房地產(chǎn)投資決策3

房地產(chǎn)投資決策

InvestmentAnalysisforRealEstateDecisionsCollegeofCivilEngineeringHunanUniversityofSci.&Tech.主要內(nèi)容：第六講誰(shuí)是最大受益者第七講富一代如是說(shuō)第八講人口紅利第九講我們?cè)撊绾蔚谑v漫談第一講房地產(chǎn)投資決策第二講資金的時(shí)間價(jià)值第三講財(cái)務(wù)杠桿第四講房地產(chǎn)的發(fā)展第五講蝸居特別說(shuō)明：房地產(chǎn)、房?jī)r(jià)、政策、政府、國(guó)家尖銳觀點(diǎn)僅供教學(xué)交流、參考如果我們不能改變社會(huì)，我們就去適應(yīng)它房地產(chǎn)亦然課程只講述和日常生活息息相關(guān)的知識(shí)請(qǐng)保持自己的意見、不人云亦云堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則、堅(jiān)持社會(huì)主義道路幾個(gè)問(wèn)題：請(qǐng)問(wèn)家庭城鎮(zhèn)、農(nóng)村歸屬？是否有自住房？租房？自家住房來(lái)源？自建、購(gòu)買？住房購(gòu)買方式？自己全額付款？自己+親戚全額付款？商業(yè)銀行住房按揭貸款？公積金住房貸款？貸款方式？等額本金？等額本息？其他？對(duì)房地產(chǎn)的理解？對(duì)房地產(chǎn)投資的理解？房地產(chǎn)投資的形式多種多樣。比如一個(gè)普通的個(gè)人投資者，可以用6萬(wàn)元的首付款運(yùn)作一個(gè)20萬(wàn)元的置業(yè)投資項(xiàng)目；一個(gè)不愿意參與房地產(chǎn)直接管理的投資者，可以用1萬(wàn)元購(gòu)買房地產(chǎn)公司的股票、債券；一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司可以投資數(shù)百萬(wàn)或數(shù)千萬(wàn)元建造一幢寫字樓；而一個(gè)政府可以花費(fèi)數(shù)億元新建一個(gè)車站和交通系統(tǒng)。民宅江南古鎮(zhèn)木瓦房（古建筑）商業(yè)街第一講房地產(chǎn)投資決策CollegeofCivilEngineeringHunanUniversityofSci.&Tech.土地（land）地產(chǎn)（estateinland）

地產(chǎn)是土地財(cái)產(chǎn)或土地資產(chǎn)的簡(jiǎn)稱。財(cái)產(chǎn)既指實(shí)物又指權(quán)利，因而地產(chǎn)是指土地及其相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。也有人將土地上的建筑改良物也歸屬于土地，因而地產(chǎn)一詞也被常用于泛指房地產(chǎn)，這也是有些學(xué)者認(rèn)為地產(chǎn)有廣義與狹義的二種理解的原由。房地產(chǎn)（realestate）房地產(chǎn)是指房屋及其附屬物（與房屋有關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)（realestateorimmovable）不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及財(cái)產(chǎn)權(quán)利。它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附加物、生長(zhǎng)著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等）、與土地及其改良物有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。廣義的不動(dòng)產(chǎn)還包括價(jià)值昂貴的車輛、船舶、飛機(jī)等財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)綜合體。房地產(chǎn)的屬性房地產(chǎn)的自然屬性位置獨(dú)特耐久土地不可再生房地產(chǎn)的屬性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性高資本價(jià)值物價(jià)變動(dòng)反映緩慢投資與消費(fèi)房地產(chǎn)的屬性房地產(chǎn)的社會(huì)屬性社會(huì)效應(yīng)美學(xué)價(jià)值：凝固的音樂(lè)。自然美、藝術(shù)美、社會(huì)美心理效應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)國(guó)家（政府土地出讓）二級(jí)市場(chǎng)新房交易三級(jí)市場(chǎng)二手房市場(chǎng)房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)宗地、四至容積率、面積、得房率建筑高度建筑結(jié)構(gòu)性質(zhì)類別等宗地宗地是地籍三管理的三基本單三元，是三地球表三面一塊三有確定三邊界、三有確定三權(quán)屬的三土地，三其面積三不包括三公用的三道路、三公共綠三地、大三型市政三及公共三設(shè)施用三地等。容積率三只有在三指“宗三地”容三積率的三情況下三，才能三反映土三地的具三體利用三強(qiáng)度，三宗地間三才具有三可比性三。四至某地塊三位于X三X市X三X區(qū)，三地理位三置十分三優(yōu)越：東至X三X大學(xué)三、XX三北村；南至文三二路；西至學(xué)三院路；北至X三X公寓三、XX三苑地塊總?cè)鲎屆嫒eXX三XX平三方米（三約XX三畝），三容積率三不大于三2.6三，建筑三限高8三0米，三90平三方米以三下小戶三型的比三例為5三0%。容積率項(xiàng)目用三地范圍三內(nèi)總建三筑面積三與項(xiàng)目三總用地三面積的三比值。計(jì)算公三式：容三積率=三總建筑三面積÷三總用地三面積在一定三的技術(shù)三經(jīng)濟(jì)條三件下，三土地純?nèi)找鏁?huì)三隨著土三地投資三的增加三而出現(xiàn)三由遞增三到遞減三的特點(diǎn)三。在最三經(jīng)濟(jì)容三積率，三土地收三益達(dá)到三最大，三土地價(jià)三格也達(dá)三到最高三；若繼三續(xù)增大三容積率三會(huì)因單三方售價(jià)三低于單三方造價(jià)三而使土三地投資三收益開三始下降三，地價(jià)三也隨之三開始下三降。容積率隨著土三地利用三收益、三土地需三求量及三其稀缺三程度降三低，容三積率對(duì)三地價(jià)的三作用程三度隨之三下降。三因此，三容積率三對(duì)地價(jià)三的影響三程度在三同一城三市表現(xiàn)三為從中三心向外三圍逐漸三減弱。在同一三城市中三，容積三率對(duì)不三同類型三地價(jià)的三影響程三度由強(qiáng)三到弱依三次為商三業(yè)、住三宅、工三業(yè)用地三。建筑密三度指建筑三物的覆三蓋率，三具體指三項(xiàng)目用三地范圍三內(nèi)所有三建筑的三基底總?cè)娣e與三規(guī)劃建三設(shè)用地三面積之三比，它三可以反三映出一三定用地三范圍內(nèi)三的空地三率和建三筑密集三程度。計(jì)算公三式：建三筑密度三=建筑三首層面三積/規(guī)三劃用地三面積例：一三塊地為三100三00平三方米，三其中建三筑占地三300三0平方三米，建三筑密度三為30三00/三100三00=三30%建筑密三度建筑密三度不可三能超過(guò)三1，一三般不會(huì)三超過(guò)4三0-5三0%，三因?yàn)橛萌刂羞€三需要留三出很多三面積作三為道路三、綠化三、廣場(chǎng)三、停車三等等。綠化率綠化率：指規(guī)三劃建設(shè)三用地范三圍內(nèi)的三綠地面三積與規(guī)三劃建設(shè)三用地面三積之比三。綠地率：指規(guī)三劃建設(shè)三用地范三圍內(nèi)的三綠蔭面三積(包三括綠地三面積)三與規(guī)劃三用地面三積之比三。綠地率三≠綠化三覆蓋率在計(jì)算三綠地率三時(shí)，對(duì)三綠地的三要求非三常嚴(yán)格三。相關(guān)三技術(shù)規(guī)三范、法三規(guī)規(guī)定三，并不三是所有三長(zhǎng)草的三地方都三能算做三綠地。三居住區(qū)三用地范三圍內(nèi)各三類綠地三主要包三括公共三綠地、三宅旁綠三地、配三套公建三所屬綠三地和道三路綠地三等。樓面地三價(jià)樓面地三價(jià)＝宗三地總價(jià)三／宗地三內(nèi)允許三總建筑三面積或樓面地三價(jià)＝土三地單價(jià)三／容積三率房屋的三單方開三發(fā)成本三＝房屋三單方造三價(jià)＋樓三面地價(jià)三＋稅＋三費(fèi)平均層三數(shù)＝容三積率/三建筑密三度房地產(chǎn)三類型居住類商業(yè)類休閑類工業(yè)類公共事業(yè)類建筑層三數(shù)（高三度）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB

50096—1999市場(chǎng)低層1－3層多層1－6（7）層多層4－6層小高層8－11（12）層中高層7－9層高層12－18（19）層高層>10層20－33層超高層100米以上住宅面三積2007年以后《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB

50096—19991998年前商品房保障房套型使用面積單身公寓一類34婚房廉租房<50二類45小套經(jīng)濟(jì)適用房60三類56中套四類68大套經(jīng)濟(jì)型住宅<90普通住宅<140非普通住宅>140面積計(jì)三算建筑面三積：建筑三物各層三面積總?cè)?，每三層建筑三面積按三建筑物三勒角以三上截面三計(jì)算，三包括使三用、輔三助面積三和結(jié)構(gòu)三面積。使用面三積：建筑三物各層三平面中三直接為三生產(chǎn)生三活使用三的凈面三積的總?cè)汀］o助面三積：建筑三物各層三平面樓三梯、走三道、所三占凈面三積的總?cè)?。結(jié)構(gòu)建三筑面積：建筑三物各層三中，外三墻、內(nèi)三墻、垃三圾道、三通風(fēng)道三、煙囪三（均為三投影面三積）等三所占面三積的總?cè)?。得房率使用面三積系數(shù)：用百三分率表三示，等三于總套三內(nèi)使用三面積之三和除以三總建筑三面積。使用率：使用三面積與三建筑面三積之比三，用百三分?jǐn)?shù)表三示。板三樓：8三0%；三塔樓7三5%；三寫字樓三70%三；商場(chǎng)三65%三。銷售面三積商品房三銷售面三積=套內(nèi)三建筑面三積+分三攤公用三面積套內(nèi)建三筑面積=套內(nèi)三使用面三積+套三內(nèi)墻體三面積+三陽(yáng)臺(tái)建三筑面積公攤面三積：1、公三共門廳三、過(guò)道三、電梯三井、樓三梯間、三垃圾道三、變電三室、設(shè)三備房等三為整座三樓服務(wù)三的公共三用房和三管理用三房的建三筑面積三；2、各三單元與三樓宇公三共建筑三空間之三間的分三隔以及三外墻墻三體水平三投影面三積的5三0%。銷售面三積套內(nèi)墻三體面積：公用三墻為水三平投影三面積一三半計(jì)入三，非公三用墻為三水平投三影面積三計(jì)入套三內(nèi)使用三面積為三室內(nèi)各三居室面三積，如三壁櫥等三，以及三不包含三在結(jié)構(gòu)三面積中三的煙囪三、通風(fēng)三道、管三道井。陽(yáng)臺(tái)面三積：開敞三式陽(yáng)臺(tái)三面積以三水平投三影面積三一半計(jì)三入，封三閉式陽(yáng)三臺(tái)面積三為水平三投影面三積。銷售面三積公攤的三公用建三筑面積=套內(nèi)三面積×三公用建三筑面積三分?jǐn)傁等龜?shù)公用建三筑面積三分?jǐn)傁等龜?shù)=公用三建筑面三積/套三內(nèi)建筑三面積總?cè)凸媒ㄈ娣e=整棟三樓的建三筑面積三–套內(nèi)三建筑面三積–不三應(yīng)分?jǐn)側(cè)慕ㄖ娣e建筑結(jié)三構(gòu)高層鋼結(jié)構(gòu)木結(jié)構(gòu)框支剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)建筑物裝修標(biāo)三準(zhǔn)豪華裝三修房裝修房毛坯房毛坯房裝修房投資所謂投資，就是三犧牲當(dāng)三前確定三的消費(fèi)三或享受三，（通三過(guò)對(duì)某三些投資三對(duì)象的三持有）三試圖獲三取將來(lái)三不確定三的收益三的一種三行為（三或過(guò)程三）。投資的三三要素三：時(shí)間、三報(bào)酬、三風(fēng)險(xiǎn)。有回報(bào)三的行為三都是投三資行為房地產(chǎn)三投資所謂房地產(chǎn)三投資，是指三資本所三有者將三其資本三投入到三房地產(chǎn)三業(yè)，以三期在將三來(lái)獲取三預(yù)期收三益的一三種經(jīng)濟(jì)三活動(dòng)。房地產(chǎn)三投資房地產(chǎn)三投資形三式多種三多樣：房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)所進(jìn)三行的房三地產(chǎn)開三發(fā)是人三們最熟三悉的一三種類型三；為了出三租經(jīng)營(yíng)三而購(gòu)買三住宅或三辦公樓三也是相三當(dāng)普遍三的房地三產(chǎn)投資三類型；將資金三委托給三信托投三資公司三用以購(gòu)三買或開三發(fā)房地三產(chǎn)也是三房地產(chǎn)三投資；企業(yè)建三造工廠三、學(xué)校三建設(shè)校三舍、政三府修建三水庫(kù)等三等，都三屬于房三地產(chǎn)投三資。房地產(chǎn)三投資盡管它三們表現(xiàn)三形式各三異，但三它們都三有一個(gè)三共同的三特點(diǎn)，三即通過(guò)犧三牲現(xiàn)在三的某些三利益換三取預(yù)期三收益。要強(qiáng)調(diào)三的是，三“現(xiàn)在三的某些三利益”三是指即三期的、三確定性三的利益三，但預(yù)三期收益三卻要到三未來(lái)才三能實(shí)現(xiàn)三，而且三這種未三來(lái)收益三在時(shí)間三和總量三上都難三以精確三預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)三投資所以，三房地產(chǎn)三投資決三策中，三估算總?cè)杀竞腿麧?rùn)的三同時(shí)還三應(yīng)考慮時(shí)間因三素。只有三在比較三項(xiàng)目收三益和支三出的總?cè)颗c時(shí)三間的基三礎(chǔ)上，三并考慮三預(yù)測(cè)的三置信水三平時(shí)，三才有可三能作出三合理的三投資決三策。房地產(chǎn)三投資另外，三因?yàn)樵谌袌?chǎng)經(jīng)三濟(jì)條件三下，投三資者往三往同時(shí)三面對(duì)多種投三資機(jī)會(huì)，雖然三各個(gè)投三資機(jī)會(huì)三的即期三支出相三對(duì)容易三確定，三但是它三們的未三來(lái)收益三卻是難三以確定三的；而且，三投資者三在決策三之前，三往往會(huì)三發(fā)現(xiàn)，三誘人的三機(jī)會(huì)常三常不只三一個(gè)，三但投資三者可利用三的資源三卻總是三有限的。房地產(chǎn)三投資這時(shí)就三需要有三一種方三法能夠三對(duì)各種三投資方三案進(jìn)行三評(píng)估，三幫助投三資者在各種三限制條三件的前三提下，如可三承受的三風(fēng)險(xiǎn)、三所要求三的資產(chǎn)三流動(dòng)性三、投資三組合平三衡以及三來(lái)自管三理部門三的有關(guān)三限制條三件等等三，使得三最終所三選擇的三投資項(xiàng)三目獲得最三大的效三益。房地產(chǎn)三投資決三策所謂房地產(chǎn)三投資決三策，是指三對(duì)擬建三房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的必三要性和三可行性三進(jìn)行技三術(shù)經(jīng)濟(jì)三分析，三對(duì)可以三達(dá)到目三標(biāo)的不三同方案三進(jìn)行比三較和評(píng)三價(jià)，并三作出判三斷，選三擇某一