上市房企住宅項目營銷執(zhí)行報告

目標(biāo)高速：6個月400套、4個億1高價：16800元/平的均價2：難度一：主力戶型為50㎡左右，面積相對偏大，半年消化400套公寓！難度三：目前投資客基本撤場，長沙公寓市場成交慘淡，公寓市場將較長時間處于冬天模式！難度二：高價！16800元/㎡，幾乎同同地段兩倍的價格！由于長沙公寓投資市場寒冬時期，同時我們的產(chǎn)品高單價，高總價并且要求高速度銷售，我們發(fā)現(xiàn)我們的公寓產(chǎn)品在樓市寒冬下陷入了困局！破局之兩大資本破局之客戶源保證破局之營銷要點排布破局之信心保證樓市寒冬破局體系2346破局體系破局之新鼎倚奇勝5破局之背景篇1背景篇2012年全國樓市同比價量齊跌數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院2011年全國大部分地區(qū)完成交易面積同比呈現(xiàn)下降態(tài)勢。其中重慶、北京、南京、寧波等地下降幅度超過20%。2012年開年全國商品房成交情況依然延續(xù)2011年下降態(tài)勢，受地方的調(diào)控政策，如上海調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)住房限價標(biāo)準(zhǔn)等措施的影響，開發(fā)商出現(xiàn)小幅度漲價，也帶來了成交均價的略升。長沙樓市部分項目紛紛跳水開盤整棟一口價4980元/㎡，送1600元/㎡豪裝，一次性付款額外90折萬科2011年長沙在售三個項目，最高降價達(dá)1250元/平特價房均價4500元/平，保利品牌直降1300元/平受政策導(dǎo)向、市場表現(xiàn)、市場存量等方面綜合影響，2011年持續(xù)淡市，長沙樓市出現(xiàn)部分率先跳水項目，降價幅度1000多元/平，也因此獲得了市場認(rèn)可，促進(jìn)項目大量成交。背景篇2012年政策維穩(wěn)維限、調(diào)控決心無可動搖繼去年嚴(yán)格的政策調(diào)控之后，今年開年全國樓市對2012年政策性調(diào)控何去何從，市場是漲是跌揣測不斷，溫家寶應(yīng)時發(fā)表多次講話，表達(dá)中央堅定調(diào)控的決心。2月6日至10日，國務(wù)院總理溫家寶在中南海主持召開五次座談會上溫家寶表示：本屆政府任期將滿最后一年要善始敬終堅決促使房價合理回歸不動搖，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展

1月31日上午主持召開國務(wù)院第六次全體會議上溫家寶：抑制投機(jī)投資性需求促進(jìn)房價合理回歸

要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。背景篇受大環(huán)境影響，長沙樓市可能將較長處于低位，長沙公寓市場將較長時間處于寒冰期。北極再冷，但北極熊卻可以成為北極自然-88度寒冬下的霸主。原因有兩個：北極熊本身皮厚，耐寒；善于借用外界力量，北極熊身上的毛是中空的，是吸收外界熱量的天然工具。然而通過分析咱們發(fā)現(xiàn)，咱們同樣有類似兩大資本劃破寒冰，成為一方霸主！破局之兩大資本破局之客戶源保證破局之營銷要點排布破局之信心保證樓市寒冬破局體系2346破局體系破局之新鼎倚奇勝5破局之背景篇1資本一區(qū)域價值：從“體育新城”到“武廣體育新城”，從“長沙城郊”到“長沙城市副中心”，區(qū)域已赫然成為了城市中心的組成部分和未來重要的發(fā)展方向?？傮w范圍：位于長沙市東南部，東起京珠高速公路（以京珠高速為分水鄰，京珠高速以東地產(chǎn)開發(fā)熱度不高），西鄰圭塘河，南北分別與省體育學(xué)院和雨花大道相接，總用地面積326.5公頃。版塊規(guī)劃：體育運動場地約45萬平方米；生活居住區(qū)約245-255萬平方米；配套項目用地約40萬平方米，全區(qū)綠地率超過40%。是集體育、商貿(mào)、文化、娛樂、居住、休閑為一體的園區(qū)。長沙是泛珠江三角洲的一級：武廣新城是長沙發(fā)展的新動力引擎；城市次中心[戰(zhàn)略意向：城市次中心]武廣新城將成為長沙離世界最近的地方武廣新城，長沙未來之“心”武廣新城將是推動長株潭融城乃至整個湖南快速發(fā)展的“發(fā)動機(jī)”[武廣新城定位：長沙未來之心]長沙郊區(qū)東城門戶長沙次中心未來之心（跳出“從屬地位”形成獨立的價值門戶：長沙未來的核心，注意力焦點，將輻射性帶動整個區(qū)域價值增長交通價值：處于萬家麗路與長沙大道交匯處，近臨規(guī)劃地鐵2B線，扼守城市交通咽喉。處于萬家麗路與長沙大道交匯處處于萬家麗路與長沙大道交匯處160.121.147.802.66.348.368.703.603.156等多趟公交車經(jīng)過，交通便利，連接市區(qū)繁華地帶；地鐵2B線，成就區(qū)域交通樞紐規(guī)劃中的地鐵2號線，地鐵的建成將加速該區(qū)域的發(fā)展，提升項目附加值。地鐵的建成將擴(kuò)大區(qū)域置業(yè)客戶范圍。資本一配套價值：處于高橋商圈核心地帶；緊臨沃爾瑪，商業(yè)氣氛濃厚；毗嶺26中，教育配套優(yōu)；其它生活醫(yī)療等基礎(chǔ)配套較好。本案沃爾瑪高橋店高橋商圈酒店二十六中醫(yī)院食府資本一規(guī)劃價值：豐富的產(chǎn)品線，包含酒店、寫字樓、公寓、住宅、商業(yè)等物業(yè)，12萬平米集中式商業(yè)，長沙東部第一商業(yè)主導(dǎo)型綜合體。④⑤⑥⑦⑧總建筑面積：360000㎡白金五星級大酒店39000㎡②超甲級5A寫字35000㎡③服務(wù)性公寓30000㎡④緊湊式高端住宅46000㎡⑤大型街市商鋪⑥居然之家旗艦店⑦華潤萬象城⑧購物中心C資本一配套價值：京派家居建材巨頭——“居然之家”，打造中南地區(qū)100萬級人氣地標(biāo)。北京居然之家投資控股集團(tuán)有限公司，成立于1999年3月份，是由全國華聯(lián)商廈聯(lián)合有限責(zé)任公司、北京中天基業(yè)投資管理有限公司等33位股東共同投資設(shè)立的大型國有控股股份制企業(yè)，注冊資本8100萬元人民幣。到目前為止，公司在北京投資開辦有四環(huán)店、十里河店、沈陽大東店等三十七家分店，總營業(yè)面積超過200萬平方米，年銷售額超過200億元，在2015年完成主要地級城市的布局，連鎖店面數(shù)量超過100家，年銷售額超過500億元，成為中國家居建材流通業(yè)第一品牌。資本一配套價值：華潤萬家超市，華潤歡樂頌百貨強(qiáng)勢進(jìn)駐，大大提升項目商業(yè)價值。華潤萬家是中央直屬的國有控股企業(yè)集團(tuán)、世界500強(qiáng)企業(yè)——華潤（集團(tuán)）有限公司旗下優(yōu)秀零售連鎖企業(yè)集團(tuán)，同時也是中國最具規(guī)模的零售連鎖企業(yè)集團(tuán)之一。旗下?lián)碛腥A潤萬家、蘇果、歡樂頌、中藝、華潤堂、Ole’、blt、VanGO、Voi_la！、LEONARDO、VIVO采活、PacificCoffee等多個著名品牌，其中超市業(yè)務(wù)已連續(xù)多年位居中國連鎖超市第一位。截止目前，華潤萬家已進(jìn)入全國29個省、自治區(qū)、直轄市和特別行政區(qū)，100多個重點城市。2011年實現(xiàn)銷售827億元，全國門店總數(shù)超4000家，員工人數(shù)超過20萬人。中央直屬企業(yè)華潤旗下歡樂頌時尚百貨，集購物、休閑、餐飲、文化、金融等多維功能于一體，匯聚了眾多中高端品牌，每年將吸引大中南200萬高端客群，成為名副其實的客群核爆器。資本一產(chǎn)品價值：時尚大氣外立面；高級防熱保溫隔音材料，使噪聲白天黑夜都低于40DB（A聲級）；集中熱水、中央空調(diào)、配備24小保安系統(tǒng)。時尚大氣外立面中央空調(diào)；24小時安保系統(tǒng)高級防熱保溫隔音材料資本一競爭鎖定：本項目因引入返租，所以本項目公寓不是單純的公寓，本項目產(chǎn)品的價值完全上升到商業(yè)的高度，根據(jù)地段、規(guī)模、產(chǎn)品、推售，核心競爭項目為金域華府、北辰三角洲、世茂鉑翠灣、長房時代城。篩選原則推售產(chǎn)品為商鋪或帶返租；推售時間重合，2012年3-10月有放量；項目檔次類似，競爭項目為高檔次。競爭項目核心競品：金域華府、北辰三角洲、世茂鉑翠灣、長房時代城。長房時代城世茂鉑翠灣北辰三角洲金域華府本案萬達(dá)公館資本一競爭價值體系點對點：本案優(yōu)劣勢均非常明顯，但總體占優(yōu)。項目地段對抗規(guī)模對抗配套對抗產(chǎn)品對抗投資接受度價格對抗收益對抗金域華府雨花區(qū)萬家麗路與香樟東路交匯處32萬方學(xué)校、醫(yī)院、銀行、社區(qū)商業(yè)今年下半年推商鋪較高5.6萬元/平左右穩(wěn)定但低北辰三角洲銀盆嶺大橋東側(cè)537萬方學(xué)校、醫(yī)院、銀行、集中式商業(yè)、兩館一廳30-500平米，底商層高4.5米較高2.8萬-3.5萬元/平左右穩(wěn)定但低世茂鉑翠灣銀盆嶺大橋西側(cè)55萬方學(xué)校、醫(yī)院、銀行、濱江新城、社區(qū)商業(yè)20-2000平米，集中式商業(yè)較高2萬元/平左右穩(wěn)定但低萬達(dá)公館五一廣場太平街口100萬方商業(yè)、教育、醫(yī)療、學(xué)校成熟配套20-500平米高5萬元/平左右穩(wěn)定長房時代城桐梓坡西路與玉蘭路交匯處40萬方學(xué)校、醫(yī)院、銀行、社區(qū)商業(yè)30-100平米，層高4.5米較高4萬元/平左右穩(wěn)定但低華晨國際萬家麗路與長沙大道交匯處36萬方銀行、學(xué)校、醫(yī)院、沃爾瑪公寓有待驗證1.6萬元/平左右8-10%的返租本項目公寓作為投資產(chǎn)品與這些商業(yè)項目相比，客戶對公寓產(chǎn)品的投資接受度相對較低，但項目單價相對商鋪低，而且收益大，總體優(yōu)勢明顯。資本一豐富多樣“規(guī)劃力”六大價值體系居然之家“內(nèi)配力”領(lǐng)先國際的“產(chǎn)品力”武廣新城“配套力”交通咽喉“交通力”成熟高端的“外配力”構(gòu)筑以武廣為核心驅(qū)動力，區(qū)域、交通、外部配套、規(guī)劃、產(chǎn)品、內(nèi)部配套6大體系全線發(fā)力的物理價值，構(gòu)筑武廣新城生活新模式。資本一溫德姆腿酒店：世界最大湖酒店溫德求姆酒店確莫認(rèn)將經(jīng)營鉆本項目公什寓，以8-秧10%講回報返法租客戶，為本項害目人氣日提供強(qiáng)矩大保障豈，為客曉戶提升貼重大信蝕心。溫德姆茶酒店集碰團(tuán)（Wynd且ham擇Hote僻lGr捧oup）是世沫界上最纏大的酒富店集團(tuán)濕。■200鈔6年，Cend將ant治Corp裁orat襖ion分離為矮四家獨莫立集團(tuán)突，其中漿溫德姆逃集團(tuán)（Wynd綢ham灣Worl例dwid幕e）負(fù)責(zé)酒膏店和旅游任業(yè)務(wù)■旗下包括狹三大部門突：酒店集亦團(tuán)（Wyn醬dha夸mH息ote融lG間rou淺p），度萍假交換匯和租賃建（RCI），度壓假網(wǎng)絡(luò)唐（Wyn硬dha叢mV亮aca抗tio曉nO獻(xiàn)wne橫rsh雜ip）■在全球擁盤有6,40輸0個特許經(jīng)判營的酒店易和535宋,00朱0間酒店藏客房鑼■轎旗下包夜括十個離品牌：Days茄Inn夜,Ra屆mada進(jìn),Ho損ward欄Joh刻nson獵,Su跡per扛8,W替yndh修am,野Wing歸ate球Inn,額Tra路velo原dge,史Bay厘mont琴Inn抹,Kn傻ight符sIn奮nan滔dAm劫eriH灘ost裕Inn■在全球稠擁有最衛(wèi)大的酒照店加盟積體系，堅即Trip倚Rewa休rdsDays室Inn追Wor敞ldwi百de戴斯國際炊酒店集團(tuán)資本二破局之兩繩大資本破局之客真戶源保證破局之筒營銷要沃點排布破局之哪信心?；C樓市寒量冬破局厘體系2346破局體舊系破局之總新鼎倚撇奇勝5破局之背規(guī)景篇1客戶五大維度集，保證客始源面地緣性維耐度圈層客閘維度武廣線維涉度地州市譯維度自帶客快維度地緣性維瞇度分布：集中在為高橋商壟圈，本鉛項目緊確臨高橋酸商圈，吸客戶的男支付能催力強(qiáng)且艇較多一書次性付嘩款，高筋橋客戶廚將成本勁案的重燃點之一千。圈層客維責(zé)度武廣線鑄維度地州市志維度地緣性維芬度自帶客現(xiàn)維度客戶規(guī)模描：高橋大折市場及薯周邊合功計25個大市失場，20多個個尊門類，緊經(jīng)營戶狹數(shù)達(dá)1000管0戶左右貓，工作交人員保飯守估計7萬左右哀。1高橋日化城14高橋醫(yī)藥流通園2高橋家電城15高橋糧油干貨調(diào)料城3高橋玩具城16高橋現(xiàn)代商貿(mào)城4高橋酒店用品城17高橋小家電城5高橋美容美發(fā)成18高橋火焰大市場6高橋文體百貨城19大東門商業(yè)廣場7高橋安徽炒貨城20上河國際廣場8高橋現(xiàn)代建材市場21湘岳廚具商場9高橋紙制品城22歐亞達(dá)家居廣場10高橋茶葉城23通程奧特萊斯11高橋電腦城24高橋名酒飲料城12高橋數(shù)碼城25高橋皮具飾品城13高橋湘粵食品城26……高橋大市孕場是全國東第四大市視場定位以昂糖酒、副項食、日化杏、家電、撫百貨、皮具具、文體識、農(nóng)副產(chǎn)基品為主，乏輔以小商秀品、針織策品、服裝瞎等經(jīng)營項觸目，年成交總體額約300億元以上?；菔巧唐放鸭⒌睦S金碼系頭，擁勇有6萬㎡的槍中南地陸區(qū)最大善的貨車溉停車場分和貨運精市場，箏可保證租交通、礙通訊、擱水電無差憂;內(nèi)設(shè)工商乏、稅務(wù)、雕公安、衛(wèi)麗生防疫、哪等10多個管茂理服務(wù)煮部門，瘦集營業(yè)午、倉儲日、辦公由、住宿共、餐飲澤、娛樂會于一體寶，全方酸位滿足鳥經(jīng)商的脈需要。累計投入20億多元間，完成60萬平方搶米的營減業(yè)、倉紗儲和配公套用房塌，共有弓鋪位6000個，經(jīng)財營人員5萬余人。兵業(yè)務(wù)輻射閃全國。人群特點原：大多來自活邵陽、婁費底、衡陽咽、常德岳浴陽等地市灰，生意所星得辛苦錢撫，收入水穿平高，有堪錢且敢花摸錢，講排乓場。大多輪未受過系皂統(tǒng)的教育鉛，品質(zhì)追知求型客戶埋，價格抗章性較小?！拔沂巧劢訇柸?，13歲就開遣始跟著嚼表哥做先生意了望，后來懂就自己勻單干了批，我曾薯經(jīng)最大渴的夢想悅是吃飽蔬飯，但苗曾經(jīng)也這開過百給萬豪車遠(yuǎn)。”“我對自番己現(xiàn)在四的生活襖還算滿蠅足，我濤從小沒莊讀過什引么書，曠很羨慕堡那些能代上大學(xué)企的人，柳希望自勺己的兒津子能考再上大學(xué)碧，最好練能出國旗留學(xué)，辯砸鍋賣病鐵也要噴供他。盈”“買房子柳我一定杠要買個開好樓層殲，最好植是帶“8”的，當(dāng)然媽，房子只童要品質(zhì)高剖，價格是銜其次的。吩”“家里的探母親我稼每月都善給三千愛塊錢，坑平時給拉母親買歡的補(bǔ)品破我都挑弟貴的買要，讓母據(jù)親高興翁高興。速”圈層客溝維度武廣線維鏈度地州市引維度地緣性伴維度自帶客稠維度地緣性宮維度生活軌跡懇：起早貪括黑，進(jìn)質(zhì)貨送貨種，一個歪字“忙”，生意益規(guī)模有貴限，財誓務(wù)、點示貨等很贊多事情嚴(yán)還必須楚親力親舒為，部石分時間申在店面地上，下串班后喜聲歡和老茶鄉(xiāng)打打涂麻將。筍他們一以般有自不己穩(wěn)定敲的銷售晶渠道，鹿平時為染開拓新欠客戶和廁維系老宋客戶，香偶爾應(yīng)傲酬?！白鏊麖d這一行批，風(fēng)險柜和利潤俯都很大架，有時護(hù)候一批群貨賺個息幾十萬墻，有時額候血本冤無歸，笛有一次爭我就不字得不把晌幾百箱禁荔枝幾彩毛錢一感斤賣掉蘆，有的僑直接倒欠掉，那玩?zhèn)€心痛之?。　薄巴镜臅r弊候做這一掀行非常累天，早晨三辛、四點要拍起來發(fā)貨幕，晚上睡思得也比較擇晚，而且速體力活多墳，現(xiàn)在請滲人又難而翻且不放心癥，兩個兒建子希望有清一個可以懂來接班。奴”“淡季閑的搶時候就和荒幾個老鄉(xiāng)晃一起打打效牌，偶爾稅去和幾個碼老客戶洗遙個腳，享裕受下，順炮便打好關(guān)節(jié)系?！比涌途S雞度武廣線維超度地州市維效度地緣性盲維度自帶客葬維度地緣性維倆度貼身手法逝：大忙人，楊很多人沒剛時間看房疤，必須主擔(dān)動出擊，尺掃蕩大市辛場。生意商講財運，諷送“福”字日歷鞭，無法劉拒絕?！案！弊值絹碚?，給市級場內(nèi)老大板一個臘不能拒花絕的理永由！拓展方檔式：1、上門拜鞏訪：生意人鈴講究吉祥旬吉利，送枯“?！弊直橙諝v，老但板不好拒因絕！日歷目內(nèi)可嵌入栽項目價值系體系內(nèi)容污；日歷要洪精致，而尿且要便于催擺放，可瘡以相當(dāng)長露時間的滲穩(wěn)透到大市弓場內(nèi)的所旅有商戶，各起到良好亮的宣傳作該用。2、組織行屆銷團(tuán)隊發(fā)洪單、插車停：組織學(xué)生遼團(tuán)隊或銷兆售人員，核掃街、掃挎市場，采測用的方法鹽主要是：梁發(fā)單、插紀(jì)單、收名乒片、抄門嗚頭電話、3、聯(lián)系茶關(guān)鍵人額：找市場森委員會薄、招商辛人員弄物市場業(yè)恰主號碼秤等進(jìn)行call客約訪甲。圈層客維債度武廣線顆維度地州市將維度地緣性維頂度自帶客吐維度地緣性白維度圈層客航維度武廣線維指度地州市維桶度地緣性維熟度自帶客維曬度圈層客維唱度公務(wù)員：省政府、瓦以天心區(qū)撒政府為例城：及下屬第單位合計交約158圣個，辦公惜人數(shù)數(shù)千射人，構(gòu)成蒼一個非常邊龐大的潛燭在客戶群崗。省級部門名稱下屬單位個數(shù)省政府辦公廳1省政府組成部門25省政府直屬機(jī)構(gòu)18省政府直屬特設(shè)機(jī)構(gòu)1省政府部門管理機(jī)構(gòu)6廳局級事業(yè)單位17群團(tuán)組織4部分中央在湘單位19其他7合計98天心區(qū)部門名稱下屬單位個數(shù)區(qū)政府部門組成19區(qū)直屬事業(yè)單位9其他單位6區(qū)委、區(qū)政府派出機(jī)構(gòu)1垂直、雙重管理單位10街道辦事處10群團(tuán)組織5合計60圈層客維漢度武廣線蠻維度地州市維霉度地緣性驢維度自帶客投維度圈層客軌維度生活軌跡箭：朝九晚五茶，下班后華多有應(yīng)酬懂，且屬于墻“三多型慈”人物——多應(yīng)酬洋、多會救議、多續(xù)培訓(xùn)。某干部：7點：起床搞步行至辦敗公樓，順勞便鍛煉下宿身體8點：辦線公室工廢作，其佳實也沒木什么事12點半：擠去養(yǎng)生滿會所做撞保養(yǎng)，換我辦了均年卡，基本上件每天會英來，里蝕面最漂里亮又技巾術(shù)好的醋是我的歉固定技峰師，來零這里報尖我名字榜能打折遞。15點：開會慢，然后辦臭了點事18點半：知回自己抵酒樓喝豆酒，經(jīng)著常有生兔意人，氏親戚朋墨友或是氧公務(wù)員殖找我?guī)蜕涿?，但?quán)是必須闖是熟人蓄，不是攔熟人不馬接待，筒再多錢灰也不干賣。這些投人都是勢有求于筑我的人新，在酒武桌上我慈能充分揪地找到鉤自我，扇權(quán)力真堪好！圈層客維此度武廣線筆維度地州市維第度地緣性維怎度自帶客訓(xùn)維度圈層客輕維度搞定手壩法：族群性既明顯，楊適合團(tuán)朝購，給頃到優(yōu)惠角，給足巡壽面子1、關(guān)鍵內(nèi)：搞定唐工會主命席。需碼要一定蓮的禮物漫，視情赴況給到痛一定好磚處。從片而讓項孝目能進(jìn)寺入宣傳最團(tuán)購。2、切入悲點：員辜工人脈坐資源、另自然登島門制造黏訊性——a.抓住節(jié)點。其朝督九晚五揮的幾個鑒重要節(jié)棉點，早蝦餐、中皇餐、下膛班?？捎蛟谑程冒莘潘庹裹c進(jìn)行登記字，凡是登改記的客戶谷，發(fā)放禮語品兌換券娘，可憑券催到售樓部賊領(lǐng)取小禮盡品，例如們熱水袋、謠手套等。b.贊助電影秒節(jié)。政府型員工憑她工作證興可到售綢樓部領(lǐng)但取電影陵票，并喜于指定隊時間在混售樓部慚集合去估包場電待影院。c.贊助活動。贊助其播諸多內(nèi)部用活動，以典及在售樓喇部為他們百專場舉辦研一些活動進(jìn)。如，籃盜球賽、羽備毛球賽、價年終總結(jié)污大會。對注獲獎個人睬及團(tuán)體發(fā)銹放獎品券械，需本人后憑券到售輛樓部領(lǐng)取攻。d.掛靠內(nèi)網(wǎng)。將團(tuán)購蝦信息掛到榴其內(nèi)部網(wǎng)腹站。圈層客賺維度武廣線維嗽度地州市銜維度地緣性維頓度自帶客喊維度圈層客熱維度黃金、期死貨、股票蕩客戶：該類客街戶支付可能力強(qiáng)耍，觀念翼先進(jìn)，游針對該佳類客戶副最直接裳有效的轟手段就摸是轉(zhuǎn)介耳。淡市轉(zhuǎn)勞介分高體下！通披過對黃蹲金、期劍貨、股謀票這三司類公司棕的轉(zhuǎn)介慶，可以耀基本將撕長沙財?shù)芰π酆褙灥娜巳悍馊M(jìn)來伍，從而婆將最大劇限度集甩中長沙脾投資客盡群。針勁對此類核人群建呈立長效化機(jī)制，輩充分調(diào)電動轉(zhuǎn)介博人員的佛積極性胞。圈層客接維度武廣線囑維度地州市釘維度地緣性維荷度自帶客維互度類別一族：由于城憲際融合午帶來的顏，武廣嚴(yán)站將成陽為收入戰(zhàn)相對較涌高人群喊出行的愛重要交止通工具張。城市湖湘人士回長置業(yè)回長比例深圳200萬人40萬20%廣州180萬人27萬15%郴州496萬15萬3%衡陽731萬36.55萬5%岳陽534萬53.1萬10%株洲381萬57.1515%武漢831萬8萬1%合計3353萬236.8萬根據(jù)武譽(yù)廣沿線搜各城市框樣本計僅算，這夠些城市江在長沙帽的潛在臣購房人掏群約有230萬人，而眠隨著武廣墨的開通，逆預(yù)計數(shù)據(jù)侍還將會持孟續(xù)增加，氏潛在客戶郊的總量是怨非常龐大凡的；而受地域牙臨近等方撫面因素影書響，武漢釘在長沙購述房的潛在絹客戶比重殼非常小，爛約為1%;備注：武醉廣開通過厭，未來可虹以與深港美高鐵對接制，形成武際漢至深港撞的5小時經(jīng)濟(jì)膚圈，這將滔為項目帶齊來更多的取湘籍客戶萍和投資客飯戶。統(tǒng)計數(shù)到據(jù)來源奶：中國扯統(tǒng)計局武廣線掃維度圈層客表維度武廣線維申度地州市維染度地緣性愿維度自帶客伐維度類別二崖：看中武碰廣投資聞升值前藏景，以“投資價值”為主的氏來湘商鏡務(wù)客群果量多。之前來長懼辦公、做厚生意的以澤公路、鐵厘路和機(jī)場逃為主渠道語，那么這曉些渠道的擾年人流量端？“黃花機(jī)壇場年人較流量450萬人，碧按1%的商務(wù)喘客流預(yù)醬計，約隆為4.5萬人！”“京珠高扮速年均330萬人，按1%的商務(wù)客泡流預(yù)計，擴(kuò)約為3萬人?！薄拌F路年均350萬，按1%的商務(wù)客所流預(yù)計，容約為3.5萬人?！蹦敲春夏怯嫾s有11萬的商臂務(wù)客戶暢。備注：拋商務(wù)客叮戶按照1%計算。武廣線螞維度圈層客維留度武廣線維抽度地州市迅維度地緣性維駐度自帶客維薪度客戶特得點：路過武廣旬火車站的商務(wù)客；純投資分客：武廣沿售線城市住的投資萌客，他捧們有敏次銳的嗅北覺，看挑重武廣巖新城的門升值前崇景。武廣線頑維度圈層客維匠度武廣線話維度地州市維桂度地緣性鉗維度自帶客燈維度高鐵是筋這群人赤的常用鍋交通工猜具，圍元繞武廣狀、吃透圾武廣。貼身搞定住手法——吃透武畜廣：在武廣候相車大廳、層高鐵雜志碧投放廣告云，以及在摸動車上投鑒放印有項下目信息的末飲用水。武廣線維襖度圈層客虜維度武廣線旱維度地州市食維度地緣性脆維度自帶客維只度貼身搞定抬手法——吃透武獸廣：武廣周邊泳道旗，如砌花橋路、飼紅旗路、皮香樟路、報長沙大道揀等。高鐵是顫這群人絲式的常用賭交通工增具，圍顛繞武廣富、吃透跑武廣。長沙大滿道勞動路曲塘路香樟路萬家麗路古曲路花橋路本案武廣線濕維度圈層客維叫度武廣線銹維度地州市椅維度地緣性維詳度自帶客維者度貼身搞定康手法：機(jī)場崖、高速奸、武廣慣廣告牌遙攻勢機(jī)場、高藝速路口、壟武廣沿線瓦各重要交請通要道關(guān)早鍵占位點記。階段性隨釋放本催項目銷奴售信息設(shè)。華晨國盞際廣場華晨國際廣場武廣線荒維度武廣線甩維度規(guī)模：主要是與冤長沙有關(guān)女的地市官形員、事業(yè)傾單位員工豈、生意人炮、闊太小頸姐。特別晉是邵陽、全婁底、衡病陽、永州憲等地市官懸員；以及懷礦企業(yè)主自等。據(jù)統(tǒng)計攝，2009年中國忌官員的擠總?cè)藬?shù)策約為214洞6萬，狹蕩義的公頑務(wù)員是貍指，各道級行政銳機(jī)關(guān)工凳作人員艱，數(shù)量舒為500萬人；番寬義的瓦公務(wù)員音是指，楊行政機(jī)畫關(guān)、政葵黨機(jī)關(guān)刃和社會迎團(tuán)體的機(jī)工作人彈員，數(shù)謹(jǐn)量為105絡(luò)3萬人。老分別占劑總?cè)丝诟谋戎貫?.37糞%，0.79匹%。在普通碑地州市言此比例蠻會變小克，保守按的資比例計算鏟，則長沙支地州市約架有公務(wù)員22萬，官員2.2萬人，此止處按（官炮員：普通催公務(wù)員=1：10）換算。城市萬人株洲365湘潭281邵陽770衡陽714永州580岳陽550常德571益陽458郴州441婁底405張家界167懷化500總計5802圈層客維懼度武廣線顧維度地州市擺維度地緣性老維度自帶客維毯度圈層客維您度武廣線把維度地州市揚維度地緣性墾維度自帶客對維度武廣線誤維度衡陽、郴廚州——湖南省政順府：京港澳戶高速—李家塘收燈費站—時代陽光辯大道邵陽、逗婁底、幫永州——湖南省菌政府：滬昆高佛速—京港澳妖高速—李家塘—時代陽捧光大道腥；岳陽——湖南省政照府：京港澳科高速—李家塘收膨費站—時代陽蠅光大道揚；常德、益餓陽——湖南省徒政府：長常高才速—長沙西舟收費站—長沙繞連城高速—黑石鋪大武橋收費站—雀園路—芙蓉南路籃；常德、益填陽——湖南省蘭政府：長常高速—長沙西收虎費站——岳麓大堅道—西二環(huán)塔、南二呼環(huán)—芙蓉南路人群特蘭點：大多自包己有車桶，有幾鄭條路是儀進(jìn)入長醬沙的必避經(jīng)之地癢。如，嫁長潭西旗線、京錘港澳高濤速、長襯常高速短，繞城短高速等享。繞城高速京港澳高啄速長潭西高侮速長常高情速G107長株高速機(jī)場高速長瀏高速機(jī)場南站李家塘長沙西鳥收費站雨花收絲式費站學(xué)士收返費站星沙收費規(guī)站湘潭收費怎站圈層客維對度武廣線維埋度地州市蹤蝶維度地緣性煌維度自帶客茄維度武廣線維旁度來長人裁員出沒脖場所務(wù)政：碎省政府滿、天心純區(qū)政府缺、地州罩市駐長稍辦事處架、政府截接待型主酒店務(wù)商：臭紅星大稿市場、蓄汽車南女站及機(jī)爛械大市車場、雨朝花機(jī)電廢大市場盲及其他務(wù)學(xué)：長穿沙四大名形校購物：堆美美百撫貨、平左和堂百遇貨等醫(yī)療：湘呆雅附1附2附3軌跡：當(dāng)?shù)芈曅撸c省府筒常有公并務(wù)往來茂，或與配長沙有嬌生意來襯往，或膚考慮小菌孩來長陸發(fā)展，畫或來長故購物旅賞游訪友耍，或到瓦長沙知奸名醫(yī)院賞調(diào)養(yǎng)身伯體。圈層客齊維度武廣線維朋度地州市維敘度地緣性似維度自帶客維緩度武廣線倒維度搞定手撕法1：鎖住4大文咽喉，蹲賄點5類出瓦沒點。鎖住4大古咽喉：1、4大送咽喉的戶紋外、道旗2、高速宿公路收費明站派發(fā)印海有項目信圍息的紙巾盒、油卡兌培換券等，吸麗引前來口售樓部賄。蹲點5貼類出沒大點：1、美搶美百貨既展點2、聯(lián)系鵲外地駐長憑辦事處、釘商會3、星級彎酒店4、長虎沙四大彩名校5、湘以雅附1逼附2附醋3進(jìn)軍省會耍圈層，華蚊晨為您“加油”！圈層客武維度武廣線維環(huán)度地州市維唱度地緣性記維度自帶客纏維度武廣線佛維度搞定手法涉2：采取電過視購物訂（快樂巧購），賺從女人俱入手，遼隔山打晨牛。目前經(jīng)濟(jì)反形勢有所絡(luò)下行的形居勢下，女美性對未來霞的擔(dān)憂比北男性更為敵敏感，因筍此用投資觀物業(yè)來減漆少未來的畝擔(dān)憂會更胞嚴(yán)重，針丈對女性進(jìn)雷行攻擊，喪抓住這類換客戶的需麗求。針對闊太伍太小姐看耽電視的時貞間相對較斃多，而且妙湖南衛(wèi)視捆的快樂購械覆蓋面廣僵，地州市扎收視率高鳴，因此針折對這類客霉戶投放快吵樂購廣告甩。圈層客柄維度武廣線維哥度地州市維柏度地緣性維諷度自帶客維懸度武廣線維舟度自帶客：主要包括字居然之家滑內(nèi)部員工演及商家資歌源；華潤棗萬家超市腳、歡樂頌貪內(nèi)部員工腥及商家資叛源。省會城市性連鎖店面志數(shù)量超過恭60家員工總?cè)嗽鰯?shù)超過2玻0000標(biāo)0人，2亞011年潮以827洪億元的銷幣售額名列結(jié)中國連鎖堆超市第一楊位。圈層客維眠度武廣線維佳度地州市維驗度地緣性維柔度自帶客維陽度武廣線錦維度搞定手沒法：針對商家證資源，主每要通過招罰商會、簽央約儀式介胡入，然后祖開展轉(zhuǎn)介沾，將轉(zhuǎn)介國做到極致橡。商家招商驢、簽約大濫會淡市之下斧，資源轉(zhuǎn)抬介為王破局之兩溝大資本破局之故客戶源猛保證破局之營墨銷要點排道布破局之信辣心保證樓市寒累冬破局所體系2346破局體系破局之注新鼎倚磚奇勝5破局之召背景篇1客戶需求呢分析——以投資既客為主博體，少量自住箱+辦公收益性安全性進(jìn)入性流動性投資客關(guān)香心的四個腥方面能不能掙竄錢？風(fēng)險大不凡大？門檻高不笨高？脫手容森易嗎？收益性安全性進(jìn)入性流動性能不能粗掙錢？風(fēng)險大茫不大？門檻高榨不高？脫手容易劃嗎？化解策略√客戶A遵：8-10容%的返租啟，高于銀黑行及相關(guān)賊理財產(chǎn)品述，回報率產(chǎn)相對較高軍。？客戶B：這么高固的價格走，華晨和溫勞德姆都是謀大品牌，翠但終究只浴是聽說，僑投這么多緣瑞錢還是知潮根知底點幣好?！炭蛻鬋供：100注萬總價瓶，首付辣三十萬垮，回報副率還可甲以，但記總價高范，如果罩可以幾熄個人合逗著買就謎好了?！炭蛻鬌上：三年內(nèi)未變備案前，頓我們可以森自由轉(zhuǎn)讓津就好了，蹈等過兩年泰行情好轉(zhuǎn)走了，我這群么多朋友傘我肯定能薄轉(zhuǎn)手出去丹賺點返租禽金！小結(jié)：其多它問題都妹不是問題邊，目前客尖戶對資金眼回報的擔(dān)悶憂，客戶晶對開發(fā)商憤的信用問墻題才是最蝦核心問題宰！六大攻張略，提討升客戶借信心項目影青響力塑分造開發(fā)商實茂力特別展桐示謠言營奮銷六星酒店裹硬件打造六星酒店迅軟件打造主題式酒嘩店元素打認(rèn)造在現(xiàn)有劈燕市場行肯情下，拖要想增酷強(qiáng)客戶白的投資柔信心，思首先要鼠建立本舉項目公彎寓產(chǎn)品型的影響映力。影響力紹塑造三重體系農(nóng)：深化本鬧項目的投魚資概念，握將投資概吹念植入人逗心。建立項目各影響力的們?nèi)伢w系影響力坑塑造炒作方鴉向：以差長沙本登土人群廟，帶動園外地客辭戶。本土人群親戚朋友親戚朋友親戚朋友外地圈牢層本地圈層先打透本踩土人群的宅圈層，再榨通過他們充逐級逐層貫的向外擴(kuò)半張，形成傘一傳十、趴十傳百的鋒病毒式傳尸播。影響力貿(mào)塑造通過時尚乘、新鮮話清題的塑造馳，以吸引客眼球，制桃造傳播話堤題點。引申：華曾晨國際保庭佑你兜里診的錢戀愛河、結(jié)婚、鵝生子，然療后生好多但的孩子！炒作主井題：“這里的房卻子會賺錢”/“讓房子為系你打工”宏觀層張面的影么響力法典則：意忘見領(lǐng)袖意見領(lǐng)者袖一般頗具所人格魅力睜，具有較陳強(qiáng)綜合能蘿力和較高墳的社會地異位或被認(rèn)栗同感。在睛社交場合紋比較活躍嘩，與受其姜影響者同代處一個團(tuán)估體并有共擇同愛好，忘通曉特定棗問題并樂嚼于接受和礦傳播相關(guān)憶信息。《任屹長沙申行地產(chǎn)峰部會》——暨華遠(yuǎn)·華中心勁全球揭此幕儀式7月14日，中晉國地產(chǎn)故界最受類關(guān)注的協(xié)兩位大脹佬——任志強(qiáng)、繡潘石屹聚府首長沙，偉對話理想巾城市發(fā)展葵觀，并為志華遠(yuǎn)·華中心犁全球揭達(dá)幕。邀請話題汗人物意見譯領(lǐng)袖吸引瘋眼球，引輪發(fā)全城轟血動影響力倡塑造酒店式順公寓投姿資高峰扯論壇邀請郎咸平及擁相關(guān)著名鍛經(jīng)濟(jì)學(xué)家及華晨忌、客戶貢和媒體匆的多方惰會談，頌暢談酒撞店式公鏡寓投資阿價值。影響力褲塑造中觀層面符：事件法腥則?。∶绹鴼v史凱上著名的絡(luò)引起青少渠年犯罪率增上升的產(chǎn)白品AIR吉JO著RDA仗N(yùn)1要和IPHO庸NEPOIN誕T3:事脈件營銷是購確立項目棵市場影響振力的最佳元法則Ipho辭ne導(dǎo)致青少死年犯罪率石上升事件中國移叮動為IPH灰ONE客戶剪卡活事件IPH虹ONE的泄密走評測事次件IPHO亂NE4“天線門秤事件”……影響力亮塑造事件1拖：邀約剖全民進(jìn)菊行投資普風(fēng)險評舟估活動全民評榆估，在筆網(wǎng)上發(fā)流起本酒夜店式公蛾寓投資跌風(fēng)險的拍評估活楊動。組源織觀點氧鮮明、料見地新管穎的代天表實地嶺參加評帥估，并竿將評估翠公布于徑眾。群塘眾的口殿碑將會圈告訴您逃，這里坊，真的疤值得擁取有！影響力乒塑造事件2羨：與專梳業(yè)物業(yè)班公司聯(lián)猾合舉辦予酒店服魄務(wù)人員蒸禮儀大件賽空姐為您惡開門，高暫姐為您斟銷酒，通過餐大賽選出些一批具高浮素質(zhì)的酒隆店式服務(wù)護(hù)人員。在榮長沙，可岸投資的酒羊店式公寓解有很多，癥唯這里的址物業(yè)管理脖服務(wù)和設(shè)倆施水平，束值得您信輝賴和依靠桂。影響力員塑造事件3：撤籌拍武廣嗓板塊發(fā)展舞史及雙城犯生活方式煤的微電影影響力塑手造城市發(fā)展民軌跡及速溪度，帶來叢區(qū)域價值盈的保障。竹時代的進(jìn)頌步，新生茄活方式的燈誕生，帶氧來新的需餅求潛力。中這里有您濱投資的絕伸佳環(huán)境和敲機(jī)會。微觀層面分的影響力脊法則：活航動法則不間斷的營低成本的爐暖場活動早是擴(kuò)大項戴目主題及標(biāo)市場影響日力的重要座法則影響力塑屆造活動1：售樓門部、樣到板房、罰會所開肝放日結(jié)合項目紫節(jié)點如售為樓部開放狂、樣板房塞、會所開先放等舉行病相關(guān)活動伍。影響力削塑造影響力借塑造事件2：矩聯(lián)合國內(nèi)矮知名企業(yè)痰舉辦長期以定點租用吹的簽約儀殖式投資這里企，出租不梨再是問題驕！活動3：武廣高建鐵開通三差周年紀(jì)念輛有獎問答本項目作綿為武廣高拴鐵最直接純受益者，襖應(yīng)把這一么優(yōu)勢發(fā)揮醋到極。在興售樓部現(xiàn)形場、網(wǎng)絡(luò)倉兩大途徑販進(jìn)行有獎識問答活動笑，并提供觀相應(yīng)獎品奸，將“武廣投嫩資”深化人心爭。影響力塑圓造特別展示除了常注規(guī)的展手示之外羊，通過款售樓部芒外圍豪短車展示畏，進(jìn)行舒心理暗震示；售抗樓部內(nèi)和部置業(yè)彼顧問佩宜戴大鉆行戒，穿拿燕尾服腥進(jìn)行開誘發(fā)商特間別展示掠；居然層之家、基華潤萬括家、江醋蘇衛(wèi)視已入駐簽果約合同世等展示獻(xiàn)。特別展示豪車心理濾暗示：租用豪華誓跑車置于臘售樓部前除停車場，桐進(jìn)行心理冒暗示，同目時案場設(shè)川托，進(jìn)行乏心理印證年，從而證合明本項目凈客戶的高咳端，一方軋面從側(cè)面魄展示項目攔實力，一狗方面發(fā)揮索羊群效應(yīng)劈燕。租豪車撿停放至逝售樓部畝門前，換并定期暴更換品進(jìn)牌型號肚，從側(cè)蜘面進(jìn)行猛心理暗腹示。特別展示豪車心犁理暗示爺：置業(yè)顧襪問一律懼佩戴5狹0分鉆災(zāi)戒（租罩用），朽穿燕尾懇服進(jìn)行濱赤裸裸殊的炫富賴，從而屢從側(cè)面炭展示開鎮(zhèn)發(fā)商實震力。租用5氏0分鉆揪戒，待暢銷售完摘物業(yè)再觀返還給液珠寶公落司，男現(xiàn)女置業(yè)猛顧問一謀律佩戴攻。特別展示正面展示魯：居然之羨家、華才潤萬家濁超市、井江蘇衛(wèi)材視、進(jìn)員駐合同左展示，胡正面展彈示開發(fā)孩商實力濕。租用5厭0分鉆農(nóng)戒，待像銷售完孩物業(yè)再航返還給塌珠寶公乘司，男央女置業(yè)幼顧問一弓律佩戴覆。謠言營根銷謠言營餡銷，一遭種神奇唉的營銷柏手法，緞201股1年炒柜食鹽者越通過短穿信等途羞徑釋放貍食鹽不登足信息疏，造成唇食鹽哄煎搶局面三。本案緒通過線周上各種絞論壇、算微博等炸途徑側(cè)愛面釋放住開發(fā)商法實力強(qiáng)謠大信息桑；同時歲與政府雪資源嫁薪接，給炕客戶吃因定心丸華。謠言營悟銷明線全腎面鋪開久：與當(dāng)年址炒食鹽襪通過短移信釋放翼謠言一鍋樣，本犧案線上罰通過網(wǎng)停絡(luò)論壇涉等途徑范釋放開錯發(fā)商超護(hù)強(qiáng)實力臭，然后夸進(jìn)行專肆門灌水壁炒作。華晨國際麗開發(fā)商居餓然密謀拿瞇地，欲創(chuàng)房誠中國新地程王！華晨國擴(kuò)際開發(fā)讀商密謀難上市發(fā)陽行內(nèi)部秀原始股歸！謠言營銷明線全面首鋪開：與當(dāng)年毒炒食鹽革通過短枕信釋放坑謠言一筒樣，本炸案線上歉通過網(wǎng)飛絡(luò)論壇蒸、微博豬等途徑估釋放開院發(fā)商超粉強(qiáng)實力滅，然后潛進(jìn)行專咸門灌水這炒作。謠言營銷明線全疊面鋪開漲：政府在民啊眾的心目金的可信度氏最高，將巨本項目的偶特別展示本與政府背棕景展示出但來，這將需為客戶吃置下一顆定陡心丸。據(jù)說省鋪長在華戚晨國際項買了五品套公寓食！謠言營銷明線全儀面鋪開園：政府在目民眾的質(zhì)心目的諷可信度購最高，除將本項籌目的特扔別展示侍與政府成背景展顯示出來罩，這將羞為客戶回吃下一臉顆定心兆丸。據(jù)說某咽高官參如股長沙摟溫德姆菜！謠言營銷暗線雇竭傭?qū)ｉT泉人員先宴針對周累邊村民涼配合線破上信息聽炒作，境同時針墨對紅星李、馬王疫堆等地蝴州市客革戶炒作迎線上信時息，待壺炒作形碧成一定撞氛圍后蚊再向政周府圈層新、金融效圈層等姥釋放線雄上炒作配信息，愈達(dá)到全墊城皆知陶的效果包，成為井人們茶途余飯后栗的話題英，從而筑達(dá)到一家提起華右晨世紀(jì)應(yīng)廣場，銷大家都譽(yù)回答：“聽說旅這個開眨發(fā)商不工僅財大萬氣粗，呼而且有杜背景！販”。謠言營獲銷打透周邊傘：口碑傳介播最有躲效，先房誠打透周微邊為排綠頭兵，培針對周槍邊村民籌，搞附挖近幾個知村的村系長，舉行5觀000察人高橋團(tuán)大宴，在宴運席上釋貝放線上渾信息。宴席上借今村長口說簽出：華晨談開發(fā)商欲族創(chuàng)中國新貓地王和上椒市信息，調(diào)徹底攪動莖高橋村民夸圈層。宴席上設(shè)紛人體彩繪佳表演，吊跡足胃口，盾保證宴會箱到達(dá)率和姓人氣。謠言營與銷擴(kuò)大范圍插：針對紅值星市場寄和馬王煌堆市場哈的地州躍市生意據(jù)人群體輔，進(jìn)行禽有效擴(kuò)閑散。派出托向類紅星、馬苗王堆生意問人釋放華望晨欲創(chuàng)新棵地王和上湊市消息，諸正面炒作芳開發(fā)商實條力。因為司機(jī)就流動性大伶，從司機(jī)渣中尋找托井，司機(jī)從腔牌局酒會鋸上釋放本席項目信息色，從側(cè)面種印證開發(fā)主商實力。謠言營銷全城皆桶知：針對公務(wù)雜員、金融劫行業(yè)、高再校、商檔暗高場VI莊P、高檔譜酒店、高肝檔會所等未投資能力宋非常強(qiáng)的鳳群體釋放趟本項目。全面找混托，全錯面釋放饞本項目濫財大氣樓粗背景仿厚的信召息。全面找托主，全面釋屠放本項目堅財大氣粗統(tǒng)背景厚的潤信息。通過明暗社兩條線炒出作，達(dá)到狼滿城皆知峽“華晨世域紀(jì)開發(fā)商桑不僅財大凳氣粗，而腔且背景厚攏”，并由執(zhí)此衍生許藥多“背后病的故事”授，并為此瓦津津樂道似！硬件打籌造廚衛(wèi)空間粱精裝修照曠片六星裝杰修：室尤內(nèi)裝修均標(biāo)準(zhǔn)為驗5000元/平米，贈共送固定家絨具和家電愈，從用材上提除升標(biāo)準(zhǔn)。精裝修對住外報價：5000元/平米，孤贈送家捎具（衣恢柜、寫排字臺、攝電視柜柳），家父電及部共分軟裝格；精裝修標(biāo)園準(zhǔn)：室內(nèi)裝脖修標(biāo)準(zhǔn)（1）開放廁式廚房地面:高級實寒木墻面：轉(zhuǎn)采用諾貝爾檔次的獻(xiàn)瓷磚或嚼裝飾面訴板頂棚：鑄高級乳您膠漆，損局部造析型天花袍或配飾春線櫥柜：整剖體櫥柜，臥含地柜和事吊柜，采稅用依耐斯或同檔料次產(chǎn)品沒標(biāo)準(zhǔn)五金件趣：龍頭拳、洗菜鋒池采用伙美國摩恩或同檔次認(rèn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)電磁爐：西門子或同檔次勺產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)抽油煙浸機(jī)：西門子或同檔次杜產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)冰箱：西門子或同檔次殲產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)微波爐辛：LG或同檔湖次產(chǎn)品測標(biāo)準(zhǔn)燈具：防濕霧筒燈廚房精裝作修照片硬件打窄造六星裝喝修：室萌內(nèi)裝修揪標(biāo)準(zhǔn)為培4000元/平米，倡贈送固蜘定家具酬和家電罰，從用材上狗提升標(biāo)乏準(zhǔn)。精裝修標(biāo)弊準(zhǔn)：室內(nèi)裝腐修標(biāo)準(zhǔn)（2）衛(wèi)生歸間地面：是高級實銳木墻面：采傳用高級大構(gòu)理石鋪裝千，內(nèi)墻或撕采用部分示玻璃與室遲內(nèi)空間分赴割頂棚：躺局部吊尚頂門：玻眉璃門或見高級實辜木復(fù)合紡門淋浴間蔽：鋼化搏透明玻旦璃隔斷撞淋浴間爪；或浴逐缸采用吩美國科勒或同檔態(tài)次產(chǎn)品墨標(biāo)準(zhǔn)潔具：撒科勒或膽同檔次拴產(chǎn)品標(biāo)濁準(zhǔn)的洗漆面盆和項座便器稿，洗面區(qū)盆配石可材臺面五金件：鐵龍頭、花粗灑、采用按德國漢斯格儉雅或同檔次沉產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)稅；毛巾環(huán)馳、毛巾勾浙，浴巾架捧、手紙架斧、馬桶刷駱件，梳妝刺鏡采用美樹國摩恩或同檔次癥產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)電器：西門子或同檔垮次產(chǎn)品鞋標(biāo)準(zhǔn)的凝洗衣機(jī)煙一臺燈具：把高級防期水燈具談及鏡前飽燈衛(wèi)生間防精裝修板照片硬件打貿(mào)造精裝修標(biāo)儀準(zhǔn)：室內(nèi)裝修憤標(biāo)準(zhǔn)（3）客廳棒、臥室地面:采用高照級實木冬復(fù)合地提板，復(fù)妖合木踢汪腳墻面：高揪級壁紙或胞局部高檔保木飾面頂棚：高福級乳膠漆接，局部造集型天花，快配飾線，系窗戶上方閉設(shè)高級窗倚簾盒或窗勢簾桿家具：濁多功能菜組合柜薦一個、至高檔固舍定整體心衣帽柜僵一個（屋內(nèi)設(shè)隔序板、橫歲桿，軌北道史丹利）燈具：舒高級燈唱飾（4）部分健戶型進(jìn)案門玄關(guān)地面:高級大理僑石鋪裝墻面：高淚級壁紙頂棚：楊高級乳符膠漆，就局部造號型天花（5）門、窗戶門：“金隅北呼木”或同虜檔次實傭木復(fù)合跨木質(zhì)三燙防門，朝配高檔巖電子鎖率具和大敬尺寸貓破眼外窗：供高級免呢檢斷橋恢鋁合金屈雙層中尋空外窗道，開啟老方式為港外旋并漁配進(jìn)口飾五金件獵，開啟咳扇配紗縱窗（6）可視對右講：三星或同省檔次產(chǎn)品灘標(biāo)準(zhǔn)的液備晶可視對節(jié)講機(jī)零居室率精裝修密照片六星裝修哀：室內(nèi)裝猴修標(biāo)準(zhǔn)為莫4000元/平米，贈選送固定家駐具和家電謠，從用材上手提升標(biāo)珠準(zhǔn)。硬件打終造六星智史能安防惰：室內(nèi)踩考慮適器當(dāng)引進(jìn)勵品牌智司能化設(shè)鉤施，可倦側(cè)重安后防。硬件打萬造奢侈品軟遠(yuǎn)裝：奢侈最品牌全屋島家具裝修較。硬件打造公共空間窄：電梯空橋間的高檔償材料、品腐牌&關(guān)鍵幟尺度硬件打造公共空帆間：室優(yōu)內(nèi)處一宰線品精雄裝修，期為客戶面提供真繪正的品檔質(zhì)。軟件打騎造對酒店式宗公寓實施犯管家式服醋務(wù)某高檔巨酒店服拍務(wù)項目停車場舊、出富租車會議廳商務(wù)中心免費停車莖場外幣兌堅換服務(wù)前臺貴胃重物品岡保險柜票務(wù)服務(wù)專職行李吩員行李存伯放服務(wù)洗衣服務(wù)殘疾人名客房叫醒服務(wù)全天送餐胃服務(wù)酒店服務(wù)曾公寓建議垂引進(jìn)高檔電酒店資源桶，為酒店職服務(wù)式公蜓寓業(yè)主提嶼供五星級梅的管家式預(yù)服務(wù)作為但項目差異怕化特色。軟件打繳造“貼心”詠的服務(wù)攻：為不同販需求的屋住戶提慢供個性化鏡服務(wù)、24小時高素枯質(zhì)的“貼射身管家”“熱心伸”的幫妄助：積極應(yīng)對指客戶的突遲發(fā)性服務(wù)爛需求住戶鍬不舒服了規(guī)，用輪椅鉗推上樓，亮甚至由服品務(wù)人員背嫂上樓；住獄戶生病了貴，就送到叮醫(yī)院“舒心”繪的環(huán)境“放心蜻”的設(shè)氏施：要讓客人朝住得更為玩安心，公鳴寓必須具備先疊進(jìn)、完貸善的硬圍件設(shè)施蠅和保安褲系統(tǒng)。設(shè)置提消防監(jiān)減控、門晌禁巡更屋、可視嘉對講等疊系統(tǒng)?！伴_心幅”的活嫂動：定期組織述各種活動業(yè)可豐富他足們的業(yè)余至生活，有助于火他們進(jìn)一云步了解城緒市和結(jié)識建更多新朋言友，使他線們在這里蜜生活得更瘦開心。全能管家慶典活窯動安全服秤務(wù)隱私保醒障服務(wù)創(chuàng)新繼、建立標(biāo)頃準(zhǔn)——提供“五懇心”級服飾務(wù)軟件打屋造編號項目內(nèi)容收費標(biāo)準(zhǔn)01疏通水下管道10-50元/次02安裝燈具、門鈴（不含材料）10-20元/次03修理、更換水、電表（不含材料）10-20元/次04修理、更換水龍頭（不含材料）5-20元/次05修理洗面盆、洗菜盆下水管馬桶浮球5-20元/次06修理窗簾、拉窗等（不含材料）5-20元/次07清洗安裝排風(fēng)扇20元/次08清洗安裝抽油煙機(jī)40元/次09安裝分體式空調(diào)150元/次10安裝窗式空調(diào)80元/次11清洗安裝空調(diào)過濾器10-50元/次12空調(diào)加氟利昂150元/次13家電維修按物價部門規(guī)定14墻面刷新（不含材料）8元/平方米提供特約胸服務(wù)內(nèi)容達(dá)供業(yè)主選摘擇，然后消根據(jù)服務(wù)甲內(nèi)取相關(guān)賠費用。編號項目內(nèi)容編號項目內(nèi)容01家居清潔12代為介紹裝修公司02送餐13代辦收訂報刊03洗燙衣服14代為聯(lián)系醫(yī)院04更換被單15提供家庭園藝咨詢05清洗衛(wèi)生間16鮮花養(yǎng)護(hù)指導(dǎo)06介紹保姆17車輛管理07代請家教18自行車充氣08代辦電話開戶19定期檢查燃?xì)鉅t安全狀況09代交電話費20臨時代為保管小件物品10代辦有線電視開通21義務(wù)宣傳家庭用電知識11代訂牛奶22配備急救箱主題營對造藝術(shù)主驚題營造棕原則及蒜執(zhí)行要潔則現(xiàn)代藝猛術(shù)主題溜營造原尺則成本控萬制原則——突出內(nèi)笛部裝修頸從整體歉至細(xì)部吊的藝術(shù)你性、設(shè)樸計感，蓄不一味冰強(qiáng)調(diào)高閑端材料奇的使用大眾審農(nóng)美原則——大氣、明膚快、流暢啞的公共空巧間設(shè)計，智溫馨、舒披適的套內(nèi)走設(shè)計，不障走過于獨五特的、小釣眾化風(fēng)格雄路線現(xiàn)代藝賄術(shù)主題能執(zhí)行要寸則分樓段統(tǒng)宇一風(fēng)格設(shè)露計——聘請專業(yè)飾室內(nèi)設(shè)計隱公司，每5-1枯0層做為如一個裝娘修單元群，以主嗽題統(tǒng)一正、風(fēng)格留差異的酒方案，辣改變傳音統(tǒng)公寓熟一成不亡變的內(nèi)灘部印象完。公共空賽間主題斜打造——通過大平貢面或挑空攪手法為公尋共空間創(chuàng)援造疏朗氛哄圍；每個郵空間強(qiáng)調(diào)1-2個藝術(shù)梅化視覺引焦點疏朗公后共空間選設(shè)計建錯議原則——少而精大堂：位于公偏寓起始都層，面雞積100厚-20調(diào)0平電梯前炕廳：每10層設(shè)置皮一個挑哀空電梯混前廳,約50平米藝術(shù)化殘視覺焦畝點建議原則——一招點睛小而高空歡間：藝術(shù)糟燈飾大平面急空間：唯屋頂設(shè)娘計中部挑空忙空間：柱花體主題營栽造主題打造套內(nèi)空間癢主題打造——通過裝堆修理念禁、家居貸、陳設(shè)歐等的藝曠術(shù)化設(shè)紀(jì)計貫徹貫所在樓叛層區(qū)間扣的風(fēng)格置。經(jīng)典圓索點風(fēng)格簡歐風(fēng)格簡約風(fēng)朋格田園風(fēng)格主題化逢裝修：經(jīng)典風(fēng)蓮格：簡驢約、田料園等藝術(shù)化元墳素風(fēng)格：蒙圓點、?；煅?、科幻沙等其他原創(chuàng)拴性風(fēng)格：走手繪、細(xì)節(jié)主幫題營造——簡單的揭器具、廁擺件，償無不展鐮現(xiàn)藝術(shù)金氣質(zhì)主題打造簡約風(fēng)謙格——水晶小桌田園風(fēng)格——碎花潔具田園風(fēng)格——藝術(shù)家電簡約風(fēng)格——足球臺燈毛巾藝黑術(shù)折疊表服務(wù)破局之兩刪大資本破局之糟客戶源罩保證破局之傾營銷要贊點排布破局之蹄信心保異證樓市寒冬達(dá)破局體系2346破局體系破局之邀新鼎倚皺奇勝5破局之背娃景篇1內(nèi)外卡案例借你鑒操作流茂程執(zhí)行要點201逢1年1疊0月小蹈米手機(jī)陸首批預(yù)男定客戶肅達(dá)30隆萬，但強(qiáng)只推出房誠10萬胸臺，人番為制造辱供不應(yīng)暑求局面情。萬達(dá)公田館針對鴨商鋪、電寫字樓餃、豪宅脊均發(fā)行嗎內(nèi)部指佩標(biāo)，人探為制造庭內(nèi)部指得標(biāo)稀缺絹。人為產(chǎn)能侵不足+饑止餓營銷+篇黃手手中田拿貨，制冤造稀缺感荷，吊起購右買者的胃擦口。內(nèi)外卡侵饑餓營問銷案經(jīng)絲式典案例軋：蘋果鋤旗下的鹿小米手晉機(jī)和I絹pho貼ne4沖通過黃怖牛，制照造供應(yīng)敢稀缺，雨長沙萬員達(dá)公館資發(fā)行內(nèi)煤外卡人億為制造妻稀缺，金營銷饑餅餓感。長沙萬牲達(dá)公館Iph愚one蠟4小米手機(jī)內(nèi)外卡案例借劫鑒操作流距程執(zhí)行要認(rèn)點新鼎經(jīng)典手案例——填龍柏灣（距2003螺年）內(nèi)外卡案例借跳鑒操作流程執(zhí)行要點新鼎經(jīng)倆典案例蛇——萬炭科西街謊庭院（搖200寒8年）巧，歷史是掠驚人的猾巧合，背200筑8年也船是合富來面對萬搏科的商康鋪束手皂無策的習(xí)時候！第一階云段：發(fā)到內(nèi)卡發(fā)送人喝群：證明資產(chǎn)500萬以上人猛員、證卻明為局級以上剩干部，針對傳默播力較強(qiáng)許的圈層進(jìn)娃行精準(zhǔn)打變擊。通過發(fā)俯行內(nèi)卡凡人群的趁篩選，著一方面繡建立客奸戶的特權(quán)感、營階級感、憐優(yōu)越感，另一方加面適當(dāng)邀營造供不應(yīng)兼求的假存象，以營造蹦客戶的饑餓感，為未來洽開盤哄搶吸局面埋下按伏筆。簡介：坦針對部劑分特殊隸人群發(fā)剩放內(nèi)卡妹，內(nèi)卡筋購房比悶外卡有愛較大優(yōu)仆惠，持播內(nèi)卡人何員為利聲益驅(qū)動寒而傳播維項目，和無內(nèi)卡懂想購房坑人員為挑尋求優(yōu)令惠會通加過各種鞠關(guān)系尋吐找內(nèi)卡懸人員打群折，從請而在市敢場上形義成供不窯應(yīng)求哄耕搶局面鄭，促成煮項目熱狐銷。案例借鑒操作流程執(zhí)行要畝點內(nèi)外卡案例借頌鑒操作流程執(zhí)行要薄點第二階盲段：客喪戶傳播持卡人栽員被利翠益驅(qū)動勾，四處批傳播項受目價值候，項目幻玉在長沙續(xù)富豪、中權(quán)貴圈到層形成面熱議，日長沙市攏場逐步慈被項目獎所攪熱轎。第三階閣段：客敗戶、全糠民美譽(yù)作，項目敘熱銷一卡難毅求局面肌出現(xiàn)，嫌饑餓感握正式形憤成，項昏目順勢檔開盤，縱銷售自燒然火熱兆，同時堂為項目跌長期熱副銷奠定儲一定基訊礎(chǔ)。內(nèi)外卡案例借鑒操作流莫程執(zhí)行要捐點內(nèi)卡優(yōu)惠豬額度：建議5個伙點左右。放因為本項拌目價格高全，如果優(yōu)朋惠幅度太貝大，會造疊成面價太耍高局面，萍直接嚇走糞市場客戶忠，同時容掌易給客戶轎造成“先漲后體打折”的感覺。燙同時優(yōu)惠波額度不能盛太小，太耀小沒有吸填引力，難淡以形成強(qiáng)執(zhí)有力的傳暢播點。市場客雪戶索要伏內(nèi)卡如爛何處理叼：前期如遇這丑種現(xiàn)象鍵，堅決井不發(fā)行跑內(nèi)卡，芽讓市場券客戶去退持內(nèi)卡乖客戶手姓里買內(nèi)猴卡指標(biāo)學(xué)，讓內(nèi)內(nèi)卡持有仿者覺得將確實有稅利可圖洗，制造浩其為本蟻項目傳唇播的動病力，給行項目形年成良好栗銷售氛原圍。中后期如遇這總種現(xiàn)象獸，可根風(fēng)據(jù)具體無情況做盟靈活處室理。注意事殼項內(nèi)外卡全民營銷目前傳穿統(tǒng)的媒惡介渠道不的效果牛已經(jīng)大槽打折扣努，傳統(tǒng)閑但行之著有效的己地面打喉法即轉(zhuǎn)滅介將成驅(qū)為未來浙市場的嫩最有效真打法（畜泰盈、誤萬科、立恒大）另，如何武將轉(zhuǎn)介喂做到極槳致實現(xiàn)對全民營吃銷將會叨是本案訴破局的就利器。明線打法釋放消鳳息帶客上療門轉(zhuǎn)介鑒定獎金發(fā)械放釋放轉(zhuǎn)鼠介消息務(wù)：通過微急博、網(wǎng)蔽絡(luò)、報敵廣、戶晃外等途漲徑釋放灰本項目右轉(zhuǎn)介獎衰勵消息繼，帶客斃戶上門獎食10元列/組，乒成交獎都500扔0元/聲套。微博戶外報廣明線打廁法釋放消息帶客上門轉(zhuǎn)介鑒蒜定獎金發(fā)放帶客上鐘門：在利益的路刺激下，本部分人將擦發(fā)動身邊頸資源，帶僚部分人來仿售樓部看愧房。此轉(zhuǎn)介呈與老帶遣新不沖淺突，全達(dá)長沙的裳人都是響老客戶彈，都將爆有資格晉實行實超際意義慰上的老帶乓新權(quán)利參，同時牌將有會添同等獎鑼勵。明線打菊法釋放消息帶客上門轉(zhuǎn)介鑒墻定獎金發(fā)放轉(zhuǎn)介鑒姑定：制定完善郵的游戲規(guī)寧劃，避免項部分人鉆燈漏洞，然躲后進(jìn)行過靠程監(jiān)控，座獎罰分明。轉(zhuǎn)介資格鑒定簡單示范情況滿足條件注意事宜正常情況（轉(zhuǎn)介者帶客戶上門）親自陪同填寫《申請表》新客戶為首次上門客戶以上二個條件同時滿足視為有效第二次及以后陪同上門看房視為無效特殊情況（轉(zhuǎn)介者不能陪同上門）轉(zhuǎn)介者/老客戶提前發(fā)短信/電話告知售樓員有客戶上門新客戶為首次上門看房經(jīng)銷售經(jīng)理查閱短信并在《申請表》上簽字確認(rèn)4、電話告知需提前在現(xiàn)場審核處登記短信/電話滯后于新客戶上門，視無效。明線打慰法釋放消閥息帶客上門轉(zhuǎn)介鑒定獎金發(fā)放獎金發(fā)恥放：通獎金發(fā)避放一定要請及時，來搬訪獎勵來徑訪時發(fā)放娘，成交獎足勵簽合同時立發(fā)放，以嶼及時刺激源積極性。發(fā)放獎膠金一定亭及時，知以刺激閘帶客的倒積極性傅！暗線打法外拓培訓(xùn)細(xì)分行忘業(yè)發(fā)展下謀線帶客上門拓客專襪員培訓(xùn)飛：招聘40南名專門外穗拓人員，降設(shè)定底薪前，對本項摔目的基本膏知識進(jìn)行拿培訓(xùn)，統(tǒng)喊一外拓口揪徑。獎勵激砍勵熟習(xí)外拓鴉發(fā)展下線鹽基本規(guī)則鴉。針對外拓輸人員對本睬項目進(jìn)行交詳細(xì)全面肆了解，同鋤時讓外拓償人員及時量了解售樓陽部銷售政偽策，讓外朱拓人員可酒以與客戶經(jīng)進(jìn)行基本歐交流，經(jīng)饅考核合格裁后外出拓睜展。明線打法細(xì)分行業(yè)僻：將40傍名外拓含人員進(jìn)鵲行行業(yè)婦細(xì)分，禾分成三級地撕鋪組、嘩公務(wù)員屋組、生兵意人群芒組、高濤檔百貨句組、裝殃修公司徒組、高自校教師左組、金鄙融行業(yè)煩組。外拓培訓(xùn)細(xì)分行子業(yè)發(fā)展下線帶客上門獎勵激勵對行業(yè)細(xì)愁分，分組督負(fù)責(zé)相關(guān)旺行業(yè)，組泥內(nèi)再細(xì)分更區(qū)域。明線打湯法發(fā)展下線鬧：各外拓組撫分別外出購?fù)卣箍蛻舴?，發(fā)展下均線。外拓培腥訓(xùn)細(xì)分行業(yè)發(fā)展下線帶客上門獎勵激咱勵外拓人梯員下線下線次下線次下線次下線次下線外拓人覺員尋找赤行業(yè)內(nèi)晉有客戶治資源的思人發(fā)展即為下線伴，建立含聯(lián)系。外拓人模員按培影訓(xùn)規(guī)定嗓與下線值確定轉(zhuǎn)板介規(guī)則疊，雙方噴互相簽義定協(xié)議捎。外拓人息員進(jìn)行航下線關(guān)澆系維系盡跟蹤，莫同時引懷導(dǎo)其發(fā)鳴次下線駱。