城市房屋拆遷與征收制度

城市房屋拆遷與征收制度第一部分城市房屋拆遷的基本理論

本質國家征收范圍概念限制城市房屋拆遷屬于國家征收的范疇。征收是指國家基于公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定強制取得公民、法人或其他組織的財產(chǎn)，并給予其公平補償?shù)男姓袨椤?/p>

城市國有土地上的單位、個人的土地、房屋及其他不動產(chǎn)。

公共利益原則

正當程序原則公平補償原則從國家主權中延伸出的強制權第二部分基本概念介紹一、城市房屋拆遷的基本概念

１．拆遷人：是指取得房屋拆遷許可證的單位。（《城市房屋拆遷條例》第4條）２．被拆遷人：是指被拆遷房屋的所有人。（《條例》第4條，《河南省條例》第4條）３．房屋承租人：是指與被拆遷人具有合法租賃關系的公民、法人或其他組織。（涉及《條例》第13、27條，《河南省條例》第15、47條）第二部分基本概念介紹４．拆遷單位：是指依法取得房屋拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對被拆遷人進行動員，組織簽訂和實施拆遷補償安置協(xié)議，組織拆除房屋的單位。（《條例》第11條，《河南省條例》第12、47條）５．拆遷管理部門：縣級以上人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門。（《條例》第5條，《河南省條例》第5條）第三部分城市房屋拆遷的程序城市房屋拆遷的程序

1.前期的拆遷摸底調(diào)查

2.拆遷審批

3.拆遷公告

4.實施動遷（拆遷裁決、強制拆遷）

5.安置（一）前期的拆遷摸底調(diào)查

拆遷摸底調(diào)查是擬實施拆遷的單位，為了全面、準確地掌握拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物情況、居民的生活狀況和意愿，科學地制定拆遷補償安置方案，合理確定安置房戶型、籌集動遷資金而進行的一項前期準備工作,也是動遷前宣傳拆遷政策，使被調(diào)查人對擬拆遷的房屋在心理上、資金上有所準備，取得理解、支持和配合的基礎工作。（二）拆遷審批

拆遷審批的五大要件：(1)建設項目批準文件；(2)建設用地規(guī)劃許可證；(3)國有土地使用權批準文件；(4)拆遷計劃和拆遷方案；(5)辦理存款業(yè)務金融機構出具的拆遷安置資金證明。具體說明①建設項目批準文件。指政府城市建設的相關部門對建設項目的批準文件。②建設用地規(guī)劃許可證。指建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。③國有土地使用權批準文件。根據(jù)《土地管理法》等法律的規(guī)定，具體建設項目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)的國有建設用地。辦理手續(xù)：（1）建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設用地有關事項進行審查，提出建設用地預審報告；（2）建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，經(jīng)土地行政主管部門審查，報市、縣人民政府批準；（3）供地方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發(fā)建設用地批準書。11④拆遷計劃和拆遷方案。是反映拆遷人打算如何對被拆遷人實施拆遷補償安置以及計劃在多長時間內(nèi)完成拆遷。拆遷計劃和拆遷方案應包括確切的拆遷范圍，拆遷范圍內(nèi)房屋的基本情況，拆遷的實施步驟，拆遷的各項補償費、補助費計算，拆遷資金落實情況，安置用房和周轉用房的準備情況，擬自行拆遷還是委托拆遷，擬委托拆遷及委托拆除房屋的企業(yè)資格、資質條件，規(guī)劃批準擬保留的綠地、建筑的保護措施，以及拆遷的開始時間和結束時間等。⑤辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明?！ふ龀霾疬w審批決定需要考慮的因素

(1)與拆遷相關的批準文件是否齊全；

(2)申請的拆遷范圍與批準范圍是否一致；

(3)拆遷補償安置資金是否到位；

(4)拆遷安置方案與現(xiàn)行政策是否一致，內(nèi)容是否完善；

(5)異地安置房源是否落實；

(6)回遷安置圖紙是否經(jīng)有關部門審批；

(7)拆遷范圍內(nèi)房屋產(chǎn)權、產(chǎn)籍是否明確；

(8)拆遷條件是否成熟。（三）拆遷公告

拆遷許可證發(fā)放后，拆遷主管部門應將拆遷人、拆遷范圍、實施動遷單位、搬遷期限等以房屋拆遷公告或登報等形式予以公布，拆遷主管部門和拆遷人應及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作，內(nèi)容主要有拆遷的意義、建設規(guī)劃前景、拆遷補償安置的政策、獎勵和處罰、安置房情況、結算辦法、遇到各種問題的解答等。（四）實施動遷

動遷階段一般分為三個時間段，一是拆遷動員。這一期間主要是召開拆遷動員大會、公布各戶拆遷補償情況、講解安置房的規(guī)劃平面圖、戶型平面結構圖、測算安置費用、復查有爭議的情況等。二是搬遷結算階段。這一期間的設定主要是為了合理的限定搬遷時段，可以選擇“搬遷獎金分等發(fā)放”和“先搬先選安置房“來鼓勵居民積極搬遷。三是拆除階段。在大部分房屋被拆遷驗收以后，集中予以拆除清運。強制執(zhí)行拆遷被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,由市、縣人民政府責成有關部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。（建設部《拆遷裁決規(guī)程》第17條）行政強制拆遷房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內(nèi)容，進行聽證。房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經(jīng)領導班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經(jīng)行政裁決，不得實施行政強制拆遷。

（建設部《拆遷裁決規(guī)程》第17條）房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，應當提交下列資料：（一）行政強制拆遷申請書；（二）裁決調(diào)解記錄和裁決書；（三）被拆遷人不同意拆遷的理由；（四）被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書；（五）被拆遷人提供的安置用房、周轉用房權屬證明或者補償資金證明；（六）被拆遷人拒絕接收補償資金的，應當提交補償資金的提存證明；（七）市、縣人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定的其他材料。（建設部《拆遷裁決規(guī)程》第17條）司法強制拆遷是行政機關依法申請人民法院繼續(xù)強制拆遷。在拆遷過程中的強制拆遷是以申請人民法院司法強制拆遷為主，以行政機關行政強制拆遷為輔。其前提是拆遷人已給被拆遷人作出安置或者提供了周轉用房。其要件是在房屋拆遷公告規(guī)定的或者裁決作出的拆遷期限內(nèi)，被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的。

（五）安置加強拆遷安置工作的監(jiān)督管理，確保被拆遷人如期回遷，處理好拆遷與安置這兩者之間的關系，是城市建設順利發(fā)展的關鍵，更是社會安定團結的大問題。首先要確保安置房驗收合格，配套設施健全；其次要做好安置結算工作，使被拆遷人及時回遷；第三要處理好部分因圖紙變更、規(guī)劃變更等引起的矛盾。

城市房犬屋征收致程序公共利益項目界定階段公布近期城市建設規(guī)劃實施前期摸底調(diào)查規(guī)劃方案安置意向公示城市房屋征收階段發(fā)布征收決定書補償安置方案征求意見公布方案實施動遷強制征收階段保全強拆行政強拆司法強拆強制征收長程序告知聽磨證、訴件訟等相男關權利委托評步估或指孝定評估評估不同挨意后復估默、下達補跳償安置斯決定評估采嫁信、簽貿(mào)訂協(xié)議房屋拆費除保留訴權登領取補償基、證據(jù)保憑全下達強制煙征收令行陽政強制拆么遷征收辦蓮申請法鐮院司法跟強制拆怖遷我國房屋升征收制度跌的歷史沿安革194景4年1月頒布的《陜甘寧邊躲區(qū)地權條脅例》補償?shù)某跣⑵谛问?950年6月28日通過的《土地改革鵝法》大陸地若區(qū)最早允的有關脊房屋征知收的文芹件1950年11月21日公布獨的《城市郊區(qū)堪土地改革蹦條例》城市建設攤需要征用述公平合理標的補償1953年12月5日公布祝的《國家建設腎征用土地哈辦法》土地征用繼的補償方乎式采取了奸貨幣補償許、就業(yè)補保償與調(diào)地鳥補償195脆7年10月18日《國家建牛設征用接土地辦主法》土地征用挑補償方式周增加了移揪民安置1982年5月4日《國家建設脅征用土地儲條例》補償方許式上增瘦加了安攪置補助港費和新?lián)癫说亻_根發(fā)建設非基金1986年制定，1998年8月29日四次修騙訂的《土地管理頌法》土地征論用補償我國房徒屋征收值制度的董歷史沿撒革199負1年3月22日頒布桌的國務中院第78號令《城市房屋向拆遷管理霸條例》，第一念次就城循市內(nèi)國喘有土地顫上的房胞屋征收鎮(zhèn)予以專弄門立法匯，由建愉設行政雀主管部棗門以行獨政許可梯的方式院授權拆顯遷人征偽收房屋糟，其補艷償實行叼產(chǎn)權調(diào)炎換、作能價補償扛，或者由產(chǎn)權調(diào)配換和作揮價補償隆相結合恐的形式2001年6月6日國務漆院第40次常務會蜂通過的國鏡務院305號令《城市房授屋拆遷族管理條村例》，更加眼規(guī)范了打國務院78號令的行巨政許可制正度和強制餐拆遷制度沃，拆遷補繳償?shù)姆绞界R可以實行填貨幣補償渴，也可以忠實行房屋插產(chǎn)權調(diào)換200含7年制定喚的《物權法》和修改脖的《城市房差地產(chǎn)法》初步確立貌了我國征紛收補償?shù)挠X新原則其他國家海和地區(qū)的鼻征收制度2004年《規(guī)劃和強制購買法》和相關判例憲法和相關判例，以及各州相關法案《土地征用法》和相關建設法令《土地法》《平均地權條例》《都市更新條例》《區(qū)域計劃法》《土地征收條例》臺灣地區(qū)《收回土鼠地條例》和相關械建設法繪律美國政府罰征收的程驕序（1）預先通洗告。（2）政府方有對征收財罩產(chǎn)進行評洗估。（3）向被征弄收方送交致評估報告趙并提出補鳳償價金的駐初次要約堤；被征收義方可以提除出反要約摟。（4）召開公儲開的聽證固會說明征置收行為的歐必要性和抱合理性；遭如果被征鵲收方對政怒府的征收眉本身提出并質疑，可攜以提出司淋法挑戰(zhàn)，甚迫使政府病放棄征收晚行為。（5）如果政竿府和被征倚收方在補密償數(shù)額上造無法達成殖協(xié)議，通輝常由政府廟方將案件洞送交法院胞處理。為戚了不影響積公共利益嫌，政府方景可以預先已向法庭支昂付一筆適否當數(shù)額的競補償金作香為定金，粥并請求法捐庭在最終乏判決前提電前取得被晌征收財產(chǎn)關。除非財踢產(chǎn)所有人查可以舉證促說明該定行金的數(shù)額投過低，法循庭將維持部定金的數(shù)來額不變。美國政府鋸征收的程炎序（6）法許庭要求雙常方分別聘油請的獨立搜資產(chǎn)評估欄師提出評拍估報告并肢在法庭當億庭交換。（7）雙遇方最后一郊次進行補莖償價金的盞平等協(xié)商西，為和解飼爭取最后膀的努力。（8）如餃果雙方不旁能達成一鼠致，將由掌普通公民愿組成的民矮事陪審團邀來確定"搭合理的補木償"價金幣數(shù)額。（9）只判決生感效后，扮政府在者30天瓶內(nèi)支付替補償價遼金并取貍得被征紡收的財撈產(chǎn)。日本土熔地征用杏程序流糾程示意奇圖土地征用都裁決程序編寫土認地調(diào)查劇報告和補償鵲程序項目資存格認定推程序當事人雙售方在調(diào)查糕報告上簽陳名蓋章公益項送目申請舍人認定公告丑發(fā)布后，租項目人可傾進入土地耕進行調(diào)查對土地虹權利的慣獲得、亡出讓和屠賠償進盟行裁決杯，行政或司準法強制執(zhí)恥行提供材敘料的自板由閱覽泥，聽取夕土地所頌有人意涉見閱覽期后開始審理困，發(fā)布審桑理公告，轉公布審理想地點和時野間。對土瘦地權利進托行注冊和揀保護聽取各話方面意映見、聽梯證會、肅提供材站料自由脂閱覽，昨調(diào)解向基層地剪方政府和普當事人通彎知裁決申慕請情況三個月內(nèi)箱發(fā)布認定況公告，通嚷知基層政隆府和雙方唇當事人申請人一調(diào)年內(nèi)不提楊出征用裁戚決申請、饑四年內(nèi)不互提出出讓飲裁決申請墻，認定失占效都道府著縣土地旗征用法策委員會公益項列目申請潮人建設大臣唇、或都道翁府縣知事受理駁回二個月糞內(nèi)對土穿地所有剛人和關花系人分止別補償?shù)祝馄谏枰韵圄~應處罰達不成磁協(xié)議一妥年內(nèi)申斑請裁決宣，逾期冊接受處別罰香港收回吐土地程序板流程示意肅圖政府收嚇回土地收地前壤調(diào)查遷居安各置和簽助署賠償呀文件收地賠償資費估算行政長予官發(fā)布暑收地文棄件并在謠刊登在《憲報》上，公均告期一扛個月或繁更長呈交收感地申請著，行政崗長官和