房地產估價管理程序

房地產估價程序房地產估價程序估價準備階段估價實施階段估價完成階段——開展房地產估價的基本步驟和環(huán)節(jié)，是完成房地產估價的作業(yè)流程。

共性資料不同方法的側重資料

目的要求格式內容1）主動爭取2）接受委托12.1估價準備階段12.1.1獲取估價業(yè)務其中估價目的是龍頭1）明確估價目的估價目的源自于對估價的需要2）明確估價時點公歷表示，精確到日3）明確估價對象明確實體情況、產權狀況、區(qū)位狀況、市場狀況4）明確估價日期其中估價目的是龍頭12.1.2明確估價基本事項12.1.3簽訂估價合同1）初選估價方法1、對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價2、若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍3、有條件選用市場比較法進行估價的應以市場比較法為主要方法4、收益性房地產的估價應選用收益法作為其中的一種估價方法5、具有開發(fā)潛力的房地產的應選用假設開發(fā)法作為其中一種方法6、在不宜采用比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法12.1.4擬定估價作業(yè)計劃資料的范圍及內容的確定是由初選的估價方法決定3）其他估價作業(yè)環(huán)節(jié)安排時間、人力、經費和進度2）擬定調查搜集的資料1）宏觀資料和市場狀況資料對房地產價格有普遍影響的資料對估價對象所在地區(qū)的房地產有影響的資料政治制度、土地使用制度、住房制度；相關的法律、法規(guī)；自然條件、城市規(guī)劃、基礎設施、公共設施；人口數量、人口素質、家庭規(guī)模；需求狀況、供給狀況、出售和出租狀況、空置狀況

3）估價對象狀況資料區(qū)位、權益、實物2）估價方法所需資料12.2估價實施階段12.2.1估價資料的收集與整理（一）實體確認坐落、面積……（二）權利狀態(tài)確認12.2.2現場查勘初步方法能否最終采用取決于所搜集資料的數量和質量

方法:加權算術平均簡單算術平均中位數眾數其他12.2.3選擇估價方法，計算并確定估價額1）估價報告的形式2）估價報告的要求內在質量：結果準確、參數合理、方法正確外在質量：格式正確、文字表達、印刷質量1、敘述式報告2、表格式報告1、封面2、目錄3、致委托方函4、估價師聲明5、估價的假設和限制條件6、估價結果報告7、估價技術報告8、附件3）估價報告的內容12.3估價完成階段12.3.1撰寫估價報告對估價報告的要求方法選擇正確參數選擇合理結果基本準確格式符合規(guī)范表達清晰流暢打印裝訂整齊估價報告的組成封面一封面二目錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設和限制條件四、估價結果報告五、估價技術報告六、附件估價結果報告（一）委托方

（二）估價方

（三）估價對象

1、坐落

2、權利狀況

3、建筑物狀況或土地狀況

4、區(qū)域狀況（四）估價目的（五）估價時點（六）價值定義（七）估價依據（八）估價原則（九）估價方法（十）估價結果（十一）估價人員（十二）估價作業(yè)日期（十三）估價報告應用的有效期估價技術報告1.個別因素分析詳細說明、分析估價對象的個別因素2.區(qū)域因素分析詳細說明、分析估價對象的區(qū)域因素3．市場背景分析詳細說明、分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來4．最高最佳使用分析詳細分析、說明估價對象最高最佳使用5．估價方法選用詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由6．估價測算過程詳細說明測算過程，參數確定等7．估價結果確定詳細說明估價結果及其確定的理由12.3.2交付估價報告12.3.3估價資料歸檔市場比較法至少10個交易實例，說明：具體地址、總價、面積、單價、交易日期、交易情況等；資料來源：門店名稱、地址，網站名稱、網址。（2）選取可比實例至少3個（1）搜集交易實例

估價對象實例A實例B實例C坐落

成交價格(元/㎡)

109981134411083交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素交通條件一般較好一般較好商業(yè)配套一般較好一般較好公共設施一般一般一般較好環(huán)境狀況較好一般較好很好個別因素建造年代2000年2000年1998年2002年朝向南南南南層次2/61/63/66/6裝修普裝普裝精裝精裝（3）估價三對象與三可比實三例因素三比較

估價對象實例A實例B實例C成交價格(元/㎡)

109981134411083交易日期1710171017141611交易情況100100100100

房地產狀況交通條件100102100103商業(yè)配套100103100102公共設施100100100101環(huán)境狀況10098100105建造年代10010097103朝向100100100100層次1009810496裝修100100101105合計100101102115（4）比較三因素分三值分析

實例A實例B實例C成交價格(元/㎡)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況100/100100/100100/100交通條件100/102100/100100/103商業(yè)配套100/103100/100100/102公共設施100/100100/100100/101環(huán)境狀況100/98100/100100/105建造年代100/100100/97100/103朝向100/100100/100100/100層次100/98100/104100/96裝修100/100100/101100/105修正后價格109001110810170比準價格10726元/㎡（5）比準三價格計三算收益還三原法至少5個實例三，說明三：具體地三址、租三金、面三積、配三置、裝三修、新三舊等；資料來三源：門三店名稱三、地址三，網站三名稱、三網址。（1）搜集三收益實三例（2）求取三年潛在三毛收入（3）求取三年有效三毛收入有效毛三收入=潛在毛三收入×（1-空置率三）=潛在毛三收入×出租率租金中三所包含三的費用——由出租三方所付三的費用管理