物業(yè)管理中的法律關(guān)系分析doc14

物業(yè)理中的法律關(guān)系分析開展商和物業(yè)理與業(yè)主之間常發(fā)生許多矛盾和糾紛給物業(yè)理工作帶來了很大的費(fèi)事究其原因大多數(shù)矛盾或糾紛的產(chǎn)生是由于物業(yè)理或開展商對(duì)物業(yè)理中的法律關(guān)系不清楚許多業(yè)主不明確自己擁有的權(quán)利應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任。物業(yè)理中有著哪些法律關(guān)系要想把物業(yè)理工作搞好首先應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)理中心的法律關(guān)系。只有理順了關(guān)系才可以知道臬直轄各方面的關(guān)系。物業(yè)理工作中幾個(gè)主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、開展商、物業(yè)理和其他與物業(yè)理相關(guān)連的行業(yè)以及有關(guān)部門。1、開展商早在物業(yè)理中的作用開展商將物業(yè)建成并經(jīng)有關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是開展商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對(duì)于一處新的住宅區(qū)包括公寓或別墅開展商在開工前一般是先委托物業(yè)理介入新建物業(yè)的理工作。有時(shí)開展商也自己充當(dāng)物業(yè)理的角色。不開展商是自己來理物業(yè)或是委托其他理來理新建的物業(yè)都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供效勞。對(duì)于新建物業(yè)來說由于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為開展商的角色變了位置也變了。開展商由原先對(duì)物業(yè)的擁有變?yōu)椴繉?duì)物業(yè)的擁有或完全不擁有。開展商先委托物業(yè)理理新建物業(yè)或自己自行理物業(yè)的行為只能是一種臨時(shí)的安排因?yàn)樵谛陆ㄎ飿I(yè)初廣闊新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒有到位或是即使到位由于各種各樣的原因尚無才能選擇物業(yè)理。開展商只是臨時(shí)代理已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)理進(jìn)展理。這一時(shí)物業(yè)理的費(fèi)用一般由開展商支付或預(yù)先墊付因?yàn)檫@一時(shí)物業(yè)理在這一新的物業(yè)理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)理的介入開展商對(duì)新建物業(yè)的作用逐漸退居二線。如開展商直接聘請(qǐng)理開展商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)理簽訂臨時(shí)委托理合同合同限一般訂為一年較為適宜。因?yàn)闃I(yè)主理會(huì)成立后有可能在一年后重新選聘物業(yè)理。2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人〔業(yè)主〕由于購置了物業(yè)購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人合法地?fù)碛兴徫飿I(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對(duì)物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于開展商在銷售物業(yè)之前已臨時(shí)安排物業(yè)理對(duì)所購物業(yè)進(jìn)展理購房人在此時(shí)只能暫時(shí)放棄自己選擇物業(yè)理的權(quán)利認(rèn)同開展商的安排。當(dāng)新建物業(yè)入住率到達(dá)50或50以上時(shí)開展商應(yīng)會(huì)同物業(yè)理召開房屋產(chǎn)權(quán)所有會(huì)〔或稱業(yè)主大會(huì)〕。3、房屋產(chǎn)權(quán)所有會(huì)〔業(yè)主大會(huì)〕房屋產(chǎn)權(quán)所有會(huì)是一個(gè)非常重要的會(huì)議由開展商、物業(yè)理和房地產(chǎn)理部門負(fù)責(zé)召集此會(huì)議。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)所有人來自不同蝗地方互不相識(shí)不可能有效地組織起來召開此大會(huì)所以召集、組織業(yè)主大會(huì)的責(zé)任就落在開展商或物業(yè)理戶上。開展商在與物業(yè)理的委托理合同中就應(yīng)明確規(guī)定當(dāng)入住率到達(dá)50時(shí)物業(yè)理有責(zé)任牽頭組織召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)最重的之一便是選舉出自己的代表機(jī)構(gòu)——物業(yè)業(yè)理會(huì)。物業(yè)理會(huì)是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的權(quán)利機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)對(duì)議題進(jìn)展表決時(shí)每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表由他們代表自己去行使權(quán)利維護(hù)自己的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)主要行使以下職權(quán)：〔一〕選舉、罷免物業(yè)理會(huì)的組員；〔二〕監(jiān)視委會(huì)的日常工作；〔三〕聽取和審查委會(huì)的工作；〔四〕對(duì)住宅區(qū)或物業(yè)〔寫字樓、商廈〕內(nèi)有關(guān)業(yè)主重大利益的事項(xiàng)做出決策；〔五〕修改業(yè)主公約；〔六〕改變或撤銷物業(yè)理會(huì)的有關(guān)?！财摺撑鷾?zhǔn)委會(huì)章程。4、物業(yè)理會(huì)的性質(zhì)及法律地位物業(yè)理會(huì)是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)理中的常設(shè)權(quán)利機(jī)構(gòu)理會(huì)的成員景要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)居代表廣闊業(yè)主的權(quán)益。同時(shí)理會(huì)也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用駮?huì)和的代表參加。既然物業(yè)理會(huì)是帥業(yè)主大會(huì)選舉出的代表組成代表廣闊業(yè)主的權(quán)益是物業(yè)理中常設(shè)的權(quán)利機(jī)構(gòu)那么理會(huì)就應(yīng)該是一個(gè)長的、穩(wěn)定的組織一個(gè)松散、虛設(shè)的理委會(huì)不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議理會(huì)成立后應(yīng)該到房屋理機(jī)構(gòu)備案并到門社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)登記以確定其性質(zhì)與法律地位。物業(yè)理會(huì)的主要職責(zé)如下：〔一〕理會(huì)負(fù)責(zé)制定委會(huì)章程；〔二〕負(fù)責(zé)今后召集并主持業(yè)主大會(huì)；〔三〕負(fù)責(zé)考察、選擇、物業(yè)理；〔四〕與新的或原來的物業(yè)理重簽訂委托理合同；〔五〕委會(huì)有權(quán)審議住宅區(qū)物業(yè)理效勞費(fèi)的收費(fèi)；〔六〕保、監(jiān)視和物業(yè)維修和公用設(shè)施專用〔啟動(dòng)〕的使用；〔七〕審議理上年的財(cái)務(wù)收支善和來年的財(cái)務(wù)；〔八〕審議理制訂的年度理方案、配套工程和重大維修工程工程〔鍋爐、配電設(shè)備、電梯、空調(diào)、供暖等〕；〔九〕監(jiān)視物業(yè)理的理工作；〔十〕審議新的物業(yè)理公約及各種理規(guī)章制度等等。物業(yè)理會(huì)與物業(yè)理之間是聘用關(guān)系。物業(yè)理會(huì)是物業(yè)的主人、所有人物業(yè)理是為之提供效勞的。物業(yè)理會(huì)一般應(yīng)設(shè)常務(wù)工作人員一至兩名費(fèi)用一般應(yīng)從理啟動(dòng)里撥付。5、物業(yè)理物業(yè)理是一種信托代理機(jī)構(gòu)屬中介組織。它是執(zhí)行信托職能的效勞性企業(yè)。物業(yè)理這個(gè)行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域里有著非常重要的位置。開發(fā)和拆遷都是一時(shí)性的工作幾個(gè)月或幾年就可以完成而物業(yè)理卻是延續(xù)性的可延續(xù)幾十年。搞物業(yè)理應(yīng)目光放遠(yuǎn)急功近利是不會(huì)搞好的。物業(yè)理是根據(jù)委托理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行理職責(zé)的。一般情況下委托理合同首先是由開展商代表廣闊業(yè)主與物業(yè)理簽訂。等召開業(yè)主大會(huì)業(yè)主物業(yè)理會(huì)成立后再由物業(yè)理會(huì)代表全體業(yè)主正式與物業(yè)理續(xù)簽委托理合同。有的情況下開展商并沒有選聘物業(yè)理而由自己本身來承當(dāng)起理者的重任。假如是開展商自己充當(dāng)理者的話也要經(jīng)過房地的批準(zhǔn)并禽?物業(yè)理資質(zhì)合格證書?。即使是開展商作為理者當(dāng)理會(huì)成立后也需要由理會(huì)與其簽訂委托理合同。6、承租人〔房屋租用人〕承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)絡(luò)并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部有的情況是顯主委托理將其擁有的物業(yè)的某一部出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當(dāng)保證遵守理公約承受物業(yè)理的理和物業(yè)理會(huì)的監(jiān)視。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同而且也要與物業(yè)理簽訂理公約。7、其他相關(guān)機(jī)構(gòu)理根據(jù)委托理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展理工作需要和其他理工作有關(guān)的發(fā)生聯(lián)絡(luò)如保安、煤氣、電梯、環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)建筑維修部門等。理要與他們簽訂有關(guān)新時(shí)委托合同由他們就物業(yè)內(nèi)新時(shí)業(yè)務(wù)提供效勞。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是理與這些簽約但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主所以重大的協(xié)議、合同、理應(yīng)請(qǐng)委會(huì)審議。二、物業(yè)糾紛類型和法律特征〔一〕、物業(yè)糾紛類型物業(yè)理作為一個(gè)新興的行業(yè)逐漸走進(jìn)人們的生活也是近幾年的事。因此反映在訴訟理中的問題對(duì)人們而言也是全新的。但是根據(jù)人民2000年下發(fā)的[2000]26的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)的法律⑤如?合同法?從訴訟理的角度審視物業(yè)糾紛主要有以下幾種類型：第一、公攤面積不清導(dǎo)致的糾紛：商品房的公攤面積計(jì)算是一個(gè)非常復(fù)雜的專業(yè)計(jì)算問題涉及一系列復(fù)雜的建筑合。早在1995年建立部就發(fā)文成立專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)展商品房的公攤面積計(jì)算分擔(dān)測量。開發(fā)商往往注重整體的建筑在分?jǐn)偵唐贩康墓珨偯娣e計(jì)算由房部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)時(shí)予以注明。一旦房部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)時(shí)予以注明合相關(guān)的測量計(jì)算有誤公攤面積不清就導(dǎo)致的糾紛業(yè)主訴訟將開發(fā)商告上法庭。第二、設(shè)施不全和不按完成導(dǎo)致的合同違約糾紛：業(yè)主和開發(fā)商在喬遷之前簽訂合同讓業(yè)主先承當(dāng)付款義務(wù)以此解決開發(fā)商的融資困難。簽訂合同之前開發(fā)商往往承諾過多有些已經(jīng)超越了開發(fā)商的才能范圍如三通的問題有些是壟斷行業(yè)的行為。一旦壟斷行業(yè)存在官僚和資金問題導(dǎo)致合同違約開發(fā)商應(yīng)承當(dāng)合同違約責(zé)任導(dǎo)致合同違約糾紛。第三物業(yè)理不作為導(dǎo)致的合同糾紛：根據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的有關(guān)物業(yè)理合同雙方確立一系列權(quán)利義務(wù)。如物業(yè)承當(dāng)平安及效勞義務(wù)。但是受方案經(jīng)濟(jì)體制的影響物業(yè)理有時(shí)顛倒主體的位置和應(yīng)承但的義務(wù)而不理一致于業(yè)主享受不到繳費(fèi)后的效勞。進(jìn)而用的如不繳費(fèi)和不服從理等最原始的手段進(jìn)展維權(quán)導(dǎo)致保安打業(yè)主業(yè)主等一系列的極端。第四、建筑質(zhì)量問題導(dǎo)致的物業(yè)理糾紛：業(yè)主喬遷之后相關(guān)的理效勞有時(shí)轉(zhuǎn)移到物業(yè)理開發(fā)商延續(xù)建筑開發(fā)所獲取的后續(xù)利益。目前全國70的物業(yè)中有一半以上屬于開發(fā)商這種體制為糾紛埋下了隱患。⑥當(dāng)然訴訟理中還有其他的類型。但這不是主流。〔二〕、物業(yè)糾紛的法律特征根據(jù)人民2000年下發(fā)的[2000]26的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)的法律⑦如?合同法?物業(yè)糾紛本質(zhì)是一合同糾紛。因此有以下法律特征：第一、物業(yè)理合同是雙律關(guān)系的根底。隨著房改的深化福利房逐步取消新型的住房消費(fèi)關(guān)系逐步確立。物業(yè)理合同作為雙律關(guān)系的根底以合約的形式按照雙方意思自治原那么確立雙律關(guān)系。物業(yè)理合同涉及雙方的權(quán)利和義務(wù)。此根據(jù)?合同法?的有關(guān)規(guī)定雙方地位平等權(quán)利義務(wù)一致。依法成立的合同有法律約束利。應(yīng)當(dāng)全面履行。⑧一方不履行或者履行不合約定應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。⑨第二、物業(yè)理合同是一效勞合同業(yè)主履行了付款義務(wù)后物業(yè)理就應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的義務(wù)這些義務(wù)甚至有時(shí)超越了體的義務(wù)。如社區(qū)保安義務(wù)本是的義務(wù)。⑩由于效勞具有無形性和不可儲(chǔ)藏性表達(dá)在商品屬性之外和消費(fèi)同時(shí)發(fā)生即效勞的過程即是消費(fèi)的過程。11就效勞和消費(fèi)的關(guān)系上講由于效勞產(chǎn)生時(shí)同時(shí)被消費(fèi)物業(yè)理和業(yè)主形成一種互動(dòng)關(guān)系只要業(yè)主依次繳費(fèi)物業(yè)理就應(yīng)當(dāng)承當(dāng)較長時(shí)間的合同責(zé)任和法律責(zé)任。12第三、調(diào)整物業(yè)合同雙律關(guān)系的法律較復(fù)雜不僅涉及合同法而且涉及相關(guān)的一系列行政法規(guī)。物業(yè)理作為一個(gè)新興的行業(yè)逐漸走進(jìn)人們的生活也是近幾年的事。因此反映在訴訟理中的問題對(duì)人們而言也是全新的。以前是通過居民會(huì)調(diào)解1995年公布施行的?城房地理法?僅僅是城房地建立幾乎不涉及物業(yè)理。13至此合同法沒有專門的條款予以。還沒有相應(yīng)的和法律法規(guī)。14僅在部有立法權(quán)的公布施行了地方的物業(yè)理。15第四物業(yè)合同雙律關(guān)系的主體數(shù)量明顯不相稱：根據(jù)物業(yè)合同所確立的雙律關(guān)系的主體呈現(xiàn)出明顯的不對(duì)稱一方面是物業(yè)另一方面是業(yè)主。業(yè)主數(shù)量動(dòng)輒幾百甚至上千。如前述個(gè)案一業(yè)主數(shù)量達(dá)200之眾訴訟時(shí)必須采取代表訴訟制度。16有時(shí)在理中開發(fā)商作為主債務(wù)人和物業(yè)承當(dāng)連帶責(zé)任。17這是因?yàn)槲飿I(yè)一般作為分支機(jī)構(gòu)根據(jù)民事訴訟法不具備完好意義上的訴訟主體資格。三、物業(yè)糾紛的法律分析綜觀物業(yè)糾紛類型和法律特征不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛原因無外乎以下幾中原因：第一、法制不健全是導(dǎo)致物業(yè)糾紛的主要原因如前所述物業(yè)理作為一個(gè)新興的行業(yè)也是近幾年的事。1995年公布施行的?城房地理法?僅僅是城房地建立幾乎不涉及物業(yè)理。18還沒有相應(yīng)的和法律法規(guī)。19僅在部有地區(qū)立法。20在理中雙方簽定的合同有時(shí)又不權(quán)責(zé)利不清。出現(xiàn)問題很難處理。調(diào)解不成必須訴訟法律適用又較困難。21第二、物業(yè)理體制和社會(huì)行政體制不順也是導(dǎo)致糾紛的重要原因設(shè)施不全和不按完成導(dǎo)致的合同違約糾紛在現(xiàn)實(shí)中占有相當(dāng)比重。簽訂合同之前開發(fā)商往往承諾過多有些已經(jīng)超越了開發(fā)商的才能范圍如三通的問題有些是壟斷行業(yè)的行為和體制行為開發(fā)商難以作為審批程序復(fù)雜難免及時(shí)?？墒亲鳛楹贤_立的雙律關(guān)系的主體的業(yè)主根據(jù)消法的有關(guān)規(guī)定,就可以根據(jù)合同所確立的雙律關(guān)系,尋求法律救濟(jì).22因此,由于社會(huì)行政體制不順導(dǎo)致的社會(huì)行政責(zé)任就通過合同的形式轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商和物業(yè)。顯然對(duì)開發(fā)商和物業(yè)不公平。違背民法的根本價(jià)值觀念。23難怪開發(fā)商和物業(yè)為跑手續(xù)付出沉重代價(jià)。近年來我國房地產(chǎn)開展迅速還存在一定程度上的不。首先審批缺位不該上的工程上了：其次是監(jiān)缺位第三是驗(yàn)收缺位導(dǎo)致出現(xiàn)質(zhì)量問題。還有開發(fā)商和物業(yè)之間的“父與子〞的關(guān)系了開發(fā)商和物業(yè)利益趨向的一致性對(duì)開發(fā)商所遺留的問題物業(yè)也不便于處理或者有意不作為。筆者認(rèn)為：當(dāng)我們從歷史的角度,深化分析研究子相齊持政后法律思想24對(duì)今天全球貿(mào)易環(huán)境下行政職能的轉(zhuǎn)化仍然有強(qiáng)列的現(xiàn)實(shí)意義和指導(dǎo)意義。子“以法理政〞的法律思想強(qiáng)調(diào)以法理政依法統(tǒng)軍依法治民三者的結(jié)合子相齊持政后采取一系列革新措施推行他的法律思想使齊強(qiáng)大成為春秋第一霸主。當(dāng)今復(fù)雜動(dòng)亂的國際環(huán)境和亂世稱雄的春秋時(shí)非常相似,復(fù)雜動(dòng)亂和亂世稱雄。如不研究全球貿(mào)易環(huán)境下行政職能的轉(zhuǎn)化和執(zhí)政在歷史潮流面前中華民族難以中國參加GATT/WTO的最后成功為機(jī)遇實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興。貿(mào)易環(huán)境下資源的配置不僅要按照行政意志和制形式行進(jìn)運(yùn)作而且要依法行政實(shí)在保護(hù)公民的合法權(quán)益。第三、法律意識(shí)的淡化也是物業(yè)糾紛的主要原因之一一方面開發(fā)商和物業(yè)的行為不只收費(fèi)不效勞或者多收費(fèi)少效勞損害了業(yè)主的合法權(quán)益；另一方面業(yè)主的法律意識(shí)和消費(fèi)意識(shí)還沒有完全樹立起來。業(yè)主的意識(shí)正好和只收費(fèi)不效勞或者多收費(fèi)少效勞相反這一矛盾關(guān)系反映到物業(yè)糾紛就是法律意識(shí)的淡化。有時(shí)維權(quán)意識(shí)差和法律意識(shí)的淡化導(dǎo)致用的如不繳費(fèi)和不服從理等最原始的手段進(jìn)展維權(quán)進(jìn)一步導(dǎo)致矛盾激化如保安打業(yè)主業(yè)主等一系列的極端的發(fā)生。四、物業(yè)糾紛的解決及外國經(jīng)歷針對(duì)物業(yè)糾紛的法律特點(diǎn)和原因?yàn)槲飿I(yè)理和減少糾紛應(yīng)做好以下幾方面的工作：第一、盡快建立和完善物業(yè)理的法律體制使物業(yè)理有法可依。在起草相關(guān)時(shí)應(yīng)明確物業(yè)理當(dāng)事人之間的關(guān)系及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。同時(shí)應(yīng)完善部門規(guī)章建立生態(tài)化的法律體系。如公有部位的維修理和業(yè)主會(huì)的相關(guān)準(zhǔn)那么有關(guān)行政部門有盡快起草的合同文本使物業(yè)理納入法制化理和運(yùn)行的軌道。第二、按照規(guī)那么配置資源割裂開發(fā)商和物業(yè)之間的“父與子〞的關(guān)系建立新型的物業(yè)理體制。通過建立新的物業(yè)會(huì)作為自治組織按照規(guī)那么優(yōu)化配置資源真正建立一種機(jī)制確保各方利益。詳細(xì)說就是建立一種互相信任和互惠的關(guān)系防止糾紛發(fā)生。積極創(chuàng)造條件推進(jìn)房地產(chǎn)改革分業(yè)經(jīng)營和分類理。從體制上解決建不分的弊端。第三、強(qiáng)化法律意識(shí)和進(jìn)步業(yè)主的支付才能有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)研究物業(yè)理新體制和改變效勞方式實(shí)行貨幣化支付和儲(chǔ)蓄式效勞25進(jìn)步業(yè)主的支付才能。同時(shí)大力宣傳教育擴(kuò)大影響讓業(yè)主強(qiáng)化法律意識(shí)：承受效勞也是消費(fèi)轉(zhuǎn)變包干后勤的意識(shí)。2001年11月15日中國成功地參加世界貿(mào)易組織〔WTO〕對(duì)于中國積極參與經(jīng)濟(jì)全球化加快改革實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)迅速開展和增長26具有重要意義。帶來機(jī)遇的同時(shí)也將迎來挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊行業(yè)它不僅涉及的土地資源和主權(quán)而且與國民經(jīng)濟(jì)諸多行業(yè)有著親的關(guān)系。由于土地資源的特殊性根據(jù)我國現(xiàn)行法律和對(duì)WTO的有關(guān)承諾27外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)后目前僅僅允許從事的經(jīng)營活動(dòng)有二：成片開發(fā)土地總之今后我國的物業(yè)理新體制一定是走一條社會(huì)化、專業(yè)化和經(jīng)營化的道路和世界接軌。他山之石可以攻玉完善物業(yè)理新體制的同時(shí)應(yīng)當(dāng)借鑒外國先進(jìn)經(jīng)歷。在經(jīng)濟(jì)較興旺的如有一套成熟的經(jīng)歷值得我們借鑒。第一是有一部完好的法律28這部法律對(duì)于公寓住戶及相關(guān)的物業(yè)