某地產(chǎn)集團房地產(chǎn)項目總經(jīng)理培訓成本控制管理

房地產(chǎn)成本控制管理

保利集團總經(jīng)理培訓2009年3月講義提綱一、房地產(chǎn)成本管理的重要性二、房地產(chǎn)成本管理的特點三、房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立五、房地產(chǎn)成本管理每個階段控制要點和知識積累一、房地產(chǎn)成本管理的重要性1、形勢回顧——我們怎么樣一路走來關(guān)鍵詞：

溫暖的春天：觀念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓

火爆的夏天：排隊、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過面包

轉(zhuǎn)冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點、雙限房、經(jīng)適房、廉租房

嚴冬的到來：降價、流標、還會降嗎、崩盤、利潤下降2、房地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？投入增加了、收入降低了、利潤壓縮了利潤=收入-成本結(jié)論：項目利潤率下降和無利潤是目前面臨的最大困難！未來一段時間，價格競爭將成為市場最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來的勝者！成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來的生命線！

二、房地產(chǎn)成本管理的特點1、從生產(chǎn)周期來看2、從銷售形態(tài)來看3、從產(chǎn)品形態(tài)來看4、從地域來看5、從財務(wù)角度來看6、從價值鏈來看三、做好房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念1、全員全程成本控制觀念成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。2、要樹立高度重視計劃管理的觀念公司計劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計劃性不強，就會把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽下降，趕工費用增加，成本違約金難以估計。3、要樹立房地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念要創(chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時，要注意創(chuàng)新的幅度和價值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過市場預期而產(chǎn)生風險，即創(chuàng)新要符合項目的實際情況。4、賺錢的項目才是好項目的觀念。站在房地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢的項目才是好項目。四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立1、房地產(chǎn)成本管理體系成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學的成本目標體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。實行統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理的原則，建立成本責任制度，保證目標成本的順利實現(xiàn)。2、房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個層面的內(nèi)容：成本管理的流程與制度體系。從管理層面而言，這是最基礎(chǔ)的管理工作；每一個階段的控制要點和知識積累；從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。關(guān)于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責任與激勵機制方面管理）目標成本管理體系動態(tài)成本管理體系責任成本管理體系成本后評估關(guān)于成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承。如：對規(guī)劃的嚴格審批、工程招投標的控制、售樓價格的審定、成本利潤的考核等等。從戰(zhàn)略角度所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細分而進行的產(chǎn)品標準化、品牌模塊化、集團戰(zhàn)略采購等等。3、如何建立成本管理體系（1）目前公司的成本管理現(xiàn)狀：成本目標管理較粗放；責任體系不完善；成本績效考核力度不夠；動態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導力度不夠。（2）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法：

制定目標→明確崗位職責→跟蹤執(zhí)行→業(yè)績評估第一步：如何建立目標成本體系（制定目標）1、目標成本的定義

目標成本是企業(yè)預先確定的，在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標，是成本的控制線，是成本管理的基礎(chǔ)。目標成本的形成1、投資決策《項目投資可行性報告》目標成本測算1（立項成本）2、項目策劃項目定位：概念性方案設(shè)計目標成本測算2（定位成本）3、方案設(shè)計確定產(chǎn)品標準目標成本測算34、初步設(shè)計確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標準目標成本測算44、施工圖設(shè)計確定目標成本投資估算概念性方案設(shè)計概算方案設(shè)計概算初步設(shè)計概算施工圖預算工程量清單橫向制約《立項成本審批表》《定位成本審批表》《價格材料成本合理性評估》《目標成本指導書》《部品標準選擇審批表》

2、目標成本的管理

偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標成本（審批及修訂）PDCA3、目標成本建立的難點目標成本編不準怎么辦？相關(guān)部門參加了嗎？——全成本！目標成本規(guī)劃深度夠嗎？各項成本有依據(jù)嗎？——標準、市場、測算能力數(shù)據(jù)庫建立起來了嗎？目標成本夠深度嗎？專業(yè)端口成本清單（政府收費/營銷費用/財務(wù)費用。。。）建造成本清單及依據(jù)

——合同清單：合同范圍與技術(shù)標準

——部品清單：標準/（材料表）設(shè)計委托與設(shè)計深度（任務(wù)書）設(shè)計能做什么？合同分判的策劃第二步：明確崗位職責1、建立責任體系。（鏈接保利地產(chǎn)成本控制指導書）責任成本體系目標是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術(shù)經(jīng)濟指標反饋，考核評價各職能履行情況?！柏熑纬杀尽被卮鸬氖窃诔杀竟芾硐嚓P(guān)業(yè)務(wù)中誰來做？做什么的問題。我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標負責？怎么負責？如何評價？責任成本體系包含四大要素：即責任范圍、責任部門/相關(guān)部門、評價指標、評價部門。完成上述要素的定義，我們就可以建立起責任成本體系的基本框架，從而在組織架構(gòu)的層面保證目標成本的準確執(zhí)行。落實責任到崗位，落實到責任人，最大程度的減少目標與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責明晰”有據(jù)可依。責任成三本的分三解思路各部門三各司其三職1、本部三門費用2、本專三業(yè)端口三成本---三-土地成三本---三-投資管三理中心---三-政府收三費---三-開發(fā)部---三-設(shè)計費---三-技術(shù)部---三-營銷費---三-營銷中三心---三-財務(wù)費三用---三-財務(wù)部---三-建造成三本---三-技術(shù)部+采購部+工程部成本數(shù)三字是目三標，是三結(jié)果，三關(guān)鍵的三是工作三質(zhì)量2、作業(yè)三過程管三理——我們需三要什么三樣的制三度流程三？明確了三“責任三成本體三系”，三按部門/崗位對三其負責三的責任三范圍進三行合并三，我們?nèi)涂梢匀玫讲咳T/崗位的三成本、三目標集三合。但三如何保三證部門/崗位的三成本目三標能夠三順利完三成呢？三為此我三們要定三義一整三套完善三的“作三業(yè)過程三指導書三”來對三部門/崗位的三行為進三行規(guī)范三，也就三是說必三須從“三制度流三程”的三層面保三證對目三標成本三的執(zhí)行三，保證三對成本三的控制三，這就三是“作三業(yè)過程三管理”三。房地三產(chǎn)開發(fā)三全過程三中的成三本管理三分為若三干個相三對獨立三的作業(yè)三過程，三并為每三個作業(yè)三過程定三義相應(yīng)三的流程三制度規(guī)三范，同三時定義三每個作三業(yè)過程三中與成三本控制三相關(guān)的三要點，三包括量三化的經(jīng)三濟技術(shù)三評價指三標，這三樣我們?nèi)涂梢匀谌粘Ｈ龢I(yè)務(wù)這三個層面三實現(xiàn)對三成本過三程控制三，真正三將成本三控制的三執(zhí)行力三滲透到三基層一三線。保利地三產(chǎn)成本三管理制三度文件（鏈接三）制度流三程體系---三--專業(yè)集三成策劃階段：工具/方法1、成本調(diào)研2、成本—盈利測算3、策劃團隊建造階段：作業(yè)控制1、采購有效性2、項目管理3、成本信息披露評估與考核：事前/事中控制1、動態(tài)評估工具2、績效指標體系化3、獎懲重點與力度設(shè)計階段：流程節(jié)點控制1、設(shè)計任務(wù)書---成本控制要求2、設(shè)計評審—成本校核3、設(shè)計深度與標準---成本依據(jù)建立成本目標落實成本目標第三步三：跟蹤三執(zhí)行——即動態(tài)三成本體三系經(jīng)過前三兩個步三驟，“三目標明三確，責三任清晰三”之后三，我們?nèi)氵M入三：目標成三本執(zhí)行三過程跟三蹤——動態(tài)成三本。動態(tài)三成本是三項目實三施過程三中的預三期成本三，通過三實時反三映目標三成本與三動態(tài)成三本的差三異，幫三助有關(guān)三部門及三時發(fā)現(xiàn)三問題并三解決問三題，實三現(xiàn)對成三本的控三制。動三態(tài)成本三的核心三是“實三時性”三，動態(tài)三指的是三在整個三過程中三每一點三都能實三時掌握三項目最三新成本三狀態(tài)。我們強三調(diào)在項三目執(zhí)行三過程中三，能對三項目的三全成本三進行實三時測算三，只有三這樣才三能控制三成本，三幫助決三策。如三果只能三在項目三結(jié)束時三才得到三數(shù)據(jù)，三實際上三只有基三本的成三本核算三功能，三對成本三控制都三沒有任三何幫助三。木已三成舟，三談控制三都晚了三。如何實三現(xiàn)動態(tài)三成本監(jiān)三控？概括為三：“一三個中心三，三條三線”。一個中三心——以合同三為中心三條線——動態(tài)成三本實際發(fā)三生成本實付成三本動態(tài)成三本=合同成三本+非合同三性成本+待發(fā)生三成本合同性三成本是三動態(tài)成三本中變?nèi)齽有宰钊蟮牟咳?。其三“高變?nèi)浴睕Q三定了它三是成本三控制的三重中之三重。而三非合同三性成本三，如政三府收費三等則容三易控制三。合同三不確定三性表現(xiàn)三為“變?nèi)诙慈?、“三款項超三付”等三成本失三控現(xiàn)象三頻現(xiàn)。三必須要三以合同三為中心三。把目三標成本三分解到三合同中三去，形三成合同三目標成三本。三條線三：“動態(tài)三成本”三反映任三意時段三項目的三綜合成三本及結(jié)三構(gòu)分布三?！皩嵢H發(fā)生三成本”三指的是三項目當三前已審三定的工三程量與三動態(tài)成三本對比三，可反三映出項三目整體三進度。三“實付三成本”三指實際三已支付三的款項三與實際三發(fā)生成三本對比三，反映三出款項三的支付三進度。三做到動三態(tài)成本三一月一三清，設(shè)三計變更三、工程三簽證均三當月結(jié)三清，填三報成本三月報表三，形成三動態(tài)管三理的好三習慣。用工具三管人：成本管三理涉及三領(lǐng)域多三，管理三環(huán)節(jié)復三雜，通三過信息三化手段三將投資三測算目三標、合三同預算三、合同三結(jié)算、三付款等三業(yè)務(wù)集三合在一三起進行三預算控三制、全三程預警三、匯總?cè)治?。三并且通三過多個三項目積三累，形三成企業(yè)三成本管三理知識三庫沉淀三下來，三不因人三員的流三動而流三失。成本數(shù)三據(jù)庫建三立方法三與意義合同執(zhí)三行與后評三估資源調(diào)三研標準定三位數(shù)據(jù)積三累成果應(yīng)三用成本數(shù)三據(jù)庫的三數(shù)據(jù)標三準：數(shù)三據(jù)引用三與置換三。成本數(shù)三據(jù)積累三，是反三擊串標三的有力三武器，三是各部三門成本三控制溝三通的平三臺，是三對手研三究的執(zhí)三行沉淀三。成本數(shù)三據(jù)庫是三一個企三業(yè)的財三富。第四步三：成本三業(yè)績評三估（績?nèi)Э己巳┲贫巳繕顺扇?，明三確了責三任體系三，同時三對作業(yè)三過程進三行了實三際的跟三蹤控制三，在完三成了前三面三個三步驟后三，最后三我們就三可以根三據(jù)執(zhí)行三結(jié)果對三相關(guān)業(yè)三績進行三評估和三考核。成本管三理體系三的梳理三圖1作業(yè)過三程成本三控制（日常工作的成本管三理）成本管三理體系三的建立三與實施目標實三施目標實三現(xiàn)銷售/客服建造過三程策劃/設(shè)計目標建三立成本管三理之基三礎(chǔ)成本管三理之實三現(xiàn)成本管三理體系三的梳理三圖2成本管三理之目三標成本優(yōu)三勢產(chǎn)品品三質(zhì)開發(fā)進三度全成本管理的實現(xiàn)管理規(guī)范/細則流程/指引/表單權(quán)責架構(gòu)績效考三核管控體三系流程績效崗位績效業(yè)務(wù)績效盈利實三現(xiàn)五、房三地產(chǎn)成三本管理三每個階三段控制三要點成本控三制最終達三到利潤三最大化交付階三段服務(wù)立項階三段設(shè)計階三段招標階三段采購階三段施工階三段管理費財務(wù)費開發(fā)間三接費營銷費（一）三誰是對三房地產(chǎn)三投資影三響最大三的階段三？——結(jié)論：三項目立三項決策三是主要三因素，三設(shè)計方三案優(yōu)化三是關(guān)鍵三因素！1009575603525101/4影響投三資的程三度（%）項目進三展時間項目決三策初步設(shè)三計技術(shù)設(shè)三計施工圖三設(shè)計準三備施工圖三設(shè)計施工階三段設(shè)計三變更、三發(fā)包設(shè)計招標、三發(fā)包設(shè)計要三求改變?nèi)ㄔO(shè)計三標準、三平面布三置等）項目立三項決策三階段需三要注意三的問題三：1、定位三是關(guān)鍵三。不要為三立項而三立項，三應(yīng)建立三在認真三、客觀三的調(diào)研三和分析三之上，三選擇有三優(yōu)勢的三項目；重點對三市場現(xiàn)三行售價三和預期三走勢進三行準確三的調(diào)查三判斷，三確定目三標售價三。2、技術(shù)三可行性三分析是三前提。對產(chǎn)品三定位要三建立在三技術(shù)方三案可行三的基礎(chǔ)三之上。3、土地三獲取成三本優(yōu)勢三是項目三成功之三本。土地價三格無論三以何種三方式取三得，均三應(yīng)事先三做到心三中有數(shù)三。（二）三關(guān)于設(shè)三計階段三的成本三控制科學合三理的設(shè)三計可以三降低10%的工程三造價，三以下是三控制設(shè)三計的五三大策略三：1、實行三設(shè)計方三案的招三投標，三優(yōu)化設(shè)三計。2、實行三限額設(shè)三計，有三效控制三造價。3、加強三對設(shè)計三圖紙的三會審與三審查。4、深入三應(yīng)用價三值工程三原理。5、采用三合同措三施，有三效控制三造價。這個階三段要特三別注意三以下幾三點：房地產(chǎn)三首先是三做產(chǎn)品三，不是三做作品三，要以三掙錢為三目的。三克服重三技術(shù)、三輕經(jīng)濟三的思想三。成本型三城市（三如武漢三、長沙三、南昌三等）要三永遠關(guān)三注核算三和控制三，對設(shè)三計成本三優(yōu)化要三放在第三一位。產(chǎn)品型三城市（三如北京三、上海三、廣州三、深圳三等）在三關(guān)注核三算和控三制的前三提下，三可以進三行價值三創(chuàng)新。在同一三城市也三應(yīng)特別三注意產(chǎn)三品型地三塊（如三珠江新三城）和三成本型三地塊（三如西子三灣）的三差別。正確運三用限額三設(shè)計所謂限三額設(shè)計三，就是三按照批三準的可三行性研三究報告三的投資三估算控三制初步三設(shè)計。三按照批三準的初三步設(shè)計三概算控三制技術(shù)三設(shè)計和三施工圖三設(shè)計，三同時各三專業(yè)在三保證達三到使用三功能的三前提下三按分配三的投資三限額控三制設(shè)計三，嚴格三控制不三合理變?nèi)ＨC總投三資不突三破。（國際三廣場案三例）限額設(shè)三計的對三象：它三可將上三階段的三設(shè)計審三定的投三資額和三工程量三先分解三到各專三業(yè)，后三分解到三各單位三工程和三分部分三項工程三，通過三層層分三解，實三現(xiàn)對投三資限額三的控制三管理。三同時也三實現(xiàn)了三對設(shè)計三規(guī)模、三設(shè)計標三準、工三程量與三概算指三標等各三方面的三控制。正確認三識設(shè)計三階段成三本優(yōu)化傳統(tǒng)建三筑設(shè)計三院，并三不能幫三助房地三產(chǎn)企業(yè)三全面控三制設(shè)計三階段的三成本！三中國大三陸設(shè)計三管理條三塊分割三嚴重，三房地產(chǎn)三設(shè)計管三理范圍三遠遠大三于傳統(tǒng)三的建筑三設(shè)計院三。房地產(chǎn)三設(shè)計管三理思路三：作為三房地產(chǎn)三公司從三事規(guī)劃三設(shè)計管三理的工三程師，三除了要三完成傳三統(tǒng)規(guī)劃三、設(shè)計三管理的三工作外三，還要三向二個三方向延三伸，一三是土地三規(guī)劃、三設(shè)計性三質(zhì)的整三合，二三是甲方三另行委三托的二三次設(shè)計三和選材三用料。房地產(chǎn)三企業(yè)現(xiàn)三在需要三的是精三細的設(shè)三計管理三優(yōu)化。設(shè)計階三段的造三價控制三和知識三積累1、合理確三定地下三室面積三比例：天津三項目：三原設(shè)計三地下室三建筑面三積約15萬平米三。經(jīng)優(yōu)三化后地三下室部三分減少三建筑面三積約2.5萬平米三，按每三平米250三0元估算三，總價三減少約625三0萬元，三現(xiàn)正進三行進一三步優(yōu)化三，通過三抬高地三下室標三高等方三法，減三少支護三和土方三工程量三進一步三節(jié)約造三價。2、方案選三擇和優(yōu)三化：國際三廣場鋼三結(jié)構(gòu)：SOM設(shè)計方三案約1.4萬噸，三經(jīng)過優(yōu)三化設(shè)計三，總用三鋼量減三少為700三0噸。主三要優(yōu)化三工作為三：對從三底到頂三保持同三樣截面三尺寸的三柱按受三力不同三分段選三擇截面三，減少三鋼材約500三0噸，在三鋼支撐三的設(shè)計三中，通三過復核SOM提供的三計算，三在國家三規(guī)范許三可的范三圍內(nèi)降三低部分三安全系三數(shù)，減三少鋼材三用量約200三0噸，合三計約700三0噸，按三每噸約1萬元計三算，減三少造價三約七千三萬元。3、結(jié)合公三司已有三結(jié)算、三材料設(shè)三備選用三的經(jīng)驗三數(shù)據(jù)進三行設(shè)計三。中環(huán)廣三場鋁合三金門窗三定位及三材料選三擇：鋁合金三門窗價三格主要三由鋁型三材、玻三璃及五三金配件三組成，三其中鋁型材三表面處三理有陽極三氧化、三電泳、三粉末噴三涂、氟三碳噴涂三、噴涂三料是否三加金屬三粉等不三同，前三三種價三格差別三不大，三氟碳噴三涂增加三約600三0元/噸，按三門窗面三積每平三米6kg計算，三增加造三價約36元/平米。使用經(jīng)三驗數(shù)據(jù)三復核設(shè)三計及施三工管理三：例如中三環(huán)廣場三的市政三排水管三，圖紙三標識為三塑鋼纏三繞管，三經(jīng)了解三雙壁波三紋管和三塑鋼纏三繞管，三價格相三差約4倍，公三司也很三少在小三區(qū)內(nèi)使三用，項三目部在三圖紙審三查時將三設(shè)計變?nèi)薷娜秊殡p壁三波紋管三。再如干三掛石材三和濕貼三石材的三費用差三異：因干掛三對石材三剛度的三要求，三濕貼對三石材重三量的限制，三兩種墻三面裝飾三方式存三在面材三厚度不三同引起三造價不三同以及三干掛時三鋼骨架三與濕貼三時砂漿三的價格三差異（三可達200三-30三0元/平米）三等。通過技三術(shù)標準三和指標三對比進三行一些三設(shè)計選三擇，通三過材料三設(shè)備價三格比較三進行精三細化設(shè)三計修正三和完善三是提高三設(shè)計效三率的基三礎(chǔ)。人防工三程：人三防面積三，因人防三區(qū)的工三程費用三比非人三防區(qū)高三，在規(guī)三范允許三的范圍三內(nèi)盡量三減少人三防面積三，因人三防面積三的計算三方法較三為繁瑣三，需要三仔細核三查。設(shè)計時三應(yīng)盡量三選用標三準設(shè)備，非標三準門因三需要重三新開模三較標準三門費用三高出較三多。（三）三工程投三標階段三的成本三控制1、項目三建設(shè)階三段控制三的六大三渠道：通過招三標方式三選擇好三施工隊三伍。加強合三同管理三，完善三合同條三款。對大宗三材料和三大型設(shè)三備實行三單獨招三標采購三。嚴格履三行工程三發(fā)包合三同。按合同三約定實三際完成三工作量三支付工三程進度三款。加強對三監(jiān)理單三位的管三理，主三動防范三施工單三位索賠三。2、如何三在招標三階段有三效控制三工程造三價①形成有三效競爭三。保利三公司是三一塊金三字招牌三，因良三好的付三款信譽三和社會三聲譽，三絕大多三數(shù)企業(yè)三愿意與三我們合三作。保證足三夠數(shù)量三，新增三合格供三方保持三適當比三例。公三司招投三標管理三規(guī)定中三要求，三單項目三投標單三位至少3家以上三。年度標三因使用三方便、三工程量三增加可三以有效三提高效三率，降三低成本三。對于價三格受市三場變化三影響不三大的項三目，進三行年度三招標。三例如白三蟻防治三、土壤三氡濃度三、室內(nèi)三環(huán)境檢三測和基三坑監(jiān)測三、沉降三觀測、三工程樁三檢測等三檢測項三目。對三于對外三觀要求三不高、三技術(shù)標三準較為三簡單的三材料設(shè)三備可以三進行年三度招標三，例如三防火門三、不銹三鋼水箱三、戶內(nèi)三配電箱三等材料三，若受三市場變?nèi)绊懭^大的三材料設(shè)三備，注三意招標三時間的三確定并三關(guān)注市三場變化三。②管理程三序到位三選擇有三實力守三信用的三施工或三供貨單三位。組織對三施工及三供貨單三位考察三，填寫三合格供三方考察三表（公三司ISO文件）三。同時三認真組三織考察三評審，三以項目三管理組三織認定三為主，三公司資三質(zhì)為次三的考察三觀念。③標底是三對擬招三標項目三造價的三預期，三標底的三準確確三定需要三對設(shè)計三和現(xiàn)場三條件準三確把握三，通過三標底的三編制還三可以提三前發(fā)現(xiàn)三設(shè)計不三足，防三止施工三單位串三標。使用經(jīng)三驗數(shù)據(jù)三作為標三底。例如,基本同三期招標三的天利三廣場和三科貿(mào)園三均為按三定額計三價，但三一為上三浮約3%，一為三下浮5%，我們?nèi)J為三其合理三。需要重三新編制三標底的三情況。例如，三西子灣三外電項三目招標三時，各三家報價三與經(jīng)驗三數(shù)據(jù)相三比有較三大差異三，為澄三清事實三，請專三業(yè)公司三做標底三，使招三標項目三由原來三投標約230三0萬減少三至171三8.5萬元簽三訂合同三，保證三了公司三的利益三不受損三害。④根據(jù)各三種承包三方式的三優(yōu)缺點三和項目三的具體三情況合三理選擇三承包方三式，重三點考慮三施工推三進和成三本控制三之間的三矛盾和三平衡。按定額（定標三最快、三不需要三完善的三圖紙、三增加工三程施工三單位易三于接受三，缺點三是實際三施工時三需定價三材料較三多，結(jié)三算最復三雜，造三價受政三府政策三文件影三響）、總價包三干（定標三最慢，三但造價三明確，三施工期三長時雙三方風險三大，特三別是施三工方）三、綜合單三價包干（有施三工圖，三但工程三量無法三準確計三算或變?nèi)^大三時可采三用，例三如涂料三、鋁合三金門窗三等，或三總價包三干的項三目采用三綜合單三價報價三，設(shè)計三變更時三采用報三價單價三，此時三需防止三不平衡三報價，三損害公三司利益三，結(jié)算三較簡單三，無施三工圖且三清單項三目多時三不易評三標）條件具三備時盡三量總價三包干。例如保三利中心三設(shè)計標三準要求三較高的三項目采三用按定三額計價三，而西三子灣東三區(qū)或石三樓項目三采用總?cè)齼r包干三?；蚩缛袠I(yè)工三程，外三電、外三水等，三可防止三其提出三我們不三了解的三理由在三施工過三程中要三求增加三造價?？們r包三干但留三個別活三口。例如鉆三孔樁中三的鋼筋三價格漲三跌超過10％后，三超出（三或低于三）10％部分三由甲方三承擔（三或退還三甲方）三。按定額三報下浮三率。對于沒三有圖紙三或預計三圖紙變?nèi)^大三的工程三，為趕三工程進三度，建三議承包三方式選三擇社會三公認的三計算方三法，例三如按定三額，投三標時報三下浮比三例。每種方三式均有三利有弊三，一旦三確定，三就應(yīng)該三揚長避三短，精三心組織三和管理三，減少三不必要三的費用三發(fā)生，三可以工三程使甲三乙雙方三得到雙三贏。⑤合同條三款：嚴三格、準三確、嚴三謹、保三護公司三利益要求使三用公司三標準文三本合同三，補充三條款盡三量自己三編寫。合同中三對價格三組成及三風險的三約定應(yīng)三全面，三防止施三工或結(jié)三算時要三求調(diào)價三，同時三為防止三因風險三考慮過三高致使三造價增三高，需三要認真三分析報三價，核三定施工三單位所三報措施三及風險三費的合三理性。例如基三坑支護三及土石三方工程三合同：乙方已三清楚并三考慮工三地現(xiàn)場三條件，三包括周三圍環(huán)境三、交通三道路、三現(xiàn)場地三質(zhì)條件三、施工三水電、三施工場三地及周三圍地下三管網(wǎng)、三承包范三圍、施三工圖紙三、施工三組織設(shè)三計，并三已考慮三施工技三術(shù)措施三、文明三施工、三安全生三產(chǎn)維護三、工期三內(nèi)趕工三等因素三。乙方三為完成三本合同三規(guī)定的三工作所三需考慮三上述費三用及施三工組織三中的所三有費用三均已在三本合同三價款內(nèi)三，不再三另外計三取。對于招三標文件三和圖紙三以外的三特殊地三質(zhì)條件三和公用三管線的三維護，三反映在三施工措三施費和三搶險費三中。付款方三式：為調(diào)動三施工單三位的工三作積極三性，建三議工程三進度達三到雙方三約定的三形象時三支付工三程款，三而不是三按每月三完成工三作量的85%支付。對增加三零星工三程結(jié)算三方法的三約定，三參考行三業(yè)情況三在招標三文件中三直接寫三明，避三免施工三和結(jié)算三時扯皮三。合同在三執(zhí)行過三程中任三何不完三善的地三方，或三同行合三同中有三值得借三鑒的地三方，及三時迅速三修改反三映到新三的招標三文件和三合同中三。⑥招標組三織中的三重要環(huán)三節(jié)招標方三式和范三圍的確三定千變?nèi)f化，三建議認三真思考三，制定三利于我三司的游三戲規(guī)則三。重視三和珍惜三游戲規(guī)三則的制三定權(quán)，三保護公三司利益三。招標范三圍和標三段的劃三分需要三視工程三具體情三況確定三：科貿(mào)園三總包，因工程三量少，三將地錨三，市政三工程等三列入詢?nèi)齼r范圍三。石樓市三政工程招三標時，三將不銹三鋼水箱三和水泵三列為招三標內(nèi)容三，從報三價結(jié)果三看，不三銹鋼水三箱價高三于我年三度招標三價，水三泵價格三略低于三我司經(jīng)三驗數(shù)據(jù)三，故最三終合同三范圍未三包含不三銹鋼水三箱。香三雪山園三林綠化三工程，三因雕塑三報價各三家差別三較多，三擬定中三標單位三該項費三用較高三，故要三求其承三諾該項三內(nèi)容可三由甲方三定價。評標：三技術(shù)標三和經(jīng)濟三標分步三評審。技術(shù)標三注重技三術(shù)標準三、施工三措施、三施工組三織、管三理班組三、制度三等的評三定。經(jīng)三濟標注三重工程三數(shù)量是三否合理三，材料三價格是三否合理三等。中標通三知書是三否一定三要發(fā)。向擬定三中標單三位發(fā)中三標通知三書，意三味著在三法律上三認可其三為中標三單位，三其余投三標單位三未中標三，若合三同尚未三簽訂，三特別是三招標文三件中未三附合同三的項目三，在簽三訂合同三時擬定三中標單三位往往三會提出三一些困三難，增三加合同三簽訂的三難度，三影響工三程付款三和進展三。⑦合理低三價中標三如何執(zhí)三行：先三評技術(shù)三標，可三修改完三善，標三準一致三技術(shù)標三均合格三后再開三經(jīng)濟標三，是對三低價中三標的改三進。普通項三目應(yīng)嚴三格執(zhí)行三。綜合三評分法三也有缺三陷，評三價體系三的科學三性和合三理性無三標準。定標報三告隱藏三次低價三，但投三標資料三應(yīng)完整三存放至三資料室三備查。三例如石三樓項目三總包招三標時，三最低價三較次低三價低約200三0萬，致三使合同三簽訂時三遭遇較三大困難三。對于擬三定中標三價低于三或接近三經(jīng)驗值三的項目三，認真三分析投三標報價三，工程三數(shù)量統(tǒng)三一的基三礎(chǔ)上，三分析其三材料、三人工及三管理費三水平。三避免報三價中不三合理的三地方，三例如數(shù)三量少報三，價格三偏高。分析項三目情況三（包含三現(xiàn)場環(huán)三境、施三工條件三、地質(zhì)三條件等三）是否三有特殊三性，市三場價格三水平是三否與經(jīng)三驗值相三符（包三含市場三人工、三材料、三機械等三的價格三水平）三，擬定三中標人三的任務(wù)三飽滿度三等。（四）三材料采三購成本三控制1、加強三項目采三購計劃三管理。三及時填三報《項目材三料設(shè)備三一覽表》，招標三前明確三采購標三準。對三技術(shù)含三量高的三要盡早三落實評三標標準三，充分三了解市三場和行三業(yè)特性三，做到三心中有三數(shù)。2、供應(yīng)三商的選三擇，選三擇3-4家供應(yīng)三商，貨三比三家三、低價三中標，三集中采三購、批三量供貨三，降低三價格和三采購成三本。3、選擇三供應(yīng)商三的四種三方式：公開競?cè)隣幮哉腥龢瞬少徲邢薷側(cè)隣幮哉腥龢瞬少徳儍r采三購直接簽三訂合同三采購4、供應(yīng)三商的管三理建立直三接伙伴三戰(zhàn)略關(guān)三系?！叭婀踩?，風三險共擔三”例：三科勒、三歐派對供應(yīng)三商行為三進行績?nèi)Ч芾砣?。評級三、建立三量化指三標。（保利三地產(chǎn)供三方評估三表鏈接三）5、供應(yīng)三方式探三討哪些材三料乙供三？哪些材三料甲限三乙供（三甲方限三價）？哪些材三料甲定三乙供？哪些材三料甲供三？6、加強三采購合三同管理（五）三施工階三段的成三本控制三策略施工階三段由于三設(shè)計已三完成，三工程量三已完全三具體化三，因而三影響工三程投資三的可能三性只有5%-三10%，節(jié)約三投資的三可能性三已經(jīng)很三小，但三工程投三資都主三要發(fā)生三在這一三階段，三浪費投三資的可三能性很三大。主三要從以三下五個三方面進三行成本三控制。加強現(xiàn)三場管理三：選擇有三經(jīng)驗的三管理人三員做工三程負責三人，嚴三格督促三按圖施三工，嚴三格進料三抽查，三嚴格材三料代用三和變更三。可對管三理人員三實行獎三勵：在施工三過程中三，應(yīng)鼓三勵現(xiàn)場三管理人三員發(fā)現(xiàn)三施工圖三設(shè)計錯三誤或提三出優(yōu)化三意見，三可設(shè)立三節(jié)約合三理建議三獎。嚴格控三制進度三撥款：要主動三控制工三程量核三算。合理確三定工程三變更價三款：變更后三要主動三管理變?nèi)鼉r款三。合理規(guī)三避索賠三風險：在合同三簽定時三就應(yīng)約三定細致三。在執(zhí)三行中對三合同偏三差值要三及時簽三定補充三合同，三避免因三時間長三、人員三變動等三出現(xiàn)相三互之間三分不清三責任而三扯皮的三現(xiàn)象。如何在三工程實三施階段三減少不三必要的三費用，三達到雙三贏。1、簽證中三需要注三意的地三方，嚴格執(zhí)三行公司《簽證管三理規(guī)定》，考慮三是否需三要簽，三如何簽三。土石方三工程、三零星工三程、隱三蔽工程三是易簽三證的內(nèi)三容，建三議重點三核查。是否需三要簽：責任界三定，是三否屬于三甲方責三任、或三其他設(shè)三計或施三工單位三責任。簽證時三結(jié)合總?cè)贤捌渌贤?，三是否措三施費、三預算包三干費中三已含，三是否包三含在其三他合同三中，是三否重復三簽。2、細化三工程，三盡量做三到一次三成型，三少返工三、少破三壞。特三別是四三大配套三工程進三場配合三、綠化三圍墻工三程的盲三目施工三、道路三及下水三道工程三的經(jīng)濟三合理性三等。3、簽證和三變更的三審批和三流程公司《簽證管三理規(guī)定》：審批三權(quán)限，500三0元以下三經(jīng)辦部三門簽認三，500三0-1三000三0由經(jīng)辦三部門、三技術(shù)部三和預結(jié)三算部共三同協(xié)商三處理，三超過1萬元的三要公司三領(lǐng)導審三批。各三公司不三應(yīng)放棄三這一管三理責任三和權(quán)利三。4、結(jié)算階三段任何合三同都會三有不完三善的地三方，認三真研究三仔細分三析合同三條款和三相關(guān)資三料，找三出利于三我司的三方面，三可在結(jié)三算爭議三時占主三動。當三然，最三好是在三招標及三合同簽三訂時對三哪些條三款有利三于我們?nèi)?、哪些三條款可三能存在三隱患就三能夠做三到心中三有數(shù)。國際廣三場鋼結(jié)三構(gòu)工程三結(jié)算：三鋼材價三差和栓三接改焊三接，該三工程為三綜合單三價包干三，合同三執(zhí)行期三間因鋼三材漲價三施工單三位向我三司提出三調(diào)價要三求，為三趕工期三我司答三應(yīng)結(jié)算三時再談三，結(jié)算三時我方三提出施三工時部三分鋼結(jié)三構(gòu)連接三由螺栓三連接改三為焊接三要求索三賠增加三了我司三談判的三力度。（六）三關(guān)于營三銷費用三的成本三控制策三略要點一三：合理三有效的三推廣計三劃營銷推三廣計劃三的制定三要考慮三到房地三產(chǎn)開發(fā)三過程存三在的很三多不確三定性，三避免出三現(xiàn)推廣三已展開三而開發(fā)三建設(shè)進三度比計三劃滯后三，結(jié)果三廣告費三花出后三效果卻三大打折三扣，導三致費用三超支。營銷推三廣費要三盡量做三到在項三目進度三有保障三的前提三下（一三般在項三目獲得三后，或三正式開三工后）三，按步三驟展開三廣告攻三勢，必三須在短三期內(nèi)形三成強勢三，達到三快速搶三占市場三的效果三，切忌三耗時太三長。要點二三：切實三可行的三銷售通三路后媒體三時代的三傳播方三式和獲三得信息三途徑的三異常豐三富使選三擇銷售三渠道的三難度加三大。同三時也使三客戶日三益分散三，市場三細分程三度更高三。確定三有效的三銷售通三路，需三要解決三好whe三re(客戶在三哪)