(jiān)管，三并對(duì)隱三蔽工程三封閉前三進(jìn)行驗(yàn)三收（一）三房屋裝三修申請(qǐng)三的受理根據(jù)《三物業(yè)管三理?xiàng)l例三》規(guī)定三，業(yè)主三或使用三人在房三屋室內(nèi)三裝飾裝三修工程三開工前三，應(yīng)向三物管企三業(yè)申報(bào)三裝修申三請(qǐng)。案例:三鋼釬插三車溫馨提三示裝修申三請(qǐng)應(yīng)提三交的材三料：1、產(chǎn)三權(quán)證。2、申三請(qǐng)人身三份證。3、裝三飾裝修三方案。4、變?nèi)齽?dòng)結(jié)構(gòu)三的，需三提交原三設(shè)計(jì)單三位或具三有相應(yīng)三資質(zhì)等三級(jí)的設(shè)三計(jì)單位三提出的三設(shè)計(jì)方三案。5、需三提交有三關(guān)部門三的批準(zhǔn)三文件、三設(shè)計(jì)方三案或施三工方案三。6、裝三飾裝修三企業(yè)需三提供相三關(guān)的資三質(zhì)證書三復(fù)印件三。7、非三業(yè)主使三用人裝三修，需三提供業(yè)三主同意三的書面三證明。（二）三房屋裝三修的審三批1、裝三修申請(qǐng)三的審核（1）三檢查設(shè)三計(jì)是否三對(duì)房屋三結(jié)構(gòu)、三外墻立三面、共三用設(shè)施三設(shè)備造三成改動(dòng)三、破壞三。（2）三檢查設(shè)三計(jì)是否三有嚴(yán)重三的消防三隱患。（3）三是否有三其他違三章情況三。（4）三消防安三全協(xié)議三書。溫馨提三示審批及三相關(guān)要三求所有政三府、行三業(yè)要求三的資質(zhì)三證書齊三全，消三防、環(huán)三保、衛(wèi)三生等相三關(guān)政府三部門的三批準(zhǔn)，三收取相三關(guān)服務(wù)三費(fèi)和保三證金圖紙和三設(shè)計(jì)要三求設(shè)計(jì)單三位資質(zhì)三要求圖紙?jiān)O(shè)三計(jì)符合三國(guó)家規(guī)三范和行三業(yè)要求入場(chǎng)及三施工時(shí)三間限制按照物三業(yè)管理三相關(guān)要三求裝修施三工及裝三修驗(yàn)收按照國(guó)三家規(guī)范三和物業(yè)三管理規(guī)三定要求裝修期三間停電三及送電送、停三電提出三書面申三請(qǐng)，電三工到場(chǎng)三送、停三電12、裝三修申請(qǐng)三的批準(zhǔn)在確認(rèn)三裝修設(shè)三計(jì)不會(huì)三對(duì)樓宇三安全、三共用設(shè)三施正常三使用及三房屋外三觀造成三不良影三響時(shí)，三給予批三準(zhǔn)。3、告三知注意三事項(xiàng)物管企三業(yè)應(yīng)當(dāng)三將房屋三室內(nèi)裝三飾裝修三工程的三禁止行三為和注三意事項(xiàng)三告知裝三修人和三裝修人三委托的三裝修企三業(yè)。4、簽三訂裝修三管理服三務(wù)協(xié)議裝修人三、或者三裝修人三和裝飾三裝修企三業(yè)，應(yīng)三當(dāng)與物三管單位三簽訂房三屋室內(nèi)三裝飾裝三修管理三服務(wù)協(xié)三議。溫馨提三示房屋裝三飾裝修三管理服三務(wù)協(xié)議三的內(nèi)容三：1、裝三修工程三的實(shí)施三內(nèi)容。2、裝三修工程三的實(shí)施三期限。3、允三許施工三的時(shí)間三。4、廢三棄物的三清運(yùn)與三處置。5、房三屋外立三面設(shè)施三及防盜三窗的安三裝要求三。6、禁三止行為三和注意三事項(xiàng)。7、管三理服務(wù)三費(fèi)用。8、違三約責(zé)任三。9、其三他需要三約定的三事項(xiàng)。三、房三屋裝修三施工過三程的監(jiān)三督管理物管企三業(yè)根據(jù)三服務(wù)協(xié)三議實(shí)施三管理，三進(jìn)行定三時(shí)或不三定時(shí)現(xiàn)三場(chǎng)檢查三。發(fā)現(xiàn)有三違反有三關(guān)規(guī)定三的，應(yīng)三立即制三止，并三糾正，三將檢查三記錄存三檔；已三造成事三實(shí)后果三或拒不三改正的三，追究三違約責(zé)三任；應(yīng)三及時(shí)報(bào)三有關(guān)部三門，并三協(xié)助現(xiàn)三場(chǎng)檢查三核實(shí)，三依法處三理。例如:三幾個(gè)部三門的監(jiān)三管/裝三修亂收三費(fèi)四、房三屋裝修三驗(yàn)收裝修驗(yàn)三收依據(jù)物業(yè)管三理服務(wù)三合同規(guī)三定的要三求國(guó)家、三部頒、三行業(yè)有三關(guān)工程三質(zhì)量驗(yàn)三收規(guī)范三、《商三品住宅三裝修一三次到位三實(shí)施細(xì)三則》、三《室內(nèi)三空氣質(zhì)三量標(biāo)準(zhǔn)三》、《三家庭裝三飾工程三質(zhì)量規(guī)三范》、三《裝修三材料有三害物質(zhì)三限量國(guó)三家標(biāo)準(zhǔn)三》注意：三涉及到三水、暖三、電、三消防、三環(huán)保、三設(shè)備安三裝等一三切建筑三工程各三專業(yè)的三國(guó)家、三行業(yè)法三律法規(guī)三。相關(guān)知三識(shí)一、房三屋二次三裝修的三含義物業(yè)接三管驗(yàn)收三交付使三用后，三業(yè)主或三使用人三辦理完三入住手三續(xù)，在三正式入三住前，三根據(jù)自三己的需三要對(duì)房三屋進(jìn)行三重新裝三修的建三筑活動(dòng)三稱為二三次裝修三。相關(guān)知三識(shí)二、房三屋二次三裝修的三特點(diǎn)1、要三符合建三筑設(shè)計(jì)三時(shí)的工三程技術(shù)三規(guī)范和三技術(shù)指三標(biāo)。2、施三工時(shí)要三盡量減三少對(duì)相三鄰客戶三正常工三作及生三活的影三響。3、對(duì)三施工人三員的技三術(shù)及素三質(zhì)要求三較高。4、要三嚴(yán)格執(zhí)三行施工三過程中三的防火三要求。相關(guān)知三識(shí)三、房三屋裝修三的技術(shù)三要求1、不三得在混三凝土面三孔板上三鑿洞、三打眼、三吊掛頂三棚及藝三術(shù)照明三燈具。三新做房三屋吊頂三的支點(diǎn)三應(yīng)設(shè)在三周邊的三墻體上三，平房三吊頂必三須預(yù)留三檢查口三。2、在三隔斷墻三上粘貼三磁磚應(yīng)三用建筑三膠作為三膠結(jié)材三料，用三水泥砂三漿粘貼三時(shí)，必三須將原三抹灰層三鏟除。相關(guān)知三識(shí)3、在三粘貼廚三房、衛(wèi)三生間地三面裝飾三材料前三，必須三對(duì)基層三做防水三處理，三并按規(guī)三定辦理三蓄水2三4小時(shí)三檢驗(yàn)合三格的簽三認(rèn)手續(xù)三。4、陽(yáng)三臺(tái)欄板三及地面三不得粘三貼除塑三料地板三磚、硬三木地板三以外的三裝飾材三料，封三閉陽(yáng)臺(tái)三宜采用三房屋所三有人同三意使用三的材料三，由專三業(yè)施工三隊(duì)伍施三工，油三飾顏色三應(yīng)與樓三房整體三顏色相三協(xié)調(diào)，三以確保三樓房立三面效果三及安裝三質(zhì)量。相關(guān)知三識(shí)5、未三經(jīng)房屋三安全鑒三定機(jī)構(gòu)三鑒定的三房屋裝三飾，其三承重墻三（18三厘米以三上厚磚三墻、1三2厘米三以上厚三混凝土三墻）、三共用部三位隔斷三墻壁、三外圍護(hù)三墻壁、三抗震墻三等墻體三上不得三隨意掏三墻壁、三打洞、三剔糟，三不得擅三自拆改三。樓（三地）面三裝飾材三料的重三量不得三超過規(guī)三定值。三否則，三必須經(jīng)三房屋安三全鑒定三機(jī)構(gòu)鑒三定。相關(guān)知三識(shí)6、衛(wèi)三生間的三蹲坑改三坐便器三，不得三隨意變?nèi)齽?dòng)下水三排水口三位置。7、室三內(nèi)裝飾三要保證三煤氣管三道和設(shè)三備的安三全要求三：電氣三管線及三設(shè)備與三煤氣管三水平凈三距不得三小于1三0厘米三；電線三與煤氣三管交叉三凈距不三小于3三厘米。相關(guān)知三識(shí)8、房三屋裝飾三不得影三響毗連三房屋的三正常使三用和鄰三里生活三。9、房三屋裝飾三要符合三規(guī)劃、三供暖、三供熱、三煤氣、三電力等三部門的三規(guī)定。相關(guān)知三識(shí)四、房三屋室內(nèi)三裝飾裝三修管理三相關(guān)規(guī)三定《住宅三室內(nèi)裝三飾裝修三管理辦三法》2三002三年5月三1日施三行。規(guī)定：三住宅室三內(nèi)裝飾三裝修應(yīng)三當(dāng)保證三工程質(zhì)三量和安三全，符三合工程三建設(shè)強(qiáng)三制性標(biāo)三準(zhǔn)。溫馨提三示住宅室三內(nèi)裝飾三裝修活三動(dòng)，禁三止下列三行為：1、未三經(jīng)原設(shè)三計(jì)單位三或具有三相應(yīng)資三質(zhì)等級(jí)三的設(shè)計(jì)三單位提三出設(shè)計(jì)三方案，三變動(dòng)建三筑主體三和承重三結(jié)構(gòu)。2、將三沒有防三水要求三的房間三或陽(yáng)臺(tái)三改為衛(wèi)三生間、三廚房間三。3、擴(kuò)三大承重三墻上原三有尺寸三，拆除三連接陽(yáng)三臺(tái)的磚三、混凝三土墻體三。4、損三壞房屋三原有節(jié)三能設(shè)施三，降低三節(jié)能效三果。5、其三他影響三建筑結(jié)三構(gòu)和使三用安全三的行為三。溫馨提三示裝修人三在裝修三活動(dòng)時(shí)三，未經(jīng)三批準(zhǔn)，三不得有三下列行三為：1、搭三建建筑三物、構(gòu)三筑物。三（同下三）2、改三變住宅三外立面三，在非三承重外三墻上開三門、窗三。（應(yīng)三經(jīng)規(guī)劃三行政主三管批準(zhǔn)三）3、拆三改供暖三管道和三設(shè)施。三（供暖三單位批三準(zhǔn)）4、拆三改燃?xì)馊艿篮腿O(shè)