冒名處分不動(dòng)產(chǎn)合同的效力分析

冒名處分不動(dòng)產(chǎn)合同的效力分析

摘要：冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為給社會(huì)造成了惡劣影響，學(xué)術(shù)界對(duì)于冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為的討論越來(lái)越激烈。對(duì)于冒名處分不動(dòng)產(chǎn)合同的效力，我國(guó)《合同法》并沒(méi)有做出明確規(guī)定。對(duì)于冒用他人名義處分他人不動(dòng)產(chǎn)行為的法律適用問(wèn)題、善意相對(duì)人權(quán)益的保障問(wèn)題以及登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任，法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)做出明確的規(guī)定，在市場(chǎng)交易中更好地規(guī)制冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為，維護(hù)正當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展。Key：冒名處分；變更登記；代理；抵押擔(dān)保我國(guó)《物權(quán)法》第9至22條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)做出了規(guī)定，其中，第9條第1款規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)模式：登記生效要件為原則，登記對(duì)抗要件和登記處分要件為例外。但是，《物權(quán)法》并沒(méi)有規(guī)定行為人假冒不動(dòng)產(chǎn)所有人名義進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力問(wèn)題。第15條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，又叫物債二分原則，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！痹摋l款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)公示與否影響的是物權(quán)變動(dòng)，并不影響合同的效力。那么，假冒他人名義處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，冒名人并不是真正的權(quán)利主體，此時(shí)他與第三人簽訂的合同是否有效呢，此合同是否能約束真正的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人？我國(guó)《合同法》第51條規(guī)定了無(wú)權(quán)處分合同的效力問(wèn)題，“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第3條對(duì)《合同法》第51條進(jìn)行了解釋?zhuān)爱?dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”我國(guó)《合同法》《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》僅對(duì)無(wú)權(quán)處分合同的效力做出了規(guī)定，并沒(méi)有明確規(guī)定冒名處分不動(dòng)產(chǎn)合同的效力問(wèn)題，殊不知，冒名處分行為較無(wú)權(quán)處分行為更加復(fù)雜，在司法實(shí)踐中冒名處分不動(dòng)產(chǎn)合同的效力問(wèn)題并不能直接適用法律關(guān)于無(wú)權(quán)處分合同的規(guī)定，最終使得冒名處分行為在司法實(shí)踐中無(wú)法可依。一、冒名處分行為概述根據(jù)《民法》的自治原則，自然人可以自己實(shí)施民事法律行為，也可以委托他人以本人名義，實(shí)施民事法律行為。此時(shí)，民事主體身份與其行為是統(tǒng)一的。所謂冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為，是指無(wú)處分權(quán)的自然人以假冒他人身份證、偽造簽章等手段，騙取第三人的信賴(lài)以及騙過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的審查，擅自處理他人的不動(dòng)產(chǎn)，并且在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)變更登記。在這類(lèi)行為中，冒名人冒用不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的名義進(jìn)行民事行為，既沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的授權(quán)，也不是以自己的身份進(jìn)行的民事行為，相反，冒名人通過(guò)偽造身份證、簽章等方式假冒不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的名義，使第三人誤以為其就是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，以此騙取第三人信賴(lài)簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并在不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)變更登記。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，投機(jī)取巧、欺詐等不良行為屢見(jiàn)不鮮，也極易發(fā)生冒名處分他人不動(dòng)產(chǎn)的行為，這種冒名處分行為不僅對(duì)法律規(guī)范體系形成嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，而且嚴(yán)重惡化社會(huì)風(fēng)氣，威脅社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，可以引發(fā)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、損人利己等不良后果。冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題主要包括兩個(gè)方面：一方面是對(duì)于人格權(quán)的侵犯，即侵犯被冒名人姓名權(quán)的法律問(wèn)題。冒名處分他人不動(dòng)產(chǎn)行為，事實(shí)上就是行為人使用他人的名字進(jìn)行的違法活動(dòng)，在這個(gè)過(guò)程中真正的姓名權(quán)人并沒(méi)有參與到處分過(guò)程之中，但是其姓名權(quán)卻受到了極大的侵害。我國(guó)《民法總則》明確規(guī)定，公民的姓名權(quán)不容侵犯，侵犯他人姓名權(quán)要承擔(dān)法律責(zé)任。另一方面是對(duì)被冒名人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的侵害，冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為是在被冒名人毫不知情的情況下處分其財(cái)產(chǎn)，這與社會(huì)上的盜竊行為沒(méi)有什么不同，都是在所有權(quán)人不知情的情況下對(duì)其財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，并且該行為都是為了冒名人自己的利益考量。二、法律適用在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，為維護(hù)正當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)對(duì)冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為的法律適用問(wèn)題作出明確的規(guī)定，以立法的形式來(lái)規(guī)制冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為。對(duì)于冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為究竟該適用何種法律制度，學(xué)術(shù)界學(xué)者眾說(shuō)紛紜，比較有代表性的觀點(diǎn)有以下幾種：第一種觀點(diǎn)是以王利明教授為代表的學(xué)者主張冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為適用善意取得制度的規(guī)定，理由是《物權(quán)法》第106條在規(guī)定善意取得制度的同時(shí)并沒(méi)有明確規(guī)定冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為不屬于善意取得制度前提條件之一的無(wú)權(quán)處分的范疇，也沒(méi)有明確規(guī)定善意取得不動(dòng)產(chǎn)的前提條件是不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在登記瑕疵，所以只要交易相對(duì)人善意且支付了合理的對(duì)價(jià)就應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度的規(guī)定。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為應(yīng)當(dāng)適用表見(jiàn)代理制度的規(guī)定，因?yàn)槊懊幏植粍?dòng)產(chǎn)行為不屬于無(wú)權(quán)處分行為，不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在登記錯(cuò)誤的時(shí)候才可以適用善意取得制度的規(guī)定，所以冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為不適用善意取得制度的規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)理所當(dāng)然的類(lèi)推適用表見(jiàn)代理制度的規(guī)定。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為既可以適用善意取得制度的規(guī)定，也可以適用表見(jiàn)代理制度的規(guī)定，司法實(shí)踐中究竟如何適用取決于訴訟當(dāng)事人的自主選擇。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為既不適用善意取得制度的規(guī)定，也不適用表見(jiàn)代理制度的規(guī)定，這是因?yàn)橐环矫婷懊幏植粍?dòng)產(chǎn)行為與無(wú)權(quán)處分行為存在根本的區(qū)別，而且在登記簿存在記載錯(cuò)誤的情形下才適用善意取得制度。在冒名處分行為中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載無(wú)誤，只是因房屋所有權(quán)人的名義被不法分子冒用導(dǎo)致冒名處分其不動(dòng)產(chǎn)的行為。另一方面冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為的初衷是以欺詐、損人利己為手段來(lái)實(shí)現(xiàn)冒名行為人的不法利益，冒名行為人提供的是偽造的身份證件，而表見(jiàn)代理制度要求代理人提供的授權(quán)委托書(shū)、簽章以及空白合同必須是真實(shí)有效的。因此，冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為在無(wú)論何種情況下都不能形成表見(jiàn)代理制度信賴(lài)的權(quán)利外觀。endprint三、法律規(guī)制關(guān)于冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為，我國(guó)《合同法》并沒(méi)有做出明確的規(guī)定。但是《合同法》規(guī)定了無(wú)權(quán)處分行為的法律后果，非所有權(quán)人處分他人的不動(dòng)產(chǎn)，事后經(jīng)所有權(quán)人追認(rèn)或者非所有權(quán)人取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，該不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，善意第三人取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。但在冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為中，法律關(guān)系的相對(duì)人是被冒名人和善意第三人，而法律行為的真正實(shí)施者是冒名人，被冒名人是否應(yīng)該承擔(dān)合同中不利的法律后果、善意第三人的權(quán)益該如何保護(hù)，法律對(duì)此并沒(méi)有做出明確的規(guī)定。（一）冒名處分不動(dòng)產(chǎn)合同的效力認(rèn)定冒名處分不動(dòng)產(chǎn)合同，是指冒名人違背被冒名人的意愿與善意第三人簽訂的處分被冒名人不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)合同。在冒名處分不動(dòng)產(chǎn)合同中，冒名人并沒(méi)有處分權(quán)，卻憑借一系列偽造證明騙取第三人的信賴(lài)，處分他人的不動(dòng)產(chǎn)，給他人造成了財(cái)產(chǎn)損失。那么這份合同在冒名行為人與善意第三人之間的效力如何，合同效力對(duì)被冒名人有什么影響，一直是學(xué)術(shù)界討論不休的話題。根據(jù)我國(guó)《合同法》第51條的規(guī)定，對(duì)于冒名處分不動(dòng)產(chǎn)合同的效力，學(xué)術(shù)界有三種不同的觀點(diǎn)：其一是以梁慧星、崔建遠(yuǎn)教授為代表的“效力待定說(shuō)”，主張冒名處分行為人欠缺處分權(quán)而處分他人的不動(dòng)產(chǎn)，所以冒名人與交易相對(duì)人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬于效力待定的合同，如果此合同得到被冒名人的追認(rèn)或者事后冒名行為人取得處分權(quán)的，那么該冒名處分不動(dòng)產(chǎn)合同有效，否則無(wú)效。其二是以韓世遠(yuǎn)、溫世揚(yáng)等教授為代表的“合同有效說(shuō)”?！昂贤行дf(shuō)”認(rèn)為冒名處分不動(dòng)產(chǎn)合同的效力并非效力待定而應(yīng)當(dāng)是有效的，在冒名處分他人不動(dòng)產(chǎn)的場(chǎng)合，效力待定的應(yīng)當(dāng)是冒名處分行為本身，即無(wú)權(quán)處分行為的效力待定，但是買(mǎi)賣(mài)合同仍然發(fā)生效力。如果此合同得到被冒名人的追認(rèn)或者事后冒名行為人取得處分權(quán)的，則發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。該說(shuō)法認(rèn)為，如果一概的認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，就使得善意第三人在交易中喪失了尋求法律上救濟(jì)的可能性。其三是王利明教授“有條件的有效說(shuō)”。王利明教授認(rèn)為對(duì)冒名處分不動(dòng)產(chǎn)籠統(tǒng)的適用無(wú)權(quán)處分合同中的“有效說(shuō)”“無(wú)效說(shuō)”以及“效力待定說(shuō)”都是不科學(xué)的。在被冒名人拒絕追認(rèn)、冒名行為人事后也未取得處分權(quán)的情況下，為保護(hù)善意交易第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定冒名處分不動(dòng)產(chǎn)合同是有效的。對(duì)于冒名處分不動(dòng)產(chǎn)合同的效力問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)在不同當(dāng)事人之間適用不同的規(guī)定。在冒名行為人與善意交易相對(duì)人之間，冒名處分不動(dòng)產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)是有效的。從冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為的性質(zhì)來(lái)分析，可以看出合同的效力并不要求冒名行為人必須擁有處分權(quán)。之所以認(rèn)為冒名處分不動(dòng)產(chǎn)合同有效，是因?yàn)樵诿懊幏诌@一過(guò)程中，冒名行為人是為自己利益而與第三人進(jìn)行的交易，而在代理行為中，行為人是為了被代理人的利益而進(jìn)行民事行為，這與冒名處分行為存在根本的區(qū)別。而且，合同的簽訂是冒名行為人與交易第三人真實(shí)意思表達(dá)一致的結(jié)果，所以在冒名行為人與交易第三人之間合同的效力是有效的。但是，根據(jù)債權(quán)的無(wú)因性，合同生效并不能與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移劃等號(hào)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是合同中的負(fù)擔(dān)義務(wù)是合同履行的結(jié)果，而不是合同的生效要件，只要當(dāng)事人、標(biāo)的以及意思表達(dá)符合法律規(guī)定（如果有特殊生效要件的限制，也要滿足特殊生效要件的規(guī)定），就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同是有效的。在被冒名人與善意交易相對(duì)人之間，因?yàn)楸幻懊藢?duì)于此合同并不知情而欠缺真實(shí)意思表達(dá)這一要件，所以冒名處分不動(dòng)產(chǎn)合同在被冒名人與善意交易相對(duì)人之間不發(fā)生效力。因冒名處分不動(dòng)產(chǎn)合同而引發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)糾紛，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)適用其他法律的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行解決。（二）救濟(jì)方式1.對(duì)善意相對(duì)人權(quán)益的救濟(jì)從前面的分析中我們可以看出，冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為既不適用善意取得制度的規(guī)定，也不適用表見(jiàn)代理制度的規(guī)定，那么善意交易相對(duì)人的合法權(quán)益該如何保護(hù)？為維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易公平，根據(jù)有損失有救濟(jì)的民法學(xué)原理，應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意交易相對(duì)人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。在冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為中，對(duì)于善意交易相對(duì)人合法權(quán)益的救濟(jì)方式主要有兩種：其一是在被冒名人無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，由冒名行為人對(duì)善意交易第三人的損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)存在過(guò)錯(cuò)，可由冒名人與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)共同承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。其二是被冒名人存在過(guò)錯(cuò)的情況下，善意交易第三人既可以主張由被冒名人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，也可以主張由冒名人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，即冒名行為人與被冒名人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。2.登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任不動(dòng)產(chǎn)登記簿作為物權(quán)變動(dòng)的唯一權(quán)屬證明，在冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為發(fā)生時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)有責(zé)任進(jìn)行周密的形式審查和實(shí)質(zhì)審查，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)承擔(dān)嚴(yán)格的擔(dān)保責(zé)任。所謂形式審查，是指不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)僅對(duì)冒名行為人提交的書(shū)面材料進(jìn)行審查，如果冒名行為人提交的材料沒(méi)有問(wèn)題就理應(yīng)按其內(nèi)容進(jìn)行登記。所謂實(shí)質(zhì)審查，是指不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)不僅要對(duì)冒名行為人提交的材料進(jìn)行形式審查，而且要保證所提供材料的真實(shí)性，關(guān)于偽造身份證行為，登記機(jī)關(guān)可仿照銀行開(kāi)戶登記的做法，采取二代身份證鑒別器、二代身份證識(shí)別儀進(jìn)行“人眼識(shí)別”驗(yàn)明當(dāng)事人的身份是否真實(shí)，不久的將來(lái)還可以引入“身份證刷臉”的生物識(shí)別辦法。對(duì)于冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為，登記機(jī)關(guān)有義務(wù)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查以確保申請(qǐng)行為人所提交的材料的真實(shí)性，否則登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不作為的賠償責(zé)任。Reference：[1]張?bào)K.冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為的法律分析[D].《華東