高層酒店式公寓調(diào)研

高層酒店式公寓建筑綜合體調(diào)研實(shí)習(xí)概要：實(shí)習(xí)地點(diǎn)：**、實(shí)習(xí)時(shí)間：2012年1月2日—2012年3月2日實(shí)習(xí)目的：結(jié)合畢業(yè)設(shè)計(jì)的題目類型，觀摩當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展進(jìn)程的不同地區(qū)的新建筑，為本次設(shè)計(jì)進(jìn)展定位，并在親身體驗(yàn)中加深對(duì)城市設(shè)計(jì)問(wèn)題的思考。實(shí)習(xí)任務(wù)：行前查閱相關(guān)資料，在現(xiàn)場(chǎng)觀察建筑的形象、構(gòu)造、感受內(nèi)部空間、拍攝照片，思考存在的問(wèn)題，返回后撰寫實(shí)習(xí)報(bào)告。正文本次畢業(yè)設(shè)計(jì)的內(nèi)容是商業(yè)建筑綜合，主要為酒店商業(yè)綜合體。針對(duì)這種性質(zhì)的建筑，在**、的實(shí)習(xí)中，著重對(duì)這兩類建筑進(jìn)展了考察。酒店式公寓的調(diào)研分析1、酒店式公寓的開(kāi)展酒店式效勞公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的效勞，公寓式的管理〞，市場(chǎng)定位很高。最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門的酒店管理公司進(jìn)展統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅〞。這些物業(yè)就成了酒店式效勞公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來(lái)越多，效勞也越來(lái)越周到，深受廣闊消費(fèi)者的好評(píng)。隨著開(kāi)展又飄洋過(guò)海，如今已遍布全球。我國(guó)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在**。當(dāng)時(shí)，由于**是我國(guó)改革開(kāi)放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來(lái)的信息。之后在**、等地均有開(kāi)展。由此可見(jiàn)該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比擬興旺的大城市或是一些旅游區(qū)。我國(guó)的酒店式效勞公寓經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)展，在原有根底上已經(jīng)形成自己的特點(diǎn)，具有“自用〞和〞投資〞兩大成效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而效勞更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受投資人士以及在我國(guó)工作的外籍商務(wù)人士的青睞。2、酒店式公寓的特點(diǎn)酒店式公寓，意為“酒店式的效勞，公寓式的管理〞，是亞洲興起的一種只做效勞、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純效勞公寓。酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的效勞功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書(shū)、信息、翻譯等商務(wù)效勞，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。對(duì)于不同戶型也有不同的風(fēng)格，在效勞上根據(jù)住戶的要求提供酒店式效勞的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它工程。酒店式公寓工程本身的設(shè)計(jì)也是個(gè)性化的，它不能流于一般形式，因?yàn)榫频晔焦⒌目蛻羧菏侵鐕?guó)企業(yè)高級(jí)員工、經(jīng)理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級(jí)酒店直接收理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)展管理，這就消除了房東對(duì)物業(yè)管理公司水平的疑心，可以為住客提供高檔、到位的各種效勞。選擇酒店式公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種效勞，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。3、與公寓式酒店的區(qū)別現(xiàn)在的市場(chǎng)中還有另一種形式的物業(yè)，就是公寓式酒店。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點(diǎn)在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)效勞，如室內(nèi)清掃、床單更換以及一些商業(yè)效勞等。它既有公寓的私密性和居住氣氛，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)效勞。四星級(jí)以上的公寓式酒店提供的效勞則更為周到，它的效勞就包括餐飲、娛樂(lè)、洗理、游泳、復(fù)印、、打印、翻譯等。從效勞上看，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒(méi)什么差異，它們之間的本質(zhì)區(qū)別在于：酒店式公寓樓盤可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，買房者可擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。而公寓式酒店卻沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。4、與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式效勞公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，所以從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。5、酒店式公寓的市場(chǎng)誘惑力“商住〞之所以能吸引客戶主要原因是：第一、“商〞有利可圖，投資風(fēng)險(xiǎn)小，轉(zhuǎn)讓出租回報(bào)率高。第二、“住〞得舒服。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的優(yōu)點(diǎn)，因此一推出即備受商務(wù)人士歡送。第三、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住得安心、放心。必要時(shí)還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，無(wú)疑降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。6、如何吸引市場(chǎng)投資酒店式公寓酒店式公寓吸引投資者并獲得良好的收益，關(guān)鍵在于：一看：地段，是否具備可持續(xù)開(kāi)展?jié)摿?；是否是商業(yè)中心；是否在市政規(guī)劃藍(lán)圖中。二看：配套，全套生活、商務(wù)效勞，超市甚至嬰兒托管所都要有；三看：物業(yè)管理?？蛻舻娜チ艉艽蟪潭壬先Q于物業(yè)管理的質(zhì)量，提供良好的效勞是吸引客戶的最直接條件，還要有專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。四看：完整方案。每年、每月，甚至每周的租務(wù)方案都應(yīng)該有；五看：推廣。持續(xù)、穩(wěn)定的市場(chǎng)傳播是物業(yè)開(kāi)展的根底；六看：整體經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)。在我國(guó)酒店式公寓最早出現(xiàn)在**，后來(lái)又出現(xiàn)在**、等地。自1999年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，酒店式公寓的租金一路上揚(yáng)，投資回報(bào)在8%－10%之間，其較高的投資回報(bào)率吸引了眾多人的目光。酒店式公寓實(shí)例調(diào)研1-1、酒店式公寓概括〔案例〕的酒店式公寓是目前地產(chǎn)市場(chǎng)繼旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)后的又一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，多數(shù)工程分布在人流密集、商業(yè)時(shí)機(jī)多的商業(yè)中心或者寫字樓密集區(qū)。酒店名稱戶型〔屬性〕酒店概況配套設(shè)施室內(nèi)配套效勞〔特色〕

西單美爵酒店

單身公寓一房一廳兩房?jī)蓮d園林、泳池、會(huì)所、按摩池全裝修：寬帶上網(wǎng)，獨(dú)立廚衛(wèi)；廚房：高級(jí)櫥柜、大森抽油煙機(jī)、美的燃?xì)庠?、普林西斯消毒柜；洗臉盆及水龍頭?！蹭X質(zhì)吊頂天花及歐普節(jié)能燈、地、墻高級(jí)面磚及低磚〕浴室洗臉盆、座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇、電視、、網(wǎng)絡(luò)插座、報(bào)警器按鈕；家具、空調(diào)、熱水器；大堂禮賓效勞：接送親友；安排組織各類慶典〔生日、紀(jì)念日、婚慶〕；收寄、包裹；汽車效勞〔租車、泊車、美容清洗〕；尊貴禮儀效勞及培訓(xùn)；大堂答疑、公共信息查詢；洗衣及家政效勞洗衣—聯(lián)系洗衣店、代為收取衣物、推車上門效勞家政—鐘點(diǎn)工效勞、保姆效勞、家宴安排、市內(nèi)大酒肆、餐廳訂位；房屋代管、租賃；住家打理；**石拋光、打蠟等諾富特三元酒店標(biāo)間：高級(jí)/豪華客房大使/總統(tǒng)套房單身公寓一房一廳商務(wù)中心〔效勞、彩色打印、文件裝訂、過(guò)膠、翻譯和快遞、票務(wù)效勞〕各種會(huì)議廳、餐廳、多功能房室內(nèi)恒溫游泳池/健身室/舞蹈室/按摩室/桑拿浴室商場(chǎng)中餐廳西餐廳茶座酒吧、酒廊以及紅酒雪茄屋DDD/IDD寬/帶上網(wǎng)局部帶獨(dú)立廚房〔櫥柜、冰箱、燃?xì)庠?、咖啡爐微波爐，完整配套的餐具〕商務(wù)中心效勞秘書(shū)效勞：打字、復(fù)印、裝訂、速記、翻譯、快遞、電腦磁碟、錄音機(jī)磁帶；、影印赴物、設(shè)備租賃效勞等

伯豪瑞廷酒店一房一廳兩房一廳商務(wù)套房豪華套房行政套房A行政套房B獨(dú)立中央空調(diào)系統(tǒng)、中央背景音樂(lè)及播送系統(tǒng)、商務(wù)中心、旅游柜臺(tái)餐廳、會(huì)議室、健身房、棋牌、臺(tái)球/乒乓球室、桑拿/理療效勞、卡拉OK包房/KTV。獨(dú)立廚房衛(wèi)生間及配套衛(wèi)具、廚具日常家用電器沙發(fā)茶幾/餐桌椅/書(shū)桌書(shū)柜/小型保險(xiǎn)柜寬頻上網(wǎng)、國(guó)際直撥、有線電視、電影頻道、鮮花安排效勞送礦泉水/送報(bào)紙/送鮮果當(dāng)日洗燙效勞擦鞋效勞托兒及保姆效勞24小時(shí)中西式客房送餐效勞1-2、酒店式公寓特點(diǎn)A、戶型構(gòu)造及設(shè)計(jì)要素酒店式公寓的特點(diǎn)，滿足居家、辦公、旅館的功能，每個(gè)公寓房間根本都具備獨(dú)立的廚衛(wèi)，并且各個(gè)功能區(qū)域布置緊湊，實(shí)用性強(qiáng)。戶型設(shè)計(jì)中通過(guò)設(shè)立大面積的外飄落地窗、附帶大陽(yáng)臺(tái)，來(lái)增強(qiáng)房間的采光、通透性，一是從視覺(jué)上消除房間因面積小而局促的弊端；二是外飄落地窗，頂高缺乏2.2米，是不計(jì)建筑面積，加之陽(yáng)臺(tái)送一半面積，客戶買到的戶型使用率都超過(guò)了100%，增加了客戶購(gòu)置欲。B、功能配套方面酒店式公寓的功能配套不僅種類全，而且檔次也比擬高。這是因?yàn)槎鄶?shù)酒店式公寓一般所在地段都是繁華成熟地段，周邊交通、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物十分方便。此外，為拉高自身檔次，酒店式公寓在自身配套上也深層挖掘，突出個(gè)性，或營(yíng)造賣點(diǎn)。2、**酒店式公寓概括〔案例〕酒店名稱戶型〔屬性〕酒店概況配套設(shè)施室內(nèi)配套效勞〔特色〕**香格里拉大飯店單房一房?jī)蓮d兩房?jī)蓮d商務(wù)套房豪華套房行政套房A行政套房B宴會(huì)廳、送餐效勞、游泳、酒店內(nèi)餐廳、洗衣效勞、停車場(chǎng)、咖啡廳、叫醒效勞、酒吧/酒廊、禮賓司效勞、醫(yī)療支持、商務(wù)中心、兒童看護(hù)、前臺(tái)貴重物品保險(xiǎn)柜、擦鞋效勞、提供泊車位、夜總會(huì)、健身、大巴或轎車租賃效勞、桑拿、外幣兌換、會(huì)講英語(yǔ)的效勞員、蒸氣浴等。廚房：吊頂、頂燈；洗臉盆及龍頭、櫥柜、抽油煙機(jī)、爐灶；〔防滑地磚、高級(jí)面專〕衛(wèi)生間吊頂、頂燈；洗臉盆及龍頭、龍頭及花灑；排氣扇、熱水器；但體空調(diào)廳房復(fù)合地板、墻紙。餐宴效勞〔中西餐飲、代購(gòu)及速遞食物效勞、代辦豪華家庭宴會(huì)效勞、市內(nèi)大酒樓、餐廳訂位效勞〕；商務(wù)效勞〔小型商務(wù)會(huì)議室、商務(wù)秘書(shū)、會(huì)議及宴會(huì)籌劃安排、文件翻譯、傳譯效勞、鮮花效勞〕；禮賓效勞〔城市資源咨詢效勞、保險(xiǎn)箱效勞〕**頤中皇冠假日酒店一房一廳兩房一廳總統(tǒng)套房高級(jí)套房商務(wù)套房女士商務(wù)套房行政商務(wù)套房豪華套房行政豪華套房行政套房〔大〕總統(tǒng)套房餐飲：中餐廳、西餐廳、酒吧效勞：票務(wù)效勞、商場(chǎng)、出租車、全部房間有寬帶上網(wǎng)會(huì)議：會(huì)議廳標(biāo)準(zhǔn)套房〔含早〕(1,113元起)標(biāo)準(zhǔn)套房〔含早〕(1,113元起)效勞設(shè)施：出租車、商場(chǎng)、票務(wù)效勞餐飲休閑：中餐廳、西餐廳、酒吧、交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、游泳池、保齡球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房。保險(xiǎn)箱/小冰箱/自控空調(diào)沙發(fā)茶幾/餐桌椅/書(shū)桌書(shū)柜/酒柜/衣柜獨(dú)立廚房/衛(wèi)生間微波爐/雙頭煮食爐/煙氣罩；可提供餐具寬頻上網(wǎng)、國(guó)際直撥、有線電視、電影頻道有三層女士樓層：護(hù)膚裝扮用品衛(wèi)生護(hù)理套裝奉送水果提供純潔水免費(fèi)游泳池、健身室贈(zèng)送當(dāng)日?qǐng)?bào)紙〔6份選一〕微型圖書(shū)館借閱、dvd借閱咖啡、商務(wù)廊8`9折**匯泉王朝大酒店豪華單人房豪華雙人房行政套房高級(jí)度假套房豪華度假套房餐廳、商務(wù)中心、KTV包房長(zhǎng)途效勞廚房冰箱、保險(xiǎn)箱、電視、按摩浴缸歌舞廳、恒溫游泳池多功能會(huì)議室〕中餐廳、西餐廳、日餐廳、咖啡廳、酒吧、限時(shí)送餐效勞、迪斯科舞廳、桌球室、健身室、保齡球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、模擬高爾夫球場(chǎng)、室內(nèi)游泳池、桑拿浴室2-2、**酒店式公寓特點(diǎn)A、房型突破平面構(gòu)造個(gè)別住宅性質(zhì)的小戶型物業(yè)已經(jīng)突破了傳統(tǒng)的平面構(gòu)造，立體空間設(shè)計(jì)，利用5.4米左右的層高分割成上下兩層，擴(kuò)大了居住空間，功能分區(qū)和私密性更佳。此類躍層式房型的工程有青年匯、靜安自由自宅。B、一梯數(shù)戶，走道過(guò)長(zhǎng)大多是幾梯幾十戶的集中式電梯設(shè)置，電梯的運(yùn)載負(fù)荷極高。同時(shí)大回廊式高密度的平面布局，不僅造成得房率低于常規(guī)住宅，同時(shí)也使物業(yè)的識(shí)別性、私密性差。C、小戶型的主力面積為35-65平方米物業(yè)面積總體緊湊，主流房型