房地產(chǎn)開發(fā)與銷售

商品房開發(fā)銷售統(tǒng)計

18．1商品房開發(fā)統(tǒng)計

28．1．1商品房開發(fā)統(tǒng)計的意義與內(nèi)容1．商品房開發(fā)統(tǒng)計的意義商品房開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成部分，是通過多種資源的組合，為人類提供入住空間、改變?nèi)祟惿嫖镔|(zhì)環(huán)境的一項活動。整個開發(fā)過程需要經(jīng)歷開發(fā)資金的籌措、房屋的建筑、房屋工程驗收等項工作的集合。開展房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計的意義主要有三方面38．1．1商品房開發(fā)統(tǒng)計的意義與內(nèi)容

2．房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計內(nèi)容（1）商品房開發(fā)的資金來源與投資金額統(tǒng)計。（2）商品房開發(fā)統(tǒng)計。（3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)計分析。48．1．2商品房開發(fā)投資統(tǒng)計指標(biāo)1．商品房開發(fā)資金來源(1)國家預(yù)算內(nèi)資金。(2)自籌資金。(3)定金及預(yù)收款。(4)商業(yè)貸款。(5)其他來源。我國開發(fā)投資資金來源情況見表8-1。5表8-1中國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源統(tǒng)計（1998～2003年）

單位：億元年

份1998199920002001200220031998～2003合

計所占比例國家預(yù)算內(nèi)資金13.7610.876.8713.6311.8411.1468.110.15%國內(nèi)貸款953.341032.21385.081692.22149.093125.1410337.0522.33%自籌資金1155.531322.571614.212183.962720.443758.2412754.9527.55%定金及預(yù)收款1650.891891.272819.293670.564501.476048.9120582.3944.46%其它來源370.63251.6172.18136.04158.79184.791274.032.75%其中：債券7.8910.373.480.342.40.3424.820.05%利用外資362.74241.23168.7135.7156.39184.451249.212.71%資金來源總額4514.784760.116169.817832.439700.4213313.0146290.56100.00%68．1．2商品房開發(fā)投資統(tǒng)計指標(biāo)2．商品房完成投資額統(tǒng)計（1）商品房完成投資額。是指在商品房開發(fā)中一定時期內(nèi)，以貨幣計量的已完成工作量。也稱為商品房投資額。完成投資額是綜合概括地反映商品房投資規(guī)模的指標(biāo)。是指報告期內(nèi)完成的用于商品房及其配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)的投資額。包括建筑工程、安裝工程、設(shè)備、工器具購置及其它費(fèi)用。78．1．2商品房開發(fā)投資統(tǒng)計指標(biāo)商品房開發(fā)投資構(gòu)成主要包括以下四部分：1）土地成本。2）開發(fā)成本。3）開發(fā)間接費(fèi)用。4）稅費(fèi)及其它費(fèi)用。88．1．2商品房開發(fā)投資統(tǒng)計指標(biāo)（2）商品房投資額指標(biāo)1）商品房計劃投資。2）商品房實際完成投資。在商品房投資統(tǒng)計中特別注重土地成本、土地開發(fā)和房屋建造等方面實際完成投資情況，是指在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值。98．1．2商品房開發(fā)投資統(tǒng)計指標(biāo)本期竣工商品房價值=期初轉(zhuǎn)入在建工程累計完成額+期內(nèi)完工商品房價值－期末在建工程累計完成額3．房屋建筑統(tǒng)計房屋建筑統(tǒng)計是項目自開工到建成交付使用階段的統(tǒng)計工作，主要反映開發(fā)商在進(jìn)行商品房開發(fā)過程中的投資與房屋建造情況的統(tǒng)計103．房屋建筑統(tǒng)計（1）實物工程量指標(biāo)房屋建筑統(tǒng)計是把房屋建筑工程劃分為：基礎(chǔ)工程；主體工程；屋面工程等進(jìn)行實物工程量統(tǒng)計。113．房屋建筑統(tǒng)計（2）房屋建筑工程指標(biāo)1）綜合開發(fā)工作量。2）施工面積。3）新開工面積。4）竣工面積。5）建設(shè)工期。6）平均建設(shè)周期。7）商品房竣工率。12（2）房屋建筑工程指標(biāo)計算公式為綜合說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時期內(nèi)商品房建設(shè)工期，一般是計算平均建設(shè)工期。其公式如下：平均建設(shè)工期=∑已建成項目工期÷項目個數(shù)平均建設(shè)周期=施工面積÷新竣工面積13商品房竣工率=期內(nèi)商品房竣工面積÷期內(nèi)商品房施工面積×100％具體指標(biāo)統(tǒng)計見表8-2。14[例8-1]投資總額計劃完成情況分析某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃在2000年、2001年兩年完成的投資額為4000萬元，2001年第二季度的投資完成情況見表8-3。試計算投資計劃累計完成比率和投資計劃累計完成比率。解：二季度計劃完成比率=（510/400）×100%＝127.5％年初至本季末計劃累計完成比率=（1000/2400）×100％＝41.7％自開始建設(shè)至本季末計劃累計完成比率=（2600/4000）×100％＝65％15表8-1

投資計劃完成情況及投資構(gòu)成統(tǒng)計表

項目計劃實際計劃完成（%）投資額（萬元）比重（%）投資額（萬元）比重（%）投資總額980010010200100104.08其中：

建筑工程430043.9350034.381.4

安裝工程500051600058.8120

設(shè)備、工器具4004.15004.9125

其他費(fèi)用10012002200163）商品房開發(fā)進(jìn)度分析①商品房工程進(jìn)度分析。[例8-3]雅怡房地產(chǎn)開發(fā)公司，本年計劃施工單位工程80個，期內(nèi)全部完工60個，15項工程未完工，其他單位工程基本完工，試計算期內(nèi)單位工程完工率。工程完工率=（60+5）÷80×100%=81.25%173）商品房開發(fā)進(jìn)度分析（b）商品房竣工率分析[例8-5]某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2005年住宅實際施工面積42119㎡，住宅實際竣工面積為40427㎡，計算2005年商品住宅竣工率解：商品房竣工率=期內(nèi)商品房竣工面積÷期內(nèi)商品房施工面積×100%2005年商品房竣工率=40427÷42119×100％=95．98％183）商品房開發(fā)進(jìn)度分析②商品房建設(shè)速度分析（a）商品房建設(shè)工期。[例8-4]2006年某市房地產(chǎn)開發(fā)建成項目40個，其工期之和為450個月，試計算平均建設(shè)工期。解：平均建設(shè)工期=450/40=11.25（個月）193）商品房開發(fā)進(jìn)度分析結(jié)果表明，該企業(yè)2005年度商品房已有95.98％竣工，已達(dá)到住用條件，只有4.02％的商品房是處于施工階段。208．2三房地產(chǎn)三銷售統(tǒng)計218．2．1商品房三銷售統(tǒng)三計意義三與方法商品房三的銷售三是開發(fā)三商在項三目建設(shè)三階段以三及房屋三建成后三所進(jìn)行三的營銷三活動，三商品房三的銷售三包括預(yù)三售與現(xiàn)三房銷售三兩種形三式。成功的三商品房三銷售一三般包括三三個階三段，一三是為潛三在的購三買者了三解物業(yè)三狀況而三進(jìn)行的三廣告宣三傳與溝三通階段三；二是三商品房三價格及三合同條三款的談三判階段三；三是三雙方協(xié)三商達(dá)成三一致后三的簽約三階段。228．2．1商品房三銷售統(tǒng)三計意義三與方法1．商三品房銷三售統(tǒng)計三的必要三性2、商三品房銷三售統(tǒng)計三分組（1）三按商品三房購買三對象分三組。（2）三按商品三房用途三分組。（3）三按預(yù)售三與現(xiàn)房三分組。（3）三按銷售三形式分三組。（4）三按商品三房所在三地域分三組。（6）三按商品三房的銷三售方式三分組。238．2三．2三商品房三銷售統(tǒng)三計指標(biāo)1．商三品房銷三售統(tǒng)計三指標(biāo)的三種類（1）三本年新三建商品三房預(yù)售三統(tǒng)計指三標(biāo)。（2）三商品房三現(xiàn)售統(tǒng)三計指標(biāo)三。（3）三商品房三現(xiàn)房統(tǒng)三計指標(biāo)三。（4）三本年房三地產(chǎn)抵三押統(tǒng)計三指標(biāo)。2．商三品房預(yù)三售統(tǒng)計三指標(biāo)（1）三批準(zhǔn)預(yù)三售面積三。24表8-三4資料來三源：深三圳市國三土資源三和房地三產(chǎn)管理三局統(tǒng)計三資料深圳市2005年上半年批準(zhǔn)的商品房預(yù)售面積統(tǒng)計項目行政區(qū)套數(shù)（套）批準(zhǔn)預(yù)售面積（㎡）住宅套數(shù)（套）批準(zhǔn)住宅面（㎡）羅湖6948442758.445958340896.6福田3094275884.972239172951.72南山2404228046.282087213507.38鹽田115687525.49113584308.13寶安177041650515.28144891447224.9龍崗6953619740.725099531784.41合計382593304471.18310072790673.14252．商三品房預(yù)三售統(tǒng)計三指標(biāo)（2）三預(yù)售面三積或套三數(shù)。（3）三預(yù)售金三額。（4）三可供銷三售量。面積或三套數(shù)計算公三式:可供銷三售售量三=上期三可供銷三售數(shù)量三－三報告期三內(nèi)銷售三數(shù)量三+本三期新竣三工量262．商三品房預(yù)三售統(tǒng)計三指標(biāo)（5）三空置面三積或套三數(shù)。空置商三品房按三空置的三時間分三為：①待銷三商品房三，空置三時間在三一年以三內(nèi)的；②滯銷三商品房三，空置三時間在三一年以三上、三三年以內(nèi)三的；③積壓三商品房三，空置三時間在三三年以三上的。272．商三品房預(yù)三售統(tǒng)計三指標(biāo)（6）三成交面三積或套三數(shù)。（7）三成交金三額。（8）三抵押登三記面積三或件數(shù)三。（9）三抵押登三記金額三。（10三）預(yù)購三商品房三貸款抵三押。288．2三．3三商品房三銷售統(tǒng)三計分析1．商三品房銷三售計劃三總額完三成情況三分析[例8三-5]三，光華三房地產(chǎn)三開發(fā)公三司一月三份完成三商品房三銷售額三200三萬元，三二月份三為18三0萬元三，三月三份為2三20萬三元，而三年度計三劃商品三房銷售三額為2三300三萬元，三試求一三至三月三份累計三完成年三度計劃三的百分三比。298．2三．3三商品房三銷售統(tǒng)三計分析解：1三～3月三份累計三完成年三度計劃三（％）三=（6三00/三230三0）×三10三0％＝三26．三l％計算結(jié)三果表明三，第一三季度為三提前完三成年度三銷售計三劃，為三年度計三劃的完三成爭取三了寶貴三的時間2．各三用途商三品房屋三銷售額三及比例三分析30200三6年1三-2月三深圳市三商品房三銷售統(tǒng)三計及比三率分析三表（按三用途分三類）項目銷售量建筑面積銷售額數(shù)量（套）比重（%）面積（㎡）比重（%）