深圳工業(yè)地產(chǎn)信息專(zhuān)賣(mài)店(網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目可行性研究方案)

深圳工業(yè)地產(chǎn)信息專(zhuān)賣(mài)店（網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目可行性研究方案）目錄前言第一部分決策背景九江概述經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目影響第二部分市場(chǎng)分析政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估九江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析整體發(fā)展概述房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)第三部分項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目資源分析周邊環(huán)境資源自身資源三、項(xiàng)目SWOT分析四、項(xiàng)目商業(yè)、辦公部分分析五、項(xiàng)目市場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)層研究1、主力客戶(hù)定位2、目標(biāo)客戶(hù)描述第四部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值初步評(píng)估項(xiàng)目發(fā)展建議第五部分投資收益分析第六部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及策略項(xiàng)目盈虧平衡分析敏感性分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第七部分結(jié)論和建議附：銷(xiāo)售計(jì)劃前言“善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”?？尚行匝芯繄?bào)告的撰寫(xiě)是在房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期入手，其結(jié)果直接影響到投資項(xiàng)目的決策方向，為項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)提供有價(jià)值的參考依據(jù)。在本次報(bào)告的撰寫(xiě)期間，我們對(duì)深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)特征進(jìn)行了充分調(diào)查與分析，并對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了細(xì)致考究，對(duì)深圳工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行慎密調(diào)研后，取得了大量一手資料。同時(shí)結(jié)合本案的目標(biāo)客戶(hù)，在對(duì)其行為特征的準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)之上，為本案制定了切實(shí)可行的開(kāi)發(fā)方案。其目的是為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，最大限度縮短開(kāi)發(fā)周期和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值最優(yōu)化。由于時(shí)間倉(cāng)促，疏漏錯(cuò)誤之處難免，敬請(qǐng)批評(píng)指正。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)者將自己的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)全部或部分建立在互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)之上，就具備了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的特性。具體操作來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)通常首先是建立自己的網(wǎng)站(homepages)，然后借助各種方式，讓消費(fèi)者獲知該營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目在互聯(lián)網(wǎng)上的域名地址，而消費(fèi)者則根據(jù)自己的需要瀏覽房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目的網(wǎng)頁(yè)，了解正在營(yíng)銷(xiāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)可以在線向房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)站反饋一些重要的信息。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的理想方式，最大特色即在于“足不出戶(hù)，選天下房”。不需要從一地趕到另一地選房看房，僅在家里利用互聯(lián)網(wǎng)，就可了解房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目的規(guī)模和環(huán)境，進(jìn)行各種房屋的查詢(xún)和觀看，一個(gè)構(gòu)建完善的房地產(chǎn)網(wǎng)站，購(gòu)房者所關(guān)心的一切重要信息如房屋的外觀、房間的布局、周?chē)纳鐓^(qū)環(huán)境、公園、學(xué)校等只要用手指輕輕點(diǎn)擊鼠標(biāo)就一覽無(wú)余、盡收眼底，在對(duì)各種房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了全面而審慎的選擇、比較后，購(gòu)房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，過(guò)去十分耗費(fèi)時(shí)間、口舌和精力的選房過(guò)程,在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的環(huán)境中,變得十分輕松有趣和迅速快捷。理論上，通過(guò)網(wǎng)上支付，還可在網(wǎng)上簽訂購(gòu)房合同。不過(guò)在現(xiàn)實(shí)情況中，房地產(chǎn)作為大宗投資消費(fèi)，消費(fèi)者直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行交易的情況非常少見(jiàn)，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)目前最主要的目的，還是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)給瀏覽者創(chuàng)造一個(gè)虛擬體驗(yàn)的環(huán)境，讓他充分感受地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，吸引他進(jìn)入現(xiàn)實(shí)售樓現(xiàn)場(chǎng)或者電話進(jìn)一步溝通，為成交做好前期工作。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的特性:網(wǎng)站是基礎(chǔ),推廣是手段,贏利是目的!第一部分決策背景九江概述1、概況：九江是長(zhǎng)江、廬山、鄱陽(yáng)湖孕育出的江南名城，長(zhǎng)江黃金水道十大港口之一。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局和九江、共青開(kāi)發(fā)區(qū)，全境東西長(zhǎng)270公里，南北寬140公里，總面積1.88萬(wàn)平方公里，人口450萬(wàn)，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，建成區(qū)面積48.4平方公里，市區(qū)人口51萬(wàn)人。2、交通：九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有“九省通衢”的戰(zhàn)略地位。京九、武九（至武漢）、合九（至合肥）和即將動(dòng)工興建的銅九（至銅陵）、景九（至景德鎮(zhèn)）等五條鐵路干線在此交匯；公路有105國(guó)道(北京-珠海)、316國(guó)道(福州-蘭州)過(guò)境，昌九高速公路，九景高速公路等；長(zhǎng)江水運(yùn)上通重慶，下達(dá)上海并延伸海外。區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，是一個(gè)極具潛力的開(kāi)放城市。3、歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。自秦代立郡以來(lái)，至今已有2200多年的歷史。九江的山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅(jiān)、江萬(wàn)里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運(yùn)、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩(shī)文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩(shī)詞書(shū)畫(huà)、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。九江現(xiàn)有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)8處。2001年被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市。廬山為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，“中國(guó)旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)為中國(guó)唯一的“世界文化景觀”，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展：據(jù)統(tǒng)計(jì)九江市在“十五”期間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增１３．６％，２００５年達(dá)到４２８．９２億元，。人均生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12.7%，2005年達(dá)到9230元。財(cái)政總收入年均遞增１４．２％，２００５年達(dá)到３９．８１億元。政府預(yù)計(jì)到2010年，實(shí)現(xiàn)GDP940億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2200美元。全國(guó)百?gòu)?qiáng)市排名，九江位列75位5、生活水平：2005年城市居民可支配收入為8713元，同期增長(zhǎng)１1.4％，政府預(yù)測(cè)年均增長(zhǎng)率保持在8%以上，預(yù)計(jì)到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析收入快速穩(wěn)步增長(zhǎng)，處于小康階段2005年城市居民可支配收入為8713元，同期增長(zhǎng)１1.4％，政府預(yù)測(cè)年均增長(zhǎng)率保持在8%以上，預(yù)計(jì)到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。九江城鄉(xiāng)居民存款余額在2005年達(dá)到249.49億元，比上年增長(zhǎng)37.32元，增長(zhǎng)率達(dá)17.59%。從上面兩個(gè)表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當(dāng)迅速和穩(wěn)健。2005年九江城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為４４．２％，農(nóng)村為48.8%。根據(jù)國(guó)際上通行標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕的標(biāo)準(zhǔn)可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。在解決了溫飽問(wèn)題后，必然希望得到更好的生活質(zhì)量，而居住是人們最先希望改善之一。個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速?gòu)纳媳砜梢钥闯觯?005年，九江市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)上交稅金15.32億元，銷(xiāo)售收入283．6億元，增長(zhǎng)４１．６％，對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)率達(dá)到60．8％。目前，九江的個(gè)體工商戶(hù)已超過(guò)75000戶(hù)，個(gè)私經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展將帶動(dòng)九江市一部分居民走上富裕的道路。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快

九江市2005年完成固定資產(chǎn)投資（不含跨地區(qū)項(xiàng)目和農(nóng)村固定資產(chǎn)投資）190.2億元，比上年增長(zhǎng)32.6％，增速比上年高出14.8個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進(jìn)一步改善，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)起到了一定的利好作用九江經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的基本特征民營(yíng)經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀殖鞘薪ㄔO(shè)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開(kāi)始轉(zhuǎn)變，對(duì)外貿(mào)易發(fā)展迅速居民收入增加，生活水平不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量有了進(jìn)一步需求城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目影響九江城市發(fā)展總體規(guī)劃九江市政府對(duì)于九江的城市定位是：“最適宜人類(lèi)居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游。圍繞著這一目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場(chǎng)、白水湖和長(zhǎng)江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門(mén)湖綜合治理、五星級(jí)國(guó)際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長(zhǎng)江大道、濱江路等城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，為九江城市化進(jìn)程快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。九江市委八屆四次全會(huì)提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽(yáng)湖，南依廬山，北靠長(zhǎng)江，區(qū)內(nèi)水系交錯(cuò)眾多，城市發(fā)展受限。因此，在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長(zhǎng)江岸線由東向西拓展，在兩湖（甘棠湖·南門(mén)湖——八里湖）之間再造一個(gè)新九江的發(fā)展方向。隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個(gè)嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目影響從對(duì)九江的整體規(guī)劃分析，九江目前的城市發(fā)展方向是向西，在甘棠湖與八里湖之間，一大批新建項(xiàng)目拔地而起，大規(guī)模的樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)，本項(xiàng)目并不處于九江的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。但本項(xiàng)目所處的長(zhǎng)虹大道，毗鄰火車(chē)站和市政府，屬于市政府的形象大道，財(cái)政對(duì)于街區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來(lái)了一定的利好因素。同時(shí)與開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)眾多樓盤(pán)扎堆的情況不同，本案所在的潯陽(yáng)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功提供了比較好的外部因素。第二部分市場(chǎng)分析政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的發(fā)展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。目前國(guó)家對(duì)于某些地區(qū)房地產(chǎn)過(guò)熱的情況在整體政策上處于調(diào)控狀態(tài)，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)交易和投資的熱度。在九江，房地產(chǎn)作為政府吸引外地資金投資，加快城市發(fā)展的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有一定的傾斜，具體在近期的政策表現(xiàn)為：1、建立和健全公積金管理，提高公積金的按揭額度2、加快了城市的拆遷步伐上述政策都是對(duì)房地產(chǎn)交易有著相對(duì)的利好作用，政府對(duì)于支持房地產(chǎn)發(fā)展有著比較良好的愿望，這為項(xiàng)目的成功來(lái)發(fā)提供了良好的外決條件。宏觀政策對(duì)九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析1、對(duì)于起步較晚的九江市房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)整體水平仍然較低。市區(qū)商品房成交均價(jià)在05年僅1800元/㎡左右，這較市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市仍有較大的差距，也給市場(chǎng)房?jī)r(jià)提供了較大的增長(zhǎng)空間。2、在房地產(chǎn)需求方面，目前九江市大部分購(gòu)房者以自住為主，投機(jī)成分極少。這也給了九江房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良性發(fā)展的市場(chǎng)空間。3、宏觀政策推出目的是在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房產(chǎn)投機(jī)及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，因此，就目前九江的市場(chǎng)情況而言，國(guó)家宏觀政策不會(huì)對(duì)九江房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，整體市場(chǎng)將依城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展。九江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析整體發(fā)展概述⑴概況：目前，九江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢(shì)，基本可分為老城區(qū)、長(zhǎng)虹大道、九江開(kāi)發(fā)區(qū)三大板塊。老城區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長(zhǎng)江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺,開(kāi)發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主；長(zhǎng)虹大道房地產(chǎn)投資目前主要沿長(zhǎng)虹大道兩側(cè)呈帶狀分布，開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個(gè)地區(qū)開(kāi)發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主。⑵住宅價(jià)格：物業(yè)價(jià)格是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的反映，同時(shí)也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力的尺度。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場(chǎng)價(jià)格仍然是以地段價(jià)值為尺度。主要分為三個(gè)層次：老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿(mào)所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。銷(xiāo)售均價(jià)：2500元/平方米以上；長(zhǎng)虹大道兩側(cè)。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近，且緊臨火車(chē)站，使得這一帶近年來(lái)成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，生活配套日趨成熟。銷(xiāo)售均價(jià)：1700~2300元/平方米；九龍街開(kāi)發(fā)區(qū)一帶。隨著九江城市西拓，環(huán)繞八里湖建設(shè)新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤l(fā)展的主力區(qū)域。但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。銷(xiāo)售均價(jià)：1800~2100元/平方米。=3\*GB2⑶住宅品質(zhì)：住房作為一項(xiàng)大的消費(fèi)支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。而九江市目前的居民住宅大多無(wú)社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對(duì)居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能，采光、通風(fēng)等細(xì)微因素也不能有效實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1）市場(chǎng)運(yùn)行狀況：供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度減少2005年，九江市區(qū)新批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目共36個(gè)，同比下降20%，批準(zhǔn)預(yù)售面積55.88萬(wàn)平方米，同比上漲6.26%，其中住宅39.68萬(wàn)平方米。同期九江市的商品房成交面積為39.24萬(wàn)平方米，其中住宅34.44萬(wàn)平方米，成交金額84216萬(wàn)元，成交面積和成交金額比2004年分別下降了51.58%和40.02%。附：商品房成交面積比較表單位：萬(wàn)平方米2004年2005年2005年與2004年比較商品房81.0439.24-51.58%其中：住宅68.934.44-50.01%商鋪8.433.51-58.36%附：商品房成交金額比較表單位：萬(wàn)元2004年2005年2005年與2004年比較商品40.02%其中：住宅8738464441-26.26%商鋪4772017726-62.86%二手房交易活躍，增長(zhǎng)迅速2005年二手房成交3198套，成交面積30.73萬(wàn)元。存量房成交面積首次超過(guò)商品房。附：存量房（住宅）買(mǎi)賣(mài)比較表2004年2005年2005年與2004年比較套數(shù)（套）1798319878%面積（萬(wàn)平方米）20.0430.7353%金額（萬(wàn)元）213533598068.5%單價(jià)（元/平方米）106611709.76%住宅價(jià)格上漲迅速，商鋪價(jià)格略有下調(diào)2005年商品房?jī)r(jià)格較2004年上漲19.82%，其中住宅價(jià)格上漲較快，達(dá)到了44.03%。而商鋪價(jià)格略有下調(diào)較上年下鐵10.69%附：商品房成交單價(jià)比較表單位：元2004年2005年2005年與2004年比較商品房1791214619.82%其中：住宅1299187144.03%商鋪56585053-10.69%2）、土地市場(chǎng)分析土地供應(yīng)不平衡雖然2005年九江市土地供應(yīng)量達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的1808.82畝，比2004年的1743.4畝增加了3.75%，但長(zhǎng)江大道與八里湖之間地塊面積達(dá)1200畝，占了全年土地供應(yīng)的66.34%。大宗土地前期準(zhǔn)備時(shí)間和開(kāi)發(fā)周期都較長(zhǎng)，因此短時(shí)間內(nèi)，商品房市場(chǎng)供應(yīng)量并不充裕。從拍賣(mài)土地的分布來(lái)看，開(kāi)發(fā)區(qū)共拍賣(mài)土地1504.79畝，占83.19%，老城區(qū)土地供應(yīng)相對(duì)緊張。土地價(jià)格上漲，成本提高2005年九江市土地綜合價(jià)格每畝52.28萬(wàn)元，比2004年上漲了5.45%，剝?nèi)ラL(zhǎng)江大道與八里湖之間地塊，土地平均單價(jià)為72.54萬(wàn)元/畝，較04年剝?nèi)ァ安裆４禾臁焙蟮耐恋仄骄鶈蝺r(jià)64.37萬(wàn)元/畝，上漲了12.69%附：九江市2005年國(guó)有土地出讓一覽表序號(hào)受讓單位土地位置土地來(lái)源供地方式土地用途土地面積(畝)容積率起始價(jià)成交價(jià)簽訂出讓合同時(shí)間1九江市潯陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司十里大道323-321企業(yè)委托掛牌商住3.413.068120409.22005.7.132九江市潯陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)委托掛牌居住5.271.87071374.172005.7.133九江市潯陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司北司路68號(hào)企業(yè)委托掛牌居住6.61.553553632005.7.134三里街支巷儲(chǔ)備掛牌市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)25.91.037.4237.42969.1782005.7.125王剛企業(yè)委托掛牌居住2.082.043.7343.7390.95842005.7.116九江市派拉蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企業(yè)委托掛牌商住8.00222.47070560.1542005.7.267九江柴桑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司九蓮北路332號(hào)儲(chǔ)備掛牌居住251.832328002005.9.288江西省高氏置業(yè)有限公司九瑞大道轉(zhuǎn)盤(pán)南側(cè)儲(chǔ)備掛牌商住95.312.044444193.642005.9.289江西運(yùn)通汽車(chē)貿(mào)易有限公司儲(chǔ)備掛牌市場(chǎng)用地29.940.718.818.8562.8722005.9.2810九江金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司儲(chǔ)備掛牌市場(chǎng)用地100.718.818.81882005.9.2811九江潯海實(shí)業(yè)有限公司向湖一路28號(hào)儲(chǔ)備掛牌居住52.322.048482511.362005.9.2812長(zhǎng)江大道與八里湖之間儲(chǔ)備掛牌12002.04242504002005.10.1413九江市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)九江市房地產(chǎn)建筑公司委托掛牌商業(yè)0．377594．593（總價(jià)）94．593（總價(jià)）94．593（總價(jià)）94．5932005．10．18市場(chǎng)總結(jié)整體市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)比較健康，價(jià)格上漲較快土地供應(yīng)市場(chǎng)充足，未來(lái)開(kāi)發(fā)量大樓盤(pán)品質(zhì)提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始激烈購(gòu)房者期望值上升，更注重樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比，品質(zhì)好、價(jià)格優(yōu)的樓盤(pán)成為追棒的對(duì)象。房型面積回歸理性，120平方米以下經(jīng)濟(jì)套型比重增加區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域介紹目前九江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，基本可分為老城區(qū)、長(zhǎng)虹大道、九江開(kāi)發(fā)區(qū)三大區(qū)域。本案所處的區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)虹大道，區(qū)域位置包括沿長(zhǎng)虹大道兩側(cè)至開(kāi)發(fā)區(qū)一代，區(qū)域內(nèi)有市政府、火車(chē)站等眾多企事業(yè)單位，由于長(zhǎng)虹大道屬于市政府形象大道，因此基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，市民的認(rèn)可度較高。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)本案所屬的長(zhǎng)虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的熱點(diǎn)區(qū)域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)始緊張，目前新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目除本案外，只有火車(chē)站邊上一三幢多層項(xiàng)目和信華寫(xiě)字樓項(xiàng)目，綜合起來(lái)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：●新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，住宅供應(yīng)稀缺●區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體檔次、環(huán)境一般●套型多在120平方米以上，設(shè)計(jì)一般●與九江新開(kāi)的幾個(gè)大盤(pán)相比營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)水平普遍較低●項(xiàng)目規(guī)模普遍較小●小高層面積普遍較大，去劃速度相對(duì)多層較慢●多層尾房?jī)r(jià)格多在2000元/平方米以下，新房小高層價(jià)格在2100-2500元/平方米之間3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目前新開(kāi)樓盤(pán)較少，周邊樓盤(pán)多屬于尾房銷(xiāo)售，本案的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是目前在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的幾個(gè)高品質(zhì)大盤(pán)，以下是對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)分析：主要潛在主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：案名：新湖·柴桑春天開(kāi)發(fā)商：九江新湖遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司基地規(guī)模：953畝建筑面積：95萬(wàn)M2、一期13萬(wàn)M2綠化率：40%規(guī)劃設(shè)計(jì)：加拿大泛太平洋景觀設(shè)計(jì)：雅克筑景物業(yè)管理：上海新湖物業(yè)戶(hù)型面積：80-140平方米，主力面積116平方米，復(fù)式面積套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房?jī)蓮d為主樓盤(pán)特點(diǎn)：樓盤(pán)品質(zhì)在九江首屈一指，倡導(dǎo)大盤(pán)時(shí)代的來(lái)臨，套型以比較實(shí)用的中小套為主。售樓處面積近1000平方米，營(yíng)銷(xiāo)投入巨大。整個(gè)樓盤(pán)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)跨度將近6年左右，年均開(kāi)發(fā)量在15價(jià)格：預(yù)計(jì)一期價(jià)格將與周邊市場(chǎng)價(jià)格持平綜合述求：“CLD中央居住區(qū)”概念，主要訴求樓盤(pán)品質(zhì)和規(guī)模案名：水木清華開(kāi)發(fā)商：九江兆龍置業(yè)有限公司基地規(guī)模：150畝建筑面積：17萬(wàn)M2、一期1.8萬(wàn)M2容積率：1.8規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國(guó)累土景觀設(shè)計(jì)：上海逸景建筑商：九江信華戶(hù)型面積：84-144平方米，主力面積125平方米，復(fù)式面積套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房?jī)蓮d為主樓盤(pán)現(xiàn)狀：2005年十月份開(kāi)盤(pán)，多層銷(xiāo)售率80%以上，目前小高層選擇較多。二期將于近期開(kāi)盤(pán)，多層預(yù)定情況良好，預(yù)計(jì)價(jià)格將有二三百元每平方米的上揚(yáng)。價(jià)格：小高層2100元起步價(jià)，樓層差50元左右多層1900元起步價(jià)綜合述求：提出兆龍教育基金會(huì)，在宣傳上主打教育和整體規(guī)劃其他在售熱銷(xiāo)樓盤(pán)：項(xiàng)目名稱(chēng)：城市領(lǐng)秀地理位置：九瑞大道2號(hào)，九瑞大道與龍開(kāi)河路交界處占地面積：8畝總建面積：1.7項(xiàng)目類(lèi)型：復(fù)式挑高5米面積范圍：30-75預(yù)計(jì)均價(jià)：3500元/平方米項(xiàng)目名稱(chēng)：天溢華庭地理位置：九瑞大道總建面積：18499平方米，共96銷(xiāo)售狀況：2005年10月開(kāi)盤(pán)，已銷(xiāo)62套項(xiàng)目類(lèi)型：16層二梯四戶(hù)，商住樓銷(xiāo)售均價(jià)：1980元起步價(jià)，樓層差30-50元周邊項(xiàng)目尾房龍?chǎng)位▓@開(kāi)發(fā)商：九江華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積：總120000平方米，五期三幢多層18000平方米規(guī)劃戶(hù)數(shù)：1028戶(hù)綠化率：45%建筑形態(tài)：歐式規(guī)劃產(chǎn)品：多層，7層+閣樓發(fā)售日期：分五期開(kāi)發(fā)，第五期于2005年2月開(kāi)盤(pán)面積范圍：80-135平方米主力面積：100平方米價(jià)格范圍：1500-1900元/平方米均價(jià)：1800元/平方米主力總價(jià)：18萬(wàn)物業(yè)管理：住宅0.3元/平方米/月商鋪0.6元/平方米/月每層差價(jià)：40-60元/平方米銷(xiāo)售率：99%富華小區(qū)開(kāi)發(fā)商：九江富華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積：分三期開(kāi)發(fā)，前二期均已售完，三期規(guī)劃8642平方米綠化率：35%建筑形態(tài)：無(wú)明顯建筑傾向規(guī)劃產(chǎn)品：多層，7層+閣樓發(fā)售日期：2004年5月開(kāi)盤(pán)面積范圍：55-140平方米主力面積：95平方米價(jià)格范圍：1460-1800元/平方米均價(jià)：1600元/平方米主力總價(jià)：15萬(wàn)銷(xiāo)售率：98%東方俊園開(kāi)發(fā)商：九江新東方實(shí)業(yè)有限公司代理商：武漢瑞地房地產(chǎn)策劃代理建筑面積：25694平方米規(guī)劃戶(hù)數(shù)：156戶(hù)建筑形態(tài)：28層高層發(fā)售日期：2004年11月面積范圍：150-200平方米主力面積：150平方米價(jià)格范圍：1900-2800元/平方米均價(jià)：2200元/平方米主力價(jià)格：35萬(wàn)得房率：75%銷(xiāo)售率：70%左右分析：本案與龍?chǎng)位▓@相鄰，與本案僅長(zhǎng)虹大道一路之隔，由武漢一家銷(xiāo)售代理公司代理，可能由于成本的關(guān)系，其在當(dāng)?shù)貜V告表現(xiàn)并不多。由于本案的產(chǎn)品屬于高層在建筑成本上較高，而其單價(jià)與僅比龍?chǎng)位▓@高出200元/平方米左右，雖然價(jià)格不高，但由于其產(chǎn)品面積較大，主力房型面積都在150平方米以上，得房率低，總價(jià)較高，因此銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié)多層銷(xiāo)售速度明顯快于高層單套144平方米以下更暢銷(xiāo)，頂層躍層銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的多層主力面積多在120平方米左右的三房套型價(jià)格高、品質(zhì)差的樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢開(kāi)發(fā)商更注意樓盤(pán)包裝，有專(zhuān)業(yè)的代理策劃公司進(jìn)行整體策劃在規(guī)劃設(shè)計(jì)上請(qǐng)知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)在開(kāi)發(fā)上采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式競(jìng)爭(zhēng)策略分析品質(zhì)取勝品質(zhì)是項(xiàng)目的生命。在九江目前在多層樓盤(pán)中還沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)相對(duì)高品質(zhì)的小區(qū)，本案周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手品質(zhì)都非常平庸，這是市場(chǎng)的空白，也是本案難得的機(jī)會(huì)。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過(guò)努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，本案仍可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤(pán)，從而給消費(fèi)者眼前一亮的感覺(jué)，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中樹(shù)立起第一品牌、第一品質(zhì)的堅(jiān)實(shí)形象。低總價(jià)，高性?xún)r(jià)比從我們對(duì)九江的房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析我們可以看到總價(jià)的高低將直接決定客戶(hù)面。九江當(dāng)?shù)氐臉潜P(pán)銷(xiāo)售中，本地自住需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能承受高總價(jià)的客戶(hù)相對(duì)較少，因此無(wú)論在品質(zhì)上如何突破，將很難形成熱銷(xiāo)的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價(jià)樓盤(pán)。從銷(xiāo)售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過(guò)高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費(fèi)較低，在建筑成本在房?jī)r(jià)中所占比例很高的九江來(lái)看，高層住宅也較多層價(jià)格高，所以九江的普通客戶(hù)更傾向于購(gòu)買(mǎi)多層。綜上所述，我們認(rèn)為高品質(zhì)加低總價(jià)將對(duì)吸引客戶(hù)有著非常重要的影響。用營(yíng)銷(xiāo)和規(guī)范的案場(chǎng)管理打動(dòng)客戶(hù)一個(gè)出色的策劃案是樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成功的一半，而在案場(chǎng)執(zhí)行中，利用一定的銷(xiāo)控手段及銷(xiāo)講資料將更有效的打動(dòng)準(zhǔn)客戶(hù)，有利于樓盤(pán)的銷(xiāo)售。在九江市目前銷(xiāo)售的樓盤(pán)中，除遠(yuǎn)州國(guó)際廣場(chǎng)有比較良好的平面、企劃廣告和案場(chǎng)布置管理外，各樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手段和案場(chǎng)管理都屬于較低層次。在樓盤(pán)銷(xiāo)售的案場(chǎng)，很難見(jiàn)到一個(gè)規(guī)范的案場(chǎng)執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見(jiàn)到房地產(chǎn)廣告。抓住這一市場(chǎng)空白點(diǎn)，在營(yíng)銷(xiāo)和案場(chǎng)方面突出我們的專(zhuān)業(yè)性，使我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)更有優(yōu)勢(shì)。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與東部地區(qū)比相對(duì)緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還沒(méi)有達(dá)到城市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常軌道，隨著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長(zhǎng)，可以預(yù)測(cè)九江市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力無(wú)限，蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展空間。（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持旺盛需求從市場(chǎng)需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)到70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過(guò)房改或購(gòu)買(mǎi)商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購(gòu)買(mǎi)第二套住房投資將是需求的重要來(lái)源。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測(cè)，到2020年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃將為125萬(wàn)人，九江每年平均新增人口4.5萬(wàn)，以2005年人均居住面積24.44m2測(cè)算，今后九江每年至少將平均新增住房需求109.98萬(wàn)m2（2）樓市房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)步攀升根據(jù)九江市有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì),至2005年底，九江市共完成房地產(chǎn)投資24.43億元，比上年同期增長(zhǎng)11.67%。其中住宅投資13.45億元，比上年同期增長(zhǎng)29.08%。商品房屋需求旺盛，房屋價(jià)格大幅攀升，上半年商品房屋銷(xiāo)售額2.48億元，增長(zhǎng)23.1%，平均銷(xiāo)售單價(jià)1408元/平方米，比上年同期增加了399元，增長(zhǎng)43.9%。在2005年，在銷(xiāo)量保持穩(wěn)定增勢(shì)的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價(jià)已從2000年的900元/㎡漲至1800元/㎡,但此價(jià)格與周邊同類(lèi)城市相比，卻仍有較大差距，隨著樓盤(pán)品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見(jiàn)九江房?jī)r(jià)仍有較大的增長(zhǎng)空間。（3）居民對(duì)住宅品質(zhì)需求提高隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近幾年來(lái)九江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項(xiàng)目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。而隨著九江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對(duì)住宅品質(zhì)需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)行考慮。（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇04、05年九江土地拍賣(mài)面積超過(guò)3500畝，而今年可供的土地面積有4500畝，據(jù)國(guó)土資源局的相關(guān)人員表示，06年九江的土地供應(yīng)量在2000畝左右，可見(jiàn)市場(chǎng)供應(yīng)相當(dāng)充足，隨著前幾年拍賣(mài)的土地陸續(xù)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)大幅增加，各樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)日趨激烈。（5）商品房?jī)r(jià)格水平低，有一定發(fā)展空間2005年九江商品房均價(jià)為1800元/平方米左右，與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)相比較，還有極大的發(fā)展空間。隨著城市建設(shè)的不斷完善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步的成熟，商品房?jī)r(jià)格將有一定程度的上漲。第三篇：項(xiàng)目篇一、項(xiàng)目概況地理位置：本案位于九江市形象街區(qū)長(zhǎng)虹大道東段603車(chē)隊(duì)地塊，長(zhǎng)虹大道北側(cè)（長(zhǎng)虹大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達(dá)80M，這交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越），占據(jù)九江東區(qū)要沖,路網(wǎng)發(fā)達(dá),交通便捷,出門(mén)不遠(yuǎn)即可上高速公路，距九江火車(chē)站約600米距離、長(zhǎng)途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車(chē)程；12、17、18、23、101、102、103等多路公交車(chē)經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學(xué)府—九江師專(zhuān)，附近銀行、學(xué)校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活十分便利。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積：38701M2總占地面積：11830M2總建筑面積：69661M2其中：住宅面積：48885.4M2商業(yè)面積：7930M2社區(qū)服務(wù)配套用房：971M2設(shè)備用房：402M2商業(yè)（辦公）面積：7商業(yè)建筑內(nèi)停車(chē)庫(kù)：3845M2容積率：1.8建筑密度：31%綠地率：35%住宅戶(hù)數(shù)：388戶(hù)多層住宅內(nèi)停車(chē)庫(kù)：1165M2二、項(xiàng)目資源分析1、周邊環(huán)境資源區(qū)域位置：本項(xiàng)目地處九江市政府形象大道——長(zhǎng)虹大道，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮笞匀画h(huán)境：本項(xiàng)目區(qū)塊地勢(shì)與長(zhǎng)虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門(mén)湖，視野比較開(kāi)闊。交通資源：本項(xiàng)目臨九江的主干道長(zhǎng)虹大道，12、17、18、23、101、102、103等多路公交車(chē)經(jīng)本區(qū)通往各地，出門(mén)不遠(yuǎn)即可上高速公路，距九江火車(chē)站約600米距離、長(zhǎng)途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車(chē)程，交通十分便捷。商業(yè)氛圍：本項(xiàng)目周邊商業(yè)已形成一定規(guī)模，四星級(jí)雅閣泰大酒店與本案毗鄰，附近的火車(chē)站帶來(lái)了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。教育資源：南湖幼兒園、三里街小學(xué)近在咫尺，更有高等學(xué)府——九江師專(zhuān)，為本案提供了良好的教育資源和文化氛圍。升值潛力：潯陽(yáng)區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺，市民認(rèn)可度高，升值潛力巨大。2、項(xiàng)目本身資源項(xiàng)目案名：”香榭麗舍”開(kāi)發(fā)規(guī)模：69661M2規(guī)劃理念：充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌，通過(guò)改造、整合，通過(guò)不同的手法展現(xiàn)植物的意念，將整個(gè)環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達(dá)出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求，同時(shí)把文化主題貫穿于小區(qū)的每個(gè)細(xì)節(jié)，通過(guò)這些手法讓人們充分體驗(yàn)到本小區(qū)獨(dú)特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個(gè)小區(qū)更有生命力。物業(yè)形態(tài)：本項(xiàng)目規(guī)劃建有多層公寓、小高層、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必將適合不同消費(fèi)者的需求，同時(shí)高低錯(cuò)落、疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了園區(qū)的天際線，又使小區(qū)顯得和諧宜人。戶(hù)型設(shè)計(jì)：在戶(hù)型上表現(xiàn)多種平層、躍層形態(tài)，并在景觀、采光、通風(fēng)等方面充分實(shí)現(xiàn)每家每戶(hù)的均好性，戶(hù)型面積從八、九十平方米至兩百平方米不等，可充分滿(mǎn)足不同層次人士的居住需求。三、項(xiàng)目swot分析S：優(yōu)勢(shì)1、靠近城市主干道長(zhǎng)虹大道，交通便利2、長(zhǎng)虹大道屬于是市政府形象大道，政府對(duì)周邊建設(shè)支持3、龍?chǎng)位▓@、富華小區(qū)等新興住宅小區(qū)的新興建，形成一定的板塊效應(yīng)4、雅閣泰大酒店的開(kāi)業(yè)提升地塊的檔次5、地塊周邊的配套相對(duì)比較齊全W：劣勢(shì)1、地塊沿長(zhǎng)虹大道，車(chē)流較多，有一定的噪音污染2、目前經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)多為汽配對(duì)小區(qū)的環(huán)境和品質(zhì)提高有一定的影響。3、地塊有落差對(duì)小區(qū)規(guī)劃有一定影響O：機(jī)會(huì)1、長(zhǎng)虹路的不斷完善，吸引市民的目光2、市區(qū)一類(lèi)地段，成塊的空地較少，拆遷政策調(diào)整導(dǎo)致拆遷難度加大，目前市區(qū)一類(lèi)地段可供開(kāi)發(fā)的多層住宅稀缺3、九江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動(dòng)市民對(duì)品質(zhì)樓盤(pán)需求的加大4、本項(xiàng)目在規(guī)劃上、設(shè)計(jì)上、策劃上和物業(yè)管理上都是九江房地產(chǎn)市場(chǎng)上一流的，這將對(duì)九江的消費(fèi)者產(chǎn)生較大的吸引力5、九江目前城市化水平不高，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，旅游及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平將逐步提升，房產(chǎn)市場(chǎng)也將面臨很好的發(fā)展機(jī)遇。6、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價(jià)相對(duì)較低，給市場(chǎng)足夠的發(fā)展空間。T：威脅1、隨著九江城市化進(jìn)程步伐的加快,特別是八里湖新區(qū)的大面積開(kāi)發(fā),一方面可以提高城市品味,帶動(dòng)市場(chǎng)需求,但另一方面,由于政府開(kāi)發(fā)資金有限,極可能以出讓土地的方式來(lái)籌措主要資金，如此必定會(huì)增加土地投放量,給市場(chǎng)帶來(lái)一定壓力。2、后期宏觀調(diào)控的加劇，給整體房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響將延緩一部分人的購(gòu)房計(jì)劃四、項(xiàng)目商業(yè)、辦公部分分析1、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租情況分析汽配一條街逐漸成形從我們對(duì)長(zhǎng)虹大道周邊的業(yè)態(tài)調(diào)查情況來(lái)看，汽配維修在各類(lèi)業(yè)態(tài)中占了絕大多數(shù)，比例達(dá)到67%，可以說(shuō)周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車(chē)站，因此餐飲賓館也占了一部分達(dá)到10%左右，而周邊眾多的新興小區(qū)則帶動(dòng)了建材經(jīng)營(yíng)，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數(shù)量較少。從出租率來(lái)看，本案周邊的店鋪出租率均達(dá)到95%以上，空關(guān)情況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對(duì)承租業(yè)主進(jìn)行的調(diào)查中，普遍認(rèn)為經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)。2、租金及回報(bào)狀況分析售價(jià)上漲趨緩、租金平穩(wěn)上漲、回報(bào)率有所提高本案與龍?chǎng)位▓@僅一街之隔，主力單間面積在50-60平方米左右，目前僅余三間店鋪，出租率更達(dá)到100%。其業(yè)態(tài)分布、店鋪類(lèi)型上與本案有較強(qiáng)的可比性，因此具有較大的參考價(jià)值。從龍?chǎng)位▓@的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，2003年底到2004年底之間由于受房?jī)r(jià)整體上漲和區(qū)塊不斷成熟的因素，價(jià)格上漲較快，上漲幅度達(dá)到了35%，而到了2005年，上漲幅度明顯放緩，僅為3%左右。租金價(jià)格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在25%左右。從租金回報(bào)率看，按一間店鋪50平方米計(jì)算，2003年底，該段商鋪的年回報(bào)率為4.1%，2004年底的時(shí)候?yàn)?.04%，目前為4.4%。目前龍?chǎng)位▓@的店鋪出租情況非常良好，由于供不應(yīng)求，因此店鋪的租金也一路上揚(yáng)，部分店鋪甚至達(dá)到了2000元/月/間，同時(shí)由于房?jī)r(jià)上揚(yáng)的情況有所遏制，因此回報(bào)率的上揚(yáng)也使龍?chǎng)文壳暗牡赇佷N(xiāo)售情況比較良好。3、抗性及應(yīng)對(duì)策略抗性國(guó)家宏觀調(diào)控使投資市場(chǎng)日趨冷淡案量較大應(yīng)對(duì)策略國(guó)家宏觀調(diào)控使投資市場(chǎng)日趨冷淡策略：鑒于目前本案周邊的業(yè)態(tài)分布主要以汽配為主，因此，可把沿長(zhǎng)虹大道打造成汽配一條街，把自用客戶(hù)（汽配經(jīng)營(yíng)商）列為本案商業(yè)部分的主力客戶(hù)。案量較大策略：1、分批次推出，緩解一次性推出的銷(xiāo)售壓力2、適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品的面積，利用相對(duì)較低的總價(jià)吸引更多的客戶(hù)4、小辦公市場(chǎng)分析辦公市場(chǎng)整體需求量少、市場(chǎng)不規(guī)范，但市場(chǎng)空白有一定的發(fā)展空間在九江，單純寫(xiě)字樓的項(xiàng)目非常少，除荷花苑推出一幢寫(xiě)字樓但被市公交公司整體收購(gòu)?fù)?，幾乎沒(méi)有純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，而一些如濱江花園、步紅花園等項(xiàng)目都推出商住樓概念，宜商宜居。目前九江并沒(méi)有出臺(tái)類(lèi)似寧波的辦公場(chǎng)所管理規(guī)范，很多辦公區(qū)域都集中在小區(qū)內(nèi)，而純寫(xiě)字樓在當(dāng)?shù)夭](méi)有形成一定的概念。雖然由于九江產(chǎn)業(yè)的匱乏，九江寫(xiě)字樓的需求并不大，但目前市場(chǎng)處于空白，而且本案處于市政形象大道——長(zhǎng)虹大道，廣告優(yōu)勢(shì)明顯，因此本案推出少量小辦公型寫(xiě)字間還是有一定市場(chǎng)。五、項(xiàng)目客戶(hù)層研究1、主力客戶(hù)定位從項(xiàng)目自身的出發(fā)，結(jié)合九江市的政治文化、經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)特征，以及對(duì)整個(gè)九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究與綜合分析，我們認(rèn)為本案的主流目標(biāo)消費(fèi)群定位為：【九江市中高檔收入群體和中高級(jí)投資人士】2、目標(biāo)客戶(hù)描述（1）產(chǎn)品A--住宅的目標(biāo)客戶(hù)：機(jī)關(guān)公務(wù)員、教師、金融、IT、新聞媒介工作者此類(lèi)消費(fèi)群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們工作相對(duì)穩(wěn)定，有較高的固定收入來(lái)源，因而對(duì)上檔次、高品質(zhì)的大型居住區(qū)極為歡迎。外來(lái)經(jīng)商者及本地私營(yíng)業(yè)主九江有眾多的外地投資、經(jīng)商者，如浙商、閩商、粵商等，這類(lèi)客商長(zhǎng)期在九江投資經(jīng)商，并被九江的自然山水與人文氛圍所感染，有意投資或定居者甚多。另外本地的私營(yíng)業(yè)主二次購(gòu)房的意愿較強(qiáng)。這類(lèi)客戶(hù)經(jīng)濟(jì)收入高，對(duì)高檔物業(yè)特別青睞。九江下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員據(jù)我們市調(diào)了解，本地下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員在九江市區(qū)購(gòu)房較多，主要是一來(lái)城里有房有個(gè)落腳點(diǎn)方便辦事，二來(lái)購(gòu)一套房政策規(guī)定可以解決若干城市戶(hù)口。抓住這類(lèi)消費(fèi)者還可帶動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)群體。二次置業(yè)者二次置業(yè)者也是本案消費(fèi)群體之一，他們現(xiàn)多居于市內(nèi)，但對(duì)目前的住房不是很滿(mǎn)意，有想通過(guò)現(xiàn)有房屋的租賃或出售來(lái)?yè)Q取新房的欲望。（2）產(chǎn)品B—商業(yè)鋪面的目標(biāo)客戶(hù)：實(shí)力型投資企業(yè)或個(gè)人他們注重本案的規(guī)模所帶來(lái)的巨大人氣，對(duì)物業(yè)地段發(fā)展?jié)摿?、較高的升值空間與投資回報(bào)率有著清醒的認(rèn)識(shí)，此類(lèi)投資者多為本地的企業(yè)主或外地的投資客商，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，往往根據(jù)自身狀況自己經(jīng)營(yíng)或是以高價(jià)租賃的方式進(jìn)行運(yùn)作。本地塊原有業(yè)主本地塊原有商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)戶(hù)原來(lái)就經(jīng)營(yíng)良好，因此在商業(yè)街重新建立后會(huì)考慮重新進(jìn)駐。零散性投資業(yè)主多為本市區(qū)的原有小商販，有自己的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類(lèi)別。第四部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值初步評(píng)估本案地處城市中心居住區(qū)，地塊綜合價(jià)值高，體現(xiàn)在：地段尊貴性——中心居住區(qū)，中心的地段尊貴性突出；品質(zhì)可塑性——產(chǎn)品形態(tài)及社區(qū)品質(zhì)可塑性較強(qiáng)；交通便利性——本案臨近市政形象大道--長(zhǎng)虹大道，交通便利；區(qū)域完善性——在配套、居住氛圍及消費(fèi)信心層面有良好的優(yōu)勢(shì)，區(qū)域的成熟度被廣大市民認(rèn)可；土地增值性——由于老城區(qū)地塊供應(yīng)稀缺，潯陽(yáng)區(qū)的土地價(jià)格一路上漲，（最新掛牌的南湖廣場(chǎng)原田徑場(chǎng)東側(cè)地塊，價(jià)格高達(dá)300萬(wàn)/畝，甘棠南路西側(cè)地塊掛牌價(jià)格也有181萬(wàn)/畝。）因此本地塊的土地價(jià)值增值潛力不可限量。二、項(xiàng)目發(fā)展建議（1.）產(chǎn)品形態(tài)市場(chǎng)化如前市場(chǎng)敘述，多層產(chǎn)品銷(xiāo)售情況較好，客群接受度較高；而小高層產(chǎn)品也逐漸被市民所接受，故在充分結(jié)合項(xiàng)目的地塊特點(diǎn)及容積率要求的情況下，我司建議以多層為主，小高層為輔結(jié)合社區(qū)商鋪配套的產(chǎn)品組合形態(tài)，保證較好的銷(xiāo)售速度，同時(shí)可利用小高層的規(guī)劃提高項(xiàng)目綠化率，從而提升本案整體的產(chǎn)品品質(zhì)。(2.)戶(hù)型設(shè)計(jì)多樣化區(qū)域市場(chǎng)及客群調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：①自住型需求明顯，三房供應(yīng)及需求比例突出；②區(qū)域市場(chǎng)的供給中戶(hù)型面積多數(shù)相對(duì)較大；③隨著房?jī)r(jià)的逐步攀升，市民購(gòu)房對(duì)總價(jià)敏感度也會(huì)越來(lái)越高，因此在結(jié)合市場(chǎng)情況及本案的定位下，提出本案簡(jiǎn)約大戶(hù)的戶(hù)型定位，即以100M2-125M2三房為主力產(chǎn)品，同時(shí)以較為豐富的產(chǎn)品類(lèi)型以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目梯級(jí)化產(chǎn)品銷(xiāo)售;④(3.)物業(yè)管理人性化高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)售出后保值增值的關(guān)鍵籌碼，也是社區(qū)內(nèi)外環(huán)境綜合素質(zhì)營(yíng)造的基礎(chǔ)。所以人性化的物業(yè)管理將成為未來(lái)品質(zhì)樓盤(pán)的方向標(biāo)之一，建議聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司介入，以提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)，使之成為本案重要賣(mài)點(diǎn)。（4．）社區(qū)配套智能化當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、電話三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。(5)、園林設(shè)計(jì)藝術(shù)化隨著人們生活水平的不斷提高，“買(mǎi)環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)核心賣(mài)點(diǎn)之一。建議聘請(qǐng)知名園林景觀設(shè)計(jì)公司介入，以提升園林品質(zhì)及形象。在小區(qū)整體綠化設(shè)計(jì)上體現(xiàn)均好性和可入性原則：1、均好性：環(huán)境設(shè)計(jì)將根據(jù)園區(qū)地理特色，注重環(huán)境對(duì)每位住戶(hù)的均好性。在環(huán)境布置上采用了泛中心化的方法，把綠地、植物、小品分散到園區(qū)的各個(gè)角落，讓每位住戶(hù)都能享受到宜人的環(huán)境。2、可入性：在草種選擇、植物選擇、水系安排中都充分考慮到住戶(hù)"親身體味"的要求，使小區(qū)住戶(hù)能觸摸自然、感受生活。（6）、其他建筑外觀——是消費(fèi)者購(gòu)房心理的重要因素之一，應(yīng)注重建筑的圍合，建筑、園林風(fēng)格的和諧統(tǒng)一；其它方面——會(huì)所是未來(lái)社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議設(shè)置社區(qū)會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂(lè)場(chǎng)、健身房，圖書(shū)館、影視廳、娛樂(lè)室等休閑活動(dòng)設(shè)施。第五部分投資收益分析第六部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及策略1、項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本=11742.8（萬(wàn)元），保本點(diǎn)=11742.8/(18609.4-1079.3)=67%即銷(xiāo)售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的67%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。針對(duì)本案的情況，假定完全銷(xiāo)售，銷(xiāo)售僅需達(dá)到68.21%，即可保持財(cái)務(wù)平衡。從靜態(tài)指標(biāo)來(lái)看，可以認(rèn)為該方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。以下為各產(chǎn)品類(lèi)別在本案總銷(xiāo)售額中所占比例示意：產(chǎn)品類(lèi)別占總銷(xiāo)的比例車(chē)庫(kù)4．13%11F小高層5.53%多層55.12%沿長(zhǎng)虹大道一層商業(yè)20.15%沿長(zhǎng)虹大道負(fù)一層商業(yè)1.92%北側(cè)規(guī)劃路1F+2F商業(yè)2.90%2F/3F商業(yè)(辦公)10.24%2、敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要因素為總開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售價(jià)格。針對(duì)前面所述評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別計(jì)算出當(dāng)增加或減少5%和10%的成本（或售價(jià)）時(shí)，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，詳見(jiàn)下表：一、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù)（×100%）95%90%105%110%銷(xiāo)售均價(jià)(元/m2)2,6712,5382,4042,8052,939營(yíng)業(yè)收入186,093,800176,789,110167,484,420195,398,490204,703,180稅后利潤(rùn)52,289,75248,940,06440,175,04660,775,62969,261,506內(nèi)部收益率%44.53%41.68%34.21%51.76%58.98%二、成本的影響

估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數(shù)

（×100%）95%90%105%110%單位成本(元/m2)1,685.701,601.421,517.131,769.991,854.27總投資117,427,793.68111,556,404.00105,685,014.31123,299,183.37129,170,573.05稅后利潤(rùn)52,289,751.9258,161,141.6063,738,961.8046,418,362.2340,546,972.55內(nèi)部收益率%44.53%52.14%60.31%37.65%31.39%從上述指標(biāo)來(lái)看，該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，開(kāi)發(fā)成本、售價(jià)+_10%的單方面變動(dòng)都不會(huì)使項(xiàng)目虧本。對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感。因此，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷(xiāo)售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本案的定位為中等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿(mǎn)足最基本的居住需求，而是具有較高居住品，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來(lái)兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來(lái)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、類(lèi)型等方面考慮，目前在同一區(qū)位（潯陽(yáng)區(qū)）、同一檔次的物業(yè)供給量相比開(kāi)發(fā)區(qū)體量明顯減小，但未來(lái)整體的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)容量是相當(dāng)大的。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)的同時(shí)，還須更加把握開(kāi)發(fā)的進(jìn)度。隨著區(qū)域發(fā)展和完善，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在區(qū)域周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)客流量的增加，密切注意目標(biāo)客戶(hù)群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。2、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷(xiāo)售不力、管理水平低下等方面。因此，公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷(xiāo)方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。第七篇：結(jié)論與建議1、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，九江市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買(mǎi)力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。2、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積：696661萬(wàn)平方米項(xiàng)目總投資：11728.9萬(wàn)元項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:5229萬(wàn)元項(xiàng)目投資報(bào)酬率:44.53%以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資報(bào)酬率較高，且投資開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。另外，由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭(zhēng)取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。（上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。）3、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì)?項(xiàng)目的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶(hù)。?項(xiàng)目較好的地理位置（包括交通、人文等環(huán)境）。?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。（長(zhǎng)虹大道為市政形象大道）?區(qū)域相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較小及潛在需求量較大。4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，地塊綜合價(jià)值較高.（相對(duì)目前周邊個(gè)案在土地成本上會(huì)有較大優(yōu)勢(shì)）且在開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過(guò)程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。5、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制。抓住市場(chǎng)空隙，加快工程進(jìn)度，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。附：銷(xiāo)售執(zhí)行方案本方案擬訂的條件為使本發(fā)案之表述更為直觀，現(xiàn)擬訂相關(guān)數(shù)據(jù)及時(shí)間。具體的數(shù)據(jù)及時(shí)間將根據(jù)以后之實(shí)際操作情況作出準(zhǔn)確更正。一）、擬訂拿到預(yù)售證的日期為7月初（也就是說(shuō)，從7月份開(kāi)始便可以進(jìn)行正式銷(xiāo)售）。本方案建議在正式開(kāi)盤(pán)前于六月中旬進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（后詳）。二）、擬訂之開(kāi)盤(pán)日為7月28日。三）、擬訂之：總戶(hù)數(shù)：388戶(hù)，總建筑面積約：48887平方多層建筑面積約：44600M2多層開(kāi)盤(pán)均價(jià)為：2300元/平方米合計(jì)：10258萬(wàn)小高層建筑面積約：4287M2小高層開(kāi)盤(pán)均價(jià)為：2400元/平方米合計(jì)：1028.88萬(wàn)（四）本案商業(yè)(辦公)總建筑面積為：15556其中長(zhǎng)虹大道一層商鋪建筑面積約：3750M2預(yù)計(jì)均價(jià)：10000元/平方合計(jì)：3750萬(wàn)地下一層建筑面積約：2380M2預(yù)計(jì)均價(jià)：買(mǎi)一層送地下一層合計(jì)：0萬(wàn)二層/三層商鋪(辦公)建筑面積約：7626M2預(yù)計(jì)均價(jià)：2400元/平方合計(jì)：1830.24萬(wàn)規(guī)劃路一層+二層商鋪建筑面積約：1800預(yù)計(jì)均價(jià)：3000元/平方合計(jì)：540萬(wàn)車(chē)位面積合計(jì)：5010M2累計(jì)總銷(xiāo)約：17407.12萬(wàn)元*（車(chē)位未計(jì)入）（以上測(cè)算數(shù)據(jù)最終以確認(rèn)施工圖紙及測(cè)繪面積為準(zhǔn)）。二、銷(xiāo)售控制總體策略（一）推盤(pán)手法的控制策略選擇1、本案的整體銷(xiāo)售策略結(jié)合本案具體情況，住宅總戶(hù)數(shù)約388戶(hù)，主力面積在100-125平方，在該區(qū)域目前同期競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案量較少，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較為明顯，如何盡快去化是下階段的主要目標(biāo)。而由于北側(cè)規(guī)劃路及東南側(cè)長(zhǎng)虹大道商鋪占本案的體量較大，加之二、三層及北側(cè)規(guī)劃路段商業(yè)人氣明顯不足，針對(duì)該部分商業(yè)如何推廣將成為本案運(yùn)作順暢與否的關(guān)鍵。考慮到項(xiàng)目原為汽配中心的先天優(yōu)勢(shì)，建議在運(yùn)作初期結(jié)合當(dāng)?shù)卣茝V招商工作（為期約二個(gè)月）。視市場(chǎng)反饋對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及銷(xiāo)售方案作進(jìn)一步調(diào)整。商鋪銷(xiāo)售應(yīng)和住宅推廣分步進(jìn)行。建議在七月開(kāi)盤(pán)前期以住宅為主，輔以商鋪統(tǒng)一招商、內(nèi)部銷(xiāo)售的策略，住宅部分分階段推出。本方案總體上將本案分為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期、續(xù)銷(xiāo)期、收盤(pán)期四個(gè)階段推出（具體的方案后詳）。（二）推盤(pán)時(shí)機(jī)的控制策略在本案拿到預(yù)售證的時(shí)候，可根據(jù)前期推廣的客源進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是為正式銷(xiāo)售尋找突破口、同時(shí)確定本案的價(jià)格認(rèn)可度及樓盤(pán)接受度，及時(shí)調(diào)整自己的銷(xiāo)售策略，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)一階段后，才開(kāi)始正式進(jìn)行開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。原則上分二個(gè)階段去化，前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)茝V以1-6號(hào)樓為主，力求在開(kāi)盤(pán)前有效去化該五幢多層，有效回籠前期資金。開(kāi)盤(pán)后主推7-15號(hào)樓，因當(dāng)?shù)囟鄬拥臉菍酉禂?shù)相差不大，原則對(duì)三四層部分銷(xiāo)控。商鋪前期以長(zhǎng)虹大道上一層商業(yè)為主力帶動(dòng)地下一層商業(yè)銷(xiāo)售大原則，結(jié)合招商爭(zhēng)取地下一層引入大賣(mài)場(chǎng)，其后以單價(jià)差距為主要推動(dòng)手段，將二、三層及東側(cè)單價(jià)拉開(kāi)，以較低的總價(jià)吸引投資客及賣(mài)家；前期主力商鋪高價(jià)熱銷(xiāo)配以吸人眼球的價(jià)差及招商人氣，來(lái)帶動(dòng)該部分商業(yè)的去化速度，為商鋪的整體清盤(pán)做準(zhǔn)備。按產(chǎn)品類(lèi)型適當(dāng)區(qū)分推出的時(shí)間。三、銷(xiāo)售控制執(zhí)行方案（一）銷(xiāo)售部前期準(zhǔn)備工作1、計(jì)劃時(shí)間：06.4月15日——6月15日2、執(zhí)行內(nèi)容：a、案場(chǎng)內(nèi)外（售樓處和樣板房）所有布置完成，物品到位（電話申請(qǐng)，安裝完成，各類(lèi)印刷品、銷(xiāo)售道具運(yùn)至案場(chǎng)，擺放到位）b、業(yè)務(wù)員培訓(xùn)計(jì)劃和內(nèi)容編導(dǎo)c、銷(xiāo)講交資料的編導(dǎo)，初步銷(xiāo)售圖紙到位d、統(tǒng)一銷(xiāo)售說(shuō)辭的編導(dǎo)e、人員進(jìn)場(chǎng)，打掃衛(wèi)生f、銷(xiāo)售講習(xí)g、銷(xiāo)售人員基礎(chǔ)培訓(xùn)完成h、安排銷(xiāo)售人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，掌握當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)，在匯總之后完成市場(chǎng)報(bào)告i、安排銷(xiāo)售人員熟悉當(dāng)?shù)氐纳顧C(jī)能，交通路線j、在實(shí)際情況允許的條件下做好產(chǎn)品的亮相工作k、銷(xiāo)售演練（接待禮儀、銷(xiāo)控、說(shuō)辭的運(yùn)用以及各個(gè)注意事項(xiàng)）l、各種案場(chǎng)規(guī)章制度制定完成（權(quán)責(zé)范圍、衛(wèi)生、紀(jì)律、接待流程等）m、銷(xiāo)售用各種表格落實(shí)完成（客戶(hù)資料登記表、案場(chǎng)報(bào)表、房源表、空白價(jià)目表、獎(jiǎng)品領(lǐng)取登記表、合同領(lǐng)取登記表、工程聯(lián)系單）n、大定、小定單落實(shí)到位，規(guī)范合同草稿落實(shí)到位o、初步價(jià)格確定p、基價(jià)和差價(jià)系數(shù)確定q、付款方式和優(yōu)惠條件、方式確定r、銷(xiāo)售人員優(yōu)惠權(quán)力、額度確定、案場(chǎng)獎(jiǎng)金制度確定完成s、銷(xiāo)售人員統(tǒng)一制服、胸牌、名片落實(shí)到位t、銷(xiāo)售人員熟悉本案、進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)分析、答客問(wèn)，產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)提煉u、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)策劃，獎(jiǎng)品選擇，贈(zèng)獎(jiǎng)品方式確定v、開(kāi)盤(pán)期間媒體宣傳活動(dòng)策劃，擬定廣告預(yù)算(設(shè)計(jì)、文案、報(bào)紙版面設(shè)計(jì)、TV、公交車(chē)身廣告等)w、開(kāi)盤(pán)必要證件落實(shí)x、最終銷(xiāo)售圖紙確定并由甲方簽字簽約生效y、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)工作擬定(說(shuō)辭、工作范圍、一定范圍內(nèi)廣告宣傳活動(dòng))z、醞釀期上門(mén)客戶(hù)情況分析(購(gòu)房目的、心理承受價(jià)位、購(gòu)買(mǎi)力、客戶(hù)抗性、是否真正購(gòu)買(mǎi)等)銷(xiāo)售配套工作內(nèi)容確定(保安、財(cái)務(wù)、法律咨詢(xún)、銀行及各職能部門(mén)銜接工作等)內(nèi)部客戶(hù)認(rèn)購(gòu)1、計(jì)劃時(shí)間06.6月15日——82、執(zhí)行內(nèi)容：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)工作展開(kāi)，工作細(xì)則開(kāi)始實(shí)施操作程序:6月17日(星期六)通知所有關(guān)系戶(hù)到售樓處進(jìn)行選房.住宅定金:一萬(wàn),商鋪定金二萬(wàn).于開(kāi)盤(pán)七日內(nèi)辦理簽約手續(xù),逾期不享受內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià).內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期優(yōu)惠措施(待定)確定并在一定客源范圍內(nèi)展開(kāi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期客戶(hù)情況分析,通過(guò)對(duì)客戶(hù)情況的分析以最后確定開(kāi)盤(pán)時(shí)的最終價(jià)格(單價(jià)、上浮系數(shù)、總價(jià))及商鋪的推廣方案修正確定保留房源并在房源登記表上登記確定并由甲方簽字生效銷(xiāo)售人員培訓(xùn)內(nèi)容反復(fù)演練做到得心應(yīng)手開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備工作全面展開(kāi)廣告內(nèi)容，費(fèi)用最終確定報(bào)紙廣告內(nèi)容定位，報(bào)紙版面定位電視廣告內(nèi)容，時(shí)間段定位公交車(chē)身廣告落實(shí)并投入運(yùn)行銷(xiāo)售道具到位情況最終驗(yàn)收銷(xiāo)售資料到位情況最終驗(yàn)收銷(xiāo)售配套并作到位情況最終驗(yàn)收開(kāi)盤(pán)活動(dòng)到位情況最終驗(yàn)收銷(xiāo)售人員工作情況最終審核注:內(nèi)部認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)控1、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)瞥龅姆吭从烧J(rèn)購(gòu)時(shí)具體情況而定。3、執(zhí)行步驟：（1）6月15日前，準(zhǔn)備銷(xiāo)售資料有：樓書(shū)、宣傳單頁(yè)（折頁(yè)）、認(rèn)購(gòu)須知，認(rèn)購(gòu)流程圖等。（2）8月25日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)：推出單元：1-6號(hào)樓合計(jì)，136戶(hù)住宅去化：75戶(hù)，約8000平方。預(yù)計(jì)總銷(xiāo)：1847萬(wàn)（注：以多層及小高層通差價(jià)：2309元/平方計(jì)）商鋪去化：商業(yè)一區(qū)一層+地下一層為主，約1200平方，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)：1200萬(wàn)合計(jì)總銷(xiāo)：3047萬(wàn)占總案量的：17.50%（占項(xiàng)目總銷(xiāo)量之比）（二）開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期1、銷(xiāo)售部工作：計(jì)劃時(shí)間：06.8月25日——主要工作：a.現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控b.銷(xiāo)售廣告持續(xù)運(yùn)作c.銷(xiāo)售情況分析總結(jié)(熱銷(xiāo)、滯銷(xiāo)、客戶(hù)抗性等)d.銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)得失討論，總結(jié)交流會(huì)e.銷(xiāo)售人員業(yè)基考核，評(píng)定暨表彰會(huì)f.持續(xù)期銷(xiāo)售策略，廣告策略擬定g.制作針對(duì)性策略調(diào)整報(bào)告，分析討論后制定下一階段銷(xiāo)售策略2、銷(xiāo)售策略： 共計(jì)劃推出商鋪一區(qū)二至三層及商鋪二區(qū)一至二層（適量推出規(guī)劃路段部分）,二層商鋪(主要以沿街優(yōu)勢(shì)配以底層大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，定位于低總價(jià)小辦公或商住型用型，以低價(jià)位來(lái)帶動(dòng)二三層)。住宅部分：主推10-14號(hào)樓及小高層，對(duì)7、8、9號(hào)樓暫行保留。視銷(xiāo)售情況對(duì)價(jià)格及層差方案可作修正。3、執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)：（1）8月25日—10目標(biāo)：住宅開(kāi)盤(pán)二月內(nèi)成功銷(xiāo)售：10000平方?？備N(xiāo)：2309萬(wàn)（單價(jià)同上）（2）11月—12月底，住宅樓銷(xiāo)售節(jié)奏進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定階段，此時(shí)結(jié)合商鋪招商及內(nèi)部預(yù)約情況，主推二、三層商鋪，并以商鋪為主題在當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)進(jìn)行造勢(shì)。目標(biāo)：住宅：7600平方?？備N(xiāo)；1754.84萬(wàn)商鋪：3500平方；總銷(xiāo)：1980萬(wàn)（3）進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、整理：將所銷(xiāo)售的樓盤(pán)進(jìn)行統(tǒng)一財(cái)務(wù)核算，從而計(jì)算出資金回籠情況。按完成計(jì)劃銷(xiāo)售額來(lái)算資金回籠總額大概為住宅樓17600平方╳2309（元/平方米）+底層商鋪1500平方╳10000元/平方+二三層商鋪2000平方╳2400元/平方=6043.84萬(wàn)占總案量的34.72%（三）續(xù)銷(xiāo)期1、銷(xiāo)售主要工作計(jì)劃時(shí)間：06.12月30日——07.主要工作：a.根據(jù)銷(xiāo)售現(xiàn)狀并結(jié)合銷(xiāo)售策略調(diào)整計(jì)劃展開(kāi)當(dāng)前的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)b.根據(jù)銷(xiāo)售現(xiàn)狀做出相應(yīng)的廣告調(diào)整策略，確認(rèn)后投入運(yùn)作c.根據(jù)銷(xiāo)售現(xiàn)狀做好相關(guān)銷(xiāo)控調(diào)整d.根據(jù)銷(xiāo)售做好促銷(xiāo)活動(dòng)，制定相關(guān)計(jì)劃，確認(rèn)并投入運(yùn)作e.根據(jù)銷(xiāo)售現(xiàn)狀對(duì)銷(xiāo)售說(shuō)辭做相應(yīng)的修改，做好銷(xiāo)售人員心態(tài)調(diào)整工作f.展開(kāi)潛在購(gòu)房客戶(hù)挖掘工作，售后服務(wù)持續(xù)2、銷(xiāo)售策略：共計(jì)劃推出住宅7、8、9號(hào)樓，主推辦公二、三層及規(guī)劃路段（約占總案量的13%）。（具體視前期銷(xiāo)售情況而定）。3、執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)：（1）計(jì)劃平均每月銷(xiāo)售20套。合計(jì)：住宅：12000平方，商鋪：3800平方（2）價(jià)格上，此次推出的住宅基準(zhǔn)價(jià)將在開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期的基礎(chǔ)上上浮2-4%，在市場(chǎng)情況良好的情況下，計(jì)劃二月提價(jià)一次，每次計(jì)劃單價(jià)上調(diào)1-2%。（4）在推盤(pán)上，本階段主要精力集中在規(guī)則劃路部分及長(zhǎng)虹路三層商鋪，三層將視二層情況結(jié)合購(gòu)買(mǎi)客源及需求根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)一步定位。（5）進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、整理：本期的銷(xiāo)售目標(biāo)統(tǒng)計(jì)資金回籠總額大概為住宅12000平方╳2309（元/平方米）+二三層商鋪3000平方╳2400（元/平方米）+規(guī)劃路商鋪800平方╳3000（元/平方米）=3730.8萬(wàn)占總案量的：21.43%（四）收盤(pán)期1、銷(xiāo)售主要工作：計(jì)劃時(shí)間：07.6月1日——10月底主要工作：a.針對(duì)部分客戶(hù)提出的各種修改和要求，聯(lián)絡(luò)業(yè)主進(jìn)行回應(yīng)b.完成復(fù)核收取尾款及辦理各項(xiàng)按揭手續(xù)c.根據(jù)銷(xiāo)售現(xiàn)狀對(duì)銷(xiāo)售方向及企劃做相應(yīng)的修改，做好銷(xiāo)售人員心態(tài)調(diào)整工作d.展開(kāi)潛在購(gòu)房客戶(hù)挖掘工作，售后服務(wù)持續(xù)3、執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)：（1）銷(xiāo)售進(jìn)入后續(xù)沖刺階段，結(jié)合工程進(jìn)度針對(duì)余下房源計(jì)劃平均月銷(xiāo)售16套。（2）價(jià)格上，此次推出的基準(zhǔn)價(jià)將從結(jié)合產(chǎn)品及工程進(jìn)度進(jìn)行一定讓利活動(dòng)。（3）該階段銷(xiāo)售上應(yīng)注意：·正式公開(kāi)強(qiáng)勢(shì)推銷(xiāo)一段時(shí)間后，客戶(hù)對(duì)本案之認(rèn)識(shí)程度已經(jīng)較為深刻，銷(xiāo)售人員應(yīng)配合廣告，重點(diǎn)追蹤，以期達(dá)到成交目的。·回頭客戶(hù)積極把握，其成交機(jī)會(huì)極大?！ね擞啈?hù)仍再追蹤，實(shí)際了解問(wèn)題所在。（備注：本方案之執(zhí)行內(nèi)容及步驟為假設(shè)前提下的計(jì)劃方案，最終執(zhí)行將以實(shí)際情況為準(zhǔn)。）（4）進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、整理：本期的銷(xiāo)售目標(biāo)統(tǒng)計(jì)資金回籠總額大概為住宅樓9000平方╳2309（元/平方米）+商鋪2000平方╳5000（元/平方米）(通差價(jià))=3078.1萬(wàn)占總案量的：17.68%累計(jì)完成總銷(xiāo)：15899.74萬(wàn)香榭麗舍銷(xiāo)售進(jìn)度表階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期續(xù)銷(xiāo)期收盤(pán)期合計(jì)比率日期06年6.15-8.1506年8.25-12.2506年12.30-07年5.3007年6.1-10.30主推單元商業(yè)商業(yè)一區(qū)一層+地下一層商業(yè)二區(qū)+辦公辦公+規(guī)劃段辦公+規(guī)劃段住宅住宅1-6號(hào)樓住宅10-15號(hào)樓7、8、9號(hào)樓余下房源目標(biāo)商業(yè)1200平方3500平方3800平方2000平方10500平方預(yù)期銷(xiāo)售額1200萬(wàn)1980萬(wàn)960萬(wàn)1000萬(wàn)5140萬(wàn)83.98%住宅8000平方17600平方12000平方9000平方46600平方預(yù)期銷(xiāo)售額1847萬(wàn)4063.84萬(wàn)2770.8萬(wàn)2078.1萬(wàn)10759.74萬(wàn)95.33%總銷(xiāo)售比率17.50%34.72%21.43%17.68%91.34%注：（1）根據(jù)許可證申請(qǐng)日期、工程進(jìn)度及當(dāng)?shù)胤靠铑A(yù)收制度，銷(xiāo)售進(jìn)度需作出調(diào)整。（2）住宅總銷(xiāo)約：11286.88萬(wàn)、商鋪總銷(xiāo)約：6120.24萬(wàn)。合計(jì)：17407.12萬(wàn)（3）未計(jì)入車(chē)庫(kù)案量小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買(mǎi)；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。法律屬性那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購(gòu)買(mǎi)或轉(zhuǎn)讓?zhuān)渴紫葢?yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷(xiāo)售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。

既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)钦f(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)1、全部產(chǎn)權(quán)（大產(chǎn)權(quán)）

國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房，購(gòu)房者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。市場(chǎng)價(jià)也就是住宅市場(chǎng)的行市價(jià)格或牌價(jià)價(jià)格。國(guó)家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買(mǎi)賣(mài)雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項(xiàng)支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在這，房屋的全部產(chǎn)權(quán)與房屋的所有權(quán)是等同的，只不過(guò)是二者的提法有所不同。相對(duì)于“部分產(chǎn)權(quán)”而言，“全部產(chǎn)權(quán)”才有存在的意義。2、部分產(chǎn)權(quán)。（小產(chǎn)權(quán)）

小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買(mǎi)；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。法律屬性鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購(gòu)買(mǎi)或轉(zhuǎn)讓?zhuān)渴紫葢?yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷(xiāo)售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)钦f(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)1、全部產(chǎn)權(quán)（大產(chǎn)權(quán)）

國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房，購(gòu)房者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。市場(chǎng)價(jià)也就是住宅市場(chǎng)的行市價(jià)格或牌價(jià)價(jià)格。國(guó)家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買(mǎi)賣(mài)雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項(xiàng)支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在這里，房屋的全部產(chǎn)權(quán)與房屋的所有權(quán)是等同的，只不過(guò)是二者的提法有所不同。相對(duì)于“部分產(chǎn)權(quán)”而言，“全部產(chǎn)權(quán)”才有存在的意義。2、部分產(chǎn)權(quán)。（小產(chǎn)權(quán)）

根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知》，職工購(gòu)買(mǎi)公有住宅，在國(guó)家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。職工購(gòu)房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購(gòu)買(mǎi)5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。2011年，他閉門(mén)不出，開(kāi)始一筆一畫(huà)、一絲不茍的伏案抄寫(xiě)《杜甫全集》，歷時(shí)10個(gè)月終于完成，最近交付出版。記者看到，該書(shū)以古書(shū)形式裝訂，圖文并茂，浩浩巨帖，首尾一規(guī)，點(diǎn)畫(huà)嚴(yán)謹(jǐn)，毫無(wú)懈怠。“一般都是半夜起來(lái)寫(xiě)，一是心靜，再一個(gè)是周?chē)h(huán)境也沒(méi)有什么干擾，這時(shí)候可以說(shuō)是屏息凝思，全神貫注?！毙斓钔フf(shuō)起自己喜愛(ài)的書(shū)法，頗為激動(dòng)。他說(shuō)，手抄這些詩(shī)集，除了弘揚(yáng)杜詩(shī)，在抄寫(xiě)的過(guò)程中，也能更深入地理解一些杜甫詩(shī)的精髓。長(zhǎng)時(shí)間的書(shū)寫(xiě)讓他感受頗深，有一天凌晨他還即興寫(xiě)了一首八言詩(shī)，表達(dá)感慨。采訪中記者看到，《杜甫全集》只是徐殿庭抄寫(xiě)的眾多作品中的一部，在他家中書(shū)房里還擺放了很多其它作品，如《金剛經(jīng)》、《道德經(jīng)》、《孫子兵法》、《論語(yǔ)》、《離騷》、《三國(guó)演義》等，其中有書(shū)籍、條幅、長(zhǎng)卷等不同的表現(xiàn)形式，至少在150萬(wàn)字以上。老人告訴記者，他還打算用幾年時(shí)間，把四大名著里其余三部也抄寫(xiě)一遍?！皩?xiě)上癮了，現(xiàn)在不是坐不下來(lái)的問(wèn)題，而是每天不寫(xiě)都覺(jué)得少點(diǎn)啥。”徐殿庭笑笑說(shuō)，由于最近幾年書(shū)寫(xiě)密集，頸椎、手腕等都出現(xiàn)不適，家人也勸他別寫(xiě)了或少寫(xiě)點(diǎn)，但他說(shuō)停不下來(lái)了，身不由已。雖然有些作品送了親朋好友，有些作品只是寫(xiě)好收藏在家里，但他說(shuō)不管歸宿如何，自己享受的是抄寫(xiě)的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程讓他心情愉悅。徐殿庭向記者坦言：“人生太短暫了，當(dāng)離開(kāi)這個(gè)世界的時(shí)候，看能留些什么，想留點(diǎn)東西，至于抄寫(xiě)這條路能走多遠(yuǎn)，我想只要一息尚存，還是要堅(jiān)持下去的?！币苍S，這正如他在寫(xiě)作感悟中所說(shuō)：“寄身翰墨終不悔，清凈無(wú)求天地寬”。出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。第1天：成都—臥龍—日隆—丹巴（350KM）住宿：丹巴經(jīng)成灌高速到都江堰市，進(jìn)入岷江峽谷，逆流而上至映秀。到臥龍參觀中國(guó)大熊貓