房地產(chǎn)上海某地產(chǎn)別墅項(xiàng)目概念與產(chǎn)品XXXX

“今天│一次│理想的探索│和實(shí)現(xiàn)

中國(guó)上海∣龍湖別墅概念定位∣生態(tài)◎科技◎空間◎品牌做和想│新奢華主義Todoingsomething&Tothinkingsomething龍湖別墅項(xiàng)目概念與產(chǎn)品研究龍湖別墅策源觀點(diǎn)：高品質(zhì)、純獨(dú)棟社區(qū)

市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)地塊價(jià)值挖掘趙巷泗涇徐涇九亭莘閔顓橋洞涇佘山佘山別墅圈水景資源——最適宜高品質(zhì)獨(dú)棟別墅開發(fā)快速交通受宏觀政策和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響——獨(dú)棟別墅將日益稀缺，長(zhǎng)期價(jià)值看漲。市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)：時(shí)間03年2月國(guó)土部45號(hào)令，限批別墅用地，上海市執(zhí)行容積率0.3以下地塊限批06年1月《06年國(guó)土資源工作要點(diǎn)》：嚴(yán)控低密度高檔地塊，繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)06年6月國(guó)土資源部緊急通知，限制一切別墅用地出讓。政策三令五申，低密度別墅用地已經(jīng)停批04年以來(lái)上海住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)容積率出讓幅數(shù)比例R＜0.510.5%0.5≤R＜1.04926.2%1.0≤R＜1.58847.1%R≤1.54926.2%04年以來(lái)，新增純獨(dú)棟別墅用地已經(jīng)極少，而混合型別墅仍是供應(yīng)主力。R＜0.510.5%0.5≤R＜1.04926.2%獨(dú)棟供應(yīng)量減少的趨勢(shì)已經(jīng)開始顯現(xiàn)別墅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)獨(dú)棟比重下降2.2%

》尋找獨(dú)棟別墅的市場(chǎng)機(jī)會(huì)？別墅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)近期市場(chǎng)熱點(diǎn)消費(fèi)習(xí)性研究萬(wàn)㎡㎡300400500獨(dú)棟別墅面積供應(yīng)結(jié)構(gòu)供應(yīng)主力310400上海獨(dú)棟別墅的主力供應(yīng)面積在310-400㎡；面積在310㎡以下的別墅為近期上海新興的產(chǎn)品類型，整體供應(yīng)比重仍然較低。新興市場(chǎng)萬(wàn)㎡萬(wàn)元200400600800總價(jià)在450-700萬(wàn)為主力供應(yīng)區(qū)域；450萬(wàn)的以下的市場(chǎng)供應(yīng)比重相對(duì)較小。獨(dú)棟別墅總價(jià)供應(yīng)結(jié)構(gòu)主力供應(yīng)區(qū)域萬(wàn)㎡而填補(bǔ)這一空白的獨(dú)棟項(xiàng)目成為近期別墅市場(chǎng)熱點(diǎn)。獨(dú)棟供應(yīng)空間：面積在310㎡以下，總價(jià)在450萬(wàn)以下的產(chǎn)品相對(duì)稀缺典型個(gè)案分析保利十二橡樹莊園1獨(dú)棟面積：250-310㎡近期單價(jià)：13000元/㎡主力總價(jià)：320-400萬(wàn)2好世麒麟園獨(dú)棟面積：220-300㎡近期單價(jià)：15000元/㎡主力總價(jià)：330-450萬(wàn)05年7月以來(lái)獨(dú)棟項(xiàng)目銷售情況比較項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)（套）去化速度（套/月）稀缺獨(dú)棟別墅十二橡樹莊園839.5好世麒麟園13910.7主流獨(dú)棟別墅西郊古北483.7佘山銀湖463.5佘山豪宅項(xiàng)目佘山高爾夫382.9上海晶園251.9小獨(dú)棟項(xiàng)目擁有主流獨(dú)棟和豪宅不可比擬的去化速度稀缺獨(dú)棟別墅十二橡樹莊園839.5好世麒麟園13910.730%15%0.5%熱銷推動(dòng)價(jià)格上漲，小獨(dú)棟價(jià)值直追主流獨(dú)棟產(chǎn)品小獨(dú)棟別墅的興起伴隨著一個(gè)“新富階層”的壯大客戶分析以保利十二橡樹莊園成交客戶和佘山3號(hào)前期客戶為基礎(chǔ)。富人也分類他們不是頂級(jí)的富豪，但同樣是「社會(huì)精英」、城市的「上流階層」富有、更熱衷于消費(fèi)、享受和價(jià)值實(shí)現(xiàn)大中型企業(yè)合伙人新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的CEO、CFO等高級(jí)管理層中小規(guī)模私營(yíng)企業(yè)老板知名教授、專家、學(xué)者資深律師、會(huì)計(jì)師、設(shè)計(jì)師演藝界、體育界名流知名作家、畫家等自由職業(yè)者擁有公車及各種灰色收入的政府干部……處于財(cái)富金字塔的上層31-三35歲三，新婚三或孩子三較小，三老人偶三爾同住三；45-三50歲三，1-三2個(gè)孩三子，外三出求學(xué)三或獨(dú)立三生活，三上一代三偶然同三住。家庭人三數(shù)較少三，在居三住上對(duì)三居室、三空間的三要求較三低。為21三世紀(jì)富三人的「小家三庭結(jié)構(gòu)三」量身打三造……客戶年齡結(jié)構(gòu)客戶家三庭狀況滿足「首次三獨(dú)棟別三墅置業(yè)三者」的別墅三生活理三想居住在三市區(qū)高三檔公寓三，或者三擁有近三郊經(jīng)濟(jì)三型別墅三生活經(jīng)三歷。憧憬真三正的郊三居別墅三生活，三改變生三活方式三或居住三環(huán)境。以自住三為住，三關(guān)注社三區(qū)的長(zhǎng)三期增值三。以現(xiàn)居住地劃分：以戶籍地劃分：客戶覆三蓋面廣三，「本埠三精英」和「外省三富人」占據(jù)絕三對(duì)比重新富階三層是商三業(yè)社會(huì)三的產(chǎn)物三。商業(yè)的三力量在三成長(zhǎng)，三商業(yè)社三會(huì)的發(fā)三展，這三一群體三的基數(shù)三仍在不三斷擴(kuò)大三中。適時(shí)推三出的小三獨(dú)棟產(chǎn)三品正是三為他們?nèi)可泶蛉斓漠a(chǎn)三品。關(guān)鍵是三客戶群三體數(shù)量三的「成長(zhǎng)三性」供應(yīng)供應(yīng)比重仍相對(duì)較少需求契合成長(zhǎng)中的新富階層需求小獨(dú)棟三市場(chǎng)供三需結(jié)論三：小獨(dú)棟三產(chǎn)品整三體上仍三然具有三良好的三發(fā)展前三景和市三場(chǎng)機(jī)會(huì)三。策源觀三點(diǎn)定位思路：捕捉成長(zhǎng)性市場(chǎng)機(jī)會(huì)產(chǎn)品規(guī)劃：后期以小面積獨(dú)棟為主近期已有數(shù)個(gè)小獨(dú)棟項(xiàng)目上市十二橡樹莊園好世麒麟園四季御庭佘山3號(hào)圣塔路斯本項(xiàng)目三如何尋三找小獨(dú)三棟市場(chǎng)三中差異三點(diǎn)和創(chuàng)三新點(diǎn)，三引領(lǐng)市三場(chǎng)？我們要三做的是新奢華三別墅！客群需三求導(dǎo)向地產(chǎn)模三式創(chuàng)新產(chǎn)品技三術(shù)提升地塊資三源契合Q1:三為什么三要做新三奢華別三墅？消費(fèi)新三風(fēng)向：「消費(fèi)升三級(jí)時(shí)代」消費(fèi)升三級(jí)是指三消費(fèi)結(jié)三構(gòu)的升三級(jí)，是三在消費(fèi)三水平和三消費(fèi)質(zhì)三量提高三的基礎(chǔ)三上消費(fèi)三結(jié)構(gòu)不三斷合理三、優(yōu)化三，不斷三由低層三次向高三層次發(fā)三展變化三的過程三。關(guān)愛個(gè)三人（T三aki三ng三Car三eo三fM三e）情感聯(lián)三系（f三eel三ing三Co三nne三cti三ng）個(gè)人風(fēng)三格（I三ndi三vid三ual三St三yle三）探索追三求（Q三ues三tin三g）“升級(jí)三時(shí)代”三消費(fèi)者三特征：別墅消三費(fèi)升級(jí)三時(shí)代「新奢三華主義三」地產(chǎn)消三費(fèi)新動(dòng)三向新奢華三主義是三一種品三質(zhì)和品三牌生活三的演繹三，是時(shí)三尚與實(shí)三用的媾三和，是三理性和三情感交三融，新三奢華主三義者實(shí)三踐者生三活品位三和生存三環(huán)境的三重組和三創(chuàng)新。別墅是三一處情三感和身三體的歸三宿，但三呵護(hù)不三斷升級(jí)三，安全三、舒適三、健康三、享受三都需要三新的內(nèi)三涵……每一棟三別墅都三代表一三個(gè)個(gè)人三品牌、三一個(gè)家三庭標(biāo)準(zhǔn)三。房子三的風(fēng)格三、品質(zhì)三、價(jià)值三聯(lián)系著三主人知三性、格三調(diào)、優(yōu)三雅和美三感。享受科三技帶來(lái)三的獨(dú)特三體驗(yàn);三在創(chuàng)造三與充實(shí)三自家中三，感受三到冒險(xiǎn)三、學(xué)習(xí)三與自我三進(jìn)步，三住家也三觸碰到三“探索三”這個(gè)三情感層三面。二、行三業(yè)趨勢(shì)三、地產(chǎn)模三式、別三墅技術(shù)行業(yè)趨三勢(shì)：環(huán)三保節(jié)能三已經(jīng)被三建設(shè)部三提上議三程今年2三月7日三建設(shè)部三正式發(fā)三布了《三建筑節(jié)三能管理三條例》三（征求三意見稿三），通三過獎(jiǎng)罰三并重的三措施來(lái)三推進(jìn)建三筑節(jié)能三。200三6年可三稱為“三中國(guó)節(jié)三能地產(chǎn)三元年”三：北京鋒三尚、當(dāng)三代MO三MA、三中環(huán)凱三旋宮、三萬(wàn)科朗三潤(rùn)園已三經(jīng)成功三了!北京萬(wàn)三國(guó)城M三oma三的“恒三溫恒濕三”、三北京鋒三尚國(guó)際三公寓的三“零能三耗”南京朗三詩(shī)國(guó)際三街區(qū)的三“低能三耗住宅三”、三鄭州摩三爾“節(jié)三能概念三設(shè)計(jì)”三、深圳三藍(lán)牙水三晶寫字三樓的“三十大生三態(tài)智能三技術(shù)”三、濟(jì)南三太陽(yáng)樹三公寓的三“高舒三適度低三能耗的三新型生三態(tài)高科三技公寓三”二、行業(yè)趨三勢(shì)、地產(chǎn)模三式、別墅三技術(shù)Soh三o地產(chǎn)三——主三打產(chǎn)品三設(shè)計(jì)與三概念；萬(wàn)通地三產(chǎn)——三主打產(chǎn)三品個(gè)性三化定制三新模式三；萬(wàn)科地三產(chǎn)——三主打文三化與服三務(wù)；奧林匹三克花園三——主三打運(yùn)動(dòng)三主題社三區(qū)；中海金三地——三在傳統(tǒng)三產(chǎn)品上三精益求三精….三.地產(chǎn)模三式：一三種開發(fā)三模式代三表一個(gè)三項(xiàng)目的三核心競(jìng)?cè)隣?zhēng)力本項(xiàng)目三需要一三個(gè)核心三競(jìng)爭(zhēng)力三去區(qū)隔三市場(chǎng)從而達(dá)三到品牌三和銷售三雙贏的三目的!二、行業(yè)趨三勢(shì)、地三產(chǎn)模式三、別墅技三術(shù)風(fēng)格、三戶型、三配套、三園林、三營(yíng)銷…三…一好性三的別墅三已經(jīng)很三難在市三場(chǎng)上叫三好叫座均好性三的產(chǎn)品三已成為三市場(chǎng)必三需要而如何三進(jìn)行產(chǎn)三品升級(jí)三成為課三題別墅的三技術(shù)升三級(jí)是必三然科技地三產(chǎn)一條探三求可持三續(xù)發(fā)展三的生態(tài)三地產(chǎn)的三道路一條追三求建筑三技術(shù)與三藝術(shù)化三完美結(jié)三合的道三路——以三成熟的三生態(tài)節(jié)三能技術(shù)三，開創(chuàng)三別墅健三康生活三的新時(shí)三代！三、一三塊天然三的生態(tài)三領(lǐng)地！天然水系走向項(xiàng)目豐三富的水三系資源三為生態(tài)三主題的三運(yùn)用創(chuàng)三造了條三件，而三生態(tài)科三技則有三利于水三體資源三可持續(xù)三性利用三。新奢華三主義別三墅生態(tài)、三低能耗三、純小三獨(dú)棟客戶升級(jí)：市場(chǎng)客戶細(xì)分，居住理念提升資源升級(jí)：天然的生態(tài)領(lǐng)地，充分挖掘定位升級(jí)：小獨(dú)棟臻品，比精致更高，比豪宅內(nèi)斂技術(shù)升級(jí)：生態(tài)型、低能耗、高舒適是趨勢(shì)社區(qū)：三生態(tài)型三整體規(guī)三劃產(chǎn)品：三低能耗三獨(dú)棟別三墅空間：三小中見三大新奢三華開發(fā)：三開發(fā)建三議及財(cái)三測(cè)Q2:三如何三打造新三奢華別三墅？六大系三統(tǒng)創(chuàng)造三生態(tài)型三社區(qū)六大生三態(tài)系統(tǒng)水環(huán)境綠化環(huán)三境熱能環(huán)三境綠色空三氣環(huán)境綠色聲三環(huán)境有機(jī)垃三圾處理水生態(tài)三系統(tǒng)液態(tài)水三為一切三的本源三（水環(huán)三境整體三規(guī)劃）三對(duì)于三自然恩三賜的充三分利用三（雨水三收集系三統(tǒng)）三[二次三水]的三使用率三被充分三提升（三中水回三用系統(tǒng)三）雨水從三這里與三地下接三壤（滲三水路面三系統(tǒng)）中水處三理系統(tǒng)雨水收三集系統(tǒng)水系景三觀規(guī)劃項(xiàng)目以三“水”三為基礎(chǔ)三構(gòu)建社三區(qū)大環(huán)三境，以三“水”三為依托三創(chuàng)造私三人居住三空間，三“溪三-河-三湖”從三整體的三角度理三解水，構(gòu)建起三水溪、三內(nèi)河和三中心湖三組成的三水循環(huán)三體系同時(shí)創(chuàng)三造多樣三水景與三之契合三，形成三藍(lán)綠交三響。多項(xiàng)節(jié)三能高科三技

打三造新奢三華別墅應(yīng)用低技術(shù)，達(dá)到住宅的高舒適三性。實(shí)施途三徑目標(biāo)建立《三萬(wàn)科生三態(tài)住宅三標(biāo)準(zhǔn)》形成《三萬(wàn)科生三態(tài)住宅三標(biāo)準(zhǔn)》讓實(shí)實(shí)三在在的三生態(tài)全三面走進(jìn)三萬(wàn)科住三宅萬(wàn)科的三做法《萬(wàn)科三生態(tài)住三宅標(biāo)準(zhǔn)三》的構(gòu)成夏熱冬三冷地區(qū)夏熱冬三暖地區(qū)嚴(yán)寒地三區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水三系統(tǒng)雨水系三統(tǒng)中水系三統(tǒng)萬(wàn)科住三宅生三態(tài)標(biāo)準(zhǔn)住宅物三理標(biāo)準(zhǔn)水環(huán)境三標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能標(biāo)三準(zhǔn)夏熱冬三冷地區(qū)夏熱冬三暖地區(qū)嚴(yán)寒地三區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水三系統(tǒng)雨水系三統(tǒng)中水系三統(tǒng)住宅物三理標(biāo)準(zhǔn)水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能標(biāo)三準(zhǔn)萬(wàn)科住三宅生態(tài)三標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)研三究生態(tài)實(shí)三踐南京金三色家園深圳東三海岸武漢城三市花園深圳坂三雪崗萬(wàn)科的三生態(tài)實(shí)三踐夏熱冬三冷地區(qū)夏熱冬三暖地區(qū)嚴(yán)寒地三區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水三系統(tǒng)雨水系三統(tǒng)中水系三統(tǒng)住宅物三理標(biāo)準(zhǔn)水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能標(biāo)三準(zhǔn)萬(wàn)科住三宅生態(tài)三標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)研三究生態(tài)實(shí)三踐深圳坂三雪崗北京星三園北京西三山庭院天津城三市花園天津水三晶城沈陽(yáng)花三園新城萬(wàn)科的三生態(tài)實(shí)三踐夏熱冬三冷地區(qū)夏熱冬三暖地區(qū)嚴(yán)寒地三區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水三系統(tǒng)雨水系三統(tǒng)中水系三統(tǒng)住宅物三理標(biāo)準(zhǔn)水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能標(biāo)三準(zhǔn)萬(wàn)科住三宅生態(tài)三標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)研三究生態(tài)實(shí)三踐深圳東三海岸、三天津水三晶城武漢城三市花園三、南昌三四季花三城北京青三青家園三、大連三城市花三園萬(wàn)科的三生態(tài)實(shí)三踐夏熱冬三冷地區(qū)夏熱冬三暖地區(qū)嚴(yán)寒地三區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水三系統(tǒng)雨水系三統(tǒng)中水系三統(tǒng)住宅物三理標(biāo)準(zhǔn)水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能標(biāo)三準(zhǔn)萬(wàn)科住三宅生態(tài)三標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)研三究生態(tài)實(shí)三踐天津東三麗湖萬(wàn)科的三生態(tài)實(shí)三踐復(fù)地的三經(jīng)驗(yàn)十三項(xiàng)三生態(tài)技三術(shù)試驗(yàn)室內(nèi)熱三環(huán)境、三風(fēng)環(huán)境三、光環(huán)三境的模三擬設(shè)計(jì)熱壓通三風(fēng)設(shè)計(jì)自平衡三通風(fēng)系三統(tǒng)舒適節(jié)三能的空三調(diào)系統(tǒng)高效的三外墻保三溫體系三和節(jié)能三門窗遮陽(yáng)系三統(tǒng)空氣能三熱泵熱三水器太陽(yáng)能三光電應(yīng)三用節(jié)能燈三具應(yīng)用同層排三水系統(tǒng)智能家三居系統(tǒng)生態(tài)綠三化新型建三材的應(yīng)三用愛倫坡三生態(tài)三別墅試三點(diǎn)新奢華三別墅全面提三升“科三技以人三為本”三的健康三、生態(tài)三居住理三念；遵循可三持續(xù)發(fā)三展原則運(yùn)用“三低能耗三、高舒三適度”三建筑技三術(shù)系統(tǒng)開創(chuàng)科三技主題三地產(chǎn)開三發(fā)模式強(qiáng)化產(chǎn)三品的核三心價(jià)值真正區(qū)三隔其它三同類別三墅低能耗三別墅標(biāo)三準(zhǔn)天棚采三暖制冷三，恒溫三恒濕：置換式三新風(fēng)系三統(tǒng)外圍護(hù)三：外墻保溫保三濕、外三窗防曬三保溫防噪音三：標(biāo)準(zhǔn)三、樓板三與管道三、地板三、內(nèi)墻太陽(yáng)能三系統(tǒng)備注：三以上技三術(shù)可根三據(jù)具體三需要進(jìn)三行選擇三性采用恒溫恒三濕系統(tǒng)天棚采三暖制冷三優(yōu)勢(shì)冬夏兩三用，采三暖制冷系統(tǒng)材三料壽命三與建筑三一樣長(zhǎng)三久采暖制三冷功效三更穩(wěn)定三，效率三高不依靠三室外機(jī)三箱，不三破壞建三筑外觀冷熱交三換的媒三質(zhì)為水三，綠色三環(huán)保輻射散三發(fā)的溫三度調(diào)節(jié)三方式無(wú)三風(fēng)感和三氣流感三，無(wú)烘三烤感從上至三下的輻三射方式三，更舒三適系統(tǒng)自三動(dòng)調(diào)整三室內(nèi)溫三度，溫三度均勻采暖制三冷與新三風(fēng)置換三完全分三離，健三康高效太陽(yáng)能三系統(tǒng)另外一三種成本三較低的三節(jié)能方三式是太三陽(yáng)能系三統(tǒng)利用太三陽(yáng)能為三住戶提三供照明三節(jié)電、三采暖等新風(fēng)系三統(tǒng)外圍護(hù)外墻保三溫中空L三OW-三E外窗三隔熱防三躁小空間三見大創(chuàng)三意

奢三華別墅三新定義建筑風(fēng)三格及細(xì)三節(jié)處理戶型空三間規(guī)劃庭院設(shè)三計(jì)建筑空三間處理建筑風(fēng)三格建材細(xì)三節(jié)處理STUCCO與弧形線條文化石與高檔涂料的結(jié)合西班牙三筒瓦建議戶三型面積三在22三0-3三20㎡三，在有限三的空間三內(nèi)，秉承新三奢華主三義de三消費(fèi)理三念，做到尺三度、功三能、動(dòng)三線、空三間的完三美組合三：客廳和三玄關(guān)同三時(shí)挑空三、中西三餐廳、三完整主三臥空間三（含獨(dú)三立書房三、衣帽三間）…三…都是豪三宅級(jí)的三設(shè)置。戶型空三間規(guī)劃三：奢侈d三e尺度挑空的，客廳才顯氣派玄關(guān)3.3米層高的地下室奢侈d三e尺度主臥空間：獨(dú)立書房獨(dú)立衣帽間雙陽(yáng)臺(tái)雙開門中、西廚房完善d三e功三能完善d三e功三能早餐臺(tái)、正餐廳完善d三e功三能氣派客廳溫馨家庭室功能性三地下室三：建議面三積15三0㎡左三右，擁三有良好三采光和三給排水三功能音樂夢(mèng)想創(chuàng)作空間功能性三地下室三：建議面三積15三0㎡左三右，擁三有良好三采光和三給排水三功能Spa\桑拿二層空間一層空間合理d三e動(dòng)線三，創(chuàng)造三私密空三間家庭私密區(qū)域主臥私密區(qū)域過渡空間成品庭三院立體景三觀成品庭三院歡樂生三活下層式庭院“亮”麗空間空中庭院開闊視界分期開三發(fā)

品三牌先行開發(fā)節(jié)三奏2123分三期三開發(fā)一三期三產(chǎn)品類三型：豪宅+三新奢華三別墅二期產(chǎn)三品類型三：新奢華三別墅品牌先三行一期樣三板打造