合肥和順東方花園100萬(wàn)平大盤地產(chǎn)項(xiàng)目提案91

大盤。又見(jiàn)大盤……第一頁(yè)，共九十二頁(yè)。銷售數(shù)據(jù)告訴我們……項(xiàng)目現(xiàn)狀：1.1期多層公寓[184套]/別墅[29套]公開(kāi)發(fā)售中……開(kāi)盤日期：2004年初[多層公寓]2005年5月[別墅]銷售狀況：截止2005年10月24日，已售多層公寓144套/別墅9套平均月銷售套數(shù)10<第二頁(yè)，共九十二頁(yè)。

多層公寓外部客戶購(gòu)買套數(shù)銷售數(shù)據(jù)告訴我們……32=第三頁(yè)，共九十二頁(yè)。銷售數(shù)據(jù)告訴我們……8－9月份共計(jì)：投入廣告費(fèi)用890000元成交15套來(lái)人226組第四頁(yè)，共九十二頁(yè)。10，32，15……一個(gè)讓人坐立不安的大盤……總規(guī)模近100萬(wàn)方到底哪里出了問(wèn)題？安徽水利省城力作公園投入上千萬(wàn)項(xiàng)目幾近現(xiàn)房……第五頁(yè)，共九十二頁(yè)。內(nèi)

因

探

究PROJECTANALYSE第六頁(yè)，共九十二頁(yè)。從大盤構(gòu)成共性看……地段等先天條件較一般大盤更為不利郊區(qū)（肥東縣）地段教育配套依托肥東縣城市公共交通匱乏生活配套未與城市接壤生活機(jī)能欠缺城市近郊地段第七頁(yè)，共九十二頁(yè)。從大盤運(yùn)作規(guī)律看……多種產(chǎn)品組合以擴(kuò)大客戶層面鮮明主題概念引入解決大盤個(gè)性組團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)解決分期開(kāi)發(fā)策略多層/小高層/別墅未形成組團(tuán)價(jià)值對(duì)等分布的兵營(yíng)式排列三十埠河/公園為區(qū)域共性完備內(nèi)部配套解決區(qū)域生活機(jī)能內(nèi)部配套未盡完善產(chǎn)品設(shè)計(jì)等運(yùn)作手段未盡完善第八頁(yè)，共九十二頁(yè)。外因分析MARKETRESEARCH第九頁(yè)，共九十二頁(yè)。2004年中部四省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)及房?jī)r(jià)比較2004FOURCITIES’ECONOMYVSRESIDENTIALPRICE房?jī)r(jià)比長(zhǎng)沙：高143元/平米4242從宏觀經(jīng)濟(jì)研判看營(yíng)銷環(huán)境

經(jīng)濟(jì)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，目前合肥的房?jī)r(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)情況已經(jīng)虛高。人均收入比合肥：高2411元第十頁(yè)，共九十二頁(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資INVESTMENTOFREALESTATE200億競(jìng)爭(zhēng)加劇風(fēng)險(xiǎn)增大從房產(chǎn)整體市場(chǎng)變化看營(yíng)銷環(huán)境資本的逐利性使得合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)得到多方資金關(guān)注，競(jìng)爭(zhēng)加劇，風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)。第十一頁(yè)，共九十二頁(yè)。從房產(chǎn)整體市場(chǎng)變化看營(yíng)銷環(huán)境商品住宅供求RESIDENTIALSUPPLYVSDEMAND

2004年住宅銷售面積首度超過(guò)竣工面積，但前幾年的累積存量有待消化。第十二頁(yè)，共九十二頁(yè)。住宅商品房銷售均價(jià)RESIDENTIALSALEPRICE

房?jī)r(jià)超速增長(zhǎng)；調(diào)控后價(jià)格增長(zhǎng)放緩。340026％20％從房產(chǎn)整體市場(chǎng)變化看營(yíng)銷環(huán)境第十三頁(yè)，共九十二頁(yè)。2005年調(diào)控后5－9月期房預(yù)售面積及當(dāng)月開(kāi)盤數(shù)量THETRANSACTIONVOLUME&THENOMUBEROFMAKINGLAUNCHFROMMAYTOSEPIN200556％從房產(chǎn)整體市場(chǎng)變化看營(yíng)銷環(huán)境

宏觀調(diào)控后，成交量急劇萎縮第十四頁(yè)，共九十二頁(yè)。房產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)進(jìn)入資金房產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)從房地產(chǎn)整體市場(chǎng)看營(yíng)銷環(huán)境

隨著資金的不斷進(jìn)入，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)在沒(méi)有強(qiáng)勁的本地經(jīng)濟(jì)支撐下，將凸現(xiàn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控第十五頁(yè)，共九十二頁(yè)。長(zhǎng)臨泉路江東路龍泉西路長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)肥東縣區(qū)域主要樓盤MAINPROJECTSOFDISTRICT本案聚龍陽(yáng)光都市左案文化村和平花園五公里五公里河畔雅居碧桂園鳳凰東匯景新城碧桂園鳳凰西海州景秀世家瑞泰城市花園城市花園華都靜安新城九獅水岸華順靜安龍湖花園從板塊市場(chǎng)供求變化看營(yíng)銷環(huán)境第十六頁(yè)，共九十二頁(yè)。聚龍陽(yáng)光都市左案文化村和平花園區(qū)域主要樓盤MAINPROJECTSOFDISTRICT長(zhǎng)臨泉路江東路龍泉西路本案五公里五公里瑞泰城市花園城市花園華都海州景秀世家靜安新城九獅水岸華順靜安龍湖花園長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)肥東縣河畔雅居碧桂園鳳凰東匯景新城碧桂園鳳凰西50萬(wàn)40萬(wàn)14萬(wàn)38萬(wàn)15萬(wàn)30萬(wàn)從板塊市場(chǎng)供求變化看營(yíng)銷環(huán)境總建面約135萬(wàn)待售面積>100萬(wàn)總建面約115萬(wàn)待售面積>100萬(wàn)100萬(wàn)第十七頁(yè)，共九十二頁(yè)。300萬(wàn)平方米每月2萬(wàn)方從板塊市場(chǎng)供求變化看營(yíng)銷環(huán)境消化12.5年第十八頁(yè)，共九十二頁(yè)。從板塊市場(chǎng)供求變化看營(yíng)銷環(huán)境

產(chǎn)業(yè)以多層為主，產(chǎn)品類型單一。1小高層多層別墅3小高層多層1疊加別墅多層4多層多層疊加別墅小高層聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅高層區(qū)域在售九個(gè)樓盤的產(chǎn)品類型PRODUCTSOFNINEPROJECTSONSALINGTHISDISTRICT第十九頁(yè)，共九十二頁(yè)。

面積集中度高，主要集中在緊湊型房型，舒適型產(chǎn)品比例低，產(chǎn)品嚴(yán)重雷同。2房2廳1衛(wèi)72－100㎡80%10%從板塊市場(chǎng)供求變化看營(yíng)銷環(huán)境90－120㎡3房2廳1衛(wèi)110－144㎡3房2廳2衛(wèi)區(qū)域在售九個(gè)樓盤的產(chǎn)品面積分布AREARANGESOFNINEPROJECTSONSALINGTHISDISTRICT第二十頁(yè)，共九十二頁(yè)。長(zhǎng)臨泉路江東路龍泉西路聚龍陽(yáng)光都市左案文化村和平花園本案五公里五公里河畔雅居碧桂園鳳凰東匯景新城碧桂園鳳凰西區(qū)域在售樓盤均價(jià)瑞泰城市花園城市花園華都海州景秀世家靜安新城九獅水岸華順靜安龍湖花園長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)肥東縣SALEPRICESOFNINEPROJECTSONSALINGTHISDISTRICT18001900190022802450220023002280從板塊市場(chǎng)供求變化看營(yíng)銷環(huán)境樓盤均價(jià)2300元/平方米樓盤均價(jià)1860元/平方米第二十一頁(yè)，共九十二頁(yè)。阿奎麗亞118萬(wàn)上城國(guó)際114萬(wàn)大盤新加坡花園50萬(wàn)大溪地80萬(wàn)頤和花園70萬(wàn)錦繡世家50萬(wàn)國(guó)際花都70萬(wàn)從同類市場(chǎng)供求變化看營(yíng)銷環(huán)境

其中4個(gè)在二環(huán)路以內(nèi)，2個(gè)在二環(huán)路外兩公里內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

目前在售（待售）大型樓盤（不含本項(xiàng)目，不小于50萬(wàn)平米）共計(jì)7個(gè)。

這些項(xiàng)目在品質(zhì)、形象、推廣方面各有所表現(xiàn)，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。第二十二頁(yè)，共九十二頁(yè)。從消費(fèi)偏好（購(gòu)買目的）變化看營(yíng)銷環(huán)境市場(chǎng)投資需求不足，調(diào)控抑制投資需求無(wú)法有效吸引外來(lái)投資客的聚焦，外來(lái)投資比例不超過(guò)10％；調(diào)控增大投資成本，本地投資客群進(jìn)一步萎縮購(gòu)房客戶以本地居民自住型消費(fèi)為主導(dǎo)本地居民改善型、結(jié)婚型購(gòu)房消費(fèi)為主導(dǎo)消費(fèi)類型房產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)房動(dòng)機(jī)THEPURPOSESOFPURCHASERESIDENCESFORCUSTOMERS第二十三頁(yè)，共九十二頁(yè)。2004年對(duì)合肥房產(chǎn)消費(fèi)者關(guān)注要素調(diào)查從消費(fèi)偏好（關(guān)注要素）變化看營(yíng)銷環(huán)境84％交通便利性79％周邊環(huán)境54％價(jià)格64％升值潛力交通便利性：距離不是問(wèn)題，時(shí)間才是關(guān)鍵，強(qiáng)調(diào)便利性，城郊房屋開(kāi)始受到關(guān)注。THEMOSTIMPORTANTFACTORFORHEFEIREALESTATECUSTOMERSIN2004周邊環(huán)境：關(guān)注項(xiàng)目周邊的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境，以及生活機(jī)能等比較直觀的因素。升值潛力：房屋隨著區(qū)域的改善，自身增值能力受到廣泛關(guān)注。第二十四頁(yè)，共九十二頁(yè)。營(yíng)銷定位PROJECTPOSITIONING第二十五頁(yè)，共九十二頁(yè)。市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位衍生MARKETINGPOSITIONING環(huán)境雜亂配套欠缺城鄉(xiāng)差距居住檔次較低生活質(zhì)量較低居住認(rèn)同感較低區(qū)域感受缺乏尊貴感缺乏歸屬感缺乏成就感客戶區(qū)域突破空間感受突破形象檔次突破自我實(shí)現(xiàn)被尊重的需要社會(huì)交往的需要安全的需要生理的需要目標(biāo)客戶規(guī)模優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì)生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)全新的居住文化周全的生活服務(wù)多樣化居住選擇完善的生活配套高品質(zhì)的生活環(huán)境客戶感受核心價(jià)值客戶感受成就感尊貴感歸屬感舒適感第二十六頁(yè)，共九十二頁(yè)。合肥新城區(qū)/100萬(wàn)㎡/新都市主義/公園特區(qū)市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位MARKETINGPOSITIONING第二十七頁(yè)，共九十二頁(yè)。客戶定位

核心客戶：城市中產(chǎn)階層人士，大部分來(lái)自合肥市區(qū)。

重點(diǎn)客戶：肥東的塔尖客戶和市區(qū)及肥東的泛塔尖客戶。

客群購(gòu)買目的以自住為主，投資為輔。項(xiàng)目廣義目標(biāo)客戶EXTENSIVETARGRTCUSTOMERS塔尖泛塔尖中產(chǎn)階層底層肥東肥東市區(qū)市區(qū)肥東第二十八頁(yè)，共九十二頁(yè)。解決之道SOLVEMETHODS第二十九頁(yè)，共九十二頁(yè)。Q1:項(xiàng)目無(wú)主題概念，缺乏鮮明個(gè)性？Q2:道路分隔組團(tuán)，景觀難促進(jìn)銷售？Q3:生活機(jī)能匱乏，吸引市區(qū)客戶？Q4:讓客戶真正融入樓盤，體驗(yàn)特區(qū)？Q5:怎樣充分利用客戶資源？Q6:單一銷售方式如何保證銷售速度？Q7:酒香不怕巷子深？第三十頁(yè)，共九十二頁(yè)?！黝}概念設(shè)計(jì)——?jiǎng)側(cè)嵯酀?jì)劍如流星第壹劍競(jìng)星劍第三十一頁(yè)，共九十二頁(yè)。新都市主義區(qū)域的自然條件與嘈雜的市區(qū)生活的對(duì)比……目標(biāo)客戶群對(duì)現(xiàn)代、純凈的生活方式的渴望……與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成有效市場(chǎng)區(qū)隔……大盤附加值的形成并直接體現(xiàn)于銷售……概念導(dǎo)入……——NewUrbanism第三十二頁(yè)，共九十二頁(yè)。新都市主義起源……針對(duì)以上問(wèn)題，新都市主義主張借鑒二戰(zhàn)前美國(guó)小城鎮(zhèn)和城鎮(zhèn)規(guī)劃優(yōu)秀傳統(tǒng)，塑造具有城鎮(zhèn)生活氛圍、緊湊的社區(qū)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)關(guān)系的重建，社區(qū)內(nèi)部具有居住、工作、娛樂(lè)、休閑和購(gòu)物部分，成為相對(duì)獨(dú)立的自給自足社區(qū)。20世紀(jì)90年代的西方國(guó)家，市郊不斷蔓延、社區(qū)日趨瓦解，原來(lái)完整的城市結(jié)構(gòu)、城市文脈、人際關(guān)系、鄰里和社區(qū)被打破，人們的都市概念和都市感受渙散……第三十三頁(yè)，共九十二頁(yè)。新都市主義核心……1.新都市主義”最基本的構(gòu)成要素是鄰里、綠色、生態(tài)等區(qū)域和諧元素；2.它要求建立一套綜合平衡的居住、購(gòu)物、工作、教育等空間體系；3.作為一種革新運(yùn)動(dòng)，“新都市主義”提醒人們，感性、親切的人文關(guān)懷是規(guī)劃師和建筑師應(yīng)盡的職責(zé)與義務(wù)。第三十四頁(yè)，共九十二頁(yè)。新都市主義的發(fā)展方向……其一就是在城市的郊區(qū)發(fā)展，對(duì)城市邊緣進(jìn)行重構(gòu)，在郊區(qū)建立具有傳統(tǒng)城鎮(zhèn)式的新住宅區(qū)，比如：佛羅里達(dá)州的濱海市。新都市主義贊同將不斷擴(kuò)張的城市邊緣重構(gòu)形成社區(qū)，使其具有多樣化鄰里街區(qū)，而不是簡(jiǎn)單地形成一個(gè)人們居住的“臥城”。讓城市自然化，讓自然城市化！第三十五頁(yè)，共九十二頁(yè)。新都市主義與本項(xiàng)目結(jié)合……它重視人們的都市情結(jié)，強(qiáng)調(diào)一切都市內(nèi)容和內(nèi)涵，滿足人們都生活的各種需求。在另一個(gè)層面上，它亦強(qiáng)調(diào)社區(qū)、人群是都市的一部分，并且貢獻(xiàn)著都市的內(nèi)容。

都市結(jié)合點(diǎn)：城市副中心/市鎮(zhèn)中心第三十六頁(yè)，共九十二頁(yè)。它重視健康?，F(xiàn)代生活節(jié)奏加快，人們工作負(fù)擔(dān)加重，在運(yùn)動(dòng)中緩解疲勞，娛樂(lè)身心，結(jié)交新的朋友，在一種交流互動(dòng)中，共同推進(jìn)人、社區(qū)、城市的共同生長(zhǎng)。運(yùn)動(dòng)結(jié)合點(diǎn)：GOLF/運(yùn)動(dòng)公園/體育配套設(shè)施新都市主義與本項(xiàng)目結(jié)合……第三十七頁(yè)，共九十二頁(yè)。它倡導(dǎo)現(xiàn)代居住區(qū)的服務(wù)與交往理念，將物業(yè)公司的服務(wù)文化推向極致，致力于營(yíng)造一種健康向上的社區(qū)氛圍。

文化結(jié)合點(diǎn)：錦江物業(yè)/社區(qū)文化建設(shè)新都市主義與本項(xiàng)目結(jié)合……第三十八頁(yè)，共九十二頁(yè)。它致力于創(chuàng)造品位優(yōu)美的建筑空間形態(tài)，鋪設(shè)綠色親切的住區(qū)環(huán)境，創(chuàng)造文化趣味濃郁的內(nèi)外景觀體系。它流淌著一分風(fēng)雅，既屬于社區(qū)內(nèi)的人群，同時(shí)又將它的優(yōu)雅融于整個(gè)城市。美麗結(jié)合點(diǎn)：高綠化社區(qū)規(guī)劃/景觀設(shè)計(jì)新都市主義與本項(xiàng)目結(jié)合……第三十九頁(yè)，共九十二頁(yè)。它提倡建設(shè)綠色家園，倡導(dǎo)健康的生活方式。它種植四季花樹(shù)、修建慢跑小徑，提供運(yùn)動(dòng)設(shè)施。它讓人們呼吸清新的空氣，在陽(yáng)光、綠樹(shù)中享受風(fēng)中的愜意。它的生態(tài)觀不只是一個(gè)簡(jiǎn)單的環(huán)保概念，它拒絕污染、雜亂與噪聲。它尤其強(qiáng)調(diào)人與場(chǎng)所的適應(yīng)性，在相融適應(yīng)的有機(jī)環(huán)境中，享受人本生態(tài)的安寧。生態(tài)結(jié)合點(diǎn)：天然河道/200余畝公園新都市主義與本項(xiàng)目結(jié)合……第四十頁(yè)，共九十二頁(yè)。它強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代社會(huì)的科技含量，先進(jìn)而高效率，便利而快節(jié)奏地暢游于現(xiàn)代科技的時(shí)空中?？萍冀Y(jié)合點(diǎn)：安徽水利工程優(yōu)勢(shì)/智能化配套新都市主義與本項(xiàng)目結(jié)合……第四十一頁(yè)，共九十二頁(yè)。這也是我們倡導(dǎo)的……和順新都市主義的生活方式和諧地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商城市發(fā)展運(yùn)營(yíng)商復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都市運(yùn)動(dòng)文化美麗生態(tài)科技第四十二頁(yè)，共九十二頁(yè)?！€(wěn)若泰山至臻光明第貳劍日月劍

——產(chǎn)品優(yōu)化升級(jí)第四十三頁(yè)，共九十二頁(yè)。新都市主義在產(chǎn)品規(guī)劃中的體現(xiàn)……新都市主義的傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)預(yù)示著一種未來(lái)城市發(fā)展的模式：

多中心的居住社區(qū)“網(wǎng)絡(luò)”各個(gè)社區(qū)具有各自多元的人文和自然特征，人們的家園坐落于自然景區(qū)內(nèi)，既能享受清新的自然景觀，又能在步行范圍享受到社區(qū)生活的溫馨，同時(shí)在電子通訊網(wǎng)絡(luò)上保持與世界的聯(lián)絡(luò)。這種形式不僅僅是新都市主義的理想，也是人類在新世紀(jì)的人居夢(mèng)想。

第四十四頁(yè)，共九十二頁(yè)。產(chǎn)品優(yōu)化升級(jí)_景觀1.公園景觀主題化，增加標(biāo)識(shí)性焦點(diǎn)2.設(shè)計(jì)若干具有集中型的特色二級(jí)景觀節(jié)點(diǎn)，從而形成各具特色的主題性建筑組團(tuán)，實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)的均好。3.細(xì)部改進(jìn)，可用極小的（成本）代價(jià)收到意想不到的效果第四十五頁(yè)，共九十二頁(yè)。公園現(xiàn)狀雖然小橋頗有意境，但由于水質(zhì)渾濁，且駁岸未經(jīng)處理，顯得很粗糙。破壞了整體感覺(jué)。第四十六頁(yè)，共九十二頁(yè)。改進(jìn)設(shè)想水中加入了水生植物和游魚，不但改善了水環(huán)境，更使觀賞性趣味性大大提升第四十七頁(yè)，共九十二頁(yè)。

做出了日式枯山水的意境，可惜大小不一的石塊過(guò)多，顯得雜亂無(wú)章公園現(xiàn)狀第四十八頁(yè)，共九十二頁(yè)。改進(jìn)設(shè)想可減少石塊的用量，而大量采用（大?。┮?guī)格統(tǒng)一的白沙或鵝卵石，摹仿的水形頗具靈性第四十九頁(yè)，共九十二頁(yè)。公園現(xiàn)狀植物綠化缺乏層次，栽植東倒西歪缺少生機(jī)；缺少大型喬木，讓人一眼將園景看穿，不利于塑造園區(qū)的清幽靜謐。第五十頁(yè)，共九十二頁(yè)。以濃密喬灌木等富有層次栽植隔絕外界污染與噪音，創(chuàng)造出與世隔絕的恬淡清幽。高大樹(shù)木巧妙地遮擋行人視線，可起到移步換景的功效。改進(jìn)設(shè)想第五十一頁(yè)，共九十二頁(yè)。其他設(shè)想小水池橋面貼水而過(guò)，既便于觀賞游鱗蓮渠，又能使人感到池水比實(shí)際廣闊。自然材料的使用，以及橋兩側(cè)的巨石搭配，使這個(gè)曲橋融入周圍環(huán)境之中。第五十二頁(yè)，共九十二頁(yè)?！?jiǎng)ξ闯銮室讶琮堃鞯趨τ升垊?/p>

——解決瓶頸問(wèn)題第五十三頁(yè)，共九十二頁(yè)。必須意識(shí)到的問(wèn)題……本案目標(biāo)客戶群大部份來(lái)源于合肥市區(qū)，必須認(rèn)識(shí)到：在基原有居住區(qū)域，盡管會(huì)有居住空間緊張簡(jiǎn)陋或生活圈內(nèi)綜合環(huán)境較差的無(wú)奈環(huán)境，但傳統(tǒng)城區(qū)畢竟提供了良好的購(gòu)物、交通、教育、醫(yī)療、文化、娛樂(lè)及條件和設(shè)施，其已習(xí)慣了這樣一種生活機(jī)能配套環(huán)境，如失去這樣一套綜合系統(tǒng)的支持，而去交換某種型居住概念，面對(duì)這樣一種不等量關(guān)系的抉擇，那知其選擇結(jié)果是顯而易見(jiàn)的。因此，在我們加入一種新型生活方式概念后，更應(yīng)滿足甚至超過(guò)其原有生活和機(jī)能條件。而以下即為兩個(gè)最為關(guān)鍵的瓶頸問(wèn)題：第五十四頁(yè)，共九十二頁(yè)。必須立即解決的瓶頸——交通引進(jìn)1-2條公共交通線路，總站設(shè)在項(xiàng)目廣場(chǎng)，線路途徑合肥集中商業(yè)及商務(wù)區(qū)。將至長(zhǎng)江東路項(xiàng)目西側(cè)的幾路公交車延伸，中途設(shè)站在本項(xiàng)目。開(kāi)通社區(qū)巴士服務(wù)，作為公交線路的輔助和補(bǔ)充。第五十五頁(yè)，共九十二頁(yè)。必須立即解決的瓶頸——教育引入獨(dú)立的大型幼托。引入國(guó)內(nèi)知名小學(xué)，或可考慮整合社會(huì)辦學(xué)師資力量，辦成“和順雙語(yǔ)試驗(yàn)小學(xué)”。聯(lián)系合肥市區(qū)的重點(diǎn)學(xué)校[中學(xué)]，保證業(yè)主子女將來(lái)就讀。備注：考慮到社區(qū)約9000戶住家和客源吸納，一期大約3000戶的客量，其中客戶對(duì)于幼托與小學(xué)的需求將會(huì)非常旺盛，建議盡早開(kāi)發(fā)，消除客戶對(duì)于子女入托和入學(xué)的后顧之憂。第五十六頁(yè)，共九十二頁(yè)。第肆劍——靈動(dòng)變幻爐火純青天瀑劍

——體驗(yàn)式營(yíng)銷

第五十七頁(yè)，共九十二頁(yè)。體驗(yàn)式營(yíng)銷源來(lái)：本項(xiàng)目一個(gè)重要的核心資源就是已完工的公園及樣板房展示區(qū)——這是說(shuō)服客戶的最核心武器，客戶可以：看到、聽(tīng)到、感受到體驗(yàn)特區(qū)體驗(yàn)之旅第五十八頁(yè)，共九十二頁(yè)。體驗(yàn)特區(qū)樣板展示區(qū)銷售接待區(qū)在實(shí)際操作中把三個(gè)區(qū)域連在一個(gè)動(dòng)線上，消費(fèi)者可以乘坐電瓶車按銷售接待流程依次體驗(yàn)。生態(tài)休閑區(qū)休閑商業(yè)區(qū)高檔酒店區(qū)第五十九頁(yè)，共九十二頁(yè)。在裝修、裝飾時(shí)，采用獨(dú)特時(shí)尚科技元素貫穿在和順·東方花園置業(yè)顧問(wèn)的講解和展示的每個(gè)環(huán)節(jié)；建議在住宅配備方面智能家居系統(tǒng)、外遮陽(yáng)卷簾等，在售樓部及相關(guān)展會(huì)中做些實(shí)景模型。和順·東方花園科技改變居住·引領(lǐng)未來(lái)生活體驗(yàn)科技用充滿科技魅力的元素點(diǎn)綴售樓部，用充滿高科技的氣氛感染、吸引市民的參觀、咨詢第六十頁(yè)，共九十二頁(yè)。外遮陽(yáng)卷簾智能家居系統(tǒng)部分中央吸塵系統(tǒng)

人們?cè)谧非笫孢m、實(shí)用、安全的同時(shí)，也更注重住宅在科技、環(huán)保、安全等諸方面的進(jìn)步與對(duì)生活的關(guān)愛(ài)?，F(xiàn)代住宅能否體現(xiàn)這些現(xiàn)代科學(xué)理念，為社會(huì)各界所關(guān)注?？萍甲≌椭C生活第六十一頁(yè)，共九十二頁(yè)。與項(xiàng)目附近合肥重點(diǎn)企事業(yè)單位聯(lián)合進(jìn)行“超越夢(mèng)想·凝聚活力”的群體參與活動(dòng)，采用公園戶外拓展活動(dòng)的形式，邀請(qǐng)合肥經(jīng)視或安徽商報(bào)等媒體冠以“和順·東方花園”之名。在重點(diǎn)企事業(yè)單位內(nèi)部快速擴(kuò)散項(xiàng)目的知名度，并通過(guò)利用合肥優(yōu)秀媒體的運(yùn)作力來(lái)達(dá)到項(xiàng)目的對(duì)外傳播目的，傳遞項(xiàng)目?jī)?nèi)涵?！澳刍盍χ谩敝で轶w驗(yàn)——東方公園戶外拓展體驗(yàn)基地“超越夢(mèng)想”系列活動(dòng)體驗(yàn)之旅東方花園·拓展集樂(lè)營(yíng)第六十二頁(yè)，共九十二頁(yè)?；?dòng)溝通體驗(yàn)

大師零距離對(duì)話——產(chǎn)品推介會(huì)第六十三頁(yè)，共九十二頁(yè)。趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)與附近的中學(xué)、小學(xué)進(jìn)行合作，邀請(qǐng)學(xué)生家長(zhǎng)親朋等一同參與聯(lián)誼活動(dòng)，增加項(xiàng)目在普通民眾中的知曉率?；?dòng)溝通體驗(yàn)

第六十四頁(yè)，共九十二頁(yè)?？梢猿闪⒂蓸I(yè)主代表組成的建筑質(zhì)量監(jiān)督團(tuán)，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展和施工質(zhì)量進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督，并通過(guò)媒體進(jìn)行報(bào)道，樹(shù)立項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商的美譽(yù)度，加強(qiáng)觀望客戶的信心?！皷|方花園業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督團(tuán)”現(xiàn)場(chǎng)考核活動(dòng)“體驗(yàn)之旅”之現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)第六十五頁(yè)，共九十二頁(yè)。第伍劍——張弛有力威力驚人舍神劍

——關(guān)系營(yíng)銷第六十六頁(yè)，共九十二頁(yè)。真正的置業(yè)顧問(wèn)……根據(jù)客戶的預(yù)算、付款能力推薦合適的單位。根據(jù)客戶的家庭結(jié)構(gòu)及購(gòu)買目的推薦合適的單位。提供合理富有創(chuàng)意的客戶選定物業(yè)的平面功能設(shè)計(jì)建議。提供全面的政府有關(guān)的購(gòu)房法律、法規(guī)咨詢。與簽約后客戶成為朋友，進(jìn)行購(gòu)房行為范圍以外的交流。對(duì)已購(gòu)物業(yè)的業(yè)主提供出租事宜所涉及的價(jià)格、程序、合約、稅務(wù)等咨詢。提供已購(gòu)房客戶本物業(yè)以外物業(yè)的咨詢服務(wù)。

第六十七頁(yè)，共九十二頁(yè)。客戶關(guān)系營(yíng)銷建立良好的客戶關(guān)系，同時(shí)建立有效的利益驅(qū)動(dòng)體系我們的銷售隊(duì)伍將是立足客戶做真正的物業(yè)顧問(wèn)，我們目光看到的不是一個(gè)客戶，而是客戶背后的一個(gè)家族、一個(gè)社會(huì)生活圈子。第六十八頁(yè)，共九十二頁(yè)。和居會(huì)社會(huì)中堅(jiān)沙龍和居會(huì)社會(huì)中堅(jiān)沙龍

[和順置業(yè)·文化內(nèi)刊]維系客戶、培養(yǎng)客戶，成立客戶俱樂(lè)部——“和居會(huì)”，是品牌營(yíng)銷的重要手段，這是一個(gè)帶有濃厚文化氣息的沙龍，定期寄送印制的文化內(nèi)刊，不定期組織文化沙龍、戶外活動(dòng)等等?？蛻艟銟?lè)部不僅僅著眼于一個(gè)項(xiàng)目，而是為合肥沃爾特建立一個(gè)穩(wěn)定的、有忠誠(chéng)度和凝聚力的客戶集合。這樣不僅能夠建立龐大的客戶資料庫(kù)，并且能夠擴(kuò)大企業(yè)的社會(huì)影響力。數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷第六十九頁(yè)，共九十二頁(yè)。大型團(tuán)購(gòu)——與龍崗工業(yè)區(qū)主要企事業(yè)單位及周邊專業(yè)市場(chǎng)眾多經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行洽談，制定相對(duì)優(yōu)厚的購(gòu)房措施，促進(jìn)項(xiàng)目的快速去化;數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷第七十頁(yè)，共九十二頁(yè)。第陸劍——領(lǐng)袖氣度削鐵如泥青干劍——主動(dòng)行銷第七十一頁(yè)，共九十二頁(yè)。合肥、蕪湖、南陵三地真正聯(lián)動(dòng)，包括：1.設(shè)立聯(lián)動(dòng)專員，專項(xiàng)負(fù)責(zé)三地案場(chǎng)聯(lián)動(dòng)與客戶資源共享事宜2.輪換銷售培訓(xùn)體系3.宣傳資料全部共享4.定期購(gòu)房直通車5.完善的客戶轉(zhuǎn)介制度與適當(dāng)?shù)睦骝?qū)動(dòng)和順聯(lián)動(dòng)立體銷售網(wǎng)絡(luò)第七十二頁(yè)，共九十二頁(yè)。坐銷現(xiàn)場(chǎng)售樓處及市區(qū)接待點(diǎn)展銷

一是參加房展會(huì)；二是與路演形式相結(jié)合定期進(jìn)行展示推廣直銷在針對(duì)性的重點(diǎn)場(chǎng)所，如長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)定點(diǎn)宣傳或者人員派單坐銷+展銷+直銷立體銷售網(wǎng)絡(luò)第七十三頁(yè)，共九十二頁(yè)。布控營(yíng)銷多點(diǎn)布控現(xiàn)場(chǎng)售樓處[現(xiàn)場(chǎng)的說(shuō)服][市內(nèi)客戶的引導(dǎo)]市內(nèi)售樓處其余售樓點(diǎn)[長(zhǎng)期/短期][集中消化周邊客戶]第七十四頁(yè)，共九十二頁(yè)。獨(dú)家贊助2006HOUSEMODEL第×屆全國(guó)房產(chǎn)模特大賽安徽賽區(qū)總決賽美是一種震撼力，也是一種生產(chǎn)力，用T型臺(tái)上俊男靚女的迷人風(fēng)采吸引大眾的眼球，必定成為一種真正意義上的“注意力經(jīng)濟(jì)”；由我方指定并冠名“和順·東方花園”單項(xiàng)獎(jiǎng)角逐，以及萬(wàn)眾期待的總決賽晚會(huì)等。屆時(shí)，明星云集、絢麗恢弘的場(chǎng)面在各類媒體上整合出擊，為企業(yè)提高市場(chǎng)親和力，加深品牌信任度提供了絕佳的展示機(jī)會(huì)，主辦方時(shí)尚高雅的美好形象也將之深入人心。美麗經(jīng)濟(jì)第七十五頁(yè)，共九十二頁(yè)。香車美女酷房秀

作為活動(dòng)主辦方，可在活動(dòng)加盟方的LOGO墻上顯示。第七十六頁(yè)，共九十二頁(yè)。香車美女酷房秀

香車云集、絢麗恢弘的場(chǎng)面在各類媒體上整合出擊，為企業(yè)提高市場(chǎng)親和力、加深品牌信任度提供了絕佳的展示機(jī)會(huì)，主辦方及參與方時(shí)尚高雅的美好形象也將深入人心。第七十七頁(yè)，共九十二頁(yè)。合肥住交會(huì)本項(xiàng)目1.2期需要爭(zhēng)取在2006年春季房交會(huì)上亮相，不做具體項(xiàng)目?jī)?nèi)容的推廣，僅向市場(chǎng)傳遞大盤新一輪蓄勢(shì)待發(fā)的信息，做足的功夫和姿態(tài)，然后再重裝上陣。東方花園1.2期隆重登場(chǎng)展會(huì)營(yíng)銷第七十八頁(yè)，共九十二頁(yè)。邀約式營(yíng)銷邀約式營(yíng)銷是而是一個(gè)主動(dòng)地銷售過(guò)程！本項(xiàng)目的營(yíng)銷特色所在！通過(guò)會(huì)員俱樂(lè)部的建立形成的客戶數(shù)據(jù)庫(kù)/通過(guò)廣告主動(dòng)電話聯(lián)系售樓處的意向客戶/是通過(guò)公關(guān)活動(dòng)選擇出來(lái)的目標(biāo)群體，構(gòu)成了我們的邀約對(duì)象范圍。始終堅(jiān)持“看得到、體驗(yàn)得到”的主旨，始終以互動(dòng)的形式與客戶保持聯(lián)系并造成信息傳遞。第七十九頁(yè)，共九十二頁(yè)?！钏闵駲C(jī)智慧之道第柒劍莫問(wèn)劍

——廣告營(yíng)銷

第八十頁(yè)，共九十二頁(yè)?，F(xiàn)場(chǎng)南側(cè)臨長(zhǎng)江路部分圍墻后撤一段距離，將項(xiàng)目景觀綠化及生態(tài)公園景觀對(duì)外完全展示出來(lái)。在長(zhǎng)江東路總要節(jié)點(diǎn)部位設(shè)置戶外廣告牌及燈桿旗等來(lái)進(jìn)行宣傳包裝?，F(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷第八十一頁(yè)，共九十二頁(yè)。組合營(yíng)銷媒介選擇東部入肥要道路牌系統(tǒng)導(dǎo)引路牌網(wǎng)絡(luò)媒介電視廣告數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷口碑傳播各類紙媒介

全方位廣告組合拳造勢(shì)第八十二頁(yè)，共九十二頁(yè)。進(jìn)行軟文運(yùn)作，關(guān)于企業(yè)與項(xiàng)目板塊。方式有兩種，一是與新聞媒體記者聯(lián)系，從業(yè)界新聞的角度報(bào)道“東部新城區(qū)的崛起戰(zhàn)略”，以宣傳安徽水利的企業(yè)背景；根據(jù)項(xiàng)目所在地塊的發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合城東板塊的發(fā)展，對(duì)合肥東部的城市地位、功能以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行闡述及炒作，樹(shù)立項(xiàng)目合肥“城市副中心”的戰(zhàn)略地位。軟文炒作

關(guān)于企業(yè)和板塊的軟文運(yùn)作

東部新城區(qū)的崛起戰(zhàn)略廬州發(fā)展向東看——東城之崛起合肥東進(jìn)的必然之路東部新城區(qū)的崛起戰(zhàn)略合肥東進(jìn)必然之路——城市發(fā)展副中心第八十三頁(yè)，共九十二頁(yè)。形象代言人竟猜和順·東方花園形象代言人競(jìng)猜活動(dòng)

努力、挑戰(zhàn)、中堅(jiān)、責(zé)任感、內(nèi)斂、激情、品味、富裕

“東方花園代言人是誰(shuí)？”本項(xiàng)目可選擇一位符合項(xiàng)目定位氣質(zhì)的、安徽知名人士或者國(guó)內(nèi)有影響力的知名人士作為本項(xiàng)目的形象代言人。結(jié)合形象代言人的選擇，舉行一次“東方花園形象代言人有獎(jiǎng)競(jìng)猜”的活動(dòng)，通過(guò)報(bào)紙等媒體的傳播，讓普通大眾參與，在若干知名人士中選擇，結(jié)合項(xiàng)目特質(zhì)競(jìng)猜代言人，在1.2期開(kāi)盤前答案揭曉。第八十四頁(yè)，共