建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及其初步規(guī)劃

綱要一二三四五國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況

建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)初步規(guī)劃思路操作原則優(yōu)劣勢分析建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及初步規(guī)劃根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計結(jié)果，隨著中國GDP的持續(xù)增長和人民生活水平的提升，95年到05年的10年間零售業(yè)平均發(fā)展速度為18%。商業(yè)地產(chǎn)作為一種融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)特色的地產(chǎn)形式，已在中國掀起了新一輪的投資熱潮，據(jù)商務(wù)部《全國商業(yè)地產(chǎn)運行報告》中統(tǒng)計，今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房投資778億元，增長23.8％,其中河南增長90%。一、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況

機遇與風險并存由于融資及開發(fā)難度、風險較大，全世界的房地產(chǎn)公司，只有2—3%的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)，在中國的比例不到1%。目前在國內(nèi)市場上做商業(yè)地產(chǎn)比較成功的企業(yè)是大連萬達和凱德置地，可以給我們提供一些借鑒。機遇風險商業(yè)地產(chǎn)“大鱷”大連萬達商業(yè)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的先行者和較成功者，是目前國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)。榜樣商業(yè)地產(chǎn)新加坡凱德置地凱德商用產(chǎn)業(yè)是亞洲最大的商場所有者和管理者之一。大連萬達商業(yè)地產(chǎn)榜樣商業(yè)地產(chǎn)萬達2001年進軍商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)過六年痛苦的開發(fā)實踐才摸索出一些經(jīng)驗。截止2006年底，萬達集團持有的租賃物業(yè)面積（包括開業(yè)和在建）約420萬平方米。2006年，萬達集團開發(fā)面積超過400萬平方米，成為中國開發(fā)規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。萬達集團在全國首創(chuàng)了“訂單地產(chǎn)”和城市綜合體的全新商業(yè)模式。萬達商業(yè)地產(chǎn)大體有以下四個核心競爭力：萬達商業(yè)四大核心競爭力一、訂單地產(chǎn)：與30多家世界500強和國內(nèi)行業(yè)前三名的知名商家訂立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，按照對方的需求進行規(guī)劃，實行招商在前開發(fā)在后的訂單式開發(fā)模式。二、城市綜合體開發(fā)：在商業(yè)的核心地段，整片開發(fā)，包括寫字樓、公寓、酒店、住宅為一體的綜合城區(qū)。三、招商與運營管理聚集了一批商業(yè)人才：住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的人數(shù)從6：4計劃轉(zhuǎn)變?yōu)?：6,具有較強的招商能力和商業(yè)運營管理能力。四、完整的不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈：建立一個基金，年入資金30－40億，融資的多樣化打通了金融通道。榜樣商業(yè)地產(chǎn)萬達商業(yè)之星榜樣商業(yè)地產(chǎn)萬達城市綜合體新加坡嘉德置地亞洲最大的上市地產(chǎn)公司新加坡嘉德置地集團在華的全資子公司，一直致力于高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理。嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司是亞洲最大的商場所有者和管理者之一，已擁有30年商業(yè)地產(chǎn)及招商運營經(jīng)驗，集聚了一大批品牌資源和人力資源，在新加坡、中國、印度、日本和馬來西亞擁有和管理著50多家商場，總凈可租面積約230萬平方米。其在華公司為凱德置地。榜樣商業(yè)地產(chǎn)凱德置地

自1994年進入中國以來，凱德置地已在上海、北京、廣州、杭州、成都、寧波、重慶等30多個城市開展業(yè)務(wù)?，F(xiàn)在國內(nèi)總開發(fā)業(yè)績290個億，在五年內(nèi)可能要達到600個億。其下屬的凱德住宅房產(chǎn)和凱德商用是兩個上市公司，由于性質(zhì)不同，擁有各自的開發(fā)班底，按照地塊的開發(fā)性質(zhì)確定由誰來主導開發(fā)。凱德商用采取良好的物業(yè)管理形式來確保物業(yè)能夠升值，在國內(nèi)的商業(yè)投資租金回報率平均為8%，收益為租金水平的70%左右。凱德與北京華聯(lián)合作兩種方式，如果租金回報較高，凱德將使用原管理團隊，否則就委派自己的管理團隊接管商業(yè)運營，以確保收益。榜樣商業(yè)地產(chǎn)榜樣商業(yè)地產(chǎn)凱德商業(yè)之星商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的靈魂是商業(yè)綱要一二三四五國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況

建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)初步規(guī)劃思路

操作原則優(yōu)劣勢分析建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及初步規(guī)劃二、建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式-----思路決定出路我們的思路產(chǎn)品開發(fā)模式產(chǎn)品變現(xiàn)模式產(chǎn)品盈利模式省內(nèi)三級地市（其它地市及縣級市）省內(nèi)二級地市（平頂山、新鄉(xiāng)、安陽、焦作等）省內(nèi)一級地市（鄭州、洛陽）1、產(chǎn)品開發(fā)模式重點開發(fā)：核心商圈或區(qū)域成熟商圈城市綜合體重點開發(fā)：核心商圈或成熟商圈小型綜合體重點開發(fā)：整體商業(yè)升級及布局改造（1）省內(nèi)一級地市（鄭州、洛陽）重點開發(fā)：核心商圈或區(qū)域成熟商圈城市綜合體

采取商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓、住宅相結(jié)合的模式，根據(jù)當?shù)厥袌龅男枨蠛臀磥頋撛诎l(fā)展的需求去做，要有可信度非常高的市場調(diào)研數(shù)據(jù)支持。商業(yè)部分規(guī)劃為主力店加獨立產(chǎn)權(quán)商鋪的形式，主力店可規(guī)劃為購物中心（百貨、超市、家電、建材家居、餐飲、休閑娛樂等多業(yè)態(tài)組合），通過住宅和一部分臨街門面房、產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售回籠資金，把酒店和較適中的商業(yè)物業(yè)持有進行租賃經(jīng)營。（2）省內(nèi)二級地市（平頂山、新鄉(xiāng)、安陽、焦作等）重點開發(fā)：核心商圈或成熟商圈小型綜合體采取商業(yè)、酒店式公寓、SOHO、住宅相結(jié)合的模式，通過市場調(diào)研，找準項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境的市場空缺，有針對性地進行開發(fā)；商業(yè)部分規(guī)劃為主力店加產(chǎn)權(quán)商鋪的形式，主力店可規(guī)劃為小型購物中心（百貨、超市、家電、餐飲、休閑娛樂等多業(yè)態(tài)組合），打造多業(yè)態(tài)小型綜合體，增強商業(yè)氛圍。

一、二級城市開發(fā)合作伙伴的選擇在一、二級城市開發(fā)合作伙伴選擇上，我們可以允許瑞寰資本管理有限公司參股，以降低投資風險。我們也可以與凱德置地合作，幫助我們做好項目分析、規(guī)劃、測算、開發(fā)、運營，降低項目操作風險；可充分利用他們在國內(nèi)70多個商業(yè)地產(chǎn)項目建立起來的品牌資源庫，提高招商的成功率；同時，通過與凱德置地的合作，也可以使我們的商業(yè)公司學習、借鑒一些先進的操作經(jīng)驗，提高我們自己的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平。（3）省內(nèi)三級地市（其它地市及縣級市）開發(fā)重點：整體商業(yè)升級及布局改造目前各級城市都在加強提升城市形象，進行城市改造，一級城市的城中村改造項目開發(fā)的如火如荼，開發(fā)成本在逐年加大，競爭愈演愈烈。三級城市的改造也隨風跟上，盡管目前三級城市的開發(fā)商僅限于一些小型開發(fā)商進行局部小地塊開發(fā)，但都取得了很好的業(yè)績，這充分說明了三級城市的商機還有很多，我們可以進駐一些經(jīng)濟較發(fā)達的三級城市進行舊城改造。所謂的舊城改造，就是把市中心臨街破舊的物業(yè)及閑置廣場和用地或傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場拆掉重建，重新規(guī)劃整體商業(yè)布局，進行整體商業(yè)升級。由于這種開發(fā)模式可以極大地提升城市形象，增加城市服務(wù)功能，促進本地消費，滿足市民物質(zhì)生活需要，增加稅收，所以這種模式較易獲得當?shù)卣С?，便于拿地或降低開發(fā)成本。這也是當?shù)亻_發(fā)商望塵莫及的。（3）省內(nèi)惱三級地歷市（其碎它地市邁及縣級央市）開發(fā)業(yè)離態(tài)采取商業(yè)依、酒店式偉公寓與住便宅相結(jié)合用，商業(yè)部姻分規(guī)劃為孫主力店加端獨立產(chǎn)權(quán)禍商鋪的形膝式，主力授店以家庭通百貨店為的主，其涵逆蓋業(yè)態(tài)為搭農(nóng)貿(mào)市場掩改超市及航符合當?shù)卮M水平佛的百貨店蓮，該業(yè)態(tài)獻比較貼近躺老百姓的撥日常生活搖需求，在多各級城市之都有較強謝的市場生麥命力。（3）省內(nèi)三昆級地市（禾其它地市惹及縣級市疾）投資思路以改造舊喪城區(qū)為吸太引點，實登現(xiàn)商業(yè)用亂地和住宅倚用地的低逆成本買入退，以住宅凱、酒店式甲公寓和臨派街門面房羨的部分銷召售利潤實荷現(xiàn)商業(yè)主含力店的持對有，以成修熟的商業(yè)我人氣和商臉業(yè)運做促照使持有物榨業(yè)的繁榮憂并確保收裁益。由于徒三級地市續(xù)開發(fā)水平僻普遍不高稱，所以這腥個市場機銹會最多，熟應(yīng)作為建仔業(yè)商業(yè)地阿產(chǎn)的重點回發(fā)展區(qū)域液。在具體潛操作上，泄可以從一置個與當?shù)剡`政府合作四良好的城薄市開始試這點，逐步念擴大到縣惡級市。（3）省內(nèi)三煙級地市（載其它地市技及縣級市孤）開發(fā)規(guī)書模：三級地市沸商業(yè)開發(fā)傅總量一般3-4萬平米，挪以1.5摩-2萬平米商作為持鈴有物業(yè)照，持有瘋物業(yè)租史賃中,主力店和涂次主力店腎占比不超末過50%，餐飲菌占比15-1棉8%，其余部合分為專業(yè)亭店，確保峰租金回報得的最大化挺。也可引狼入大型超誰市加家電錦模式或小凍型百貨加設(shè)超市模式倒，其余面灶積設(shè)計為辜主力店周萬邊的一帶驅(qū)二商鋪，層經(jīng)營餐飲弱、休閑娛糞樂等業(yè)態(tài)俊。如一個匹地區(qū)能成蜻功開發(fā)3-5家，則花可迅速幸復制此戴模式，務(wù)做到規(guī)溪模化發(fā)末展。在物業(yè)變則現(xiàn)方面，給酒店式公填寓、寫字瓜樓可部分妻賣掉，住蓄宅可全部叛賣掉獲取怖利潤，同秩時可通過燃規(guī)劃設(shè)計趟一定比例兩的可出售掉商業(yè)物業(yè)病來回收資晃金。項目陣根據(jù)位置照、業(yè)態(tài)組霧合可以出冶售40-保50%的商業(yè)面敵積。根據(jù)翼商圈位置刻的不同情聯(lián)況，可出胃售商業(yè)物淚業(yè)的價格毒一般為項己目成本的2-3倍，商圈友越好，這票個倍數(shù)越品高。以處亞于一級核縮慧心商圈的輪鄭州大上殃海城一期奮為例，20畝地，診容積率4.5，600槐00平方米商喝業(yè)體量，課每平方米攔約400殲0元成本，所按05年10月負一跟層售價1200忙0元計算，犁僅負一層100丟00平方米媽商業(yè)內(nèi)酬街銷售截就回收猛近一半拾成本。幣其實際倒銷售部雹分為負敲一層、住一層、牌二層，箱其中負墾一層和貸二層售再價120械00元，已志基本清棍盤，幾嗓乎收回匯全部成耕本。一炒層售價240情00元，已率售過半綿，此三借層相加不回收近1.5倍投資成除本。由此款可見，從枝銷售層面垮來講，大宏上海城利灘潤可觀。2、產(chǎn)品變杰現(xiàn)模式2、產(chǎn)品變允現(xiàn)模式建業(yè)三嶼門峽項效目臨街興一帶二裕的商業(yè)旅售價1200伸0元左右，介也賣出了3倍的投資點成本。如好果當時提凡高容積率寺，增加一躍棟酒店式覺公寓，商頑業(yè)設(shè)計為武三層大底確商，臨街邁一帶二全汗賣掉，成憂本可以收厘回且有一浮定利潤，嘴關(guān)鍵是通灶過租賃獲腿得一個可最以帶來長斗期現(xiàn)金流蔽的持有物旦業(yè)，而且旬具有升值悲空間。在實際開乏發(fā)時，例油如三級地久市商業(yè)開條發(fā)總量3萬平米辦，以1.5萬平米證作為主醫(yī)力店，新出售50%的商業(yè)衫面積即1.5萬平米，開按售價可融達成本2倍計算，燥即可回收璃全部商業(yè)參物業(yè)投資等成本。該模式熊開發(fā)由尾于出售編的面積筐大，可布以在建臉設(shè)期內(nèi)款回籠資輩金，持花有物業(yè)離體量較將小，占遲有資金紹量少，抓完全符均合建業(yè)脊的投資街條件，亮規(guī)避投較資風險意。2、產(chǎn)品變破現(xiàn)模式通過租按賃收取氏租金：盡持有物柴業(yè)在住橫宅和商取業(yè)房的推銷售回哄款中已兄消化了塞大部分誕成本，墨運作得嘆當時持廣有物業(yè)張甚至是框整體開矮發(fā)利潤阻的一部泳分，我貓們就可長以心安揮理得地神做房東酸。那么走在一、憶二級城寄市中就烘完全可壇以向大嚴連萬達廳那樣與鮮幾十家堵知名商醒家或廠圈家建立擺長期的迫戰(zhàn)略合炸作關(guān)系酬，他們絮只要有獄區(qū)域化唯、連鎖隔化的需券求，我格們就可左以成為周他們的裂首選伙欣伴，共啦同去開陣發(fā)市場助、占領(lǐng)該市場。伐以三門耗峽湖濱獎廣場商物業(yè)項目抖為例，鋸整體招樂租的租橡金水平遷是0.9霧1元／平方愈米·日，年為332.耀15元/平方米。朋若按每平原方米正常帝開發(fā)成本4000元計算充，年租席金回報硬率約為誰開發(fā)成晚本的8.3%。如果遇面到風險較中小的物業(yè)漠，我們自清己進行品至牌組合實蓄施散租，澡其投資開很發(fā)回報率說要遠高于8.3%。3、產(chǎn)品宴贏利模育式通過專業(yè)氣的招商運摟營管理，賭確保持有協(xié)物業(yè)升值想。3、產(chǎn)品贏趣利模式綱要一二三四五國內(nèi)商業(yè)缸地產(chǎn)發(fā)展膏狀況建業(yè)商證業(yè)地產(chǎn)海發(fā)展模而式建業(yè)商業(yè)與地產(chǎn)初步免規(guī)劃思路操作原則優(yōu)劣勢分帥析建業(yè)商莫業(yè)地產(chǎn)脆發(fā)展模舊式及初飾步規(guī)劃三、建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)初步規(guī)劃思路1、現(xiàn)有地產(chǎn)項目工作思路2、新商業(yè)項目發(fā)展規(guī)劃總體工態(tài)作思路1、已開業(yè)材項目工作絲式思路2、在招商乎項目工作遍思路3、在建項肢目工作思繳路1、現(xiàn)有奮地產(chǎn)項棗目發(fā)展在思路2、建立筐完善的憲多業(yè)態(tài)尚品牌商刺家資源董庫，為弄項目招屬商打好乒基礎(chǔ)。TextText1、建立完緊善的組織辨架構(gòu)，成泛立調(diào)研部僅、規(guī)劃部鎖、招商部安、企劃部采、運營部襲、管理部宰。3、做好已亂開業(yè)項目鑼招商及運冬營管理工仍作，提升拜出租率及躍租金收入像水平，降腿低集團商騰業(yè)項目返腥租及運營豎貼補負擔提。4、在建杠及新開解發(fā)項目屆的商業(yè)醋市調(diào)、殿規(guī)劃及箏前期招膊商工作打。5、配合各汽項目公司端做好商業(yè)霞銷售推廣卡工作。6、安排商焦業(yè)公司人倦員內(nèi)部培刺訓和考察伏學習，提清高專業(yè)化廉水平，拓窮展思路。7、建立健贈全內(nèi)部管孩理制度，役實行人員鞭項目負責納制，并推罵行績效考魔核和效益經(jīng)掛鉤制度性。商業(yè)地產(chǎn)止總體工作辣思路已開業(yè)違項目工籃作思路（1）三門峽飛建業(yè)新天把地步行街該項目已濾開業(yè)近一投年，通過太一年來的他運營管理脅工作，商拜戶經(jīng)營已虜相對穩(wěn)定稼，品牌更趙新率約10%。通過逗前一階夏段我們法所做的倚大量基構(gòu)礎(chǔ)工作翼，目前敗與商戶姜的溝通獵情況較國好。步障行街現(xiàn)服存主要躲問題是私商戶普郵遍銷售旋業(yè)績不暴佳，經(jīng)素營壓力霸較大，滾這種狀葬況會給村今后的村租金收花取工作聾帶來很拐大不利吊影響，閑所以今鑼后的工內(nèi)作重點臉就是圍槐繞提升蛋商戶銷耀售業(yè)績斗來展開火。首先送，要加盛大促銷紅、宣傳動投入，拘通過接蜂連不斷推的促銷哭活動、透街內(nèi)外揀廣場活召動來提獵升人氣赤并一次戚作為品爭牌機構(gòu)言調(diào)整的稈依據(jù)和擁資本，周以形成斜人氣提曾升與品泡牌結(jié)構(gòu)耕調(diào)整的判良性循牽環(huán)；其案次，做頂好會員敵招募、切管理工歷作，培晨養(yǎng)固定沃消費群涼；通過魄團購方艙式擴大卻步行街叔銷售業(yè)遲績；最臉后，加侵強與商楚戶溝通靜，通過滋培訓、默輔導等鋼方式，商提高商悠戶自營黨能力，起使商戶未順利度穿過養(yǎng)店吃期。已開業(yè)槽項目工容作思路（2）湖濱廣工場目前大張秘和華潤經(jīng)毒營狀況良鴨好，收租依較有保證評。若大張猛和華潤出喪現(xiàn)交租不皂及時的問坐題，則可弄收回部分斬面積自己厘招租，提蝦升我方租持金收入水陪平。已開業(yè)沉項目工朵作思路（3）桂園桂園項上目返租繞在2008年8月份結(jié)束業(yè)，今后的寬工作，一涂是繼續(xù)協(xié)臭助業(yè)主做腐好后續(xù)招綿商工作，同二是通過使該項目總慶結(jié)商業(yè)地榜產(chǎn)的返租限銷售與后龜期的招商危運營管理突的經(jīng)驗，密為今后類鐮似業(yè)態(tài)項北目的招商微管理提供淹借鑒。在招商項紀目工作思就路（1）建業(yè)鏡帕拉帝鐵奧首先要繪協(xié)助、窩扶持已客招商戶他推進商浮家裝修跳及開業(yè)者工作，帖并做好成后期經(jīng)夜營管理孟的服務(wù)弄工作，脈并根據(jù)樂已開業(yè)唱商家的草經(jīng)營狀雨況調(diào)整孤該項目缺商業(yè)定伸位和工豎作思路兔。其次末要制訂設(shè)切實可棟行的招隆商政策臺，吸引召商戶盡負早入駐杠，以縮現(xiàn)短商鋪編空置期靜和降低丸商鋪的飛空置率左。同時變要有分件階段招屋商的準簽備，成塌熟業(yè)態(tài)椒不可能盞一步招壁商到位蜓，可以哲逐步調(diào)嘉整。在招商項濱目工作思籮路（2）聯(lián)盟濱新城U尚88應(yīng)繼續(xù)蒜以成熟涼餐飲、禍休閑娛鵲樂行業(yè)往招商為膚主，保圖證進駐映商戶高形成活率壘，增強遞觀望商巨戶的信建心，并朝隨著社津區(qū)人口紹入住率蓋的提高偉，增加柿社區(qū)商財業(yè)相關(guān)諷業(yè)態(tài)及守業(yè)種，甜以經(jīng)營天良好的學商業(yè)業(yè)匹態(tài)（如度餐飲）媽為龍頭拔帶動其款它商業(yè)嗚業(yè)態(tài)的御招商，講繼續(xù)擴態(tài)大目標稼商戶拜懂訪，積爹累商戶您資源，填與目標摟商戶保氏持經(jīng)常老溝通。在建項目紹工作思路（1）濟源刃建業(yè)新絲式天地步朗行街濟源步行亞街今后的驢重點工作抄，一是要哪做好可行貞性較強的喂前期規(guī)劃退，以市場歐為導向，蔽通過大量辟商戶市調(diào)的工作來進撕行業(yè)態(tài)規(guī)沒劃與布局緩。由于本爪項目體量質(zhì)較大、鋪樓位較多，竊位置也不稠在商圈核潔心，所以割應(yīng)考慮部翅分商鋪優(yōu)佩先整體出槽租，引入滅次主力店掙。二是配俯合項目部鞋做好銷售增服務(wù)的銷擁售支撐點赴和提供商嗎鋪銷售的紀賣點，同服時要針對誰優(yōu)質(zhì)商戶悲制訂單獨怖的招商優(yōu)蘋惠政策，薯吸引優(yōu)秀岸品牌大量燃入駐，提休高商戶整框體經(jīng)營能盲力和抗風劉險能力，煉有利于順憂利度過養(yǎng)垃店期。三嬸是要做好串后期運營瞞管理的準蝕備工作，稈加大促銷紋、宣傳力批度，提高雕商戶成活禮率。在建項目峽工作思路（2）森林半駛島左岸風超情街一是要做凡好大量的棟目標商戶滋積累工作串，了解商澤戶的真實骨合作意向秀、租金承孝受力及物油業(yè)租賃軟粱硬件要求攜，為制訂室招商政策游做好基礎(chǔ)搜準備工作太。二是要脫結(jié)合該區(qū)特域周邊商失業(yè)發(fā)展趨環(huán)勢和社區(qū)坡住宅入駐斬率的變化另，補充適膚合消費需緒求的商業(yè)疊業(yè)態(tài)。附：《集團各項牲目商業(yè)物創(chuàng)業(yè)三年租寶金收入初芳步預測總桿表》現(xiàn)商業(yè)物驗業(yè)各項目域三年租金漂收入初步虜預測總表蓄：項目返租總面積三年返租總金額/元可預見租賃面積㎡三年合計租賃面積可預見三年租金收益（元）見備注稅金三年合計/元三年租金凈收益總額（元）費用三年合計/元盈虧總額（元）08年09年10年08年09年10年三門峽新天地步行街8497.6299596908018.348182.348811.425012㎡51215925685811700000861221.610646181303.1萬-2344508三門峽湖濱廣場0025053.6㎡25053.6㎡25053.6㎡75160.8㎡8192288元8192288元8192288元417806720398797020398797濟源新天14088㎡15849㎡42264㎡080875209038460299704714128933147.5萬12653933洛陽項目2716.396㎡380512851225954595417030㎡1500000226000024000001774200438580033.1萬249672許昌項目8951.21㎡54789852704.934046.075264.7712015.77㎡313515.9679413944437.601937366.510.4萬-3645418.5聯(lián)盟新城U尚8812980㎡4290000元1500㎡3500㎡4000㎡9000㎡07800003600006270010773000-3212700桂園16088.73㎡40051525229.77005229.77108萬000108萬0-2925152合計66266.95㎡2754萬6萬6.08萬6.5萬18.57萬1620.74萬2568.5萬2163.5萬987.32萬5365.44萬494.1萬2117.46萬備注商業(yè)項目三年盈利總額2117.46萬本表由建業(yè)商業(yè)管理公司提供2、新商業(yè)成項目發(fā)展治規(guī)劃開發(fā)規(guī)劃投資回糞報新商業(yè)刺項目發(fā)涼展規(guī)劃以三級逮市場開豆發(fā)為主旋，試點渡成功后躺，采用舅重點地逢區(qū)規(guī)模聲開發(fā)，姿盡快復誕制。在三級市溜場三年計陵劃開發(fā)10個項目，掛按每個項岡目3-4萬平方米踩的規(guī)模計是算，開發(fā)鞏總體規(guī)模30-貪40萬平方米是；按照商嬸業(yè)門面房城平均銷售盈價格800申0元，銷售50%面積計唇算（沒輔有把開危發(fā)的住貍宅計算叛在內(nèi)）屑，可回濱籠資金12-1船6億元；逗開發(fā)成銹本如果比在每平略方米4000元，持日有商業(yè)文物業(yè)的忌體量將役達到15-2薪0萬平方米互，通過銷毯售50%的商業(yè)物枯業(yè)確保持漸有物業(yè)的窮成本回收借，以減輕調(diào)集團的資合金壓力。（1）開發(fā)盲規(guī)劃（2）投資哪回報三年后，慣這些項目鏈由于都處弄于商業(yè)成楚熟區(qū)域，劉通過散招時租賃經(jīng)營撞或整體招刺租經(jīng)營，萬該物業(yè)的霜商業(yè)價值連將得到極橋大提升，?？膳c現(xiàn)有毅的自持物奴業(yè)一起捆嗎綁上市或虎引入國外風基金變現(xiàn)常，體現(xiàn)商貿(mào)業(yè)地產(chǎn)開桐發(fā)價值的梯最大化。附：建滋業(yè)開發(fā)房誠投資回碗報初步迫預估簡陵表（按由純商業(yè)津部分計流算）開發(fā)項目時間（年）200820092010201120122013開發(fā)項目數(shù)（個）235開發(fā)項目面積（萬平方米）6915開發(fā)投入資金（億元）1.63.25.22項目銷售回款（億元）2.43.66項目銷售利潤（億元）0000自持物業(yè)租金（億元）0.1440.36720.74560.7828持有物業(yè)運營成本（億元）0.0500.12850.26100.2740項目投資收益（億元）0.0940.23870.48460.5088開發(fā)投淺資回報吉初步預棚估簡表酬（按純印商業(yè)部犁分計算拖）開發(fā)投慈資回報別初步預夕估簡表姑說明開發(fā)成本淡按4000元／平方伙米估算，督銷售價格里按800結(jié)0元／平滲方米估皂算，銷匙售面積池按開發(fā)悟商業(yè)面元積的50%估算，鑒自持物蠅業(yè)租金泛收入按咳開發(fā)成歲本12%估算，父每個項伍目兩年桃后可產(chǎn)哨生出租弦收益，刪租金遞刪增率為5%／年；域估算值茶為稅前匠數(shù)據(jù)，乎未含住訂宅等開興發(fā)利潤喉；項目啄投資總愚額為12億元，蛇每個項鳥目按第圓一年投杰入三分判之二，付第二年的投入三逆分之一浪計算，幕開發(fā)期搖為一年耗半，銷蠶售期為殖半年。歡若滾動版開發(fā)節(jié)男奏較快治，累計癢投資可陵控制在10億以內(nèi)；教預估第四強年底回收于完所有項佛目投資款圖項并可將閉資金全部匪返還集團容；項目投鈔資的結(jié)果嘴是獲得了15萬平方米陡的自持物登業(yè)，成本攤價6億元，打項目投蠻資收益換按持有洽物業(yè)租妙金收入征的65%計算。衛(wèi)若能于青第六年皮末在預細估投資姐收益的餐基礎(chǔ)上咐打包上豎市，按鞏發(fā)達國策家成熟喜市場15倍房地產(chǎn)體市盈率計嗚算，出讓心一半股權(quán)屈可回收資欺金約7.63億元，麻建業(yè)還隊可擁有15萬平方米驚商業(yè)物業(yè)50%的股權(quán)，慘每年租金夕收益仍有0.2索5億元。綱要一二三四五國內(nèi)商克業(yè)地產(chǎn)疊發(fā)展狀描況建業(yè)商業(yè)趕地產(chǎn)發(fā)展圖模式建業(yè)商管業(yè)地產(chǎn)家初步規(guī)地劃思路操作原摔則優(yōu)劣勢分腥析建業(yè)商業(yè)厲地產(chǎn)發(fā)展偉模式及初芬步規(guī)劃我們的優(yōu)勢我們的劣勢四、優(yōu)劣勢分析我們的優(yōu)孫勢集團的省舌域化戰(zhàn)略桂在省內(nèi)各巾城市人民扯心中的地佛位及我們陳目前的融昌資能力。商業(yè)定位爸能力：我某們的團隊君在商業(yè)設(shè)稀計定位上麗積累了較稅為豐富的臥經(jīng)驗，對焦于規(guī)劃布寄局、業(yè)態(tài)測分布、品差牌組合較洋為熟練猶。招商能風力：我烏們積累海了百貨芽、食品光、餐飲錫、娛樂勇、家電廢、通訊值、休閑焦、建材散等品牌煤資源。整合外淘力的能脊力：集攻團公司語與凱德敏公司的賠合作關(guān)喊系；我扶們與美權(quán)國GLC公司以及球臺灣專家稅建立的合王作關(guān)系匪。運營管勞理能力攔：萬達爪、凱德奏擁有自堂己的招咱商、企晨劃、物禮業(yè)運營索管理團徹隊，以喜上經(jīng)驗粒表明，勢通過自萍主品牌齊組合及碎運營管店理，能柱獲得更劣高的回園報。我們的劣濕勢缺乏訂枕單式商瓦業(yè)的品兔牌商家蓋資源，夜還需要搖有個積彩累的過筋程。商業(yè)至綁少有三督年的養(yǎng)通店期，店我們能潤否耐得齊住養(yǎng)店降期的寂斃寞，在苗很大程憑度上關(guān)頂系到商亮業(yè)地產(chǎn)牌的生命排力。更重要的準是融資能衛(wèi)力，融資獎渠道多樣埋化的目標尺能否實現(xiàn)學仍是個變?nèi)輸?shù)。綱要一二三四五國內(nèi)商業(yè)雙地產(chǎn)發(fā)展汪狀況建業(yè)商業(yè)熊地產(chǎn)發(fā)展繡模式建業(yè)商宅業(yè)地產(chǎn)田初步規(guī)窗劃思路操作原則優(yōu)劣勢分飲析建業(yè)商憐業(yè)地產(chǎn)威發(fā)展模認式及初旁步規(guī)劃商業(yè)地拍產(chǎn)公司墓應(yīng)建立鴉較完備汗的開發(fā)私班子，鎖按照項罪目的地幣塊性質(zhì)域確定開判發(fā)主導樣地位，尋從拿地礦前的市肌調(diào)開始壯介入，期前期的丈市調(diào)和取訂單式蜂摸底很澤重要，辣無論以賄誰開發(fā)宜為主，殲凡涉及芳商業(yè)項蘆目必須稀由商業(yè)靠地產(chǎn)公飼司來調(diào)總查、分武析，來鴉做可行狹性調(diào)研換報告，茶規(guī)避盲號目拿地并、盲目腿開發(fā)的威風險。篩資金投冬入從前罪期買地洽時就分氏帳核算托，但項牛目要整耀體算帳惰。要先沙用住宅遵與臨街貨商鋪、井酒店式綠公寓的獨利潤來贏彌補持填有物業(yè)叔的成本腰，給我麻們的三爭年養(yǎng)店息期減輕穗壓力。惡以住宅礙為主導州的涉及眼商業(yè)項悔目的所啟有運作欠我們?nèi)俺虆⑴c葡，開發(fā)后依然由僅項目公璃司按照水我們的摔規(guī)劃和窩要求進福行，我聽們要對憑工程質(zhì)遣量進行需嚴格把花控。五、操當作原則2007年11月ThankYou!9、靜夜四灘無鄰，荒誦居舊業(yè)貧統(tǒng)。。4月-爪234月-2屠3Fri鑼day養(yǎng),A捷pri僚l2濾8,趙202離310、雨中諒黃葉樹米，燈下皂白頭人捉。。11:2娛1:5711:2硬1:5711:2駁14/28水/202萍311失:21:第57A阿M11、以我洲獨沈久擋，愧君豈相見頻寄。。4月-痕2311:毅21:掘5711:2滔1Apr-揪2328-親Apr栗-2312、故人腰江海別揚，幾度剝隔山川杠。。11:組21:任5711:2都1:5711:須21Frid封ay,們Apri參l28休,20考2313、乍見翻寧疑夢，相門悲各問年笛。。4月-2冤34月-懂2311:2涂1:5711:2眉1:57Apri垂l28箏,20羽2314、他鄉(xiāng)命生白發(fā)甩，舊國暮見青山皆。。28四購月20覆2311:輕21:辱57軌上午11:2離1:574月-2偷315、比不了怨得就不比言，得不到裳的就不要暑。。。四月2麥311:司21益上午4月-2罩311:添21Apr貝il娘28,盛20旺2316、行動盟出成果動，工作引出財富灑。。202慚3/4鍛/28張11盆:21遵:5711:2胸1:5728捕Apr伴il餓202收317、做前，智能夠環(huán)視戰(zhàn)四周；做絹時，你只立能或者最員好沿著以豈腳為起點勒的射線向謙前。。11:郵21:炎57純上午11:2辨1上午11:2睛1:574月-嫌239、沒有失拳敗，只有技暫時停止貍成功！。4月-聰234月-烏23Fri提day舅,A崗pri哨l2棄8,舉202鏡310、很多我事情努曬力了未談必有結(jié)生果，但誕是不努讀力卻什應(yīng)么改變奮也沒有揉。。11:2慶1:5711:拘21:精5711:2案14/28斜/202藝311寄:21:綿57A班M11、成功疏就是日笛復一日棕那一點彩點小小吧努力的初積累。停。4月-2猴311:2告1:5711:2午1Apr-囑2328-A瘋pr-2社312、世間成罪事，不求墻其絕對圓里滿，留一脈份不足，存可得無限郊完美。。11:2扒1:5711:奧21:墻5711:2具1Fri委day蔑,A醬pri先l2河8,弊