福建泉港房地產(chǎn)市調(diào)報告

目錄泉港市場調(diào)查產(chǎn)品分析底商入市定位底商價格定位本體底商價格策略第一頁，共四十八頁。泉港市場調(diào)查Part1第二頁，共四十八頁。整體市場分析

2016年4月泉州市泉港區(qū)政府下發(fā)紅頭文件：購買商品住房，獎勵所購商品房成交備案價8%；購買新店面、鋪位、商鋪、等商業(yè)用房，獎勵一層500元/㎡，二層及以上300元/㎡。

【貼補對象】自2016年4月1日起至2016年12月31日，在泉港區(qū)域內(nèi)購買新建商品房（含商品住房、店面、鋪位、店鋪等商業(yè)用房，不含二手房、辦公用房、車庫、車位、儲藏間等）的單位和個人，區(qū)財政給予發(fā)放購房獎勵金。商業(yè)政策補貼【宏觀政策分析】從政策面可以反應(yīng)出泉港房地產(chǎn)市場情況不容樂觀市場形勢嚴(yán)重，五月份泉港成交47套，成交面積2665，占1-5月銷售面積的41%政策效果顯著；政策實施效果顯著政策出臺月份第三頁，共四十八頁。商業(yè)市場分析【成交結(jié)構(gòu)分析】成交面積段分析成交總價段分析區(qū)域商業(yè)主力成交面積段在80㎡以下，其次80-120㎡大店面也有一定的市場份額，其中30-70㎡的小店面更占據(jù)市場主流需求，此面積段單價呈兩極分化現(xiàn)象，主力成交總價分布在28萬和96萬兩頭。泉港2015年商業(yè)主成交面積80㎡占市場份額63%，其中80-160㎡市場份額29%；其中30-70㎡市場主力成交；商業(yè)主力成交總價100萬以下占市場份額80%，120-160萬占市場份額12%；成交總價28和96萬兩極分化；第四頁，共四十八頁。商業(yè)市場分析【商業(yè)成交分析】政策出臺月份2016年截止5月24日泉港商業(yè)共去化111套，成交面積6549.88㎡在4月份出臺補助政策后5月份商業(yè)成家量明顯提升成交套數(shù)47套，成交面積2665㎡占總成交41%效果顯著；第五頁，共四十八頁。商業(yè)市場分析【泉港商業(yè)成交分析】2015泉港商業(yè)成交前十排行2015年商業(yè)成交面積排行排名項目成交面積成交套數(shù)套均面積成交均價市場份額1山海國聚4334.337557.79500018%2富臨華庭3349.854181.70817814%3鑫潤花園城2307.8815153.86723310%4東方帝景1537.352561.49133326%5東方偉業(yè)城市廣場1476.213542.18120766%6為為城商場1459.952363.48136016%7華都國際1370.981685.69224056%8公園港灣1278.2912106.5263095%9大德左岸尊邸918.801948.36144594%10隆凱花苑716.561547.7798073%2014泉港商業(yè)成交前十排行2016泉港商業(yè)成交前十排行從成交金額的排行來看，TOP3中均為市場主流新項目，且基本都已實景呈現(xiàn)，區(qū)域價格相對而言處于市場較高的水平，1.3-2.2萬左右；第六頁，共四十八頁。商業(yè)市場分析【商圈及重點商業(yè)分布】本項目鑫潤花園城萬商龍山大街為為新天地東方偉業(yè)萬星城市廣場在售商業(yè)待售商業(yè)錦繡商圈山腰商圈祥云商圈昌茂百匯金街中央第一街大德財富中心天馬國際廣場宏地鹽湖城在運營商業(yè)華都國際-新華都奇隆、百匯公園一號在售商業(yè)1個在售商業(yè)待售商業(yè)2個在運營商業(yè)4個、1個售罄其中在運營除新華都較好為理想外，其他商業(yè)經(jīng)營都一般，其中萬星城市廣場和大德財富中心空置或經(jīng)營不理想嚴(yán)重影響市場信心；售罄逸濤廣場第七頁，共四十八頁。商業(yè)市場分析【商圈及重點商業(yè)分布】山腰商圈——泉港商業(yè)核心區(qū)匯聚中閩百匯商廈、逸濤商業(yè)廣場、奇美購物廣場、新華都購物廣場等泉港核心商業(yè)體；本案所處的中興街與南山中路是泉港最核心的商業(yè)區(qū)域，并與4大商業(yè)購物廣場相鄰，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢；區(qū)域在售商業(yè)多為沿街底商，如【鑫潤花園城】、【萬商龍山大街】、【昌茂百匯金街】等，唯獨本案屬于環(huán)形商業(yè)綜合體，并擁有獨立的商業(yè)MALL，具有區(qū)域的唯一性；祥云商圈——泉港生活核心區(qū)區(qū)域規(guī)劃為泉港的生活區(qū)，區(qū)域人口約12萬，屬于泉港的第二商業(yè)核心區(qū)，在售商業(yè)以【為為新天地】和【東方偉業(yè)】為主，兩個項目的商業(yè)體量高達11.5萬平米，屬于泉港在售規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)域；錦繡商圈——泉港商務(wù)核心區(qū)泉港商業(yè)核心區(qū)以南，以錦繡湖為核心的商業(yè)區(qū)域，是泉港新興的商務(wù)辦公區(qū)，區(qū)域樓盤除萬星廣場外，多以住宅+寫字樓+底商的形式存在，如【宏地鹽湖城】、【天馬國際廣場】，其中項目底商招商多為銀行此類商務(wù)服務(wù)型商業(yè)業(yè)態(tài)；區(qū)域商業(yè)氛圍比較其他兩個商圈相對冷清，萬星廣場2013年開業(yè)，由于經(jīng)營不善百貨倒閉，目前引入蘇果超市為主力店進行二次招商銷售，由于區(qū)域商業(yè)氛圍較弱，宏地鹽湖城和天馬國際廣場商業(yè)還未公開銷售；第八頁，共四十八頁。所屬商圈項目名稱店鋪面積（平米）店鋪層高（米）店鋪價格（元/平米）銷售策略銷售方式未來租金（元/平/月）山腰商圈鑫潤花園城48-192一層4.45二層3沿街18000內(nèi)街130009.8折一拖二50-60莊園新華都60-139一層4.5沿街34000一樓內(nèi)部商鋪24000帶15年租約銷售租金按月返還個業(yè)主自然銷售80-150萬商龍山大街22-165一層4.45二層4.5一層1.4-2.3萬一托二1-1.2萬9.8折一層一托二40-60昌茂百匯金街33-854.5一層22500二層7300一次性8.5折分層銷售50-70祥云商圈為為新天地49-1175.6沿街一層1.8-3萬里街6000-1.5萬二層3000-1萬層商鋪9888元/㎡起價，二層商鋪2600元/㎡起價帶5年租約銷售年返3%-5%不等根據(jù)成交金額來定租金按月返還個業(yè)主帶租約銷售60-90東方偉業(yè)25-685.6一層1-2.5萬二層0.5-1萬5年返租37%60-80錦繡商圈萬星城市廣場65-855.4一層2-2.2萬二層0.8-1萬——分層銷售40-80大德財富中心60-1504.518000——一拖二——中央第一街45-80一層5.1二層3.5一層21000二層7000一次性8.5折分層銷售40-50商業(yè)市場分析【主要在售商業(yè)情況】第九頁，共四十八頁。產(chǎn)品分析Part2第十頁，共四十八頁。項目本體分析【商業(yè)價值分區(qū)示意】一類價值二類價值三類價值四類價值中興街城市主要干道店面展示面積最好和商場入口為一類商鋪；圍繞mall和在主要路口處為二類商鋪其中1#店鋪因游離mall所以歸為二類商鋪；離mall近的和在北廣場部分沿街商業(yè)歸為三類商鋪；剩余的為四類商鋪；（價值的定位主要依據(jù)展示面和跟mall之間的聯(lián)動性來考量的）二三期地塊待建設(shè)安置房小區(qū)內(nèi)部路規(guī)劃路第十一頁，共四十八頁。優(yōu)勢項目位于市中心地段；交通便捷，可達性強；永輝、屈臣氏、電影院、大品牌確定入駐；永嘉品牌市場口碑良好；周邊多個大型商業(yè)運營中集群效應(yīng)凸顯；劣勢只有一個完整的沿街面（中興街）其余為內(nèi)街或展示面較單一；產(chǎn)品面積偏大尤其那些一托二產(chǎn)品（市場主流成交面積40-70㎡）；大部分商業(yè)不支持餐飲業(yè)態(tài)；商鋪進深普遍偏深（市場偏好進深在8-14m）；機會政策利好助力商業(yè)去化；泉港商業(yè)能級較低目前無一站式購物中心商業(yè)物業(yè)；周邊商業(yè)價格泉港最高，有助本案商業(yè)實現(xiàn)高溢價；威脅商業(yè)市場庫存量大，去化周期長；商業(yè)價格15年較14年大幅下降；區(qū)域多個商業(yè)體未能成功運營營銷市場信心；當(dāng)?shù)乜腿喝后w窄，投資商鋪積極性不高；項目本體分析【商業(yè)價值分區(qū)】第十二頁，共四十八頁。

南山南中路：成熟商圈，租金也是片區(qū)最高租金租金在65-96元/㎡，部分租金超過100（新華都入口店鋪租金達120元/㎡）租金往北遞減，十字路口處最高。產(chǎn)品都是單層，主力面積在60-80㎡不等，層高4.5-5.5米，面寬在3-6米，進深在8-18米。

中興街：商業(yè)價值集中在十字路口處和以奇隆廣場為代表的商業(yè)，租金在75-90元/㎡,主力面積70-90㎡，層高5米，面寬3-6米，進深在15-20米。

公園東路：以萬商城市花園為代表的商業(yè)，2#一層商業(yè)租金在35-50元/㎡；

新民街：商業(yè)價值較低，物業(yè)主要以自建房為主底商，租金在25-30元/㎡,業(yè)態(tài)以中餐和便民商鋪為主。

本體周邊租金報告

數(shù)據(jù)說明：主要通過市場拜訪從當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營者得知；

主要街區(qū)：南山南路、新民街、中興街、公園東路

街區(qū)示意圖及重點商業(yè)分布

第十三頁，共四十八頁。本體入市價格定位Part3第十四頁，共四十八頁。定價方法：根據(jù)市場比較法定價1根據(jù)租金收益法定價2第十五頁，共四十八頁。項目價格預(yù)估方法：為了客觀的反映本項目底商的價值，本案將結(jié)合全面調(diào)研的市場依據(jù)，采用嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的市場比較法，對本項目進行定價和評估。市場比較法是將本項目與具有可比性的類似項目進行比較，對這些成交價格進行適當(dāng)?shù)男拚?，以此測算本項目客觀合理的價格。選取原則：A、與本項目相近的地理位置；B、與本項目檔次、體量、形象定位具備一定程度可比性；C、目前市場在售的主要商業(yè)項目。權(quán)重因素法測算項目價格第十六頁，共四十八頁。均價根據(jù)市場比較法計算：本項目均價靜態(tài)均價約26414元/㎡；內(nèi)容

權(quán)重分?jǐn)?shù)

昌茂百匯金街為為新天地莊園新華都逸濤城市廣場萬商城市花園市場均價P（元/㎡）

X

1500020000280002400014000景觀資源

10%7.16.46.34.74.76.0周邊環(huán)境

6%5.03.34.24.14.64.1升值潛力

10%9.17.66.86.77.06.6周邊配套

10%9.15.57.07.87.97.0項目形象

9%8.56.96.37.06.77.3項目規(guī)劃

12%10.89.07.98.07.38.7戶型設(shè)計

10%8.46.75.96.45.96.9產(chǎn)品配置

10%9.36.57.06.65.56.3精裝配置

12%9.47.67.06.86.26.9發(fā)展商品牌

6%5.63.83.94.44.14.5工程進度

5%4.53.74.14.44.44.1合計(V)

100%86.867.066.466.964.368.4綜合修正系數(shù)X

1.301.311.301.351.27平均值W

1943326145363293239817766加權(quán)系數(shù)N

0.20.20.20.20.2加權(quán)平均值F

38875229726664803553本項目目前靜態(tài)價格P(本項目）

26414第十七頁，共四十八頁。本體平均租金約74元/月/m2項目價格分析—租金收益法市場比準(zhǔn)價

泉港商業(yè)市場本項目山腰商圈祥云商圈錦繡商圈折實租金

約80約70約50發(fā)展商品牌10%9988片區(qū)形象30%27262326物業(yè)形象5%4334位置25%25242123片區(qū)發(fā)展?jié)摿?%5544硬件10%9978景觀環(huán)境5%4444物業(yè)管理5%4344營銷形象5%4554合計

100%91877784

權(quán)重100%40%30%30%PX＝80*91/87*40%+70*91/77*30%+50*91/84*30%=74.4元/月

/m2第十八頁，共四十八頁。收益法價格判定依據(jù)租金，本體底商租金按74元/m2/月進行測算。目前泉港市場，年回報率為5%計算：整體均價=租金×12個月÷5%

=74*12÷5%

=17760元項目價格分析—租金收益法定價第十九頁，共四十八頁。5萬店面預(yù)約升級明細序號姓名意向鋪位意向價位投資/自營區(qū)域年齡身份證途徑職業(yè)置業(yè)顧問1王傳秋9#10917000投資后龍463537056朋友介紹個體劉建梅2施燕超10#10820000-23000自營山腰34350801X朋友介紹個體劉建梅3林秀華10#11020000-23000自營山腰483557064朋友介紹個體劉建梅4莊曉峰5#109（2順）30000-35000投資山腰423536533朋友介紹個體劉建梅5莊曉峰5#1103000-35000投資山腰423536533朋友介紹個體劉建梅6莊意彬5#10630000-35000投資山腰393516511朋友介紹個體劉建梅7莊意彬5#10530000-35000投資山腰393516511朋友介紹個體劉建梅8莊澤贏5#10430000投資山腰39359851X老業(yè)主個體陳瑩9鐘巧珠9#10825000自營山腰263570569廣告?zhèn)€體陳瑩10莊秀鳳5#10930000投資山腰583537045拓客家庭主婦莊梅瓊11莊美華10#10920000投資山腰413588550老業(yè)主介紹家庭主婦莊梅瓊12肖丁陽1#10118000自營山腰513586516關(guān)系戶個體鐘波13莊建國10#10417000自營山腰43359851x廣告?zhèn)€體鐘波14莊鵬乾10#10218000自用/投資山腰313546513員工施工員莊小芬15黃龍富10#110（2順）20000自營后龍303507012介紹個體彭偉聰16黃建成10#10118000自營山腰

廣告?zhèn)€體莊小芬17許麗芳3#10825000自用/投資福州42

朋友介紹公司高層莊小芬18王傳秋9#108（2順）17000投資后龍463537056朋友介紹個體劉建梅19柯小梅10#110（3順）20000-23000投資南浦333527521

家庭主婦彭瑋聰20鄭興春9#10720000投資峰尾473597023朋友介紹個體吳月嬌21劉友蓮10#109（2順）20000投資后龍513597000朋友介紹個體劉建梅22鄭興春5#10730000-35000投資峰尾473597023朋友介紹個體陳楨楨合計：22戶5號樓：7組/9號樓4組/10號樓9組/1號樓1組2萬以下：6組/2萬及2萬以上16組自營：7戶/投資15戶山腰：14戶/后龍4戶/福州1組/峰尾2組/南浦1組一順位17組/二順位4組/三順1組第二十頁，共四十八頁。最終價格定位：由于地段不同租金的差別較大，因此市場比較法相較收益法更具參考意義所以，策源建議：市場比較法權(quán)重占80%，收益法權(quán)重占20%。最終整體均價=26414*80%+17760*20%≈24683元項目價格分析—價格定位根據(jù)來訪客戶心理價位分析,客戶心理預(yù)期主要在1.7-3萬元/㎡左右，所以綜合以上因素，建議均價為23000元/㎡。第二十一頁，共四十八頁。底商價格定位Part4第二十二頁，共四十八頁。市場回顧政策線政策補貼助力市場回暖（五月份成交47套）庫存線產(chǎn)品線價格線競品線營銷線庫存持續(xù)高位運行庫存量達約18萬㎡需94個月才能去化完市場偏好70㎡以下的店面15年商業(yè)價格大幅下降；目前一層沿街商鋪成交均價在1.5-2.2萬/㎡市場主力成交價格目前競品項目存量大，在售項目一層沿街均價在1.4-3萬/㎡、在運營項目價格一層價格在2.5-3.4萬元/㎡，但市場呈現(xiàn)有價無市在售項目帶租約銷售，年回報在3%-5%不等根據(jù)店鋪金額情況來返還，按月返還到客戶指定賬戶；在運營項目帶租約銷售（新華都15年租約銷售租金一層租金80元起每三年遞增6%）、自然銷售9.8折（如昌茂和萬商花園）第二十三頁，共四十八頁。商業(yè)市場分析【商業(yè)供銷分析】2011年至2015年，泉港商業(yè)市場整體呈現(xiàn)供大于求的狀況，商業(yè)開發(fā)面積大，市場去化速度慢，周期長。泉港商業(yè)均價從2011-2014年成交持續(xù)走高達到最高14735元/㎡；受經(jīng)濟大環(huán)境及市場供大于求的市場因素影響價格快速下降9996元/㎡；近5年泉港商業(yè)市場整體呈現(xiàn)供大于求的狀況，其中2014年供求比高達4.2，銷售均價在2015年回落至9996元/平米；第二十四頁，共四十八頁。商業(yè)市場分析【商業(yè)存量分析】隨著泉港的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，市場呈現(xiàn)供大于求，商業(yè)庫存量持續(xù)走高，截止2016.03月商業(yè)面積達17.74萬方，消化周期需要94個月才能消化完全港現(xiàn)有商業(yè)庫存量；第二十五頁，共四十八頁。市場預(yù)判政策面：持續(xù)寬松但政策補貼未來不可能長久持續(xù)；市場商業(yè)放量將放緩，但庫存量仍處高位，為消化庫存開發(fā)商將加大優(yōu)惠積極去化庫存；商業(yè)價值兩級分化地段優(yōu)越，交通便捷配套完善、業(yè)態(tài)完善的商業(yè)價值持續(xù)增加；物業(yè)落后業(yè)態(tài)不完善體驗感不足的商業(yè)將受市場淘汰；商業(yè)價格：短期內(nèi)沿街商鋪3萬以上商鋪市場仍是有價無市；第二十六頁，共四十八頁。競品項目分析【昌茂百匯金街】9#經(jīng)濟指標(biāo)占地約53畝，容積率3.2總建130000㎡項目規(guī)劃一棟商業(yè)1.7萬平，地上13586+地下3377

8棟住宅17-18層，住宅共526套，公寓346套底商124間，共9956㎡機動車位622個，其中地下499個戶型面積商鋪33-85㎡住宅94-141㎡公寓45-66㎡銷售價格商鋪一層15000-25000元/㎡，二層7300元/㎡住宅4500元/㎡，公寓5100元/㎡優(yōu)惠措施商業(yè)：一層500元/㎡，二層300元/㎡（政府）公寓：8%(政府），650元/㎡（開發(fā)商）銷售策略9.8折昌茂百匯金街——以中閩百匯作為商業(yè)核心進行銷售推廣，商鋪銷售無營銷策略僅個9.8折；樓棟套數(shù)去化剩余套數(shù)去化率商場出租給中閩百匯9#（第一層）147750%8#（第一層）145936%2#（第1層）191185%1#（第一層）139469%合計60223837%1#2#3#5#6#7#8#第二十七頁，共四十八頁。競品項目分析【昌茂百匯金街】依托中閩百匯百貨為商業(yè)核心，對沿街住宅底商（兩層）進行銷售，主力面積33-60平米。從銷售人員那得知：二層商業(yè)價格是一層的1/31#鋪位成交均價元/㎡022030703213670422136061880507157500916684101563602030406070910靠泉港一中均價在1.4-2.2萬靠興民街一層均價在2.3萬越靠近中閩百匯在3萬左右第二十八頁，共四十八頁。競品項目分析為為新天地——泉港首席都市綜合體，5.5萬平米商業(yè)體量，統(tǒng)一招商運營管理，帶租約銷售，年回報5%經(jīng)濟指標(biāo)占地約130畝，容積率2.7總建238000㎡項目規(guī)劃8棟住宅，1棟酒店，1棟服務(wù)式公寓集中商業(yè)5.5萬㎡車位1140個戶型面積住宅123-166㎡商鋪49-117㎡銷售價格商鋪一層沿街主干道價格在均價1.8-3萬左右元/㎡，內(nèi)街在6000-15000元/㎡內(nèi)街及二層4000-10000元/㎡住宅4800元/㎡優(yōu)惠措施商業(yè)：一層500元/㎡，二層300元/㎡（政府）8.5折優(yōu)惠銷售策略層商鋪9888元/㎡起價，二層商鋪2600元/㎡起價帶租約銷售年返3%-5%不等根據(jù)成交金額來定【為為新天地】樓棟套數(shù)去化剩余套數(shù)去化率商場1（第一層）2143018414%商場1（第二層）212151977%商場1（第三層）127自持商場1（第四層）52合計已推4264538111%第二十九頁，共四十八頁。競品項目分析商業(yè)規(guī)模高達5.5萬㎡，以冠軍百貨、永輝超市、國美電器、兒童主題樂園、影院等為商業(yè)核心進行招商；【為為新天地】該面商業(yè)沿主街干道D106D102D103沿街主干道店門店鋪成交價（元/㎡）D10220887D10320261D10620344B10117402B10822900B108B101帶租約銷售，根據(jù)店鋪的金額不同月返還租金不一樣年回報在3%-5%不等；9888元/㎡F106折后均價25160元/㎡5年返還租金每月返3204元/㎡第三十頁，共四十八頁。競品項目分析【為為新天地】

營銷主打低價租金返還主力店門第三十一頁，共四十八頁。競品項目分析【莊園新華都】經(jīng)濟指標(biāo)項目規(guī)劃1-3層商業(yè)4-32層住宅戶型面積一層店面24間，以15-139平，以60-80為主。一層鋪位：6個，30-60平二層鋪位，48個，30-110平，以30-50平為主，三層鋪位，48個，30-110平，以30-50平為主，銷售價格剩余一層店門2.2-3.4萬元/㎡（折后價格）優(yōu)惠措施9.8折銷售策略返祖15年新華都門頭108號店面均價3.4萬元/㎡，月租金150元/㎡/月每三年遞增6%項目處于運營中，依托新華都整體運營良好一層店鋪租金達80-150元/㎡左右；樓棟套數(shù)去化剩余套數(shù)去化率第一層3024680%第二層48371177%第三層44301468%合計122913175%第三十二頁，共四十八頁。競品個案分析【莊園新華都】目前泉港在運營項目最好的商業(yè)價格也是區(qū)域最高的達到3.4萬元/㎡沿街；商業(yè)業(yè)態(tài)：1層主力面積餐飲、化妝品及黃金首飾；2-3層新華都超市；第三十三頁，共四十八頁。競品個案分析【莊園新華都】位置：新華都超市入口左側(cè)位置：新華都超市入口左側(cè)按此租金150元起，每三年遞增6%及15年后一平方共收租金30438元，15年回報89.5%；新華都一層商業(yè)2.2-3.4萬均價目前數(shù)泉港最高的價格，由于泉港其他商業(yè)一層均價在1.3-2.2萬/㎡，屬于有價無市的（項目已整體出租給新華都租金由新華都支付業(yè)主需于新華都簽協(xié)議）按此租金80元起，每三年遞增6%及15年后一平方共收租金16229元，15年回報67.6%；第三十四頁，共四十八頁。競品個案分析【逸濤城市廣場】規(guī)劃情況2棟住宅+3層商業(yè)樓棟層高1#25層，1棟30層住宅戶型配比住宅共190套1#樓標(biāo)準(zhǔn)層：133-131-131-1532#樓標(biāo)準(zhǔn)層：143-134-134-143車位共98個首次開盤時間2013.07住宅價格起步3900均價約4300-4400最高5100店面價格一層：2-3萬二層：1-1.2萬三層：0.7-0.8萬目前主要營銷舉措自然銷售9.8折，另經(jīng)理頭有折扣客戶分析90%以上為本地客戶主要為山腰片區(qū)的客戶樓棟套數(shù)去化套數(shù)剩余套數(shù)去化率1#2#（第一層）39281171%1#2#（第二層）4334979%1#2#（第三層）45291664%總計127913671%第二間商鋪經(jīng)理手頭還有折扣預(yù)計在2個點左右折扣；第三十五頁，共四十八頁。競品個案分析商業(yè)銷售情況一層：層高4.5米，店面價格靠奇龍價格3萬左右，租金預(yù)計100元，目前奇龍靠廣場的店面租金在80-100左右?？恐信d街，價格接近3萬，其他兩側(cè)店面價格在1.8萬元左右。二層：層高4.5米，返租3年，租金按40元算，折后售價在1萬左右三層：層高4.5米，返租3年，租金按30元算，折后售價在0.7萬左右【逸濤城市廣場】一層租金在80-100元/㎡/月奇美購物廣場一層，第三十六頁，共四十八頁。競品個案分析【萬商城市花園】規(guī)劃情況住宅+底商經(jīng)濟技術(shù)層高4.5米、面寬3-5m、進深10-15m店面主力面積40-80㎡車位1:1首次開盤時間二期商業(yè)2014年7月份推售住宅價格4500元/㎡店面價格店面一層沿中興街在2.2萬元/㎡，沿龍山街在1.5-1.8萬元/㎡一拖二均價在1-1.4萬/㎡目前主要營銷舉措自然銷售9.8折，客戶分析90%以上為本地客戶主要為山腰片區(qū)的客戶樓棟套數(shù)去化剩余套數(shù)去化率5#（第一層）140140%3#（第一層）2461825%2#（第一層）23230100%1#（第一層）168850%1#（第二層）300300%合計107377034%商鋪就一個9.8折無其他優(yōu)惠；部分店面已出租租金在2500元/月、店面60㎡；主要有業(yè)態(tài)咖啡店、建材店；后期可能會打算做帶租約銷售；第三十七頁，共四十八頁。競品個案分析【萬商城市花園】C位置店面一拖二從售樓部置業(yè)顧問了解價格在14005元/㎡；b位置小區(qū)路口處價格在18000元/左右；A位置其中從房管局得知2#一層底商14700元/㎡銷售策略9.8折后期可能進行招商帶租約銷售；Abc第三十八頁，共四十八頁。競品項目雖分布在本案2公里范圍內(nèi)，但區(qū)域化差異較大；“集中式商業(yè)”、”生活區(qū)商圈業(yè)態(tài)”及受傳統(tǒng)“街面底商”廉價租金水平的影響，前兩種商業(yè)形態(tài)同時在售；區(qū)域商業(yè)均價以1.5-2.5萬元/㎡為主流，高于市場整體備案均價約50%；整體市場存量龐大，去化周期冗長。商業(yè)小結(jié)第三十九頁，共四十八頁。根據(jù)影響商鋪價格因素，得出各項目對應(yīng)的評估分值，如下表：商業(yè)價格建議序號

影響商鋪價值因素

對應(yīng)本案昌茂百匯金街為為新天地莊園新華都逸濤城市廣場萬商城市花園分值評分評分評分評分評分評分1地段2523.818.618.7820.822.319.52人流量1715.811.712.8914.615.412.73周邊商業(yè)環(huán)境54.72.73.223.84.33.24交通情況2019.113.112.7816.317.314.85規(guī)模87.55.55.224.35.95.36發(fā)展商32.92.21.892.32.22.27銷售模式64.73.63.333.63.53.58產(chǎn)品1614.711.211.3311.711.212.1合計

10093.268.669.4477.482.173.3第四十頁，共四十八頁。根據(jù)各競品權(quán)重，得出本案比準(zhǔn)均價為21236元/㎡，取整后為21000元/㎡。商業(yè)價格建議樓盤名稱與本案對比系數(shù)目前均價折算價格權(quán)重權(quán)重均價（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）昌茂百匯金街0.98150001470020%2940為為新天地0.85200001700020%3400莊園新華都0.98280002744020%5488逸濤城市廣場0.98240002352020%4704萬商城市花園0.98240002352020%4704