晉江別墅市場情況

1晉江別墅市場情況宏觀背景競品分析PART1-1宏觀背景2009全市GDP全國第26，福建省第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期廈門；GDP連續(xù)保持快速增長；GDP增速一直保持兩位數(shù)增長，遠(yuǎn)高于同期廈門8%，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)泉州經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)勁，藏富于民，為中高端別墅市場的開發(fā)提供良好的基礎(chǔ)。GDP排名全國第26數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計局統(tǒng)計公報宏觀背景晉江在全國百強(qiáng)縣級市排名第五，主要以第二產(chǎn)業(yè)為主，是制造業(yè)大市，私企業(yè)主客群較為龐大。2010中國GDP百強(qiáng)縣排行榜宏觀背景紡織服裝業(yè)制鞋制革業(yè)建材陶瓷業(yè)食品飲料業(yè)輕工玩具業(yè)化纖業(yè)電子機(jī)械業(yè)紙制品業(yè)制藥業(yè)新型材料業(yè)五大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)五大新興產(chǎn)業(yè)晉江擁有中國馳名商標(biāo)88枚（經(jīng)國家工商總局認(rèn)定19枚，經(jīng)司法認(rèn)定69枚）、中國名牌產(chǎn)品24項、中國出口名牌產(chǎn)品2項、中國名牌農(nóng)產(chǎn)品1項。2009年晉江市入選全國大中型工業(yè)企業(yè)單位數(shù)達(dá)303家，入選總數(shù)占泉州市的40.2%。其中，入選大型工業(yè)企業(yè)15家，占泉州市的41.7%；入選中型企業(yè)288家，比上年度增加16家，占泉州市的40.2%。制鞋制革業(yè)、紡織服裝業(yè)、建材陶瓷業(yè)、食品飲料業(yè)、輕工雜品業(yè)等五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模產(chǎn)值占全部規(guī)模產(chǎn)值的比重70%左右。晉江是著名的品牌之都，產(chǎn)業(yè)以勞動密集型為主，產(chǎn)品附加值較低，未來將重點發(fā)展五大新興產(chǎn)業(yè)。宏觀背景城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不匹配，從90年代后期開始，大量晉江民企業(yè)總部或營銷、研發(fā)等核心部門逐步遷往廈門、上海等地……晉江企業(yè)外遷地點……上海廈門宏觀背景人才、技術(shù)、信息等是企業(yè)外遷的重要因素。大量民企外遷，除了影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展外，同時中高端客戶群體也將隨之外流。企業(yè)外遷技術(shù)信息土地人才政策稅源流失就業(yè)崗位減少產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)外貿(mào)進(jìn)出口人才流失“在泉州時，從北大、清華招的一些后備管理干部，兩月不到就全跑光了。而喬丹體育把營運總部遷到廈門的這兩年時間里，公司現(xiàn)在已經(jīng)儲備了60多位來自國內(nèi)名校的大學(xué)生。喬丹體育總經(jīng)理倪振年如是描繪公司搬到廈門前后的區(qū)別，更讓他意想不到的是，高薪從意大利聘請來的設(shè)計師，居然也喜歡上了廈門這座城市。企業(yè)外遷小結(jié)：晉江市經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)勁，GDP年年上揚(yáng)，存在眾多私企業(yè)主等購買力較為高端的客戶，但近年晉江民企外遷現(xiàn)象不斷加劇，部分中高端客戶緊跟外流，中高端客戶群體容量進(jìn)一步縮緊。宏觀小結(jié)PART2-2市場競品市場格局晉江主城區(qū)晉西組團(tuán)晉南組團(tuán)晉江主城區(qū)，包括晉江老城青陽、羅山、靈源以及新開發(fā)的梅嶺、八仙山組團(tuán)、濱江環(huán)灣商務(wù)區(qū)；依托安海東石以及內(nèi)坑南部區(qū)域，打造晉西輔城；依托金井、英林、深滬、龍湖，打造以濱海休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的晉南輔城。晉江主要分為三大組團(tuán)，主城區(qū)、晉西以及晉南組團(tuán)供銷分析——別墅項目別墅項目銷售排行榜（網(wǎng)上簽約備案數(shù)據(jù)）排名項目名稱簽約套數(shù)簽約面積1世茂御龍灣5131922992紫湖國際77283193潯興格林春天49474684龍湖嘉天下44192175百信御江帝景39150906安泰世界城（二期）36131177龍湖御景灣28109158永隆國際社區(qū)1958229中奧名雅居137510.0810百宏御璟天下102771.04世茂御龍灣湖心島世茂御龍灣凱撒島百信御江帝景百捷中央墅府永隆國際社區(qū)龍湖御龍灣中奧名雅居潯興格林春天世茂御龍灣滿堂紅、上河圖龍湖嘉天下紫湖國際安泰世界城法蘭香郡紫湖綠景山莊龍湖御龍灣供應(yīng)每年不斷遞增，供應(yīng)較為充足，年均供應(yīng)21萬㎡遠(yuǎn)大于年均去化10萬㎡，供過于求現(xiàn)象較為明顯，別墅市場顯然以買方為導(dǎo)向。2011-2013年，年均供應(yīng)21萬㎡，年均去化量約為10萬㎡，前四名樓盤均為區(qū)域開發(fā)品質(zhì)型大盤。項目銷售情況——別墅項目板塊項目名稱項目體量（萬㎡）項目定位產(chǎn)品形態(tài)價格范圍（萬元/㎡）總價（萬元）主城區(qū)世茂御龍灣170頂級普通經(jīng)濟(jì)型獨棟350-535雙拼改獨棟726-2028雙拼273-447聯(lián)排258-336疊拼290-372獨棟3-4.5聯(lián)排1.4-1.8雙拼1.1-2.8疊拼1-1.1內(nèi)部獨棟620-1300沿湖獨棟2300-2800雙拼420-480聯(lián)排300-700疊拼290-450潯興格林春天80頂級獨棟（企業(yè)會所）768-1258獨棟1.4-1.6獨棟1150-2100龍湖嘉天下122頂級普通雙拼改獨棟960-1014聯(lián)排388-413獨棟2.5聯(lián)排1.6獨棟2400-2550聯(lián)排600-800紫湖國際18頂級普通經(jīng)濟(jì)型獨棟529-866（29套）聯(lián)排313-437（94套）雙拼409-567（20套）疊加110-120（80套）獨棟1.8-2.3聯(lián)排1.2-1.4雙拼1.5-1.6疊加0.8-1獨棟950-1500聯(lián)排360-610雙拼610-900疊加100-200紫湖綠景山莊5頂級普通獨棟444-674雙拼403獨棟1.7-1.9雙拼1.4-1.5獨棟900-1000雙拼500-600安泰世界城二期29頂級普通雙拼改獨棟526-573雙拼364-414獨棟2-2.5雙拼1.2-1.4獨棟700-1300雙拼450-500中奧名雅居24普通聯(lián)排435-769聯(lián)排1-1.1聯(lián)排450-800永隆國際社區(qū)11普通雙拼440聯(lián)排289雙拼1.9-2聯(lián)排1.5-1.6雙拼840-880聯(lián)排430-460百信御景帝景88普通聯(lián)排328-352雙拼484-534聯(lián)排1.1雙拼1.2聯(lián)排340-370雙拼600-630百捷中央墅府13普通經(jīng)濟(jì)型雙拼324-382疊拼251-280雙拼1.4-1.8疊拼1.1-1.3雙拼450-680疊拼280-360本案相鄰的紫湖國際疊加單價0.8-1萬元/㎡，聯(lián)排萬元/㎡、雙拼別墅萬元/㎡，獨棟約在萬元/㎡。市場格局——別墅項目分布在售樓盤：晉江區(qū)域目前在售別墅項目共15個城市別墅：龍湖嘉天下、百信御江帝景、百捷中央墅府、世茂御龍灣、百宏御景天下、潯興格林春天、中奧名雅居、永隆國際社區(qū)、安泰世界城，共9個近郊別墅：紫湖國際、紫湖綠景山莊共2個鄉(xiāng)鎮(zhèn)別墅：僑城金沙城、龍湖御景灣、濱海新城，共3個泉州市區(qū)別墅：寶珊花園、桃源山莊、海景名海園晉江主城區(qū)晉西組團(tuán)●龍湖嘉天下●世茂御龍灣●潯興格林春天●紫湖國際石獅晉南組團(tuán)●僑城金沙城●濱海新城●龍湖御景灣●百信御江帝景世紀(jì)大道永隆國際社區(qū)●安泰世界城二期●●中奧名雅居●百捷中央墅府●紫湖綠景山莊●百宏御景天下市場格局：晉江在售別墅項目共15個，主要集中在主城區(qū)，城市型別墅占主導(dǎo)，同時也遍布多個近郊及鄉(xiāng)鎮(zhèn)別墅，加上泉州市區(qū)擁有3個別墅項目；別墅項目眾多，競爭將愈加激烈。陽光城翡麗灣●寶珊花園桃源山莊●●未來3-5年晉江已知別墅體量超過97萬㎡，競爭異常激烈。晉江別墅競爭體量2015年競爭態(tài)勢模擬2014年3月2016年2017年……陽光城一期19萬㎡世茂御龍灣3.92萬㎡項目名稱剩余存量世茂御龍灣3.92陽光城翡麗灣19紫湖國際9.88龍湖嘉天下15.3世茂紫帽項目36.43潯興格林春天2.49紫湖綠景山莊1.5百宏御景天下0.89安泰世界城二期0.66中奧名雅居1.33永隆國際社區(qū)0.26百信御景帝景3.82百捷中央墅府1.23合計96.7紫湖國際9.88萬㎡龍湖嘉天下15.3萬㎡世茂紫帽項目36.43萬㎡別墅主要競爭項目推盤模擬圖市場格局：在售別墅項目城市型別墅占主導(dǎo)，其中大盤大多涵蓋部分頂級型別墅，普通型別墅覆蓋范圍較為廣泛，經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)體量較小，主要分布在中小規(guī)模的項目。供銷價：別墅年均供應(yīng)超年均去化量的2倍，供過于求現(xiàn)象凸顯，主力總價集中在300-1000萬。競爭形勢：已知別墅供應(yīng)體量超97萬㎡，競爭異常激烈。市場小結(jié)晉江別墅開發(fā)類型全面豐富，市場“供過求”矛盾突出，競爭加劇，買方市場占絕對主導(dǎo)地位PART2-2競品簡析個案分析——代表項目總價代表樓盤主力開發(fā)普通及頂級型豪宅，其中世茂摩天城、潯興格林春天主要圈層頂級階層，而紫湖國際將是本案主要競品。代表型樓盤世紀(jì)大道1、世茂御龍灣八仙山2、潯興格林春天城北3、龍湖嘉天下紫帽鎮(zhèn)4、紫湖國際5、紫湖綠景山莊代表樓盤主力總價集中在500-1500萬之間，世茂摩天城及潯興格林春天別墅總價均超千萬，可稱為區(qū)域的頂級豪宅代表樓盤，聚集了晉江及石獅頂級階層。個案分析——代表項目項目賣點：1、世茂開發(fā)商知名度；2、整盤量大，規(guī)劃開發(fā)為晉西依據(jù)生活小鎮(zhèn)；3、背靠紫帽山及紫湖水庫，享有較佳山水景資源晉西板塊世茂紫茂山一期山上別墅一期山下別墅一期別墅項目位置：高爾夫球場個案分析——代表項目晉西板塊世茂紫茂山世茂紫茂府一期別墅產(chǎn)品信息產(chǎn)品建筑風(fēng)格面積（含地下室）套數(shù)層數(shù)面寬進(jìn)伸挑高贈送面積地下室車位折后均價折后總價去化量山上小獨棟新古典中式風(fēng)格488-500㎡35-1-2F9.75.7一層3.9米，二層以上3.6米130-640㎡左右（前后花園，露臺，陽臺一半，主要是花園贈送）地下室有算產(chǎn)權(quán)面積，挑高4.2米地上2個車位（無產(chǎn)權(quán)）2-2.6萬元/㎡973-1267萬元/棟當(dāng)前推出產(chǎn)品累計去化18套，尚無產(chǎn)品備案。山上中獨棟720㎡79.46.2410-670㎡左右（前后花園，露臺，陽臺一半，主要是花園贈送2-2.2萬元/㎡1463-1561萬元/棟山上大獨棟1100㎡311.58.5850-1600㎡左右（前后花園，露臺，陽臺一半，主要是花園贈送）2.2-3萬元/㎡2443-3227萬元/棟山下小獨棟380-420㎡19-1-3F7.41230-330㎡左右（前后花園，露臺，陽臺一半，主要是花園贈送）1.3-1.7萬元/㎡480-700萬元/棟小聯(lián)排220-280㎡886.3121萬元/㎡220-280萬元/棟大聯(lián)排280-320㎡186.6121萬元/㎡280-320萬元/棟項目一期稠共推出170套別墅，駁其中獨棟64套，聯(lián)排106套。個案分析——代表項疑目晉西板塊世茂紫剛茂山個案分債析——代表項激目一期二期三期項目賣狠點：1、品牌強(qiáng)驗強(qiáng)聯(lián)合，屑中駿與南尿益共同開銜發(fā)；2、晉江桃乃至泉威州唯一父高爾夫宜別墅項間目；3、背靠慮紫帽山跑及紫湖糊水庫，善享有較鈔佳山水猛景資源晉西板塊除紫相湖國際高灶爾夫山莊項目基本犧指標(biāo)占地：1798名20㎡總建：8600魂0㎡價格：售聯(lián)排1.2-梨1.4萬/㎡，獨棟1.8萬/㎡，雙拼1.5或-1.短6萬/㎡一期客戶特征描述來源地晉江紫帽鎮(zhèn)為主，陳埭、池店客戶為輔，并且吸引部分泉州市區(qū)置業(yè)特征中大型企業(yè)主置業(yè)目的自住為主總結(jié)：項目品質(zhì)較高端，占據(jù)泉州唯一資源高爾夫別墅，且通往市區(qū)較為便利，因此吸引部分泉州市區(qū)客戶購買。戶型配比戶型面積套數(shù)總價范圍（萬/套）認(rèn)購情況聯(lián)排301-33384361-46653聯(lián)排408-43710490-612獨棟529-57027950-102623獨棟86621600-1800雙拼409-44212613-6632雙拼5678850-907疊加110-12080100-20025個案分析——代表項影目晉西板事塊命紫湖揉國際高允爾夫山型莊推廣主裁題推售產(chǎn)厲品現(xiàn)場活榨動純粹高爾罩夫山莊為億元血企業(yè)量柿身定制稀缺加品淺質(zhì)201丹26月7月8月9月10月11月12月5月26日體驗區(qū)逗盛大開球放8月9日“贏在未肢來”青少縱年夏令營米征集71套聯(lián)排+獨棟313-娘866㎡180圖00萬/㎡72套雙練拼+聯(lián)排301-猴567㎡180糕00萬/㎡4月10日二期美墅閑全城預(yù)約5月29日兒童節(jié)盾嘉年華9月07日獨棟樣膏板房開狡放201卻37月5月4月5月6月8月個案分貿(mào)析——代表項追目5月21日周二至運周三看星房憑行豬駛證送200元加油拼卡晉西板塊蕩紫袖湖國際高是爾夫山莊結(jié)論：塞紫湖國踏際主打高爾夫超別墅區(qū)概念，敵主要開蜘發(fā)中小興面積的竭獨棟、秩雙拼、遣聯(lián)排的毒純別墅吼區(qū)，由此于項目鹿資源的轎唯一性殺、開發(fā)仇商的品淚牌影響頑力，吸瘋引了部迫分泉州襪市區(qū)客唐戶。項傍目經(jīng)過2年的周柿期，去患化率近議半，銷輪售效果邊較為一童般?？傆玫亓用娣e：3836瞇0㎡總建筑面積歌為：5345莫4㎡項目整體容砍積率1.15。產(chǎn)品主要以獨棟別壁墅、多層胸和少量雙賭拼別墅為組合。綠地率40%建筑密磨度26.脈64%建筑形式戶型數(shù)量面積1#-7#塔式大平層84221.915㎡復(fù)式14363.25㎡高層認(rèn)購約45套ABC獨棟住宅獨棟別墅27455-491（含地下室643-675）㎡雙拼住宅雙拼別墅8403.46㎡別墅約認(rèn)購10棟，主要以獨棟為主景觀（紫病湖水庫）館、自然資臥源（紫帽教山）是該蝦項目最突業(yè)出賣點。個案分艇析——代表項帽目晉西板塊榆紫湖綠景漫山莊客戶特征描來源地晉江紫帽鎮(zhèn)為主，陳埭、池店客戶為輔置業(yè)特征中大型企業(yè)主置業(yè)目的自住為主總結(jié)：項目主要以關(guān)系戶為主。價格：雙拼1.1理-1.慌4萬/㎡獨棟1.7窄-1.軌9萬/㎡大平層緒：0.78萬/㎡部分沿湖給獨棟價格悼較高推廣主騰題推售產(chǎn)堡品現(xiàn)場活唯動純粹高修爾夫山隙莊為億元企悄業(yè)量身定歷制稀缺加品遠(yuǎn)質(zhì)20126月7月8月9月10月11月12月項目公開84套高層、35套別墅全掉推201目37月5月4月5月6月8月個案分析——代表項錦目晉西板塊爺紫湖綠景閣山莊35席別墅推辨廣蓄客樣板房伶登場，漁預(yù)約正嚷式鋪開攝影大停展大平層樣蕩板房公開正式開意盤結(jié)論：項目依斥托紫湖水庫耽及紫帽山滅風(fēng)景區(qū)山滿體自然資源規(guī)劃，價格往也相對率較低，乒外立面發(fā)整體以屈剛掛石材為主，誼單棟別鋤墅內(nèi)園談林造景記較佳，變但是項旁目品牌堪吸附力獅弱，別咐墅與大貍平層混善居，品長質(zhì)一般架、社區(qū)但景觀及鉗外部景小觀資源份打造程鐵度弱，陽僅部分掃樓棟可源享水景盈資源、善項目市場聲音弱等因素克影響該項老目銷售。個案分跌析——代表項窯目一期二期三期四期五期項目基本赤指標(biāo)占地：210尋0畝總建：170萬㎡項目賣叔點：1、世茂安品牌知文名度；2、晉江賀新中心扮核心位饅置，交方通極為炮便利，糧可享受壩寶龍、壤萬達(dá)大濾型商業(yè)棒配套；3、打造110當(dāng)0畝人工湖肯，開發(fā)島根嶼型別墅戰(zhàn)群，且規(guī)誓劃五星級朝酒店、商蜓務(wù)中心、SOH騙O辦公、SHO另PPI對NGM魂ALL、濱湖編商業(yè)區(qū)兇（世茂匙新天地音、主席揮賓、納鄉(xiāng)豐米魔幻支城）、咸濱湖休扔閑廣場爽等，自冤身配套鏈完善。價格：獨影棟3-4.克5萬元/㎡聯(lián)排1.4-士1.8萬元/㎡雙拼1.5-備2.8萬元/㎡疊拼1-1絞.2萬元/㎡上游墅趙聯(lián)排1.2惡-1.更5萬元/㎡世紀(jì)大道替世茂景御龍灣個案分析——代表項侄目世紀(jì)大勻道絮世茂御勤龍灣客戶特征描述來源地晉江青陽、陳埭、梅嶺、池店、王厝為主，磁灶、安海、東石、內(nèi)坑等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔置業(yè)特征中大型企業(yè)主置業(yè)目的自住為主，部分投資總結(jié)：晉江本地客群占主導(dǎo)，由于世茂品牌在晉江本地的影響力，吸引了整個晉江市的富豪階層購買，尤其值得一提的是，泉州市區(qū)客群占比不足3%，反應(yīng)出晉江市內(nèi)生型需求占主導(dǎo)的市場。結(jié)論：世茂艇御龍灣模區(qū)位上演優(yōu)勢明霞顯，位于主城文核心位置，并依賴正獨一無二隆的人工湖宇打造，塑頭造城市島嶼托型別墅，產(chǎn)品春類型較屬為豐富妹，基本膚覆蓋普補(bǔ)通及頂臟級圈層悲，同時晉，項目娘在營銷江上做足藝功夫，實景體津驗式營迫銷貫穿箭整個營奏銷周期，大型及睡周末暖眠場活動荷不斷持渠續(xù)，聚域集較好乓的人氣術(shù)及氛圍欠。同時推廣蓄上契合晉江撇人“炫富市、富豪圈剃層”的心宿理，實現(xiàn)了君樓盤的逐快速去純化。個案分析——代表項目項目基本文指標(biāo)占地：10.仔5萬㎡總建：80萬㎡價格：1.4斑-1.觸6萬/㎡別墅戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)總價范圍認(rèn)購情況獨棟768-1405841100-2100萬65合計8465客戶特征描述來源地青陽為主，

池店、安海、陳埭等城鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔職業(yè)特征上市公司及有實力的大型企業(yè)主置業(yè)目的作為企業(yè)會所或者自住總結(jié)：項目針對晉江前80名納稅大戶有優(yōu)先購買權(quán)，別墅的總價所針對的客群為晉江較為頂級的企業(yè)主，需要較強(qiáng)的購買力。項目賣點乎：1、臨近瘡寶龍、鍵萬達(dá)等處商業(yè)綜沙合體；2、1座公園：2200畝八仙男山城市喪綜合體補(bǔ)公園、掛超百萬揉平方米培全民健紐奉身休閑迫中心；3、2大會所：珍企業(yè)會所貍區(qū)集中會漏所、高層遵區(qū)星級會盯所；4、3大主題景潮觀：墅質(zhì)厘高層山園浸、水園、蚊皇家尊園兼三大組團(tuán)劃景觀；5、4大泳池值：4大室內(nèi)徐恒溫、賊露天藝俗術(shù)泳池炭；6、5星酒店：款超五星級蘆綠色生態(tài)曬酒店；7、潯興之找前開發(fā)過抬翰林春天敵，在晉江垮本土口碑伯較好；八仙山香潯興售格林春沾天個案分析——代表項目推廣主黨題推售產(chǎn)品現(xiàn)場活突動晉江中央繳綠色生態(tài)饑中心，一逝座長在公趕園里的社說區(qū)2012易/201雅3現(xiàn)場并宏無開展齒大型活蒙動55棟別墅768夜-12快58㎡1.4緣瑞-1.旬6萬元/㎡25棟別墅768-鑰1258㎡1.4-袖1.6萬元/㎡4棟別墅909-跳1405㎡1.4煤-1.消6萬元/㎡8月10月12月2月6月12月4月8月10月總結(jié)：格反林春天主露打綠色生璃態(tài)的理粥念，開發(fā)辟的別墅罰大面積帳及高總陵價，可喇以說是心晉江較鞭為頂級銅的豪宅導(dǎo)，針對的客宵群大多為認(rèn)晉江上市散公司的老濁板及較為填有實力的根大型企業(yè)歌主（以安攤海、陳埭宴為主），可居住往也可作為翻企業(yè)會所在使用。但喊項目在營題銷活動推趕廣上顯得內(nèi)較為“吝挪嗇”，基穗本上無舉閱辦活動。八仙山緒潯興格林喝春天個案分析——代表項目項目基本灰指標(biāo)占地：46萬㎡總建：122萬㎡價格：泰聯(lián)排1.5而-1.麻6萬/㎡，獨齊棟2.1萬/㎡一期別墅戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)總價范圍認(rèn)購情況中間聯(lián)排38848550-624萬95端頭聯(lián)排41352670-770萬雙拼改獨棟960-101492000-2200萬8合計109103客戶特征描述來源地池店、陳埭、王厝為主要客群。職業(yè)特征晉江本地企業(yè)主、本地及外地的私企老板為主置業(yè)目的自住及投資總結(jié)：龍湖后期拓客呈現(xiàn)多樣化，不單以地域性來展開，目前正在拓展各大商會，如寧德商會，晉江商會，泉州商會等高端人群進(jìn)行投資，效果較為顯著。一期二期項目賣點：1、龍湖品迷牌知名度貿(mào)、龍湖物棕業(yè)；2、享有嘆九十九掉溪的溪劣景資源絲式，將水垃系引入詠別墅區(qū)浮內(nèi)，建針成臨溪塊別墅社籠區(qū)；3、緊鄰田罰安大橋快倦速路今年船將開通，輪通往泉州趟市區(qū)的交提通更加便徑利4、自身配仿套：湖濱稻景觀旅游凝步行區(qū)五保星級酒，SHOP狗PING初MALL、濱湖商針業(yè)區(qū)、濱銷湖休閑廣窩場；5、以打造迫園林景觀孟聞名，五敘重景觀、成四季花色模搭配、同坦緯度全冠亭移植、360度景觀，與采用澳洲叉砂巖等名暖貴材料打倘造原創(chuàng)臨昨溪別墅。城北龍逐湖嘉天下個案分析——代表項目推廣主完題推售產(chǎn)品現(xiàn)場活及動好風(fēng)水可以躍聚財中國別震墅專家名流的聚繞集地2013移/201盯4188套別墅聯(lián)排280-剛305獨棟960-融10141月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12月21日丹麥童話步嘉年華12月22日"舊衣物指去哪兒"公益活炭動4月20日寶馬豪蕉車展11月16日周年慶6月1日產(chǎn)品說明澇會9月14日加勒比馬海洋派濫對8月10日十大豪宅發(fā)捉布會11月1日業(yè)主答快謝宴2月14日元宵情人癥節(jié)主題活飽動1月2月3月2012年12月15日營銷中心誘開放3月8日慶3.8節(jié)植樹杯節(jié)1.57牢-2.1萬/㎡490惠-22暫00萬/套城北龍嗓湖嘉天下總結(jié)：龍湖嘉遞天下一二技期開發(fā)的止別墅僅有揮聯(lián)排和雙摔拼（改獨再棟），產(chǎn)品線誓較為單織一，同時具晉江本坦地人大秤多認(rèn)可嘩了世茂汁品牌，胸因此世茂對龍悼湖品牌的養(yǎng)推廣形成罩一定障礙胖，項目在證開盤時僅疑去化30%。項目后期伶銷售中，拓客渠快道開始竄轉(zhuǎn)變，騎將目標(biāo)癥轉(zhuǎn)向省腿內(nèi)及省殺外各大嗚商會，吸引各夫地的企役業(yè)老板嫁進(jìn)行投緒資，促縣使樓盤筆回溫快芒速消化描。項目基跑本指標(biāo)占地：230簽0畝價格：矮洋房1.1慮-1.嫁2萬/㎡，聯(lián)排1.5疲-1.位8萬/㎡，獨界棟2.2-獵2.8萬/㎡景峰別墅戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)總價范圍認(rèn)購情況聯(lián)排380-40019600-900萬18雙拼450-600301300-1800萬25合計客戶特征描述來源地主要來源于泉州市區(qū)70%、晉江區(qū)域，占20%左右，其他區(qū)域10%職業(yè)特征大中型私營企業(yè)主及股東為主,比如行業(yè)領(lǐng)袖、地產(chǎn)老總、部分泉州外籍經(jīng)商人士等

置業(yè)目的自住及投資總結(jié)：看重寶珊花園優(yōu)越的地段和良好的口碑項目賣點：1、南益球品牌，業(yè)高端客巷戶資源侍的圈層2、擁有口良好的身山水資殿源及鯉志湖景觀（森林談公園、逼桃花山濃海鳥保伏護(hù)區(qū)、耀鯉湖、尤珠湖）3、項目靠月近泉州市彈區(qū)及新行蔥政中心，憑地理位置毫較為優(yōu)越煉，且擁有勾較為完善捧的配套資搶源泉州市區(qū)壇寶珊花淺園個案分析——代表項目產(chǎn)品分析項目情況外部地段泉州東海片區(qū)環(huán)境有山有水，環(huán)境好交通8分鐘對接繁華老城區(qū)，由晉江大橋10分鐘抵達(dá)陳埭，20分鐘抵達(dá)石獅。分鐘至惠安，交通便利，且開通了社區(qū)巴士生活配套周邊生活配套較為豐富教育配套北師大附中、黎大、師范學(xué)院、實驗中學(xué)、第四小學(xué)、大地雙語幼兒園、泉州圖書館社區(qū)景觀森林公園、桃花山海鳥保護(hù)區(qū)、鯉湖、珠湖設(shè)施燒烤屋、觀景平臺、晨運廣場、迷你高爾夫會所兩個會所，一個對外，一個對內(nèi)，包含恒溫游泳池、網(wǎng)球場、瑜伽室、私人醫(yī)院、SPA等物業(yè)南方物業(yè)，4元/㎡泉州市區(qū)月寶專珊花園個案分析——代表項目個案分另析——代表項目市區(qū)噸桃源山抵莊主要賣紹點：1、環(huán)境修好：北治靠桃花電山，南圖望泉州觀灣，西沙鄰萬歲洋山，東捉與森林上公園相鄰2、純獨棟閣別墅區(qū)，狡產(chǎn)品稀缺糕。主要劣勢：周邊缺乏唯各種商業(yè)鉤配套一、二期別墅戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)總價范圍認(rèn)購情況一期獨棟600-1000371000-200090%二期獨棟400-750531100-340045%客戶特征描述來源地泉州為主、少部分晉江、石獅職業(yè)特征二期主要以中小型私營企業(yè)主及股東為主,比如行業(yè)領(lǐng)袖、地產(chǎn)老總、部分泉州外籍經(jīng)商人士等

置業(yè)目的自住及投資價格：烏普通獨逝棟均價2.1研-2.完4萬元/㎡，沿閣湖獨棟3.5-擾3.8萬元/㎡。產(chǎn)品分析項目情況客戶反映外部地段泉州東海片區(qū)地段一般，可以接受環(huán)境靠近泉州迎賓館及森林公園認(rèn)可項目環(huán)境交通后渚大橋、晉江大橋，交通方便自駕車尚屬方便，但公共交通嚴(yán)重不足生活配套周邊生活配套一般較少作為第一居所，不太關(guān)注教育配套——較少作為第一居所，不太關(guān)注社區(qū)景觀海月湖、泉州森林公園、海鳥保護(hù)區(qū)——設(shè)施高爾夫練習(xí)場、體育運動中心——會所規(guī)劃有一個會所，還未建——物業(yè)寶峰物業(yè)，物業(yè)管理費2.8元/㎡靠近迎賓館，安保應(yīng)該不錯房屋花園主力占地1畝左右多數(shù)喜歡大花園客廳都為挑高認(rèn)為別墅客廳就是要挑高，這樣才氣派餐廳和廚房一個餐廳和廚房認(rèn)為一個就夠主臥房都為套房形式——地下室地下室三面采光，沒有贈送地下空間希望贈送地下空間裝修一期簡單的商務(wù)裝修不需要裝修，一期裝修太過粗糙外立面風(fēng)格中式閩南風(fēng)格建筑過于商務(wù)，希望是干掛石材的外立面層高3.3m——電梯一期都帶電梯——個案分