中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)：?jiǎn)栴}、特征與對(duì)策高波（南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)：?jiǎn)栴}、特征與對(duì)策一、上一個(gè)“黃金十年”引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題二、下一個(gè)“黃金十年”及房地產(chǎn)業(yè)的特征三、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的若干建議

一、上一個(gè)“黃金十年”引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題“黃金十年”的表現(xiàn)2000～2011年，5個(gè)房地產(chǎn)業(yè)指標(biāo)：房地產(chǎn)開發(fā)投資竣工面積商品房銷售面積全國(guó)平均房?jī)r(jià)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)巨大圖12000～2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化

上一個(gè)“黃金十年”積累的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題1.房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”的高速增長(zhǎng)，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)積累了不同程度的房地產(chǎn)泡沫。緊縮性房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控是擠壓泡沫。高波、王輝龍、李偉軍：《中國(guó)30個(gè)大中城市房地產(chǎn)泡沫：基于預(yù)期均衡價(jià)格模型分析》，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)系討論稿。圖2表示2001～2010年30個(gè)樣本城市的房地產(chǎn)泡沫走勢(shì)。2003年以前，所有樣本城市的房地產(chǎn)泡沫都在10%以下。2004年，有3個(gè)城市房地產(chǎn)泡沫超過10%。2005年，上海房地產(chǎn)泡沫最高達(dá)到23.3%，有8個(gè)城市房地產(chǎn)泡沫處于10%～20%，房地產(chǎn)泡沫開始加速膨脹。2009年，房地產(chǎn)泡沫膨脹嚴(yán)重。高波、陳健、鄒琳華，2012年：《區(qū)域房?jī)r(jià)差異、勞動(dòng)力流動(dòng)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)》，《經(jīng)濟(jì)研究》第1期。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)劇烈房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的本質(zhì)是房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律決定的。房地產(chǎn)周期，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)曲線圍繞著市場(chǎng)均衡水平上下波動(dòng)，而呈現(xiàn)出相似性、重復(fù)性、循環(huán)性特征的一種規(guī)律。在房地產(chǎn)周期波動(dòng)過程中，可以清晰地觀察到房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與收縮相交替的兩大階段和復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條循環(huán)往復(fù)的四個(gè)環(huán)節(jié)。盡管每一輪房地產(chǎn)周期波動(dòng)也可能存在一定的差別，但其本質(zhì)特征是不變的。房地產(chǎn)周期波動(dòng)是一個(gè)上升與下降、擴(kuò)張與收縮不斷往復(fù)運(yùn)動(dòng)的過程。O房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)時(shí)間EDCBA圖3房地產(chǎn)周期波動(dòng)過程圖4北京增量商品房銷售情況圖5廣州增量商品房銷售情況

圖612年左右的中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格周期注：BP濾波帶通寬度為（PL＝9，PU＝13）。

圖72－4年的中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格周期注：系列BP濾波帶通寬度為（PL＝2，PU＝5）。2011年下半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整以來，房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)小幅萎縮，房?jī)r(jià)小幅下調(diào)。2011年部分城市交易量大幅萎縮，部分樓盤降價(jià)幅度較大。近期宏觀經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整，部分一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反彈，但房地產(chǎn)泡沫仍未有效擠出，一旦市場(chǎng)復(fù)蘇潛在風(fēng)險(xiǎn)更大。何時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇？3.政府住房保障職責(zé)模糊、職能不強(qiáng)，住房保障嚴(yán)重不足4.房地產(chǎn)市場(chǎng)體制轉(zhuǎn)型不到位，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制存在嚴(yán)重缺陷缺乏經(jīng)驗(yàn)習(xí)慣利用行政手段房地產(chǎn)稅制不健全城市土地制度不完善：土地財(cái)政二、下市一個(gè)“黃金十年”及房地產(chǎn)逃業(yè)的特搭征還會(huì)有李下一個(gè)認(rèn)房地產(chǎn)士業(yè)“黃金十年”嗎？（1）中國(guó)酒房地產(chǎn)畢業(yè)發(fā)展肯的環(huán)境泡沒有發(fā)株生本質(zhì)潛變化，爹中國(guó)經(jīng)駱濟(jì)增長(zhǎng)“去房地產(chǎn)服化”是不現(xiàn)實(shí)革的。從當(dāng)前謎世界科朗技和產(chǎn)冷業(yè)發(fā)展是的新動(dòng)膜向來看磚，“物光聯(lián)網(wǎng)”吹、“云夫計(jì)算”往和“智腥慧地球蘭”等新箱興技術(shù)膜將極大巧地改變誼人類生不產(chǎn)、生掠活和創(chuàng)諒新方式膚。新能源、嶺新材料、震新醫(yī)藥、于節(jié)能環(huán)保維、航空航劍天等產(chǎn)業(yè)占發(fā)展空間潔巨大。這些產(chǎn)順業(yè)的發(fā)蚊展要靠蹲房地產(chǎn)內(nèi)業(yè)支持轎，未來噴十年更京不可能賠替代房輔地產(chǎn)業(yè)居。（2）城市夸化過程蠶，是與驕房地產(chǎn)孫開發(fā)業(yè)勸關(guān)系最只緊密的勇因素。2011痰年底，中國(guó)城狂市化率騾首次超脊過50憤%，成為謠城市國(guó)為家，達(dá)到51滅.3%，但與摔基本完碑成城市肆化過程甲，城市化竭率達(dá)到70%，還有較弄大的成長(zhǎng)閉空間。圖9中國(guó)城藝市化的“納瑟嗽姆曲線”城市發(fā)度展“納道瑟姆曲兇線”規(guī)象律顯示軟，當(dāng)城仆市化水戰(zhàn)平達(dá)到30%的臨界值搶時(shí)，將進(jìn)汪入加速城險(xiǎn)市化階段細(xì)。我國(guó)城盈市化進(jìn)熔程的第剝一個(gè)拐該點(diǎn)出現(xiàn)攤在199務(wù)6年，城觸市化正烤在從數(shù)遼量擴(kuò)張鄉(xiāng)豐階段向床質(zhì)量提百升階段白轉(zhuǎn)化，哨依據(jù)納仔瑟姆曲羅線預(yù)測(cè)掛第二個(gè)產(chǎn)拐點(diǎn)將翠出現(xiàn)在203刑0年左右陡。中國(guó)大用規(guī)模房斤地產(chǎn)開光發(fā)期至遺少還將際持續(xù)10年到15年。（3）從國(guó)愉際經(jīng)驗(yàn)沿來看，件房地產(chǎn)功消費(fèi)發(fā)糧展空間斜大。發(fā)達(dá)國(guó)家痛和地區(qū)住房消費(fèi)在總消費(fèi)蝕支出中所給占比例通趟常達(dá)到2聽0%～3形0%，而袍中國(guó)城鎮(zhèn)居民居住類黨支出占女總消費(fèi)蝕支出的比重僅為13%左右。中國(guó)正在足實(shí)施的擴(kuò)生大內(nèi)需戰(zhàn)翻略，重點(diǎn)笨是擴(kuò)大消漠費(fèi)需求，這就意駁味著，蓬隨著收懷入水平技的進(jìn)一壁步提高祥人們將脾會(huì)把更委多的支講出用于住房消費(fèi)。由此可見炊，在國(guó)家撈政局穩(wěn)定纖和世界經(jīng)娘濟(jì)不出現(xiàn)當(dāng)大的動(dòng)蕩礦的條件下濟(jì)，有效擠壓房地夏產(chǎn)泡沫和防范腎房地產(chǎn)嬸風(fēng)險(xiǎn)，將使中國(guó)房眼地產(chǎn)業(yè)迎來再一個(gè)“黃金十年”。房地產(chǎn)業(yè)財(cái)特征1．行業(yè)集槐中度提高月，品牌企滲業(yè)由大變叉強(qiáng)行業(yè)集君中度與滋準(zhǔn)入壁買壘逐漸羞提高，桿將壓縮監(jiān)中小房窄地產(chǎn)企抵業(yè)的市套場(chǎng)空間裕，但對(duì)堂處于優(yōu)交勢(shì)的品虹牌企業(yè)識(shí)，市場(chǎng)槽的重新辭洗牌整腎合卻帶百來機(jī)遇鼠。優(yōu)勝劣汰鹽將推動(dòng)有蕩限的資源去加速流向騰資質(zhì)高、昌資信好、男開發(fā)業(yè)績(jī)蔬良好、品慚牌效應(yīng)明得顯的房地暖產(chǎn)企業(yè)。2．房地產(chǎn)產(chǎn)幅業(yè)鏈日趨訓(xùn)成熟，房戀地產(chǎn)服務(wù)獎(jiǎng)業(yè)發(fā)展空菊間巨大中國(guó)房勁地產(chǎn)業(yè)娘逐漸由收成長(zhǎng)階宿段走向絨成熟階摔段。隨著房至地產(chǎn)業(yè)專進(jìn)入成右熟階段龍，房地比產(chǎn)行業(yè)膊將面臨中著從單魯一開發(fā)薯到“開喉發(fā)+持有+服務(wù)”京的多元綱模式轉(zhuǎn)哄型階段辭，貫穿魚于房地緣瑞產(chǎn)的開灰發(fā)、設(shè)疑計(jì)、建滿筑和維戀護(hù)等環(huán)嫩節(jié)的房或地產(chǎn)服馬務(wù)業(yè)迎首來發(fā)展旱的良機(jī)僅。房地產(chǎn)服玻務(wù)業(yè)包括當(dāng)土地中介階、房地產(chǎn)短中介、不療動(dòng)產(chǎn)估價(jià)球和物業(yè)管記理、房地寨產(chǎn)金融中均介等行業(yè)和。3．大交婆通框架白的形成犯和發(fā)展謠，使城揭際聯(lián)系捎緊密，貨城市群輝成長(zhǎng)加疫速，人明的流動(dòng)斤將緩解慚房?jī)r(jià)上解漲壓力從總的趨岸勢(shì)看，全緩國(guó)范圍內(nèi)考的交通條美件都得到晝了顯著的蹤蝶改善。便利的世交通條非件使得肝工作地境域與生姜活地域哈的分離混成為可獄能。隨著中抽國(guó)高速陡鐵路的獸飛速發(fā)擇展，長(zhǎng)三角地區(qū)本脖就暢通劍的交通掉運(yùn)輸條師件變得折更為便才利。由于上石海、南京、伴杭州等橡城市房?jī)r(jià)較濃高，人伴們選擇薄移居靠慌近這些惹大城市艷的縣城繞乃至小肅城鎮(zhèn)生君活也變狀得逐漸機(jī)流行，陪較高的各工資水符平與較碰低的生纖活成本汁可以兼鑰得。圖10蘇南交吧通地圖4．房地產(chǎn)廟開發(fā)空間猶由東部向遠(yuǎn)中西部、奸大中城市帥向中小城餃?zhǔn)泻托〕墙怄?zhèn)轉(zhuǎn)移由于土竭地資源籌的有限店供給與薯不可替敲代性，脆目前一擠些大城奏市的房經(jīng)地產(chǎn)市卸場(chǎng)已經(jīng)靜接近飽臟和，大南規(guī)模開珍發(fā)階段均難以維緩持。相對(duì)于大唉城市土地身資源的產(chǎn)業(yè)、人口承狗載力，算在三、四、五線城市、墊縣城以及另中小城鎮(zhèn)跳，土地雪資源尚算戶富裕，也持為房地產(chǎn)拿開發(fā)提供貞了空間上為的可能。圖11深圳增量屢商品房銷架售情況圖12南京增盆量商品貢房銷售乞情況圖13杭州增量亞商品房銷乞售情況5.存量房地賠產(chǎn)交易占火比不斷增認(rèn)加，存量遮房地產(chǎn)市桶場(chǎng)地位上帽升圖14上海市候商品房役交易情慣況三、促能進(jìn)房地場(chǎng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)絕型升級(jí)五的若干騾建議（一）第羞三次工業(yè)武革命與低終碳地產(chǎn)開鳳發(fā)綠色科技疲為領(lǐng)先的鄭第三次工泉業(yè)革命。第一大啄支柱：飄從化石襲燃料結(jié)跪構(gòu)向可鍛再生能對(duì)源轉(zhuǎn)型押。第二大支往柱：用世廈界各地建奶筑收集分爬散的可再翅生能源。第三大名支柱：懷在建筑另和其他序基礎(chǔ)設(shè)姥施中使諒用氫和倘其他可站儲(chǔ)存基猴礎(chǔ)來儲(chǔ)芬存這些皮可再生暢新能源晨。第四大鍵支柱：脹互聯(lián)網(wǎng)昏技術(shù)革呀命與可牲再生能亞源相結(jié)雪合所建鄉(xiāng)豐立起來贏的神經(jīng)肉網(wǎng)絡(luò)（娛能源互禍聯(lián)網(wǎng)）陷。第五大蛋支柱：城以插電溉式或燃碰料電池概動(dòng)力為壺交通工姑具的交事通物流陵網(wǎng)絡(luò)。（二）商境業(yè)模式創(chuàng)躺新1.大型房忠地產(chǎn)公輛司2.中小開糾發(fā)企業(yè)衣：情況翠復(fù)雜，辰可以根欲據(jù)自己貧的實(shí)際搜情況，洲做出決頁(yè)策。A.繼續(xù)從事毛房地產(chǎn)開權(quán)發(fā)產(chǎn)品多樣鬼化；樹立品牌到；做好產(chǎn)品講，提高性博價(jià)比；空間合功理布局券；從長(zhǎng)期考苗慮，適當(dāng)紫開發(fā)、持離有持有型內(nèi)物業(yè)。B.轉(zhuǎn)入房燃地產(chǎn)服捧務(wù)業(yè)，偶甚至其底他行業(yè)（三）加快房地撤產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，使賣之與房地斗產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)恥展相適應(yīng)房地產(chǎn)金撿融業(yè)是中評(píng)國(guó)房地產(chǎn)牢業(yè)未來的泳一個(gè)重要諒的發(fā)展方堤向。房地產(chǎn)企理業(yè)的融資幫手段創(chuàng)新桶，加大股核權(quán)融資、俯信托融資鞭與債券融葡資的比例派。存量房禾地產(chǎn)的跳交易需扎要借助雹金融工阻具，如篇房地產(chǎn)怖的擔(dān)保議等等。盡管美國(guó)凍的經(jīng)驗(yàn)教籠訓(xùn)告訴我鏟們房地產(chǎn)衰證券化不河能走過頭頌，尤其不噴能大量制津造“有毒灑資產(chǎn)”，厚但并不意閘味著房地化產(chǎn)金融業(yè)關(guān)不需要發(fā)短展。中國(guó)房吵地產(chǎn)業(yè)蕩的未來削：REI反Ts（四）呢促進(jìn)房研地產(chǎn)市敞場(chǎng)體制租轉(zhuǎn)型關(guān)鍵是貢推進(jìn)房撐地產(chǎn)市鹽場(chǎng)體制逼改革和庸轉(zhuǎn)型改革和牛完善城蜘市土地疤使用制豬度完善差純別化、基區(qū)域性京的貨幣痕政策建立新型章房地產(chǎn)稅盒制改革和完絹善城市土損地使用制頃度1.“雙控”模炊式，增加植有效供給北京推叢出所謂咱“雙控絲式”模式稿。一是控孟制單宗都商品住咸宅用地里出讓規(guī)郊模。二是控起制企業(yè)寸在一定絕時(shí)期內(nèi)撕取得的膜商品住衡宅用地殃規(guī)模。2.“限地價(jià)瓦、競(jìng)房太價(jià)”3.“限房?jī)r(jià)、彎競(jìng)地價(jià)”4.“凈地出誤讓”中共中烈央的“十二五始建議”中提出“改革要有竊頂層設(shè)計(jì)”。中國(guó)房地計(jì)產(chǎn)稅制改魚革已進(jìn)入益基礎(chǔ)性制收度建設(shè)階催段，必須茶按照現(xiàn)代墓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)著發(fā)展的要?dú)⑶?，?gòu)建臭房地產(chǎn)稅比制。如何改革獻(xiàn)？“國(guó)際經(jīng)驗(yàn)+中國(guó)國(guó)你情+中國(guó)經(jīng)驗(yàn)馳”從全球范讀圍來看，叛大多數(shù)國(guó)制家都具備足完善的房倆地產(chǎn)稅法大，各級(jí)政朝府對(duì)稅種意的管理權(quán)股屬明確，偉保證了房謹(jǐn)?shù)禺a(chǎn)稅收偵征管的嚴(yán)癢肅性。大多數(shù)兆國(guó)家的方房地產(chǎn)姥稅政策劣實(shí)行“寬稅基、債簡(jiǎn)稅種、榨低稅率”的原則林。房地產(chǎn)稅愁屬地方稅助種，房地鍛產(chǎn)稅收入旬主要用于國(guó)為社區(qū)更耗好地提供桃公共服務(wù)血。地方政底府有了額獨(dú)立自輛主的稅虛收來源等，并將更地方政角府的稅圍收和財(cái)炸政支出束更直接之地聯(lián)系適起來，昌促使地指方政府絕作出正倉(cāng)確的財(cái)卻政決策泛，從而府可以最禁大化公閉共開支兄所帶來氏的效益盛。房地產(chǎn)帳稅種一勝般包括芬保有稅光、取得習(xí)稅和所跨得稅三俘大類，煮以保有脈稅為主向，通常梨是本級(jí)羨地方財(cái)尊政收入示的主要請(qǐng)來源。在房地產(chǎn)肺稅制設(shè)計(jì)努和征管過鼻程中，地酷方政府有忽很大的自撒主權(quán)。一拍般由中央疫政府制定擔(dān)稅基，地遺方政府可旱以根據(jù)本僑地的特殊殺情況選擇餡稅率，并飼確定一定谷的減免范陵圍。這也是中傍國(guó)房地產(chǎn)館稅制改革敏的方向。由房地回產(chǎn)開發(fā)碑流轉(zhuǎn)環(huán)魄節(jié)稅收惱為主轉(zhuǎn)明換為以?shī)A房地產(chǎn)漿保有環(huán)畝節(jié)的稅平收為主悲，是一扇個(gè)漸進(jìn)便的過程抖。采取漸觸進(jìn)式改恥革，決致不能選頓擇激進(jìn)肥式改革弓。實(shí)行雙巾軌制，喜最終雙你軌制并膀軌，走籌向單軌蟲制。短期我本國(guó)全面議開征房弄地產(chǎn)稅雅的條件息不成熟謎，而局錄部開征愚房地產(chǎn)灶稅的條膽件已經(jīng)鋪具備。根據(jù)中乒央“改比革要有棉頂層設(shè)普計(jì)”的耀指示精皮神，在威總結(jié)上遍海、重纏慶房產(chǎn)噸稅改革爹試點(diǎn)經(jīng)存驗(yàn)的基鈔礎(chǔ)上，窯制定統(tǒng)場(chǎng)一開征斤新購(gòu)房遼產(chǎn)稅的劍改革方凡案。所謂統(tǒng)避一開征蠅新購(gòu)房稼地產(chǎn)稅供，是指答在全國(guó)鞭范圍內(nèi)妨借鑒上量海和重君慶房產(chǎn)疾稅改革蘿試點(diǎn)方稀案，對(duì)滴居民新躺購(gòu)商品時(shí)房超免吳稅標(biāo)準(zhǔn)三部分按杰規(guī)定開約征房產(chǎn)戒稅。統(tǒng)一開征象新購(gòu)房地輪產(chǎn)稅，在跪未來一、港兩年房地竄產(chǎn)市場(chǎng)一謀旦出現(xiàn)復(fù)透蘇的時(shí)候急，開始在告全國(guó)范圍慶內(nèi)統(tǒng)一開祥征新購(gòu)房抓產(chǎn)稅，即跑對(duì)居民新伶購(gòu)商品房秒超免稅標(biāo)欺準(zhǔn)部分按脖規(guī)定開征徒房地產(chǎn)稅摧。開征房地中產(chǎn)稅的初圾期，對(duì)本往市居民家論庭在本市窄新購(gòu)的人橡均面積超糕過60平方米以披上的住房扛和非本市添居民家庭香在本市新憐購(gòu)的住房宴征收房產(chǎn)希稅。每年按棍應(yīng)稅住向房市場(chǎng)趕交易價(jià)褲格的70%計(jì)算繳梨納。稅率0.4忘%～0.6戀%。最終過摧渡到按饒房地產(chǎn)蕩評(píng)估價(jià)障的一定字比例（70%左右）計(jì)景算繳納。稅率可根悟據(jù)房地產(chǎn)馳市場(chǎng)運(yùn)行鏈的實(shí)際情初況進(jìn)行調(diào)和整。在條件羽成熟時(shí)刷，根據(jù)界房地產(chǎn)偽市場(chǎng)的蘇運(yùn)行狀近況，不身斷擴(kuò)大粘稅基和庸調(diào)整稅馳率，再瞞對(duì)居民檔已購(gòu)存抬量房開近征房產(chǎn)婚稅，從勇而實(shí)行吩雙軌并繳軌，用20年左右的怨時(shí)間，刪實(shí)現(xiàn)房偶地產(chǎn)開導(dǎo)發(fā)流轉(zhuǎn)竭環(huán)節(jié)稅努收為主向向房地且產(chǎn)保有鋸環(huán)節(jié)稅躬收為主管的房地給產(chǎn)稅制置轉(zhuǎn)型。真正用經(jīng)嚇濟(jì)手段替氏代行政手?jǐn)扯握{(diào)控房要地產(chǎn)市場(chǎng)糞的運(yùn)行。建立我國(guó)盯房地產(chǎn)市膊場(chǎng)穩(wěn)定健意康發(fā)展的政長(zhǎng)效機(jī)制炸。充分發(fā)朽揮房地膏產(chǎn)稅“溫自動(dòng)緩夕沖器”戰(zhàn)的功能豬，自發(fā)喝調(diào)節(jié)房煌地產(chǎn)市攏場(chǎng)的“芳冷熱”討。對(duì)于穩(wěn)定助房地產(chǎn)市腔場(chǎng)以及推奇進(jìn)我國(guó)的委稅收體制偷改革具有吃積極的意麻義。用開征獲新購(gòu)房網(wǎng)地產(chǎn)稅豎替代限繪購(gòu)令的盈政策思誘路，具資有以下鵲好處。（1）交