簽訂購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)

第頁(yè)共頁(yè)簽訂購(gòu)房合同的考前須知簽訂購(gòu)房合同的考前須知。第一項(xiàng)：五證、兩書、三表要齊全“五證”齊全：一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售答應(yīng)證，有了預(yù)售證答應(yīng)證，那么通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國(guó)有土地使用證、建立工程開發(fā)答應(yīng)證、工程規(guī)劃答應(yīng)證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能獲得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無效。對(duì)策：1、復(fù)印件要注意看原件。2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能獲得該證件所要承當(dāng)?shù)呢?zé)任。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人保證對(duì)出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。假設(shè)因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承當(dāng)已付房款雙倍的返還責(zé)任。小常識(shí)：五證、兩書、三表開發(fā)商交房時(shí)必須具備五證兩書三表。合理的交房程序應(yīng)該是業(yè)主先驗(yàn)房、開發(fā)商修房、業(yè)主滿意后收房時(shí)才交納合理的費(fèi)用。以上文件齊全才有具備辦理房產(chǎn)證的條件。五證兩書是什么？購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對(duì)銷售方的根本要求。“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建立用地規(guī)劃答應(yīng)證》、《建立工程規(guī)劃答應(yīng)證》、《建立工程施工答應(yīng)證》(建立工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)答應(yīng)證》?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。簽訂購(gòu)房合同的考前須知五證兩書是什么《國(guó)有土地使用證》簽訂購(gòu)房合同的考前須知五證兩書是什么《建立用地規(guī)劃答應(yīng)證》簽訂購(gòu)房合同的考前須知五證兩書是什么《建立工程施工答應(yīng)證》簽訂購(gòu)房合同的考前須知五證兩書是什么《建立工程規(guī)劃答應(yīng)證》簽訂購(gòu)房合同的考前須知五證兩書是什么《商品房銷售(預(yù)售)答應(yīng)證》“五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)答應(yīng)證》，兩者說明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售(預(yù)售)答應(yīng)證》的預(yù)售范圍為本工程可銷售樓盤，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)置樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承當(dāng)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。簽訂購(gòu)房合同的考前須知五證兩書是什么《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》簽訂購(gòu)房合同的考前須知五證兩書是什么《住宅面積實(shí)測(cè)表》簽訂購(gòu)房合同的考前須知五證兩書是什么《分戶驗(yàn)收記錄表》簽訂購(gòu)房合同的考前須知五證兩書是什么《開工驗(yàn)收備案表》“三表”住宅面積實(shí)測(cè)表、開工驗(yàn)收備案表、分戶驗(yàn)收記錄表。第二項(xiàng)：合同文本要標(biāo)準(zhǔn)使用標(biāo)準(zhǔn)的合同文本。一定要參照是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，理解各項(xiàng)詳細(xì)內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利?？梢灾苯优c開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎?。》衲敲吹綍r(shí)吃大虧就慘了。第三項(xiàng)：開發(fā)商證明文件要有效相關(guān)證明文件有效。假如是買期房〔在建、未完成建立、不能交付使用的房屋〕要查看開發(fā)商是否有預(yù)售答應(yīng)證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)；買現(xiàn)房那么要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證〔預(yù)售答應(yīng)證之后獲得，即由期房變現(xiàn)房了〕和《新建住宅交付使用答應(yīng)證》。并且還要核對(duì)一下其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。第四項(xiàng)：房屋交付要約定清楚買期房要約定條件和時(shí)限。所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能承受沒有獲得《新建住宅交付使用答應(yīng)證》的房屋使用交付。第五項(xiàng)：違約責(zé)任要明確明確詳細(xì)時(shí)間和違約責(zé)任。對(duì)于期房，由于資金缺乏而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。假如不是標(biāo)準(zhǔn)的《文本》，那么開發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章，對(duì)買房者極為不利。如只注明開工日期，而不無交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承當(dāng)?shù)呢?zé)任。對(duì)于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描繪不一樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描繪不一致時(shí)開發(fā)商應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任。可參考：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。第六項(xiàng)：公攤面積在合同中要注明陷阱：建立部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會(huì)進(jìn)步公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。根據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。對(duì)策：1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購(gòu)置使用面積，雙方不涉及公攤處理。律師建議增加補(bǔ)充條款：雙方協(xié)商一致，同意對(duì)公攤面積的變化按以下第____種方式處理：1、假如實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的，買受人在超出暫測(cè)面積的3%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，超出3%以上的局部由出賣人承當(dāng)相關(guān)費(fèi)用;假如實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積，買受人據(jù)實(shí)結(jié)算。2、買受人對(duì)實(shí)測(cè)面積的承當(dāng)，僅在超出暫測(cè)面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。第七項(xiàng)：關(guān)于房產(chǎn)證陷阱：建立部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理獲得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對(duì)策：1、五證齊全的工程一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是詳細(xì)行政行為的相對(duì)人，買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。律師建議增加補(bǔ)充條款：假如因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理獲得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：1、買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項(xiàng)的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承當(dāng)責(zé)任。2、買受人退房的，出賣人按照本補(bǔ)充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承當(dāng)責(zé)任。假如因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理獲得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承當(dāng)責(zé)任。假如因頒證行政機(jī)關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理獲得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承當(dāng)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件，否那么視為出賣人違約。第八項(xiàng)：關(guān)于書面通知陷阱：合同中約定通知義務(wù)后(如：交房通知)，開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。對(duì)策：1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時(shí)，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一詳細(xì)的書面形式通知對(duì)方，以備證據(jù)。律師建議增加補(bǔ)充條款：本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對(duì)方。第九項(xiàng)：所售房屋是否有抵押陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤抵押。假如此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買受人得不到房屋。因?yàn)橘I受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。對(duì)策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，假設(shè)因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承當(dāng)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第十項(xiàng)：關(guān)于物業(yè)管理公約明確物業(yè)管理事項(xiàng)。一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司詳細(xì)如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。陷阱：《物業(yè)管理?xiàng)l例》今年9月1日施行，其中明確規(guī)定買受人在購(gòu)房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否那么，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。對(duì)策：1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買賣雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。第十一項(xiàng)：關(guān)于各方責(zé)任范圍陷阱：假如因開發(fā)商的各種原因(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確詳細(xì)范圍。對(duì)策：1、根據(jù)《民法通那么》以及6月1日的《解釋》將實(shí)際損失細(xì)化。2、對(duì)開發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。律師建議增加補(bǔ)充條款：假如因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣方承當(dāng)?shù)呢?zé)任范圍如下：出賣人的責(zé)任范圍：1、退還已付房?jī)r(jià)款及其利息(此利息的計(jì)算，假如是一次性付款按同期銀行存款利率計(jì)算;假如是按揭付款按同期銀行貸款利率計(jì)算)。2、賠償買受人從簽訂此購(gòu)房合同時(shí)起到退房時(shí)至每平方米售價(jià)的升值差價(jià)。3、賠償買受人對(duì)所購(gòu)房屋的裝飾裝修費(fèi)用(此費(fèi)用僅以裝修實(shí)物和相關(guān)票據(jù)為限)。4、對(duì)于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用(包括：銀行手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)等)。第十二項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的坐落位置陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個(gè)樓盤時(shí)，買受人可能買得是位置好的某號(hào)樓，可交房時(shí)該樓號(hào)又變?yōu)橐粯訕?gòu)造位置不好的樓層。對(duì)策：1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號(hào)。2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號(hào)在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。第十三項(xiàng)：房屋要驗(yàn)收檢查房屋質(zhì)量。在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對(duì)質(zhì)量問題的責(zé)任。1．驗(yàn)房是法律賦予業(yè)主的神圣權(quán)利。2．業(yè)主有權(quán)獲得符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求的合格商品。3.業(yè)主有權(quán)對(duì)自己購(gòu)置的房屋進(jìn)展檢查驗(yàn)收。4.驗(yàn)房是科學(xué)評(píng)價(jià)房屋價(jià)值的重要根據(jù)。5.驗(yàn)房是先行____的必要手段。6．集體驗(yàn)房是理性____的根底。7.前期驗(yàn)房可防止初裝修后造成人力物力材料的重復(fù)浪費(fèi)和修復(fù)不便。8.以事實(shí)為根據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩。驗(yàn)房缺陷將成為經(jīng)濟(jì)索賠的法律證據(jù)。9.驗(yàn)房是精裝修前的必要步驟。10.驗(yàn)房，維護(hù)了業(yè)主的權(quán)益，監(jiān)視了房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。11.通過驗(yàn)房，對(duì)開發(fā)商和施工隊(duì)伍重新洗牌、優(yōu)勝劣汰。12.通過驗(yàn)房，管理過硬、信譽(yù)良好的開發(fā)商、施工單位得到更好的商機(jī)。13.通過驗(yàn)房，管理混亂的企業(yè)被淘汰出局，有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體程度的進(jìn)步。14.專業(yè)驗(yàn)房使業(yè)主有了專業(yè)的支持，保證了在信息上與開發(fā)商的根本對(duì)等。15.專業(yè)驗(yàn)房可以監(jiān)視房地產(chǎn)市場(chǎng)安康持續(xù)的開展。相關(guān)閱讀簽訂購(gòu)房合同，是所有環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購(gòu)房者的權(quán)利義務(wù)盡在其中。購(gòu)房者一定要逐條審查，甚至可以對(duì)照樓盤廣告、樓書等宣傳資料中開發(fā)商的承諾進(jìn)展比擬，把沒有在合同書上表達(dá)的要求以補(bǔ)充條款的形式確定下來。(一)弄清楚合同中的當(dāng)事人在新房買賣過程中，合同簽署涉及兩個(gè)當(dāng)事方：一為購(gòu)房者，一個(gè)是開發(fā)商。購(gòu)房者，即購(gòu)房合同中的“買受人”，他將要成為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人；需要支付房款，一旦違背合同約定，承當(dāng)違約責(zé)任。不要隨意更改買受人合同備案前，購(gòu)房者可和開發(fā)商自行協(xié)商更改買受人名稱。合同備案后，房屋交付前，假如想更改買受人，需要購(gòu)房者和開發(fā)商一起到國(guó)土房管局辦理更名手續(xù)，需要交納更名費(fèi)，并獲得開發(fā)商同意。假如房屋交付后，購(gòu)房者要更換名字，就需要拿到產(chǎn)權(quán)證以后辦理過戶手續(xù)，這樣花費(fèi)就更大了。開發(fā)商，即購(gòu)置合同中的“出賣人”。購(gòu)房者需要確定與您簽約的就是開發(fā)商，即簽訂合同前要審查開發(fā)商的“五證二書”。假如您在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候，已經(jīng)審查了各種文件，那么這里就不用審查了，只需要核實(shí)購(gòu)房合同中的內(nèi)容和相關(guān)文件是否一致；但假如您之前沒有審查全部的文件，就不能嫌費(fèi)事或者被開發(fā)商的借口搪塞過去而不看了。牢記：審查上述文件時(shí)，一定要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復(fù)印件！假如仍不放心，可抄下證件的號(hào)碼，去相關(guān)部門進(jìn)一步驗(yàn)證。(二)審查“五證二書”“五證二書”是法律對(duì)銷售方的根本要求?！拔遄C”是指國(guó)有土地使用證、建立用地規(guī)劃答應(yīng)證、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證、建筑工程施工答應(yīng)證(建立工程開工證)、商品房銷售(預(yù)售)答應(yīng)證?！岸笔侵缸≌|(zhì)量保證書和住宅使用說明書?！拔遄C”中最重要的是國(guó)有土地使用證和商品房銷售(預(yù)售)答應(yīng)證，兩者說明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。商品房銷售(預(yù)售)答應(yīng)證的預(yù)售范圍為本工程可銷售樓盤，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)置樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。(1)國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。比方，北京市國(guó)土房管局對(duì)直接填發(fā)的國(guó)有土地使用證根據(jù)國(guó)有土地使用方式不同，分別加蓋北京市國(guó)土房管局劃撥土地使用證專用章、北京市國(guó)土房管局有償土地使用證專用章、北京市國(guó)土房管局交納使用費(fèi)土地使用專用章、北京市國(guó)土房管局臨時(shí)土地使用證專用章。(2)建立用地規(guī)劃答應(yīng)證建立用地規(guī)劃答應(yīng)證是建立單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建立工程位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建立單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。(3)建立工程規(guī)劃答應(yīng)證建立工程規(guī)劃答應(yīng)證是有關(guān)建立工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建立單位建立工程的法律憑證，是建立活動(dòng)中承受監(jiān)視檢查時(shí)的法定根據(jù)。沒有此證的建立單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。(4)建筑工程施工答應(yīng)證《建筑工程施工答應(yīng)證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建筑單位進(jìn)展工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要根據(jù)之一。沒有開工證的建立工程均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建筑單位應(yīng)當(dāng)向已批準(zhǔn)的工程工程所在地縣級(jí)以上人民政府建立行政主管部門辦理施工答應(yīng)證手續(xù)，領(lǐng)取施工答應(yīng)證。未獲得施工答應(yīng)證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負(fù)責(zé)開工審批等項(xiàng)工作。(5)商品房銷售(預(yù)售)答應(yīng)證商品房銷售(預(yù)售)答應(yīng)證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是當(dāng)?shù)貒?guó)土房管局，證書由國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)。小貼士：只要樓盤獲得了商品房預(yù)售答應(yīng)證，購(gòu)房者就可以購(gòu)置了。紅框中的預(yù)售范圍為本工程可銷售樓層，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)置樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。Q：怎樣審看商品房銷售答應(yīng)證？A：商品房銷售答應(yīng)證對(duì)買房人來說非常重要。因?yàn)橘?gòu)置的房子是否合法，關(guān)鍵看其是否有商品房銷售答應(yīng)證。一個(gè)工程只要有了此證，就說明其他手續(xù)均已齊備。買房人在售樓處看到的一般是商品房銷售答應(yīng)證的復(fù)印件。這里面名堂挺多，您一定要仔細(xì)審看。在商品房銷售答應(yīng)證中，主要標(biāo)明了證號(hào)、售房單位、工程名稱、用處、房屋坐落、銷售范圍、建筑面積、銷售方式、土地使用年限、發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期限等內(nèi)容?？词鄯繂挝贿@個(gè)欄目時(shí)，主要摸清如今接觸的售樓機(jī)構(gòu)是否是合法的銷售主體。一般售樓機(jī)構(gòu)有兩類：一類是開發(fā)商自身的一個(gè)下屬部門，一類是開發(fā)商委托的銷售代表。如是后者，應(yīng)當(dāng)要求其提供明確的委托書來證明其身份和權(quán)限。看工程名稱這個(gè)欄目時(shí)要注意，因?yàn)橐粋€(gè)工程在開發(fā)過程中會(huì)有很多名字，起始工號(hào)、正式地名，有時(shí)出于銷售原因還起個(gè)別號(hào)。置業(yè)者有必要搞清楚幾個(gè)名詞說的是不是一回事。用處這個(gè)欄目實(shí)際決定了物業(yè)類型。從開發(fā)商角度看，決定了工程土地出讓金按哪類物業(yè)交，土地使用年限如何定。從購(gòu)房者角度看，直接影響了將來物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的允許范圍，比方是普通住宅就不能按公寓收費(fèi)。銷售范圍是最核心的問題。一個(gè)工程的銷售答應(yīng)證既可以按樓座發(fā)，也可以根據(jù)物業(yè)的詳細(xì)情況按樓層發(fā)。此外，發(fā)證機(jī)關(guān)及其公章必須清楚，必須是有權(quán)機(jī)構(gòu)；答應(yīng)證本身的年限也是個(gè)需要留心的地方?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承當(dāng)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。(1)住宅質(zhì)量保證書中國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)置人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承當(dāng)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)視單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按住宅質(zhì)量保證書的約定，承當(dāng)保修責(zé)任。商品房保修期從開發(fā)商將開工驗(yàn)收的房屋交付使用之日起計(jì)算。詳細(xì)保修期限與保修范圍是：地基根底和主體構(gòu)造在合理使用壽命年限內(nèi)；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；燈具、電器開關(guān)損壞為6個(gè)月；管道堵塞為2個(gè)月；供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個(gè)采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定。房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體構(gòu)造質(zhì)量不合格給購(gòu)置人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任。購(gòu)置人認(rèn)為主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的，可以向住宅質(zhì)量保證書中注明的工程質(zhì)量監(jiān)視單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購(gòu)置人有權(quán)退房。(2)住宅使用說明書住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的構(gòu)造、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用考前須知，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；構(gòu)造類型；裝修、裝飾考前須知；上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通信、消防等設(shè)施配置的說明；有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝考前須知；門、窗類型，使用考前須知；配電負(fù)荷；承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位考前須知的說明；其他需說明的問題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，消費(fèi)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書中。小貼士：房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證。(三)應(yīng)審查文件一覽表期房現(xiàn)房《國(guó)有土地使用證》《建立用地規(guī)劃答應(yīng)證》《建立工程規(guī)劃答應(yīng)證》《建立工程施工答應(yīng)證》《商品房預(yù)售答應(yīng)證》《商品房銷售答應(yīng)證》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《房屋所有權(quán)證》《建筑工程開工驗(yàn)收備案表》《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》簽訂購(gòu)房合同考前須知參考合同范本網(wǎng)為大家整理的簽訂購(gòu)房合同考前須知參考,！更多最新信息請(qǐng)____wtt合同范文頻道。關(guān)于房屋面積方面的條款商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩局部成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為防止此種對(duì)買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比方：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房;退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承當(dāng)違約責(zé)任等。另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照院司法解釋確立的一般原那么即是否超過3%處理。關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。價(jià)格條款應(yīng)比擬明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束開展商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。可注明買方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，假如不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，爭(zhēng)取參加此條款，到達(dá)留給自己一個(gè)冷靜期的效果。3關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材裝備清單、等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”，而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國(guó)內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國(guó)商標(biāo)。在案件審理時(shí)，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠消費(fèi)，確是外國(guó)品牌，也符合約定。當(dāng)然，使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對(duì)這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對(duì)格式條款按《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準(zhǔn)。簽訂購(gòu)房合同的考前須知有哪些？本文是合同范本網(wǎng)為大家整理的關(guān)于簽訂購(gòu)房合同的考前須知有哪些？的文章，希望大家可以喜歡！簽訂購(gòu)房合同的考前須知有哪些？第一項(xiàng)：關(guān)于五證陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件;或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能獲得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無效。對(duì)策：1、復(fù)印件要注意看原件。2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能獲得該證件所要承當(dāng)?shù)呢?zé)任。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人保證對(duì)出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。假設(shè)因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承當(dāng)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第二項(xiàng)：關(guān)于公攤面積陷阱：建立部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會(huì)進(jìn)步公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。根據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。對(duì)策：1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購(gòu)置使用面積，雙方不涉及公攤處理。律師建議增加補(bǔ)充條款：雙方協(xié)商一致，同意對(duì)公攤面積的變化按以下第____種方式處理：1、假如實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的，買受人在超出暫測(cè)面積的3%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，超出3%以上的局部由出賣人承當(dāng)相關(guān)費(fèi)用;假如實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積，買受人據(jù)實(shí)結(jié)算。2、買受人對(duì)實(shí)測(cè)面積的承當(dāng)，僅在超出暫測(cè)面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。第三項(xiàng)：關(guān)于房產(chǎn)證陷阱：建立部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理獲得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對(duì)策：1、五證齊全的工程一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是詳細(xì)行政行為的相對(duì)人，買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。律師建議增加補(bǔ)充條款：假如因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理獲得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：1、買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項(xiàng)的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承當(dāng)責(zé)任。2、買受人退房的，出賣人按照本補(bǔ)充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承當(dāng)責(zé)任。假如因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理獲得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承當(dāng)責(zé)任。假如因頒證行政機(jī)關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理獲得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承當(dāng)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件，否那么視為出賣人違約。第四項(xiàng)：關(guān)于書面通知陷阱：合同中約定通知義務(wù)后(如：交房通知)，開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。對(duì)策：1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時(shí)，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一詳細(xì)的書面形式通知對(duì)方，以備證據(jù)。律師建議增加補(bǔ)充條款：本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對(duì)方。第五項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的坐落位置陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個(gè)樓盤時(shí)，買受人可能買得是位置好的某號(hào)樓，可交房時(shí)該樓號(hào)又變?yōu)橐粯訕?gòu)造位置不好的樓層。對(duì)策：1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號(hào)。2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號(hào)在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。第六項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的抵押陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤抵押。假如此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買受人得不到房屋。因?yàn)橘I受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。對(duì)策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，假設(shè)因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承當(dāng)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第七項(xiàng)：關(guān)于物業(yè)管理公約陷阱：《物業(yè)管理?xiàng)l例》今年9月1日施行，其中明確規(guī)定買受人在購(gòu)房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否那么，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。對(duì)策：1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買賣雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。第八項(xiàng)：關(guān)于各方責(zé)任范圍陷阱：假如因開發(fā)商的各種原因(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確詳細(xì)范圍。對(duì)策：1、根據(jù)《民法通那么》以及6月1日的《解釋》將實(shí)際損失細(xì)化。2、對(duì)開發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。律師建議增加補(bǔ)充條款：假如因出賣人的單方原因?qū)е峦朔浚鲑u方承當(dāng)?shù)呢?zé)任范圍如下：出賣人的責(zé)任范圍：1、退還已付房?jī)r(jià)款及其利息(此利息的計(jì)算，假如是一次性付款按同期銀行存款利率計(jì)算;假如是按揭付款按同期銀行貸款利率計(jì)算)。2、賠償買受人從簽訂此購(gòu)房合同時(shí)起到退房時(shí)至每平方米售價(jià)的升值差價(jià)。3、賠償買受人對(duì)所購(gòu)房屋的裝飾裝修費(fèi)用(此費(fèi)用僅以裝修實(shí)物和相關(guān)票據(jù)為限)。4、對(duì)于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用(包括：銀行手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)等)。五證、公攤面積、房產(chǎn)證、書面通知、所售房屋的坐落位置、所售房屋的抵押、物業(yè)管理公約、各方責(zé)任。消費(fèi)者在購(gòu)置房屋時(shí)需要注意這八項(xiàng)。購(gòu)房合同的考前須知一、如何訂立合同條款然而，如何簽訂對(duì)自己有利的《商品房買賣合同》卻是件令購(gòu)房者頭疼的事情。因?yàn)?，?gòu)房者雖然希望盡可能地維護(hù)自己的權(quán)益，卻不知到底該從哪下手；而開發(fā)商為了減少費(fèi)事，卻會(huì)盡力利用自己的經(jīng)歷與知識(shí)，把合同條款寫得對(duì)其有利。那么，購(gòu)房者該如何來訂立商品房買賣合同呢？商品房買賣合同按其內(nèi)容，可分為雙方義務(wù)和違約責(zé)任兩大塊。對(duì)開發(fā)商而言，其主要義務(wù)包括：房屋面積、質(zhì)量、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、物業(yè)管理、交房期限、辦理產(chǎn)權(quán)登記期限等。本文就容易發(fā)生糾紛的幾方面條款作詳細(xì)說明：面積條款：近期以來，由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋的出臺(tái)，因面積總數(shù)而引起的糾紛已經(jīng)有明確、標(biāo)準(zhǔn)的處理方法，但因公攤面積增大、戶內(nèi)面積減小，而面積增加值又在誤差范圍內(nèi)的情況又時(shí)有發(fā)生。為防止這一情況的發(fā)生，對(duì)于面積差異的處理，購(gòu)房者最好就此在簽訂合同之前就與開發(fā)商明確協(xié)商好解決方法，如：公攤面積超過多少比例，購(gòu)房者將對(duì)超出局部不予付款；戶內(nèi)面積縮小多少比例開發(fā)商要給予補(bǔ)償，如何補(bǔ)償?shù)?。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積局部為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e局部為共有產(chǎn)權(quán)。按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的大小，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。周邊環(huán)境和配套設(shè)施條款：在簽訂合同時(shí)，盡可能將售樓廣告中或銷售過程中開發(fā)商口頭承諾的內(nèi)容簽進(jìn)合同，如開發(fā)商不配合，也一定要盡量爭(zhēng)取將自己看重的幾項(xiàng)內(nèi)容，如樓下的綠地、車位、寬帶網(wǎng)入戶、游泳池、兒童樂園等特別給予書面約定；假如開發(fā)商不肯將其寫入條款時(shí)，就很可能不會(huì)提供這些內(nèi)容。這時(shí)，消費(fèi)者就應(yīng)掂量一下，是否值得購(gòu)置此房產(chǎn)了。交房條件和期限條款：交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記是開發(fā)商最重要的義務(wù)，而辦理產(chǎn)權(quán)登記的前提又是要開發(fā)商向購(gòu)房者交付了符合約定的房產(chǎn)。因此，合同中就要明確開發(fā)商在交房時(shí)必須具備什么條件、何時(shí)交房、假如不能按時(shí)交付符合條件的房產(chǎn)，那么應(yīng)當(dāng)按日承當(dāng)萬(wàn)分之幾的違約金。在這方面的條款中，開發(fā)商最常用的方法是擴(kuò)大不可抗力的含義。我國(guó)合同法規(guī)定的不可抗力是指：不能預(yù)見、不能防止并不能克制的客觀情況。但開發(fā)商常常在合同條款中擴(kuò)大了不可抗力的范圍，例如有開發(fā)商約定：“不可抗力是指但不限于開發(fā)商不能預(yù)見的情況”，這相當(dāng)于一種無限排除，對(duì)購(gòu)房人顯失公平。再如，“其他非甲方所能控制的延誤來由〔如：不受甲方控制之情況如出入道路污物處理系統(tǒng)，水電力供給系統(tǒng)及其他主要設(shè)備之問題引起的建筑受阻等其他原因〕。”按此約定，假如承包商偷工減料被行政主管部門勒令停工也成為了開發(fā)商延期交房的理由了。所以，應(yīng)當(dāng)盡量明確按照法律的規(guī)定來約定不可抗力的范圍。二、違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)明確合同開發(fā)商與購(gòu)房者的違約承當(dāng)?shù)呢?zé)任應(yīng)當(dāng)是對(duì)等的。開發(fā)商往往利用其強(qiáng)勢(shì)地位或者購(gòu)房者審查合同不嚴(yán)格訂立權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的合同。因此，希望購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要注意開發(fā)商對(duì)自己違約時(shí)責(zé)任條款的內(nèi)容，防止其逃避應(yīng)有的責(zé)任。條款對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)作出約定之后，僅僅是完成了合同目的的一局部。因?yàn)橛喠⒑贤哪康脑谟诜婪犊赡馨l(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，并在違約行為發(fā)生后對(duì)違約方進(jìn)展制裁，以保護(hù)守約方的合法利益。但假如合同未對(duì)違約方的違約責(zé)任做出明確、詳細(xì)的約定，權(quán)利義務(wù)條款也就成為一句空話了。從這一意義上來說，約定合法有效的違約責(zé)任條款，就顯得比約定雙方義務(wù)的條款更為重要。那么，我們要如何約定違約責(zé)任條款呢？第一，要把握一個(gè)最重要的原那么：有義務(wù)就應(yīng)當(dāng)有違約責(zé)任條款。要對(duì)每一條款逐一細(xì)想、琢磨——當(dāng)有對(duì)開發(fā)商的義務(wù)作出規(guī)定時(shí)，一定要看清楚合同中是否已約定處理方法，約定的內(nèi)容、賠償是否讓你滿意，而千萬(wàn)不能只約定“不能怎樣”、“應(yīng)該怎樣”，卻沒有約定處理及賠償?shù)脑敿?xì)方法。第二，違約責(zé)任一定要約定得詳細(xì)、詳細(xì)、明白。包括：違約責(zé)任的起算點(diǎn)、違約金的計(jì)算方式、爭(zhēng)議的解決方式等。如質(zhì)量條款就可以作如下約定：甲方交付商品房的質(zhì)量和設(shè)備如不符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和甲方的承諾，甲方負(fù)責(zé)給予更換或調(diào)整。更換或調(diào)整的商品房或其設(shè)備應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，且符合甲方的承諾或到達(dá)甲方承諾設(shè)備的同等品質(zhì)。因甲方交付的商品房及其設(shè)備存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，致使乙方遭受人身或財(cái)產(chǎn)的損失，甲方對(duì)乙方的直接損失承當(dāng)賠償責(zé)任。對(duì)于商品房?jī)?nèi)部各部件的保修期約定，以甲方出具的《住宅質(zhì)量保證書》為準(zhǔn)。保修期內(nèi)，甲方有義務(wù)自行或委托第三方應(yīng)乙方的要求進(jìn)展保修效勞，維修人員應(yīng)在乙方發(fā)出通知后24小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，在條件允許的情況下盡____除故障。如甲方未按合同約定履行保修義務(wù)，乙方有權(quán)自行委托別人維修，由此所產(chǎn)生的一切費(fèi)用由甲方承當(dāng)。第三，假如是以違約天數(shù)乘以萬(wàn)分之幾來計(jì)算違約金，由于開發(fā)商約定的違約賠償標(biāo)準(zhǔn)一般較低，多為銀行存款利率，建議購(gòu)房者要求改為以個(gè)人住房商業(yè)貸款利率為賠償標(biāo)準(zhǔn)，以保護(hù)自身的權(quán)益。假如是約定按購(gòu)房款總額的百分比作為違約金，那么盡可能按《合同法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，約定在購(gòu)房款總額的20％以內(nèi)。三、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)展資格審查商品房買賣屬于不動(dòng)產(chǎn)買賣，因其涉及金額較大，對(duì)于買方來講，風(fēng)險(xiǎn)較大。因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的選擇尤為重要。資質(zhì)等級(jí)高，信譽(yù)良好，資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商老實(shí)守信度一般來講不用置疑，并且其售后效勞、嚴(yán)格執(zhí)行合同方面都較為良好?，F(xiàn)實(shí)情況是，因房屋所處位置、小區(qū)的規(guī)劃、樓盤設(shè)計(jì)較好等方面的原因，買房者急于買方而導(dǎo)致開發(fā)商的房子供不