中原地產(chǎn)二級(jí)市場項(xiàng)目策劃流程2

中原地產(chǎn)二級(jí)市場

項(xiàng)目策劃流程中原（中國）地產(chǎn)研究中心

中原地產(chǎn)二級(jí)市場策劃流程

第一篇策劃基礎(chǔ)知識(shí)目錄房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)開發(fā)策劃以及房地產(chǎn)策劃一、房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)？？？

你的理解？？？如何？？？對土地資源經(jīng)過合理利用、優(yōu)化組合，從而使得土地產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值！一、房地產(chǎn)基本概念1.1房地產(chǎn)的概念1.2房地產(chǎn)定義1.3實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位1.4房地產(chǎn)的其他名稱1.5房地產(chǎn)業(yè)1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語1.7房地產(chǎn)的特性1.8房地產(chǎn)的類型1.1房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)土地建筑物其他土地定著物實(shí)物權(quán)益區(qū)位實(shí)體質(zhì)量功能土地建筑物房地地上空間地面地下空間房屋構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)設(shè)備裝飾裝修一、房地產(chǎn)基本概念1.2房地產(chǎn)定義：

房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物；一、房地產(chǎn)基本概念1.3實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位：房地產(chǎn)的實(shí)物分為有形的實(shí)體、實(shí)體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個(gè)方面；權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，在中國主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間使用權(quán)；區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置，具體可分為位置、交通、環(huán)境（自然、人工、社會(huì)和景觀等）和配套設(shè)施四個(gè)方面；一、房地產(chǎn)基本概念1.4房地產(chǎn)的其他名稱不動(dòng)產(chǎn)：中國物業(yè)：香港RealEstate：英國RealProperty：美國一、房地產(chǎn)基本概念1.5房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)業(yè)；房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理；其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服物業(yè)一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語“一級(jí)市場”、“二級(jí)市場”與“三級(jí)市場”不同用途的土地使用年限建筑密度容積率建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積常規(guī)物業(yè)實(shí)用率不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語“一級(jí)市場”、“二級(jí)市場”與“三級(jí)市場”“一級(jí)市場”——指土地使用權(quán)出讓，或批租的市場指土地轉(zhuǎn)讓及開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，新建商品房的租售，土地的使用權(quán)分割并轉(zhuǎn)移的市場；

“二級(jí)市場”——擁有房地產(chǎn)權(quán)證的小業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃的交易市場“三級(jí)市場”——一、房地產(chǎn)基本概念不同用途的土地使用年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂等用地：40年綜合或其他用地：50年1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語建筑密度:又稱為建筑覆蓋率，指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地總面積占建筑用地面積的比率建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積x100%（覆蓋率）試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的基地總面積為600平方米，問建筑密度？一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語容積率:是反映和衡量地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率=總建筑面積/建筑用地面積試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的總面積為4000平方米，問容積率為多少？一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語

如：在一定地塊內(nèi)，建筑物的各層面積均相同，則建筑總面積=土地總面積x建筑密度x建筑層數(shù)容積率=建筑密度x建筑層數(shù)一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語常規(guī)物業(yè)實(shí)用率多層住宅：90-93%小高層及高層住宅：80-88%寫字樓物業(yè):70-75%商鋪物業(yè)：50%左右一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）1平方米=10.764平方英尺

1公頃=10000平方米1公頃=15畝1畝=666.67平方米一、房地產(chǎn)基本概念1.7房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)性,易受限制唯一性壽命長久，用途多樣，相互影響供給有限，價(jià)值量大，流動(dòng)性差保值增值一、房室地產(chǎn)基右本概念1.8防房地產(chǎn)您的類型居住物業(yè)咳：自住、喇投資商用物業(yè)臟：經(jīng)營性打、收益性帖或投資性安物業(yè)。包括：寫度字樓、零警售商業(yè)物蛙業(yè)（商場土、購物中自心、店鋪）、酒起店、娛樂方類物業(yè)等養(yǎng)。工業(yè)物業(yè)本：工業(yè)廠盡房、倉儲(chǔ)徑用房、高舊新技術(shù)產(chǎn)耽業(yè)研發(fā)等特殊物堤業(yè)：得昆到政府宜特殊許附可的，摔如加油今站、機(jī)拖場、港服口、高襪速公路、橋梁例、隧道、銅賽馬場、他高爾夫球是場、滑雪負(fù)場等二、鍋房地產(chǎn)夫市場政府？？開發(fā)商？追？專業(yè)服務(wù)拴機(jī)構(gòu)？？消費(fèi)者酬？？二、判房地產(chǎn)葬市場2.1伏房第地產(chǎn)市芹場的定勞義2.2棟房地產(chǎn)修市場的參晶與者2.3嗓房紀(jì)地產(chǎn)市章場的運(yùn)紅行環(huán)境青及影響伴因素2.4滴房地產(chǎn)販?zhǔn)袌鲋笜?biāo)2.5頌地州租和級(jí)饞差地租2.6蓄影響房地劇產(chǎn)價(jià)格的覽九大因素2.7港房地護(hù)產(chǎn)市場招的運(yùn)行撕規(guī)律2.8炊房地產(chǎn)金錫融與融資二、牽房地產(chǎn)著市場2.1泉房地產(chǎn)握市場的定診義從事房地?zé)岙a(chǎn)買賣、太租賃、抵黃押、典當(dāng)擺等交易活支動(dòng)的場所利以及一切無交易途徑香和形式。一個(gè)完整肺的房地產(chǎn)苦市場是由腦市場主體精、客體、爐價(jià)格、資易金、運(yùn)行弊機(jī)制等因裹素構(gòu)成的處一個(gè)系統(tǒng)罰。二、螞房地產(chǎn)市向場2.2困房地府產(chǎn)市場寄的參與茶者土地所宋有者或見當(dāng)前使婆用者開發(fā)商政府及其柔機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)建筑承包任商專業(yè)顧問建筑師工程師及勵(lì)造價(jià)工程曬師物業(yè)代律理及估示價(jià)師會(huì)計(jì)師律師消費(fèi)者或把買家2.3牌房地給產(chǎn)市場范的運(yùn)行沿環(huán)境及現(xiàn)其影響屢因素二、熟房地吊產(chǎn)市場二、處房地葉產(chǎn)市場2.4惰房地產(chǎn)董市場規(guī)模2.4情.1市潛在妻市場、墓有效市恒場及合現(xiàn)格的有陪效市場慕、服務(wù)愛市場、蟲滲透市凝場潛在市協(xié)場：對某種特磨定商品有倚某種興趣脊的消費(fèi)者罷。有效市場謹(jǐn)：對某種徑特定商敬品有興匙趣、收咐入與途械徑匹配燦的消費(fèi)燈者的集銀合；如禾果對某些商品堵有消費(fèi)繼的限制酬，那么作其他的散人群就趴構(gòu)成合身格的的推有效市甚場。服務(wù)市場膜：使公司斤決定開所拓的那匆部分合鳥格的有藝效市場秋。滲透市場段：指已經(jīng)倆購買了伶企業(yè)產(chǎn)情品的消藏費(fèi)者的輩集合參見下膽圖二、巖房地托產(chǎn)市場2.4潮房搞地產(chǎn)市鴨場規(guī)模有效市場潛在市場整體市場服務(wù)市場滲透市場合格有效市場二、灣房地挎產(chǎn)市場2.5期房地產(chǎn)講市場指標(biāo)2.5.珍1需紙求、供給遙與價(jià)格需求：消費(fèi)者堵在某特避定時(shí)期棕，在一臣定市場墾上，按拌一定價(jià)藝格愿意徹且能購殘買的某爽種商品和勞農(nóng)務(wù)的數(shù)擊量。笑與消費(fèi)濤者的偏市好、收晚入水平屬、商品亦的價(jià)格河、相關(guān)游商品（互補(bǔ)解品、替帖代品）念的價(jià)格印、對商感品未來偷價(jià)格的幕預(yù)期等逆有關(guān)。需求規(guī)律諒：價(jià)格效電應(yīng)=皮替靠代效應(yīng)風(fēng)+盞收入屠效應(yīng)二、鑼房地袍產(chǎn)市場2.5爬房塞地產(chǎn)市應(yīng)場指標(biāo)2.5汁.1南需求取、供給川與價(jià)格供給：廠商在磁一定市輛場上的白某一特階定時(shí)期釀內(nèi)，與頃一定價(jià)員格相對丈應(yīng)，愿隸意且能查提供商品的數(shù)密量。與商喊品本身的拌價(jià)格、其碑他商品的醋價(jià)格、生綢產(chǎn)技術(shù)的膝變動(dòng)、生產(chǎn)要素的擾價(jià)格、政決府的政策筐以及廠商鏡對未來的駐預(yù)期正相翠關(guān)。二、斧房地烏產(chǎn)市場2.5確房枯地產(chǎn)市中場指標(biāo)2.5.酬1.1桃需求指標(biāo)國內(nèi)生拋產(chǎn)總值人口數(shù)城市家躁庭人口就業(yè)人員諸數(shù)量及就謎業(yè)分布城市家狐庭可支傲配收入霧及城市亭家庭總把支出房屋空觸間使用手?jǐn)?shù)量商品零虛售價(jià)格哀指數(shù)及破城市居煮民消費(fèi)內(nèi)價(jià)格指葉數(shù)二、箭房地愿產(chǎn)市場2.5鋒房地產(chǎn)盲市場指標(biāo)2.5.章1.2耽供給指標(biāo)存量新竣工量滅失量空置量及聾空置率可供租售啟量房屋施工藥面積房屋新開后工面積平均建設(shè)球周期竣工房屋達(dá)價(jià)值二、些房地塊產(chǎn)市場2.5境房地產(chǎn)市彈場指標(biāo)2.5.鴉2彈妄性理論需求價(jià)奶格彈性騰：商品的孔需求量超對商品萄本身價(jià)岡格變動(dòng)起的反應(yīng)疊程度供給價(jià)格青彈性：供給量變侄動(dòng)率與價(jià)醋格變動(dòng)率瘡的比值。當(dāng)影響因素存，一是廠棕商供應(yīng)能力和產(chǎn)膨品生產(chǎn)監(jiān)周期，急二是產(chǎn)怒品的生滿產(chǎn)成本2.5緊.3環(huán)市場株均衡需求的數(shù)博量等于供玻給的數(shù)量二、旅房地依產(chǎn)市場2.5陶房地艷產(chǎn)市場卷指標(biāo)2.5.拘4消駛費(fèi)者行為剩理論2.5.炒4.1瓣效用消費(fèi)者岡決策：暴指消費(fèi)印者在既唇定的預(yù)午算支出肢條件下場，為使哭自己獲艙得最大冶的消費(fèi)贏滿足而做出的來消費(fèi)選請擇。效用：消寒費(fèi)者在消摟費(fèi)某種商租品時(shí)所獲駱得的心理抄滿足程度才。其取決謹(jǐn)于兩種因岸素，一是商品的自兄然屬性可戒以滿足人牽們的某種吊使用的需威要；二是爺人們在消慰費(fèi)某種商員品時(shí)對滿足漿的主觀感慮受。二、介房地瓦產(chǎn)市場2.5贏房地劣產(chǎn)市場狂指標(biāo)2.5脾.4指消費(fèi)冤者行為夠理論2.5.血4.2府邊際效癥用邊際效吧用（M道U）消費(fèi)的服某種物濾品每增秩加一個(gè)頭單位所限獲得的抖總效用呀的增加宣。邊際效用奪遞減規(guī)律揮：消費(fèi)者消為費(fèi)后一個(gè)燥單位商品鑄所獲得的灰效用增量都小于它消費(fèi)前一屑個(gè)單位逢商品所炕獲得的志效用增置量。二、功房地死產(chǎn)市場2.5潑房地產(chǎn)舊市場指標(biāo)2.5匆.4辛消費(fèi)奪者行為貝理論2.5.爹4.3蝴消費(fèi)者均燦衡：消費(fèi)者在槽既定收入劈燕的狀況下攜，將貨幣樹合理花費(fèi)簽于各種消減費(fèi)品的組暢合，使消笑費(fèi)者獲得蠢了最大的落效用總量狡，此時(shí)消葡費(fèi)者不再黎改變其購屆買各種消信費(fèi)品的數(shù)涂量，則消撫費(fèi)者的決鐵策行為已槍達(dá)到均衡厭狀態(tài)。二、熟房地源產(chǎn)市場2.6飯地租及級(jí)哨差地租2.6.制1地租：利巴用土地所訴獲得的超益額報(bào)酬地租=勻市場價(jià)鈴格–掏生產(chǎn)成本添–平紫均利潤2.6叼.2級(jí)差地租曬：不同生西產(chǎn)條件鍛下生產(chǎn)樓出來的著農(nóng)產(chǎn)品捐具有統(tǒng)侮一的市掛場價(jià)格胃，不同膽位置的帝土地因鴿而具有會(huì)不同的濕地租城市內(nèi)不正同用途的兄地租支付嬸能力二、舞房地流產(chǎn)市場地租及級(jí)籮差地租距離中心商務(wù)區(qū)地租支付能力零售業(yè)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易和批發(fā)業(yè)高層住宅多層住宅農(nóng)業(yè)高層住宅區(qū)多層住宅區(qū)工業(yè)二、種房地產(chǎn)市徑場地租及級(jí)即差地租同一街頸道上不犧同用途褲的地租陽支付能寸力地租距離士多店高檔家具店特色快餐店通信手機(jī)店珠寶店高級(jí)男裝店高級(jí)女裝店高級(jí)品牌專賣購物廣場時(shí)尚品牌專賣店二、耗房地產(chǎn)市晃場2.6取影響肅房地產(chǎn)躲價(jià)格的摩九大因悼素2.6經(jīng).1房地產(chǎn)自調(diào)身的因素2.6釀.2澇環(huán)境因長素2.6.攏3角人口因籍素2.6.外4蒙經(jīng)濟(jì)因言素2.6.沒5峽社會(huì)因駐素2.6板.6噸行政因諒素2.6艇.7裂國際因維素2.6友.8廚心理因珠素2.6續(xù).9笑其他因賄素二、擱房地產(chǎn)市鋒場2.7漢房地恒產(chǎn)市場甜的運(yùn)行屆規(guī)律房地產(chǎn)拉的空間憶市場—枕—使用究功能與房地跳產(chǎn)的資里產(chǎn)市場倡——資彈產(chǎn)的投懸資收益標(biāo)功能房地產(chǎn)的疫空間市場怨與房地產(chǎn)遺的資產(chǎn)市薦場的關(guān)系這兩者是臭緊密聯(lián)系準(zhǔn)在一起的罰，空間市滾場的供求峰關(guān)系決定衛(wèi)了房地產(chǎn)浴租金的水蹈平，該租蘿金水平同慈時(shí)決定了肝房地產(chǎn)資怒產(chǎn)的收益世率。從而斷影響資產(chǎn)榆市場的需優(yōu)求；同時(shí)損，空間市受場的供給冊又是由資屯產(chǎn)市場決落定的。二、邁房地桃產(chǎn)市場2.7缸房地產(chǎn)市券場的運(yùn)行她規(guī)律房地產(chǎn)愧市場的觀周期循們環(huán)傳統(tǒng)的房淋地產(chǎn)周期肉理論認(rèn)為統(tǒng)：房地產(chǎn)亞市場的發(fā)土展呈現(xiàn)出戰(zhàn)一種自我莫修正的模陣式。在每份一個(gè)運(yùn)行炸周期中，啊均經(jīng)過擴(kuò)蓋張、緩慢劃、蕭條、捐調(diào)節(jié)、復(fù)福蘇和再次療擴(kuò)張的過順程。房地產(chǎn)間周期循樂環(huán)的主戰(zhàn)要原因澆是：供滋需因素鳥的影響示，其中亭以金融榮相關(guān)因悲素的變?nèi)畡?dòng)最為茄關(guān)鍵；鎖市場信副息不充昏分，導(dǎo)炒致從供衣需兩方隸面調(diào)整蝕不均衡濫的實(shí)踐悶存在時(shí)會(huì)滯；生押產(chǎn)者與希消費(fèi)者磨心理因罷素的影臟響；政瓣策因素像的影響端；制度劃因素的引影響等二、架房地討產(chǎn)市場2.7早房地產(chǎn)市復(fù)場的運(yùn)行節(jié)規(guī)律施永青2巖005年香觀點(diǎn)房地產(chǎn)周塵期分為:商(1)復(fù)獲蘇期(道2)高漲捆期(3掏)危機(jī)期顫(4)塘蕭條期房地產(chǎn)住市場是匹周期性冤極為明似顯的市僅場，原朽因有幾柳個(gè)方面蕉：(1儀)房地較產(chǎn)的生蓮產(chǎn)期很穗長，短懇則一兩洽年，長惱可以三分五年。壓一旦發(fā)鼓現(xiàn)供不島應(yīng)求，勿短期內(nèi)嫩都無法據(jù)增加供徑應(yīng)，令燈樓市可襯以連年熱上升。努(2)際房地產(chǎn)確是傳統(tǒng)睛上的主苦要財(cái)富薦儲(chǔ)存工修具，有剩余資的奶人都傾世向投資定地產(chǎn)。硬因此，掙經(jīng)濟(jì)好蒼的時(shí)候反，資金搭就會(huì)源孩源不絕令地流入場房地產(chǎn)句市場。食流入的卡資金愈修多，樓闊價(jià)就升化得愈快廢，樓價(jià)鴨上升又厲吸引更諸多的資鑼金流入謠，令升崗市進(jìn)入速自我完盜成的機(jī)腔制。(調(diào)3)投帥資地產(chǎn)績的財(cái)務(wù)曲杠桿效號(hào)益大，冰按揭貨絨款往往殃可高達(dá)擴(kuò)樓價(jià)的估七至八掏成。只爹需拿出克很少的忘資金，狗就可以顧把投資亂效率擴(kuò)丘大。當(dāng)璃然，當(dāng)泉資金退鋒的時(shí)候哄，亦會(huì)深飽受債昨主的壓夠力，無欣法退守焰，形成魄恐懼性坐拋售。二、轟房地產(chǎn)市集場2.7券房地和產(chǎn)市場工的運(yùn)行島規(guī)律房地產(chǎn)匪市場的畝自然周謊期見下頁輪圖長期平均擱空置率水眠平二、旺房地?cái)n產(chǎn)市場銷售和出遍租住宅需佛求變化示裂意圖供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率繼續(xù)下降需求繼續(xù)油上漲，開義始新的建嬌設(shè)，但需滴求增長比嘗供給快，薦空置率仍各下降，租閃金增長率侮上升供給增長率=需求增長率供給（竣工）增長率超過需求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑下降上升需求增長世加快，空傳置率下降景，租金增迫長率穩(wěn)定?；蛐〔缴锨蒙?、拋房地愧產(chǎn)市場2.7扇房地產(chǎn)市蜘場的運(yùn)行陶規(guī)律房地產(chǎn)市烘場的投資緊周期房地產(chǎn)等自然周君期與投頑資周期燃的關(guān)系投資周期其在第一、叢二階段初掠期滯后于辱市場自然騾周期的變聾化，其他意階段則超暑前于市場脾自然周期翅的變化二、李房地產(chǎn)市辱場2.7偷房地秤產(chǎn)市場籃的運(yùn)行水規(guī)律房地產(chǎn)攏泡沫與打過熱房地產(chǎn)泡圍沫是指由禮于房地產(chǎn)明投機(jī)引起昆的房地產(chǎn)自市場價(jià)格拖與使用價(jià)虛值嚴(yán)重背設(shè)離，脫離寄了實(shí)際使傻用者支撐晃而持續(xù)上血漲的過程棚及狀態(tài)。泡沫成因炸：土地的有班限性和稀焰缺性是房皮地產(chǎn)泡沫黎產(chǎn)生的基通礎(chǔ)；投機(jī)需求匆膨脹是房佩地產(chǎn)泡沫敵產(chǎn)生的直鵝接誘因；金融機(jī)掘構(gòu)的過棄度房貸鬼是房地芽產(chǎn)泡沫店產(chǎn)生的郵直接助肢燃劑二、灑房地產(chǎn)駐市場2.8落房地鵲產(chǎn)金融搞與融資2.8膊.1牙房地久產(chǎn)資本悠市場2.8根.2拆房地僑產(chǎn)金融2.8.格3房區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)融資2.8確房地竹產(chǎn)金融碰與融資2.8.哀1房楊地產(chǎn)資本假市場二、嗽房地氣產(chǎn)市場2.8螺房地產(chǎn)金從融與融資2.8踏.1浪房地暗產(chǎn)資本柴市場房地產(chǎn)易資本市矮場主要包括斜土地儲(chǔ)備狡貸款、房趕地產(chǎn)開發(fā)劣貸款、個(gè)壞人住房貸植款、商業(yè)冠用房貸款雅，是商業(yè)杠銀行和儲(chǔ)號(hào)蓄等金融在機(jī)構(gòu)資產(chǎn)戰(zhàn)的主要組岡成部分；房地產(chǎn)開妖發(fā)公司和匠房地產(chǎn)投極資信托的曲股票在股妖票交易所南交易房地產(chǎn)感抵押貸細(xì)款證券烤逐漸成趣為證券漏市場的獨(dú)重要組都成部分二、孕房地段產(chǎn)市場2.8騾房地捉產(chǎn)金融粱與融資2.8.顯1房滴地產(chǎn)資本托市場房地產(chǎn)企虧業(yè)的權(quán)益恭融資與債規(guī)務(wù)融資權(quán)益融水資：投好資者通襖過公司耽上市或角增發(fā)新壯股、吸澡收其它型機(jī)構(gòu)投號(hào)資者資自金、合咳作開發(fā)粒等方式轉(zhuǎn)，補(bǔ)足翻資本金大；權(quán)益鄭融資的飽資金供部給方與許投資者尾共擔(dān)風(fēng)獅險(xiǎn)，所平得報(bào)酬翠是項(xiàng)目翻投資所索形成的萬可分配舌利潤債務(wù)融資絲式：通過舉拖債的方式礎(chǔ)，除銀行刮外，其它網(wǎng)機(jī)構(gòu)投資追者如保險(xiǎn)脆公司、退附休基金也鉗可提供債襯務(wù)融資。他債務(wù)融資隱的資金融停出方不承華擔(dān)項(xiàng)目投章資風(fēng)險(xiǎn)，然其報(bào)酬為蠻貸款利息紅和有關(guān)費(fèi)堆用。房地緒產(chǎn)企業(yè)可近發(fā)行企業(yè)搞債券和借嗽入信用貸誤款；債務(wù)融萍資在一籠定的條導(dǎo)件下可裁轉(zhuǎn)化為稼權(quán)益融鴨資，可吊轉(zhuǎn)債就夜是一種找。二、紀(jì)房地產(chǎn)市嫁場2.8壺房地產(chǎn)金管融與融資2.8撇.1礎(chǔ)房地舊產(chǎn)資本角市場房地產(chǎn)門土地儲(chǔ)匹備貸款云與開發(fā)鞠貸款土地儲(chǔ)備湊貸款：土根地收購儲(chǔ)財(cái)備貸款、便土地儲(chǔ)備赤貸款房地產(chǎn)開株發(fā)貸款：綿土地購置耀貸款、土仙地開發(fā)貸旗款和建設(shè)喜貸款房地產(chǎn)臥抵押貸播款個(gè)人住愿房抵押蛇貸款，動(dòng)即融機(jī)趁構(gòu)發(fā)放纖個(gè)人住弟房抵押居貸款的抱過程構(gòu)匹成了抵?jǐn)匮嘿J款占的一級(jí)店市場。商用房抵戶押貸款在建工纖程抵押巖貸款二、予房地冬產(chǎn)市場2.8咸房地產(chǎn)金當(dāng)融與融資2.8.滅1房栽地產(chǎn)資本稠市場抵押貸按款二級(jí)宅市場在一級(jí)庸市場，認(rèn)商業(yè)銀戶行和儲(chǔ)荷蓄機(jī)構(gòu)鈔等利用付間接融明資發(fā)放胳抵押貸長款；二瞧級(jí)市場爛利用類窯似資本禽市場的屆機(jī)構(gòu)、能工具，屑通過購烤買一級(jí)肺市場發(fā)臥放的抵棒押貸款若，將其縮慧轉(zhuǎn)化為緩房地產(chǎn)店抵押支坦持證券潤，并在芬證券市逗場上交敏易，實(shí)筑現(xiàn)房地趙產(chǎn)抵押譽(yù)貸款市蕉場與資帆本市場雹的融合抵押貸款零支持證券汽的類型：興抵押貸款言支持證券咽、抵押貸滿款傳遞證深券、抵押敞貸款支付博證券和抵沸押貸款擔(dān)上保證券二、姥房地默產(chǎn)市場2.8懸房地碌產(chǎn)金融法與融資2.8念.1潑房地爭產(chǎn)資本盜市場房地產(chǎn)投搖資信托（車Real用Est腰ate蠶Inve番stme岡ntT到rust遮s，RE通ITs）是指通很過制定系信托投慢資計(jì)劃皆，信托墾公司與駱投資者嗽簽訂信泥托投資攪合同，需通過發(fā)撲行信托浴受益拼哥爭或股躍票等方加式受托福投資者唉的資金協(xié)，用于姓房地產(chǎn)怪抵押貸勒款投資菜，并委蟲托或聘噸請專業(yè)考機(jī)構(gòu)和拾專業(yè)人虹員實(shí)施雄經(jīng)營管透理的一唯種資金三信托投誦資方式REIT棄s的投資汗領(lǐng)域涉及中不同地區(qū)菜的不同類隊(duì)型的房地哄產(chǎn)（公寓許、超市、寶商業(yè)中心孤、寫字樓褲、零售中汗心、工業(yè)曬物業(yè)和酒丈店等）和乒抵押資產(chǎn)余，相應(yīng)投蹤蝶資的收入疏現(xiàn)金流分僵配給投資燦者，自身罰是投資代脆理。RE聚ITs一鋤般以股份燒公司或信踐托基金的協(xié)形式出現(xiàn)冤，資金來殺源于發(fā)行共股票，或扎者從金融靜市場融資哄。房地產(chǎn)投氧資信托的近種類：權(quán)合益型、抵趕押型和混肌合型二、仙房地惕產(chǎn)市場2.8策房地產(chǎn)金波融與融資2.8.喇2房攪地產(chǎn)金融搞風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)枝開發(fā)貸貌款風(fēng)險(xiǎn)土地儲(chǔ)備紫貸款風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房楊貸款風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投毯資信托風(fēng)表險(xiǎn)二、蔑房地將產(chǎn)市場2.8償房地產(chǎn)金顆融與融資2.8收.3縮慧房地會(huì)產(chǎn)項(xiàng)目跪融資房地產(chǎn)投登資項(xiàng)目使你用資金特粘性資金墊旦付量大占用周期供長投資的固府定性和增咬值性風(fēng)險(xiǎn)大，家回報(bào)率高二、隨房地淋產(chǎn)市場2.8恨房地瓦產(chǎn)金融撒與融資2.8.禍3房悔地產(chǎn)項(xiàng)目驢融資房地產(chǎn)項(xiàng)訓(xùn)目融資方彩案融資組朋織形式易：既有濟(jì)項(xiàng)目法岡人融資男和新設(shè)既項(xiàng)目法殖人融資常用融資籃渠道：自柴有資金、待信貸資金揪、證券市森場資金、終非銀行及努融機(jī)構(gòu)資侍金、其它世機(jī)構(gòu)和個(gè)姑人資金、竭預(yù)售或預(yù)溉租資金等獻(xiàn)。中國房顛地產(chǎn)開發(fā)奔投資資金侄主要是預(yù)抗售收入、徐自籌資金打和國內(nèi)商黨業(yè)銀行貸脆款。融資方案澤分析：資擦金來源可紐奉靠性、融哄資結(jié)構(gòu)、舍融資成本躁和融資風(fēng)坊險(xiǎn)二、跌房地糾產(chǎn)市場*中國奔幾大區(qū)域杯的房地產(chǎn)破市場發(fā)展低回顧二、垂房地呀產(chǎn)市場北京上海深圳廣州四大中心城市：深圳靠被近香港掉，可以州從香港孫借鑒房恐地產(chǎn)管論理體系遣、產(chǎn)品題、規(guī)劃勁概念、元推廣、罪營銷手纏法等；82年深挑圳市政府欣建區(qū)后，茶在87年失就開始拍難賣第一塊澇地；房地產(chǎn)市驚場化的程燒度比較高濁，比較早光，包括土級(jí)地的拍賣凳，相關(guān)許班可證的獲聲取，從規(guī)膝劃、建筑嫌設(shè)計(jì)、工扁程施工、慣銷售、推拉廣到其后毫的物業(yè)管脊理，都運(yùn)耳用了市場狡競爭的方魄法；民營企業(yè)老、股份制超公司、國讓企各顯身涂手；因此房蓄地產(chǎn)行客業(yè)發(fā)展絲式水準(zhǔn)位原列全國違之冠，考國內(nèi)其散他地區(qū)赴的同行桿不少都位到深圳做來學(xué)習(xí)努房地產(chǎn)左開發(fā)和半營銷的居方法和花經(jīng)驗(yàn)。二、嚷房地產(chǎn)市藍(lán)場深圳房地產(chǎn)辮市場發(fā)鋒育與深碼圳基本賽同步；舊城改淡造比較妻失?。灰猿霎a(chǎn)郊逮區(qū)大盤聞辜名，祁福字新村、麗籮江花園、耽碧桂園、凝奧園、星甚河灣等；產(chǎn)品規(guī)劃疼設(shè)計(jì)大手售筆，領(lǐng)風(fēng)誼氣之先，蒼善于創(chuàng)新慈；市場競爭太激烈；民營企扭業(yè)是發(fā)響展商中子的主導(dǎo)躍。二、烘房地產(chǎn)市炸場廣州央企房蒙產(chǎn)很多宜，產(chǎn)權(quán)連不清晰海，三級(jí)瘋市場發(fā)聞?wù)箿髶酰欢?jí)市甜場的新知房，經(jīng)童歷了從涌“公關(guān)射”手段代之一到稠個(gè)體“鬼真實(shí)居拜住”的謠過程；以SO駝HO現(xiàn)歉代城熱狠銷為標(biāo)灘志，住盾房消費(fèi)剪進(jìn)入個(gè)情體時(shí)代滴；產(chǎn)品規(guī)劃陷設(shè)計(jì)理念束國際化；發(fā)展商多訂元化，有北本地國旗做、中資紅報(bào)籌、本地教民營、福挨建和廣東燃大型民營籍、國內(nèi)上液市公司，樂以及港資納、臺(tái)資等二、事房地懇產(chǎn)市場北京公房產(chǎn)例權(quán)化，籃市場化身，老公秤房置換口開始得輔很早；三級(jí)市逼場發(fā)育愁良好，判租售兩御旺；土地批冠出權(quán)多瓣在區(qū)級(jí)桶政府部未門項(xiàng)目開發(fā)插規(guī)模很大耗，20萬橡平米以上敞得很普遍林；上海市住徐房公積金撈制度，8臉成30年學(xué)按揭與國書際接軌；發(fā)展商芽中，本研地國有央企業(yè)或依改制國騰企的比招例居多鄭；港資浩和臺(tái)資稿企業(yè)也光不少；整個(gè)市肺場投資轟氛圍濃吸厚二、搜房地云產(chǎn)市場上海三、頌房地產(chǎn)靈開發(fā)房地產(chǎn)開飼發(fā)？？？從土地攻到實(shí)物泊空間的血價(jià)值創(chuàng)點(diǎn)造活動(dòng)投資者擴(kuò)：獲取插投資回辜報(bào)開發(fā)商：嬸經(jīng)營活動(dòng)秧獲得利潤中原？辯？？消費(fèi)者飼：購買波使用功屬能和投奔資權(quán)益三、廣房地產(chǎn)哭開發(fā)房地產(chǎn)艦開發(fā)？？？通過資本貓、勞動(dòng)力膠、土地資隙源和管理豆技術(shù)等生霞產(chǎn)要素的瓶投入，向慚社會(huì)大眾打提供有用譯的房地產(chǎn)多產(chǎn)品或服庫務(wù)，以此悶獲得相應(yīng)從的回報(bào)。三、東房地產(chǎn)戶開發(fā)整體流程招標(biāo)掛牌拍賣《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》

《商品房預(yù)售許可證》

《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《房屋產(chǎn)權(quán)證》土地獲交取項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目施工項(xiàng)目銷售項(xiàng)目竣工項(xiàng)目結(jié)束三、快房屆地產(chǎn)開燭發(fā)*土赴地獲取卷的中國煌特色政府壟斷肚土地資源該；從協(xié)議出每讓，逐漸檔過渡到招淘標(biāo)、拍賣跪、掛牌；土地出君讓的對柜象和范浮圍，由豬政府決融定。大怎城市去離香港招劫商，中鹿型城市距到廣東東、深圳取招攬大符型、知釀名企業(yè)窗；土地出讓芒，有一次謀性交清地吉價(jià)、也有呀只付少量似定金；政府官旋員調(diào)任芬，不少閃地產(chǎn)發(fā)陪展商隨券之北上茶、南下夢。三、禾房地產(chǎn)拳開發(fā)3.1品房地產(chǎn)梳開發(fā)的定在義通過對甜土地、蒼建筑材恥料、城鍋市基礎(chǔ)牽設(shè)施、欄公用配辦套設(shè)施首、勞動(dòng)婚力、資買金和專攝業(yè)人員碌經(jīng)驗(yàn)等話諸方面尋的組合書使用，惡從而為隨人類提無供居住貢和各類躍活動(dòng)空色間，并沾改變?nèi)颂筋惿孀斓奈镔|(zhì)犬環(huán)境的僑一種經(jīng)而營活動(dòng)屈。涉及市志場分析判、投資探?jīng)Q策、絞政府法脹律法規(guī)板政策研拌究、經(jīng)商濟(jì)合同普、資金醋融通、哲城市規(guī)浩劃、建位筑設(shè)計(jì)揪、建造噸技術(shù)、悉成本控銅制、項(xiàng)駕目管理兩、風(fēng)險(xiǎn)雞控制和斑管理、賀市場營臥銷和資古產(chǎn)管理隊(duì)等內(nèi)容物。三、頌房地產(chǎn)盡開發(fā)開發(fā)經(jīng)營食期開發(fā)經(jīng)閉營期開發(fā)期建造期前期銷售期經(jīng)營期情況(a債):存銷售(含憶預(yù)售)開發(fā)經(jīng)盼營期開發(fā)期建造期前期運(yùn)營期情況(b路):府出租或營稍業(yè),自用三、句房地產(chǎn)亦開發(fā)開發(fā)經(jīng)徐營期經(jīng)營期三、妖房地產(chǎn)敗開發(fā)3.2扎生騎地、毛宋地和熟勸地生地：衰指不具煩有城市亦基礎(chǔ)設(shè)市施的土涌地，如洗荒地、鋼農(nóng)地毛地：指江具有一定偽城市基礎(chǔ)獻(xiàn)設(shè)施，但迷尚未完成殺房屋拆遷盈補(bǔ)償安置艱的土地熟地：指渠具有較完鉗善的城市扎基礎(chǔ)設(shè)施晶且土地平賺整，能直斬接在其上卸進(jìn)行房地苦產(chǎn)建設(shè)的土惕地三、在房地產(chǎn)衛(wèi)開發(fā)3.3“三通一跪平”、“級(jí)五通一平氣”與“七暈通一平”“三通瞧一平”釋：路通浪、水通加、電通至和場地要平整；“五通丙一平”部：具有良了道路賞、供水誤、排水償、供電問、通信睛等基礎(chǔ)療設(shè)施和盜條件以脹及場地鹽平整；“七通帥一平”梯：具有井了道路糟、供水看、排水唇、供電酒、通信聞、燃?xì)怦劇崃鹊然A(chǔ)資設(shè)施和椅條件以湖及場地炕平整；三、掌房地產(chǎn)惡開發(fā)3.4胞房地產(chǎn)鏈開發(fā)程序3.4.堵1投資機(jī)澆會(huì)及決饑策分析3.4帳.2控前期難工作：3.4.贏3建楊設(shè)階段3.4.扎4租矮售階段3.4.奸5交韻付使用及熱產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移三、部房名地產(chǎn)開毯發(fā)3.2.緒1投循資機(jī)會(huì)及馳決策分析——獲精取符合暑投資收三益目標(biāo)把的“土景地”投資機(jī)什會(huì)選擇決策分型析三、戰(zhàn)房地產(chǎn)僅開發(fā)3.2.狼2錫前期工阿作獲取土智地使用衛(wèi)權(quán)——俘《國有停土地使脆用權(quán)證魂》確定規(guī)絞劃設(shè)計(jì)而方案并僚獲得規(guī)厲劃許可昨——《垃建設(shè)用威地規(guī)劃雕許可證碰》《建設(shè)齒工程規(guī)戲劃許可臨證》建設(shè)工程自招標(biāo)開工申請摸與審批—吹—《建設(shè)疊工程施工米許可證》前期工作壘的其他環(huán)脆節(jié)三、滿房地產(chǎn)雄開發(fā)3.2串.3授建設(shè)階帽段質(zhì)量控產(chǎn)制進(jìn)度控制成本控伍制合同管懸理安全管隔理竣工驗(yàn)收三、縣房躲地產(chǎn)開悶發(fā)3.2時(shí).4扇租售階調(diào)段選擇物括業(yè)代理確定租售販方案租售的監(jiān)溝控簽訂買錦賣合同協(xié)助辦理歐按揭資金回愧收三、默房地產(chǎn)或開發(fā)3.2銅.4竹交付使斷用及產(chǎn)睬權(quán)轉(zhuǎn)移選擇物業(yè)默管理公司確定合改理的入冠伙時(shí)間辦理入殿伙手續(xù)《房地產(chǎn)建權(quán)證》的帳相關(guān)登記沒、轉(zhuǎn)移過焰戶項(xiàng)目結(jié)材束三、斃房果地產(chǎn)開僑發(fā)*不脂同類型癥開發(fā)商司之特點(diǎn)港資：址新鴻基他、和黃題、新世價(jià)界上市公今司：萬慰科、金紐奉地、中箱海外、評招商民營：珠敬江投資、掠星河灣、培京基、鴻把榮源、星沃河地產(chǎn)、爸SOHO住中國等等國企：長越城地產(chǎn)、撥上海綠地燃、外資：荷叮蘭ING柿（上海西針郊網(wǎng)球俱挖樂部項(xiàng)目披）、凱德府置地四、伴策劃和兔房地產(chǎn)策擱劃發(fā)展商（綱供給者）密想：賣高價(jià)斜！賣得始快！消費(fèi)者(科需求者)蠟想：執(zhí)平貨！市場信艇息的不廈對稱策劃？促使市石場信息普的有效享配置四、塊策劃和預(yù)房地產(chǎn)策夸劃策劃？該怎么做？四、雷策劃和弦房地產(chǎn)策專劃概念！燭定位灰！產(chǎn)品！推廣！促銷！做局？威逼利誘運(yùn)！四、駱策劃和繳房地產(chǎn)策決劃收集市場需求產(chǎn)品設(shè)計(jì)傳播方案銷售完全銷售推廣實(shí)踐傳播修正四、您策劃和漫房地產(chǎn)策轟劃兌現(xiàn)市場價(jià)值！創(chuàng)造更好的市場價(jià)值！注入新的市場價(jià)值，提升交易價(jià)值！四、鵝策劃和慨房地產(chǎn)策得劃4.1蠅策劃的扣定義及請含義4.2圖房地產(chǎn)射策劃的脊含義4.3尊房地產(chǎn)淚策劃的懸作用4.4量房焦地產(chǎn)二排級(jí)市場毛物業(yè)代亭理的職嫂能4.5房地產(chǎn)斥策劃工銀作介入踩的階段霉及工作燥內(nèi)容劃耕分四、蛛策劃和虹房地產(chǎn)策友劃4.1停策劃坦的定義屯及含義Mar懸ket美ing槍is胡th駁ep黃roc暴ess舊of風(fēng)pl朽ann索ing賴an票de克xec躁uti廈ng裂the秧co仙nce則pti們on,叼pr獨(dú)ici揉ng,矩pr么omo柴tio瞧n,廚and瀉di史str贊ibu預(yù)tio嚷no獲fi肥dea胳s,折goo轎ds,辰an旅ds含erv灘ice紅st久oc移rea濫te牲exc初han匆ges售th張at縣sat箱isf扣yi異ndi情vid強(qiáng)ual赴an鏟do匙rga殺niz祥ati摩ona剛lg靜oal碎s.策劃即營崗銷（MA品RKET連ING）揀,美讓國市場營劣銷協(xié)會(huì)對間營銷所下鄰的定義:營銷是計(jì)牛劃和執(zhí)行腫關(guān)于商品董、服務(wù)和雨創(chuàng)意的觀濤念、定價(jià)枕、促銷和芬分銷，以象創(chuàng)造符合閥個(gè)人和組湖織目標(biāo)的臘交換的一征種過程。四、堤策茶劃和房蠟地產(chǎn)策變劃4.1兵策劃的定財(cái)義及含義策劃（粒Mar水ket能ing乖）即營戚銷,茄從社侄會(huì)角度美看：營銷是嚴(yán)個(gè)人和砍組織通自過創(chuàng)造偷，提供器出售，淡并同別撕人自由跳交換產(chǎn)外品和價(jià)淋值，以華獲得其澡所需之區(qū)物的一宗種社會(huì)吵和管理木過程。霞計(jì)劃和洞執(zhí)行關(guān)抬于商品侄、服務(wù)請和創(chuàng)意累的觀念憤、定價(jià)轎、促銷陪和分銷斬，以創(chuàng)循