房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資概述

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理

廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院

第四篇

房地產(chǎn)開發(fā)項目融資

4.1房地產(chǎn)融資概述4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式4.3房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃4.1房地產(chǎn)融資概述

從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā),流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目融資組織形式4.2.3向金融機構(gòu)貸款4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.5發(fā)行債券融資4.2.6房地產(chǎn)融資創(chuàng)新4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成4.2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的籌集4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤其他自有資金按財務(wù)制度規(guī)定，歸房地產(chǎn)企業(yè)支配的各種自有資金。4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤其他自有資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立時必須擁有一定數(shù)量的資本金。法律、法規(guī)規(guī)定的最低限額（不少于100萬元）為法定資本金；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工商行政管理部門注冊登記的注冊資金為注冊資本（實收資本），股份有限公司的資本金被稱為股本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作過程中，隨著投資主體及投資額的變化，其資本金也處于變化之中，當(dāng)企業(yè)實有資金比注冊資金增加或減少20%以上時，需進(jìn)行變更登記。4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤其他自有資金資本公積金是指由投資者投入及資產(chǎn)本身或其他原因形成的權(quán)益收入，所有權(quán)歸屬于投資者，但不構(gòu)成實收資本（注冊資本范圍）的那部分資本，與企業(yè)經(jīng)營取得的收益無關(guān)。資本公積金可以按照法定程序轉(zhuǎn)增資本，但不能用于彌補公司的虧損。企業(yè)資本公積金主要來源：資本（股本）溢價法定資產(chǎn)重估增值接受捐贈4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤其他自有資金盈余公積金是企業(yè)按規(guī)定從凈利潤中提取的屬于所有者留存于企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)或權(quán)益。法定（盈余）公積金：提取稅后利潤10%列入法定公積金，累計額達(dá)到公司注冊資本50%以上的，可以不再提取。法定公積金轉(zhuǎn)為資本時，留存不得少于轉(zhuǎn)增前公司注冊資本的25%。任意（盈余）公積金：公司從凈利潤中提取法定公積金（&支付優(yōu)先股股利）后，經(jīng)股東會議決議，可從稅后利潤中提取任意公積金。盈余公積金可用于彌補虧損、轉(zhuǎn)增資本金，也可用于分配股利。4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤其他自有資金=稅后利潤-法定盈余公積-可分配利潤（可分配利潤包括：彌補以前年度虧損+優(yōu)先股股利+任意盈余公積金+普通股股利等）4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤其他自有資金企業(yè)折舊資金通過發(fā)行股票籌集的資金4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資本金的籌集房地產(chǎn)股份有限公司可通過下列方式籌集資本金：注冊資本金的籌集資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金經(jīng)股東大會同意將未分配利潤轉(zhuǎn)增為資本金發(fā)行股票籌集資金首次公開發(fā)行股票（IPO）并上市上市公司發(fā)行新股（股權(quán)再融資）非上市公司公開發(fā)行股票優(yōu)點缺點（1）永久性。股本沒有固定的到期日，無須償還本金，是公司的永久性資本。（2）財務(wù)靈活性。普通股籌資，無固定利息負(fù)擔(dān)，可靈活分配股利；優(yōu)先股籌資，固定股利支付非法定義務(wù)，有一定的靈活性。（3）增強信用。股票籌資可為利用更多的債務(wù)籌資提供支持。（1）籌資成本較高。高于債券籌資成本。普通股＞優(yōu)先股＞債券（2）限制條件多。（3）發(fā)售新股票，增加新股東，一方面可能會分散公司的控制權(quán)，另一方面會降低普通股的每股凈收益，甚至?xí)绊懝镜氖兄岛桶l(fā)展?jié)摿?。股票籌資的優(yōu)缺點4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資本金的籌集房地產(chǎn)股份有限公司可通過下列方式籌集資本金：注冊資本金的籌集資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金經(jīng)過股東大會同意未分配利潤轉(zhuǎn)增為資本金發(fā)行股票籌集資金其他方式：如以資金或土地使用權(quán)作價入股合作開發(fā)、階段性股權(quán)式融資等。4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金項目資本金是項目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知（1996）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（1998）投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金。在項目總投資中，必須擁有一定比例的資本金。第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金項目資本金是項目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知（1996）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（1998）央行關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（2003）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％。4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金項目資本金是項目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知（1996）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（1998）央行關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（2003）國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知（2004）房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟適用房項目）資本金比例由20％及以上提高到35％及以上。4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金項目資本金是項目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知（1996）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（1998）央行關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（2003）國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知（2004）經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法（銀發(fā)〔2008〕13號）建設(shè)項目資本金（所有者權(quán)益）不低于項目總投資的30%，并在貸款使用前已投入項目建設(shè)。4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金項目資本金是項目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知（1996）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（1998）央行關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（2003）國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知（2004）國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知（國發(fā)〔2009〕27號）

保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.2房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三融資組三織形式4.2三.2.三1既有三項目法三人融資4.2三.2.三2新設(shè)三項目法三人融資4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.2房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三融資組三織形式4.2三.2.三1既有三項目法三人融資又稱為三公司融三資。不三組建新三的獨立三法人，三由已有三的公司三出面籌三集資金三，投資三于新項三目。公司融三資方式三下的項三目資本三金，來三自于公三司的自三有資金三，包括三：企業(yè)現(xiàn)三有的現(xiàn)三金未來企三業(yè)生產(chǎn)三經(jīng)營中三獲得的三可用于三項目的三資金企業(yè)資三產(chǎn)變現(xiàn)企業(yè)增三資擴股4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.2房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三融資組三織形式4.2三.2.三2新設(shè)三項目法三人融資又稱為三項目融三資。由三項目發(fā)三起人及三其他投三資者出三資，建三立新的三獨立承三擔(dān)民事三責(zé)任的三法人，三承擔(dān)項三目的投三融資及三運營。以項目三投資所三形成的三資產(chǎn)、三未來的三收益和三權(quán)益作三為建立三項目信三用的基三礎(chǔ)，取三得債務(wù)三資金。新建項三目法人三的資本三金，由三項目投三資者為三擬建項三目提供三的資本三金，通三常以注三冊資本三的方式三投入；三有些情三況下投三資者還三可以以三準(zhǔn)資本三金方式三投入資三金，如三優(yōu)先股三、可轉(zhuǎn)三換債、三股東借三款等。4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.3向三金融機三構(gòu)貸款4.2三.3.三1房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)流三動資金三貸款4.2三.3.三2房地三產(chǎn)開發(fā)三（項目三）貸款4.2三.3.三3金融三機構(gòu)（三銀行）三對房地三產(chǎn)開發(fā)三貸款的三審查4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.3向三金融機三構(gòu)貸款4.2三.3.三1房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)流三動資金三貸款房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)因資三金周轉(zhuǎn)三所需而三申請的三貸款，三不與具三體項目三相聯(lián)系三，貸款三的期限三較短。央行：《關(guān)于進(jìn)三一步加三強房地三產(chǎn)信貸三業(yè)務(wù)管三理的通三知》（121號文）央行、三銀監(jiān)會三：《關(guān)于加三強商業(yè)三性房地三產(chǎn)信貸三管理的三通知》（銀發(fā)[20三07]三359號）商業(yè)銀三行對房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三發(fā)放的三貸款只三能通過三房地產(chǎn)三開發(fā)貸三款科目三發(fā)放，三嚴(yán)禁以三房地產(chǎn)三開發(fā)流三動資金三貸款或三其他貸三款科目三發(fā)放。4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.3向三金融機三構(gòu)貸款4.2三.3.三2房地三產(chǎn)開發(fā)三（項目三）貸款金融機三構(gòu)（銀三行）向三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)發(fā)放三的項目三建設(shè)資三金貸款三，只能三用于指三定的開三發(fā)項目三，不允三許改變?nèi)Y金用三途或挪三用于其三他項目三。當(dāng)房地三產(chǎn)開發(fā)三貸款為三抵押貸三款時，三抵押物三可為有三償取得三的土地三使用權(quán)三、在建三工程和三已建成三商品房三。房地產(chǎn)三開發(fā)貸三款條件三：項目資三本金比三例；項目已三取得“三四證”三。4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.3向三金融機三構(gòu)貸款4.2三.3.三3金融三機構(gòu)（三銀行）三對房地三產(chǎn)開發(fā)三貸款的三審查借款企三業(yè)信用三評級（三資信等三級評價三）貸款項三目評估貸款擔(dān)三保方式三評價貸款綜三合評價4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.3向三金融機三構(gòu)貸款4.2三.3.三3金融三機構(gòu)（三銀行）三對房地三產(chǎn)開發(fā)三貸款的三審查借款企三業(yè)信用三評級（三資信等三級評價三）信用評三級的涵三義信用評三級的要三素信用評三級的標(biāo)三識借款企三業(yè)信用三等級系三數(shù)的取三值規(guī)則信用評三級，一三般是指三由獨立三的信用三評級機三構(gòu)對影三響評級三對象的三諸多信三用風(fēng)險三因素進(jìn)三行分析三研究，三就其償還債三務(wù)的能三力及其償債意三愿進(jìn)行綜三合評價三，并且三用簡單三明了的三符號表三示出來三。4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.3向三金融機三構(gòu)貸款4.2三.3.三3金融三機構(gòu)（三銀行）三對房地三產(chǎn)開發(fā)三貸款的三審查借款企三業(yè)信用三評級（三資信等三級評價三）信用評三級的涵三義信用評三級的要三素信用評三級的標(biāo)三識借款企三業(yè)信用三等級系三數(shù)的取三值規(guī)則信用評三級機構(gòu)三對借款三企業(yè)進(jìn)三行信用三評級主三要考察三的因素三：企業(yè)素三質(zhì)經(jīng)營能三力獲利能三力償債能三力履約情三況發(fā)展前三景4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.3向三金融機三構(gòu)貸款4.2三.3.三3金融三機構(gòu)（三銀行）三對房地三產(chǎn)開發(fā)三貸款的三審查借款企三業(yè)信用三評級（三資信等三級評價三）信用評三級的涵三義信用評三級的要三素信用評三級的標(biāo)三識借款企三業(yè)信用三等級系三數(shù)的取三值規(guī)則借款企三業(yè)信用三等級分三三等九三級，即三：AAA三A三A三ABBB三B三B三BCCC三C三C三C短期債三務(wù)支付三困難，三長期債三務(wù)償還三能力極三差；企三業(yè)經(jīng)營三狀況一三直不好三，基本三處于惡三性循環(huán)三狀態(tài)，三促使企三業(yè)經(jīng)營三及發(fā)展三走向良三性循環(huán)三狀態(tài)的三內(nèi)外部三因素極三少，企三業(yè)瀕臨三破產(chǎn)。C短期債三務(wù)的支三付能力三和長期三債務(wù)的三償還能三力嚴(yán)重三不足；三經(jīng)營狀三況差，三促使企三業(yè)經(jīng)營三及發(fā)展三走向良三性循環(huán)三狀態(tài)的三內(nèi)外部三因素很三少，風(fēng)三險極大三。CC短期債三務(wù)支付三能力和三長期債三務(wù)償還三能力很三差；受三內(nèi)外不三確定因三素的影三響，企三業(yè)經(jīng)營三困難，三支付能三力很困三難，風(fēng)三險很大三。CCCC短期債三務(wù)支付三能力和三長期債三務(wù)償還三能力較三差；受三內(nèi)外不三確定因三素的影三響，企三業(yè)經(jīng)營三較困難三，支付三能力具三有較大三的不確三定性，三風(fēng)險較三大。B短期債三務(wù)支付三能力和三長期債三務(wù)償還三能力較三弱；企三業(yè)經(jīng)營三與發(fā)展三狀況不三佳，支三付能力三不穩(wěn)定三，有一三定風(fēng)險三。BB短期債三務(wù)的支三付能力三和長期三債務(wù)償三還能力三一般，三目前對三本息的三保障尚三屬適當(dāng)三；企業(yè)三經(jīng)營處三于良性三循環(huán)狀三態(tài)，未三來經(jīng)營三與發(fā)展三受企業(yè)三內(nèi)外部三不確定三因素的三影響，三盈利能三力和償三債能力三會有較三大波動三，約定三的條件三可能不三足以保三障本息三的安全三。BBBB短期債三務(wù)的支三付能力三和長期三債務(wù)的三償還能三力較強三；企業(yè)三經(jīng)營處三于良性三循環(huán)狀三態(tài)，未三來經(jīng)營三與發(fā)展三易受企三業(yè)內(nèi)外三部不確三定因素三的影響三，盈利三能力和三償債能三力會產(chǎn)三生波動三。A短期債三務(wù)的支三付能力三和長期三債務(wù)的三償還能三力很強三；經(jīng)營三處于良三性循環(huán)三狀態(tài)，三不確定三因素對三經(jīng)營與三發(fā)展的三影響很三小。AA短期債三務(wù)的支三付能力三和長期三債務(wù)的三償還能三力具有三最大保三障；經(jīng)三營處于三良性循三環(huán)狀態(tài)三，不確三定因素三對經(jīng)營三與發(fā)展三的影響三最小。AAAA信用等三級含義級等4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.3向三金融機三構(gòu)貸款4.2三.3.三3金融三機構(gòu)（三銀行）三對房地三產(chǎn)開發(fā)三貸款的三審查借款企三業(yè)信用三評級（三資信等三級評價三）信用評三級的涵三義信用評三級的要三素信用評三級的標(biāo)三識借款企三業(yè)信用三等級系三數(shù)的取三值規(guī)則AAA級企業(yè)三為30％AA級企業(yè)三為50％A級企業(yè)三為70％BBB級企業(yè)三為90％4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.3向三金融機三構(gòu)貸款4.2三.3.三3金融三機構(gòu)（三銀行）三對房地三產(chǎn)開發(fā)三貸款的三審查貸款項三目評估項目風(fēng)三險等級三系數(shù)的三確定：先按照三項目建三設(shè)條件三、市場三和產(chǎn)品三分析以三及財務(wù)三評價的三結(jié)果，三將項目三劃分成AAA、AA、A和BBB四個風(fēng)三險等級三。AAA、AA、A和BBB四個風(fēng)三險等級三其對應(yīng)三的風(fēng)險三系數(shù)分三別為80％、70％、60％和50％。4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.3向三金融機三構(gòu)貸款4.2三.3.三3金融三機構(gòu)（三銀行）三對房地三產(chǎn)開發(fā)三貸款的三審查貸款擔(dān)三保方式三評價貸款方三式系數(shù)三的取值三規(guī)則：信用貸三款為100％。由銀行三金融機三構(gòu)提供三擔(dān)保的三為10～20％。由省級三非銀行三金融機三構(gòu)擔(dān)保三的為50％。AA級以下三企業(yè)擔(dān)三保的為100％。用商品三房抵押三的為50％。由其他三房屋及三建筑物三抵押的三為100％，如三參加保三險且保三險期長三于貸款三期的為50%。4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.3向三金融機三構(gòu)貸款4.2三.3.三3金融三機構(gòu)（三銀行）三對房地三產(chǎn)開發(fā)三貸款的三審查貸款綜三合評價金融機三構(gòu)考察三完開發(fā)三商的資三信狀況三和房地三產(chǎn)開發(fā)三項目以三后，還三要結(jié)合三對企業(yè)三和項目三考察的三結(jié)果，三綜合企三業(yè)信用三等級、三項目風(fēng)三險等級三、貸款三擔(dān)保方三式、貸三款期限三等因素三，對項三目貸款三進(jìn)行綜三合評價三。貸款綜三合評價三的主要三工作是三計算貸三款綜合三風(fēng)險度三。某筆貸三款的綜三合風(fēng)險三度＝(某筆貸三款風(fēng)險三額／某三筆貸款三額)×1三00％＝信用三等級系三數(shù)×貸款方三式系數(shù)×期限系三數(shù)×項目風(fēng)三險等級三系數(shù)綜合風(fēng)三險度超三過60%的為高三風(fēng)險，三銀行一三般不予三發(fā)放貸三款。中短期三貸款期三限在半三年以內(nèi)三的為1三00％三。期限在三半年以三上不滿三1年的三為12三0％。中長期三貸款期三限在1三年以上三不滿3三年為1三20％三。期限在三3年以三上不滿三5年的三為13三0％。期限在三5年以三上的為三140三％。4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.3向三金融機三構(gòu)貸款4.2三.3.三3金融三機構(gòu)（三銀行）三對房地三產(chǎn)開發(fā)三貸款的三審查貸款綜三合評價某開發(fā)三企業(yè)申三請貸款500三0萬元，三該企業(yè)三的信用三等級為AA級，以三商品房三做抵押三，期限2年，項三目風(fēng)險三等級為A級。貸款綜三合風(fēng)險三度：＝50％×12三0％×50％×60％＝18%＜60%銀行可三以發(fā)放三貸款。4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.4商三品房預(yù)三售（定三金及預(yù)三收款）4.2三.4.三1商品三房預(yù)售三的實質(zhì)4.2三.4.三2商品三房預(yù)售三制度4.2三.4.三3定金三及預(yù)收三款4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.4商三品房預(yù)三售（定三金及預(yù)三收款）4.2三.4.三1商品三房預(yù)售三的實質(zhì)商品房三預(yù)售作三為商品三房銷售三的一種三方式，三同時又三具備融三資功能三。它在三實質(zhì)上三是一種三預(yù)收貨三款的商業(yè)信三用行為（即銷三貨單位三向購貨三者預(yù)借三一筆款三項，以三后再以三商品歸三還）。當(dāng)商品三供不應(yīng)三求或者三生產(chǎn)周三期較長三且售價三較高時三，采用三預(yù)收貨三款方式三，可以三緩和企三業(yè)資金三短缺的三矛盾。1994年建設(shè)部制定發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條：“本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。”4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.4商三品房預(yù)三售（定三金及預(yù)三收款）4.2三.4.三2商品三房預(yù)售三制度我國商三品房預(yù)三售制度三的建立商品房三預(yù)售的三條件4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.4商三品房預(yù)三售（定三金及預(yù)三收款）4.2三.4.三2商品三房預(yù)售三制度我國商三品房預(yù)三售制度三的建立195三0年代三，香港三“地產(chǎn)三教父”三霍英東三先生創(chuàng)三造性地三提出“三預(yù)售樓三花”的三銷售方三式，以三加速資三金流動三，增強三地產(chǎn)商三回款力三度。三伴隨著三香港房三地產(chǎn)業(yè)三的崛起三，商品三房預(yù)售三制度逐三漸演變?nèi)蔀橄闳勰酥寥齺喼藓苋嗟貐^(qū)三的樓盤三銷售模三式。中國內(nèi)三地的商三品房預(yù)三售制度三最初確三立于1三994三年（房三地產(chǎn)管三理法，三199三4）。三當(dāng)初的三目的主三要是為三了拉動三內(nèi)需，三降低房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三進(jìn)入的三門檻。三從十多三年的實三踐來看三，這一三制度盡三管存在三諸多弊三端，但三極大地三促進(jìn)了三我國房三地產(chǎn)業(yè)三的發(fā)展三與繁榮三。4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.4商三品房預(yù)三售（定三金及預(yù)三收款）4.2三.4.三2商品三房預(yù)售三制度我國商三品房預(yù)三售制度三的建立目前與三商品房三預(yù)售有三關(guān)的法三律規(guī)范三主要包三括：《城市房三地產(chǎn)管三理法》（199三4、200三7）《城市商三品房預(yù)三售管理三辦法》（199三4發(fā)布、200三1、200三4修改）《城市房三地產(chǎn)開三發(fā)經(jīng)營三管理條三例》（199三8）《商品房三銷售管三理辦法》（200三1）4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.4商三品房預(yù)三售（定三金及預(yù)三收款）4.2三.4.三2商品三房預(yù)售三制度商品房三預(yù)售的三條件《商品三房預(yù)售三管理辦三法》第五條三規(guī)定，三“商品三房預(yù)售三應(yīng)當(dāng)符三合下列三條件：（一）三已交付三全部土三地使用三權(quán)出讓三金，取三得土地三使用權(quán)三證書；（二）三持有建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證和三施工許三可證；（三）三按提供三預(yù)售的三商品房三計算，三投入開三發(fā)建設(shè)三的資金三達(dá)到工三程建設(shè)三總投資三的25三％以上三，并已三經(jīng)確定三施工進(jìn)三度和竣三工交付三日期。三”商品房三預(yù)售實三行許可三制度。三開發(fā)企三業(yè)進(jìn)行三商品房三預(yù)售，三應(yīng)當(dāng)向三房地產(chǎn)三管理部三門申請三預(yù)售許三可，取三得《商三品房預(yù)三售許可三證》；三未取得三《商品三房預(yù)售三許可證三》的，三不得進(jìn)三行商品三房預(yù)售三。4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.4商三品房預(yù)三售（定三金及預(yù)三收款）4.2三.4.三3定金三及預(yù)收三款定金根據(jù)《三擔(dān)保法三》，定三金是通三過當(dāng)事三人一方三在債務(wù)三履行前三交付對三方的金三錢，在三不履行三時發(fā)生三不返還三或雙倍三返還的三效力，三起到擔(dān)三保效果三的一種三擔(dān)保方三式。其三數(shù)額由三當(dāng)事人三約定，三但不得三超過主三合同標(biāo)三的額的三20三%。定金雖三然具有三預(yù)先給三付的性三質(zhì)，但三又有別三于預(yù)收三款。4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.4商三品房預(yù)三售（定三金及預(yù)三收款）4.2三.4.三3定金三及預(yù)收三款預(yù)收款訂金（三≠定金三，其作用三主要在三于融資）一次性三付款分期付三款首付款+按揭貸三款4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.5發(fā)三行債券三融資4.2三.5.三1企業(yè)三（公司三）債券三的內(nèi)涵4.2三.5.三2公開三發(fā)行公三司債券三的條件4.2三.5.三3公司三債券的三發(fā)行價三格4.2三.5.三4公司三債券籌三資的優(yōu)三缺點4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.5發(fā)三行債券三融資4.2三.5.三1企業(yè)三（公司三）債券三的內(nèi)涵企業(yè)債三券《企業(yè)債三券管理三條例》（199三3年）：企業(yè)三債券，三是指企三業(yè)依照三法定程三序發(fā)行三、約定三在一定三期限內(nèi)三還本付三息的有三價證券三。公司債三券發(fā)行公三司債券三是公司三籌集債三務(wù)性資三金的重三要方式三之一?！豆痉ā罚?00三5年修訂三）：公司三債券，三是指公三司依照三法定程三序發(fā)行三、約定三在一定期三限還本付三息的有三價證券三。上市公三司經(jīng)股三東大會三決議可三以發(fā)行三可轉(zhuǎn)換三為股票三的公司三債券，三公司按三照其轉(zhuǎn)三換辦法三向債券三持有人三換發(fā)股三票。《公司三債券發(fā)三行試點三辦法》三（20三07）三：本辦法三所稱公三司債券三，是指三公司依三照法定三程序發(fā)三行、約三定在一三年以上三期限內(nèi)三還本付三息的有三價證券三。公司債三券發(fā)行三試點辦三法4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.5發(fā)三行債券三融資4.2三.5.三2公開三發(fā)行公三司債券三的條件公開發(fā)三行公司三債券的三條件（《證券三法》（三200三5修訂三））：股份有三限公司三的凈資三產(chǎn)不低三于人民三幣三千三萬元，三有限責(zé)三任公司三的凈資三產(chǎn)不低三于人民三幣六千三萬元；累計債三券余額三不超過三公司凈三資產(chǎn)的三百分之三四十；最近三三年平均三可分配三利潤足三以支付三公司債三券一年三的利息三；籌集的三資金投三向符合三國家產(chǎn)三業(yè)政策三；債券的三利率不三超過國三務(wù)院限三定的利三率水平三；國務(wù)院三規(guī)定的三其他條三件。上市公三司發(fā)行三可轉(zhuǎn)換三為股票三的公司三債券，三還應(yīng)當(dāng)三符合公三開發(fā)行三股票的三條件，三并報國三務(wù)院證三券監(jiān)督三管理機三構(gòu)核準(zhǔn)三。4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.5發(fā)三行債券三融資4.2三.5.三3公司三債券的三發(fā)行價三格理論上三債券的三面值就三是它的三發(fā)行價三格。但實際三操作中三，債券三的發(fā)行三價格常三常脫離三它的面三值，因三為資金三市場上三的利率三是經(jīng)常三變化的三。債券的發(fā)行價三格有三種三：等價發(fā)三行：票三面利率三等于市三場利率折價發(fā)三行：票三面利率三低于市三場利率溢價發(fā)三行：票三面利率三高于市三場利率可以通三過求現(xiàn)三值的方三法，確三定債權(quán)三的發(fā)行三價格。4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.5發(fā)三行債券三融資4.2三.5.三3公司三債券的三發(fā)行價三格債券發(fā)三行價格三等于各三期利息三的現(xiàn)值三和到期三還本的三現(xiàn)值之三和，折三現(xiàn)率以三市場利三率為標(biāo)三準(zhǔn)。分期付三息（每三期期末三付息）三債券價三格的計三算公式三：發(fā)行者三計算利三息，償三付本金三都以債三券的面三值為根三據(jù)，而三不以發(fā)三行價格三為根據(jù)三。4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.5發(fā)三行債券三融資4.2三.5.三3公司三債券的三發(fā)行價三格某房地三產(chǎn)企業(yè)三發(fā)行1三000三0份面三值為1三000三元的債三券，期三限為3三年，年三利率為三10%三，付息三方式為三每年計三息一次三，發(fā)行三時市場三利率為三8%，三試計算三單位面三值債券三的發(fā)行三價格。4.2三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集4.2三.5發(fā)三行債券三融資4.2三.5.三4公司三債券籌三資的優(yōu)三缺點優(yōu)點缺點（1）資本成本低。債券的發(fā)行費用低，并且利息在稅前支付，具有抵稅作用，比股票籌資成本低。（2）能夠保證控制權(quán)。債券持有人無權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營管理事務(wù)。（3）可以發(fā)揮財務(wù)杠桿作用。債券只支付固定的利息，當(dāng)企業(yè)盈利多時，可以留更多的收益給股東或給企業(yè)擴大經(jīng)營，使資本金發(fā)揮更大的作用。（1）籌資風(fēng)險高。債券有固定的到期日，并定期支付利息，無論企業(yè)經(jīng)營如何都要償還。（2）限制條件多。債券發(fā)行的限制條件比向銀行借款、發(fā)行股票要嚴(yán)格得多。（3）籌資額有限。利用債券籌資在數(shù)額上有一定限度?！蹲C券法》規(guī)定，累計債券余額不超過公司凈資產(chǎn)的百分之四十。4.2三.6房三地產(chǎn)融三資創(chuàng)新房地產(chǎn)三基金簡三介房地產(chǎn)三基金是三一種主三要投資三于房地三產(chǎn)或房三地產(chǎn)抵三押有關(guān)三公司發(fā)三行的股三票的投三資基金三。按照三是否直三接投資三于房地三產(chǎn)可將三其劃分三為兩類三:一類三是直接三投資房三地產(chǎn)公三司發(fā)行三的股票三上;另三一類是三間接投三資房地三產(chǎn)業(yè)的三基金,三即房地三產(chǎn)抵押三基金,三該基金三主要是三通過投三資房屋三抵押市三場而間三接投資三房地產(chǎn)三。美國是三世界上三最早成三立房地三產(chǎn)投資三基金的三國家之三一,也三是金融三制度、三法律法三規(guī)相對三健全的三國家,三20世三紀(jì)60三年代,三為解決三房地產(chǎn)三投資專三業(yè)性要三求高、三資金需三求大、三地域性三強、流三動性差三等不利三因素,三美國出三現(xiàn)了由三房地產(chǎn)三專業(yè)機三構(gòu)管理三的房地三產(chǎn)投資三信托基三金,其三在匯集三眾多投三資者的三資金后三進(jìn)行房三地產(chǎn)投三資。隨三著房地三產(chǎn)基金三運作模三式的不三斷成熟三和運作三規(guī)模的三不斷擴三大,當(dāng)三前房地三產(chǎn)基金三幾乎已三經(jīng)滲入三美國每三一個大三中城市三的房產(chǎn)三經(jīng)營活三動中。三房地產(chǎn)三投資基三金的發(fā)三展不僅三為廣大三投資者三提供一三種金融三投資工三具,也三為房地三產(chǎn)業(yè)的三發(fā)展提三供了高三效的融三資渠道三,成為三連接金三融和房三地產(chǎn)兩三大行業(yè)三的紐帶三。美國房三地產(chǎn)投三資基金三有開放三式基金三和封閉三式基金三的區(qū)分三,采用三互惠基三金的共三同基金三組織形三式的房三地產(chǎn)投三資基金三基本屬三于開放三式基金三,而采三用有限三合伙制三度組織三形式的三房地產(chǎn)三投資基三金多為三封閉式三基金。三其中,三以有限三合伙制三房地產(chǎn)三投資基三金最為三普遍,三而采用三開放式三基金模三式的相三對較少三,約占三30%三。開放式三房地產(chǎn)三投資基三金具有流三動性強三的特點三,便于三投資者三控制風(fēng)三險,而三且該類三基金具三有面向三投資者三更為廣三泛的優(yōu)三點。但三是美國三對開放三式房地三產(chǎn)投資三基金的三投資方三向有所三限制,三該類基三金一般三不能直三接投資三于房地三產(chǎn)資產(chǎn)三,而是三要通過三投資于三房地產(chǎn)三投資信三托股票三、房地三產(chǎn)相關(guān)三債券等三房地產(chǎn)三相關(guān)金三融產(chǎn)品三來參與三房地產(chǎn)三產(chǎn)業(yè)的三投資,三而且要三求其在三房地產(chǎn)三方面的三投資比三例達(dá)到三基金規(guī)三模的9三0%以三上。有限合三伙制房三地產(chǎn)投三資基金一般由三一個負(fù)三無限責(zé)三任的普三通合伙三人(基三金管理三公司)三和一個三或多個三負(fù)有限三責(zé)任的三合伙人三(基金三投資者三)組成三,主要三以私募三的方式三募集資三金,并三將所募三集的資三金用于三房地產(chǎn)三投資。三在這種三基金組三織形式三中,普三通合伙三人負(fù)責(zé)三基金經(jīng)三營管理三,并對三基金債三務(wù)承擔(dān)三無限責(zé)三任;而三有限合三伙人擁三有所有三權(quán)而無三經(jīng)營權(quán)三,也不三承擔(dān)無三限責(zé)任三。有限三合伙制三房地產(chǎn)三投資基三金投資三方向嚴(yán)三格限定三于房地三產(chǎn)有關(guān)三的證券三(包括三房地產(chǎn)三上市公三司的股三票、房三地產(chǎn)依三托債券三、住房三抵押貸三款債券三等)和三房地產(chǎn)三資產(chǎn)等三方面。三房地產(chǎn)三投資基三金直接三投資的三房地產(chǎn)三資產(chǎn)一三般是能三產(chǎn)生較三穩(wěn)定現(xiàn)三金流的三高級公三寓、寫三字樓、三倉庫、三廠房及三商業(yè)用三房等物三業(yè)。有三限合伙三制基金三的普通三合伙人三承擔(dān)的三是無限三償付責(zé)三任,所三以一般三在其發(fā)三起基金三時會規(guī)三定基金三不會通三過負(fù)債三的方式三購進(jìn)物三業(yè),除三非基金三所投資三的物業(yè)三需要裝三修、維三修以及三其他改三進(jìn)物業(yè)三狀況等三措施而三基金本三身的現(xiàn)三金周轉(zhuǎn)三出現(xiàn)一三定的困三難時,三可以進(jìn)三行適當(dāng)三融資,三但融資三的比例三一般也三不超過三投資物三業(yè)價值三的25三%。房地產(chǎn)三投資信三托基金房地產(chǎn)三投資信三托基金三房地產(chǎn)三投資信托（R三eal三Es三tat三eI三nve三stm三ent三Tr三ust三,簡稱三REI三Ts）最三早的定三義為“三有多個三受托人三作為管三理者，三并持有三可轉(zhuǎn)換三的收益三股份所三組成的三非公司三組織”三。由此三將RE三ITs三明確界三定為專三門持有三房地產(chǎn)三、抵押三貸款相三關(guān)的資三產(chǎn)或同三時持有三兩種資三產(chǎn)的封三閉型投三資基金三。從國際三范圍看三，房地三產(chǎn)投資三信托基三金（R三eal三Es三tat三eI三nve三stm三ent三Tr三ust三,簡稱三REI三Ts）三是一種三以發(fā)行三收益憑三證的方三式匯集三特定多三數(shù)投資三者的資三金，由三專門投三資機構(gòu)三進(jìn)行房三地產(chǎn)投三資經(jīng)營三管理，三并將投三資綜合三收益按三比例分三配給投三資者的三一種信三托基金三。與我三國信托三產(chǎn)品純?nèi)龑偎侥既煌氖?，三國際意三義上的三REI三Ts在三性質(zhì)上三等同于三基金，三少數(shù)屬三于私募三，但絕三大多數(shù)三屬于公三募。R三EIT三s既可三以封閉三運行，三也可以三上市交三易流通三，類似三于我國三的開放三式基金三與封閉三式基金三。發(fā)展歷三史:世界上三第一只三REI三Ts1三960三年誕生三于美國三，和6三0—7三0年代三的其他三金融創(chuàng)三新一樣三，RE三ITs三也是為三了逃避三管制而三生。隨三著美國三政府正三式允許三滿足一三定條件三的RE三ITs三可免征三所得稅三和資本三利得稅三，RE三ITs三開始成三為美國三最重要三的一種三金融工三具。目三前美國三大約有三300三個RE三ITs三在運作三之中，三管理的三資產(chǎn)總?cè)党^三300三0億美三元，而三且其中三有近三三分之二三在全國三性的證三券交易三所上市三交易。優(yōu)勢REI三Ts具三有其他三投資產(chǎn)三品所不三具有的三獨特優(yōu)三勢。第一，三REI三Ts的三長期收三益由其三所投資三的房地三產(chǎn)價值三決定，三與其他三金融資三產(chǎn)的相三關(guān)度較三低，有三相對較三低的波三動性和三在通貨三膨脹時三期所具三有的保三值功能三；第二，三可免雙三重征稅三并且無三最低投三資資金三要求；第三，三REI三Ts按三規(guī)定必三須將9三0％的三收入作三為紅利三分配，三投資者三可以獲三得比較三穩(wěn)定的三即期收三入；第四，三在美國三REI三Ts的三經(jīng)營業(yè)三務(wù)通常三被限制三在房地三產(chǎn)的買三賣和租三賃，在三稅收上三按轉(zhuǎn)手三證券計三算，即三絕大部三分的利三潤直接三分配給三投資者三，公司三不被征三收資本三利得稅三；第五，三一般中三小投資三者即使三沒有大三量資本三也可以三用很少三的錢參三與房地三產(chǎn)業(yè)的三投資；第六，三由于R三EIT三s股份三基本上三都在各三大證券三交易所三上市，三與傳統(tǒng)三的以所三有權(quán)為三目的房三地產(chǎn)投三資相比三，具有三相當(dāng)高三的流動三性；第七，三上市交三易的R三EIT三s較房三地產(chǎn)業(yè)三直接投三資，信三息不對三稱程度三低，經(jīng)三營情況三受獨立三董事、三分析師三、審計三師、商三業(yè)和金三融媒體三的直接三監(jiān)督。從本質(zhì)三上看，三REI三Ts屬三于資產(chǎn)三證券化三的一種三方式。三REI三Ts典三型的運三作方式三有兩種三，其一三是特殊三目的載三體公司三(SP三V)向三投資者三發(fā)行收三益憑證三，將所三募集資三金集中三投資于三寫字樓三、商場三等商業(yè)三地產(chǎn)，三并將這三些經(jīng)營三性物業(yè)三所產(chǎn)生三的現(xiàn)金三流向投三資者還三本歸息三；其二是三原物業(yè)三發(fā)展商三將旗下三部分或三全部經(jīng)三營性物三業(yè)資產(chǎn)三打包設(shè)三立專業(yè)三的RE三ITs三，以其三收益如三每年的三租金、三按揭利三息等作三為標(biāo)的三，均等三地分割三成若干三份出售三給投資三者，然三后定期三派發(fā)紅三利，實三際上給三投資者三提供的三是一種三類似債三券的投三資方式三。相形三之下，三寫字樓三、商場三等商業(yè)三地產(chǎn)的三現(xiàn)金流三遠(yuǎn)較傳三統(tǒng)住宅三地產(chǎn)的三現(xiàn)金流三穩(wěn)定，三因此，三REI三Ts一三般只適三用于商三業(yè)地產(chǎn)三。另外，三從RE三ITs三的國際三發(fā)展經(jīng)三驗看，三幾乎所三有RE三ITs三的經(jīng)營三模式都三是收購三已有商三業(yè)地產(chǎn)三并出租三，靠租三金回報三投資者三，極少三有進(jìn)行三開發(fā)性三投資的三REI三Ts存三在。因三此，R三EIT三s并不三同于一三般意義三上的房三地產(chǎn)項三目融資三。4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本4.3三.2房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三籌集的三風(fēng)險4.3三.3房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三結(jié)構(gòu)4.3三.4衡三量房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三的標(biāo)準(zhǔn)4.3三.5房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三籌集方三案的決三策程序4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)通過三各種渠三道籌集三資金，三不僅要三考慮是三否可能三，而且三還要考三慮所付三代價，三即資金三成本。房地產(chǎn)三開發(fā)資三金成本三的構(gòu)成房地產(chǎn)三開發(fā)資三金成本三的計算4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本4.3三.1.三1房地三產(chǎn)開發(fā)三資金成三本的構(gòu)三成資金籌三措成本三（多為三一次性三費用）資金使三用成本三（資金三占用費三）4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本及三其計算4.3三.1.三2房地三產(chǎn)開發(fā)三資金成三本的計三算個別資三金成本三計算綜合資三金成本三計算邊際資三金成本三計算4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本及三其計算4.3三.1.三2房地三產(chǎn)開發(fā)三資金成三本的計三算個別資三金成本三計算債務(wù)成三本計三算銀行貸三款（長三期借款三）成本債券成三本權(quán)益成三本計三算優(yōu)先股三資金成三本普通股三資金成三本留存收三益資金三成本特點：資金成三本主要三表現(xiàn)為三按期支三付的利三息，利三率事先三確定，三且在債三務(wù)期一三般固定三不變；本息按三期償還三；利息為三稅前扣三除項目三。4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本及三其計算4.3三.1.三2房地三產(chǎn)開發(fā)三資金成三本的計三算個別資三金成本三計算債務(wù)成三本計三算銀行貸三款（長三期借款三）成本債券成三本權(quán)益成三本計三算優(yōu)先股三資金成三本普通股三資金成三本留存收三益資金三成本特點：權(quán)益資三金成本三主要由三投資者三的預(yù)期三投資報三酬和資三金籌集三費用構(gòu)三成；除優(yōu)先三股外，三投資報三酬非事三先約定三，故權(quán)三益成本三計算有三很大的三不確定三性。權(quán)益資三金報酬三是稅后三支付，三故無減三稅效應(yīng)三。4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本及三其計算4.3三.1.三2房地三產(chǎn)開發(fā)三資金成三本的計三算個別資三金成本三計算債務(wù)成三本計三算銀行貸三款（長三期借款三）成本債券成三本權(quán)益成三本計三算優(yōu)先股三資金成三本普通股三資金成三本留存收三益資金三成本不考慮三貨幣的三時間價三值4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本及三其計算4.3三.1.三2房地三產(chǎn)開發(fā)三資金成三本的計三算個別資三金成本三計算債務(wù)成三本計三算銀行貸三款（長三期借款三）成本債券成三本權(quán)益成三本計三算優(yōu)先股三資金成三本普通股三資金成三本留存收三益資金三成本考慮貨三幣的時三間價值實際上是將長期借款的資本成本看做是使這一借款的現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于其現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本及三其計算4.3三.1.三2房地三產(chǎn)開發(fā)三資金成三本的計三算個別資三金成本三計算債務(wù)成三本計三算銀行貸三款（長三期借款三）成本債券成三本權(quán)益成三本計三算優(yōu)先股三資金成三本普通股三資金成三本留存收三益資金三成本不考慮三貨幣的三時間價三值4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本及三其計算4.3三.1.三2房地三產(chǎn)開發(fā)三資金成三本的計三算個別資三金成本三計算債務(wù)成三本計三算銀行貸三款（長三期借款三）成本債券成三本權(quán)益成三本計三算優(yōu)先股三資金成三本普通股三資金成三本留存收三益資金三成本考慮貨三幣的時三間價值4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本及三其計算4.3三.1.三2房地三產(chǎn)開發(fā)三資金成三本的計三算個別資三金成本三計算債務(wù)成三本計三算銀行貸三款（長三期借款三）成本債券成三本權(quán)益成三本計三算優(yōu)先股三資金成三本普通股三資金成三本留存收三益資金三成本年股利三：優(yōu)先三股兼有三普通股三和債券三的性質(zhì)三，投資三報酬為三股利形三式且股三利支出三固定，三本金不三需償還三。優(yōu)先股三股利為三稅后支三付，其三風(fēng)險大三于債券三，故通三常優(yōu)先三股的資三金成本三要高于三債券。4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本及三其計算4.3三.1.三2房地三產(chǎn)開發(fā)三資金成三本的計三算個別資三金成本三計算債務(wù)成三本計三算銀行貸三款（長三期借款三）成本債券成三本權(quán)益成三本計三算優(yōu)先股三資金成三本普通股三資金成三本留存收三益資金三成本普通股三股利不三是確定三的，故三很難準(zhǔn)三確估計三出普通三股的資三本成本三。從理三論上分三析，普三通股的三成本是三普通股三股東在三一定的三風(fēng)險條三件下所三要求的三最低投三資報酬三。常用普三通股資三金成本三估計的三方法有三：股利折三現(xiàn)模型資本資三產(chǎn)定價三模型債券收三益率加三風(fēng)險報三酬率4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本及三其計算4.3三.1.三2房地三產(chǎn)開發(fā)三資金成三本的計三算個別資三金成本三計算債務(wù)成三本計三算銀行貸三款（長三期借款三）成本債券成三本權(quán)益成三本計三算優(yōu)先股三資金成三本普通股三資金成三本留存收三益資金三成本股利折三現(xiàn)法將企業(yè)三發(fā)行股三票所收三到資金三凈現(xiàn)值三與預(yù)計三未來資三金流出三現(xiàn)值相三等的貼三現(xiàn)率作三為普通三股資本三成本。零成長三股票4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本及三其計算4.3三.1.三2房地三產(chǎn)開發(fā)三資金成三本的計三算個別資三金成本三計算債務(wù)成三本計三算銀行貸三款（長三期借款三）成本債券成三本權(quán)益成三本計三算優(yōu)先股三資金成三本普通股三資金成三本留存收三益資金三成本股利折三現(xiàn)法將企業(yè)三發(fā)行股三票所收三到資金三凈現(xiàn)值三與預(yù)計三未來資三金流出三現(xiàn)值相三等的貼三現(xiàn)率作三為普通三股資本三成本。固定成長股票4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本及三其計算4.3三.1.三2房地三產(chǎn)開發(fā)三資金成三本的計三算個別資三金成本三計算債務(wù)成三本計三算銀行貸三款（長三期借款三）成本債券成三本權(quán)益成三本計三算優(yōu)先股三資金成三本普通股三資金成三本留存收三益資金三成本留存收三益由企三業(yè)稅后三凈利潤三形成，三企業(yè)使三用這部三分資金三的最低三成本應(yīng)三該與普三通股資三本成本三相同，三惟一的三差別就三是留存三收益沒三有籌資三費用。4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本及三其計算4.3三.1.三2房地三產(chǎn)開發(fā)三資金成三本的計三算綜合資三金成本三計算各種資三金具有三不同的三資金成三本，一三個企業(yè)三不可能三采用單三一的籌三資方式三。衡量一三個企業(yè)三的籌資三成本，三需要對三各種資三金的成三本進(jìn)行三加權(quán)平三均計算三，求得三綜合資三金成本三。第j種資金的占總資金的比重第j種資金的成本4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本及三其計算4.3三.1.三2房地三產(chǎn)開發(fā)三資金成三本的計三算綜合資三金成本三計算各種資三金具有三不同的三資金成三本，一三個企業(yè)三不可能三采用單三一的籌三資方式三。衡量一三個企業(yè)三的籌資三成本，三需要對三各種資三金的成三本進(jìn)行三加權(quán)平三均計算三，求得三綜合資三金成本三。確定權(quán)三數(shù)（資三金結(jié)構(gòu)三）有不三同的計三算方法三：可以三按資金三的帳面三價值計三算權(quán)數(shù)三，也可三以按資三金的市三場價值三或目標(biāo)三價值計三算權(quán)數(shù)三。4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.1房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三成本及三其計算4.3三.1.三2房地三產(chǎn)開發(fā)三資金成三本的計三算邊際資三金成本三計算邊際資三金成本三是企業(yè)三籌集新三資的成三本。邊際資三本是加三權(quán)平均三資金成三本的一三種形式三，采用三加權(quán)平三均法進(jìn)三行計算三。邊際資三金成本三是企業(yè)三投資新三項目進(jìn)三行追加三籌資時三必須考三慮的問三題。如三：將邊三際資金三成本作三為貼現(xiàn)三率，計三算項目三的凈現(xiàn)三值；拿三邊際資三金成本三與項目三的內(nèi)部三收益率三進(jìn)行比三較。4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.2房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三籌集的三風(fēng)險4.3三.2.三1財務(wù)三風(fēng)險與三財務(wù)杠三桿4.3三.2.三2財務(wù)三風(fēng)險的三度量4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.2房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三籌集的三風(fēng)險4.3三.2.三1財務(wù)三風(fēng)險與三財務(wù)杠三桿當(dāng)企業(yè)三采用不三同的籌三資方式三籌集資三金時，三都會面三臨一定三的籌資三風(fēng)險。三比如，三普通股三收益可三能會發(fā)三生大幅三度變動三。企業(yè)為三了取得三財務(wù)杠三桿利益三，通常三會加大三債務(wù)籌三資，如三果企業(yè)三的經(jīng)營三收入不三足以償三付負(fù)債三本息，三可能使三企業(yè)面三臨財務(wù)三危機，三嚴(yán)重的三可能導(dǎo)三致企業(yè)三破產(chǎn)。4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.2房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三籌集的三風(fēng)險4.3三.2.三1財務(wù)三風(fēng)險與三財務(wù)杠三桿財務(wù)杠三桿是指三企業(yè)全三部負(fù)債三對企業(yè)三總資產(chǎn)三的比例三關(guān)系。財務(wù)杠三桿的變?nèi)瘯θ髽I(yè)普三通股收三益產(chǎn)生三影響。財務(wù)杠三桿作用三的程度三，用財三務(wù)杠桿三系數(shù)表三示。財三務(wù)杠桿三系數(shù)越三大，財三務(wù)風(fēng)險三也越大三。4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.2房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三籌集的三風(fēng)險4.3三.2.三3財務(wù)三風(fēng)險的三度量期望自三有資金三利潤率標(biāo)準(zhǔn)離三差變異系三數(shù)4.3三房地三產(chǎn)開發(fā)三資金籌三集方案三選擇4.3三.3房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三（籌資三）結(jié)構(gòu)4.3三.3.三1最佳三資本結(jié)三構(gòu)的確三定4.3三.3.三2追加三籌資方三案的選三擇4.3三.4融資方三案風(fēng)險三分析資金來三源可靠三性分析分析資三本金和三債務(wù)資三金供應(yīng)三是否落三實可靠應(yīng)力求三使籌措三的資金三投入時三序與項三目建設(shè)三進(jìn)度和三投資使三用計劃三相匹配融資結(jié)三構(gòu)分析資本金三與債務(wù)三資金的三比例—三—應(yīng)根三據(jù)項目三特點，三合理確三定比例股本結(jié)三構(gòu)比例三——應(yīng)三根據(jù)項三目特點三和主要三股東方三參股意三愿，合三理確定三參股各三方的出三資比例債務(wù)結(jié)三構(gòu)比例三——應(yīng)根據(jù)三各債權(quán)三人提供三債務(wù)資三金的方三式，附三加條件三，以及三利率、三匯率、三還款方三式，合三理確定債務(wù)結(jié)三構(gòu)比例融資成三本分析債務(wù)資三金融資三成本分三析資本金三融資成三本分析融資風(fēng)三險分析資金供三應(yīng)風(fēng)險三、經(jīng)營風(fēng)三險、利率風(fēng)三險、匯三率風(fēng)險4.3三.5項目融三資風(fēng)險三控制4.3三.5.三1項目融三資風(fēng)險三控制原三則主要有三：三1）強三化風(fēng)險三觀念，三正視風(fēng)三險存在2）科三學(xué)分析三預(yù)測，三把握行三業(yè)發(fā)展三態(tài)勢3）統(tǒng)三籌兼顧三，預(yù)防三為主三4）三合理組三合，分三散風(fēng)險4.3三.5.三2項目融三資風(fēng)險三控制方三法主要有三：三1）合三理編制三資金籌三資方案三，科學(xué)三選擇資三金籌資三渠道2）加三強債務(wù)三管理，三保持資三金收支三平衡3）合三理選擇三外匯工三具，避三免匯率三變動風(fēng)三險三4）采三取多種三措施，三分散風(fēng)三險因素4.3三.6項目融三資風(fēng)險三的防范三方案主要有三：三1）風(fēng)三險控制2）風(fēng)三險分散3）非三保險的三風(fēng)險轉(zhuǎn)三移4）風(fēng)三險保留三與承擔(dān)房地產(chǎn)三基金簡三介房地產(chǎn)三基金是三一種主三要投資三于房地三產(chǎn)或房三地產(chǎn)抵三押有關(guān)三公司發(fā)三行的股三票的投三資基金三。按照三是否直三接投資三于房地三產(chǎn)可將三其劃分三為兩類三:一類三是直接三投資房三地產(chǎn)公三司發(fā)行三的股票三上;另三一類是三間接投三資房地三產(chǎn)業(yè)的三基金,三即房地三產(chǎn)抵押三基金,三該基金三主要是三通過投三資房屋三抵押市三場而間三接投資三房地產(chǎn)三。美國是三世界上三最早成三立房地三產(chǎn)投資三基金的三國家之三一,也三是金融三制度、三法律法三規(guī)相對三健全的三國家,三20世三紀(jì)60三年代,三為解決三房地產(chǎn)三投資專三業(yè)性要三求高、三資金需三求大、三地域性三強、流三動性差三等不利三因素,三美國出三現(xiàn)了由三房地產(chǎn)三專業(yè)機三構(gòu)管理三的房地三產(chǎn)投資三信托基三金,其三在匯集三眾多投三資者的三資金后三進(jìn)行房三地產(chǎn)投三資。隨三著房地三產(chǎn)基金三運作模三式的不三斷成熟三和運作三規(guī)模的三不斷擴三大,當(dāng)三前房地三產(chǎn)基金三幾乎已三經(jīng)滲入三美國每三一個大三中城市三的房產(chǎn)三經(jīng)營活三動中。三房地產(chǎn)三投資基三金的發(fā)三展不僅三為廣大三投資者三提供一三種金融三投資工三具,也三為房地三產(chǎn)業(yè)的三發(fā)展提三供了高三效的融三資渠道三,成為三連接金三融和房三地產(chǎn)兩三大行業(yè)三的紐帶三。美國房三地產(chǎn)投三資基金三有開放三式基金三和封閉三式基金三的區(qū)分三,采用三互惠基三金的共三同基金三組織形三式的