安徽歙縣和泰徽都國際項目產(chǎn)品初步建議

南京運佐營銷策劃有限公司2010年3月29日和泰·徽都國際項目產(chǎn)品初步建議第一頁，共一百五十頁。

>寫在前面

感謝發(fā)展商為我們所提供的本次研究與企劃的機會，這使我們可以盡可能好地呈現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)中另一類生活意境開發(fā)的價值。

正因為此，將使我們有可能獲取項目的核心價值而為營銷創(chuàng)造先機…

第二頁，共一百五十頁。背景第三頁，共一百五十頁。歙縣是中國歷史文化名城，位于安徽省南部，位于安徽省南部，北倚世界著名風(fēng)景區(qū)黃山，東鄰杭州，南連千島湖,是皖、浙、贛三省的重要通道。歙縣交通便捷，皖贛鐵路途徑縣境16公里，縣火車站客貨運能力居黃山市首位。公路交通有徽杭高速公路、215省道、324省道穿境而過；縣城至黃山國際空港僅30公里；境內(nèi)新安江航道常年通航。全縣面積2122平方公里.全縣人口為50萬，其中縣城人口約11萬。第四頁，共一百五十頁。2009年度歙縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值59.5億元，同比增長13%；財政收入（一般預(yù)算收入）2.77億元，同比增長23%；全社會消費品零售總額17.9億元，同比增長17.5%；在崗職工平均工資2萬元，同比增長24%；農(nóng)民人均純收入4100元，同比增長17.3%；金融機構(gòu)存、貸款余額分別達48.2億元和23.4億元，同比增長16.9%和24%。旅游經(jīng)濟方面：旅游總收入14.9億元,榮獲“中國縣域旅游品牌百強縣”、“中國旅游文化示范地”等稱號。近幾年歙縣經(jīng)濟實力明顯增強，經(jīng)濟運行質(zhì)量逐步提高，城鄉(xiāng)基本基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，發(fā)展環(huán)境逐步優(yōu)化，各項社會事業(yè)健康發(fā)展，人民生活水平穩(wěn)步提高，發(fā)展步伐進一步加快。GDP57.6億人均GDP11705居民儲蓄余額37.6億元人均可支配收入9387元農(nóng)民人均純收入4100元人口數(shù)量490990人(農(nóng)業(yè)42萬,非農(nóng)業(yè)6萬)GDP7345.7億元人均GDP1580美元居民儲蓄余額4546.5億元人均可支配收入11473.6元農(nóng)民人均純收入3556.3元人口數(shù)量6675.7萬歙縣數(shù)據(jù)安徽省數(shù)據(jù)均值第五頁，共一百五十頁。歙縣原為貧困縣，在實施工業(yè)振興計劃和城鎮(zhèn)帶動戰(zhàn)略之后，實現(xiàn)了工業(yè)經(jīng)濟、城市建設(shè)、旅游和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟大突破，GDP排行位于省內(nèi)24名，成為黃山第一縣。歙縣居民的有一定的消費購買力；歙縣政府鼓勵農(nóng)民外出務(wù)工和回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，本地區(qū)的農(nóng)民收入高于全省平均水平，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買力不可小覷。第六頁，共一百五十頁。城市規(guī)劃老區(qū)板塊新區(qū)板塊第七頁，共一百五十頁。2010年政策環(huán)境第八頁，共一百五十頁。二手房稅費優(yōu)惠政策09年12月25日停止部分樓市優(yōu)惠政策09年11月18日停止維修基金減半2009年12月31日停止第九頁，共一百五十頁。中國人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，農(nóng)村信用社等小型金融機構(gòu)暫不上調(diào)

央行2010年1月21日公告從次日起首套房7折利率上調(diào)至八五折中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，此為2010年以來央行第二次上調(diào)存款準備金率。第十頁，共一百五十頁。國務(wù)院常務(wù)會議召開并提出“國四條”國務(wù)院通知明確二套房貸款首付不得低于40%第十一頁，共一百五十頁。銀行政府遏制房價收緊第十二頁，共一百五十頁。我們該何去何從？宏觀環(huán)境不明朗第十三頁，共一百五十頁。開始徽都國際的企劃之旅

>>>第十四頁，共一百五十頁。>策劃理念的推演其一：我們認為本項目需要別與歙縣的其他樓盤其二：我們希望建立準確的目標客戶群，達成圈層營銷傳播效益其三：我們強調(diào)品牌的快速建立以達成認知與形成核心競爭力第十五頁，共一百五十頁。解決問題：定位產(chǎn)品定位目標客戶傳播產(chǎn)品品牌第十六頁，共一百五十頁。項目分析1第十七頁，共一百五十頁。本案基本要素指標數(shù)量（單位）土地面積174796.68㎡總建筑面積454469㎡容積率2.6住宅面積397660商業(yè)面積56808商住比例1：7第十八頁，共一百五十頁。南側(cè)：該地塊南鄰為西干山，景觀資源一般。北側(cè)：北側(cè)為豐樂江，擁有良好的江景資源，是本項目的景觀資源。東側(cè)：東鄰新城最大的市政廣場—張曙音樂廣場，及規(guī)劃中商業(yè)街區(qū)。西側(cè)：西側(cè)為鐵路橋，景觀較差，噪音污染，一定程度上影響了項目品質(zhì)。第十九頁，共一百五十頁。優(yōu)秀好一般不好差土地級別√自然景觀√環(huán)境污染√交通情況√社會治安√社會人文√區(qū)位形象√生活配套√學(xué)區(qū)情況√本案各地塊指標分析本案地塊緊臨縣政府，處于縣的規(guī)劃發(fā)展方向，各指標較好，隨著市政配套設(shè)施的建設(shè)，項目的前景和環(huán)境將更加突出。第二十頁，共一百五十頁。優(yōu)勢劣勢機會威脅Swot分析※地段好、交通較為便利※周邊自然景觀優(yōu)美※該地塊曾被汛期淹過，客戶有心理瓶頸※緊鄰縣政府、地處規(guī)劃核心潛力較大※宏觀政策影響※周邊樓盤已建立競爭優(yōu)勢※周邊樓盤同質(zhì)化趨勢明顯第二十一頁，共一百五十頁。差異化

改進主流產(chǎn)品，增加產(chǎn)品層次突出地段優(yōu)勢，細節(jié)精雕細琢豐富商業(yè)配套，打造品牌形象品牌細節(jié)實現(xiàn)價格提升我們的方向：第二十二頁，共一百五十頁。市場分析2第二十三頁，共一百五十頁。競爭對手掃描第二十四頁，共一百五十頁。鴻欣花園上?；▓@鴻銳·財富廣場盛世徽府徽府置業(yè)廣場禾園清華坊大銘山莊縣政府紫陽財富中心百花園徽州御苑香格里拉本案第二十五頁，共一百五十頁。1、鴻欣花園項目位置歙縣人民路288號開盤時間2009年10月開發(fā)商歙縣鴻欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力面積91-123平方米用地面積6667㎡銷售均價3000元/㎡建筑形態(tài)多層、商鋪銷售率70%后續(xù)供應(yīng)量有商鋪，年后三四月份開二期，目前正在預(yù)定中綜合點評：項目體量小，戶型以三房為主，未做過多包裝。第二十六頁，共一百五十頁。面積浪費不實用面積浪費三室兩廳兩衛(wèi)—122.3平方米兩室兩廳一衛(wèi)—91.2平方米第二十七頁，共一百五十頁。三室兩廳兩衛(wèi)—104.9平方米兩室兩廳一衛(wèi)—85.52平方米面積浪費不實用第二十八頁，共一百五十頁。三室兩廳兩衛(wèi)—102.17平方米三室兩廳兩衛(wèi)—97.6平方米面積浪費餐廳實用性較小客廳亮度不夠第二十九頁，共一百五十頁。三室兩廳兩衛(wèi)—123.67平方米拐角設(shè)計的不合理第三十頁，共一百五十頁。2、徽府置業(yè)廣場項目位置歙縣徽城鎮(zhèn)徽州路（原輕機廠）開盤時間2008年開發(fā)商安徽歙縣徽府置業(yè)有限公司

商鋪面積100-300平方米建筑面積3萬㎡銷售均價內(nèi)街：6000元/㎡沿街：10000元/㎡建筑形態(tài)商業(yè)銷售率50%后續(xù)供應(yīng)量目前在售2期綜合點評：項目位于歙縣核心商業(yè)圈，大型賣場，是一站式綜合性商業(yè)。按揭享受99折優(yōu)惠。第三十一頁，共一百五十頁。3、鴻銳財富廣場項目位置歙縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)連江大道南側(cè)開盤時間2008年6月開發(fā)商安徽鴻銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力面積93-133平方米建筑面積124000㎡綠化率30%容積率1.62銷售均價2100元/㎡建筑形態(tài)多層、商業(yè)、酒店銷售率30%后續(xù)供應(yīng)量共4期開發(fā)，1期已交付，目前開發(fā)第2期。綜合點評：小區(qū)位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，位置較偏，主力客戶來自歙縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。第三十二頁，共一百五十頁。進門見衛(wèi)生間北陽臺不合理面積浪費面積浪費陽臺設(shè)計不合理第三十三頁，共一百五十頁。4、上?；▓@項目位置紫陽路百花路口開盤時間2008年開發(fā)商黃山石勇置業(yè)有限公司主力面積97-120平米建筑面積69825㎡綠化率32.6%容積率2.16銷售均價3100元/㎡建筑形態(tài)多層、小高層、高層、商鋪銷售率40%后續(xù)供應(yīng)量明年開小高層、高層，最后開剩余7幢多層

綜合點評：項目是歙縣第一個小高層項目，以三房為主力戶型。目前，一期多層已于11月交房，小高層抗性不大，推出即售罄。有5萬方商業(yè)街，目前銷售不佳。項目后期開發(fā)的西邊臨鐵路。第三十四頁，共一百五十頁。三室兩廳兩衛(wèi)—110平方米三室兩廳兩衛(wèi)—138平方米南樓梯的設(shè)計不合理餐廳不實用第三十五頁，共一百五十頁。五室兩廳三衛(wèi)—171平方米第三十六頁，共一百五十頁。六室兩廳四衛(wèi)—229平方米第三十七頁，共一百五十頁。5、大銘山莊項目位置歙縣新區(qū)（蓮花塘）開盤時間2003年開發(fā)商浙江大銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力面積102平米-253平米建筑面積75400㎡綠化率35%容積率1.3銷售均價2900元/㎡建筑形態(tài)多層、聯(lián)排銷售率85%后續(xù)供應(yīng)量剩最后6幢多層綜合點評：項目在新區(qū)地勢較高，開發(fā)時間早，目前入住率高。價格適中，物業(yè)費0.3元/㎡。第三十八頁，共一百五十頁。三室兩廳一衛(wèi)—102、107平方米第三十九頁，共一百五十頁。六室兩廳四衛(wèi)—253、263平方米第四十頁，共一百五十頁。6、百花園項目位置歙縣新區(qū)，東臨富豐路居民區(qū)，西依歙州學(xué)校開盤時間2006年開發(fā)商黃山鴻陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力面積/建筑面積100000㎡銷售均價2800元/㎡建筑形態(tài)多層、排屋銷售率100%后續(xù)供應(yīng)量銷售結(jié)束綜合點評：項目對面是歙州學(xué)校，主打?qū)W區(qū)房。第四十一頁，共一百五十頁。項目位置歙縣富豐路與富資路交口

開盤時間2009年1月開發(fā)商歙縣徽都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

主力面積96-120㎡建筑面積6萬㎡綠化率35.5%容積率1.7銷售均價3300元/㎡建筑形態(tài)多層、商鋪銷售率50%后續(xù)供應(yīng)量今年開4、5、6、7幢，明年開7、8、9、10幢多層綜合點評：項目是歙縣綠化最佳的樓盤，目前銷售形勢良好。7、盛世徽府第四十二頁，共一百五十頁。兩室兩廳—86平方米兩室兩廳—102平方米第四十三頁，共一百五十頁。第四十四頁，共一百五十頁。8、徽州御苑項目位置歙縣徽城鎮(zhèn)富資路與清涼路交口

開盤時間2008年開發(fā)商瑞源置業(yè)發(fā)展有限公司

主力面積92-123平方米建筑面積70000㎡綠化率35%容積率1.3銷售均價2800元/㎡建筑形態(tài)多層、商業(yè)配套銷售率50%后續(xù)供應(yīng)量一期銷售完畢，二期開盤未定綜合點評：項目品質(zhì)和外觀都不錯，將建不低于十幾萬方的SHOPPINGMAL，集商貿(mào)、商務(wù)辦公、會議、文化娛樂、旅游休閑、居住多元化功能的城市中心綜合區(qū)域

。第四十五頁，共一百五十頁。第四十六頁，共一百五十頁。第四十七頁，共一百五十頁。9、紫陽財富中心項目位置古關(guān)新城區(qū)，西臨縣審計局，南臨大華賓館

開盤時間未定開發(fā)商黃山市潤發(fā)實業(yè)（集團）有限公司

主力面積/建筑面積65309.3㎡綠化率35%容積率2.83銷售均價未開盤建筑形態(tài)多層、高層、酒店銷售率后續(xù)供應(yīng)量綜合點評：項目沿街商業(yè)廣場與住宅組團為一期建設(shè)范圍，酒店為二期建設(shè)范圍。第四十八頁，共一百五十頁。10、禾園清華坊項目位置歙縣長青路28號（原縣茶廠）

開盤時間2008年開發(fā)商黃山禾園投資置業(yè)有限公司主力面積87-114平方米建筑面積52000㎡綠化率30%容積率1.56銷售均價2700元/㎡建筑形態(tài)多層、商鋪銷售率70%后續(xù)供應(yīng)量后期7幢多層明后年開綜合點評：項目位于歙縣著名風(fēng)景旅游區(qū)漁梁壩附近，新徽派建筑，有購房優(yōu)惠活動。第四十九頁，共一百五十頁。第五十頁，共一百五十頁。第五十一頁，共一百五十頁。第五十二頁，共一百五十頁。第五十三頁，共一百五十頁。第五十四頁，共一百五十頁。11、香格里拉項目位置歙縣老儀表廠開盤時間元旦開發(fā)商黃山仁泰房產(chǎn)主力面積60-130平方米建筑面積7萬㎡銷售均價/建筑形態(tài)多層、復(fù)式銷售率/后續(xù)供應(yīng)量/綜合點評：項目地勢較高，為歙縣中學(xué)、長青中學(xué)、行知小學(xué)等學(xué)區(qū)房，最小戶型60平方米1房。第五十五頁，共一百五十頁。由競爭對手的分布可以看出，上?；▓@將是徽都國際的直接、最大的競爭對手！第五十六頁，共一百五十頁。樓盤景觀規(guī)劃點評鴻欣花園簡單綠化鴻銳財富廣場綠化率30%，大型水系景觀、庭院組團花園徽州御苑綠化率35%，廣場、簡單綠化盛世徽府綠化率35.5%，中國美院的景觀設(shè)計，坡地、下沉式平臺上海花園32.6%綠化率，中心綠地、組團綠化大銘山莊35%綠化率，景觀小品，望江長廊，綠地廣場香格里拉景觀廣場、健身休閑廣場、中心主題公園禾園清華坊綠化率30%，中心景觀。

分析：從左表可以看出，歙縣樓盤內(nèi)部綠化景觀較少；地塊整體較大的利于規(guī)劃，此類項目的景觀規(guī)劃一般較為理想。而對地塊規(guī)模較小的項目，景觀規(guī)劃上一般相對簡單甚至沒有。我公司的項目可在此為主要突破點。景觀規(guī)劃分析第五十七頁，共一百五十頁。分析：在歙縣樓盤內(nèi)部配套方面，大中型小區(qū)的內(nèi)部配套都相對簡單，內(nèi)部個性配套比較少，僅有商業(yè)街街和沿街部分商業(yè)，少量較大的小區(qū)含有會所等配套。商業(yè)主力店的引進,將對本項目起到較好的推動作用。樓盤內(nèi)部配套鴻欣花園沿街商鋪鴻銳財富廣場獨立會所、社區(qū)商業(yè)街徽州御苑SHOPPINGMAL盛世徽府沿街商鋪上?；▓@5萬㎡商業(yè)街大銘山莊兒童樂園、中心會所香格里拉私家車庫禾園清華坊沿街商鋪、地下儲藏室配套分析第五十八頁，共一百五十頁。感官品牌與工藝上?；▓@徽都國際徽州豪庭及其他樓盤蛛網(wǎng)模型對比第五十九頁，共一百五十頁。競爭對手戶型情況第六十頁，共一百五十頁。

面積區(qū)間（㎡）項目名稱60以下60-8080-100100-120120-144144-180180-250250-300上?；▓@徽州御苑鴻欣花園香格里拉禾園清華坊第六十一頁，共一百五十頁。分析：目前市場戶型的主力供給面積集中在三房二廳的90-133㎡，該面積段也是本區(qū)市場對戶型產(chǎn)品的主流需求范圍。但是隨著價格的提升，面積有進一步走低的可能。在售住宅項目中，大廳小房型和兩個房間朝南的戶型均暢銷。且從戶型的角度說，基本做到了四明設(shè)計，戶型規(guī)整。戶型比例面積范圍（㎡）主力面積段（㎡）1房4%60602房（1廳、2廳）14%70-9680-933房（1廳、2廳）64%87-13890—1334房及以上16%171-263150-229第六十二頁，共一百五十頁。60708090100110120平米上?；▓@110-138㎡三房單位兩房單位香格里拉60㎡香格里拉70-80㎡黃色代表暢銷面積區(qū)間鴻欣花園85-91㎡大銘山莊102-132㎡徽州御苑101-123㎡四房單位及以上上?；▓@171-229130140以上大銘山莊203-263㎡盛世徽府86㎡清華坊60㎡140徽州御苑96㎡盛世徽府95-120㎡香格里拉90-130㎡清華坊87-123㎡鴻欣花園104-120㎡鴻銳財富廣場116-133㎡盛世徽府129㎡鴻銳財富廣場150㎡第六十三頁，共一百五十頁。差異化策略市場透明/政策收緊同質(zhì)化趨勢（徽派建筑）產(chǎn)品類型多樣化宏觀市場&競爭對手第六十四頁，共一百五十頁。市調(diào)情況：客戶戶室偏愛程度第六十五頁，共一百五十頁。從購房者住房需求戶型來看:主力是二房和三房戶型，分別占28.8％和60.5％；選擇三房戶型中，偏好一衛(wèi)戶型是兩衛(wèi)戶型的近四倍，原因在于一衛(wèi)戶型更能有效利用空間。這意味著我們的大部分戶型仍然是選擇主流戶型。第六十六頁，共一百五十頁。被調(diào)查者中需求面積在70-100平方米之間的占23.5%，100-120平方米之間的占39.8%，120-140平方米之間的占21.4%，他們的比例為1.86：1.10:1.00。在70-140平方米之間的戶型總份額占到80.9%，最為廣大消費者所青睞，三個層面需求均勻，客戶群層次明顯。第六十七頁，共一百五十頁。人們期望的臥室數(shù)量中，選擇3室的最多，占總量的61.2%，選擇2室的占35.7%，選擇4室的僅占3.1%。對臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中，52%的人希望在15-20平方米，30.6%的人希望在20平方米以上；兩室與三室需求差異在于，許多家長考慮孩子應(yīng)該有一個更加舒適的成長環(huán)境，或老人同住，接近半數(shù)兩室購房者希望兩間臥室面積不要相差太大；我們的大部分戶型應(yīng)當(dāng)考慮緊湊型的3室、2室進行適當(dāng)搭配。第六十八頁，共一百五十頁。人們對廳的要求比較集中，選擇一廳的份額占15.3%，選擇二廳的份額占84.7%（包含餐客合一）。在廳的選擇中，人們對廳的面積要求差異較大，59.6%的消費者希望客廳的面積在25-32平方米，另一消費層面集中在19-25平米之間和32平米以上，餐廳的面積需求集中在19平米以下。這意味著我們的大部分戶型應(yīng)當(dāng)考慮2廳。

餐廳的面積不需要太大，仍然體現(xiàn)著實用型的特點。第六十九頁，共一百五十頁。消費者對衛(wèi)生間的需求，從調(diào)查數(shù)據(jù)看，選擇二室的多選擇一衛(wèi)，占45.9%選擇三室的多選擇二衛(wèi)，占54.1%同時人們對主衛(wèi)面積的要求51%集中在5-9，9-12平方米，客衛(wèi)5-9平方米或5平米左右。

主衛(wèi)的面積不需要太大，仍然體現(xiàn)著實用型的特點。第七十頁，共一百五十頁。對陽臺的面積要求，從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，選擇一個陽臺的比例為44.9%，選擇兩個陽臺的比例為55.1%對陽臺面積的要求，南向陽臺46.9%需求面積在6-10平方米，20.4%10-15平方米，北向陽臺需求面積較小，認為只要滿足作為工作陽臺的基本功能即可。以6平方米以下、6-10平方米為3：2的比例。

采光面的要求仍是客戶需求的重點

朝向的問題是非常重要的。第七十一頁，共一百五十頁。70-120㎡為主力需求面積。三房戶型為客戶最為需要，兩房也占有較多比例?？蛻粲忻黠@分層情況2廳需求較多1衛(wèi)就能滿足要求采光面和朝向是非常重要的也就是說：二房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳一衛(wèi)朝向好，通風(fēng)好，采光好的戶型是市場的接受度較高的戶型。第七十二頁，共一百五十頁。本項目的整體定位建議第七十三頁，共一百五十頁。1、本項目應(yīng)適當(dāng)超前，檔次略高于“徽都國際”2、項目的建筑風(fēng)格不再沿用“徽派風(fēng)格”，而采用較為現(xiàn)代的、能體現(xiàn)高品質(zhì)的風(fēng)格。3、產(chǎn)品設(shè)計上“多元化”，“適當(dāng)超前”，并少量引入“花園洋房”和“排屋”4、戶型的“緊湊實用型”和“舒適奢華型”兩種類型的比例約為6：4。5、商業(yè)部分約占項目建筑面積的12%左右。引進“主力店”，考慮多種功能。可以考慮體現(xiàn)“徽商文化”的特色街區(qū)。我們建議：第七十四頁，共一百五十頁。政府大道城市黃金走廊國際生活社區(qū)產(chǎn)品類型設(shè)計配套景觀定位項目整體定位第七十五頁，共一百五十頁。項目Logo第七十六頁，共一百五十頁。產(chǎn)品的7大附加價值第七十七頁，共一百五十頁。建筑風(fēng)格建議3第七十八頁，共一百五十頁?！龀霰姷慕ㄖL(fēng)格——Artdeco風(fēng)格關(guān)鍵點：靚麗的外立面、和諧優(yōu)美的生活環(huán)境、舒暢的心情建議采納世界先鋒代表Artdeco設(shè)計風(fēng)格，強調(diào)豎向線條以及整體視覺效果，以簡潔、明快、注重細部處理為其鮮明特征。Artdeco建筑風(fēng)格強調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，表達出不斷超越的人文精神和力量。通過新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運用，成為一種摩登藝術(shù)的符號。歙縣作為內(nèi)陸三線城市，伴隨著經(jīng)濟快速的發(fā)展，歙縣人對傳統(tǒng)住宅觀念已近疲勞，迫切渴望新事物的引入。我們的Artdeco建筑風(fēng)格無疑是為客戶帶來的一大驚喜。建筑風(fēng)格建議ArtDeco結(jié)合了因工業(yè)文化所興起的機械美學(xué)，以較機械式的、幾何的、純綷裝飾的線條來表現(xiàn)。第七十九頁，共一百五十頁。■景觀高層■電梯退臺式花園洋房關(guān)鍵點：外立面視覺效果、整體布局、高層觀景關(guān)鍵點：稀品、電梯、退臺、花園、洋房傲然屹立的形態(tài)和厚重明朗的線條給人視覺的美感沖擊，其恢弘的氣質(zhì)無可比擬，加之共享花園洋房的大面積景觀綠化，盎然生機、充足鮮氧，將更有力的吸引有高度的知富、菁英階級和年輕、活力善于高攀奮進的青年群體。五層低密度電梯退臺花園洋房，她的稀缺性將是最大的價值所在之一，是現(xiàn)代都市文明對品質(zhì)及品味追求的體現(xiàn)，景觀獨特，環(huán)境舒適而寧靜。其安全性、生態(tài)性、私密性、靈活性、舒適性和藝術(shù)性等特點會受到市場的歡迎。她那典雅端莊的形態(tài)麗姿、媚而不俗的顏色涂裝，與情景花園相映成趣，天然相合，將成為西城標桿性社區(qū)和生態(tài)宜居典范社區(qū)。設(shè)計風(fēng)格示意第八十頁，共一百五十頁。底層架空(萬科金色家園)第八十一頁，共一百五十頁。車庫、儲藏間回避項目地勢較低造成的心理隔閡第八十二頁，共一百五十頁。戶型建議4第八十三頁，共一百五十頁。

面積區(qū)間（㎡）項目名稱60以下60-8080-100100-120120-144144-180180-250250-300上?；▓@徽州御苑鴻欣花園香格里拉禾園清華坊普通住宅排屋、別墅第八十四頁，共一百五十頁。產(chǎn)品類型：物業(yè)類型產(chǎn)品特征面積范圍排屋躍層設(shè)計、底層送私家花園、頂層送觀景露臺，一梯兩戶，一單元4戶150—250㎡多層花園洋房前庭后院、地下室、層層退臺、觀景落地窗設(shè)計120-150㎡觀景小高層部分入戶花園、半封閉陽臺、頂層復(fù)式、頂層露臺、一梯兩戶90-120㎡觀景高層部分入戶花園、半封閉陽臺、頂層露臺,一梯兩戶或者一梯三戶80-140㎡商業(yè)主力店、購物、餐飲集一身的新區(qū)商業(yè)核心70-300㎡第八十五頁，共一百五十頁。戶型配比建議第八十六頁，共一百五十頁。物業(yè)類型戶型面積戶型結(jié)構(gòu)比例多層洋房70-80㎡兩室兩廳一衛(wèi)5%80-90㎡兩室兩廳一衛(wèi)20%90-100㎡三室兩廳一衛(wèi)30%100-115㎡三室兩廳一衛(wèi)15%115-125㎡三室兩廳兩衛(wèi)10%125-150㎡三室兩廳兩衛(wèi)20%占總建筑面積：30%第八十七頁，共一百五十頁。物業(yè)類型戶型面積戶型結(jié)構(gòu)比例觀景小高層90-95㎡兩室兩廳一衛(wèi)25%95-100㎡兩室兩廳一衛(wèi)25%100-110㎡三室兩廳一衛(wèi)20%110-120㎡三室兩廳一衛(wèi)15%120-130㎡三室兩廳兩衛(wèi)15%占總建筑面積：20%第八十八頁，共一百五十頁。物業(yè)類型戶型面積戶型結(jié)構(gòu)比例高層80-90㎡兩室兩廳一衛(wèi)20%90-100㎡兩室兩廳一衛(wèi)25%100-110㎡三室兩廳一衛(wèi)30%100-120㎡三室兩廳兩衛(wèi)15%120-140㎡三室兩廳兩衛(wèi)10%占總建筑面積：40%第八十九頁，共一百五十頁。物業(yè)類型戶型面積戶型結(jié)構(gòu)比例排屋120-150㎡四室兩廳三衛(wèi)25%150-200㎡五室兩廳三衛(wèi)50%200-250㎡六室兩廳三衛(wèi)25%占總建筑面積：10%第九十頁，共一百五十頁。產(chǎn)品類型產(chǎn)品屬性層面房型層面鬧中取靜面積適中前庭后院功能實用、舒適性高品質(zhì)功能布局合理性退臺起居、主臥等居室舒適性高組團景觀南北雙陽臺、露臺稀缺性大面寬，方正通透采光面舒適、尊貴城市生活高得房率分類產(chǎn)品及戶型賣點要求花園洋房及排屋主訴求：城區(qū)內(nèi)洋房的稀缺性，舒適性，鬧中取靜，空間超值品質(zhì)感——升級換代生活第九十一頁，共一百五十頁。產(chǎn)品類型產(chǎn)品屬性層面房型層面景觀高層中小戶型簡潔/雅致/現(xiàn)代品質(zhì)建筑面積適中270度景觀視野空間夠用/實用，不浪費高性價比產(chǎn)品房型功能完善，適用主城生活房型面積合適/總價可控潛力無限房型功能布局合理性時尚大氣陽臺、飄窗主訴求：稀缺地利，功能性（自住/投資/商務(wù)等），低總價低首付，高性價比，交通條件及周邊配套，投資價值。

分類產(chǎn)品及戶型賣點要求第九十二頁，共一百五十頁。產(chǎn)品類型產(chǎn)品屬性層面房型層面景觀高層大戶型簡潔/雅致/現(xiàn)代品質(zhì)建筑面積適中270度景觀視野空間夠用/實用，不浪費高性價比產(chǎn)品房型功能完善，適用主城生活房型面積合適/總價可控潛力無限房型功能布局合理性時尚大氣陽臺、飄窗主訴求：稀缺地利，景觀視野帶來的居住舒適性，功能實用總價可控，高性價比，潛力無限。品質(zhì)感——升級換代生活。分類產(chǎn)品及戶型賣點要求第九十三頁，共一百五十頁。產(chǎn)品類型產(chǎn)品屬性層面房型層面多層簡潔/雅致/現(xiàn)代品質(zhì)建筑面積適中大采光面空間夠用/實用，不浪費高得房率房型功能完善，適用主城生活房型面積合適/總價可控潛力無限房型功能布局合理性時尚大氣陽臺、飄窗主訴求：稀缺地利，景觀視野帶來的居住舒適性，功能實用總價可控，高性價比，潛力無限。品質(zhì)感——升級換代生活。分類產(chǎn)品及戶型賣點要求第九十四頁，共一百五十頁。高層戶型建議第九十五頁，共一百五十頁。小高層戶型建議第九十六頁，共一百五十頁。高層戶型建議第九十七頁，共一百五十頁?；▓@洋房戶型建議第九十八頁，共一百五十頁。多層戶型建議第九十九頁，共一百五十頁。多層戶型第一百頁，共一百五十頁。多層戶型第一百零一頁，共一百五十頁。多層戶型第一百零二頁，共一百五十頁。多層戶型第一百零三頁，共一百五十頁。多層戶型第一百零四頁，共一百五十頁。景觀建議5第一百零五頁，共一百五十頁。景觀突圍第一百零六頁，共一百五十頁。第一百零七頁，共一百五十頁。第一百零八頁，共一百五十頁。第一百零九頁，共一百五十頁。第一百一十頁，共一百五十頁。第一百一十一頁，共一百五十頁。商業(yè)部分建議6第一百一十二頁，共一百五十頁。1、項目基礎(chǔ)信息■項目位于歙縣新城區(qū)，新區(qū)核心?！鲋苓吷虡I(yè)配套情況：周邊配套較少，上?；▓@有沿街商鋪?！鲋苓叚h(huán)境：緊鄰新縣政府■本案商業(yè)面積：。第一百一十三頁，共一百五十頁。優(yōu)秀好一般不好差土地級別√自然景觀√環(huán)境污染√交通情況√社會治安√社會人文√區(qū)位形象√生活配套√學(xué)區(qū)情況√第一百一十四頁，共一百五十頁。1、項目優(yōu)勢分析■區(qū)位地段優(yōu)勢。本案位于新區(qū)核心低端，臨近縣政府，交通十分便利。隨著新區(qū)的開業(yè)及本區(qū)域的人流擴增，生活人群及消費態(tài)勢逐漸擴大，屆時將形成一個新的商業(yè)中心，為本區(qū)域商業(yè)帶來足夠的購買力?！鼋ㄖ?guī)劃優(yōu)勢。本項目臨近縣政府，周邊商業(yè)匱乏，加上本案具有非常大的住宅面積，社區(qū)內(nèi)這些固定的消費群體，加及周邊生活區(qū)相當(dāng)數(shù)量的人群，本案的商業(yè)，將滿足他們的大量需求，這對投資者及生意人而言相當(dāng)具有誘惑力。SWOT分析第一百一十五頁，共一百五十頁。2、項目劣勢分析■區(qū)域內(nèi)商業(yè)格局處于初步成型階段，同時本案商業(yè)形象還未形成，商業(yè)氛圍還不成熟。第一百一十六頁，共一百五十頁。3、項目機會點分析■城市規(guī)劃機遇。根據(jù)《歙縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年（2006-2010年）規(guī)劃綱要》，新城區(qū)要高起點規(guī)劃，“十一五”前期完成政務(wù)中心建設(shè)，構(gòu)建政治文化中心；同時，加快專業(yè)市場和特色街區(qū)建設(shè)，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點布局，大力發(fā)展超市、便利店、精品店、專賣店、連鎖店，提升商貿(mào)流通、交通運輸?shù)葌鹘y(tǒng)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營水平。■本項目的商業(yè)主要配置政府及周邊居民日常生活消費必需的商業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，零售業(yè)態(tài)，最大限度的滿足居民便利性需求為目的的零售業(yè)態(tài)。第一百一十七頁，共一百五十頁。4、項目威脅分析■市場容量威脅。目前歙縣商鋪供應(yīng)量充足，項目對面的鴻欣花園和天都大廈就有商鋪在售。包括其他項目的商業(yè)，預(yù)計有15萬方商鋪供應(yīng)，如此體量的商業(yè)面積，無論是投資者還是經(jīng)營戶都有更多的選擇。第一百一十八頁，共一百五十頁。對策（如何放大優(yōu)勢、抓住機遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅）：■突出項目的地理位置，以“緊鄰縣政府、行政商業(yè)圈”來提升市場的商業(yè)價值；■突出項目的規(guī)模環(huán)境，來突出項目附近其他商鋪無可媲美的整體經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模；■合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)；■主力店的引進■制訂能確保市場興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營措施。第一百一十九頁，共一百五十頁。什么業(yè)態(tài)能夠滿足：現(xiàn)有建筑形式現(xiàn)有硬件條件現(xiàn)有鋪面條件現(xiàn)有商圈條件第一百二十頁，共一百五十頁。商業(yè)街的定位1：政務(wù)新區(qū)的“鄰里中心”第一百二十一頁，共一百五十頁。項目功能定位：家庭聚會功能商務(wù)休閑功能朋友小聚功能就近解決功能第一百二十二頁，共一百五十頁。項目主題形象定位

現(xiàn)代包容高尚明快

第一百二十三頁，共一百五十頁。餐飲購物超市商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)選擇第一百二十四頁，共一百五十頁。主力店：大中型超市超市往往是人們每天必去的購物場所，人流量極大，通過超市的引進，從而引進人流，促進其他商業(yè)業(yè)態(tài)的繁榮和銷售第一百二十五頁，共一百五十頁。區(qū)域適合的經(jīng)營品種組團主題名稱D區(qū)滿足社區(qū)及周邊居民日常生活消費家居風(fēng)情C區(qū)適合年輕人娛樂、休閑、潮流服飾類的業(yè)態(tài)時尚地帶B區(qū)具備做中高檔百貨的條件精品名店街A區(qū)中高檔的休閑、餐飲消費新天地區(qū)域功能定位第一百二十六頁，共一百五十頁。主題業(yè)態(tài)業(yè)種選擇推薦品牌藝膳美食坊餐飲頂級大型餐飲、特色餐飲、風(fēng)味小吃大食代（晶都路與牛山路交界處）餐飲國際知名快餐KFC、麥當(dāng)勞、必勝客等風(fēng)尚餐飲區(qū)餐飲特色西餐廳斗牛士、季諾、味千第一百二十七頁，共一百五十頁。主題業(yè)態(tài)業(yè)種選擇推薦品牌健身中心或電玩中心（或KTV）娛樂位于B區(qū)域2層專業(yè)銀行、通訊建設(shè)銀行、工商銀行、移動通信國際精品名店街專賣店服飾、精品店、鞋金利來、雅戈爾、BOSS、哥弟、鱷魚、查理、萬里、牛頭牌等國際運動名品館專業(yè)市場運動服飾、運動器材NIKE、阿迪達斯、李寧等第一百二十八頁，共一百五十頁。流行炫特區(qū)流行前線青春服飾、流行物品等左丹奴、邦威等游戲總動員專業(yè)市場兒童游樂場、流行玩具自營品牌娛樂全球知名動感電玩世界SEGA游戲天地娛樂大都會娛樂量販式KTV銀樂迪、錢柜休閑CLUB休閑SPA、桑拿、足浴、酒吧、茶吧、咖啡吧青藤茶館、門耳茶樓、良子足浴、泰式SPA第一百二十九頁，共一百五十頁。主題業(yè)態(tài)業(yè)種選擇推薦品牌便利家居生活館日常生活用品理發(fā)店、照相館、便利店、水果店、網(wǎng)吧、社區(qū)醫(yī)院、藥店、郵政、聯(lián)通、移動、家電修理、裁縫店、煙酒、干洗店等第一百三十頁，共一百五十頁。商業(yè)街的定位建議2：徽都風(fēng)情街

（參照張總方案）第一百三十一頁，共一百五十頁。項目目標市場定位商家自營投資第一百三十二頁，共一百五十頁。根據(jù)《商業(yè)地產(chǎn)叢書》統(tǒng)計，通常5－8M的面寬較為適應(yīng)多種業(yè)態(tài)，不僅承租率高，而且付款的比例也高達40％。關(guān)于商鋪的面積及面寬第一百三十三頁，共一百五十頁。關(guān)于商鋪的面積及面寬馬路鋼筋混凝土墻、柱對門面的影響問題點如果沿街商鋪面寬過窄，面積小。底層商鋪會與二層商鋪產(chǎn)生矛盾柱網(wǎng)的設(shè)置較難將商鋪合并。第一百三十四頁，共一百五十頁。關(guān)于一層沿街的建筑形式1、一層沿街門面應(yīng)避免柱子的出現(xiàn)2、一層沿街門面應(yīng)明顯、突出，不需要雨廊3、盡量避免人行道綠化，以硬質(zhì)鋪裝為主，能形成廣場最好。4、停車位及動線的考慮。第一百三十五頁，共一百五十頁。關(guān)于廣告位和店招1、樓體應(yīng)考慮廣告位的設(shè)置2、一層沿街門面及建筑樓體應(yīng)考慮未來商家的店招。第一百三十六頁，共一百五十頁。景觀小品第一百三十七頁，共一百五十頁。休閑步道第一百三十八頁，共一百五十頁。綠化及街標第一百三十九頁，共一百五十頁。售價及推廣費用預(yù)計第一百四十頁，共一百五十頁。樓盤鴻欣花園上?；▓@徽州御苑盛世徽府本案地段99101010檔次898910品牌形象810899景觀898910建筑材料89999配套設(shè)施99999交通10109910外部環(huán)境9108810戶型設(shè)計99899社區(qū)人文89889綜