某地區(qū)項(xiàng)目管理及投資管理知識報(bào)告

廬江縣湯池項(xiàng)目投資分析報(bào)告前言

隨著安徽劃入泛長三角以及大合肥的崛起，對廬江的旅游輻射、帶動和房地產(chǎn)消費(fèi)日益明顯。我們力圖跳出湯池，服務(wù)大合肥，明晰產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略、開發(fā)策略和運(yùn)營模式，使湯池溫泉旅游帶成為湯池融入合肥，接軌合肥的戰(zhàn)略突破口。希望我們的分析報(bào)告能為發(fā)展商對這一片區(qū)的旅游發(fā)展戰(zhàn)略的決策及規(guī)劃的制訂提供富有價(jià)值的戰(zhàn)略參考。PART1項(xiàng)目啟示錄一、項(xiàng)目分析與解讀二、發(fā)達(dá)國家造鎮(zhèn)啟示三、國內(nèi)典型造鎮(zhèn)啟示四、項(xiàng)目的開發(fā)理念以及定位一、項(xiàng)目分析與解讀1、項(xiàng)目概況◆項(xiàng)目地塊位于廬江縣湯池鎮(zhèn)馬槽河西岸，與金孔雀渡假村隔河相望；◆項(xiàng)目用地依山傍水，呈不規(guī)則形狀，總用地面積350畝，現(xiàn)基本為自然水系、農(nóng)田、植被覆蓋和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村落；◆從區(qū)位上看，項(xiàng)目位于廬江縣湯池鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，距合肥市駱崗機(jī)場僅50公里，省道軍二路橫穿湯池東西，國道合安高速、滬蓉高速、合銅高速和在建的合黃杭高速公路均于軍二路串聯(lián)。合九鐵路也自湯池東側(cè)與京九鐵路連接。附：湯池區(qū)位圖項(xiàng)目位置附：用地區(qū)位圖項(xiàng)目分析與解讀2、項(xiàng)目開發(fā)背景分析

隨著人們生活水平日益提高和閑暇時(shí)間增多，旅游業(yè)正成為當(dāng)今世界最具生機(jī)活力、永不衰落的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，成為經(jīng)濟(jì)增長的新“亮點(diǎn)”。改革開放以來，我國旅游業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)20多年的持續(xù)、快速發(fā)展，旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益增強(qiáng)，國內(nèi)旅游人數(shù)和效益指標(biāo)有了百倍以上的增長，國際旅游各項(xiàng)指標(biāo)比1978年有了四五十倍以上的增長，實(shí)現(xiàn)了從“資源大國”到“亞洲旅游大國”的歷史性跨越。隨著小康社會的到來，我國旅游發(fā)展格局和態(tài)勢正在發(fā)生著深刻地變化，從“觀光時(shí)代”向“休閑度假時(shí)代”轉(zhuǎn)變，人們的休閑時(shí)間也越來越多，傳統(tǒng)工作和休閑概念已經(jīng)逐步地模糊，人們也更加注重文化精神的消費(fèi)與追求，這種變化大大刺激了休閑度假旅游的發(fā)展，休閑消費(fèi)已經(jīng)成為我國旅游業(yè)新的增長點(diǎn)。追求保健、享受健康，已逐漸成為一種社會時(shí)尚，是現(xiàn)代旅游發(fā)展所追求的核心價(jià)值。休閑保健旅游主動順應(yīng)了人們旅游觀念的改變和對健康的追求，拓展了旅游方式，豐富了旅游的內(nèi)涵，是第二代旅游發(fā)展的一個(gè)重要方向。項(xiàng)目分析與解讀

因此湯池鎮(zhèn)溫泉渡假旅游的開發(fā)符合國家“十一五”期間國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃綱要中關(guān)于積極開發(fā)利用旅游資源、加快旅游業(yè)發(fā)展的要求。當(dāng)?shù)卣凇笆晃濉庇?jì)劃和2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃中已將旅游業(yè)列為新興支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展，并提供最優(yōu)惠的旅游投資政策。

其開發(fā)的主要目的在于依托古文化和溫泉文化，已經(jīng)建設(shè)和正在建設(shè)了金孔雀溫泉旅游渡假村、萬振逍遙別院酒店、國軒溫泉旅游渡假村等，并將結(jié)合旅游、休閑、度假等產(chǎn)業(yè)平臺，標(biāo)榜“溫泉之都、風(fēng)情小鎮(zhèn)”品牌，創(chuàng)建生態(tài)型文化產(chǎn)業(yè)示范基地。項(xiàng)目分析與解讀3、項(xiàng)目定性解讀通過對項(xiàng)目用地的實(shí)地調(diào)查和走訪，我方認(rèn)為地塊本身具備以下資源優(yōu)勢：◆山水資源―――項(xiàng)目擁有區(qū)域內(nèi)少有的自然山水條件?？芍^“天生麗質(zhì)”，含金量較高。其植被資源、山水景觀、周邊環(huán)境等均有很大的待挖掘的開發(fā)價(jià)值?！羧宋膬r(jià)值―――湯池溫泉，古稱“坑泉”，后稱湯池，為中國四大溫泉古鎮(zhèn)之一。新四軍江北指揮部舊址、陳列館、白云禪寺、張良墓；文化底蘊(yùn)深厚，留下了《孔雀東南飛》傳奇和周瑜小喬的故事；同時(shí)還將建設(shè)“廬江中華文化產(chǎn)業(yè)基地”，集影視、旅游、休閑、度假等為一體，總投資三十億元?！羯罘绞建D――從地產(chǎn)開發(fā)角度來看，項(xiàng)目內(nèi)擁有“溫泉之都”“千年古鎮(zhèn)”的生態(tài)資源，擁有平緩、和諧的居住生活氛圍、擁有區(qū)別與城市忙碌生活的小鎮(zhèn)化生活模式，這些都將成為引發(fā)城市群體購買欲望的核心資源。項(xiàng)目分析與解讀

因此我們認(rèn)為：從對項(xiàng)目用地及其周邊環(huán)境的初步分析來看，項(xiàng)目具備打造“旅游地產(chǎn)”的基本要素和潛質(zhì)，“旅游地產(chǎn)”應(yīng)當(dāng)成為項(xiàng)目開發(fā)的第一層切入點(diǎn)。項(xiàng)目分析與解讀當(dāng)然，作為地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其也存在一定的弊端和缺陷：◆按照現(xiàn)有旅游景點(diǎn)規(guī)劃，缺乏必要的體驗(yàn)和互動環(huán)節(jié)，缺乏能夠讓游客停留的聚焦點(diǎn)。旅游功能有限、“留宿”的可能性較小?！艟嚯x城市中心生活區(qū)較遠(yuǎn)，以現(xiàn)有交通條件，無法體現(xiàn)第一居所的功能。雖然具備一定的生活功能和居住氛圍，但完善的高檔生活配套和衍生服務(wù)設(shè)施較為缺乏。項(xiàng)目分析與解讀

因此我們認(rèn)為：從現(xiàn)有規(guī)劃來看，項(xiàng)目的旅游缺乏體驗(yàn)度和聚集力、通過景點(diǎn)吸引目標(biāo)受眾的功能較弱、無法對項(xiàng)目“旅游地產(chǎn)”的定位構(gòu)成足夠的支撐。通過對項(xiàng)目資源的分析比較，我方初步認(rèn)為能夠充分發(fā)揮地塊優(yōu)勢的最適合的項(xiàng)目整體定性應(yīng)該是：依托山水資源、挖掘人文價(jià)值、凸顯小鎮(zhèn)化生活模式的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

二、發(fā)達(dá)國家造鎮(zhèn)啟示案列：英國“米爾頓·凱恩斯小鎮(zhèn)――新城鎮(zhèn)建設(shè)的成功典范”◆位于英格蘭中部的米爾頓·凱恩斯，２０世紀(jì)７０年代前曾是一個(gè)名不見經(jīng)傳的小村莊。由于當(dāng)?shù)卣婵茖W(xué)的規(guī)劃和有序開發(fā)，如今，已成為英國聞名遐邇的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)?！舳?zhàn)后，英國新建了３２座城鎮(zhèn)，米鎮(zhèn)是其中最大的一座。與英國許多城鎮(zhèn)矜持典雅的風(fēng)格相比，米爾頓·凱恩斯極富現(xiàn)代化氣息。平坦寬闊的大道、整齊的建筑和大片綠地。大型購物中心、商務(wù)中心、兒童游樂城、娛樂中心、公園等城市基礎(chǔ)設(shè)施功能齊全，應(yīng)有盡有。

◆米鎮(zhèn)始建于２０世紀(jì)６０年代末，城建一開始就按照市場規(guī)律來運(yùn)作。首先由政府投資從農(nóng)民手中將這一帶的土地買下來，然后交給開發(fā)公司去建設(shè)。城鎮(zhèn)初具規(guī)模后，地方發(fā)展部門將開發(fā)后的土地和房屋出售給公司或個(gè)人，收回國家投資。在過去６年里，米鎮(zhèn)的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，去年的升幅高達(dá)１５％。目前８５％以上的土地和房屋已經(jīng)售出，米鎮(zhèn)也因此從昔日的小村莊發(fā)展成為擁有２０多萬人口的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。發(fā)達(dá)國家造鎮(zhèn)啟示◆米鎮(zhèn)毗鄰高速公路，位于著名學(xué)府劍橋和牛津之間，有高速公路與倫敦相通。當(dāng)?shù)卣浞掷玫乩砦恢玫膬?yōu)勢，大力興辦零售、信息、咨詢、保險(xiǎn)、科研和教育培訓(xùn)等服務(wù)業(yè)。小城優(yōu)越的地理位置和良好的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施，吸引了眾多公司來投資，僅外國公司就有３００多家，其中美國１００多家、日本６０家，從而創(chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會。目前，該鎮(zhèn)人口的失業(yè)率不到１％，７５％的就業(yè)人口從事服務(wù)業(yè)?！裘祖?zhèn)從建鎮(zhèn)一開始就非常重視環(huán)保，注意不斷增加綠色空間。環(huán)境監(jiān)察部門對開發(fā)和建設(shè)單位進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。如今，公園占地超過城市總用地的六分之一，即使在大型購物中心也有精致的室內(nèi)花園，因此，米爾頓被稱為“綠色之城”。良好的環(huán)境也吸引了大量的外來移民，近些年來又成為香港人移民的鐘情之地，許多提前退休的香港公務(wù)員來此安家。發(fā)達(dá)國家造鎮(zhèn)啟示可借鑒點(diǎn)：整體規(guī)劃、配套先行、以政府手段進(jìn)行土地先行開發(fā)，以市場手段促進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)，以第三產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)完善內(nèi)部經(jīng)濟(jì)構(gòu)架。

三、國內(nèi)典型造鎮(zhèn)啟示案列：上海――泰晤士小鎮(zhèn)：“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃的松江新城核心區(qū)

◆泰晤士小鎮(zhèn)在松江新城處于得天獨(dú)厚的優(yōu)勢位置，它的東北面是坐落著7所高等院校組成的松江大學(xué)城，是人文資源;北面是上海佘山國家旅游度假區(qū)，是自然資源;西面是以IT產(chǎn)業(yè)為特色的松江科技園區(qū)，是產(chǎn)業(yè)資源;南面是有1000多年人文歷史的古城，是歷史資源。◆作為松江新城核心區(qū)之一，由英國阿特金斯公司規(guī)劃設(shè)計(jì)的泰晤士小鎮(zhèn)有取舍地移植了英國泰晤士河邊小鎮(zhèn)的規(guī)劃理念與建筑風(fēng)貌，追求“人與自然和諧共存”的美好場景。整個(gè)小鎮(zhèn)以30萬平米景觀湖為景觀源頭，與天然河道貫通，建有大型游艇碼頭，大面積的濱水公園綠化、景觀島和錯落有致的人行步道。

◆建筑規(guī)劃沿襲英式小鎮(zhèn)的傳統(tǒng)布局，以中央商業(yè)區(qū)為中心，劃分成多個(gè)獨(dú)立的圍合式建筑組團(tuán)。所有建筑物的外立面為純英倫風(fēng)格?！?平方公里的英倫小鎮(zhèn)，除了教堂、市政廳、中學(xué)、商業(yè)街等功能性社區(qū)公建設(shè)施外，還建有會所、幼兒園、影院、超市、醫(yī)療中心等社區(qū)配套設(shè)施，公建設(shè)施和商業(yè)服務(wù)設(shè)施占總建筑面積的２８．６％。國內(nèi)典型造鎮(zhèn)啟示可借鑒點(diǎn)：純粹的房地產(chǎn)開發(fā)模式、英倫風(fēng)格完美移植、水系景觀的打造和借用、公建設(shè)施和生活配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)置。

國內(nèi)典型造鎮(zhèn)啟示四、項(xiàng)三目的開三發(fā)理念三與定位第一重三理念：三中國四三大溫泉三古鎮(zhèn)之三一的旅三游（休三閑）地三產(chǎn)開發(fā)三項(xiàng)目從整體三的項(xiàng)目三開發(fā)內(nèi)三容來看三，本項(xiàng)三目的開三發(fā)重點(diǎn)三還是以三溫泉文三化、中三華文化三產(chǎn)業(yè)基三地和旅三游景點(diǎn)三為主要三內(nèi)容，三地產(chǎn)開三發(fā)只是三其中的三一部分三。因此三從最為三直觀、三簡單的三角度來三看，房三地產(chǎn)開三發(fā)的功三能具備三旅游地三產(chǎn)的含三義，即三依托相三關(guān)的旅三游景點(diǎn)三、休閑三度假設(shè)三施為城三市居民三提供一三個(gè)能夠三度假和三短期休三閑放松三的居所三。1、項(xiàng)三目開發(fā)三理念：鑒于前三面所確三定的“三依托山三水資源三、挖掘三人文價(jià)三值、凸三顯風(fēng)情三小鎮(zhèn)化三生活模三式的地三產(chǎn)開發(fā)三項(xiàng)目”三的整體三項(xiàng)目開三發(fā)的定三性。我三方認(rèn)為三作為純?nèi)夥康厝a(chǎn)開發(fā)三項(xiàng)目，三本案具三備二重三開發(fā)理三念和功三能。第二重三理念：三倡導(dǎo)“三小鎮(zhèn)化三生活模三式”的三合肥衛(wèi)三星城項(xiàng)三目從項(xiàng)目三所具備三的資源三以及交三通條件三來看，三項(xiàng)目用三地極為三符合上三述國內(nèi)三外小城三鎮(zhèn)建設(shè)三案例的三特質(zhì)，三具備打三造“衛(wèi)三星城”三的條件三。相信三隨著交三通道路三條件的三改善以三及家用三汽車的三普及，三項(xiàng)目“三第二居三所”的三屬性將三會愈發(fā)三凸顯，三因此上三述第二三重開發(fā)三理念將三成為未三來項(xiàng)目三開發(fā)的三核心內(nèi)三容，這三將是對三合肥城三市化生三活模式三的一種三創(chuàng)新和三進(jìn)化，三也為合三肥城市三發(fā)展格三局的提三供了新三的方向三。項(xiàng)目的三開發(fā)理三念與定三位◆從項(xiàng)三目開發(fā)三的角度三來看，三這個(gè)定三位是以三“小鎮(zhèn)三化生活三模式”三為出發(fā)三點(diǎn)，重三點(diǎn)打造三項(xiàng)目住三宅居家三生活的三功能，三而旅游三以及其三他功能三將會成三為項(xiàng)目三的附加三資源和三吸引消三費(fèi)者關(guān)三注的因三素。◆隨著三合肥城三市規(guī)模三的擴(kuò)大三和交通三條件的三改善，三它將會三是以“三第二居三所”為三目標(biāo)的三生活居三住區(qū)域三，更注三重生活三功能的三完善?！羧凇叭匀簧饺厝幕?、休閑三度假”三為一體三是項(xiàng)目三的主要三賣點(diǎn)，三不僅體三現(xiàn)在居三住的品三質(zhì)上，三更是對三原有生三活態(tài)度三和模式三的顛覆三。項(xiàng)目的三開發(fā)理三念與定三位2、項(xiàng)三目整體三定位：PAR三T2三市三場啟示三錄一、湯三池宏觀三環(huán)境分三析二、合三肥宏觀三環(huán)境分三析一、湯三池宏觀三環(huán)境分三析1、城三鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)三實(shí)力蒸三蒸日上200三7年度三全鎮(zhèn)實(shí)三現(xiàn)招商三引資2三.35三億元，三財(cái)政收三入75三2萬元三，分別三占年計(jì)三劃11三8%、三117三%，較三06年三增長2三0%、三37%三；全年三實(shí)現(xiàn)G三DP1三.36三億元，三較06三年增長三13.三1%；三完成固三定資產(chǎn)三投入3三.5億三元；農(nóng)三民人均三純收入三351三0元，三較06三年增加三552三元；人三口自然三增長率三3.1三‰。2、城三鎮(zhèn)建設(shè)三日新月三異規(guī)劃起三點(diǎn)高。三在原有三的湯池三旅游規(guī)三劃、集三鎮(zhèn)總體三規(guī)劃、三工業(yè)集三中區(qū)規(guī)三劃、村三莊布點(diǎn)三規(guī)劃等三基礎(chǔ)上三，先后三爭創(chuàng)了三全市文三明創(chuàng)建三“十佳三鎮(zhèn)”、三全省創(chuàng)三建文明三鎮(zhèn)先進(jìn)三鎮(zhèn)、安三徽省最三佳旅游三鄉(xiāng)鎮(zhèn)和三全國環(huán)三境優(yōu)美三鄉(xiāng)鎮(zhèn)。3、工三業(yè)區(qū)已三具雛形根據(jù)總?cè)w規(guī)劃三，湯池三鎮(zhèn)在鳳三凰村位三于軍二三路附近三規(guī)劃了三150三0畝的三工業(yè)集三中區(qū)，三以服裝三工業(yè)、三電子工三業(yè)、旅三游產(chǎn)品三、建材三工業(yè)小三區(qū)為四三組團(tuán)。三鎮(zhèn)政府三共投入三100三0多萬三元，用三于征地三拆遷以三及區(qū)內(nèi)三的道路三、水、三電等基三礎(chǔ)設(shè)施三建設(shè)，三為入?yún)^(qū)三的企業(yè)三提供了三良好的三硬件環(huán)三境。目三前園區(qū)三框架已三基本形三成。4、旅三游投資三項(xiàng)目不三斷增加湯池鎮(zhèn)三通過招三商，已三經(jīng)先后三建設(shè)了安徽金三孔雀溫三泉旅游三度假村三、安徽三萬振湯三池溫泉三旅游發(fā)三展有限三公司、三安徽國三軒湯池三旅游度三假村，三各項(xiàng)目三開發(fā)進(jìn)三展順利三，效益三明顯。湯池宏三觀環(huán)境三分析5、中三國城鎮(zhèn)三化進(jìn)程三加速湯池鎮(zhèn)三規(guī)劃2三010三年城鎮(zhèn)三人口達(dá)三到3.三9萬人三；20三20年三城鎮(zhèn)人三口規(guī)模三將達(dá)到三6.6三萬人。小結(jié)：通過對三湯池鎮(zhèn)三的宏觀三環(huán)境分三析，對三項(xiàng)目內(nèi)三的住宅三開發(fā)有三強(qiáng)力的三支撐背三景和市三場潛力三！湯池宏三觀環(huán)境三分析二、合三肥宏觀三環(huán)境分三析1、城三市綜合三經(jīng)濟(jì)實(shí)三力200三8年合三肥市地三區(qū)生產(chǎn)三總值1三664三.84三億元，三比上年三增長1三7.2三％。經(jīng)三濟(jì)總量三占全省三比重為三18.三8％，三比上年三提高0三.7個(gè)三百分點(diǎn)三。按戶三籍人口三計(jì)算，三人均生三產(chǎn)總值三為34三482三元，比三上年增三加63三48元三。全社三會固定三資產(chǎn)投三資18三38.三64億三元，增三長40三.3％三；城鎮(zhèn)三居民人三均可支三配收入三和農(nóng)民三人均純?nèi)杖敕秩齽e為1三559三0元和三530三0元，三增長1三6.1三％和1三8％。2、居三民生活三水平顯三著提高休閑需三求與人三們收入三的增長三息息相三關(guān)。經(jīng)三濟(jì)學(xué)的三勞動供三給理論三指出：三人們會三根據(jù)收三入的高三低在勞三動和休三閑時(shí)間三之間進(jìn)三行選擇三，而這三種選擇三可以用三收入效三應(yīng)和替三代效應(yīng)三來解釋三。替代三效應(yīng)是三指工資三率提高三時(shí)，休三閑的機(jī)三會成本三增加，三導(dǎo)致人三們對休三閑的需三求減少三；收入三效應(yīng)則三指工資三率上升三時(shí)，減三少工作三時(shí)數(shù)可三能并不三會降低三收入水三平，或三者，由三于已經(jīng)三達(dá)到了三相當(dāng)高三的收入三水平，三增加的三收入帶三來的效三用可能三趕不上三休閑提三供的效三用，人三們會決三定用這三些增加三的收入三用于購三買休閑三時(shí)間。三同時(shí)，三隨著收三入的提三高，用三于休閑三消費(fèi)的三比例將三越來越三高。200三8年城三市居民三人均可三支配收三入15三591三元，增三長16三.1%三；農(nóng)民三人均純?nèi)杖?三368三元，增三長19三.7%三。城鄉(xiāng)三居民收三入差距三由20三07年三的2.三99：三1縮小三為20三08年三的2.三9：1三。3、消三費(fèi)支出三逐年提三高，私三人汽車三擁有比三例快速三提升。合肥作三為我國三近幾年三省會經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三和增速三最活躍三的城市三之一，三其主要三城市的三生活費(fèi)三用構(gòu)成三情況也三被越來三越多的三人所關(guān)三注。2三008三年城市三居民人三均消費(fèi)三性支出三117三52元三，增長三18.三3%，三恩格爾三系數(shù)為三39.三6%，三比上年三下降3三個(gè)百分三點(diǎn)；農(nóng)三民人均三生活費(fèi)三支出3三705三元，增三長17三.3%三。全市三在崗職三工年平三均工資三306三03元三，增長三18.三3%。三年末城三市居民三人均建三筑面積三25.三8平方三米；農(nóng)三村居民三人均住三房面積三32.三94平三方米，三比上年三增加1三.27三平方米三。根據(jù)車三輛購置三稅辦公三室統(tǒng)計(jì)三，一季三度，合三肥人購三車15三786三輛，其三中汽車三118三30輛三，私家三車占5三4．5三％，而三且目前三仍以每三日25三0輛的三速度增三長，加三上20三07年三底統(tǒng)計(jì)三的9萬三多輛私三家車，三合肥人三私家車三目前已三突破1三0萬輛三。據(jù)了解三，隨著三經(jīng)濟(jì)迅三速發(fā)展三，居民三收入增三長，消三費(fèi)結(jié)構(gòu)三升級明三顯，汽三車消費(fèi)三被有力三拉動。三200三7年底三，全市三私家車三保有量三突破9三萬輛，三同比增三長27三．9％三。一季三度，合三肥人購三車熱情三持續(xù)高三漲，入三戶汽車三同比增三加27三11輛三。車購三辦介紹三，該辦三每個(gè)工三作日平三均征稅三汽車達(dá)三到25三0輛，三月平均三單車單三價(jià)同比三增長2三5％，三這說明三合肥人三購車數(shù)三量增長三的同時(shí)三，車輛三檔次也三在逐步三提升。三“從車三購稅收三入看，三合肥一三季度征三稅1．三29億三元，占三全省車三購稅收三入總量三的兩成三以上。三”車購三辦有關(guān)三人士說三，這表三明，合三肥汽車三消費(fèi)在三省內(nèi)遙三遙領(lǐng)先三。截至2三007三年底,三合肥汽三車保有三量已達(dá)三到34三萬輛之三多,到三200三8年底三合肥汽三車保有三量增至三42萬三量。合肥宏三觀環(huán)境三分析小結(jié)：合肥的三大發(fā)展三、大建三設(shè)以及三城市的三綜合實(shí)三力不斷三攀升，三對項(xiàng)目三的別墅三類物業(yè)三開發(fā)和三酒店經(jīng)三營的前三景，不三僅是支三撐，更三多的是三帶動和三促進(jìn)發(fā)三展。同三時(shí)按合三肥的遠(yuǎn)三景規(guī)劃三，20三20年三合肥城三市人口三將達(dá)到三530三萬，那三時(shí)合肥三將從二三線城市三向一線三城市邁三進(jìn)，經(jīng)三濟(jì)的發(fā)三展和變?nèi)?，對三省會?jīng)三濟(jì)圈的三拉動和三影響將三是巨大三的！合肥宏三觀環(huán)境三分析PAR三T3三產(chǎn)三品啟示三錄一、產(chǎn)三品定位二、產(chǎn)三品規(guī)劃三和環(huán)境三規(guī)劃三、配三套建議一、產(chǎn)三品定位定位原三則：消三費(fèi)決定三定位1、新三婚型消三費(fèi)針對該三類客源三年齡層三較低、三有求新三求意識三、對新三事物接三受度高三、對房三產(chǎn)區(qū)域三概念相三對模湖三，但對三總價(jià)敏三感度高三，支付三能力有三限、功三能要求三齊全等三消費(fèi)特三點(diǎn)。打三造貼進(jìn)三其消費(fèi)三需求的三住宅產(chǎn)三品。2、改三善型消三費(fèi)→別三墅、類三別墅產(chǎn)三品針對改三善型消三費(fèi)群體三,對居三住環(huán)境三、社區(qū)三規(guī)劃、三生活模三式的品三質(zhì)化追三求，打三造高附三加值、三體現(xiàn)時(shí)三尚、品三質(zhì)的新三生活感三覺。從三而淡化三項(xiàng)目距三離感。產(chǎn)品定三位3、投三資型消三費(fèi)→小三戶型、三高附加三值產(chǎn)品針對投三資型消三費(fèi)者低三投入、三高產(chǎn)出三消費(fèi)心三理特點(diǎn)三，打造三具備高三附加值三（自然三景觀環(huán)三境、低三總價(jià)產(chǎn)三品、高三配套服三務(wù)）物三業(yè)。4、養(yǎng)三老型消三費(fèi)→便三捷性、三舒適型三老年公三寓產(chǎn)品從小面三積、人三性化設(shè)三計(jì)角度三出發(fā)打三造低密三度電梯三公寓，三在提供三完善醫(yī)三療服務(wù)三、人性三關(guān)懷的三前提下三滿足養(yǎng)三老型消三費(fèi)需求三。5、度三假型消三費(fèi)→別三墅、小三面積度三假公寓三產(chǎn)品依托良三好自然三景觀，三在完善三項(xiàng)目附三加值基三礎(chǔ)上，三結(jié)合區(qū)三域旅游三資源，三打造“三5+2三”居住三理念。產(chǎn)品定三位二、產(chǎn)三品規(guī)劃三和環(huán)境三規(guī)劃項(xiàng)目整三體開發(fā)三采取“三分批多三次”開三發(fā)模式三，項(xiàng)目三占地共三計(jì)35三0畝，三其開發(fā)三分四步三走路：A、第三一步：三規(guī)劃多三層普通三住宅，三占地5三0畝，三預(yù)計(jì)總?cè)娣e三為5萬三平方米三，其中三50%三為拆遷三戶返還三，50三%可銷三售。戶型面積（M2）所占比例建筑面積（M2）產(chǎn)品形態(tài)消費(fèi)類型二房80~9025%12500多層鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民首次購房新婚型養(yǎng)老型小三房90~10045%20000舒適三房110~12020%10000大三房130~14510%5000合計(jì)100%50000————1、產(chǎn)三品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)三劃和環(huán)三境規(guī)劃C、第三三步：三規(guī)劃建三設(shè)商業(yè)三街，占三地50三畝，預(yù)三計(jì)總建三面積為三4萬平三方米（三最好能三提前在三第二步三前啟動三）。B、第三二步：三建設(shè)規(guī)三劃中的三酒店、三相依林三改造、三沿馬槽三河道路三建設(shè)，三占地近三200三畝，其三中酒店三預(yù)計(jì)總?cè)娣e三為80三00平三方米。D、第三四步：三規(guī)劃建三設(shè)別墅三類項(xiàng)目三（湯池三鎮(zhèn)現(xiàn)有三別墅類三項(xiàng)目過三多，且三銷售暫三不理想三，因此三建議別三墅類開三發(fā)盡量三推后，三再根據(jù)三市場情三況來啟三動與否三）。產(chǎn)品類型面積（M2）所占比例建筑面積（M2）規(guī)劃戶數(shù)（戶）消費(fèi)類型聯(lián)體別墅200~25070%————度假、改善型單體別墅280~35030%————合計(jì)100%————產(chǎn)品規(guī)三劃和環(huán)三境規(guī)劃在項(xiàng)目三內(nèi)環(huán)境三營造中三，注重三與湯池三傳統(tǒng)文三化、自三然風(fēng)景三資源的三結(jié)合。三盡量保三持所在三地原有三的水流三、高坡三、沼澤三等自然三風(fēng)景，三在此基三礎(chǔ)上實(shí)三現(xiàn)新人三文風(fēng)情三小鎮(zhèn)生三活模式三的打造三。2、環(huán)三境規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)三劃和環(huán)三境規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)三計(jì)上突三出風(fēng)格三（異域三內(nèi)情）三，自始三自終貫三穿一個(gè)三特定的三風(fēng)格，三通過建三筑、布三局、戶三型、材三料、標(biāo)三志、色三彩計(jì)劃三等因素三強(qiáng)烈地三反復(fù)強(qiáng)三調(diào)風(fēng)格三主題，三強(qiáng)調(diào)品三味感，三使整個(gè)三居住區(qū)三的形象三得到突三出的表三達(dá)。風(fēng)格一三：西班三牙風(fēng)情產(chǎn)品規(guī)三劃和環(huán)三境規(guī)劃該類住三宅從低三密度、三異域風(fēng)三情、休三閑居住三角度出三發(fā)，較三大的發(fā)三揚(yáng)了居三住品質(zhì)三化特質(zhì)三，在全三國各大三經(jīng)濟(jì)發(fā)三達(dá)區(qū)域三得到改三善型消三費(fèi)者的三普遍追三崇。此種建三筑立面三材料主三要為高三級彈性三涂料，三其用材三相對單三一，但三在細(xì)部三表現(xiàn)上三較為細(xì)三致，通三過緩坡三屋頂、三經(jīng)色簡三筒屋面三、屋頂三花園、三胸墻扶三手、夯三石墻等三強(qiáng)調(diào)建三筑表情三。在景觀三環(huán)境營三造中強(qiáng)三調(diào)異域三風(fēng)情的三體現(xiàn)，三表現(xiàn)為三小品、三綠化、三水景等三元素的三結(jié)合。產(chǎn)品規(guī)三劃和環(huán)三境規(guī)劃風(fēng)格二三：德式三風(fēng)情產(chǎn)品規(guī)三劃和環(huán)三境規(guī)劃此類建三筑立面三體現(xiàn)了三德式建三筑的簡三約風(fēng)格三，在建三材運(yùn)用三中結(jié)合三面磚、三涂料，三在色彩三應(yīng)用中三較注重三美學(xué)及三細(xì)部營三造，較三好地體三現(xiàn)了建三筑的尊三貴觀。通過建三筑組團(tuán)三形象設(shè)三計(jì)、社三區(qū)路網(wǎng)三分布及三內(nèi)部環(huán)三境、小三品等元三素實(shí)現(xiàn)三各類產(chǎn)三品的自三然區(qū)格三。三、配三套建議為實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)目居三住功能三，體現(xiàn)三平緩、三和諧的三小鎮(zhèn)化三生活模三式，在三結(jié)合它三山自然三山水資三源的基三礎(chǔ)上，三建議社三區(qū)相關(guān)三配套如三下：⊕社三區(qū)醫(yī)療三中心⊕幼三兒園⊕菜三場⊕大三型超市三、商服三中心（三風(fēng)情商三業(yè)街）⊕社三區(qū)會所三（健身三中心、三咖啡吧三等）⊕高三爾夫推三桿球場⊕大三型綠地三廣場（三公園）⊕兒三童游樂⊕品三牌物業(yè)三服務(wù)PAR三T4三經(jīng)三濟(jì)效益三預(yù)測一、住三宅及商三業(yè)街開三發(fā)效益三預(yù)測二、酒三店投資三經(jīng)營效三益預(yù)測三、項(xiàng)三目開發(fā)三前期投三入及回三收預(yù)測一、住三宅及商三業(yè)街開三發(fā)效益三預(yù)測1、商三業(yè)開發(fā)三效益預(yù)三測

數(shù)量（萬㎡）單價(jià)元/㎡合計(jì)備注

凈利潤（總收入-總成本）

8608

一、總銷售收入

16000

1住宅000

2商鋪4400016000

3車庫

0

商業(yè)街三占地約三50畝三，建筑三面積約三4萬平三方米，三以下為三開發(fā)成三本和收三益預(yù)測三：住宅及三商業(yè)街三開發(fā)效三益預(yù)測

數(shù)量（萬㎡）單價(jià)元/㎡合計(jì)備注

總成本（二+三+四+五）

7392

二、土地成本

676

1土地出讓金5013650

2土地契稅6500.0426

3拍賣傭金

住宅及三商業(yè)街三開發(fā)效三益預(yù)測

數(shù)量（萬㎡）單價(jià)元/㎡合計(jì)備注三、前期

176

1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)41560

2土地平整

0

3勘探費(fèi)

10

4招投標(biāo)費(fèi)

5

5監(jiān)理費(fèi)41600.00625

6市場調(diào)研費(fèi)

0

7審圖1,面積測繪1.442.410

8勞?；?質(zhì)監(jiān)0.25交易0.2541600.01562

9臨時(shí)道路等414

住宅及三商業(yè)街三開發(fā)效三益預(yù)測

數(shù)量（萬㎡）單價(jià)元/㎡合計(jì)備注四、工程造價(jià)

4160

1土建、水電.消防.電梯48003200

2室外市政4120480自來水排水道路綠化3強(qiáng)電480320

4弱電42080

5管煤400

6水電移交42080

住宅及三商業(yè)街三開發(fā)效三益預(yù)測

數(shù)量（萬㎡）單價(jià)元/㎡合計(jì)備注五、其它

2380

1政府規(guī)費(fèi)485340

2利息000

3經(jīng)營管理費(fèi)2451202年4銷售、廣告費(fèi)160000.02320

5稅收（營業(yè)稅、所得稅）160000.11600

住宅及三商業(yè)街三開發(fā)效三益預(yù)測小結(jié)：從項(xiàng)目三全局看三，商業(yè)三街是本三項(xiàng)目實(shí)三現(xiàn)利潤三最大化三和投資三回收速三率的最三重要環(huán)三節(jié)。按三商業(yè)街三規(guī)劃，三建筑面三積約4三萬平方三米，按三傳統(tǒng)方三式銷售三，測算三的利潤三為860三8萬元（商業(yè)三項(xiàng)目操三作的價(jià)三格空間三彈性最三大，如三合肥的三元一時(shí)三代廣場三、中西三街，經(jīng)三過整體三包裝定三位炒作三，價(jià)格三在傳統(tǒng)三模式上三明顯大三幅度提三升，所三以說，三商業(yè)的三利潤空三間可能三遠(yuǎn)遠(yuǎn)超三過測算三?。?、住三宅開發(fā)三效益預(yù)三測

數(shù)量（萬㎡）單價(jià)元/㎡合計(jì)備注

凈利潤（總收入-總成本）

-1371

一、總銷售收入

4500

1住宅2.518004500

2商鋪000

3車庫

0

住宅及三商業(yè)街三開發(fā)效三益預(yù)測多層住三宅占地三約50三畝，建三筑面積三約5萬三平方米三，其中三2.5三萬平米三為回遷三，2.三5萬平三米為可三售面積三。住宅及三商業(yè)街三開發(fā)效三益預(yù)測

數(shù)量（萬㎡）單價(jià)元/㎡合計(jì)備注

總成本（二+三+四+五）

5871

二、土地成本

0

1土地出讓金5000

2土地契稅00.040

3拍賣傭金

住宅及三商業(yè)街三開發(fā)效三益預(yù)測

數(shù)量（萬㎡）單價(jià)元/㎡合計(jì)備注三、前期

206

1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)51575

2土地平整

0

3勘探費(fèi)

10

4招投標(biāo)費(fèi)

5

5監(jiān)理費(fèi)47000.00628

6市場調(diào)研費(fèi)

0

7審圖1,面積測繪1.452.412

8勞保基金1質(zhì)監(jiān)0.25交易0.2547000.01571

9臨時(shí)道路等515

住宅及三商業(yè)街三開發(fā)效三益預(yù)測

數(shù)量（萬㎡）單價(jià)元/㎡合計(jì)備注四、工程造價(jià)

4700

1土建、水電.消防.電梯57003500

2室外市政5120600自來水排水道路綠化3強(qiáng)電580400

4弱電520100

5管煤500

6水電移交520100

住宅及三商業(yè)街三開發(fā)效三益預(yù)測

數(shù)量（萬㎡）單價(jià)元/㎡合計(jì)備注五、其它

965

1政府規(guī)費(fèi)585425

2利息000

3經(jīng)營管理費(fèi)2400在商業(yè)里已含4銷售、廣告費(fèi)45000.0290

5稅收（營業(yè)稅、所得稅）45000.1450

住宅及三商業(yè)街三開發(fā)效三益預(yù)測小結(jié)：多層住三宅項(xiàng)目三用地約三50畝三，如按三回遷補(bǔ)三償，需三要支付三政府拆三遷資金三約25三00萬三元左右三；而如三果按項(xiàng)三目建筑三面積的三50%三直接返三還政府三和老百三姓，另三外50三%用于三我司對三外正常三銷售，三同時(shí)土三地?zé)o須三向政府三支付相三關(guān)費(fèi)用三，經(jīng)過三縝密計(jì)三算，住三宅用地三最后實(shí)三際支出三僅為137三1萬元，減少三了項(xiàng)目三啟動初三期大量三資金投三入的要三求。二、酒三店投資三經(jīng)營效三益預(yù)測依山傍三水寄情三于中，三借溫泉三借山借三水齊畫三。終合三美學(xué)、三藝術(shù)、三建筑、三文學(xué)等三多一學(xué)三科理念三，以大三自然景三觀為基三礎(chǔ)，進(jìn)三一步親三和“人三與自然三”的主三題，體三現(xiàn)回歸三自然、三反撲歸三真。移步換三景、花三豐葉茂三，具有三西方歐三式建筑三樂園的三高雅大三方、又三有美觀三氣派的三皇家風(fēng)三范，體三現(xiàn)古今三借鑒、三中西結(jié)三合的精三神，突三出集商三貿(mào)、游三覽、娛三樂、休三閑、鍛三煉為一三體的現(xiàn)三代化酒三店渡假三村風(fēng)貌三。1、酒三店規(guī)劃三設(shè)計(jì)理三念1）星三級酒店三賓館一三棟3-三4層（三約80三00三平方米三）。2）網(wǎng)三球、兒三童游樂三場50三0平方三米。3）露三天游泳三場。4）車三庫、停三車場5三00平三方米。5）雕三塑群一三處。6）噴三水音樂三池若干三。7）廁三所一座三200三平方米三。8）儲三存庫建三筑面積三300三平方三米。2、具三體設(shè)施酒店投三資經(jīng)營三效益預(yù)三測1）五三星級酒三店建筑三面積三800三0平三方米。三土建按三80三0元三/平方三米計(jì)，三裝潢按三150三0元三/平方三米計(jì)。800三0㎡*三800三元/三㎡=三640三萬800三0㎡*三150三0元/三㎡三=12三00萬計(jì)18三40萬3、項(xiàng)三目總投三資酒店投三資經(jīng)營三效益預(yù)三測2）網(wǎng)三球場、三兒童游三樂場、三露天沐三場等場三地計(jì)1三00萬三。3）車三庫、停三車場、三通道計(jì)三50萬三。4）儲三存庫建三筑面積三500三平米，三土建以三600三元/平三米計(jì)算三，共計(jì)三30萬三。5）廁三所建筑三面積2三00平三米，土三建以6三00元三/平米三計(jì)算，三計(jì)12三萬；裝三潢、設(shè)三備計(jì)3三00元三/平米三，計(jì)6三萬；合三計(jì)18三萬。6）露三天場地三、道路三及綠化三150三萬。7）圍三墻**三**米三，10三萬元。酒店投三資經(jīng)營三效益預(yù)三測8）雕三塑群、三噴水、三噴灌設(shè)三備。估三計(jì)費(fèi)用三30萬三。9）水三、電設(shè)三備估計(jì)三費(fèi)用2三00萬三。10）三計(jì)劃外三費(fèi)用3三00萬三。綜上所三計(jì)，本三項(xiàng)目酒三店主體三建筑面三積為8三000三平米，三加配套三設(shè)施。總投資三為27三28萬三元金孔雀三和萬振三逍遙別三院客房三價(jià)格表4、酒三店收益三預(yù)測酒店投三資經(jīng)營三效益預(yù)三測項(xiàng)目金孔雀度假村萬振逍遙別院備注客房平時(shí)230元/天（協(xié)議價(jià)）498元/天（協(xié)議價(jià)）298元/天（普通散客）788元/天（普通散客）節(jié)假日368元/天（協(xié)議價(jià)）698元/天（協(xié)議價(jià)）458元/天（普通散客）988元/天（普通散客）別墅平時(shí)1098元/天（協(xié)議價(jià)）2880元/天（協(xié)議價(jià)）1680元/天（普通散客）3880元/天（普通散客）節(jié)假日2180元/天（協(xié)議價(jià)）3880元/天（協(xié)議價(jià)）288元/天（普通散客）4880元/天（普通散客）從以上三兩家的三價(jià)格表三，我們?nèi)梢钥慈?，?jié)三假日的三房價(jià)較三平時(shí)基三本翻了三一番。三據(jù)了解三，兩家三酒店平三時(shí)的入三住率在三60%三-80三%，節(jié)三假日入三住率幾三乎10三0%，三年平均三入住率三概算在三80%三左右。酒店投三資經(jīng)營三效益預(yù)三測測算依三據(jù)和方三法：A、本三項(xiàng)目按三設(shè)計(jì)套三房15三0間，三房價(jià)暫三按金孔三雀的標(biāo)三準(zhǔn)進(jìn)行三計(jì)算；B、按三中國目三前的節(jié)三假日計(jì)三算，一三年的3三65天三里有1三45天三屬于周三末和節(jié)三假日，三占一年三的40三%左右三；22三0天為三上班日三（即平三時(shí)），三占60三%左右三；C、協(xié)三議價(jià)客三戶占3三5%左三右，普三通散客三占65三%左右三；按36三5天計(jì)三算，全三年的客三房收入三具體如三下：酒店投三資經(jīng)營三效益預(yù)三測平時(shí)6三0%，三按22三0天計(jì)三算：230三元/天三*22三0天*三（15三0間*三0.3三5）=三265三650三0元298三元/天三*22三0天*三（15三0間*三0.6三5）=三639三210三0元節(jié)假日三40%三，按1三45天三計(jì)算：368三元/天三*14三5天*三（15三0間*三0.3三5）=三280三140三0元458三元/天三*14三5天*三（15三0間*三0.6三5）=三649三497三5元以上合三計(jì)為：183三2萬元三×年入三住率8三0%=三146三599三80元酒店投三資經(jīng)營三效益預(yù)三測酒店經(jīng)三營利潤三和回收三成本時(shí)三間測算年總收三入14三65萬三元×0三.6三=87三9萬元扣除人三員管理三成本、三裝修折三舊成本三等綜合三成本4三0%后三為毛利三潤。因此，三酒店每三年的經(jīng)三營毛利三潤為：該項(xiàng)目三總投資三約27三28萬三元，去三掉土建三成本6三40萬三元，酒三店實(shí)際三總投資三約20三88萬三元。按三年毛利三潤87三9萬元三計(jì)算：預(yù)計(jì)2三4-2三6個(gè)月三左右的三時(shí)間可三以收回三全部投三資！1）土三地50三畝*1三3萬/三畝=6三50萬三。1、項(xiàng)三目前期三投入2）酒三店土建三投資6三40萬三。5）勘三探、規(guī)劃設(shè)三計(jì)、報(bào)建等三計(jì)15三0萬。7）計(jì)三劃外費(fèi)三用30三0萬。三、項(xiàng)三目前期三投入及三回收預(yù)三測3）相三依林景三觀建設(shè)三和改造三600三萬。4）沿三馬曹河三道路1三.5公三里20三0萬。以上費(fèi)三用合計(jì)三：284三0萬元6）項(xiàng)三目前期三銷售中三心和廣三告投入三300三萬。2、投三入回收三預(yù)測項(xiàng)目前三期投入三及回收三預(yù)測假設(shè)商三業(yè)街2三010三年底動三工，預(yù)三計(jì)20三11年三5月份三左右開三盤，可三實(shí)現(xiàn)回三款。預(yù)三計(jì)銷售三周期為三24-三32個(gè)三月。假設(shè)項(xiàng)三目與2三009三年底啟三動運(yùn)作三，首期三項(xiàng)目按三201三0年8三月份動三工，預(yù)三計(jì)20三10年三12月三份左右三開盤，三可實(shí)現(xiàn)三回款。三預(yù)計(jì)銷三售周期三為24三個(gè)月。1、本三項(xiàng)目啟三動資金三預(yù)測在284三0萬元左右。結(jié)論：項(xiàng)目前三期投入三及回收三預(yù)測2、住三宅如果三由我司三投資建三設(shè)直接三返還政三府和百三姓，則三不需要三支付政三府25三00萬三元拆遷三投入，三且最后三實(shí)際支三出僅為137三1萬元左右。3、商三業(yè)按傳三統(tǒng)模式三開發(fā)銷三售，測三算利潤三約為860三8萬元，去掉三住宅最三后的實(shí)三際投入三，僅商三業(yè)實(shí)際三產(chǎn)出的三利潤總?cè)~約為723三7萬元。4、按三284三0萬元三的資金三投入，三截止商三業(yè)產(chǎn)出三的利潤三價(jià)值7三237三萬元，三資金投三入回報(bào)三率高達(dá)255三%。9、靜夜三四無鄰三，荒居三舊業(yè)貧三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黃葉樹三，燈下三白頭人三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三3:三47:三04三PM11、以我三獨(dú)沈久三，愧君三相見頻三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海別三，幾度三隔山川三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍見三翻疑夢三，相悲三各問年三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、他鄉(xiāng)三生白發(fā)三，舊國三見青山三。。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。三。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、行動三出成果三，工作三出財(cái)富三。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、做前三，能夠三環(huán)視四三周；做三時(shí)，你三只能或三者最好三沿著以三腳為起三點(diǎn)的射三線向前三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、沒有三失敗，三只有暫三時(shí)停止三成功！三。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三